Toplu Yapılar ve Toplu Yapı Yönetimi

TOPLU YAPILAR VE TOPLU YAPI YÖNETİMİ



Mehmet ŞENGÜL



- Toplu Yapılara İlişkin Temel Özellikler Ve Toplu Yapının Kurulması

- Kat Mülkiyeti Hukukunda Toplu Yapıların Yeri

- Toplu Yapının Kurulması

- Toplu Yapılarda Yönetimin Konusu Olarak Ortak Yer Ve Tesisler

- Toplu Yapılarda Ortak Yer Ve Tesislerin Belirlenmesi

- Ortak Yer Ve Tesislere İlişkin Hüküm Ve Sonuçlar

- Toplu Yapıların Yönetimi

- Yönetim Organı Olarak Kat Malikleri Kurulları

- Yürütme Organı Olarak Yönetici Veya Yönetim Kurulu



Dr. Mehmet ŞENGÜL

Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi

Medeni Hukuk Anabilim Dalı

Türk Medeni Hukukunda

Toplu Yapılar ve

Toplu Yapı YönetimiİÇİNDEKİLER.................................................................................................... v ii

K ISA LTM A LA R...............................................................................................x v ii

GİRİŞ.........................................................................................................................1

I. Genel Olarak Konunun Sunumu..................................................................1

II. Toplu Yapılara İlişkin Tarihi ve Hukuki Süreç..........................................3

A. 1965 Öncesi Dönem .................................................................................4

B. 1965 – 1983 Arası Dönem.......................................................................8

C. 1983 – 2007 Arası Dönem.....................................................................10

III. Kanuni Düzenleme........................................................................................12

IV. Araştırmanın Amacı ve Sınırları ................................................................14

Birinci Bölüm

TOPLU YAPILARA İLİŞKİN TEMEL

ÖZELLİKLER VE TOPLU YAPININ

KURULMASI

§ 1.KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNDA TOPLU YAPILARIN

YERİ..................................................................................................................17

I. Toplu Yapılara Temel Oluşturan Bazı Kavramlar...................................17

A. Genel Olarak.............................................................................................17

B. Türk Özel Hukukunda Arazi-Yapı İlişkisi.........................................18

1. Taşınmaz Mülkiyeti Türleri...........................................................18

İÇİNDEKİLERviii

2. Taşınmaz Mülkiyeti Olarak Arazi............................................... 22

3. Yapının Taşınmaz Mülkiyetindeki Yeri ..................................... 25

C. Arazi-Yapı Birlikteliğinin Kat Mülkiyetine Bağlı Sonuçları .........29

1. Kat Mülkiyetinin Temelini Arazi Mülkiyetinin

Oluşturması .......................................................................................29

2. Kat Mülkiyetinde Paylı Mülkiyet – Arsa Payı İlişkisi............. 34

3. Kat Mülkiyetinin Taşınmaz Mülkiyetinin Konusunu

Oluşturması ...................................................................................... 38

4. Kat Mülkiyetinin Niteliği...............................................................41

II. Kat Mülkiyetinde Yapılaşma Farklılığına Dayalı Sistemler................ 46

A. Genel Olarak............................................................................................ 46

B. Klasik Kat Mülkiyeti ..............................................................................47

C. Toplu Yapılar............................................................................................ 50

1. Genel Olarak..................................................................................... 50

2. Tek Parsel Toplu Yapılar..................................................................51

3. Komşu Parsel Toplu Yapılar...........................................................52

a. 5711 Sayılı Kanun Değişikliği Öncesi Komşu Parsel

Toplu Yapı Uygulamalarına Genel Bakış.............................52

b. 5711 Sayılı Kanun Değişikliği İle Getirilen Komşu

Parsel Toplu Yapı Sistemi.........................................................55

§ 2.TOPLU YAPININ KURULMASI............................................................57

I. Genel Olarak....................................................................................................57

II. Toplu Yapının Kurulmasında Maddi Koşullar........................................59

A. Toplu Yapıya Konu Taşınmazın Tapuya Kayıtlı Olması

Koşulu ........................................................................................................59

1. Tapuya Kayıtlı Arazilerde Toplu Yapı..........................................59

2. Tapuda Ayrı Sayfaya Kaydedilmiş Bağımsız ve Sürekli

Üst Hakkına Bağlı Toplu Yapı ...................................................... 63

B. Toplu Yapı Kapsamındaki Yapılara İlişkin Koşullar.......................70

1. Genel Olarak......................................................................................70

2. Yapıların Tamamlanmış Olması...................................................71ix

3. Kısmi Kat Mülkiyetine Geçişte Yapıların Kat İrtifakına

Konu Olması .....................................................................................79

4. Ortak Yer ve Tesislerin Tamamlanmış Olması ........................ 83

5. Bölümlerin Bağımsız Olması.........................................................89

6. Yapıların Kargir Olması................................................................. 97

C. Toplu Yapı Parsellerine İlişkin Koşullar ........................................... 99

1. Her Parselin Ayrı İşleme Konu Edilmesi ................................... 99

2. Parsellerin Tek Başına Toplu Yapıya Konu Edilememesi .... 104

3. Toplu Yapıda Bitişik veya Komşu Olma Koşulu .................... 108

III. Toplu Yapının Kurulmasında Şekli Koşullar.........................................111

A. Toplu Yapı İçin Gereken Belgeler.......................................................111

1. Genel Olarak....................................................................................111

2. Mimari Proje ve Vaziyet Planı.....................................................118

a. Mimari Proje ............................................................................118

aa. Genel Olarak Proje...........................................................118

bb. Projenin İmar Mevzuatına Dayalı Hüküm ve

Sonuçları............................................................................ 122

cc. Toplu Yapıya Özgü Olarak Projenin İçeriği ..............126

b. Vaziyet Planı ............................................................................ 130

aa. Genel Olarak Vaziyet Planı............................................ 130

bb. Vaziyet Planının Toplu Yapıya Özgü Bir Belge

Olması ................................................................................ 132

c. Vaziyet Plan ve Projelerinin Parsel Bazlı

Hazırlanması ........................................................................... 133

d. KMK m. 68/I Bağlamında Vaziyet Plan ve

Projelerinin İşlevi ve Eleştirisi............................................. 137

3. Yönetim Planı................................................................................. 144

a. Genel Olarak............................................................................ 144

b. Toplu Yapılarda Yönetim Planına İlişkin KMK m.

70/I Hükmü Eleştirisi ........................................................... 147

c. Yönetim Planının İçeriği ...................................................... 151

d. Yönetim Planının Bağlayıcı Etkisi...................................... 156x

4. Yapı Kullanma İzin Belgesi ......................................................... 160

B. Toplu Yapıda Kuruluş Biçimleri........................................................ 163

1. Toplu Yapının Yönteme Bağlı Olarak Kurulması .................. 163

a. Toplu Yapının Sözleşme İle Kurulması............................. 163

b. Toplu Yapının Mahkeme Kararı İle Kurulması............... 168

2. Toplu Yapının Sürece Bağlı Olarak Kurulması .......................176

a. Toplu Yapının Doğrudan Kurulması..................................176

b. Toplu Yapının Sonradan Kurulması ...................................178

İkinci Bölüm

TOPLU YAPILARDA YÖNETİMİN KONUSU

OLARAK ORTAK YER VE TESİSLER

§ 3.TOPLU YAPILARDA ORTAK YER VE TESİSLERİN

BELİRLENMESİ........................................................................................ 187

I. Ortak Yer ve Tesislere İlişkin Kanuni Düzenleme .............................. 187

II. Toplu Yapı Ortak Yer Ve Tesislerinin Belirlenmesi Bakımından

Kapsam Dışı Yapılar.....................................................................................191

A. Genel Olarak...........................................................................................191

B. Bağımsız Bölümler............................................................................... 192

C. Eklentiler................................................................................................ 199

1. Genel Olarak .................................................................................. 199

2. Eklentilerin Hukuki Niteliği ......................................................200

3. Eklentilerin Koşulları...................................................................206

III. Ortak Yer ve Tesisler................................................................................... 212

A. Toplu Yapı Yönetimi Dışında Alt Yönetim Birimlerine

Konu Ortak Yer ve Tesisler................................................................. 212

1. Genel Olarak................................................................................... 212

2. Kanunla Belirlenmiş Olma Bakımından Alt Yönetim

Birimlerine Tabi Ortak Yer ve Tesisler......................................214

a. Blok Ortak Yer ve Tesisleri ...................................................214xi

b. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Parsel Ortak Yer ve

Tes is ler i .....................................................................................220

3. Tahsis (Özgüleme) İle Oluşma Bakımından Alt

Yönetim Birimlerine Tabi Ortak Yer ve Tesisler....................225

a. Genel Olarak Tahsis (Özgüleme) Kavramı......................225

b. Bloklara Tahsisli Ortak Yer ve Tesisler..............................233

c. Grup Oluşturan Yapılara Tahsisli Ortak Yer ve

Tes is ler ...................................................................................... 235

d. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Adalara Tahsisli

Ortak Yer ve Tesisler.............................................................. 237

B. Toplu Yapı Yönetimine Konu Ortak Yer ve Tesisler.....................240

1. Genel Olarak...................................................................................240

2. Tek Parsel Toplu Yapılarda Ortak Yer ve Tesisler...................242

a. Genel Olarak............................................................................242

b. Kanundan Doğan Ortak Yer ve Tesisler............................243

c. Özgülemeye Dayalı Oluşan Ortak Yer ve Tesisler..........247

3. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Ortak Yer ve Tesisler............ 251

a. Ortak Yer ve Tesislerin Oluşumu........................................ 251

aa. Genel Olarak..................................................................... 251

bb. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Mevcudiyete Dayalı

Ortak Yer ve Tesis Oluşturulamaması........................254

cc. Komşu Parsel Toplu Yapının Doğrudan Tesisinde

Toplu Yapı Ortak Yer ve Tesisleri ................................ 255

dd. Sonradan Oluşan Komşu Parsel Toplu Yapılarda Toplu

Yapı Ortak Yer ve Tesisleri.............................................260

b. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Ortak Yer

Özgülemesinin Hukuki Niteliği.........................................264

4. Eşyaya Bağlı Mülkiyet Konusu Toplu Yapı Ortak Yerleri .... 278

a. Genel Olarak............................................................................ 278

b. Eşyaya Bağlı Mülkiyet Kavramı ve Buna Bağlı

Sonuçlar....................................................................................280

c. Toplu Yapıda Eşyaya Bağlı Mülkiyet Konusu Ortak

Yerler..........................................................................................286xii

aa. Genel Olarak KMK m. 67/I Düzenlemesi ve

Eleştirisi .............................................................................286

bb. Eşyaya Bağlı Mülkiyet Konusu Ortak Yer Uygulaması

ve Tescile Dayalı Özellikler...........................................300

cc. Eşyaya Bağlı Mülkiyet Konusu Ortak Yerlerde Hakkın

Niteliği ve Buna İlişkin Hüküm ve Sonuçlar ............307

dd. Eşyaya Bağlı Mülkiyete Konu Ortak Yerlerde Payın

Belirlenmesi Sorunu........................................................ 321

5. Kamuya Ayrılan Yerlerin Toplu Yapıya Özgülenmesi .......... 327

a. Genel Olarak KMK m. 68/II Hükmü................................ 327

b. Kamu Mallarına Genel Bakış..............................................330

c. KMK m. 68/II Hükmüne Tabi Taşınmazların

Belirlenmesi .............................................................................336

d. Özgülemeye Konu Kamu Taşınmazlarına İlişkin

Genel İlkeler Karşısında KMK m. 68/II Hükmü ........... 342

e. Kamuya Ayrılan Yerlerin Toplu Yapıya Özgülenmesi

ve Buna İlişkin Hüküm ve Sonuçlar...................................344

§ 4.ORTAK YER VE TESİSLERE İLİŞKİN HÜKÜM VE

SONUÇLAR................................................................................................ 351

I. Ortak Yer ve Tesislerden Yararlanma ve Tasarruf................................ 351

A. Ortak Yer ve Tesislerden Yararlanma............................................... 351

B. Ortak Yer ve Tesislerde Tasarruf....................................................... 355

II. Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma ............................................. 358

A. Genel Olarak.......................................................................................... 358

B. Toplu Yapılarda Yapılanma Farklılığına Dayalı Olarak

Ortak Giderlere Katılma.....................................................................360

1. Genel Olarak...................................................................................360

2. Bağımsız Bölümlerin Kendilerine Özgülenen Ortak

Yerlere ve Hizmetlere İlişkin Sorumluluğu.............................363

3. Bağımsız Bölümlerin Toplu Yapı Ortak Yerleri ve

Hizmetlerine İlişkin Sorumluluğu............................................ 365

4. Yapılardan Bir Kısmının Tamamlanmış Olması

Halinde Ortak Giderlerden Sorumluluk..................................366xiii

C. Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma Oranının

Belirlenmesi .......................................................................................... 372

1. Sözleşmeye Dayalı Olarak Ortak Giderlere Katılma

İlkeleri .............................................................................................. 372

2. Kanuna Dayalı Olarak Ortak Giderlere Katılma İlkeleri..... 379

a. Genel Olarak............................................................................ 379

b. Eşit Olarak Paylaştırılacak Ortak Giderler.......................380

c. Arsa Payı Oranında Paylaştırılacak Ortak Giderler....... 381

d. Toplu Yapılarda Arsa Payına Dayalı Ortak Gider

Paylaşımına İlişkin Sorunlar............................................... 383

aa. Genel Olarak..................................................................... 383

bb. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Arsa Payına Dayalı

Ortak Gidere Katılım ..................................................... 385

cc. Bloklarda ve Grup Yapılarda Arsa Payına Dayalı Ortak

Giderlere Katılım............................................................. 395

D. Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü.......................................... 397

1. Genel Olarak................................................................................... 397

2. Ortak Yer ve Tesisleri Kullanmaktan Vazgeçme

İddiasının İleri Sürülememesi....................................................400

3. Ortak Yer ve Tesislerden Yararlanma Gereği veya

Gereksiniminin Bulunmadığı İddiasının İleri

Sürülememesi................................................................................. 401

4. Ortak Yer ve Tesislerden Hiç veya Yeterli Derecede

Yararlanamamaya Bağlı İstisnai Durumlar.............................403

Üçüncü Bölüm

TOPLU YAPILARIN YÖNETİMİ

§ 5.YÖNETİM ORGANI OLARAK KAT MALİKLERİ

KURULLARI..............................................................................................407

I. Alt Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin Oluşturduğu

Kurullar .........................................................................................................407xiv

A. Genel Olarak..........................................................................................407

B. Blok Kat Malikleri Kurulu..................................................................409

C. Grup Oluşturan Yapılar Kat Malikleri Kurulu...............................414

D. Parsel Kat Malikleri Kurulu............................................................... 420

E. Ada Kat Malikleri Kurulu .................................................................. 427

F. Ada Temsilciler Kurulu.......................................................................434

II. Toplu Yapı Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin

Oluşturduğu Kurullar................................................................................4 40

A. Genel Olarak..........................................................................................4 40

B. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu......................................................4 42

C. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ..........................................................4 48

1. Genel Olarak...................................................................................4 48

2. Hukuki Niteliği.............................................................................. 450

3. Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun Oluşumu.......................... 454

a. Genel Olarak............................................................................ 454

b. Temsilciler Kurulunun Kanuna Göre Oluşması ............ 455

aa. Genel Olarak KMK m. 69/III Hükmü ve Eleştirisi 455

bb. Tek Parsel Toplu Yapılarda ............................................ 457

cc. Komşu Parsel Toplu Yapılarda......................................460

c. Temsilciler Kurulunun Yönetim Planına Göre

Oluşması .................................................................................. 461

aa. Genel Olarak..................................................................... 461

bb. Toplu Yapının Özelliğine Bağlı Oluşum....................462

cc. Temsilcilerin Nitelik ve Niceliğine Bağlı Oluşum...463

4. Toplu Yapı Kat malikleri Kurulu ile Temsilciler Kurulu

Arasındaki İlişki ............................................................................468

III. Kurulların Oluşumu ve Üyelerin Oy Hakkı......................................... 474

A. Kat Malikleri Kurullarında................................................................ 474

1. Kurulların Oluşumu..................................................................... 474

2. Kurullarda Üyelerin Oy Hakkı.................................................. 477

a. Genel Olarak Oy Hakkı........................................................ 477xv

b. Kurullarda Oy Hakkında Sahip Olanlar ve Oy

Hakkının Kullanılması .........................................................482

B. Ada ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda......................................490

IV. Kurul Toplantılarına İlişkin Usul ve Esaslar ........................................496

A. Olağan Toplantılar Bakımından.......................................................496

1. Toplantı Zamanı ............................................................................496

2. Toplantıya Çağrı............................................................................ 501

B. Olağanüstü Toplantılar Bakımından...............................................506

1. Toplantı Zamanı ............................................................................506

2. Toplantıya Çağrı............................................................................507

C. Toplantı Usul ve Esaslarına İlişkin Kurallara Aykırılığın

Sonuçları................................................................................................. 512

V. Kurullarda Toplantı ve Karar Yeter Sayısı..............................................517

A. Toplantının Sayısı Bakımından.........................................................517

1. İlk Toplantıda Toplantı ve Karar Yeter Sayısı ..........................517

2. Sonraki Toplantılarda Toplantı ve Karar Yeter Sayısı........... 523

B. İşlerin Niteliği Bakımından............................................................... 528

1. Basit Oyçokluğunu Gerektiren Yönetim İşleri....................... 528

2. Nitelikli Oyçokluğunu Gerektiren Yönetim İşleri................ 530

a. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Gerektiren İşler................530

aa. Genel Olarak.....................................................................530

bb. Yönetici ve Denetçi Atama ............................................ 533

cc. Faydalı Yenilik ve İlavelerin Yapılması....................... 533

dd. Masraflı veya Lüks Yenilik ve İlavelerin Yapılması . 535

ee. Özürlülerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve

İlaveler................................................................................ 538

ff. Isı Yalıtımı Isı Sistemi veya Yakıt Türünün

Değiştirilmesi...................................................................540

b. Beşte Dört Oyçokluğu Gerektiren İşler............................544

aa. Genel Olarak.....................................................................544

bb. Ortak Yerlerde İnşaat Onarım ve Tesisler.................. 545

cc. Yönetim Planının Değiştirilmesi................................. 550

3. Oybirliğini Gerektiren Yönetim İşleri ..................................... 561xvi

a. Genel Olarak ........................................................................... 561

b. Bağımsız Bölümün Özgülendiği Amacın

Değiştirilmesi.......................................................................... 562

c. Bağımsız Bölüm İlavesi ......................................................... 570

d. Temliki Tasarruflar................................................................ 576

e. Önemli Yönetim İşleri...........................................................580

C. Toplantı ve Karar Yeter Sayısına İlişkin Kurallara

Aykırılığın Sonuçları ...........................................................................584

§ 6.YÜRÜTME ORGANI OLARAK YÖNETİCİ VEYA

YÖNETİM KURULU............................................................................... 587

I. Genel Olarak................................................................................................. 587

II. Yönetici veya Yönetim Kurulunun Oluşumu ....................................... 589

A. Genel Olarak.......................................................................................... 589

B. Blok Yapılarda........................................................................................ 592

1. Yönetici Atanması ......................................................................... 592

2. Yönetici Seçimi .............................................................................. 595

C. Blok Niteliğinde Olmayan Yapılarda ..............................................600

1. Yönetici Atanması .........................................................................600

2. Yönetici Seçimi ..............................................................................604

D. Toplu Yapıda ..........................................................................................605

1. Yönetici Atanması .........................................................................605

2. Yönetici Seçimi ...............................................................................610

III. Yönetici veya Yönetim Kurulu Üyelerinde Aranacak Şartlar........... 612

IV. Yönetici veya Yönetim Kurulunun Görev Süresi..................................614

V. Yönetici veya Yönetim Kurulunun Denetlenmesi................................616

SONUÇ................................................................................................................ 621

KAYNAKÇA ...................................................................................................... 627