Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Doç. Dr. Öz SEÇER
İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZI
İÇİNDEKİLER .III
KISALTMALAR XXXIII
GİRİŞ 1
BİRİNCİ BÖLÜM
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN
TANIMI, UNSURLARI, ŞEKLİ, HUKUKİ NİTELİĞİ,
ÇEŞİTLERİ BENZER SÖZLEŞMELERDEN FARKLARI
TANIM.5
UNSURLARI.6
Bir Yapının İnşa Edilmesi6
Arsa Sahibinin Arsa Paylarını Devir Borcu.12
Genel Olarak12
Devredilecek Arsa Payları Üzerinde Kat İrtifakı Tesis
Edilmesi.16
Yüklenicinin Belirlenen Bağımsız Bölümleri Teslim
Borcu Altına Girmesi.22
Taraflar Arasındaki Anlaşma .25
III. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN
TARAFLARI.36
Arsa Sahibi.36
Yüklenici37
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN
ŞEKLİ38
Genel Olarak 38
Şekle Aykırılığın Sonuçları48
Genel Olarak48
Şekle Aykırılığın İleri Sürülemeyeceği Haller53
IV İçindekiler
Sözleşmenin Değiştirilmesinde Şekil 64
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN
HUKUKİ NİTELİĞİ74
Genel Olarak 74
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Ani EdimliSürekli Borç İlişkisi Ayrımı Bakımından
Değerlendirilmesi.77
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Ani Edimli
Nitelikte Olduğunu Savunan Görüş77
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sürekli Borç
İlişkisi Niteliğinde Olduğunu Savunan Görüş 78
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Ani-Sürekli
Karmaşığı Bir Niteliğe Sahip Olduğunu Savunan
Görüş.79
Görüşlerin Değerlendirilmesi85
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE
UYGULANACAK HÜKÜMLER .87
Genel Olarak 87
Tüketici Kanunu Hükümlerinin Uygulanıp
Uygulanmayacağı 88
Genel Olarak .88
Tüketici İşlemi Kavramı .88
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tüketici
Unsurlarını Taşıyıp Taşımadığı.90
VII. TAPU KÜTÜĞÜNE ŞERH VERİLEBİLMESİ95
Genel Olarak 95
Kişisel Hakkın Şerhinin Şartları 102
Şerhin Süresi103
Tapuya Şerhin Etkisi ve Sonuçları.107
VIII. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN
TÜRLERİ112
Genel Olarak 112
İçindekiler V
Arsa Payının Tamamının veya Belirli Arsa Paylarının
İnşaata Başlanılmadan ya da Bina Tamamlanmadan
Yükleniciye Devredilmesi114
Arsa Payının Devrinin İnşaatın Ulaştığı Seviyeye Göre
Kısım Kısım Devredilmesi.116
Arsa Sahibinin Arsa Paylarının Satışını Vaad Etmesine
Karşılık Yüklenicinin Arsa Üzerinde İnşaat Yapmayı
Taahhüt
Etmesi.118
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN
BENZER SÖZLEŞMELERDEN FARKLARI118
Eser Sözleşmesinden Farkı 118
İnşaat Sözleşmesinden Farkı124
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinden Farkı.128
İKİNCİ BÖLÜM
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE
TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
YÜKLENİCİNİN BORÇLARI .141
Sözleşmeye Uygun Olarak İnşaatı Yapma Borcu141
Araç-Gereç ve Malzeme Sağlama Borcu.142
Araç ve Gereçlerin Sağlanması Borcu 142
Malzemenin Sağlanması Borcu.147
Genel Olarak.147
Yüklenicinin Kendisinin Malzemeyi Vermesi 149
Malzemenin Arsa Sahibi Tarafından Verilmesi
Halinde Yüklenicinin Yükümlülükleri .153
Malzemenin Elverişliğinin Belirlenmesi
Yükümlülüğü.153
Kullanma ve Muhafazada Özen Gösterme
Yükümlülüğü.155
Hesap Verme ve Kalanı İade Yükümlülüğü .157
İnşaatı Sadakat ve Özenle Yapma Borcu.157
VI İçindekiler
Sadakat Borcu .157
Özen Borcu161
Genel Olarak.161
Yükleniciden Beklenen Özenin Ölçüsü .169
Özen Borcuna Aykırılığın Hukuki Sonuçları.174
Tazminat Talebi.174
İşin Yapımı Sırasında İnşaatın Ayıplı veya
Sözleşmeye Aykırı Olacağının Açıkça
Öngörülmesi Halinde İşin Başkasına
Yaptırılması.177
aaa. Genel Olarak .177
bbb. Şartları 179
aaaa. İşin Devamı Esnasında İnşaatın
Ayıplı veya Sözleşmeye Aykırı
Şekilde Yapılacağının Açıkça
Tahmin Edilebilmesi179
bbbb. İnşaatın Ayıplı veya Sözleşmeye
Aykırı Şekilde Yapılmasında
Yüklenicinin Kusuru182
cccc. Yükleniciye Uygun Bir Süre
Verilmesi ve İşin Üçüncü Kişiye
Yaptırılacağı İhtarında
Bulunulması .183
ccc. Sonuçları187
aaaa. Arsa Sahibinin İşi Üçüncü Kişiye
Yaptırma ve İnşaatı Tamir
Hakkı187
aaaaa. Genel Olarak 187
bbbbb. İşin Üçüncü Bir Kişiye
Yaptırılması veya
Tamiri.189
ccccc. İşin Üçüncü Kişiye
Yaptırılmasının
Masrafları.191
İçindekiler VII
ddddd. Arsa Sahibinin İşi Bizzat
Kendi Yapması
Durumu 194
bbbb. Arsa Sahibinin Türk Borçlar
Kanunu. m. 125’de Öngörülen
Diğer Seçimlik Haklardan
Yararlanması 195
aaaaa. Genel Olarak 195
bbbbb. Arsa Sahibinin Tazminat
Hakkı196
ccccc. Arsa Sahibinin
Sözleşmeden Dönme
Hakkı197
Yüklenicinin Bildirim Borcu .198
Bildirim Yükümlülüğü 198
Genel Olarak.198
Şartları ve İçeriği 198
Genel Olarak198
İnceleme Yükümlülüğü .202
aaa. Araziyle İlgili Sorunları Bildirme
Yükümlülüğü .202
bbb. Yapının Plan ve Projeleriyle İlgili
Sorunları Bildirme Yükümlülüğü .205
İçeriği.208
Bildirimin Yapılması 213
Bildirim Yükümlülüğünü İhlalin Sonuçları 217
Genel Olarak.217
Zararı Tazmin Yükümlülüğü 219
TBK m. 472/f. 3’e Göre Olumsuz Sonuçlar.223
Ücrete İlişkin Riskin Üstlenilmesi.223
Süre Uzatımının Olmaması .224
Olumsuz Sonuçların Taraflar Arasında
Paylaştırılması .224
VIII İçindekiler
İşi Kendisi Yapmak veya Kendi Yönetimi Altında
Yaptırma Borcu227
Genel Olarak .227
Yüklenicinin Doğrudan Doğruya Yapıyı Meydana
Getirmesi .230
Genel Olarak.230
Şahsen İfa Borcunun Kapsamına Giren
Durumlar 231
Yüklenicinin Yardımcı Kişilere Başvurması 231
aaa. Genel Olarak .231
bbb. Yüklenicinin Yapıyı Kendi Yönetimi
Altında Yaptırma Borcu ve Borcun
İhlalinden Doğan Sorumluluğu232
ccc. Yüklenicinin Yardımcı Kişilerin
Fiillerinden Doğan Sorumluluğu 234
Birden Çok Yüklenicinin Yapı İşlerini Birlikte
Üstlenmesi (Konsorsiyum ya da Joint-Venture
Sözleşmeleri).235
Şahsen İfa Borcunun İstisnası: Asıl Yüklenicinin İş
Görme Borcunu Alt Yükleniciye Devretmesi 236
Genel Olarak .236
İnşaatın Yapımının Alt Yükleniciye
Devredilmesi Halinde Ortaya Çıkan Hukuki
İlişki.241
aaa. Asıl Yüklenici ile Alt Yüklenici Arasında
.241
bbb. Alt Yüklenici ile Arsa Sahibi Arasında 245
ccc. Arsa Sahibi ile Asıl Yüklenici Arasında249
aaaa. Genel Olarak 249
bbbb. Asıl Yüklenicinin Alt Yüklenicinin
Fiillerinden Doğan
Sorumluluğu.249
cccc. Asıl Yüklenicinin Ücret
Alacağı .252
İçindekiler IX
İşe Zamanında Başlama ve Devam Etme Borcu253
Genel Olarak253
Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi254
İnşaatı Teslim Borcu 255
Genel Olarak255
Arsa Sahibinin İnşaatı Teslim Almaktan Kaçınma
Hakkı .257
Genel Olarak.257
Koşulları .258
Biçimi .259
Tamamlanmamış İnşaatların Durumu .260
Genel Olarak.260
Yüklenicinin İnşaatı Eksik Teslim Etmesi Halinde
Hukuki Anlamda Teslimin Gerçekleşip
Gerçekleşmediği .261
Eksik İfaya Rağmen Teslimin Gerçekleştiği
Durumlarda Eksikliklerin Hangi Hükümlere Tabi
Olacağı270
Eksik İfaya Rağmen Teslimin Gerçekleştiği
Durumlarda Arsa Sahibinin Sahip Olacağı
Haklar .271
Teslimin Nasıl Gerçekleştirileceği 274
Teslimin Hukuki Sonuçları .284
Genel Olarak.284
Pay Devri Borcunun Muaccel Olması.285
Zamaanaşımı Süresinin İşlemeye Başlaması285
Yüklenicinin İnşaatı Teslim Borcunda Temerrüde
Düşmüş Olması .286
Genel Olarak.286
Temerrüde Düşmenin Koşulları .286
İnşaatı Teslim Borcunun Muaccel Olması 286
aaa. Teslim Vadesi287
X İçindekiler
aaaa. Tarafların Teslim Vadesini
Kararlaştırmış Olmaları287
bbbb. Tarafların Teslim Vadesi
Kararlaştırmamış Olmaları.290
cccc. Yalnız Tamamlama Vadesi
Kararlaştırılan Durumlarda Teslim
Vadesinin Belirlenmesi291
dddd. Başlangıç Vadesi veya Ara Vadelere
Uymamanın Zorunlu Olarak Teslim
Vadesinde de Gecikme Anlamına
Gelmemesi292
bbb. Teslim Vadesinde Sonradan Meydana
Gelen Değişiklikler293
ccc. Sözleşmede Süre Değişikliğine İlişkin
Düzenleme Bulunması294
aaaa. Sözleşmede Yer Alan Süre
Değişikliği Hükümleri295
bbbb. Değişen Sürelerin Belirlenmesi297
ddd. Sözleşmede Süre Değişikliğine İlişkin Bir
Hüküm Bulunmazken Teslim Süresinin
Uzaması .298
aaaa. Teslim Süresinin Arsa Sahibinin
Risk Alanına Giren
Gecikmelerden Ötürü Uzaması 299
bbbb. Yüklenicinin Risk Alanına Giren
Beklenmeyen Hallerden
Kaynaklanan Gecikmelerde Teslim
Süresinin Sözleşmenin Değişen
Şartlara Uyarlanması Sonucunda
Uzaması303
cccc. Yüklenicinin Bildirim
Yükümlülüğü .305
dddd. Teslim Süresinin Nasıl ve Ne
Kadar Uzayacağı Meselesi.307
İçindekiler XI
İnşaatı Teslim Borcunun İfasının Mümkün
Olması308
İnşaatın Teslimindeki Gecikmenin Objektif
Olarak Borca Aykırı Olması316
aaa. Genel Olarak .316
bbb. Yüklenicinin Kendisine İfadan Kaçınma
Yetkisi Veren Bir Defi Hakkına Sahip
Olması 317
aaaa. Yüklenicinin Ödemezlik Def’ini
İleri Sürmesi .317
bbbb. Yüklenicinin Borç Ödemeden Acz
Def’ini İleri Sürmesi.321
cccc. Yüklenicinin Zamanaşımı Def’ini
İleri Sürmesi .321
ccc. Arsa Sahibinin Alacaklı Temerrüdüne
Düşmesi322
ddd. Ek İş ve İş Değişikliği.329
eee. Arsa Sahibinin Faaliyet Alanında Doğan
Diğer Gecikme Nedenleri 331
Arsa Sahibinin İhtarda Bulunması.333
aaa. Genel Olarak .333
bbb. İhtarda Bulunmanın Gerekli Olmadığı
Durumlar 336
aaaa. Belirli veya Kesin Vadenin
Bulunması.336
bbbb. İhtarın Faydasız Olması .339
Arsa Sahibinin Edimi Kabule Hazır Olması339
İnşaatı Teslim Borcunda Temerrüde Düşmenin
Hüküm ve Sonuçları .340
Genel Olarak340
aaa. Aynen İfa.345
aaaa. Genel Olarak 345
aaaaa. Nama İfa .348
XII İçindekiler
aaaaaa. Genel Olarak 348
bbbbbb. Nama İfanın
Şartları350
cccccc. Nama İfanın
Sonuçları 358
bbbbb. Gecikme Tazminatı368
aaaaaa. Genel Olarak 368
bbbbbb. Koşulları.375
cccccc. Kapsamı .387
dddddd. Hesaplanması .390
eeeeee. Zamanaşımı391
ccccc. Arsa Sahibinin Aynen İfaya
Bağlı Talep Haklarını
Kullanmayı
Geciktirmesi .395
Yüklenicinin Temerrüdünün Tam İki Tarafa
Borç Yükleyen Sözleşmelere Özgü
Sonuçları395
aaa. Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları 397
aaaa. Seçimlik Hakların Kullanılmasının
Ön Şartı Olarak Ek Süre Tayini397
aaaaa. Genel Olarak 397
bbbbb. Ek Süre Tayini .398
ccccc. Ek Süre Tayininin Gerekli
Olmadığı Durumlar 404
bbbb. Arsa Sahibinin Aynen İfadan
Derhal Vazgeçerek Seçimlik
Haklarından Birini Kullanması 408
cccc. Arsa Sahibinin Seçimlik
Haklarından Birini Kullandıktan
Sonra Tercihini Değiştirip
Değiştiremeyeceği411
İçindekiler XIII
dddd. Arsa Sahibinin Hangi Seçimlik
Hakkını Kullandığının Açık
Olmadığı Durumlar 413
bbb. Arsa Sahibinin Müspet Zararının
Tazminini Talep Etmesi.415
aaaa. Genel Olarak 415
bbbb. Müspet Zarar Kavramı .417
cccc. Müspet Zararın Unsurları.418
aaaaa. İfa Edilmeyen Edimin
Değeri .418
bbbbb. Gecikmeden Doğan Diğer
Zararlar .418
dddd. Müspet Zararın Tazmini Talebinin
Yüklenicinin Kusuru ile İlişkisi420
eeee. Müspet Zarar Tazminatının
Hesaplanması .422
aaaaa. Genel Olarak.422
bbbbb. İfa Edilmeyen Edimin
Değerinin
Hesaplanması425
ccccc. Gecikmeden Doğan
Zararların
Hesaplanması432
ddddd. Arsa Sahibinin Karşı
Ediminin Değerinin
Hesaplanması433
ffff. Arsa Sahibinin Borçlandığı Edimin
Akıbeti434
gggg. Zamanaşımı 437
ccc. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi437
Yüklenicinin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu.438
Yüklenicinin Ayıp Nedeniyle Sorumluluğunun
Şartları .438
Yapının Teslim Edilmiş Olması .439
XIV İçindekiler
Yapının Ayıplı Olması .440
Genel Olarak .440
Sözleşmede Kararlaştırılan Niteliklerde
Eksiklik442
Yapıda Bulunması Gerekli Niteliklerde
Eksiklik447
Ayıp Çeşitleri 449
aaa. Açık Ayıp-Gizli Ayıp .449
bbb. Önemli Ayıp- Daha Az Önemli Ayıp.450
ccc. Maddi Ayıp-Hukuki Ayıp .451
ddd. Asli Ayıp-Tali Ayıp453
Eksik İşin Ayıplı İfadan Ayırt Edilmesi454
Ayıbın Arsa Sahibine Yüklenememesi 466
Ayıbın Arsa Sahibine Yüklenebileceği
Haller.466
aaa. Genel Olarak .466
bbb. Ayıbın İş Sahibinin Talimatından
Doğması .469
ccc. İnşaattaki Ayıbın Arsa Sahibinin Sağladığı
Malzemeden Doğması .472
ddd. İnşaatın Yapılması İçin Gösterilen Yerin
Uygun Olmaması .476
Ayıbın Arsa Sahibinden Kaynaklandığı Diğer
Durumlar .480
aaa. Malzemenin Belirlenmiş Olması 480
bbb. Plan ve Projelerdeki Yanlışlıkların Ayıba
Yol Açması 482
ccc. İnşaatta Birden Fazla Yüklenici
Kullanılması Yüzünden Meydana Gelen
Ayıplar .486
ddd. Önceki Yüklenicinin Ayıplı Çalışması.488
Yüklenicinin Bildirimde Bulunma
Yükümlülüğünü Yerine Getirmesi493
İçindekiler XV
aaa. Genel Olarak 493
bbb. Bildirimde Bulunulmasının Gerekli
Olmaması .501
ccc. İnşaattaki Ayıbın Arsa Sahibinin
Talimatından ya da Arsa Sahibine
Yüklenebilen Diğer Bir Sebepten
Doğmasının Sonuçları.504
ddd. İnşaattaki Ayıbın Arsa Sahibinden
Kaynaklanmasının Sonuçları 505
Arsa Sahibinin İnşaatı Kabul Etmemiş Olması 511
Arsa Sahibinin Gözden Geçirme ve Bildirim
Külfetlerini Yerine Getirmiş Olması 522
Genel Olarak522
Gözden Geçirme 524
aaa. Gözden Geçirmenin Amacı.524
bbb. Gözden Geçirmenin Kapsamı ve
Gösterilecek Özenin Ölçüsü .524
ccc. Gözden Geçirmenin Şekli526
ddd. Gözden Geçirmenin Süresi.528
Bildirim532
aaa. Genel Olarak .532
bbb. Bildirimin İçeriği ve Şekli 532
ccc. Bildirimin Süresi 537
ddd. Bildirimin Tarafları.544
eee. Bildirimin Gönderilmesi .545
fff. Bildirimin İspatı546
Arsa Sahibinin Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan
Hakları.547
Genel Olarak.547
Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi.550
Ücretin İndirilmesini Talep 550
Genel Olarak550
XVI İçindekiler
Şartları .555
İndirilecek Tutarın Hesaplanması .556
Ayıbın Giderilmesini Talep564
Hukuki Niteliği ve Kullanılması .564
Ayıbın Giderilmesi Borcunun İçeriği567
Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkının
Şartları .572
aaa. Ayıbın Giderilmesinin Objektif Olarak
Mümkün Olması 572
bbb. Ayıbın Giderilmesinin Aşırı Masrafı
Gerektirmemesi573
Ayıbın Giderilmesi Borcunu İfada Temerrüt ve
Hukuki Sonuçları576
Ayıbın Giderilmesine İlişkin İfa Davası ve
Ayıpların Yükleniciye Ait Olmak Üzere
Giderilmesi580
Ayıp Sonucu Tazminat Talebi581
Genel Olarak .581
Ayıp Sonucu Uğranılan Zararın Kapsamı,
Tazmin Şartları ve Usulü.589
Zararın Hesaplanması Yöntemi ve Tazminata
Esas Alınacak Tarih 591
Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan Zamanaşımı 593
Seçimlik Hakların Tabi Olduğu Zamanaşımı.593
Tazminat Alacaklarının Tabi Olduğu
Zamanaşımı 596
ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI 597
Arsa Payının Devri Borcu598
Genel Olarak .598
Arsa Sahibinin Arsa Payını Devir Borcunda
Temerrüdü.612
Genel Olarak.612
Temerrüdün Sonuçları612
İçindekiler XVII
Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat
Sözleşmesi ile Yükleniciye Devretmeyi Taahhüt
Ettiği Arsa Payını (Bağımsız Bölümleri) Üçüncü
Şahıslar Adına Tescil Ettirmesi 617
Arsa Sahibinin İşbirliğinde Bulunma Yükümlülüğü .622
Genel Olarak622
Hukuki Niteliği625
Arsa Sahibinin Başlıca İşbirliğinde Bulunma
Yükümlülükleri 627
Arsayı Teslim Yükümlülüğü 627
Genel Olarak .627
Hukuken Teslim.632
Fiilen Teslim.633
Ruhsat ve İzinlerin Alınması 635
Vekaletname Çıkarma Yükümlülüğü .643
İnşaata İlişkin Proje, Şartname ve Uygulama
Talimatlarının Verilmesi.649
İşbirliğinde Bulunma Yükümlülüğüne Aykırılığın
Sonuçları652
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN
SONA ERMESİ
ARSA SAHİBİNCE SÖZLEŞMENİN SONA
ERDİRİLMESİ.659
Arsa Sahibinin İfa Zamanından Önce Sözleşmeden
Dönmesi .659
Genel Olarak659
Şartları .661
İnşaatı Meydana Getirme Borcunun İfasının
Mümkün Olması661
Gecikme Olması .661
XVIII İçindekiler
İşe Zamanında Başlamada Gecikme ve İşi
Yürütmede Gecikme 662
aaa. İşe Zamanında Başlamakta Gecikme662
bbb. İşi Yürütmekte Gecikme 670
Gecikme Dolayısıyla Bütün Tahminlere Göre
Yüklenicinin Teslim Zamanında İşi
Bitiremeyeceğinin Açıkça Anlaşılması 677
Gecikmenin Sonuçlarına Yüklenicinin Katlanmak
Zorunda Olması685
Yükleniciye İhtar Çekilmesi ve Süre Verilmesinin
Gerekli Olup Olmadığı.693
Sözleşmeden Dönmenin Sonuçları .694
Genel Olarak.694
Arsa Sahibinin Olumsuz Zararın Tazminini Talep
Etmesi.697
İşin Yapımı Sırasında İnşaatın Ayıplı ve Sözleşmeye
Aykırı Olacağının Açıkça Öngörülmesi Halinde
Sözleşmeden Dönme701
Arsa Sahibinin Borçlu Temerrüdü Hükümleri Uyarınca
Sözleşmeden Dönmesi.707
Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat
Sözleşmesinden Doğan Dönme Hakkını Kullanması707
Sözleşmeden Dönmenin Sonuçları .712
Genel Olarak.712
Dönmenin Sözleşmenin Geçerliliği Üzerindeki
Etkisi.712
Doktrindeki Görüşler.712
Yargıtay’ın Görüşü716
Görüşlerin Değerlendirilmesi717
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin
Tasfiyesi .719
Henüz İfa Edilmemiş Borçların Sona Ermesi719
İfa Edilmiş Olan Edimlerin İadesi.720
İçindekiler XIX
aaa. Arsa Sahibinin İade Borcu .721
bbb. Yüklenicinin İade Borcu.730
ccc. İade Konusundan Elde Edilen Yararların
ve İade Konusu için Yapılan Masrafların
Durumu 734
ddd. İade İmkansızlığı 737
Menfi Zararın Tazmini Talebi 738
Genel Olarak738
Menfi Zararın Tazmininin Kusurla İlişkisi742
Menfi Zararın Unsurları.742
aaa. Fiili Zarar 742
bbb. Yoksun Kalınan Kar .749
Menfi Zararın Hesaplanması .754
Sözleşmeden Dönmeden Doğan Taleplerin Tabi
Olduğu Zamanaşımı .756
Bazı Durumlarda Arsa Sahibine Dönme Hakkı
Yerine Sözleşmeyi Feshetme Hakkı Tanınmasının
Gerekip Gerekmediği 757
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden
Geriye Etkili Dönmeyi Kabul Eden Görüş758
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İleriye
Etkili Feshini Kabul Eden Görüş.759
Yargıtay’ın Görüşü761
Görüşlerin Değerlendirilmesi 765
Yüklenicinin Temerrüdü Sebebiyle Arsa Sahibinin
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini İleriye Etkili
Olarak Feshetmesi .765
Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat
Sözleşmesini Feshetmesi765
İleriye Etkili Feshin Sonuçları.769
aaa. Henüz İfa Edilmemiş Olan Borçların Sona
Ermesi 769
XX İçindekiler
bbb. Fesihten Önce Yerine Getirilen Edimlerin
Geçerli Olmaya Devam Etmesi .769
ccc. Arsa Sahibinin Tazminat Talebi776
Arsa Sahibinin Yüklenicinin Ayıba Karşı Tekeffül
Borcuna Aykırı Davranması Sebebiyle Sözleşmeden
Dönmesi.777
Genel Olarak .777
Şartları.779
İnşaatın Arsa Sahibi Tarafından Kabulünün
Beklenemez Olması779
İnşaatın Arsa Sahibi Tarafından Kullanılamaz
Olması 781
Sözleşmeden Dönme Hakkının Sınırlandırılması 783
Sözleşmeden Dönmenin Sonuçları .786
Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini
Tam Tazminatla Feshetmesi 791
Genel Olarak .791
Şartları.800
İşin Tamamlanmamış Olması.800
Fesih Beyanında Bulunulması805
Genel Olarak .805
Fesih Beyanında Bulunurken Tazminat Teklif
Edilmesinin Gerekip Gerekmediği812
Gerekli Koşulları Taşımayan Bir Sona
Erdirmenin Tam Tazminatla Fesih Sayılıp
Sayılmayacağı .813
Fesih Beyanında Bulunulduğunun İspatı 815
Sonuçları .816
Yapılmış Kısmın Karşılığının Verilmesi816
Genel Olarak .816
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde
Yükleniciye Yapılan Kısmın Karşılığının
Verilmesi .819
İçindekiler XXI
Yüklenicinin Bütün Zararlarının Giderilmesi.820
Genel Olarak820
Arsa Sahibinin Ödeyeceği Tazminatın Hukuki
Niteliği.824
Tazminatın Hesaplanması .825
aaa. Toplama Metodu .825
bbb. Kesinti Metodu .830
aaaa. Genel Olarak 830
bbbb. Yüklenicinin Yapmaktan
Kurtulduğu Masraflar.835
cccc. Fesih Nedeniyle Yüklenicinin
Başka İşlerden Elde Ettiği veya
Kötüniyetli Olarak Elde Etmeyi
İhmâl Eylediği Kazançlar838
Yargıtay Uygulamasında Yüklenicinin
Zararlarının Giderilmesi 842
Tazminat Metodunun Seçilmesi Sorunu .845
Arsa Sahibinin Zararın Tazmini
Yükümlülüğünde İndirim Yapılıp
Yapılamayacağı .849
İspat Yükü Sorunu 853
Yüklenicinin Alacaklarının Muacceliyet Anı.854
YÜKLENİCİ TARAFINDAN SÖZLEŞMENİN SONA
ERDİRİLMESİ.856
Arsa Sahibinin Alacaklı Temerrüdüne Düşmesi Sebebiyle
Sözleşmenin Sona Ermesi856
Arsa Sahibinin Borçlu Temerrüdüne Düşmesi Nedeniyle
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi.864
Beklenmedik Durumların Ortaya Çıkması Sebebiyle
Sözleşmenin Yüklenici Tarafından Sona Erdirilmesi866
Genel Olarak866
Şartları .867
Sonuçları876
XXII İçindekiler
III. SÖZLEŞMENİN DİĞER NEDENLERE DAYALI
OLARAK SONA ERMESİ881
İkale Anlaşmasıyla Arsa Payı Karşılığı İnşaat
Sözleşmesinin Sona Ermesi.881
İnşaat Sözleşmesinin Haklı Sebeple Fesihle Sona
Erdirilmesi885
İnşaatın veya İnşaatı Oluşturan Malzemenin Yok Olması
Sebebiyle Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona
Ermesi 896
Genel Olarak .896
Şartları.898
Sonuçları .905
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Kusursuz İfa
İmkânsızlığı Nedeniyle Sona Ermesi.911
İfa Güçsüzlüğü Halinde Sözleşmenin Sona Ermesi 917
Genel Olarak .917
Şartları.918
Hukuki Sonuçları 920
Arsa Sahibi Yüzünden İfanın İmkânsızlaşması Sebebiyle
Sona Erme922
Genel Olarak .922
Şartları.922
İmkânsızlığın Sonuçları 924
Yüklenicinin Ölümü ya da Aczine Bağlı Olarak Eser
Sözleşmesinin Sona Ermesi.933
Şartları.934
Yüklenicinin Kişisel Özellikleri Dikkate Alınarak
Yapılmış Bir Arsa Payı Karşılığı İnşaat
Sözleşmesi934
İşin Bitirilmesinin Yüklenicinin Ölümü veya Kusuru
Olmadan İşi Yapmaktan Aciz Kalması Nedeniyle
Mümkün Olmaması.937
Sonuçları .939
İçindekiler XXIII
Borcun Sona Ermesi .939
İnşaatın Yararlanılabilir Kısmı İçin Arsa Sahibinin
Pay Devir Yükümlülüğü940
Yüklenicinin Tazminat Sorumluluğu .943
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE
ÖZELLİK ARZ EDEN DURUMLAR
ARSA SAHİBİNİN ALACAKLI TEMERRÜDÜ .945
Genel Olarak 945
Şartları948
Borç Bakımından Şartlar.948
Borcun İfa Edilebilir Olması 948
Borcun Mümkün Olması 949
Arsa Sahibi Bakımından Şartlar949
Arsa Sahibinin Alacaklı Temerrüdüne Neden Olan
Davranışlarının Varlığı.949
Arsa Sahibinin Davranıştan Kaçınması950
Genel Olarak.950
Hazırlık Fiillerinden Kaçınma .950
İfanın Kabulünden Kaçınma.952
Kaçınmanın Haklı Sebebe Dayanmaması 953
Yüklenici Bakımından Şartlar.955
Genel Olarak.955
İfaya Hazır Olma 955
İfa Teklifi956
Bildirim Yükümlülüğü .958
Sonuçları 959
Yüklenicinin Edim Yükümlülüğü Bakımından.959
Yüklenicinin Malvarlığı Eksilmelerine İlişkin Talepleri
Bakımından .960
Sözleşme Süresi Bakımından 962
XXIV İçindekiler
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE
EDİMİN İFASININ YÜKLENİCİNİN KUSURUYLA
İMKÂNSIZLAŞMASI .964
III. SÖZLEŞMENİN KOŞULA BAĞLANMASI 966
CEZA KOŞULU .977
Yükleniciden Ceza Koşulu Talep Edilmesi.977
Genel Olarak .977
Ceza Koşulunun Geçerlilik Koşulları .979
Ceza Koşulunun Türleri 981
Genel Olarak.981
Seçimlik Ceza Koşulu 981
İfaya Ekli Ceza Koşulu.985
Dönme Cezası.987
Sözleşmede Kararlaştırılan Ceza Koşulu Türünün
Belirlenmesi989
Ceza Koşulu Alacağının Talep Edilmesi 992
Koşulları .992
Asıl Borcun Varlığı .992
Asıl Borcun İhlali992
Ceza Koşuluna İlişkin Talep Hakkından
Vazgeçilmemiş Olması .994
Ceza Koşulunun İşlediği Zaman Dilimi1000
Yüklenicinin Kusuru ile İlişkisi 1001
Arsa Sahibinin Zararıyla İlişkisi .1005
Seçimlik Hakların Kullanılması ile İlişkisi .1007
Zamanaşımı .1009
Ceza Koşulu Alacağının Talep Edilmesinin
Sonuçları.1009
Cezanın İfaya Ek Olarak İstenebilmesi.1009
Ceza Koşulu Borcunda Temerrüt1010
Ceza Koşulunun Götürü Tazminattan Ayırt
Edilmesi 1010
İçindekiler XXV
Yüklenicinin Temerrüdü Üzerine Uzun Süre Bekleyen
Arsa Sahibinin Ceza Koşulu Talep Etmesi .1017
Arsa Sahibinden Ceza Koşulu Talep Edilmesi 1019
Genel Olarak1019
Arsa Payı Devri Borcuna İlişkin Ceza Koşulu
Kararlaştırılması 1021
Arsa Sahibinin Diğer Yükümlülüklerine İlişkin Ceza
Koşulu Kararlaştırılması1027
Ceza Koşulunu Aşan Zararın İstenmesi.1027
Genel Olarak.1027
Şartları .1030
Ceza Koşulunu Aşan Zararın Talep Edilemeyeceği
Haller.1034
Ceza Koşulunun İndirilmesi.1035
Genel Olarak1035
Ceza Koşulunun İndirilmesinin Koşulları.1037
İndirim Kararı1042
Tacirlerin Aşırı Ceza Koşulunun İndirilmesini
İsteyememesi .1044
Genel Olarak.1044
Şartları 1045
Tacirin Ceza Koşulunun Geçersizliğini İleri
Sürebilmesi .1046
ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HUKUKİ DURUMU 1050
Genel Olarak 1050
Üçüncü Kişinin Sözleşmeyi Arsa Sahibi ile Yapması .1052
Arsa Sahibi ile Üçüncü Kişi Arasında Taşınmaz Satış
Vaadi Sözleşmesi Yapılması.1053
Arsa Sahibinin Tapuda Satış Yoluyla Bağımsız Bölümü
Üçüncü Kişiye Devri.1054
Arsa Sahibinin Alacağı Devretmesi 1056
Üçüncü Kişinin Arsa Sahibi ile Yaptığı Sözleşme
Bakımından Sözleşmenin Hükümleri 1057
XXVI İçindekiler
Genel Olarak .1057
Sözleşmeden Dönülmesinin Sonuçları1060
Tapu Sicilinde Arsa Payının Devri veya Taşınmaz
Satış Vaadi ile Devralanın Hakları1060
Adi Yazılı Alacağın Sözleşmesi ile Devralanın
Hakları1061
Üçüncü Kişinin Sözleşmeyi Yüklenici ile Yapması1061
Satış.1061
Satış Vaadi 1063
Satış Vaadinin Geçerliliği 1064
Satış Vaadinden Doğan Hakkın Tapuya Şerh
Edilmesi1066
Alacağın Devri 1067
Yüklenici ile Tüketici Arasında Ön Ödemeli Konut
Satış Sözleşmeleri Yapılması1076
Genel Olarak.1076
Türleri.1078
Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi 1078
Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi
Sözleşmesi.1079
Sözleşmenin Şekli 1080
Ön Ödemeli Konut Satışının Yapılabilmesi İçin
Gerekli Diğer Koşullar1084
Teminat Yükümlülüğü .1085
Cayma Hakkı1088
Yüklenicinin Birden Fazla Kişiye Devrinin
Sonuçları .1090
Yüklenicinin Üçüncü Kişiye Devrinin Sonuçları .1096
Yüklenicinin Temerrüdü Üzerine Arsa Sahibinin
Sözleşmeden Dönmesinin Üçüncü Kişi ile Yüklenici
Arasında Yapılan Sözleşmeye Etkisi.1112
İçindekiler XXVII
Sözleşmeden Dönmenin Arsa Payı Karşılığı İnşaat
Sözleşmelerinde Üçüncü Kişilerin Edindiği Ayni
Haklara Etkisi1112
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde
Sözleşmeden Dönmenin Arsa Payları Üzerinde Üçüncü
Kişilerin Kazandığı Kişisel Haklara Etkisi .1140
Arsa Sahibinin Yükleniciye Devrettiği Arsa Payları
Üzerinde Yükleniciden Kişisel Hak Kazanan
Üçüncü Kişinin Sözleşmeden Dönme Karşısındaki
Durumu.1141
Yüklenicinin Henüz Maliki Olmadığı Arsa Payına
İlişkin Olarak Üçüncü Kişilerin Sözleşmeden
Dönülmesi Karşısındaki Hukuki Durumu 1143
Yüklenicinin Başkasına Olan Borcu Yüzünden Geri
Verme Konusu Şey Üzerine Konan Hacizlerin Arsa
Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi Karşısındaki Durumu
1152
Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilerin Dönülen
Sözleşme İçin Vermiş Oldukları Teminatlara Etkisi .1156
Yüklenicinin İflasının Sözleşmeden Dönmeye Bağlı
Etkileri1157
İ. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsa Sahibince
Feshi Halinde Üçüncü Kişilerin Durumu.1159
Yüklenicinin Borçlu Temerrüdüne Düşmesinin Diğer
Sonuçları Bakımından Üçüncü Kişinin Durumu .1161
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Diğer Sona Erme
Sebeplerinin Üçüncü Kişiler Bakımından Hukuki
Sonuçları 1164
İLAVE İŞ (İLAVE BAĞIMSIZ BÖLÜM) VEYA İŞ
DEĞİŞİKLİĞİ 1168
Genel Olarak 1168
İlave İş1170
Genel Olarak1170
Şartları .1171
XXVIII İçindekiler
Sözleşmede Kararlaştırılmayan Bir İşin
Yapılması1171
İfa Amacında Bir Değişikliğin Ortaya Çıkması .1175
Sözleşme Konusu İşle Bağlantılı Bir İşin
Yapılması1176
Arsa Sahibinin Talebi Üzerine Yapılması1176
İlave İş Yapılmasının Sonuçları1178
İlave Bağımsız Bölüm.1182
İş Değişikliği1198
Genel Olarak .1198
Bir İşin İş Değişikliği Sayılmasının Şartları .1199
Sözleşme ile Kararlaştırılan İşin Kapsamının
Değiştirilmesi .1199
İfa Amacında Bir Değişikliğin Ortaya Çıkması .1199
Değişikliğin Yapının Bütünlük Karakterine Zarar
Vermemesi 1200
Arsa Sahibinin Talebi Üzerine Yapılması1200
İş Değişikliği Olarak Nitelendirilebilecek Haller .1201
Yüklenicinin İlave İş ve İş Değişikliğini Yerine Getirmek
Zorunda Olup Olmadığı.1202
Genel Olarak .1202
Sözleşmede İlave İş ve İş Değişikliği Yapılmasına
Olanak Tanınması .1203
Sözleşmede İlave İş veya İş Değişikliği Hakkında
Herhangi Bir Hüküm Bulunmaması1204
VII. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN
UYARLANMASI1205
Genel Olarak 1205
Şartları1209
Başlangıçta Öngörülemeyen veya Öngörülebilip de
Taraflarca Göz Önünde Tutulmayan Durumların Ortaya
Çıkması1209
İçindekiler XXIX
Oluşan Yeni Koşulların Taraflarca Belirlenen Götürü
Bedelle Yapının Yapılmasına Engel Olması veya Son
Derece Güçleştirmesi 1219
Yeni Koşulların Ortaya Çıkmasının ve İfanın
Güçleşmesinin Yükleniciye İsnat Edilememesi1222
Yapının Tamamlanmamış Olması.1225
Taraflar Arasında Aksi Yönde Bir Anlaşma
Olmaması.1226
Arsa Sahibinin Uyarlama Talep Edip Edemeyeceği1229
Uyarlamada Uyulması Gereken Usul 1231
Uyarlamanın Hükümleri 1234
Genel Olarak1234
Sözleşmenin Uyarlanması .1235
Sözleşmenin Sona Erdirilmesi.1237
VIII. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE
TARAF DEĞİŞİKLİKLERİ .1237
Borcun Üstlenilmesi.1237
Genel Olarak1237
Arsa Sahibinin Borcunun Üstlenilmesi .1240
Yüklenicinin Borcunun Üstlenilmesi1241
Borcun İç Üstlenilmesi .1241
Borcun Dış Üstlenilmesi.1241
Borca Katılma 1244
Genel Olarak1244
Arsa Sahibinin Borcuna Katılma.1246
Yüklenicinin Borcuna Katılma1246
Borca Katılmanın Hüküm ve Sonuçları 1246
Sözleşmeye Katılma.1247
Genel Olarak1247
Arsa Sahibi Tarafına Katılma1249
Yüklenici Tarafına Katılma.1249
Sözleşmeye Katılmanın Şartları 1250
XXX İçindekiler
Sözleşmeye Katılmanın Hüküm ve Sonuçları 1251
Sözleşmenin Devri.1253
Genel Olarak .1253
Sözleşmenin Yüklenici Tarafından Devri.1254
Genel Olarak.1254
Yüklenicinin Temerrüdü Halinde Sözleşmenin
Devri.1254
Sözleşmenin Devrinin Şartları1256
Arsa Sahibinin Rızası1257
Devredilen Arsa Payı Karşılığı İnşaat
Sözleşmesine İlişkin Şartlar 1259
Devir Sözleşmesine İlişkin Şartlar1260
Sözleşmenin Devrinin Hüküm ve Sonuçları 1260
Sözleşmenin Arsa Sahibi Tarafından Devri1267
YÜKLENİCİNİN KANUNİ İPOTEK HAKKI OLARAK
YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİ1268
Genel Olarak1268
Yapı Alacağı ve Yapı Alacaklısı Kavramları 1270
Yapı Alacağı1270
Yapı Alacaklısı1274
Yapı Alacaklısı İpoteğinin Tescili .1284
Tescil Şartları 1284
Yapı Alacağının Mevcut Olması1284
Alacağın Malik Tarafından Kabul Edilmiş Olması
veya Mahkeme Tarafından Hüküm Altına
Alınması .1286
Alacak İçin Teminat Gösterilmemiş Olması1289
Tescilin Süresi İçerisinde Gerçekleştirilmiş
Olması 1291
Tescil.1294
Kesin Tescil1294
Geçici Tescil.1295
İçindekiler XXXI
Yapı Alacaklısı İpoteğinin Sırası .1302
Yapı Alacaklısı İpoteği Sahibinin Sıraca Önce Gelen
Diğer Rehin Alacaklıları Karşısındaki Öncelik Hakkı 1303
Genel Olarak1303
Şartları .1304
Sonuçları1306
KAYNAKÇA 1309
İnternet Kaynakları .1360
