A'dan Z'ye Kat Mülkiyeti Hukuku ve Site Yönetimi El Kitabı
Hakan EKİNCİ
İÇİNDEKİLER
BASKIYA ÖNSÖZi
ÖNSÖZii
İÇİNDEKİLER.v
KISALTMALARxv
Birinci Bölüm
KAT MÜLKİYETİ KAVRAMI, HUKUKİ NİTELİĞİ VE
KAT MÜLKİYETİNDEKİ ÇEŞİTLİ KAVRAMLAR
Genel Olarak 1
Kat Mülkiyetindeki Çeşitli Kavramlar ve Tanımları .3
Kat Mülkiyeti Kurulabilecek Yapılar ve Özellikleri4
Yapının Tamamının Kargir Olması .4
Yapının Tamamlanmış Olması 5
Kat Mülkiyetine Konu Olabilecek Bağımsız Bölümler ve
Bağımsız Bölüme Özgülenen Arsa Payı 7
Bağımsız Bölüm Kavramı7
Bağımsız Bölüme Özgülenen Arsa Payı10
Genel Olarak10
Arsa Payının Tespit Edilmesindeki Usul .11
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası .12
Genel Olarak.12
Davayı Açan Kat Malikinin İyi Niyetli Olması
Zorunluluğu 13
iii. Arsa Paylarının Kat Mülkiyeti veya Kat
İrtifakı Kurulduğu Tarih İtibariyle
Belirlenmesi Gereği16
İçindekiler
vi
Davacı - Davalı Sıfatları ve Görevli
Mahkeme 17
Ortak Yer Kavramı.18
Eklenti Kavramı .19
İkinci Bölüm
KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI
Genel Olarak.23
Kat Mülkiyetinin Maliklerin İradesiyle Kurulması24
Kat Mülkiyetinin Ortaklığın Giderilmesi Davası ile
Kurulması.29
Genel Olarak 29
Paydaşlardan Birinin Talepte Bulunması.30
Ana Yapının Kat Mülkiyeti Kurmaya Elverişli
Olması 30
Paydaşlardan Her Birine En Az Bir Bağımsız Bölüm
Düşmesi31
Kat Mülkiyeti Kurulması İçin Gerekli Evrakların
Hazırlanması 32
Paylaştırmanın Hangi Esaslara Göre Yapılacağı33
Mahkeme Tarafından Arsa Payının Belirlenmesi 35
Üçüncü Bölüm
KAT İRTİFAKI KAVRAMI
Genel Olarak.37
Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakına Dayanılarak Kurulması .41
Kar İrtifakının Sona Ermesi .43
İçindekiler
vii
Dördüncü Bölüm
KAT MALİKİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ KULLANMA
HAKKI VE BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN KULLANIMINA
İLİŞKİN KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNDAN DOĞAN
ÖZEL DURUMLAR
Genel Olarak 45
Bağımsız Bölümün Özgülendiği Amaca Uygun Kullanılması
ve KMK md. 24 Kapsamında Yasak İşler49
Meskenin İşyeri Olarak Kullanılması 50
Tapu Kütüğünde Mesken, İşyeri ve Ticarethane Olarak
Gözüken Yerlerin Hastane, Dispanser, Klinik,
Poliklinik, Ecza Laboratuvarı Olarak
Kullanılamaması 56
Bağımsız Bölüm Malikinin Bağımsız Bölümde Onarım,
Tesis ve Değişiklik Yapma Hakkı59
Bağımsız Bölüm İçindeki Ara Duvarların Kaldırılması.60
Onarım İçin Bağımsız Bölümü Diğer Kat Maliklerine
Kullandırma Zorunluluğu Olan Durumlar .62
Bağımsız Bölümde Hayvan Beslenmesi 63
Beşinci Bölüm
ORTAK YERLER
Genel Olarak 67
Ortak Yerlerin Kanun veya Sözleşme ile Belirlenmesi68
Bağımsız Bölüm Maliklerinin Ortak Yerleri Kullanma
Hakkı71
Ortak Yerlerin Bir veya Birkaç Bağımsız Bölümün
Kullanımına Özgülenmesi72
Bağımsız Bölüm Maliklerinin Ortak Yerlerde İnşaat, Onarım,
Tesis Yapma Hakkı ve Diğer Kat Maliklerinin 4/5 Çoğunluk
ile Muvafakat Etmeleri Zorunluluğu77
İçindekiler
viii
Can ve Mal Güvenliği Ortak Yere Yapılacak Tesis İçin Tüm
Kat Maliklerinin Rızasının Aranmaması82
Ortak Yerlerde Yapılacak Faydalı Yenilik ve İlaveler ile Çok
Masraflı ve Lüks Olan Yenilik ve İlaveler İçin Aranan Kat
Malikleri Çoğunluğu ve Kat Maliklerinin Masraflara Katılma
Yükümlülüğü84
Yönetim Planında ve/veya Projede Olan Ama Yapılmamış
Bir Tesis ve/veya Değişikliğin Tüm Kat Maliklerince
İstenebilmesi.89
Ortak Yerlere El Atmanın Önlenmesi ve Eski Hale İadesinin
İstenmesi (Davası)91
Genel Olarak 91
Davacı Sıfatı.91
Davalı Sıfatı .93
Dava Devam Ederken Davacı veya Davalının Bağımsız
Bölümü Devretmesi ve Bunun Açılmış Olan Davaya
Etkisi 95
Ortak Yerin Eski Hale İadesinin Ana Yapıya Zarar
Vermemesi Gerekliliği.96
Eski Hale İade Görevinin Yöneticiye Verilmesi
Zorunluluğu96
Dava Açmak İçin Kat Malikleri Kurulu Kararının
Gerekli Olmaması 97
Dava Devam Ederken Kat Maliklerinin Muvafakatinin
Alınması.98
Hâkimin Ortak Yerler ile Alakalı Proje ile Bağlı Olması ve
Kat Maliklerinin Yerine Geçememesi99
Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi ve Kat Maliklerinin
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı/Kira Alacağı) Hakkı 102
Ortak Yerlerin Bir Kat Malikince İşgali Sebebiyle Diğer Kat
Maliklerinin Ecrimisil İsteme Hakkı106
İçindekiler
ix
Ortak Yerlerin Kullanılmasına İlişkin Özel Durumlar.109
Çatı veya Terasa Güneş Enerji Sistemi Kurulması. .109
Binanın Dış Cephesine Tabela ve Reklam Panosu
Konulması111
Çatıya Televizyon Anteni Koyma Hakkı.115
Balkonun Sabit Bir Sistemle Kapatılarak Kapalı Alan
Haline Getirilmesi116
Balkonun ve/veya Pencerelerin Panjur ile
Kapatılması 119
Terasın Kullanım Hakkı.121
Binanın Dış Cephesinin Mantolanması123
Pencere veya Balkona Klima Cihazı Koyma Hakkı 125
ı. Projede Boş Alan Olarak Belirlenmiş Yerlerin Otopark
Olarak Kullanılması .127
Asansör Bakım, Yenileme, İşletme vs. Giderlerinden
Sorumluluk.129
Altıncı Bölüm
YÖNETİM PLANI
Genel Olarak 131
Yönetim Planının İçeriği 134
Yönetim Planının Değiştirilmesi137
Yönetim Planının Kat Maliklerini, Onların Cüzi ve Külli
Haleflerini ve Mahkeme Hâkimini Bağlaması.144
Yedinci Bölüm
KAT MALİKLERİ KURULU
Genel Olarak 147
İçindekiler
x
Kat Malikleri Arasında Çıkan Anlaşmazlıkların Öncelikli
Olarak Kat Malikleri Kurulunda İncelenip Karara
Bağlanması Zorunluluğu 148
Olağan ve Olağanüstü Kat Malikleri Kurulu Toplantısı 149
Olağan ve Olağanüstü Kat Malikleri Kurulu Toplantısına
Çağrı Usulü 152
Kat Maliki Kurulu Toplantısının Yapılacağı Yer.158
Kat Malikleri Kurulu Toplantı ve Karar Nisap Sayıları.158
Kat Malikinin, Kat Malikleri Kurulunda Vekil Vasıtasıyla
Temsili162
Olağanüstü Kat Malikleri Kurulunda Gündemle Bağlılık
İlkesi.165
Kurul Kararlarının Karar Defterine Yazılması.166
Kat Maliki Kurulu Kararlarının İptali Davası 168
Sekizinci Bölüm
YÖNETİCİ
Genel Olarak.175
Yöneticinin Seçilmesi.177
Yöneticinin Mahkeme Kararıyla Atanması180
Yönetici ile Kat Malikleri Arasındaki İlişkinin Hukuki
Niteliği ve Yöneticinin Talep Edebileceği Ücret .183
Yöneticinin Görevleri.186
Yöneticinin Kararlarına Karşı Kat Malikleri Kuruluna
Başvuru.188
Yöneticinin Kat Malikleri Adına Dava Açma, İcra Takibi
Yapma Yetkisi ve Bu Yetkinin Sınırları 191
Kat Maliklerini Temsilen Yöneticiye Karşı Dava Açılması ve
İcra Takibi Yapılması.201
İçindekiler
xi
Yöneticinin Site Yönetimi Adına Kambiyo Senedi
Düzenlemesi.204
Yöneticinin İş Sözleşmesi Yapma ve Feshetme Yetkisi 206
Yöneticinin Defter Tutma Zorunluluğu .209
Yöneticinin Hesap Vermesi .211
Yöneticinin İbrası.213
Yöneticinin İstifa Etmesi veya Azli .213
Dokuzuncu Bölüm
DENETLEME KURULU
Genel Olarak.215
Onuncu Bölüm
İŞLETME PROJESİ
Genel Olarak 217
İşletme Projesinin Tebliği, İtiraz Prosedürü ve
Kesinleşmesi 218
Kesinleşmiş İşletme Projesinin İcra ve İflas Kanunu’nun
Maddesinde Sayılan Belgelerden Olması.222
Onbirinci Bölüm
KAT MALİKLERİNİN GENEL (ORTAK)
GİDERLERE KATILMA BORCU
Genel Olarak 225
Kat Maliklerinin Genel Giderlere Hangi Esaslara Göre
Katılması Gerektiği 227
Kat Malikinin Genel Giderlere Katılma Borcunun Başladığı
ve Bittiği Tarih .231
Bağımsız Bölümden Sürekli Olarak Faydalanalar ile
Kiracıların Genel Giderlerden Sorumluluğu 234
İçindekiler
xii
Genel Olarak 234
Kiracının Sorumluluğu.236
Ortak Yer veya Tesisi Kullanmama Gerekçesiyle Genel
Giderlere Katılmaktan Kaçınma Durumu 243
Genel Gider Borcunun Doğumu İçin Kat Malikleri Kurulu
Kararı veya İşletme Projesinin Olmasının Zorunlu
Olmaması .243
Zamanında Ödenmeyen Genel Gider Borcu İçin Aylık %5
Oranında Gecikme Tazminatı Uygulanması 246
Genel Olarak 246
Gecikme Tazminatı İstenebilmesi İçin Kat Malikinin
Temerrüde Düşürülmüş Olması Gerekliliği.249
Gecikme Tazminatının “Yasal Faiz” İstemeye Engel
Olmaması .254
Ortak Gider Borcunun Teminatı Olarak Kanuni İpotek
Hakkı 254
Ortak Gider Borcunun Ödenmemesi Sebebiyle Kat
Mülkiyetinin Devrini İsteyebilme Hakkı256
Genel Olarak 256
İki Takvim Yılı İçinde Üç Adet Dava veya İcra
Takibine Sebebiyet Verme.257
Kat Malikleri Kurulunun Dava Açma Yönünde Karar
Alma Zorunluluğu259
Davacı ve Davalı Sıfatları 260
Bağımsız Bölümün Devir Bedelinin Belirlenmesi.260
Dava Hakkının Düşmesi 261
İçindekiler
xiii
Onikinci Bölüm
KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ
Kütükteki Sicil Kaydının Silinmesiyle Sona Erme 271
Ana Yapının Harap Olması Sebebiyle Sona Erme.272
Ana Gayrimenkulün Tamamen Yok Olması ve Kamulaştırma
Sebebiyle Sona Erme .274
Onüçüncü Bölüm
TOPLU YAPI KAVRAMI
Genel Olarak 275
Toplu Yapı Kavramı ve Birden Çok Yapının Toplu Yapı
Sayılabilmesi İçin Şartlar .276
Toplu Yapılarda Bağımsız Bölümlere Özgülenen Arsa
Payı.279
Toplu Yapılarda Ortak Yerler 280
Toplu Yapılarda Yönetim.282
Blok Kat Malikleri Kurulu.282
Ada Kat Malikleri Kurulu286
Ada Temsilciler Kurulu .287
Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 288
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu289
Toplu Yapılarda Yönetim Planı ve Yönetim Planının
Değiştirilmesi .291
Toplu Yapılarda Yönetici ve Denetçi Atama .293
Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma294
Geçici Yönetim 295
Birden Fazla Parsel Üzerinde Kurulmuş Olmakla Beraber
Henüz Toplu Yapı Yönetimine Geçmemiş Yapılarda Kat
Mülkiyeti Kanununun Uygulanmaması .296
İçindekiler
xiv
Ondördüncü Bölüm
KONUT KAPICILARI
Genel Olarak.299
Kapıcılık Hizmetinin Hukuki Niteliği300
Kapıcının Sigortalılığının Tespiti.305
Kapıcının Ücret ve Tazminat Alacakları315
Genel Olarak 315
Kapıcının Ücreti.315
Ücretin Çalışma Süresine Oranlanması317
Kapıcının Çalışma Süresi ve Fazla Çalışma Ücreti319
Kapıcının Yıllık Ücretli İzin Hakkı323
Kapıcının Hafta Tatili 326
Kapıcının Kıdem Tazminatı.328
Kapıcının Hizmet Süresi 328
ı. Kapıcılık Sözleşmesinin Feshedilmesi.329
Kat Maliklerinin Kıdem Tazminatından
Sorumluluğu.331
Kapıcının Kıdem Tazminatının Hesaplanması 332
Kapıcının İhbar Tazminatı .333
KAYNAKÇA.337
