Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmelerinde Bina Tamamlama Sigortası
Birinci Bölüm
Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Genel Açıklamalar
İkinci Bölüm
Bina Tamamlama Sigortası Kavramı, Bina Tamamlama Sigortası Sözleşmesi
Üçüncü Bölüm
Bina Tamamlama Sigortasında Tarafların Hak Ve Yükümlülükleri
Dördüncü Bölüm
Bina Tamamlama Sigortası Sözleşmesinin Sona Ermesi, Zamanaşımı, Uyuşmazlıkların Çözümü
İÇİNDEKİLER
KISALTMALAR 19
GİRİŞ 21
BİRİNCİ BÖLÜM
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMELERİ HAKKINDA GENEL AÇIKLAMALAR
I. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, HUKUKİ NİTELİĞİ, ŞEKLİ, İÇERİĞİ 23
A. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin ve Satış Vaadi Sözleşmesinin Tanımı 23
1. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Tanımı 23
2. Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesinin Tanımı 25
B. Hukuki Niteliği 25
C. Sözleşmenin Şekli ve Şekle Aykırılık 27
1. Sözleşmenin Şekli 27
a) Sözleşmenin Taşınmaz Satışı Şeklinde Yapılması 28
b) Sözleşmenin Taşınmaz Satış Vaadi Şeklinde Yapılması.29 2. Şekle Aykırılık 30
D. Sözleşmenin Zorunlu İçeriği 32
II. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI 34
A. Tüketici 34
B. Satıcı 37
III. SÖZLEŞMENİN KONUSU 38
A. Konut Amaçlı Taşınmaz 38
B. Devre Mülk 39
IV. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE
SATICININ TEMİNAT SAĞLAMA ZORUNLULUĞU 40
A. Genel Olarak 40
10 İçindekiler
B. Teminat Sağlama Zorunluluğunun Kapsamı 41
C. Teminat Türleri 41
1. Bina Tamamlama Sigortası 42
2. Banka Teminat Mektubu 42
3. Hakediş Sistemi 44
4. Bağlı Kredi ile Teminat 45
5. Diğer Teminat Türleri 46
D. Satıcının Teminat Sağlama Zorunluluğunu İhlali ve
Hukuki Sonuçları 47
1. Genel Olarak 47
2. Satıcının Teminat Sağlama Zorunluluğunu İhlali 47
3. Teminat Sağlama Zorunluluğunun İhlalinin Hukuki Sonuçları 48
İKİNCİ BÖLÜM
BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI KAVRAMI, BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI SÖZLEŞMESİ
I. BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI 51
A. Kavram Olarak Bina Tamamlama Sigortası 51
1. Genel Olarak Sigorta Kavramı 51
2. “Bina” Kavramı 52
3. “Bina Tamamlama Sigortası” Kavramı ve Kavram Eleştirisi .53 B. Bina Tamamlama Sigortasının Amacı 54
C. Bina Tamamlama Sigortasına Uygulanacak Hükümler 56
1. Genel Olarak 56
2. Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları 56
3. Bina Tamamlama Sigortası Sözleşmesi Özel Şartları 59
4. Türk Ticaret Kanunu 60
5. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 61
6. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik 62
7. Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun İlgili Hükümleri 62
II. BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI SÖZLEŞMESİNİN
TANIMI, HUKUK NİTELİĞİ, TARAFLARI 63
İçindekiler 11
A. Tanımı 63
B. Hukuki Niteliği ve Sigorta Tasnifi İçindeki Yeri 63
1. Hukuki Niteliği 63
2. Sigorta Tasnifi İçindeki Yeri 64
C. Şekli 69
D. Bina Tamamlama Sigortası Sözleşmesinin Kurulması 70
E. Bina Tamamlama Sigortası Sözleşmesinin Tarafları ve Tüketici. 72 1. Genel Olarak 72
2. Sözleşmenin Tarafları ve Tüketici 73
a. Sigortacı 73
b. Satıcı 74
3. Tüketici 75
III. BİNA TAMAMLAMA SİGORTASINDA SİGORTALANAN MENFAAT 76
A. Genel Olarak 76
B. Bina Tamamlama Sigortası Bakımından Sigortalanan Menfaat .77
IV. BİNA TAMAMLAMA SİGORTASINDA RİZİKO 77
A. Genel Olarak Riziko Kavramı 77
B. Bina Tamamlama Sigortasında Riziko Kavramı 78
C. Sigortanın Konusu 79
1. Satıcının İflas Etmesi 79
2. Satıcının Gerçek Kişi Olması Durumunda Mirasçıların Mirası Reddetmesi Şartı ile Ölümü 80
3. Satıcının Sözleşmede Taahhüt Edilen Teslim Tarihini Müteakip 12 Ay İçerisinde Konut veya Devre Tatili Tamamlayamaması 81
a. Teslim Süresi 81
b. Konut veya Devre Tatilin Tamamlanamaması 82
D. Ek Sözleşme İle Teminat Altına Alınabilecek Haller ve Kıymetler 84
1. Sözleşmenin Kat Karşılığı Yapılması Halinde Arsa Sahibine Ait Menfaatler 84
2. Proje Kapsamında Yer Alan Dükkan, Ofis vb. Ticari Nitelikli Taşınmazlar 85
12 İçindekiler
3. Doğal Afetler Nedeni İle Projenin Tamamlanamaması 86
4. Bağlı Kredi İle Alınan Taşınmaz İçin Kredi Verenin
Veya Konut Finansman Kuruluşunun Sorumluluğu 87
E. Teminat Dışında Kalan Haller 88
1. Nükleer Nedenler 88
2. Savaş ve Savaş Benzeri Olaylar İle Terör Olayları 89
3. Kamu Otoritesi Tarafından Projede Yapılacak Tasarruflar Nedeni İle Meydana Gelen Zararlar 90
4. Tüketicinin Sözleşmeden Cayması 90
5. Tüketicinin Sözleşmeden Dönmesi 92
6. BTSGŞ m. B.3’e Aykırı Olarak Tüketicinin Taşınmazı Devir veya Teslim Almaktan Kaçınması 94
a. Genel Olarak 94
b. Kat Mülkiyetine Konu Olan Konutlarda Devir ve Teslim. 95
c. Kat İrtifakına Konu Olan Konutlarda Devir ve Teslim . 96
7. Dolaylı Zararlar İle Sözleşmede Kararlaştırılmış İse
Cezai Şart 96
a. Dolaylı Zararlar 96
b. Sözleşmede Kararlaştırılmış ise Cezai Şart 98
8. Taşınmazın İç Kısmında Kullanılan, Oturmaya Elverişliliği Engellemeyen Kıymetlerin Projede
Taahhüt Edilen Nitelikte Olmaması 100
F. Rizikonun Ağırlaşması 102
1. Rizikonun Ağırlaşması Kavramı 102
2. Bina Tamamlama Sigortası Bakımından Rizikonun Ağırlaşması 103
3. Rizikonun Ağırlaşmasının Sonuçları 104
V. BİNA TAMAMLAMA SİGORTASINDA ÖZELLİK
ARZ EDEN BAZI DURUMLAR 105
A. Bina Tamamlama Sigortasına Bir Ayrıcalık Gibi Getirilen Düzenleme: TKHK m 42/2’ye İlişkin Değerlendirme 105
B. Bina Tamamlama Sigortasına Konu Taşınmazın Kısmen
Bağlı Kredi ile Alınması Durumu 108
İçindekiler 13
VI. BİNA TAMAMLAMA SİGORTASININ DİĞER TEMİNAT TÜRLERİ, BENZER SİGORTA TÜRLERİ VE DİĞER TEMİNAT SÖZLEŞMELERİ İLE KARŞILAŞTIRILMASI 111
A. Bina Tamamlama Sigortasının Diğer Teminat Türleri ile Karşılaştırılması 111
1. Banka Teminat Mektubu ile Karşılaştırılması 111
2. Hakediş Sistemi ile Karşılaştırılması 113
3. Bağlı Kredi İle Teminat İle Karşılaştırılması 114
B. Bina Tamamlama Sigortasının Şahsi Teminat
Sözleşmeleri İle Karşılaştırılması 116
1. Kefalet Sözleşmesi İle Karşılaştırılması 116
2. Garanti Sözleşmesi İle Karşılaştırılması 117
3. Teminat Amaçlı Borca Katılma Sözleşmesi İle Karşılaştırılması 118
C. Bina Tamamlama Sigortasının Benzer Sigorta Türleri ile Karşılaştırılması 119
1. İnşaat Sigortası İle Karşılaştırılması 119
2. Alacak Sigortası İle Karşılaştırılması 120
3. Kredi Sigortası İle Karşılaştırılması 121
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
BİNA TAMAMLAMA SİGORTASINDA TARAFLARIN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
I. SİGORTACININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ 123
A. Genel Yükümlülükler 123
1. Aydınlatma Yükümlülüğü 123
a. Aydınlatma Yükümlülüğünün Şekli ve Süresi 124
b. Aydınlatma Yükümlülüğünün Kapsamı 125
c. Aydınlatma Yükümlülüğünün İhlali 126
2. Satıcı İçin Teminat Hesabı Tutma Yükümlülüğü 127
3. Sigortacının Rizikoyu Taşıma Yükümlülüğü 128
a. Rizikoyu Taşıma Yükümlülüğünün Başlangıcı 129
14 İçindekiler
b. Rizikoyu Taşıma Yükümlülüğünün Kapsamı 129
c. Sigortacının Rizikoyu Taşıma Yükümlülüğünün
Sona Ermesi 130
4. Sır Saklama Yükümlülüğü 131
B. Sigortacının Riziko Gerçekleştiğinde Tazminat Ödeme Yükümlülüğü 132
1. Genel Olarak 132
2. Tazminat Ödeme Yükümlülüğünün Şartları 132
a. Rizikonun Sigorta Süresi İçinde Gerçekleşmiş Olması .132
b. Gerçekleşen Rizikonun Sözleşme İle Teminat
Altına Alınmış Olması 132
3. Sigorta Tazminatının Sınırları 133
a. Sigorta Bedeli 133
b. Sigorta Zararı 134
c. Sigorta Değeri 135
4. Sigorta Tazminatının Ödenmesi 136
a. Ödemenin Muhatabı 136
b. Ödeme Şekli 137
c. Ödeme Yeri 138
d. Ödeme Zamanı 139
e. Sigortacının Avans Verme Yükümlülüğü 141
5. Sigortacının Tazminat Ödemede Temerrüdü 142
6. Bina Tamamlama Sigortası Tazminatının
Ödenmesinin Sonuçları 143
a. Sigortacının Halefiyeti 143
(a) Genel Olarak 143
(b) Sigortacının Halef Olma Koşulları 144
(c) Sigortacının Kime Halef Olacağı 147
b. Rücu 147
C. Riziko Gerçekleştiğinde Projenin Tamamlayıp
Hak Sahibine Tesliminin Sağlanması 148
1. Genel Olarak 148
2. Projenin Tamamlanması Kavramı 149
İçindekiler 15
3. Projenin Tamamlanarak Hak Sahibine Teslim
Edilmesinin Şartları 150
4. Projeyi Teslim Etme Yükümlüsü 150
a. Genel Olarak 151
b. Sigortacının Belirlediği Müteahhit 152
c. Bina Tamamlama Sigortasının Tarafı Olan Satıcı 152
5. Projeyi Teslim Etme Süresi 153
6. Projenin Tamamlanarak Hak Sahiplerine Tesliminin Sonuçları 154
II. SATICININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ 155
A. Prim Ödeme Yükümlülüğü 155
1. Genel Olarak 155
2. Prim Kavramı 156
3. Prim Alacaklısı 156
4. Prim Borçlusu 157
5. Prim Ödenme Şekli 158
6. Primin Ödenme Zamanı 159
7. Prim Ödenme Yeri 159
8. Primin Ödenmesinde Temerrüt 160
B. Sigortacıyı Bilgilendirme ve Beyan Görevi 161
1. Genel Olarak 161
2. Sözleşme Öncesi Beyan Görevi 162
a. Genel Olarak 162
b. Poliçe Düzenlenmesinden Önce Beyan Görevinin Şekli 162
c. Poliçe Düzenlenmesinden Önce Beyan Görevinin Kapsamı 163
d.Satıcının Beyan Görevinin İhlali ve sonuçları 164
3. Poliçe Düzenlenmesinden Sonra Satıcının Bildirim Görevi 165
a. Bildirimin Şekli 165
b. Bildirimin Kapsamı 166
c. Bildirimin İhlali ve Sonuçları 168
C. Araştırma Yapılmasına İzin Verme Yükümlülüğü 169
16 İçindekiler
D. Rizikoyu Ağırlaştırmama, Rizikonun Gerçekleşmesini
Önleme ve Sigortacının Rücu Haklarını Koruma Külfeti 169
E. Gerektiğinde Sigortacının Talebi Üzerine Ek Güvence
Sunma veya İlave Prim Ödeme Yükümlülüğü 170
1. Genel Olarak 170
2. Gerektiğinde Ek Güvence Sunma Yükümlülüğü 170
3. Gerektiğinde İlave Prim Ödeme Yükümlülüğü 171
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ, ZAMANAŞIMI, UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ
I. BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI SÖZLEMESİNİN SONA ERMESİ 173
A. Genel Olarak 173
B. Bina Tamamlama Sigortasının Kendiliğinden Sona Ermesi . 173
1. Taşınmazın Tüketiciye Devir ve Teslimi 173
a. Genel Olarak 173
b. Oturmaya Elverişli Taşınmaz Kavramı 174
c. Devir veya Teslim Olarak Kabul Edilen Haller 174
2. Sigortacının İflası 176
3. Rizikonun Gerçekleşmesi 177
4. Bina Tamamlama Sigortası Sözleşmesinin Süresinin
Sona Ermesi 177
C. Sigortacının Tek Taraflı İradesi İle Sona Erme Halleri 177
1. Genel Olarak 177
2. Satıcının Sigortacıya Karşı Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi 178
3. Satıcının Sigortacıya Karşı Yanlış Beyanda Bulunması. 180
4. Satıcının Sigortacı Tarafından Talep Edilen Güvenceyi Sunamaması 180
5. Sigortacıya Verilen Güvencenin Yetersiz Kalması, Hükümsüz veya Değersiz Hale Gelmesi 181
İçindekiler 17
D. Satıcının Fesih Hakkı 181
E. Sona Ermenin Hüküm ve Sonuçları 181
II. BİNA TAMAMLAMA SİGORTASINDA ZAMANAŞIMI 183
III. UYUŞMAZLIK ÇÖZÜM YOLLARI 186
A. Sigortacı – Tüketici Arasındaki Uyuşmazlık Çözüm Yolları . 186 1. Genel Olarak 186
2. Görevli Mahkeme 187
3. Yetkili Mahkeme 187
B. Satıcı – Sigortacı Arasındaki Uyuşmazlık Çözüm Yolları 188
1. Dava Şartı Arabuluculuk 188
2. Görevli Mahkeme 189
3. Yetkili Mahkeme 189
C. Sigorta Tahkimi 190
SONUÇ VE ÖNERİLER 191
KAYNAKÇA 197
