Kira Hukuku (2 Cilt) Murat İnceoğlu

Kira Hukuku (2 Cilt)


Basım Tarihi
2014-04
Sayfa Sayısı
1284
Kapak Türü
Cilt
Kağıt Türü
1. Hamur
Basım Yeri
Ankara
Stok Kodu
9786051521091
Baskı
2



Doç. Dr. M. Murat İNCEOĞLU

 

İÇİNDEKİLER

CİLT I

 

ÖNSÖZVII

PLAN XI

İÇİNDEKİLERXV

KISALTMALARLIX

GİRİŞ1

§ 1 GENEL HÜKÜMLER

I Genel Olarak7

A Tanımı ve Unsurları7

1 Tanımı7

2 Unsurları8

a Eşya8

aa Kira Sözleşmesine Konu Olabilecek Eşya8

bb Kira Sözleşmesine Konu Eşyanın Kapsamı10

b Kullanımın veya Yararlanmanın Kiracıya

Bırakılması11

c Kira Bedeli12

aa Genel Olarak12

bb Kira Bedelinin Miktarının

Kararlaştırılmamış Olması15

3 Diğer Sözleşmelerden Farkı16

a Ariyet (Kullanım Ödüncü) Sözleşmesinden Farkı16

XVI

b Karz (Tüketim Ödüncü) Sözleşmesinden Farkı17

c Vedia Sözleşmesinden Farkı18

4 Karma ve Birleşik Sözleşmeler19

a Birleşik Sözleşmeler19

b Karma Sözleşmeler19

aa Genel Olarak19

bb Kendisine Yabancı Yan Edimler

İçeren Sözleşmeler 20

cc Karma Sözleşmelere Uygulanacak Hükümler 20

dd Bazı Karma Sözleşmeler Durum 22

aaa Kapıcılık Sözleşmesi 22

bbb Vale Sözleşmesi 23

ccc Yaşlılar Yurduyla Yapılan Sözleşme 24

5 Türleri 24

a Adi Kira ve Ürün Kirası Farkı 24

b Adi Kira ve Finansal Kiralama Farkı 26

c Adi Kira ve Gemi Kirası Farkı 28

d Adi Kira ve Hava Aracı Kirası Farkı29

e Dar ve Geniş Anlamda Kira İlişkisi Ayrımı29

6 Taraflar Arasında Birden Fazla Kira Sözleşmesi

Bulunması 30

a Farklı Kiralananlara İlişkin 30

b Aynı Kiralanana İlişkin31

B Özellikleri32

1 Karşılıklı İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşme Olması32

2 Sürekli Borç İlişkisi Doğurması33

3 Şekle Tabi Olmaması33

4 Şarta Bağlanabilmesi35

C Süresi 36

1 Genel Olarak 36

2 Belirli ve Belirsiz Süre Ayrımı37

a Genel Olarak37

b Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Unsurları 38

aa Sürenin Kararlaştırılması 38

bb Kira Sözleşmesinin Fesih Bildirimi Olmaksızın

Sona Ermesi39

XVII

3 Karma Süreli Sözleşmeler 40

a Genel Olarak 40

b Şarta ve Olguya Bağlı Sözleşmeler41

c Serbest Fesih Hakkı Tanıyan Sözleşmeler42

d Uzama Kaydı İçeren Sözleşmeler43

e Minimum Süreli Kira Sözleşmeleri 44

f Maksimum Süreli Kira Sözleşmeleri45

g Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmeleri 46

4 Sürenin Uzunluğu 46

a Genel Olarak 46

b Aşırı Uzun Süreli Sözleşmeler47

c Hayat Boyu Akdedilen Sözleşmeler47

d Sözleşmenin Sona Ermesinin Bir Olguya Bağlanması 48

5 Sürenin Hesaplanması 49

6 Kira Sözleşmesinin Uzaması Halinde Süre 49

D Taraflar 50

1 Kiraya Veren 50

a Genel Olarak 50

b Kiraya Verenin Ayni Hak Sahibi Olmaması Halinde51

c Birden Fazla Malikin Bulunması 54

aa Elbirliği Mülkiyeti 54

aaa Kira Sözleşmesinin Kurulması 54

bbb Maliklerin ve Kiracının Sorumluluğu 56

bb Paylı Mülkiyet58

aaa Kira Sözleşmesinin Tüm Paydaşları

Bağlaması58

i Şartları58

ii Paydaşların ve Kiracının Sorumluluğu61

bbb Paydaşlardan Birinin Kendi Adına Sözleşme

Yapması62

i Kira Sözleşmesinin Geçerliliği62

ii Diğer Paydaşlar ve Kiracı

Arasındaki İlişki 63

iii Diğer Paydaşlar ve Kiraya Veren

Arasındaki İlişki65

iv Kiraya Veren ve Kiracı Arasındaki İlişki 66

XVIII

cc Ortak Yerlerin Kiralanması67

2 Kiracı 68

a Genel Olarak 68

b Birden Fazla Kiracının Bulunması 69

aa Genel Olarak 69

bb Eşin Durumu71

aaa Eşin Korunması71

bbb Eşin Bildirim Yoluyla Taraf Olması71

ccc Evlilik Birliğinin Temsili73

II Kiraya Verenin Borçları74

A Teslim Borcu74

1 Genel Olarak74

2 Borcun İfası75

3 İfa Edilmemesinin Sonuçları76

a Teslim Borcunda Temerrüt76

aa Genel Olarak76

bb Ayıplı İfanın Reddedilmesi İmkanı 77

cc Temerrüdün Sonuçları 77

b Teslim Borcunun İmkansızlaşması 80

aa Sözleşmenin Konusunda İmkansızlık 80

bb İfa İmkansızlığı81

c Çifte Kiralama 82

d Sorumsuzluk Anlaşması 83

4 Kiraya Verenin İflasının Etkisi 83

B Vergi ve Benzeri Giderlere Katlanma Yükümlülüğü 84

1 Genel Olarak 84

2 Hükmün Hukuki Niteliği85

3 Şartları 86

a Kamusal Yükümlülük Olmalı 86

b Kiralanandan Kaynaklanmalı 87

C Yan Giderlere Katlanma Borcu 88

1 Genel Olarak 88

2 Yan Gider Kavramı 90

a Tanım ve Unsurlar 90

aa Genel Olarak 90

bb Unsurları91

XIX

aaa Kullanımla Doğrudan İlgili Olmalı91

bbb Kiraya Veren veya Üçüncü Kişi Tarafından

Yapılmış Olmalı 92

b Benzer Kurumlardan Farkı 94

aa Tamirat ve Tadilat Giderlerinden Farkı 94

bb Temizlik ve Bakım Giderlerinden Farkı95

cc Vergi ve Benzeri Giderlerden Farkı 96

dd Ortak Gider Kavramından Farkı 97

aaa Genel Olarak 97

bbb Kat Mülkiyeti Kanunu Anlamında

Ortak Giderler 97

ccc Alışveriş Merkezi Uygulamasındaki

Ortak Giderler 100

i Yan Giderlerle İlişkisi 100

ii Kat Mülkiyeti Kanunu Anlamında

Ortak Giderlerle İlişkisi101

3 Yan Giderlere Katlanacak Olan Kimse 103

a Adi Kira Sözleşmesinde 103

aa Genel Olarak  103

bb Düzenlemelerin Emredici Nitelikte Olup

Olmadığı 103

b Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında 107

aa Genel Olarak 107

bb Hükmün Emredici Niteliği 109

cc Yan Giderlerin Götürü Olarak Kararlaştırılması 109

dd Belgeleri Verme Yükümlülüğü110

D Ayıba Karşı Tekeffül Borcu 112

1 Genel Olarak 112

2 Sorumluluğun Hukuki Niteliği 113

3 Sorumluluğun Şartları 115

a Ayıbın Varlığı 115

aa Kira Hukukunda Ayıp Kavramı 115

aaa Genel Olarak 115

bbb Kiralananın Kullanım Elverişliliği Azaltan

Eksiklik ve Bozukluklar117

XX

ccc Kiraya Verenin Bildirdiği Niteliklerin

Bulunmaması119

bb Önemli Ayıp - Önemli Olmayan Ayıp Ayrımı 121

aaa Genel Olarak 121

bbb Önemli Ayıp 121

ccc Önemli Olmayan Ayıp 123

i Genel Olarak 123

ii Hafif Ayıp 123

iii Orta Ayıp124

ddd Ayrımda Kullanılacak Kriterler124

eee Nitelik Vaadinde Ayrım 125

cc Kiralananın Teslimi Anındaki Ayıp - Sonradan

Oluşan Ayıp126

dd Maddi, Hukuki, Ekonomik ve

Manevi Ayıp Ayrımı 127

aaa Maddi Ayıp 127

bbb Hukuki Ayıp 128

ccc Ekonomik Ayıp 129

ddd Manevi Ayıp 130

ee Gizli Ayıp - Açık Ayıp Ayrımı 133

aaa Genel Olarak 133

bbb Kiracı Tarafından Sözleşmenin

Kurulduğu Sırada Bilinen Ayıplar 134

i Kural 134

ii İstisnalar 135

ccc Kiracının Teslim Anında Bildiği Ayıplar 137

ddd Kiracının Teslim Anında Bilmesi Gereken

Ayıplar 138

i Genel Olarak 138

ii Hukuki Ayıplarda 139

eee Kiracının Öngörmesi Gereken Ayıplar141

ff İspat Yükü 142

b Kiraya Verenin Sorumluluğunun Sınırlanmamış

Olması 142

aa Genel Olarak 142

XXI

bb Kiraya Verenin Sorumluluğunun

Sınırlanmasının Yasaklandığı Haller 143

aaa Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında 143

bbb Diğer Kira Sözleşmelerinde 144

cc Sorumluluğun Sınırlanabildiği Haller 145

c Ayıbın Kiracının Sorumluluk Alanına Girmemesi 146

aa Genel Olarak 146

bb Kiracının Özen Borcuna Aykırı Davranması 146

cc Olağan Kullanımdan Kaynaklanan Eskimeler 147

d Sorumluluğun Şartlarına Dahil Olmayan Hususlar 148

aa Kiracının Muayene ve İhbar Külfetinin

Bulunmaması 148

aaa Muayene Külfeti 148

bbb Ayıbı İhbar Külfeti 149

ccc Sözleşmeyle Muayene ve İhbar Külfeti

Öngörülmesi 151

bb Kiraya Verenin Kusurunun Önemli Olmaması 152

4 Kiracının Hakları 153

a Teslimi Sırasında Mevcut Olan Ayıplarda 153

aa Genel Olarak 153

bb Önemli Ayıplarda 154

aaa Genel Olarak 154

bbb Borçlu Temerrüdü Hükümlerine

Dayanılması 158

i Genel Olarak 158

ii Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı

İsteme 158

iii Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zarar

İsteme 159

iv İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazminini

İsteme 159

v Süre Verme Zorunluluğu 160

ccc Sonradan Oluşan Ayıp Hükümlerine

Dayanılması161

cc Önemsiz Ayıplarda 162

b Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Ayıplarda 163

XXII

aa Genel Olarak 163

bb Ayıbın Giderilmesini Talep Hakkı 168

aaa Genel Olarak 168

bbb Şartları 169

ccc Kullanılma Şekli (Uygun Süre Verilmesi)170

ddd Sonuçları 172

cc Ayıbın Bizzat Giderimi (Onarımı) Hakkı174

aaa Genel Olarak174

bbb Şartları175

ccc Sonuçları 177

ddd Önemli Ayıplarda Durum 180

eee Şartları Gerçekleşmediği Halde Ayıbın

Bizzat Giderilmesi181

dd Benzeri İle Değiştirilmesini Talep Hakkı 182

aaa Genel Olarak 182

bbb Şartları 183

ccc Sonuçları 185

ee Fesih Hakkı 187

aaa Genel Olarak 187

bbb Şartları 187

i Önemli Ayıp Olmalı 187

ii Kiraya Veren Uygun Sürede Ayıbı

Gidermemeli 188

iii Fesih Beyanı 189

iv Unsur Olmayan Hususlar191

ccc Sonuçları191

ff Kira Bedelinde İndirim Hakkı 196

aaa Genel Olarak 196

bbb Şartları 197

i Ayıbın Niteliği 197

ii Kiraya Verenin Ayıbı Öğrenmesi 199

iii Feragat Edilmemiş Olması200

iv Unsur Niteliği Taşımayan Hususlar 201

(a) Sözleşmenin Devam Ediyor Olması 201

(b) Kusur ve Zarar203

ccc Sonuçları204

XXIII

i Kira Bedelinde İndirim204

ii İndirim Talebinin İleri Sürülmesi Şekli 204

iii İndirimin Süresi205

iv İndirim Miktarı207

v Diğer Taleplerle İlişkisi 210

gg Tazminat Hakkı211

aaa Genel Olarak211

bbb Tazmini İstenebilecek Zararlar 212

i Fesih Dışındaki Hallerde 212

ii Fesih Halinde 213

iii Manevi Zararlar216

iv Tenkis ve Mahsup217

ccc Tazminat Talep Edebilecek Olanlar217

ddd Kusur Karinesinin Çürütülmesi 218

eee Tazminat Sorumluluğunun Sözleşmeyle

Sınırlandırılması220

hh Sözleşmeyle Kiracıya Ek Hakların Tanınması220

5 Hakların Kullanılmasının Önüne Geçilmesi 221

a Genel Olarak 221

b Ayıbın Giderilmesi Talebinin Önüne Geçilmesi222

c Diğer Taleplerin Önüne Geçilmesi223

d Ortak Noktalar225

6 Diğer Talepler Yarışması 227

a İrade Bozuklukları İle Yarışması 227

b Genel Hükümlerle Yarışması228

c Yapı Malikinin Sorumluluğu ile Yarışması  229

d Haksız Fiil Hükümleri İle Yarışması230

e Komşuluk Hukuku Dayalı Taleplerle Yarışması 231

7 Zamanaşımı 232

a Tazminat Talebi 232

b Bedelde İndirim Nedeniyle İade Talebi233

c Seçimlik Talepler233

E Zapta Karşı Tekeffül Borcu234

1 Genel Olarak234

2 Hukuki Niteliği 235

3 Şartları236

XXIV

a Kiralananın Kullanımının Kiracıya

Bırakılmış Olması236

b Üçüncü Kişinin Üstün Hakkının Mevcut Olması236

aa Genel Olarak236

bb Şahsi Hak Talepleri238

cc Kiralananda Halihazırda Kiracı Bulunması240

c Üstün Hak Kira Sözleşmesinden

Önce Kazanılmış Olmalı 241

d Üstün Hak Kiracının Kullanımını Sınırlamalı 241

e Kiracı Üçüncü Kişinin Üstün Hakkını Bilmemeli242

f Kiraya Verenin Sorumluluğu

Kaldırılmamış Olmalı242

g Kiracıdan Kaynaklanan Bir Durum

Mevcut Olmamalı243

h Üstün Hak İleri Sürülmüş Olmalı244

aa Genel Olarak244

bb Dava Açılmasının Zorunlu Olup

Olmadığı Sorunu244

i Üstün Hak İddiası Kiraya Verene Bildirilmeli246

4 Sonuçları248

a Davanın Üstlenilmesi Zorunluluğu248

b Kira Sözleşmesinin Feshi249

c Tazminat250

III Kiracının Borçları 253

A Kira Bedelini Ödeme Borcu 253

1 Genel Olarak 253

2 İfa Zamanı  255

3 İfa Yeri 258

a Genel Olarak258

b Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında260

4 Ödememenin Sonuçları260

a Genel Olarak260

b Temerrüt Faizi 261

c Sözleşmenin Feshi265

aa Genel Olarak265

bb Şartları 267

XXV

aaa Kiralanan Teslim Edilmiş Olmalıdır 267

bbb Kira Bedeli veya Yan Gider Ödeme Borcu

Muaccel Olmalı268

i Genel Olarak268

ii Stopajın ve Diğer Vergilerin

Ödenmemesi 270

iii Muacceliyet 271

ccc İhtarla Mehil Tayin Edilmeli 272

i Genel Olarak 272

ii Verilmesi Gerek Süre 273

iii İhtarnamenin Şekli 275

iv Ödeme Emri 276

v İhtarnamenin İçeriği 277

vi İhtarnamenin Keşidecisi 279

(a) Genel Olarak 279

(b) Yasal Sözleşme Devrinde280

(c) Birden Fazla Kiraya Verenin Olması280

(d) Yetkisiz Temsilci 281

vii İhtarnamenin Muhatabı283

ddd Mehil İçinde Borç Ödenmemeli283

i Genel Olarak283

ii Eksik Ödeme286

iii Ödemenin Hangi Ayın Kira Bedeline

Mahsup Edileceği Sorunu288

iv Takas289

v Kira Tespit Davasının Mevcudiyeti 290

vi Uyarlama Davasının Mevcudiyeti 293

vii Muacceliyet Kaydının Varlığı 293

viiiKonkordato Mehli Verilmesinin

veya İflasın Etkisi 294

eee Fesih Bildirimi 295

i Genel Olarak 295

ii Fesih Beyanının Şekli 297

iii Fesih Beyanında Bulunacak Olan

Kimse ve Muhatabı 297

cc Fesih Hakkından Feragat 299

XXVI

dd Feshin Sonuçları300

5 Hapis Hakkı302

a Genel Olarak302

b Şartları304

aa Taşınmaz Kirası304

bb Yeterli Teminatı Mevcut Olmaması 305

cc Kira Bedeli Alacağı306

aaa Genel Olarak306

bbb Geçersizlik Halinde307

ccc Sona Erme Halinde308

c Kapsamı309

aa Alacak Bakımından309

bb Eşya Bakımından311

aaa Taşınır Olması311

bbb Kiralananın Döşenmesine

veya Kullanılmasına Yarayan Eşya 312

ccc Haczi Kabil Olmalı314

ddd Kiralananda Bulunması 315

cc Alt Kirada316

dd Üçüncü Kişiye Ait Eşyalar Üzerinde 320

aaa Genel Olarak 320

bbb Şartları 321

ccc İyiniyetin Sonradan Kalkması324

ddd Üçüncü Kişiye Ait Malların Alt Kiracı

Tarafından Getirilmesi 326

d Hakkın Sahibi 326

e Hapis Hakkından Feragat 327

f Kullanılması 328

aa Genel Olarak 328

bb Malların Kiracı Tarafından Kaçırılması330

cc Kullanılmasının Sonuçları 332

6 Zamanaşımı 333

a Kira Bedeli Alacağı 333

b Fazla Ödenen Miktarın İadesi 333

B Temizlik ve Bakım Giderlerine Katlanma Borcu334

1 Genel Olarak334

XXVII

2 Hükmün Kapsamı 335

a Temizlik ve Bakım 335

b Küçük Tamiratların Durumu 335

3 Yan Giderlerden Farkı 337

4 Borcun İfası ve İfa Edilmemesi 337

C Yan Giderleri Ödeme Borcu 338

1 Genel Olarak 338

2 Kiracının Katlanması Gereken Yan Giderler 339

a Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları 339

b Diğer Yan Giderlerin Durumu344

c Alışveriş Merkezi Kiralarında Ortak Giderlerin

Durumu346

aa Genel Olarak 346

bb Kat Mülkiyeti Kanunu ile İlişkisi 347

cc Kiracıya Düşen Payın Belirlenmesi Sorunu348

3 Giderler Konusunda Bilgi Verilmesi 351

4 Yan Giderlerin Ödeme Zamanı354

5 Yan Giderleri Ödememenin Sonuçları 356

a Temerrüt Faizi 356

b Fesih 358

6 Zamanaşımı 358

a Yan Gider Alacağı 358

b Fazla Ödenen Yan Giderlerin İadesi 359

D Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Borcu360

1 Genel Olarak360

2 Hükmün Hukuki Niteliği 361

3 Görünümleri 362

a Kiralananı Sözleşmeye Uygun Kullanma 362

aa Genel Olarak  362

bb Kullanma Amacına Uygun Kullanma363

cc Kullanıma İlişkin Diğer Sınırlamalara Uyma 365

dd Yönetim Planındaki Kullanıma İlişkin

Yükümlülüklere Uygun Davranma 367

ee Kullanımla İlgili Olmayan Borca Aykırılıklarda

Durum 367

b Kiralananı Özenli Kullanmak 371

XXVIII

aa Genel Olarak 371

bb Somut Görünümleri 372

aaa Kiralananda Değişiklik Yapılması 372

bbb Kiralananı Koruma Yükümlülüğüne

Aykırılık 373

ccc Kiralananın Kötü Üne Sahip Olmasına Yol

Açmak 374

ddd Kanunda Düzenlenmiş Yan Borçlara Aykırı

Davranmak 375

eee Hayvan Beslemek 378

fff Kiracının Kendi Müşterileriyle

Olan İlişkileri 379

ggg Kiralananın Kullanılmaması 379

cc Özenin Derecesi 381

c Taşınmazda Oturanlar ile Komşulara Saygı

Göstermek 382

aa Genel Olarak  382

bb Gösterilmesi Gereken Saygı382

aaa Genel Olarak382

bbb Kiralananın Kullanımıyla İlişkili Olma384

cc Saygı Gösterilmesi Gereken Kimseler 385

aaa Genel Olarak 385

bbb Kiralananın Bulunduğu Taşınmazda

Oturanlar386

ccc Komşular388

ddd Kiraya Veren ve Yakınlarının Durumu 389

d Taşkın Kullanım 390

4 Üçüncü Kişilerin Eylemlerinden Sorumluluk 392

5 Aykırılığın Sonuçları 394

a Eski Hale İade 394

b Tazminat 395

c Fesih 397

aa Genel Olarak 397

bb Şartları 398

aaa Konut ve Çatılı İşyeri

Kira Sözleşmelerinde 398

XXIX

i Esaslı İhlal 398

ii İhtar 401

iii Süre Tayini402

(a) Genel Olarak402

(b) Süre Vermeye Gerek

Olmayan Haller403

iv Aykırılığın Devam Etmesi406

v Yazılı Fesih Beyanı408

vi Feragat Edilmemiş Olması409

vii Kusurun Önemli Olmaması 412

bbb Diğer Kira Sözleşmelerinde 413

cc Feshin Sonuçları414

aaa Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi414

bbb Tazminat 415

6 Teslimden Önce Kiralananın Özensiz Kullanılacağının

Anlaşılması416

E Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu418

1 Genel Olarak418

2 Hukuki Niteliği419

3 Bildirilmesi Gereken Hususlar419

a Ayıp Hali419

aa Ayıp Söz Konusu Olmalı419

bb Ayıp Kiralananda Olmalı 420

cc Ayıba Kiracı Katlanmak Zorunda Olmamalı 421

dd Ayıp Kiracı Tarafından Bilinmeli 421

ee Ayıp Kiraya Veren Tarafından Bilinmemeli 422

ff Kiralanan Kiracının Zilyetliğinde Olmalı 422

gg Ayıbın Zarara Yol Açmayacak Olması Halinde

Durum 423

b Zapt Hali 423

c Ayıp Niteliğinde Olmayan Diğer Hususlar 425

4 Bildirimin Şekli ve İçeriği 425

5 Bildirimin Yapılması Gereken Süre 426

6 Bildirimin Yapılmamasının Sonuçları 427

a Tazminat 427

b Fesih 428

XXX

F Katlanma Borçları  429

1 Ayıpların Giderilmesine Katlanma Borcu 429

a Genel Olarak 429

b Hukuki Niteliği 430

c Şartları 431

aa Ayıp ya da Zarar Tehlikesi Mevcut Olmalı 431

bb Sözleşmenin Sona Ermesi Beklenememeli 432

cc Unsur Olmayan Hususlar434

d Hakkın Kullanılma Tarzı ve Sonuçları 435

aa Kullanılma Tarzı 435

aaa Genel Olarak 435

bbb Bildirim Külfeti 436

ccc Kiracının Yararlarını Gözetme 437

ddd Aykırılığın Yaptırımı 437

bb Geçici Tahliye 438

cc Kiracının Hakları 439

e Borca Aykırılığın Sonuçları 441

2 Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu442

a Genel Olarak442

b Hukuki Niteliği443

c Şartları444

aa Satım, Yeniden Kiralama veya Bakım444

aaa Genel Olarak444

bbb Satım444

ccc Yeniden Kiralama445

ddd Bakım446

bb Gezip Görmenin Zorunlu Olması446

d Kullanma Tarzı ve Sonuçları447

e Borca Aykırılığın Sonuçları448

3 Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılmasına

Katlanma Borcu449

G Kiralananı Geri Verme Borcu 450

IV Kira Sözleşmesinde Özel Durumlar 450

A Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması 450

1 Kiraya Veren Tarafından Yapılan Değişiklikler 450

a Genel Olarak 450

XXXI

b Hükmün Hukuki Niteliği 452

c Şartları 454

aa Yenilik ve Değişiklik Yapılmalı 454

aaa Genel Olarak 454

bbb Ayıbın Giderilmesinden Farkı 456

bb Kira Sözleşmesi Feshedilmemiş Olmalı 457

cc Değişikliklere Katlanması Kiracıdan

Beklenebilmeli 458

aaa Genel Olarak 458

bbb Kıstaslar 459

i Kullanım Hakkının Sınırlanmasının

Derecesi 459

ii Değişikliklerin Sonucu460

iii Kira Sözleşmesinin Süresi462

iv Zorunlu Tamiratların da Yapılmasının

Gerekip Gerekmediği462

v Kamu Hukukundan Kaynaklanan

Zorunluluklar463

d Sonuçları463

aa Kiracının Katlanma Yükümlülüğü463

bb Kira Bedeline Etkisi464

cc Kiracının Korunması465

aaa Kiracının Menfaatlerini

Gözetme Yükümü465

bbb Kiracının Bedelde İndirim ve Tazminat

Hakkı467

e Hukuka Aykırı Olarak Değişiklik ve

Yenilik Yapılması469

2 Kiracı Tarafından Yapılan Değişiklikler 470

a Genel Olarak 470

b Hükmün Hukuki Niteliği 472

c Değişiklik Yapılmasının Şartları 473

aa Yenilik ve Değişiklik Yapılması 473

bb Kiraya Verenin Onayı 476

aaa Genel Olarak 476

bbb Onayın Aranmayacağı Haller 478

XXXII

d Değişiklik Yapılmasının Sonuçları 479

aa Eski Hale İade Talebi 479

aaa Değişikliklere Rıza Gösterilmişse  479

bbb Değişikliklere Rıza Gösterilmemişse482

bb Kiracının Değer Artışına İlişkin Talebi483

aaa Genel Olarak483

bbb Yazılı Anlaşma484

ccc Talebin Miktarı486

i Talep Edilebilecek Değer Artışları486

ii Değer Artış Miktarının Hesaplanması487

ddd Talep Anı489

eee Yapı Alacaklısı İpoteği490

fff Zamanaşımı 491

B Alt Kira, Kira Sözleşmesinin Devri ve Sözleşmeye Katılma492

1 Alt Kira ve Kullanım Hakkı Devri492

a Genel Olarak492

b Kavramlar494

aa Alt Kira494

bb Kullanım Hakkının Devri496

cc Kiralanandan Başkasının Yararlandırılması 498

dd Kiracının Ortak Alması500

c Şartları502

aa Adi Kira Sözleşmesinde502

aaa Genel Olarak502

bbb Devrin Yasak Olduğu Haller502

i Devrin Kiraya Verene Zarar Vermesi502

ii Sözleşmeyle Yasaklanmış Olması 505

bb Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında507

aaa Genel Olarak507

bbb Hükmün Uygulama Alanı507

cc Kiraya Verenin Rızası508

aaa Genel Olarak508

bbb Şekli509

ccc Aile Konutunda510

d Sonuçları511

aa Caiz Olan Alt Kirada511

XXXIII

aaa Asıl Kiraya Verenle Asıl Kiracı Arasındaki

İlişki511

bbb Asıl Kiraya Verenle Alt Kiracı Arasındaki

İlişki 512

ccc Asıl Kiracıyla Alt Kiracı Arasındaki İlişki 515

bb Caiz Olmayan Alt Kirada516

aaa Asıl Kiraya Verenle Asıl Kiracı Arasındaki

İlişki516

bbb Asıl Kiraya Verenle Alt Kiracı Arasındaki

İlişki519

ccc Asıl Kiracıyla Alt Kiracı Arasındaki İlişki 520

cc Caiz Olan Kullanım Hakkının Devrinde 520

aaa Kiraya Verenle Kiracı Arasındaki İlişki 520

bbb Kiraya Verenle Kullanım Hakkını Devralan

Arasındaki İlişki 521

ccc Kiracıyla Kullanım Hakkını

Devralan Arasındaki İlişki 522

dd Caiz Olmayan Kullanım Hakkı Devrinde 523

aaa Kiraya Verenle Kiracı Arasındaki İlişki 523

bbb Kiraya Verenle Kullanım Hakkını Devralan

Arasındaki İlişki 523

ccc Kiracıyla Kullanım Hakkını

Devralan Arasındaki İlişki 524

e Sona Ermesi 525

aa Alt Kira Açısından 525

bb Kullanım Hakkının Devri Açısından 527

cc Kiralananın İadesi 527

2 Sözleşmenin Devri 529

a Genel Olarak 529

b Hukuki Niteliği 531

c Şartları 532

aa Devir Anlaşması 532

bb Kiraya Verenin Onayı 533

aaa Genel Olarak 533

bbb İşyeri Kiralarında Onay534

i Kural534

XXXIV

ii İşyeri Kavramı 538

iii Haklı Sebep Kavramı540

(a) Genel Olarak540

(b) Yeni Kiracının Ekonomik Gücü ve

Müşteri Potansiyeli 541

(c) Kullanım Amacının veya

Yoğunluğunun Değiştirilmesi 542

(d) Kiralanan Yerin Değiştirilmesi 543

(e) Yeni Kiracının Bilgi, Tecrübe veya

İzinlere Sahip Olmaması 543

(f) Devrin Kiraya Verenin Taahhütlerine

Aykırılık Oluşturması544

(g) Alışveriş Merkezinin Konseptine

Uygunluk544

(h) Devreden Kiracının

Şahsının Gözetilmiş Olması 545

(i) Menfaat Sağlamak İçin Devir

Yapılması 545

(j) Kiraya Verenin Yeterince

Bilgilendirilmemiş Olması546

(k) Teminatların Sona Ermesi 547

(l) Sübjektif Sebepler548

ccc Onay Verecek Kimse ve Onayın Muhatabı549

ddd Onayın Şekli 550

eee Onayın Verilmemesi 551

i Genel Olarak 551

ii İşyeri Kiralarında 552

(a) Talep ve Dava Hakkı 552

(b) Tazminat ve Fesih 553

d Devrin Sonuçları554

aa Genel Olarak554

bb Devrin Hangi Anda Gerçekleştiği 555

cc Devirden Önce Doğmuş Olan Borçların Durumu 556

dd İşyeri Kiralarında Müteselsil Sorumluluk 557

aaa Genel Olarak 557

bbb Sorumluluğun Süresi 558

XXXV

ccc Sorumluluğun Kapsamı 559

ee Teminatların Durumu560

aaa Genel Olarak560

bbb İşyeri Kiralarında 562

ff Kiralananın İadesi 562

e Devrin Geçersiz Olmasının Sonuçları563

aa Onay Verilmesinin Reddi Halinde563

bb Onayın Yazılı Olmaması Halinde564

cc Devir Sözleşmesinin Geçersiz Olması Halinde 565

f Kiracının Yerine Kiracı Bulmasıyla İlişkisi566

g Kiracılardan Birinin Kiracılık Sıfatını Devretmesi568

3 Sözleşmeye Katılma568

a Genel Olarak568

b Aile Konutunda 570

aa Genel Olarak 570

bb Sonuçları 570

cc Boşanma Halinde Durum 571

C Kira Sözleşmesinin Yasal Devri 573

1 Kiralananın El Değiştirmesi 573

a Genel Olarak 573

b Hukuki Niteliği 576

c Şartları 577

aa Taşınmazın Mülkiyetinin Üçüncü Kişiye

Devredilmesi 577

aaa Genel Olarak 577

bbb İstisnalar580

i Kamulaştırma580

ii Külli Halefiyet 582

iii Kiraya Verenin Malik Olmaması 582

iv Haciz veya İflas Halinde Durum584

bb Kiralananın Kiracıya Teslim Edilmiş Olması 586

cc İyiniyetin Önemli Olmaması 587

d Sonuçları 588

aa Taraf Değişikliği 588

aaa Genel Olarak 588

bbb Birleşik ve Karma Sözleşmelerin Durumu 590

XXXVI

ccc Devrin Geçmişe Etkisi 591

ddd Teminatların Geçmesi 592

i Genel Olarak 592

ii Depozitonun Durumu 593

iii Kiraya Veren İçin Verilmiş Teminatların

Durumu 594

eee Peşin Ödenmiş Kira Bedellerinin

Durumu 594

fff İyiniyetli Kiracının Durumu 595

ggg Yeni Malikin Eski Malikten

Tazminat Talebi 595

bb Yeni Malikin Fesih İmkanı 596

aaa Genel Olarak 596

bbb Kiracının Eski Malikten Tazminat Talebi 599

i Genel Olarak 599

ii Şartları600

iii Tazmini İstenebilecek Olan Zararlar 601

(a) Kira Bedeli Farkı 601

(b) Normatif Zararların Durumu602

(c) Kazanç Kaybı602

(d) Diğer Zararların Durumu603

2 Üçüncü Kişinin Sınırlı Ayni Hak Edinmesi603

a Genel Olarak603

b Şartları604

aa Ayni Hakkın Kazanılması604

bb Kiracının Hakkını Etkileyen Ayni Haklar606

aaa Kullanım Hakkı Veren Sınırlı Ayni Haklar606

bbb Diğer Sınırlı Ayni Hakların Durumu606

ccc Şerh Edilmiş Şahsi Hakların Durumu607

c Sonuçları607

3 Şerhin Etkisi609

a Genel Olarak609

b Şerhin Yapılması610

c Şerhin Süresi 612

d Şerhin Sonuçları 613

e Şerhinin Etkisinin Sona Ermesi 615

XXXVII

4 Kiracılık Sıfatının Yasal Devri 616

a Ticari İşletmenin Devri616

b Ticaret Şirketlerinin Birleşmesi617

c Ticaret Şirketlerinin Bölünmesi618

D Kiralananın Kullanılmaması ve Erken Tahliye 620

1 Kiralananın Kullanılmaması 620

a Temel İlke 620

b Şartları 621

c Sonuçları 622

2 Kiralananın Erken İadesi (Erken Tahliye) 623

a Genel Olarak 623

b Hukuki Niteliği 625

c Uygulama Alanı 626

aa Önemli Sebeple Fesihle Yarışması 626

bb İfa İmkansızlığı Karşısında Durumu 628

d Şartları 629

aa Sözleşmenin Süresine Uyulmamış Olmalı 629

bb Kiralanan Geri Verilmeli 629

aaa Genel Olarak 629

bbb Taşınmaz Kiralarında630

ccc Aile Konutunda634

cc Kiralananın Kiracıya Teslim Edilmemiş Olması

Halinde Durum634

e Sonuçları 635

aa Sözleşmenin Sona Ermesi 635

bb Tazminat 639

aaa Genel Olarak 639

bbb Tazmin Edilecek Zararlar640

i Mahrum Kalınan Kira Bedelleri ve Yan

Giderler640

(a) Genel Olarak640

(b) Tazminatın Üst Sınırı645

(c) Yeniden Kiraya Verilmesinin veya

Satılmasının Etkisi645

(d) Cezai Şartların Durumu646

(e) Muacceliyet Koşullarının Durumu 647

XXXVIII

ii Kira Bedeli Farkı648

iii Yeniden Kiraya Verme Masrafları649

iv Kiralanana Yapılan Masrafların Durumu649

ccc Mahsup 650

i Genel Olarak 650

ii Yapmaktan Kurtulunan Giderler 650

iii Kiralananı Başka Biçimde Kullanmakla

Sağlanan Fayda 651

iv Kiraya Verenin Elde Etmekten Kaçındığı

Yararlar 651

v Daha Yüksek Bedelle Kiraya Vermek 652

ddd Zamanaşımı 652

cc Peşin Ödenen Kira Bedellerinin İadesi 653

f Kiracının Başka Kiracı Bulma İmkanı 653

aa Genel Olarak 653

bb Şartları654

aaa Makul Sürenin Geçmemiş Olması654

bbb Kira İlişkisini Devralmaya Hazır Kiracı

Bulunmalı 655

ccc Yeni Kiracı Kabul Edilebilir Olmalı 656

cc Sonuçları 659

aaa Yeni Kiracının Haksız Olarak

Kabul Edilmemesi Halinde 659

bbb Yeni Kiracının Haklı Sebeplerle Kabul

Edilmemesi Halinde 661

ccc Yeni Kiracının Kabul Edilmesi Halinde 662

i Yeni Kiracının İadeden

Önce Önerilmesi 662

ii Yeni Kiracının İadeden

Sonra Önerilmesi663

E Takastan Feragat Yasağı663

1 Genel Olarak663

2 Yasağın Şartları664

a Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacaklar664

b Önceden Feragat665

3 Sonuçları666

 

 

 

 

CİLT II

 

 

PLANV

İÇİNDEKİLER IX

§ 2 KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI

I Özel Düzenleme İhtiyacı1

II Uygulama Alanı4

A Genel Olarak4

B Hükmün Hukuki Niteliği5

C Unsurlar7

1 Genel Olarak7

2 Konut veya İşyeri9

a Konut9

aa Unsurları 9

aaa Kullanma Amacı9

bbb Konut İhtiyacını Gidermeye Uygunluk9

ccc Devamlılık10

bb Taşınır Yapıların Durumu11

cc Yurt Odalarının, Kapıcı Dairelerinin ve

Lojmanların Durumu13

b İşyeri13

aa Kullanma Amacı13

bb Kiracının Ekonomik Faaliyetlerine Hizmet14

cc Taşınır Yapıların Durumu15

dd Dernek ve Vakıfların Kira Sözleşmeleri16

c Karma Amaçlı Sözleşmeler17

aa Konut ve İşyeri Kirasının Bir Arada Bulunması17

bb Kira ve Diğer Sözleşmelerin Bir Arada Bulunması17

3 Üstü Örtülü (Çatılı) Olma18

a Genel Olarak18

b Üstünün Örtülme Anı 20

c Kiralananın Üstünün Kısmen Örtülü Olması 22

XL

d Alan Tahsisi (Alışveriş Merkezlerindeki Stantların

Durumu) 23

D Uygulama Alanına Dahil Edilen Durumlar 24

1 Konut veya İşyeriyle Birlikte Kiralanan Eşyalar 24

a Genel Olarak 24

b Unsurları 24

c Sonuçları 26

2 Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Yaptıkları Kira

Sözleşmeleri 26

E Uygulama Alanı Dışında Kalan Durumlar29

1 Geçici Kullanımına Özgülenmiş Yerlerin Kiralanması29

a Genel Olarak29

b Taşınmazın Geçici Kullanıma Özgülenmiş Olması 30

c Kira Süresinin Altı Aydan Kısa Olması32

2 Ürün Kirası 34

3 Mabetlerin Durumu35

III Kiracıyı Koruyucu Tedbirler 36

A Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı 36

1 Genel Olarak 36

2 Hükmün Hukuki Niteliği 38

3 Yasağın Şartları 38

a Konut veya Çatılı İşyeri Kirası 38

b Bağlantılı Sözleşme39

aa Genel Olarak39

bb Kira Sözleşmesine Yabancı İşlem39

cc Bağlantının Varlığı 40

c Kiralanın Kullanımıyla Doğrudan İlişkili Olmama42

aa Genel Olarak42

bb Örnekler43

aaa Kullanıma İlişkin Yan Borçlar43

bbb Rekabet Yasağı43

ccc Sigortalama Zorunluluğu 44

ddd Otopark Tahsisi 44

eee Reklamlara Katkı Payı45

fff Eşyaları Satın Alma Zorunluluğu 46

ggg Hazır Ofis Kiralarının Durumu47

XLI

cc İstisna: Dayatmanın Varlığı 48

aaa Genel Olarak  48

bbb Edimler Arasında Aşırı Dengesizlik 48

ccc Belirli Bir Kişiye Yönlendirme 49

d Kiracının Yararının Bulunmaması51

4 Tarafları53

5 Yaptırım 56

a Kısmi Butlan 56

b Bedelde İndirim57

c Hakkın Kötüye Kullanılması 57

d Tazminat58

e Yerine Getirilmiş Edimlerin İadesi58

B Güvence Bedeli (Depozito)59

1 Sorunun Tespiti59

2 Hükmün Uygulama Alanı 64

a Güvencenin Konusu: Para veya Kıymetli Evrak 64

b Sözleşmenin Konusu: Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları65

c Güvencenin Verilme Zamanı  66

d Güvencenin Hangi Borçlara Teminat Teşkil Ettiği

Sorunu 66

3 Güvencenin Miktar Olarak Sınırlanması 68

a Teminatı Miktarı 68

b Teminat Miktarının Artırılması70

c Yasağa Aykırılığın Yaptırımı71

4 Hesabın Açılması 72

5 Depozitonun Hukuki Niteliği76

6 Depozito Verme Taahhüdünün İfasından Kaçınılması78

a Genel Olarak78

b İcra Takibi79

c Fesih Hakkı 80

d Ödemezlik Def’i 82

e Hapis Hakkı 82

7 Kiraya Verenin Kesinti Yapması Konusunda Getirilen

Sınırlama 83

a Genel Olarak 83

XLII

b Güvencenin Bankaya Yatırılması Zorunluluğuna

Aykırılık 84

c Kiracının Hesap Üzerinde Tasarruf Etmesi85

d Kiraya Verenin Depozitodan Kesintiye Gitmesi89

8 Bankanın Sorumluluğu 92

a Genel Olarak 92

b Bankanın Kiracıya Karşı Sorumluluğu 92

aa Sorumluluğun Hukuki Dayanağı 92

bb Kiracıya Ödenmemesi Nedeniyle Sorumluluk93

cc Kiraya Verene Ödenmesi Nedeniyle Sorumluluk 96

c Bankanın Kiraya Verene Karşı Sorumluluğu 97

aa Sorumluluğun Hukuki Dayanağı 97

bb Kiraya Verene Ödenmemesinden Sorumluluk98

cc Kiracıya Ödenmesinden Sorumluluk 99

C Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı101

1 Genel Olarak101

2 Ek Ödeme Yükümlülüğü Getirme Yasağı 102

a Genel Olarak 102

b Yasağın Kapsamı 104

aa Ortak Giderlerin Durumu 104

bb Teminatların Durumu 105

cc Kiracı Tarafından Talep Edilen Değişiklikler 106

dd Ödeme Dışındaki Hususlar 107

c Yaptırım 108

3 Cezai Şart ve Muacceliyet Koşulu Yasağı 109

a Genel Olarak 109

b Hükmün Amacı110

c Cezai Şarta İlişkin Yasak111

d Muacceliyet Koşuluna İlişkin Yasak 115

e Yasağa Aykırılığın Yaptırımı116

f Hükmün Değerlendirmesi117

IV Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlama 122

A Kira Bedelinin Belirlenmesi 122

1 Genel Olarak 122

2 Türk Parası Üzerinden Kiralamalarda 127

XLIII

a Sözleşmede Artışa İlişkin Hüküm

Bulunması Halinde 127

aa Tarafların Anlaşmasının Geçerlilik Süresi 127

bb Artışın Üst Sınırı 128

cc Sözleşme Süresi İçindeki Artışlar 131

dd Üretici Fiyat Endeksinde Düşüş Yaşanması 135

b Sözleşmede Artışa İlişkin Hüküm Bulunmaması

Halinde 136

aa Genel Olarak 136

bb Üretici Fiyat Endeksinde Düşüş Yaşanması 137

cc Sözleşme Süresi Sırasındaki Durum 138

dd Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 138

c Rayiç Bedelin Belirlenmesi 139

aa Genel Olarak 139

bb Rayiç Bedelin Tespitini İsteme Zamanı 140

cc Rayiç Bedel Tespitinde Esas Alınacak Kriterler 145

aaa Emsal Kira Bedelleri 145

bbb Kiralananın Durumu 147

ccc Üretici Fiyat Endeksi 147

ddd Hakkaniyet 148

dd Davacı 149

3 Yabancı Para Üzerinden Kiralamalarda 149

4 Tespit Davası 153

a Genel Olarak 153

b Tespit Davasının Açılmasının Süresi 154

aa Belirli Süreli Sözleşmelerde 154

aaa Genel Olarak 154

bbb Sözleşmede İntibak Kaydı Yoksa 156

ccc Sözleşmede İntibak Kaydı Varsa 157

bb Belirsiz Süreli Sözleşmelerde 159

c Tespit Davasının Tarafları 160

B Uyarlama161

1 Genel Olarak161

2 Hükmün Emredici Niteliği  162

3 Aşırı İfa Güçlüğüne Dayanacak Olan Taraf 164

a Kiracı ve Kiraya Veren 164

XLIV

b Tacirlerin Durumu 165

4 Şartları 167

a Mağdurdan Kaynaklanmayan Olağanüstü Durum 167

aa Olağanüstü Durum 167

bb Mağdurdan Kaynaklanmamalı 169

b Öngörülemezlik 169

c İfanın Beklenemezliği171

d Borcun İfa Edilmemiş Olması 172

5 Sonuçları 173

a Uyarlama 173

aa Genel Olarak 173

bb Davanın Açılması Zamanı174

cc Uyarlama Kararı175

b Fesih176

§ 3 KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

I Genel Olarak 179

A Türk Borçlar Kanunu’nun Genel Yapısı  179

B Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sona Erme Sebeplerinin

Sınırlı Olması 182

1 Genel Olarak 182

2 Sona Ermenin Şarta veya Bir Olguya Bağlanması 183

C Fesih Beyanının Temsilci Aracılığı İle Yapılması 186

D Şartları Oluşmadığı Halde Sözleşmenin Feshi 187

II Olağan Sona Erme Sebepleri 189

A Sürenin Dolması 189

1 Genel Olarak 189

2 Hükmün Hukuki Niteliği 190

3 Şartları191

a Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Olmamalı191

b Belirli Süreli Sözleşme191

c Sürenin Geçmesi 194

d Tarafların Sözleşmeyi Sürdürmemesi 195

aa Genel Olarak 195

bb Zımni Anlaşma  195

XLV

aaa Zımni Anlaşmanın Varlığının Tespiti 195

bbb Karinenin Aksinin İspatı 197

ccc Uzama Süresi 199

ddd Yenilemenin Söz Konusu Olup Olmadığı 199

eee Uzama Döneminde Kira Bedeli202

4 Sonuçları203

B Fesih Bildirimi 203

1 Genel Olarak203

2 Hukuki Niteliği205

3 Şartları205

4 Fesih Beyanı206

5 Fesih Dönemleri ve Fesih Bildirim Süreleri207

a Genel Olarak207

b Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında208

c Taşınır Kiralarında 210

aa Genel Olarak 210

bb Kiraya Verenin Mesleki Faaliyeti

Uyarınca Kiraladığı Mallar 210

d Sürelerin Sözleşmeyle Değiştirilmesi 212

e Sürelere Uyulmaması 213

6 Sonuçları 215

a Sona Erme 215

b Tazminat216

7 Fesih Hakkının Kötüye Kullanılması Yasağı216

III Olağanüstü Fesih Sebepleri217

A Genel Olarak217

B Önemli Sebeple Fesih 219

1 Genel Olarak 219

2 Hukuki Niteliği220

3 Uygulama Alanı222

a Genel Olarak222

b Diğer Hükümler Karşısındaki Konumu Açısından224

aa Diğer Olağanüstü Fesih Sebepleri Karşısındaki

Konumu224

bb Borca Aykırılıklar Karşısında Konumu224

cc Aşırı İfa Güçlüğü Karşısındaki Konumu 227

XLVI

dd İrade Sakatlıkları Karşısında Konumu 229

ee İmkansızlık Hükümleri Karşısındaki Konumu230

4 Kira Sözleşmesinin Devamını Çekilmez Kılan Sebepler 231

a Genel Olarak 231

b Çekilmezlik Konusunda Kıstaslar233

aa Sözleşmenin Kalan Süresi233

bb Sebebin Geçici Olmaması233

cc Öngörülebilirlik234

dd Kusur 235

c Çeşitli İhtimallere İlişkin Değerlendirmeler236

aa Dış Etkenlerden Kaynaklanan Sebepler236

bb Fesih Beyanında Bulunandan Kaynaklanan

Sebepler 237

cc Tarafların Ekonomik Durumundaki

Değişiklikler240

dd Fesih Muhatabından Kaynaklanan Sebepler 241

ee Tarafların Borca Aykırı Davranışları243

d Önemli Sebeplerin Sözleşmede Düzenlenmesi245

e Birden Fazla Kiracının veya Kiraya Verenin

Mevcut Olması245

5 Fesih Bildirimi 247

a Genel Olarak 247

b Fesih Bildirim Süresi248

c Bildirimin Yapılması Gereken Zamanı250

6 Sonuçları 251

a Sona Erme 251

b Denkleştirme Bedeli 252

aa Genel Olarak 252

bb Denkleştirme Miktarının Belirlenmesi 253

cc Tarafların Anlaşmaları 257

C Kiracının İflası 257

1 Genel Olarak 257

2 Hukuki Niteliği 259

3 Diğer Fesih Sebepleriyle Yarışması260

4 Şartları 261

a Kiracının İflas Etmesi 261

XLVII

b Süre Verilerek Teminat Talep Edilmesi264

aa Genel Olarak264

bb Teminat Talep Edilebilecek Alacaklar266

cc Verilmesi Gereken Süre 267

c Süresi İçinde Teminat Gösterilmemiş Olması 270

aa Genel Olarak 270

bb Teminat Gösterme Zorunluluğunun

Bulunmadığı Haller 271

aaa Yeterli Teminatın Bulunması 271

bbb Hapis Hakkının Kullanılmış Olması 271

ccc Müteselsil Sorumlu Başka Kiracının

Bulunması 272

5 Fesih Bildirimi 273

6 Fesih Hakkından Feragat 275

7 Feshin Sonuçları 276

D Kiracının Ölümü 277

1 Genel Olarak 277

2 Hukuki Niteliği 279

3 Uygulama Alanı280

4 Şartları 281

5 Fesih Beyanı282

a Beyanda Bulunacak Kimse282

b Beyanın Şekli285

c İstisna: Beyanın Gerekli Olmaması286

6 Fesih Bildirim Süresi ve Fesih Dönemi287

7 Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarındaki Sınırlama 290

a Genel Olarak 290

b Şartları 292

8 Sonuçları 294

E Taşınırlarda Kiracının Olağanüstü Fesih Hakkı 295

1 Genel Olarak 295

2 Şartları 297

a Taşınır Kirası Söz Konusu Olmalı 297

b Kiraya Veren Mesleki Faaliyeti Uyarınca

Kiraya Vermeli 297

c Kiracı Özel Kullanımı İçin Kiralamalı 298

XLVIII

d Fesih Beyanı 298

e Fesih Dönemleri ve Feshi İhbar Süreleri 299

3 Sonuçları300

F Kiralananın Erken İadesi (Erken Tahliye) 301

IV Borca Aykırılıktan Kaynaklanan Sebepler302

A Kiracının Borca Aykırı Davranışı302

1 Kira Bedelini Ödemede Temerrüt302

2 Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Borcuna

Aykırılık 303

B Kiraya Verenin Borca Aykırı Davranışı304

1 Teslim Borcunda Temerrüt304

2 Ayıba Karşı Tekeffül Borcuna Aykırılık 305

3 Zapta Karşı Tekeffül Borcuna Aykırılık307

V Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına Özgü Sebepler308

A Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Fesih Bildirimi308

1 Genel Olarak308

2 Kiracının Bildirimi309

a Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde309

aa Genel Olarak309

bb Zımni Uzama310

aaa Genel Olarak310

bbb Zımni Uzamanın Sonuçları311

ccc Kefaletin Durumu 312

cc Kiracının Fesih Bildirimi314

aaa Genel Olarak314

bbb Bildirim Süresi 315

ccc Şekli 315

ddd Bildirimde Bulunacak Kimse ve Muhatabı316

eee Sonuçları317

b Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde318

c Aile Konutu Olması Halinde Özellikler318

aa Genel Olarak318

bb Aile Konutunun Mevcudiyeti319

cc Fesih Halinde Eşin Rızası 320

aaa Genel Olarak 320

bbb Rızanın Gerekli Olduğu Haller 322

XLIX

ccc Rızanın Verilmemesinin Sonuçları324

ddd Rızanın Hakim Kararıyla Verilmesi 325

dd İhtarların ve Fesih Bildirimin Eşe Yapılması 326

ee Boşanma Halinde Durum 327

3 Kiraya Verenin Bildirimi 329

a Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 329

aa Genel Olarak 329

bb Hukuki Niteliği330

cc Şartları 331

aaa On Yıllık “Uzama” Süresi 331

i Genel Olarak 331

ii Sürenin Başlangıç Anı 331

iii Tarafların Yeni Bir Kira Sözleşmesi

Yapmaları 335

bbb Fesih Beyanı336

ccc Fesih Dönemleri ve Fesih Bildirim Süresi 337

b Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 338

B Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler340

1 Kiraya Verenin ve Yeni Malikin İhtiyacı340

a Genel Olarak340

b Şartları 341

aa Konut veya Çatılı İşyeri İhtiyacının Bulunması 341

aaa Genel Olarak  341

bbb Konut İhtiyacı 342

i Genel Olarak 342

ii Kiraya Verenin Kirada Oturması  342

iii Kiraya Verenin Akrabalarıyla Oturması343

iv Kiraya Verenin Sağlığının Gerekli

Kılması344

v Kiraya Verenin Taşınması 345

vi Kiralananın Fiziken Daha Elverişli

Olması346

vii Kiralananın Ekonomik Olarak

Daha Elverişli Olması346

viiiKiralananın Konum Olarak Elverişli

Olması 347

L

ix Kiraya Verenin Yeni İhtiyaçlarının

Doğması348

x Kiraya Verenin Yazlık Gibi Geçici

İhtiyacı349

ccc İşyeri İhtiyacı 350

i Genel Olarak 350

ii Kiracının İşsiz Olması veya

Mevcut İşinden Ayrılacak Olması 350

iii İkinci İş Yapma İsteği 352

iv İşlerin Büyümesi 353

v İhtiyacın İşle Doğrudan İlgili Olması 353

vi Meslek ve Sanatın Bizzat İcra Edilmesi

Zorunluluğu354

vii Kiraya Verenin Kirada Olması 355

viiiKiralananın Daha Elverişli Olması 355

bb İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması 356

aaa Genel Olarak 356

bbb Muhtemel İhtiyaçlar 357

ccc Geçici İhtiyaçlar 358

ddd İhtiyacın Baştan Mevcut Olması 359

eee İşyerinin Bulunduğu Yerde Yaşamama360

fff Kiraya Verenin Elverişli Başka Taşınmazının

Olması 361

ggg Kiralananın İcra Edilecek İşe Uygun

Olmaması 362

hhh Kiraya Verenin İcra Edilecek İşe Uygun

Olmaması363

iii Kiralananın Önemli Ölçüde Tadilat

Gerektirmesi364

jjj Kira Artırımı Talep Edilmiş Olması 365

cc Şerhin Etkisi 365

c İhtiyacın Sahibi366

aa Genel Olarak366

bb Türk Borçlar Kanunu’nun 350 Maddesi

Açısından 367

aaa Kiraya Veren 367

LI

bbb Malikin İhtiyacının Dikkate Alınıp

Alınmayacağı  367

ccc Alt Kira İlişkisinde Durum 370

ddd Birden Fazla Kiraya Verenin Bulunması 371

cc Türk Borçlar Kanunu’nun 351 Maddesi

Açısından 372

aaa Yeni Malik 372

i Genel Olarak 372

ii Çıplak Mülkiyetin Tam Mülkiyete

Dönüşmesi 374

iii İstisnalar 375

bbb Sınırlı Ayni Hak Edinen 377

ccc Pay İktisabı 377

i Genel Olarak 377

ii Bir Paydaşın Tüm Payları Elde Etmesi 378

dd Yakınlar 379

ee Tüzel Kişilerin Durumu 381

aaa Tüzel Kişilerin Konut İhtiyacı 381

bbb Tüzel Kişilerin İşyeri İhtiyacı 383

ccc Kamu Tüzel Kişilerinin İhtiyacı384

ddd Şirketin İhtiyacı İçin Ortağın Dava Açması 385

d Tahliye Davası386

aa Genel Olarak 386

bb Davanın Tarafları387

aaa Davacı 387

i Türk Borçlar Kanunu’nun 350 Maddesi

Uyarınca 387

ii Türk Borçlar Kanunu’nun 351 Maddesi

Uyarınca 390

bbb Davalı 390

cc Dava Açma Süresi 391

aaa Mevcut Kiraya Verenin Dava Açma Süresi 391

bbb Yeni Malikin Dava Açma Süresi 392

i İktisaptan İtibaren 392

(a) Bir Ay İçinde İhtar Çekilmeli 392

(b) Dava Altı Ay Sonra Açılmalı 396

LII

ii Sözleşme Süresinin Bitiminden İtibaren 398

dd Dava Açma Hakkından Feragat 399

e Sonuçları400

aa Genel Olarak400

bb Yeniden Kiralama Yasağı 401

cc Kiracının Eski Malikten Tazminat Talebi404

2 Yeniden İnşa ve İmar405

a Genel Olarak405

b Şartları406

aa Yeniden İnşa veya İmar Amacı406

bb Esaslı Onarım, Genişletilme ya da

Değiştirilme Söz Konusu Olmalı409

cc Kiralananın Kullanımı Mümkün Olmamalı410

dd Projenin Uygulanması Mümkün Olmalı411

c Tahliye Davası 412

aa Genel Olarak  412

bb Davanın Tarafları 412

aaa Davacı 412

i Kiraya Veren 412

ii Malik 413

iii Kiraya Verenin Birden Fazla Kimse

Olması414

bbb Davalı416

cc Dava Açma Süresi416

dd Dava Açma Hakkında Feragat417

d Geçici Tahliye418

e Sonuçları419

aa Genel Olarak419

bb Yeniden Kiralama Yasağı 420

C Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler 423

1 Yazılı Tahliye Taahhüdü 423

a Genel Olarak 423

b Şartları424

aa Tahliye Taahhüdü Verilmeli424

bb Taahhhüt Yazılı Olmalı 427

cc Tahliye Tarihi Belirli Olmalı 428

LIII

dd Taahhüt Kiralanın Tesliminden Sonra Verilmeli 429

aaa Genel Olarak 429

bbb Her Dönem İçin Tahliye Taahhüdü

Alınması 430

ccc Boş Tarihli Tahliye Taahhütleri 432

c Tahliye Davası veya İcra Takibi 433

aa Genel Olarak 433

bb Tarafları434

aaa Davacı434

bbb Davalı 435

cc Dava Açma Süresi 436

dd Dava Açma Hakkında Feragat 437

d Sonuçları 437

aa Genel Olarak 437

bb Cezai Şart Talebi 439

2 İki Haklı İhtar440

a Genel Olarak440

b Şartları 441

aa Aynı Kira Yılında İki İhtar Yapılmalı 441

bb İhtarlar Haklı Olmalı446

aaa Genel Olarak446

bbb Kira Bedeli Ödeme Borcunun Muacceliyeti446

ccc Kira Bedelinin İhtardan Önce Ödenmesi448

ddd Eksik Ödeme449

eee Taşınmazın Teslim Edilmemiş Olması 453

fff Yan Giderlerin Ödenememesi 453

cc İhtarların Şekli ve İçeriği 454

dd Keşideci ve İhtarların Muhatabı 456

c Tahliye Davası 456

aa Genel Olarak 456

bb Tarafları 457

aaa Davacı 457

bbb Davalı 458

cc Dava Açma Süresi 459

3 Kiracının Oturabileceği Konutunun Olması 461

a Genel Olarak 461

LIV

b Hukuki Niteliği 461

c Şartları463

aa Konut Kirası Olmalı463

bb Kiracının veya Eşinin Konutu Bulunmalı464

aaa “Konut” Kavramı464

bbb Konutun “Bulunması”465

ccc Konutu Bulunan “Kiracı veya

Birlikte Yaşadığı Eş”467

ddd Konutun Bulunma “Anı”469

cc Konut Aynı İlçe veya Belde Sınırlarında Olmalı 471

dd Konut Kiracının Oturmasına Elverişli Olmalı 472

aaa Genel Olarak 472

bbb Objektif Elverişlilik 473

ccc Sübjektif Elverişlilik 473

ddd Kiracının Konutunun “Dolu” Olması 476

ee Kiraya Veren Kiracının Konutu Olduğunu

Bilmemeli 478

d Tahliye Davası480

aa Genel Olarak480

bb Tarafları480

aaa Davacı480

bbb Davalı 481

cc Dava Açma Süresi482

D Tahliye Davası ve Sözleşmenin Sona Erme Anı482

1 Genel Olarak482

2 Sözleşmenin Sona Erme Anı483

3 Dava Sırasında Kiracının Ödeyeceği Tutar486

4 Tahliye Davası Sırasında Kira Bedelinin Tespitinin

İstenmesi488

5 Birden Fazla Hukuki Sebebe Dayanma488

6 Görevli ve Yetkili Mahkeme489

VI Sona Ermenin Sonuçları490

A Kiralananın İadesi490

1 Genel Olarak İade Borcu490

a Genel Olarak490

b İade Zamanı ve Yeri492

LV

aa İade Zamanı492

bb İade Yeri 493

c İade Borçlusu ve Alacaklısı 493

aa İade Borçlusu 493

bb İade Alacaklısı 495

d İadenin Yerine Getirilme Şekli496

e İade Borcunun Yerine Getirilmemesi 498

aa İade ve Tahliye Davası 498

aaa Genel Olarak 498

bbb Devlet İhale Kanunu Uyarınca499

bb Tazminat500

aaa Gecikme Yüzünden Uğranılan Zararlar500

i Genel Olarak500

ii İstihkak Talebi Halinde 501

iii Sözleşmeye Dayanılması Halinde502

bbb İfadan Vazgeçip Tazminat Talebine Yer Olup

Olmadığı 503

f Zamanaşımı504

2 İade Borcunun Kapsamı 505

a Genel Olarak 505

b Ana Kural: Eski Hale İade506

aa Genel Olarak506

bb Eski Halin İspatı507

c İstisnalar509

aa Olağan Eskime ve Bozulmalar509

aaa Genel Olarak509

bbb Aksine Anlaşma Yapmanın Mümkün

Olmaması510

bb Kiraya Verenin Rızasıyla Yapılan Değişiklikler 512

d Kiralananın Gereği Gibi İade Edilmemesinin

Sonuçları 513

aa Genel Olarak 513

bb Kiracının Tazminat Sorumluluğu514

aaa Şartları514

i Genel Olarak514

LVI

ii Sözleşmeye Aykırı veya Özensiz

Kullanım514

iii Kusur 515

bbb Gözden Geçirme ve Bildirim516

i Genel Olarak516

ii Gözden Geçirme Külfeti517

iii Bildirim Külfeti519

(a) Bildirilecek Hususlar519

(b) Bildirim Zamanı 520

(c) Bildirimin Şekli ve İçeriği 521

iv Külfetlerin Yerine Getirilmemesinin

Sonuçları 522

ccc Tazmin Edilecek Zararlar 523

ddd Zamanaşımı 526

3 Kiracının Masraflara İlişkin Talebi 526

B Peşin Ödenen Kira Bedellerinin İadesi 528

C Alt Kira Sözleşmesine Etkisi 529

1 Genel Olarak  529

2 İstisnalar 532

a Kanuna Karşı Hile ve Muvazaa 532

b Dolaylı Temsil İlişkisi 533

D Yeniden Kiralama Yasağı 533

1 Genel Olarak 533

2 Hükmün Hukuki Niteliği534

3 Yasağın Şartları534

a Kiralananın Boşaltılmasının Sağlanması534

b Yeniden Kiralama536

c Haklı Sebebin Var Olmaması536

d Eski Kiracının Öncelik Hakkının

Bertaraf Edilmemesi 537

aa Genel Olarak  537

bb Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliyede 538

aaa Hakkın Bertaraf Edilmesi 538

bbb Öncelik Hakkının Kullanılması540

4 Yaptırım 541

LVII

§ 4 YÜRÜRLÜK HUKUKU

I Genel Olarak 543

A Temel İlkeler 543

B 6101 Sayılı Yürürlük Kanunu’nun Sistemi544

1 Genel Olarak544

2 Sözleşmelerin Geçerliliği546

3 Sözleşmenin Sonuçları 547

a Kural 547

b İstisnalar548

aa Kamu Düzeni (YK m2)548

bb İçeriği Kanunla Belirlenen İşlem ve İlişkiler 550

cc Kazanılmamış Haklar 550

4 Sözleşmenin Sona Ermesi 551

5 Sonuç ve Özet 552

C Kira Hukukunda Durum 552

II Kira Hükümlerinin Yürürlüğü 555

A Tarafların Borçları 555

1 Yan Giderleri Ödeme 555

2 Ayıba Karşı Tekeffül 555

3 Kira Bedelini Ödeme Borcu 555

4 Özen Borcu 556

5 Kiracının Diğer Borçları 557

B Kira Sözleşmesinde Özel Durumlar 558

1 Kiralananda Yenilik ve Değişiklik 558

a Kiraya Veren Tarafından Yapılan Değişiklikler 558

b Kiracı Tarafından Yapılan Değişiklikler 559

2 Alt Kira ve Sözleşmenin Devri 559

a Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri 559

b Sözleşmenin Devri560

3 Sözleşmenin Yasal Devri 561

4 Kiralananın Erken İadesi (Erken Tahliye) 561

5 Takastan Feragat Yasağı 562

C Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları563

1 Uygulama Alanı563

2 Kiracıyı Koruyucu Tedbirler563

LVIII

a Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı 563

b Güvence Bedeli564

c Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı 565

3 Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlama566

D Sona Erme 567

1 Genel Olarak 567

2 Yeni Tahliye Sebebi568

a Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde568

b Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 570

3 Kiralananın İadesi 571

4 Yeniden Kiralama Yasağı 571

III Erteleme Hükmü 572

A Konunun Gelişimi 572

B Şartları574

1 Kiracıya İlişkin Şart574

2 İşyeri Kirası 576

C Sonuçları 577

1 Genel Olarak 577

2 Ara Dönemdeki Durum 578

D Yürürlüğü Ertelenen Hükümler 579

1 Sözleşmenin Devri (TBK m323) 579

2 Erken Tahliye (TBK m325)580

3 Önemli Sebeple Fesih (TBK m331) 581

4 Bağlantılı Sözleşme (TBK m340) 582

5 Güvence Bedeli (TBK m342) 582

6 Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı (TBK m343) 583

7 Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK m344)584

8 Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK m346)584

9 Tahliye Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK m354) 585

 

KAYNAKÇA 587

 

Yorum yaz
Bu kitaba henüz yorum yapılmamış.
Kapat