Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumları

ÖNSÖZ vii

İÇİNDEKİLER ix

GİRİŞ 1

BİRİNCİ BÖLÜM 

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ KAVRAMSAL ÇERÇEVE 

VE GENEL BİLGİLER

1.  TANIMI 4

2.  UNSURLARI 8

A- Yüklenici İle Arsa Sahibinin Anlaşmaları 8

B- Yüklenicinin İnşaat Yapma Borcu Altına Girmesi 9

C- Arsa Sahibinin Arsa Payı Devir Borcu Altına Girmesi 12

3.  HUKUKİ NİTELİĞİ 13

4.  SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ 29

A- Şekle Aykırı Sözleşmede İfa Edilmiş Edimler Bakımından 

Hukuki Sonuçlar 44

B- Şekle Aykırılığın İleri Sürülemeyeceği Haller 48

a- Arsa Payının Tapuda Yükleniciye Devredilmesi 48

b- Sözleşme Konusu İnşaatın Tamamlanması 51

5.  GEÇERSİZ SÖZLEŞMEDE MEYDANA GELEN SONUÇLAR 56

6.  SÖZLEŞMENİN TARAFLARI 62

A-  Arsa Sahibi 63

a- Arsayı Ayıpsız Teslim Borcu 67

b- Arsa Sahibinin Yükleniciye Vekalet Verme Borcu 69

c- Arsa Payını Devir Borcu 71

d- İnşaat Ruhsatı Alma Borcu 72

B- Yüklenici 75

a-  Yüklenicinin Eser Meydana Getirme Borcu 76

aa- İnşaatın İmar Mevzuatına Aykırı-Kaçak Olarak 

Yapılması ve Sonuçları 77

b- Yüklenicinin İnşaatı Teslim Borcu 81

c- Ayıba Karşı Tekeffül Borcu 87

C-  Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişiler 89

a-  Arsa Sahibinden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişiler 90

b- Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişiler 91

İKİNCİ BÖLÜM  

ARSA SAHİBİNDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER

1-  İNŞAAT AŞAMASINDA ARSA SAHİBİNİNDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER 93

A- Arsa Sahibiyle Üçüncü Kişi Arasında Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılması 94

a-  Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekli 99

b-  Şekil Şartı Dışında Kalan Geçerlilik Koşulları 104

aa-  Sözleşmenin Konusunu Oluşturan Taşınmaz Tapuya Kayıtlı Olmalıdır 104

bb-Tapuda Kayıtlı Bu Taşınmazın Belirlenebilir Olması Gerekir 104

cc- Sözleşmede Vaat Alacaklısının Bir Bedel Ödemesi Kararlaştırılmış Olmalıdır 107

dd- Sözleşmeye Konu Taşınmaz Tapu Kaydı Üzerinde 

İpotek, Haciz Ve İhtiyati Tedbir Şerhi Bulunması 

Hali 108

c-  Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Şekil Şartına Uyulmamasının Hukuki Sonuçları 109

aa-  Geçersizlik 110

bb- Geçersiz Sözleşmede Tarafların Talep Hakları 112

aaa- Geçersiz Sözleşme İle Bağımsız Bölüm Satın 

Alan Üçüncü Kişilerin Cebri Tescil Davası 

Açması Durumu 112

d-  Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu 114

aa-  Üçüncü Kişinin Arsa Sahibine Karşı Hakları 115

aaa- Üçüncü Kişinin Cebri Tescil Talep Hakkı 117

bb- Üçüncü Kişinin Yükleniciye Karşı Hakları 123

aaa- Üçüncü Kişinin İfayı İsteme Hakkı 127

bbb- Üçüncü Kişinin İfa Yanında Gecikme Tazminatı İsteme Hakkı 127

ccc- İnşaatın Başka Bir Yükleniciye Tamamlattırılması (Nama İfa) 130

ddd- Eksik Ve Ayıplı İşler Bedelini İsteme Hakkı 139

aaaa- Eksik İş 141

bbbb- Ayıplı İş 147

B-  Arsa Sahibinin Tapuda Satış Suretiyle Bağımsız Bölüm 

Devri 157

C-  Arsa Sahibinin Adi Yazılı Sözleşme İle Bağımsız Bölüm 

Devri 160

2- İNŞAATIN TAMAMLANIP ARSA SAHİBİNE TESLİM EDİLDİKTEN SONRA BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN 

ÜÇÜNCÜ KİŞİLER 163

A-Üçüncü Kişinin Arsa Sahibine Karşı Hakları 163

a-  Tapu İle Malik Olan Üçüncü Kişinin Ana Taşınmazdaki 

Arsa Paylarının Düzeltilmesini İsteme Hakkı 166

B-Üçüncü Kişinin Yükleniciye Karşı Hakları 171

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM  

YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER

1-  YÜKLENİCİ ADINA KAYITLI ARSA PAYI BULUNMASI DURUMUNDA ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE BAĞIMSIZ 

BÖLÜM SATIŞI 174

A-  Tapu Kaydı Devri Suretiyle Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Durumu 175

B-  Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Adi Yazılı Sözleşme 

İle Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu 178

2-  YÜKLENİCİNİN İNŞAATTAKİ ŞAHSİ HAKKINI DEVİR SURETİYLE BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞI 191

A-  Alacağın Devrinin Niteliği Ve Konusu 201

a-  Devir Koşulları 213

b-  Alacağın Devrinin Şekli 213

c- Alacağın Devrinde Yüklenicinin Hukuki Durumu 215

d-  Temlik Alan Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu 217

e-  Sözleşmede Yükleniciye Temlik Yasağı Kararlaştırılmış Olması 226

f-  Sözleşmede Kademeli Arsa Payı Devri Kararlaştırılmış Olması 230

g-  Yüklenicinin Şahsi Hakkını Birden Fazla Kişiye Temlik Etmesi Durumu 236

h-  Yüklenicinin Temlik Ettiği Şahsi Hakkını Aynı Anda 

Tapuda Devir Suretiyle Satması 241

B-  Temlik Alan Üçüncü Kişilerin Talep Hakları 249

a-  Üçüncü Kişinin Tapu İptal ve Tescil İstemi 249

b-  Temlik Borcunun Yüklenicinin Kusuru Nedeniyle 

Yerine Getirilmemesi Durumunda Tazminat 263

c-  Malik Veya Diğer Şahıslara Karşı El Atmanın 

Önlenmesi Davası 269

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM  

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN ŞAHSİ HAKLARIN TAPUYA ŞERHİNİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER BAKIMINDAN SONUÇLARI

1-  SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ŞAHSİ HAKLARIN TAPUYA 

ŞERH VERİLMESİ 271

A-  Sözleşme Gereğince Şerh Edilecek Kişisel Hakkın Niteliği 273

B-  Şerhin Şartları ve Gerçekleşme Usulü 276

a-  Şerh Anlaşmasının Şekli 280

C-   Şerhi Etkisi 281

a-  Genel Olarak Kişisel Hakkın Şerhinin Etkisi 282

b-  Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerhinin Taraflar Açısından Etkisi 283

D-  Şerhin Süresi 285

2.  ŞERHİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER BAKIMINDAN SONUÇLARI 293

A-  Arsa Sahibinin Sözleşme Konusu Taşınmazı Üçüncü Kişiye Devrinde Şerhin Sonuçları 295

B-  Üçüncü Kişilere Pay Devrinde Şerhin Sonuçları 296

a-  Arsa Sahibinden Pay Devri Alan Üçüncü Kişiler 296

b-  Yükleniciden Pay Devri Alan Üçüncü Kişiler 297

C-  Arsa Sahibinin Tek Taraflı İradesiyle Oluşturulan Kayıtlar Bakımından Etkisi 301

D-  Şerh Kaydı Bulunan Tapunun Üçüncü Kişiye Tesliminin 

Etkisi 303

BEŞİNCİ BÖLÜM  

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNİN FESHİNİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE ETKİSİ

1-  SÖZLEŞMENİN FESHİNİN ARSA SAHİBİNDEN 

BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER 

YÖNÜNDEN ETKİSİ 313

A-  Tapuda Pay Devri Suretiyle Devralan Üçüncü Kişiler 314

B-  Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi İle Devralan Üçüncü 

Kişiler 317

C-  Adi Yazılı Satış Sözleşmesi İle Devralan Üçüncü Kişiler 318

2-  SÖZLEŞMENİN FESHİNİN YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER YÖNÜNDEN ETKİSİ 318

A-  Sözleşmenin Geriye Etkili Feshedilmesi Durumu 319

a- Tapu Kaydı Devri Alan Üçüncü Kişilerin Durumu 325

b-  Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile Bağımsız Bölüm 

Alan Üçüncü Kişilerin Durumu 329

c-  Adi Yazılı Satış Sözleşmesi İle Bağımsız Bölüm 

Alan Üçüncü Kişilerin Durumu 330

B-  Sözleşmenin İleriye Etkili Feshi Durumu 331

ALTINCI BÖLÜM  

ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AÇACAĞI DAVALARDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

1-  GÖREVLİ MAHKEME 337

A-  Arsa Sahibinden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin 

Açtığı Davalarda Görev 338

B-  Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin 

Açtığı Davalarda Görev 341

2-  YETKİLİ MAHKEME 359

YEDİNCİ BÖLÜM  

ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AÇACAĞI DAVALARDA ZAMANAŞIMI

1-  ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN TAPU İPTAL VE TESCİL TALEPLERİNE İLİŞKİN DAVALARDA ZAMANAŞIMI 363

A-  Üçüncü Kişinin Arsa Sahibinden Noterden Taşınmaz Satış 

Vaadi Sözleşmesi Gereğince Bağımsız Bölüm Alması Durumunda İfaya Yönelik Talepte Zamanaşımı 364

B-  Üçüncü Kişinin Yükleniciden Noterden Taşınmaz Satış 

Vaadi Sözleşmesi Gereğince Bağımsız Bölüm Alması Durumunda İfaya Yönelik Talepte Zamanaşımı 366

C-  Üçüncü Kişinin Yükleniciden Adi Yazılı Sözleşme 

Gereğince Bağımsız Bölüm Alması Durumunda İfaya 

Yönelik Talepte Zamanaşımı 368

2-  ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AYIP VE EKSİK İŞ BEDELİ TALEPLERİNE İLİŞKİN DAVALARDA ZAMANAŞIMI 369

A-  Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun Kapsamında 

Olmayan Satışlardan Doğan Davalarda Zamanaşımı 369

a-  Tacir Olmayan Arsa Sahibi Tarafından Üçüncü 

Kişilere TKHK Kapsamına Girmeyen Satışlarda 

Zamanaşımı 370

b-  Yüklenicinin İşyeri Niteliği Taşıyan Bağımsız Bölüm 

Satışı İle Tacir Sıfatı Taşıyan Üçüncü Kişilere TKHK Kapsamına Girmeyen Satışlarında Zamanaşımı 373

B-  Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun Kapsamında 

Olan Satışlardan Doğan Davalarda Zamanaşımı 374

SONUÇ 377

KAYNAKÇA 379