Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

-	Sözleşmeler
-	Uyuşmazlıklar ve Hukuksal Çözüm Yolları
-	Bağlantılı TBK Hükümleri ve İlgili Yargıtay Kararları

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
4. Baskıya Önsöz 5
Birinci Bölüm
YARGITAY KARARLARI İÇERİĞİNE UYGUN YANITLARLA
ARSA PAYI DEVRİ KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMELERİ İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER
I. SÖZLEŞMELER 13
1. Tapulu Taşınmaz Mülkiyetinin Devrine İlişkin Sözleşmelerde Şekil 13
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmenin Hüküm ve Sonuçları 15
3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kapsamında Yer Alan “Satış Vaadi Sözleşmesi” 17
4. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Unsurları ve Satış Bedeli 20
5. Temlik Sözleşmesinin Hüküm ve Sonuçları 21
6. Yapı Ortaklığı Niteliğindeki Sözleşmenin Hüküm ve Sonuçları 22
7. Halef Sıfatıyla Açılan Davada Yüklenici ile Arsa Sahibi Arasında “Zorunlu Dava Arkadaşlığı” Bulunduğu 22
8. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme 30
9. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davasında Taraf Teşkili 31
10. Sözleşmenin İleriye ya da Geriye Etkili Sonuç Doğurur Şekilde Feshi 31
11. Şeklen Geçersiz Sözleşmelere Olanak Sağlayan Nedenler 32
12. Eser sözleşmesi –Hizmet Sözleşmesi– Yanların Birbirleri Karşısında Sorumlulukları 32
13. Harici Satış Sözleşmesi –Tapu İptali Tescil– Sebepsiz Zenginleşme 33
14. Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi – Yapı Denetim Ücretinden Arsa Sahibi mi Yoksa Yüklenici mi Sorumlu? 34
15. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin “Önsözleşme” Yapılabilir mi? Sözleşme Hukuksal İşlemi 36
16. Kentsel Dönüşüm Projesi Çerçevesinde Daire Karşılığı Arsa Devir Sözleşmesi 38
17. İnançlı Sözleşme 39
18. Hasılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi (Adi Ortaklık) 40
19. 6502 s. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre; Konut Finansman Sözleşmesi 43
İkinci Bölüm
UYUŞMAZLIKLAR VE HUKUKSAL YOL
I. YAPI RUHSATI 45
1. Yapı Ruhsatı Süresi Geçmiş İnşaatın Ruhsatlandırılmasından Kaynaklanan Çekişme 45
2. Yüklenicinin Ruhsat Alınmasında Temerrüde Düşmesi–Sözleşmenin Feshi 47
II. SÖZLEŞMENİN FESHİ 52
1. Yüklenicinin İnşaatı Belirli Seviyede Bırakması–Sözleşmenin Geriye Dönük Feshi 52
2. Arsa Sahibinin İflas Eden Yükleniciye Evvelce Devrettiği Tapunun İptal ve Tescilini İstemesi 56
III. TAPU İPTAL/TESCİL 58
1. Yükleniciden Edinilen Dairenin Tapusunun İptali ve Tescilinin İstenmesi 58
2. Temlik Yasağının Varlığı Halinde 3. Kişinin Temlike Dayalı Arsa Sahibinden Mülkiyet Nakli İstemesi 63
3. 3. Kişinin Arsa Sahibini İfaya Zorlamasının Koşulu 65
4. Takip Alacaklısının Yükleniciye Ait Dairenin Yüklenici Adına Tapu İptali ve Tescili İstemesi 66
5. Kooperatif Ortağının Arsa Sahibinden Tapu İptal ve Tescil İsteminde Bulunması 68
IV. EKSİK VE KUSURLU İŞLER 70
1. İnşaatta Eksik ve Kusurlu İşler Nedeniyle Tazminat İstenmesi 70
2. Tüketicinin Korunması Kapsamında Ayıplı Mal ve Sorumluluk 75
V. GECİKME TAZMİNATI 79
1. İnşaatın Yapım ve Tesliminde Gecikme Nedeniyle Maktu Tazminat İstenmesi 79
2. Yüklenicinin İnşaatı Teslimde Temerrüde Düşmesi Nedeniyle Gecikme Tazminatı İstemi 83
VI. TEMLİK SÖZLEŞMESİ 87
1. Yüklenici ile 3. Kişi Arasındaki Temlik Sözleşmesinin Yazılı Şekilde Yapılmasının Yeterli Olacağı 87
2. Arsa Sahibi ile Üçüncü Kişi Arasındaki Temlikname 90
3. Üçüncü Kişinin Arsa Sahibine Karşı Sebepsiz Zenginleşme Davası Açması 92
VII. YÜKLENİCİYE AVANS TAPU DEVRİ–YOLSUZ TESCİL 95
1. Yükleniciye Tapunun Avans Olarak Geçirilmesi Yükleniciye Mülkiyet Hakkı Sağlamaz 95
VIII. KADEMELİ DEVİRDE YÜKLENİCİDEN PAY DEVRALAN 3. KİŞİNİN MÜLKİYET KAZANIMI 97
1. Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi ve Kademeli Devredilmiş Tapunun Arsa Sahibine İadesi 97
IX. UYGULAMADA KARŞILAŞILAN ÖRNEK SORUNLAR – İZLENECEK ÇÖZÜM YOLU 100
1. Yükleniciden Edinilen Dairenin, Bir Başka Kişiye Tapuda Yüklenici Tarafından Tekrar Satılması 100
2. İnşaatın Arsa Sahibine Geç Teslimi Nedeniyle Tazminat İstemi 101
3. Geç Teslim Nedeniyle Cezai Şart İstemi 102
4. Teslim Alınan Bağımsız Bölümlerin Projeye Aykırılığının Uzun Süre Sonra İleri Sürülmesi 103
5. İnşaat sözleşmesinin geçersizliğinin sonradan ileri sürülmesi 104
6. Götürü Olarak Üstlenilen İnşaatın Tamamlanmaması Nedeniyle İstemde Bulunulması 105
7. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde Bağımsız Bölüm Satımına Dayalı Hak Edinme 106
8. İnşaat Tamamlanmadan Bağımsız Bölüm Satın Alan Kişinin İstemi 107
9. Uygulamada Dava Konusu Yapılmış Satıcının Ayıptan (Sınırlamalardan) Sorumluluğuna İlişkin Örnekler 108
10. Yüklenicinin Zamanında İşe Başlamaması ve Arsa Sahibinin Erken Fesih İsteminde Bulunması 110
11. Yüklenicinin Edimini Yerine Getirmeden Tapuda Yaptığı Satışla 3. Kişinin Edindiği Kaydın İptali 111
12. Yüklenici Şirketin İflas Etmiş Olması Halinde İş Sahibinin Tazminat İsteminde Husumet Tevcihi 112
13. Kısmi Dava Açma Olanağının Bulunup Bulunmadığı 113
14. Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacağın Islah Yoluyla Tahsilinde Faiz Başlangıcı 114
15. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Maktu ve Rayiç Kira Gecikme Tazminatı 117
16. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Kurulmamış Taşınmazın Satışının Vaat Edilmesi 119
17. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesindeki Satış Vaadinin Hukuki Mahiyeti 120
18. Arsa Payı Yapım Sözleşmesine Dayalı Bağımsız Bölümün Satışının Vaat Edilmesi 123
19. Üçüncü Kişinin Arsa Sahibini İfaya Zorlaması 124
20. Yükleniciden Edinilmiş Aynı Taşınmazın Tapuda Bir Başkasına Satılması 125
21. Sözleşmeye Aykırı Olarak Yüklenicinin Arsa Sahibine Bıraktığı Bağımsız Bölümleri Küçük Yaparak Eksik İşlerden Sorumluluğu 126
22. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Tazminat İstemi Davasında Ayıplı/Eksik İşler vs. Gibi Hususlarda Mahkemenin Araştıracağı Hususlar 127
23. Arsa Payı Düzeltilmesine Yönelik Dava 128
24. Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi Halinde Gecikme Tazminatı İstenemeyeceği 129
25. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme (Fesih) Ne Şekilde Mümkün Olur? 130
26. Sözleşmenin Tek Yanlı Olarak Feshi Halinde Yüklenici Nelerin Tazminini İsteyebilir? 131
27. Nama İfaya İzin İsteme Hakkı Kime Aittir? 133
28. Üçüncü Kişiye Karşı El Atmanın Önlenmesi Ve Ecri Misil Davası Açılabilir mi? 136
29. Eser Sözleşmesinin İfasında Kusur İncelemesinde mevzuat? 137
30. Hangi Deprem Yönetmeliğine Göre Yüklenici Sorumlu Tutulmalıdır? 139
31. Objektif İmkansızlık Nedeniyle Yüklenici Hangi Tür Zararını Talep Edebilir? 141
32. Kooperatif Üyesinin Arsa Sahibinden Tapu Devrini İstemesinin Koşulu Nedir? 142
33. Kusursuz Yükleniciye Karşı Arsa Sahibi Makul Süre Geçince Sözleşmeyi Feshedebilir mi? 144
34. Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümün Arsa Sahibince Satılmasından Sorumluluk 145
35. Ceza Şartını Aşan Zarar Hangi Nedenle Arsa Sahibince Yükleniciden İstenebilir? 146
Üçüncü Bölüm
AÇIKLAMALI İLGİLİ BORÇLAR KANUNU HÜKÜMLERİ VE YARGITAY KARARLARI
(1) 6098 S. TBK M. 470/486 (818 S. BK M. 355/371) HÜKÜMLERİ 147
I. ESER SÖZLEŞMESİ 147
1. Tanımı 147
İlg. Yargıtay Kararları 153
2. Hükümleri 208
a. Yüklenicinin Borçları 208
aa. Genel Olarak 208
İlg. Yargıtay Kararları 209
ab. Malzeme Bakımından 218
Yargıtay Kararları 220
ac. İşe Başlama ve Yürütme 223
İlg. Yargıtay Kararları 224
b. Ayıp Sebebiyle Sorumluluk 242
ba. Ayıbın Belirlenmesi 242
İlg. Yargıtay Kararları 248
bb. İş Sahibinin Seçimlik Hakları 263
İlg. Yargıtay Kararları 266
bc. İş sahibinin Sorumluluğu 269
bd. Eserin Kabulü 270
İlg. Yargıtay Kararları 271
be. Zamanaşımı 278
İlg. Yargıtay Kararları 279
II. İŞ SAHİBİNİN BORÇLARI 284
1. Bedelin Muacceliyeti 284
İlg. Yargıtay Kararları 286
2. Bedel 291
a. Götürü Bedel 291
İlg. Yargıtay Kararları 293
b. Değere göre Bedel 308
İlg. Yargıtay Kararları 308
3. Sözleşmenin Sona Ermesi 315
a. Yaklaşık Bedelin Aşılması 315
b. Eserin Yok Olması 316
İlg. Yargıtay Kararları 317
c. Tazminat Karşılığı Fesih 317
İlg. Yargıtay Kararları 318
d. İş Sahibi Yüzünden İfanın İmkansızlaşması 319
e. Yüklenicinin Ölümü veya Yeteneğini Kaybetmesi 320
İlg. Yargıtay Kararları 322
(2) 6098 S. TBK M. 179/182 (618 S. BK M. 158/161) HÜKÜMLERİ 324
III. CEZA KOŞULU 324
1. Alacaklının Hakları 324
a. Cezanın Sözleşmenin İfası ile İlişkisi 324
İlg. Yargıtay Kararları 328
b. Ceza ile Zarar Arasındaki İlişki 344
İlg. Yargıtay Kararları 344
c. Kısmi İfanın Yanması 347
İlg. Yargıtay Kararları 348
2. Cezanın Miktarı, Geçersizliği ve İndirilmesi 348
İlg. Yargıtay Kararları 349
(3) 6098 S. TBK M. 183/194 (618 S. BK M. 162/172) HÜKÜMLERİ 353
IV. ALACAĞIN DEVRİ 353
1. Koşulları 353
a. İradi Devir 353
aa. Genel Olarak 353
Yargıtay Kararları 354
ab. Şekil 362
Yargıtay Kararları 362
b. Yasal veya Yargısal Devir ve Etkisi 367
Yargıtay Kararları 367
2. Devrin Hükümleri 368
a. Borçlunun Durumu 368
aa. İyi Niyetle Yapılan İfa 368
ab. İfadan Kaçınma ve Tevdi 370
ac. Borçluya Ait Savunmalar 370
İlg. Yargıtay Kararları 371
ad. Öncelik Hakları ve Bağlı Hakların Geçişi 373
İlg. Yargıtay Kararları 374
ae. Senet ve Belgelerin Teslimi ve Bilgi Verilmesi 375
V. GARANTİ 376
1. Genel Olarak 376
İlg. Yargıtay Kararları 377
2. İfaya Yönelik Devir 378
3. Sorumluluğun Kapsamı 378
4. Özel Hükümlerin Saklılığı 379
Kaynakça 381
Yazarın Yayınlanmış Eserleri 383
Kavramlar Dizini 391