%3
Apartman ve Site Yönetimi El Kitabı Mustafa Baysal

Apartman ve Site Yönetimi El Kitabı


Basım Tarihi
2023-09
Sayfa Sayısı
448
Kapak Türü
Karton
Kağıt Türü
1.Hamur
Basım Yeri
Ankara
Stok Kodu
9789750286261
Boyut
13,5x19,5
Baskı
2



410,00 TL 397,70 TL
(Bu ürünü aldığınızda 397 puan kazanacaksınız)
   397

Mustafa BAYSAL

Ethem TEKE

 

İÇİNDEKİLER

Önsöz 
 
7
Kısaltmalar 
 
19
Giriş 
 
21
1. BÖLÜM:
 
 
KAT MALİKİ KAVRAMI VE GENEL TANIMLAR
 
 
1.1. KAT MÜLKİYETİ VE KAT MALİKİ KAVRAMLARI 
 
23
1.2. KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI FARKI 
 
25
1.3. ORTAK YERLER 
 
27
1.4. EKLENTİLER 
 
29
1.5. BAĞIMSIZ BÖLÜM 
 
30
2. BÖLÜM:
 
 
KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI
 
 
2.1. ANA GAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK 
 
33
2.2. ORTAK YERLERDE İNŞAAT, BOYA VE ONARIM 
 
33
2.3. BAĞIMSIZ BÖLÜMDE TESİS, DEĞİŞİKLİK VE ONARIM 
 
35
2.4. GENEL GİDERLERE KATILMA 
 
36
2.5. AİDAT ÖDEMEKTEN KAÇINMAK 
 
37
2.6. AİDAT VE GİDER ÖDEMEYEN KAT MALİKİ HAKKINDA İCRA TAKİBİ 
 
37
2.6.1. Ödenmeyen Aidattan Kiracının Sorumluluğu 
 
38
2.7. GİDERE SEBEP OLAN KAT MALİKİ 
 
39
2.8. BİNANIN YA DA SİTENİN SİGORTALANMASI 
 
39
2.9. AİDAT VE GİDERLERİN ÖDENMEMESİ HALİNDE KİRACININ DURUMU 
 
40
2.10. BAĞIMSIZ BÖLÜME GİRME MECBURİYETİ 
 
41
2.11. BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDE AÇILABİLECEK İŞYERLERİ İLE YASAK İŞLER 
 
42
2.12. DİĞER KAT MALİKLERİNİN HAKLARINI ÇEKİLMEZ HALE GETİREN KAT MALİKİNİN MÜLKİYET HAKKININ DEVRİ 
 
46
3. BÖLÜM:
 
 
YÖNETİM VE DENETİM FAALİYETLERİ
 
 
3.1. YÖNETİM PLANI 
 
49
3.1.1. Yönetim Planının Önemi 
 
51
3.2. KAT MALİKLERİ KURULU 
 
53
3.2.1. Kaç Adet Kurul Olmalı? 
 
53
3.3. KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTI ZAMANI 
 
54
3.3.1. Olağan Toplantı Zamanı 
 
54
3.3.2. Olağanüstü Toplantı Zamanı 
 
55
3.4. KAT MALİKLERİ KURULUNUN YETER SAYILARI 
 
56
3.4.1. Oybirliği Aranan Haller 
 
57
3.4.2. Kat Maliklerinin Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Haller 
 
58
3.4.3. Beşte Dört Oy Çoğunluğu Aranan Hal 
 
59
3.4.4. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Kavramı 
 
59
3.5. KAT MALİKLERİNİN OY HAKKI 
 
61
3.5.1. Genel Kural 
 
61
3.5.2. Birden Fazla Kat Malikinin Varlığı 
 
61
3.5.3. Ehliyetsiz Kat Maliki 
 
61
3.5.4. Alınacak Kararla İlgili Kat Malikinin Oy Hakkı 
 
62
3.5.5. Oy Hakkının Vekile Kullandırılması 
 
62
3.6. KAT MALİKLERİ KURULUNUN KARARLARI 
 
64
3.6.1. Kararların Niteliği 
 
64
3.6.2. Kararlara İtiraz 
 
65
3.6.3. Hâkimin Müdahalesi 
 
66
3.6.4. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Zorunlu Arabuluculuk 
 
66
4. BÖLÜM:
 
 
YENİLİK VE İLAVELERİN YAPILMASI
 
 
4.1. FAYDALI YENİLİKLER 
 
73
4.1.1. Engelliler İçin Yapılacak Tadilatlar 
 
74
4.1.2. Isı Yalıtımı, Yakıt Dönüşümü ve Merkezi Sistem Değişiklikleri 
 
75
4.2. ÇOK MASRAFLI VE LÜKS YENİLİKLER 
 
77
4.3. BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVE EDİLMESİ 
 
78
4.4. TEMLİK TASARRUFLARI VE ÖNEMLİ İŞLER 
 
80
5. BÖLÜM:
 
 
KAT MÜLKİYETİNİN VE
 
 
KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ
 
 
5.1. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ 
 
81
5.1.1. Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması 
 
81
5.1.2. Anayapının Harap Olması 
 
82
5.1.3. Bildirme Ödevi ve Kaydın Silinmesi 
 
83
5.2. KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ 
 
84
6. BÖLÜM:
 
 
TOPLU YAPILAR
 
 
6.1. TOPLU YAPI KAVRAMININ TARİHSEL VE KANUNİ GELİŞİMİ 
 
86
6.1.1. 1966–1983 Arası Dönem 
 
87
6.1.2. 1983–2007 Arası Dönem 
 
87
6.1.3. 2007 Sonrası Dönem 
 
88
6.2. TOPLU YAPI / SİTE FARKI 
 
89
6.3. TOPLU YAPININ KURULMASI 
 
90
6.4. 2007 ÖNCESİ YAPILMIŞ MEVCUT SİTELERİN TOPLU YAPIYA GEÇMESİ 
 
91
6.4.1. Toplu Yapıya Geçilmezse Ne Olur? 
 
92
6.4.2. Her Site Toplu Yapıya Geçmeli midir? 
 
93
6.5. TOPLU YAPILARDA ORTAK YERLER 
 
97
6.5.1. Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Tapu Kaydı 
 
97
6.5.2. Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Tespiti 
 
97
6.6. TOPLU YAPIDA YÖNETİM 
 
98
6.6.1. Blok Bazında Yönetim / Blok Kat Malikleri Kurulu 
 
98
6.6.2. Ada Bazlı Yönetim / Ada Kat Malikleri Kurulu 
 
100
6.6.3. Toplu Yapı Bazlı Yönetim / Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 
 
101
6.6.4. Toplu Yapı Kurullarında Toplanma Zamanları 
 
103
6.7. TOPLU YAPIDA YÖNETİCİ ATANMASI 
 
103
6.7.1. Toplu Yapı Yöneticisinin Atanması 
 
104
6.7.2. Blok Yöneticilerinin Atanması 
 
105
6.7.3. Blok Niteliğinde Olmayan Bağımsız Yapılara Yönetici Atanması 
 
106
6.8. TOPLU YAPILARDA GİDERLERE KATILMA 
 
107
6.9. TOPLU YAPIDA GEÇİCİ YÖNETİM 
 
108
7. BÖLÜM:
 
 
YÖNETİCİ ÖZEL BÖLÜMÜ
 
 
7.1. YÖNETİCİ’NİN TANIMI, ATANMASI VE GÖREV SÜRESİ 
 
110
7.1.1. Yöneticinin Tanımı 
 
110
7.1.2. Yöneticinin Zorunlu Olup Olmaması 
 
110
7.1.3. Yöneticinin Atanması 
 
111
7.1.4. Yöneticinin Görev Süresi 
 
118
7.1.5. Yöneticinin Atanamaması 
 
118
7.1.6. Yöneticinin Teminat Göstermesi 
 
119
7.1.7. Yöneticinin İlanı 
 
119
7.2. YÖNETİCİ’NİN GÖREVLERİ 
 
119
7.2.1. Genel Yönetim İşleri 
 
120
7.2.2. Defter ve Belge İşleri 
 
127
7.2.3. İşletme Projesinin Yapılması 
 
128
7.3. YÖNETİCİ’NİN SORUMLULUKLARI 
 
130
7.3.1. Yöneticinin Hesap Vermesi 
 
132
7.4. YÖNETİCİ’NİN HAKLARI 
 
132
7.4.1. Yöneticinin Çekilmesi 
 
132
7.4.2. Yöneticinin Ücreti 
 
133
7.4.3. Yönetici ücretinden vergi ve SGK kesintisi 
 
135
7.4.4. Yöneticinin Giderlere Katılması 
 
136
7.5. YÖNETİMİN VE YÖNETİCİNİN DENETLENMESİ 
 
137
7.5.1. Denetçi Görevlendirilmesi 
 
137
7.6. YÖNETİCİNİN HUKUKİ VE CEZAİ SORUMLULUĞU 
 
138
7.7. PROFESYONEL SİTE YÖNETİMİNİN GÖREVLENDİRİLMESİ 
 
139
8. BÖLÜM:
 
 
KONUT KAPICISI ÖZEL BÖLÜMÜ
 
 
8.1. KAPICININ HUKUKİ STATÜSÜ 
 
143
8.2. KAPICININ TANIMI VE GÖREVLERİ 
 
144
8.3. KAPICININ İŞE ALINMASI 
 
145
8.4. KAPICI İÇİN İŞ SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ 
 
146
8.5. KAPICI KONUTU 
 
150
8.5.1. Kapıcı Konutunun Zorunlu Olup Olmadığı 
 
151
8.5.2. Kapıcı Konutunun Ölçüleri ve Nitelikleri 
 
162
8.5.3. Kapıcı Konutunun Kirası ve Diğer Giderleri 
 
163
8.6. KAPICI ÜCRETİ 
 
165
8.6.1. Kapıcıya Maaş Bordrosunun İmzalatılması 
 
166
8.6.2. Kapıcının Maaşı Elden Ödenebilir mi? 
 
167
8.7. KAPICILARIN ÇALIŞMA SÜRELERİ 
 
168
8.7.1. Denkleştirme ya da Yoğunlaştırılmış İş Haftası Kavramı 
 
169
8.7.2. Kapıcının Haftalık Çalışma Süresi 
 
171
8.7.3. Kapıcının Ara Dinlenme / Mola Süreleri 
 
172
8.7.4. Kapıcının Çalışma Sistemi Nasıl Belirlenebilir? 
 
173
8.7.5. Kapıcının Çalışma Süreleri ile İlgili Sık Yapılan Hatalar 
 
175
8.8. KAPICININ HAFTA TATİLİ 
 
175
8.9. KAPICININ YILLIK ÜCRETLİ İZNİ 
 
176
8.10. KAPICININ ULUSAL BAYRAM VE GENEL TATİL GÜNLERİNDE ÇALIŞMASI 
 
181
8.11. KAPICININ YOĞURT PARASI / SÜT PARASI HAKLARI 
 
183
8.12. KAPICININ İŞTEN ÇIKARILMASI 
 
185
8.12.1. Kapıcının İş Sözleşmesinin Feshinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar 
 
186
8.13. KAPICININ KIDEM TAZMİNATI 
 
187
8.14. KAPICININ KISMİ SÜRELİ (PART–TİME) ÇALIŞTIRILMASI 
 
193
8.14.1. Kısmi Süreli Çalışan Kapıcının Hafta Tatili Ücreti 
 
194
8.14.2. Kısmi Süreli Çalışan Kapıcının Kıdem Tazminatı 
 
195
9. BÖLÜM:
 
 
APARTMANLARDA VE SİTELERDE KVKK UYGULAMASI
 
 
9.1. 6698 SAYILI KİŞİSEL VERİLERİN KORUNMASI KANUNU NEDEN VAR? 
 
198
9.2. KVKK KAT MALİKLERİ İÇİN NEDEN ÖNEMLİ? 
 
199
9.3. KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA GÖRE VERİ SORUMLUSU 
 
205
9.4. KVKK’YA İLİŞKİN TEMEL TANIMLAR 
 
207
9.5. KİŞİSEL VERİ KAVRAMI 
 
210
9.6. HANGİ BİLGİLER KİŞİSEL VERİDİR? 
 
211
9.7. KİŞİSEL VERİLER HANGİ ŞARTLARDA İŞLENEBİLİR? 
 
213
9.8. AÇIK RIZA 
 
218
9.9. AYDINLATMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ 
 
220
9.10. KVKK KAPSAMINDA YAPILMASI GEREKENLER 
 
223
9.10.1. Kat Maliklerinin Açık Rızasının Alınması 
 
224
9.10.2. Aydınlatma Metinlerinin Hazırlanması 
 
226
9.11. KVKK UYUMU SAĞLANMAZSA NE OLUR? 
 
226
10. BÖLÜM:
 
 
APARTMANLARDA VE
 
 
SİTELERDE İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ
 
 
10.1. ÇALIŞANI OLMAYAN APARTMAN YA DA SİTE 
 
230
10.2. 6331 SAYILI KANUN’A TABİ OLMAK NE ANLAMA GELİR? 
 
230
10.3. 31/12/2023 TARİHİNE KADAR SORUMLULUK YOK MU? 
 
231
10.4. APARTMAN VE SİTELERDE TEMEL İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ GEREKLİLİKLERİ 
 
236
10.4.1. Hukuki Prosedürler 
 
239
10.4.1.1. Çalışan Temsilcisi Görevlendirme Yükümlülüğü 
 
239
10.4.1.2. Risk Değerlendirmesi 
 
240
10.4.1.3. Acil Durum Planları, Yangınla Mücadele ve İlkyardım 
 
245
10.4.1.4. İş Kazası ve Meslek Hastalıklarının Kayıt ve Bildirimi 
 
254
10.4.1.5. Sağlık Gözetimi 
 
254
10.4.1.6. Çalışanların İş Sağlığı ve Güvenliği Eğitimi 
 
255
10.4.1.7. Çalışanların Mesleki Eğitimi ve Mesleki Yeterliliği 
 
258
10.4.1.8. Yolcu Asansörleri 
 
262
10.4.1.9. Periyodik Kontrol Kriterleri 
 
268
10.4.1.10. Elektrik Tesisatı, Topraklama Tesisatı ve Yıldırımdan Korunma Tesisatı 
 
278
10.4.1.11. Yangın Tesisatı, Yangın Algılama ve Uyarı Sistemleri, Havalandırma ve Klima Tesisatları 
 
285
10.4.1.12. Kaldırma ve İletme Ekipmanları, Yürüyen Merdiven ve Bantlar 
 
289
10.4.1.13. Basınçlı Kap ve Tesisatlar, Kazanlar 
 
291
10.4.1.14. Yangın Söndürme Cihazları 
 
292
10.4.2. Fiili Durumlar 
 
294
10.4.2.1. Bina Sağlamlığı ve Dayanıklılığı 
 
295
10.4.2.2. Merdivenler ve Sahanlıklar 
 
296
10.4.2.3. Acil Çıkış Yolları ve Kapılar 
 
298
10.4.2.4. Otomatik Yatay Raylı Kapılar ve Kollu Bariyerler 
 
299
10.4.2.5. Otomatik Dikey Raylı Kapılar 
 
302
10.4.2.6. Otomatik Bina Giriş Kapıları 
 
303
10.4.2.7. Manuel Yatay ve Dikey Raylı Kapılar 
 
304
10.4.2.8. Trafik Düzenlemesi 
 
305
10.4.2.9. Elektrikle İlgili Riskler 
 
306
10.4.2.10. Kazan Daireleri 
 
309
10.4.2.11. Kompresörler 
 
311
10.4.2.12. Jeneratörler 
 
313
10.4.2.13. Depolar ve İstif Alanları 
 
315
10.4.2.14. Asma Katlar, Verandalar, Çardaklar ve İstif Raf Sistemleri 
 
316
10.4.2.15. Rögarlar, Kuyular, Lağımlar, Yer Altı Girişleri 
 
318
10.4.2.16. Biyolojik Riskler 
 
320
10.4.2.17. Kişisel Koruyucu Donanımlar 
 
320
10.4.2.18. Basınçlı Tüpler 
 
323
10.4.2.19. Çevresel İş Güvenliği Riskleri 
 
325
10.4.2.20. Dış Cephe, Çatı vb. Dışarıdan Hizmet Alınarak Yaptırılan İşler 
 
326
10.4.2.21. İş Sağlığı ve Güvenliğinin Koordinasyonu 
 
330
10.5. APARTMAN VE SİTELERDE İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİNİN ÖNEMİ VE SON SÖZLER 
 
331
11. BÖLÜM:
 
 
SORU CEVAP VE YARGITAY KARARLARI BÖLÜMÜ
 
 
11.1. BAĞIMSIZ BÖLÜMDEKİ SU SIZINTISI, DİĞER BAĞIMSIZ BÖLÜME ZARAR VERİRSE NE OLUR? 
 
335
11.2. İŞYERİNİ TANITMAK İÇİN BİNANIN CEPHESİNE TABELA / REKLAM PANOSU ASILMASI İZNE TABİ MİDİR? 
 
337
11.3. BİNADA YER ALAN BİR BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN KAYNAKLANAN OLUMSUZLUĞUN GİDERİLMESİ İÇİN KİRACI DAVA AÇABİLİR Mİ? 
 
338
11.4. BİNADA KÖPEK BESLENMESİ YASAKLANABİLİR Mİ? 
 
339
11.5. KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARINA KARŞI 1 VE 6 AYLIK SÜRE GEÇTİKTEN SONRA İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ? 
 
344
11.6. AİDAT LİSTESİ ASMAK SUÇ MU? 
 
348
11.7. KAT MALİKİ KENDİ DAİRESİNDE MUTFAĞIN YERİNİ DEĞİŞTİREBİLİR Mİ? 
 
350
11.8. KİRACI, KAT MALİKLERİ KURULU KARARINA İTİRAZ EDEBİLİR Mİ? 
 
355
11.9. KİRACI, KAT MALİKLERİ KURULUNDA OY KULLANABİLİR Mİ? 
 
357
11.10. SİTE İÇİNDEKİ ELEKTRİK TRAFOSU DIŞARI NASIL ALINABİLİR? 
 
357
11.11. APARTMAN ÇATISINDA BAZ İSTASYONU KURULABİLİR Mİ? VAR OLAN BAZ İSTASYONU NASIL KALDIRILABİLİR? 
 
361
11.12. OLAĞANÜSTÜ TOPLANTIYA ÇAĞRI NASIL OLMALIDIR? 
 
364
11.13. KAT İRTİFAKLI BİR TAŞINMAZ 634 SAYILI KANUN’A TABİ MİDİR? 
 
366
11.14. MESKENİN İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI İÇİN ŞARTLAR NELERDİR? 
 
368
11.15. GÜRÜLTÜ YAPAN KOMŞU İLE İLGİLİ NE YAPILABİLİR? 
 
370
11.16. CAM BALKON YAPTIRMAK İSTEYEN KAT MALİKİNİN İZİN ALMASI GEREKİR Mİ? 
 
374
11.17. ÇATI ONARIMI KARARI NASIL ALINIR? 
 
376
11.18. KLİMA MONTAJI İÇİN KAT MALİKLERİNDEN İZİN ALMAK GEREKİR Mİ? 
 
380
11.19. BALKON DEMİRİ YAPTIRMAK İÇİN İZİN GEREKİR Mİ? 
 
381
11.20. AYIPLI MAL VE EKSİK İŞLER İÇİN DAVAYI YÖNETİCİ AÇABİLİR Mİ? 
 
383
11.21. BİNANIN SİGORTALANMASI KARARINI KİM VERİR? 
 
386
11.22. YÖNETİCİ VE DENETÇİ KAT MALİKİ OLMAK ZORUNDA MIDIR? 
 
386
11.23. HANGİ MASRAFLAR KİRACIDAN VE HANGİLERİ KAT MALİKİNDEN İSTENMELİDİR? 
 
388
11.24. AİDAT MİKTARI SERBESTÇE BELİRLENEBİLİR Mİ? 
 
390
11.25. AİDAT ÖDEMEYEN KAT MALİKİ HAKKINDA İCRA TAKİBİNİ KİM YAPABİLİR? 
 
393
11.26. KAT MALİKLERİ KURULUNUN KARARI İÇİN İPTAL DAVASI KİME KARŞI AÇILIR? 
 
394
11.27. YÖNETİM PLANI NASIL İPTAL EDİLEBİLİR? 
 
396
11.28. DAİRESİ BOŞ DURAN EV SAHİBİ AİDAT ÖDEMEK ZORUNDA MIDIR? 
 
397
11.29. HER APARTMANDA YÖNETİCİ OLMAK ZORUNDA MIDIR? 
 
399
11.30. YÖNETİCİ EN ÇOK KAÇ YIL İÇİN VE KAÇ DEFA SEÇİLEBİLİR? 
 
400
11.31. KAPICI DAİRESİ KİRAYA VERİLEBİLİR Mİ? 
 
401
11.32. OLAĞAN KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI KAÇ GÜN ÖNCEDEN BİLDİRİLMELİDİR? 
 
402
11.33. ÖĞRENCİYE EV KİRALANMASI YASAKLANABİLİR Mİ? 
 
403
11.34. GÜVENLİK KAMERASI KOYMAK İZNE TABİ MİDİR? 
 
407
11.35. KONUT TAHSİSİ KARŞILIĞI ÜCRETSİZ KAPICILIK YAPTIRILABİLİR Mİ? 
 
411
11.36. SİTE HAVUZUNDA CANKURTARAN OLMASI GEREKİR Mİ? 
 
412
11.37. ISI PAY ÖLÇER TAKILMASI ZORUNLU MU? HANGİ ÇOĞUNLUK GEREKİR? HESAPLAMASI NASIL YAPILIR? 
 
416
11.38. DIŞ CEPHENİN BOYANMASI İÇİN GEREKEN ÇOĞUNLUK NEDİR? 
 
426
11.39. KAPALI OTOPARKA LPG’Lİ ARAÇ ALINABİLİR Mİ? 
 
428
11.40. SİTE HAVUZUNA TESETTÜRLÜ MAYO İLE GİRİŞ YASAKLANABİLİR Mİ? 
 
429
11.41. SİTE OTOPARKINA ELEKTRİKLİ ŞARJ İSTASYONU KURULABİLİR Mİ? 
 
431
11.42. BİNA GÜÇLENDİRME KARARI NASIL ALINIR? RİSKLİ YAPI TESTİ NASIL YAPTIRILIR? 
 
436
Sonuç 
 
445
Kavramlar Dizini 
 
447
Yorum yaz
Bu kitaba henüz yorum yapılmamış.
Cardfinans ( Finansbank )
Taksit Sayısı
Taksit tutarı
Genel Toplam
1
397,70   
397,70   
2
198,85   
397,70   
3
132,57   
397,70   
Maximum Card ( İş Bankası - Ziraat Bankası )
Taksit Sayısı
Taksit tutarı
Genel Toplam
1
397,70   
397,70   
2
198,85   
397,70   
3
132,57   
397,70   
Worldcard ( YKB - TEB - Vakıfbank - Anadolubank - Albaraka )
Taksit Sayısı
Taksit tutarı
Genel Toplam
1
397,70   
397,70   
2
198,85   
397,70   
3
132,57   
397,70   
Diğer Kartlar
Taksit Sayısı
Taksit tutarı
Genel Toplam
1
397,70   
397,70   
2
198,85   
397,70   
3
132,57   
397,70   
Kapat