^{Avukatın Özel El Kitabı} Kat Mülkiyeti Davaları Rehberi

Av. M. Şeref KISACIK

İÇİNDEKİLER

TANIMLAR (Av. Damlagül MORATLAR)  1

Anagayrİmenkul 1

Anayapı . 1

Bağımsız Bölüm . 1

Eklentİ . 1

Kat Mülkİyetİ – Kat Malİkİ . 1

Kat İrtİfakı – Kat İrtİfakı Hakkı Sahİbİ . 1

Arsa Payı . 2

Sözleşme . 2

Ortak Yerler . 2

Kullanma Hakkı 2

Yönetİm Planı . 2

Toplu Yapı (Parsel / Blok / Ada) . 2

Genel Kurul (Kat Malİklerİ Kurulu / Toplu Yapı Temsİlcİler

Kurulu)  3

Yönetİcİ / Yönetİm Kurulu . 3

Blok Yönetİmİ / Parsel Yönetİmİ / Toplu Yapı Yönetİmİ 3

Denetçİ / Denetİm Kurulu . 3

İşletme Projesİ 3

Ortak Gİder Avansı – Aİdat . 3

Gecİkme Tazmİnatı . 3

Sosyal Tesİsler 4

Vazİyet Planı . 4

BAĞLANTILAR (Av. Damlagül MORATLAR)  5

Uygulamada Arsa Payının Önemİ . 5

Arsa Payının Belİrlenmesİ 5

Bağımsız Bölüm İle Arsa Payı Arasındakİ Bağlantı . 7

Bağımsız Bölümlerle Eklentİ ve Ortak Yerler Arasındakİ

Bağlantı . 8

Bölüm İle İlgİlİ Yargıtay ve Bölge Adlİye Mahkemesİ

Kararları  8

İçindekiler

xii

KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ

KURULMASI VE SONA ERMESİ

(Harita-Kadastro Mühendisi Turgay GÜLTEKİN) . 13

GİRİŞ . 13

I ) GENEL KURAL. 15

A) KAT MÜLKİYETİ KURULMASININ ZARURİ OLUP

OLMADIĞI . 16

1) Yüklenicinin Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tesisi . 17

2) İşlemin Yapılış Şekli . 18

3) Cins Değişikliği . 19

4) Ortaklığın Giderilmesi Davasında Kat Mülkiyeti

Kurulması  20

5) Ortaklaşa Kullanılan Yerlerin Tescili  20

B) KAT MÜLKİYETİ KÜTÜĞÜ 21

C) KAT MÜLKİYETİ KURULUMU İÇİN GEREKLİ

BELGELER . 22

a) Mimari Proje 22

b) Toplu Yapılarda Mimari Proje . 23

aa) Tadilat Projesi 24

bb) Vaziyet Planı 25

cc) Toplu Yapılarda Vaziyet Planı . 25

c) Yönetim Planı . 26

c1) Yönetim Planı Değişikliğinde Tapu Uygulaması. 26

c2) Yönetim Planı Değişikliğinde Oyların Hesaplanması

Usulü  27

d) Blok ya da Bağımsız Bölüm Bazında Kat Mülkiyeti

Tesisi  27

e) 7143 Sayılı Yasa Kapsamında Kat Mülkiyeti Kurulması

(İmar Barışı) . 29

e1) Kadastro Müdürlüğünce Yapılacak İşler . 29

e2) Tapu Müdürlüğünce Yapılacak İşlemler  30

Arsa Payı  32

Eklentiler  32

D) KAT MÜLKİYETİ / KAT İRTİFAKININ KURULMASI . 33

1) Malik/Maliklerin Talebi ile  33

2) Mahkeme Kararı ile  34

İçindekiler

xiii

3) Kısıtlı Taşınmazda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisi  34

4) Turizm Alanlarında ve Turizm Tesislerinde Kat

İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tesisi . 35

5) Kat İrtifakı Üzerinde Devre Mülk Hakkının Tescili . 36

6) Bağımsız Bölümlerin Birleştirilmesi/Ayrılması . 37

7) Bağımsız Bölüm İlavesi . 37

8) Bağımsız Bölümlerin Nitelik Değişikliği ve Yasak İşler . 38

a) Yasak İşler . 38

b) Oy Birliği ile Yapılabilecek İşler . 38

9) Kat İrtifaklı Yerlerde Kısmi Kat Mülkiyetine Geçiş ve

Tescili . 39

E) SÖZLEŞME VE TESCİL . 40

1) Ana Taşınmazın Niteliği ve Mülkiyet Durumu  41

2) Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakının Tesis ve Tescili . 42

3) Kat İrtifakının Kurulması . 45

4) Toplu Yapılarda Ortak Yerler ve Tescili  45

II) KAT İRTİFAKININ/MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ 48

A) Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi . 48

a) Yok Olma veya Kamulaştırma . 48

b) Anayapının Harap Olması 49

B) Kat irtifakının Sona Ermesi 51

C) Sona Erme Halleri. 54

1) Kat Maliklerinin Ortak Talebi  54

2) Arsanın Yok Olması, Yapı Yapılamayacak Hale Gelme

ve Kamulaştırma  54

a) Hakim Kararı 55

b) Ana Yapının Harap Olması . 55

c) Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Terkini . 55

d) 6306 Sayılı Yasa Uygulaması . 56

e) Toplu Yapılarda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesis ve

Tescili 56

GENELGE VE DUYURULAR . 57

İçindekiler

xiv

KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI

SAHİPLERİNİN HAKLARI

(Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL)  77

Kat Malİklerİnİn Hakları 77

Kat Mülkİyetİnİn Tanımı ve Kapsamı 77

Kat Malİklerİnİn Haklarının Kapsamı . 79

2.a. Kat Malİklerİnİn Bağımsız Bölüm Üzerİndekİ Hakları  80

2.b. Kat Malİklerİnİn Ortak Yerler Üzerİndekİ Hakları . 86

Kat İrtİfakı Sahİplerİnİn Hakları 91

Kat İrtİfakının Tanımı ve Kapsamı 91

Kat İrtİfakı Sahİplerİnİn Haklarının Kapsamı 92

KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI

SAHİPLERİNİN BORÇLARI

(Av. Dr. Durmuş KILINÇ) . 95

KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI . 95

Genel Kural (Madde 18) . 95

1.1. Doğruluk Kurallarına Uyma Borcu . 96

1.2. Bİrbİrİnİ Rahatsız Etmeme Borcu  96

1.3. Bİrbİrİnİn Haklarını Çİğnememe Borcu  101

1.4. Yönetİm Planına Uyma Borcu . 102

Anagayrİmenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan

Sorumluluk (Madde 19)  103

2.1. Bakım ve Tİtİzlİkle Koruma Borcu . 105

2.2. Değİşİklİk Yapmama Borcu . 108

2.2.1. Ortak Yerlerde Değİşİklİk  108

2.2.2. Bağımsız Bölümlerde Değİşİklİk . 113

2.3. Zarardan Sorumluluk . 115

Anagayrİmenkulün Genel Gİderlerİne Katılma Borcu

(Madde 20)  115

3.1. Genel Gİderlerİn Kapsamı . 116

3.2. Genel Gİderlere Katılma Yöntemİ . 117

3.3. Genel Gİderlere Katılma Mecburİyetİ ve Genel Gİder

Borcunun Ödenmemesİ . 118

Sİgorta Anlaşması (Madde 21) 121

Ortak Gİderlerİn Temİnatı (Madde 22) 123

İçindekiler

xv

Müsaade Mecburİyetİ (Madde 23) 129

Yasak İşler (Madde 24) . 133

7.1. Yapılması Tamamen Yasaklanan İşler . 134

7.2. Meskenlerde Kat Malİklerİ Kurulunun Oybİrlİğİ İle

Yapılabİlecek İşler . 135

7.3. Kat Malİklerİ Kurulu Kararına Gerek Olmayan Haller . 137

Kat Mülkİyetİnİn Devrİ Mecburİyetİ (Madde 25) . 139

8.1. Kat Mülkİyetİnİn Devİr Mecburİyetİnİn Şartları . 141

8.1.1. Borç ve Yükümlülüklerİn Yerİne Getİrİlmemesİ  141

8.1.2. Borç ve Yükümlülüklerİn Yerİne Getİrİlmemesİnİn

Çekİlmez Derecede Olması  142

8.1.2.1. Ortak Gİder veya Avansın Ödenmemesİ  143

8.1.2.2. Hâkİm Kararının Yerİne Getİrİlmemesİ  144

8.1.2.3. Bağımsız Bölümün Ahlaka ve Adaba Aykırı

Kullanılması . 145

8.2. Kat Mülkİyetİnİn Devredİlmesİ Talebİnİn Usulü ve

Yargılama Sürecİ . 146

KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI . 148

Katlanma Borcu 148

Yapının Sözleşmeye ve Plana Uygun Olarak Yapılması ve

Tamamlanması Borcu  149

Ortak Yerlerden Kaynaklanan Gİderlere Katılma Borcu . 150

Yapı İşİnİ Doğruluk Kaİdelerİ Uyarınca Kolaylaştırma

Borcu . 151

Kat Mülkİyetİne Geçİş Borcu 152

Kat İrtİfakında Borca Aykırı Davranışların Yaptırımları . 152

6.1. Aynen İfa Davası . 153

6.2. Kat İrtİfakı Hakkının Devrİ Mecburİyetİ . 154

6.3. Kusurlu Davranışıyla Kat İrtİfakının Sona Ermesİne

Yol Açan Kat İrtİfakı Sahİbİnİn Tazmİnat Yükümlülüğü . 157

KİRACININ HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

(Av. Damlagül MORATLAR)  159

Hak ve Borçlarının Kapsamı 159

Hakları . 159

Borçları 160

İçindekiler

xvi

Genel Kurula Katılabİlİr mİ? 162

Yönetİcİ / Denetçİ Seçİlebİlİr mİ? 164

Ortak Gİderlerden Sorumluluğu . 166

KMK Açısından Değerlendİrme 166

a.1. Genel Olarak  166

a.2. Sorumluluğun Sınırlı Olması . 167

a.3. Sorumluluğun Süre Bakımından Sınırlı Olması . 169

TBK Açısından Değerlendİrme . 170

Dava Açma Hakkı ve Kapsamı 171

YÖNETİM PLANI

(Av. Beste DEMİRHAN)  173

Yönetİm Planı ve Önemİ 174

Yönetİm Planının Kİm Tarafından Ne Zaman Hazırlandığı . 175

Yönetİm Planının Nerede Bulunduğu 177

Yönetİm Planının Kapsamı ve İçerİğİ 177

4.1. Genel Hükümler . 178

4.2. Karar / Yönetİm Organları  179

4.3. Kat Malİklerİnİn Hakları ve Yükümlülüklerİ . 180

4.4. Ortak Gİderlere Katılma . 183

4.5. Son Hükümler  185

Yönetİm Planının Değİştİrİlmesİ 185

5.1. Yönetİm Planını Değİştİrme Yetkİsİ . 185

5.2. Nİsap Bakımından  186

5.2.1. Toplu Yapı Nİtelİğİnde Olmayan Apartman ve

Sİtelerde Oy Nİsabı . 186

5.2.2. Toplu Yapılar Oy Nİsabı . 187

5.2.3. Oy Bİrlİğİ Gereken Haller. 187

5.3. Usul Bakımından  187

5.4. Yönetİm Planının İmzalanması  188

5.5. Genel Kurulda Yapılması Gerekenler . 188

5.6. Tapu Sürecİ . 188

5.6.1. İçerİk Bakımından  188

5.6.2. Usul Bakımından  189

Yönetİm Planının Uyarlanması 190

Yönetİm Planının İptalİ 190

İçindekiler

xvii

ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ

(Av. Arb. Serdar DEVRİM) . 193

Kat Malİklerİ Kurulunun Toplantısı ve Kararları . 193

I) Toplantı Zamanı (Madde 29) 193

II) Yeter Sayı (Madde 30) 197

III) Oya Katılma (Madde 31)  198

IV) Hakİmİn Müdahalesİ (Madde 33) . 200

YÖNETİCİ

(Av. Ö. Emre DİVRİK)  225

Gİrİş . 225

Yönetİcİ Kavramı 225

İlk Yönetİm . 225

Geçİcİ Yönetİm . 226

Yönetİcİ Atanması . 226

İ. Toplu Yapı Temsİlcİler Kurulu Tarafından  227

İİ. Mahkeme Tarafından  227

Görevlerİ 227

Ana Taşınmaza Aİt Rutİn İşler 227

İ. Rutİn Bakımlar . 227

İİ. Gereklİ Tamİrler . 227

Ana Taşınmazın Sİgortası 228

Ana Taşınmazın Banka Hesabı 228

Ödemeler . 228

Faalİyetlerle İlgİlİ Bİlgİlendİrmeler . 229

Genel Gİder (Aİdat) Tahsİlatı / İcra Takİp . 229

Defter ve Hesap Tutulması 229

İ. Karar Defterİ . 230

İİ. İşletme Defterİ / Hesapların Tutulması . 231

Belgelerİn Saklanması . 232

İ. Gİder Belgelerİ  232

İİ. Dİğer Belgeler . 232

İşletme Projesİnİn Hazırlanması 232

İ. Tanımı  232

İİ. Hazırlanışı  233

İİİ. Ana Gİder Kalemlerİnİn Belİrlenmesİ . 233

İçindekiler

xviii

İv. Tahmİnİ Tutarların Hesaplanması  234

Bağımsız Bölümlere Paylaştırma . 235

vİ. Bİldİrİlmesİ  237

vİİ. İtİraz / Kesİnleşmesİ . 238

vİİİ. İİK m68 Belgelerİnden Sayılması  239

Hukukİ Sorumluluğu 241

Cezaİ Sorumluluğu . 241

Dava Ehlİyetİ . 242

Aktİf Dava Ehlİyetİ . 242

Pasİf Dava Ehlİyetİ 243

Hesap Verme 246

Hakları . 248

İstİfa Hakkı 248

Ücret İsteme Hakkı . 248

DENETİM ORGANLARI

(Av. Narin Ceren ŞAHMAROĞLU)  251

Gİrİş  251

İlk Denetİmİn Oluşması . 252

Geçİcİ Yönetİm Dönemİnde Denetİm 252

Denetçİ/Denetİm Kurulu 253

C.1. Atanması  253

C.2. Görevlerİ  254

C.2.A. Görev Denetİmİ . 254

C.2.B. Hesap Denetİmİ . 255

Denetİm Zamanı ve Raporu . 256

Denetçİ Defterİ . 256

Denetçİnİn Sorumluluğu . 256

NOTERLİK İŞLEMLERİ

(Noter Özcan ESER) . 259

İlk Yönetİm Kurulurken 259

Defterler ve Açılış-Kapanış İşlemlerİ . 259

b.1. Karar Defterlerİ (Kurul/Yönetİm) . 259

b.2. Gelİr-Gİder/İşletme Defterİ . 260

İçindekiler

xix

b.3. Denetİm Defterİ  260

Temsİl ve İmza Sİrkülerİ . 261

Vekalet İşlemlerİ . 263

YENİLİK VE İLAVELER

(Av. Beste DEMİRHAN)  265

Gİrİş  265

Genel Olarak Yenİlİk ve İlaveler 267

Faydalı Olanlar . 267

2.1. Genel Olarak . 267

2.2. Engellİler İçİn Yapılacak Yenİlİk ve İlaveler  268

2.3. Isıtma Sİstemİndekİ Yenİlİkler  269

2.4. Yargıtay Kararları . 270

Lüks Olanlar . 277

Faydalı Lüks Ayrımı . 280

Bağımsız Bölüm İlavesİ . 280

5.1. Şartları  280

5.1.1. Kat Malİklerİ Kurulunda Oybİrlİğİ Şartı . 280

5.1.2. Arsa Paylarının Oybİrlİğİ İle Yenİden Belİrlenmesİ  281

5.1.3. Resmİ Senetle Kat İrtİfakı Kurulması ve Bunun Tescİlİ . 281

5.2. Yenİ Bağımsız Bölümde Paydaş Olmak İstemeyenler

Bakımından  281

5.3. Yargıtay Kararları . 282

TEMLİKİ TASARRUFLAR VE ÖNEMLİ İŞLER

(Av. Beste DEMİRHAN)  285

Gİrİş  285

Temlİkİ Tasarruflar . 285

1.1. Temlİkİ Tasarruf Çeşİtlerİ . 285

1.1.1. Anagayrİmenkulün Bİr Hakla Kayıtlanması . 285

1.1.2. Arsanın Bölünmesİ . 285

1.1.3. Bölünen Kısmın Mülkİyetİnİn Başkasına

Devrolunması 286

1.2. Kararın Alınma Şeklİ  286

1.3. Karar Yeter Sayısı . 286

Önemlİ İşler 286

Yargıtay Kararları . 286

İçindekiler

xx

DEVRE MÜLK HAKKI

(Av. Sedat DURNA)

(Av. Arın GÜRAL) . 291

DEVRE MÜLK HAKKI KAVRAMI . 291

UYGULANACAK HUKUK 292

III. DEVRE MÜLK HAKKININ TESİS EDİLMESİ  293

Mesken Nİtelİğİ 293

Dİğer Malİklerİn Muvafakatİ . 294

Müşterek Malİklerİn Varlığı . 295

Müşterek Malİklerİn Pay Oranları ve Yararlanma Sürelerİ 296

Müşterek Mülkİyetİn Tesİs Edİlmedİğİ Taşınmazlar 296

Devre Mülk Sözleşmesİ 296

Tek Parsel Üzerİnde Kurulma 298

DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİ . 299

DEVRE MÜLK HAKKI SAHİPLERİNİN HAKLARI . 301

Devre Mülkten Yararlanma Hakkı . 301

Devre Mülk Hakkı Üzerİnde Tasarruf Yetkİsİ 301

Devre Mülk Üzerİnde Aynİ Hak Tesİsİ 302

DEVRE MÜLK HAKKI SAHİPLERİNİN

YÜKÜMLÜLÜKLERİ  303

Devre Mülkü Boşaltma ve Teslİm Yükümlülüğü . 303

Devre Mülk Sözleşmesİ ve KMK’ya Uyma Yükümlülüğü . 303

Katlanma Yükümlülüğü . 304

Ortak Gİder Borçlarına Katılma Yükümlülüğü 304

Devre Mülkün Onarımı, Bakımı ve Korunması . 304

VII. DEVRE MÜLK SİSTEMİNDE YÖNETİM  305

VIII. DEVRE MALİKLER TOPLULUĞU  307

Yönetİcİ 309

Yönetİcİnİn Seçİmİ 310

Yönetİcİnİn Görevlerİ 312

DEVRE MÜLK SİSTEMİNİN ETKİN İŞLEYİŞİ İÇİN

ALINAN ÖNLEMLER  313

Ortaklığın Gİderİlmesİnİ Talep Edememe . 314

Dönem Süresİ Sonunda Taşınmazın Boşaltılması 314

Yükümlülüklerİn Varlığı ve Takİbİ 315

İçindekiler

xxi

DEVRE MÜLK HAKKININ SONA ERMESİ . 316

Payın Devrİ  316

Müşterek Mülkİyet Bİrlİğİnden Çıkarılma . 316

Müşterek Malİklerden Bİrİnİn Taşınmaz Mülkİyetİnden

Feragat Etmesİ . 316

Taşınmazın Tamamen Yok Olması. 316

Müşterek Malİklerİn Tamamının Taşınmaz Mülkİyetİnden

Feragat Etmesİ . 316

Kamulaştırma . 316

Ortaklığın Gİderİlmesİ ve Süreye Bağlı Sona Erme  317

TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER

(Av. Merve Nur ERZURUMLUOĞLU)  319

Kapsam 319

Ortak Yerler 322

2.1. Bİr veya Bİrden Fazla Parselİn Ortak Yer Olması Halİ  323

2.2. Sosyal Tesİs ve Alt Yapı Tesİslerİ İle Otopark, Havuz vb.

gİbİ Yerlerİn Ortak Yer Olması . 323

2.3. Tapu Sİcİlİ Dışında Ortak Yerlerİn Özgülenmesİ Hallerİ . 324

Vazİyet Plan ve Projelerİ 325

3.1. Vazİyet Planı . 325

3.2. Projeler . 326

3.3. Yönetmelİk . 327

3.4. Toplu Yapılarda Kat İrtİfakı ve Kat Mülkİyetİ Tesİs ve

Tescİlİ . 327

Yönetİm . 329

4.1. Blok Kat Malİklerİ Kurulu . 329

4.2. Toplantı Zamanı . 330

4.3. Toplantı Yeter Sayısı . 331

4.4. Kat Malİklerİ Genel Kuruluna Katılma ve Oy Hakkı . 333

4.4.1. Blok Nİtelİğİnde Olmayan Yapılar İle Blok Yapı

Malİklerİnden Oluşan Kat Malİklerİ Kurulu . 335

4.4.2. Bİrden Çok Parselden Oluşan Toplu Yapıda Kat

Malİklerİ Kurulu . 336

4.4.3. Tek Parsel Toplu Yapılarda Kat Malİklerİ Kurulu ve

Toplu Yapı Temsİlcİler Kurulu  337

İçindekiler

xxii

4.4.4. Ada Kat malİklerİ Kurulu ve Ada Temsİlcİler Kurulu  338

4.4.5. Toplu Yapı Kat Malİklerİ Kurulu ve Temsİlcİler

Kurulu . 339

4.4.6. Toplu Yapı Kat Malİklerİ Temsİlcİler Kurulu . 339

Yönetİcİ ve Denetçİ Atama 340

Ortak Gİderlere Katılma . 343

6.1. Kendİ Blokuyla İlgİlİ Gİderlere İlİşkİn Sorumluluk . 344

6.2. Bİrden Fazla Bloka veya Blok Nİtelİğİnde Olmayan

Bağımsız Bölümlere Özgülenen Ortak Yer ve Tesİsler İle

Hİzmet Gİderlerİne İlİşkİn Sorumluluk  344

6.3. Toplu Yapının Tamamına İlİşkİn Ortak Yer, Tesİs ve

Hİzmet Gİderlerİne İlİşkİn Sorumluluk  345

6.4. Toplu Yapının Bİr Kısmının Tamamlanmamış Olması

Durumunda Ortak Gİderlerİn Durumunun

Değerlendİrİlmesİ ve Sorumluluk . 345

6.5. Toplu Yapılarda Bağımsız Bölüm Malİklerİnİn Ortak

Gİderlere Katılmasının Sorumluluk Oranı . 347

6.6. Kat Malİklerİ Arasında Anlaşması Olması Halİ . 347

6.7. Kanun Uyarınca Ortak Gİderlere Katılma Oranları  347

6.8. Ortak Gİderlerİn Eşİt Oranda Paylaştırılması . 347

6.9. Ortak Gİderlerİn Arsa Payı Oranında Paylaştırılması . 348

6.10. Bakım, Onarım ve İyİleştİrme İle Kullanım Gİderlerİnİ

Hİç Ödememe veya Geç Ödeme Hallerİnde

Yapılacaklar  348

6.11. Toplu Yapıdakİ Ortak Gİderlere Tüm Malİklerİn

Katılması Zorunluluğu  355

Geçİcİ Yönetİm 356

Uygulanacak Dİğer Hükümler . 358

Yönetİm Planlarının Değİştİrİlmesİ ve Uyarlanması 358

9.1. Yönetİm Planının Değİştİrİlmesİ Halİ . 359

9.2. Yönetİm Planının Uyarlanması Halİ . 359

USUL HUKUKU

(Av. Damlagül MORATLAR)  363

Uygulanacak Mevzuat 363

Görev . 363

Yetkİ . 365

İçindekiler

xxiii

Taraf Sıfatı . 365

Genel Olarak . 365

Yönetİcİ Bakımından 366

b.1. Kanundan Doğan Taraf Sıfatı . 366

b.2. Özel Yetkİ Verİlmesİ Halİnde Taraf Sıfatı  368

b.3. Yönetİm Şİrketİnİn Taraf Sıfatı  371

Yargılama Sürecİ 372

Verİlecek Karar 373

Kanun Yolları . 374

Kararın İnfazı . 374

KAT MÜLKİYETİNDE GENEL GİDERLER

(Av. Aslı ŞEPİTCİ) . 377

GENEL GİDER KAVRAMI 377

GENEL GİDERLERİN KAPSAMI . 378

GENEL GİDERLERE KATILIM 379

GENEL GİDERLERE KATILMAKLA YÜKÜMLÜ

OLANLAR  380

GENEL GİDERLERE KATILIM ŞEKLİ . 383

Kat Malİklerİ Arasında Başka Türlü Bİr Anlaşma Yoksa . 383

Eşİt Olarak Ödenecek Gİderler . 384

Arsa Payı Oranında Ödenecek Gİderler . 385

Kat Malİklerİ Arasında Başka Türlü Anlaşma Varsa 386

Yönetİm Planında Genel Gİderlere İlİşkİn Düzenleme

Yapılması . 387

Kat Malİklerİ Kurulu Kararı İle Anlaşma . 387

Sözleşme İle Anlaşma 389

GENEL GİDERLERE KATILMA ZORUNLULUĞU 389

GENEL GİDER ALACAĞI TUTARININ HESABI . 393

Tüm Bağımsız Bölümlerİn Arsa Payları Eşİt İse . 393

Bağımsız Bölümlerİn Arsa Payları Farklı İse 393

GENEL GİDERLERİ ÖDEMEMENİN veya GEÇ

ÖDEMENİN YAPTIRIMI . 393

Ödenmeyen / Geç Ödenen Genel Gİderlerİn Dava ve İcra

Takİbİ Yoluyla Tahsİlİ  393

Dava Yoluyla Tahsİl. 394

İçindekiler

xxiv

İcra Yoluyla Tahsİl 396

İcra Takİbİne İtİraz 397

İtİrazın Kaldırılması Davası 397

İtİrazın İptalİ Davası 398

Genel Gİder Alacaklarında Zamanaşımı Süresİ . 400

Gecİkme Tazmİnatı ve Gecİkme Tazmİnatının Hesabı 400

Gecİkme Tazmİnatı İle Bİrlİkte Faİz İstenebİlİr mİ? . 400

Gecİkme Tazmİnatı Oranının Değİştİrİlmesİ Mümkün

müdür?  401

Gecİkme Tazmİnatı Ödeme Yükümlülüğü Hangİ

Tarİhten İtİbaren Doğar? . 403

Gecİkme Tazmİnatının Hesabı 408

Dİğer Yaptırımlar. 408

Kat Malİkİnİn Bazı Hİzmetlerden Yasaklanması . 408

Kat Mülkİyetİnİn Devrİ Mecburİyetİ . 409

ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI 412

KİRACININ ORTAK GİDERLERDEN

SORUMLULUĞU  413

Kİracının Sorumluluğunun Sınırları Nedİr? . 414

Mİktar Bakımından Sınır 414

Zaman Bakımından Sınır 414

Gİder Olarak Sınır 415

Kİracı İle Kat Malİkİnİn Sorumluluğu Kİra

Sözleşmesİyle Sınırlandırılabİlİr mİ? . 415

Kat Malİkİ, Bağımsız Bölümünü Kİraya Verdİğİnİ İlerİ

Sürerek Gİder Avansı Borcunu Ödemekten Kaçınabİlİr

mİ?  417

Hem Bağımsız Bölümün Paylı Mülkİyetİne Sahİp Olan

Hem de Kİralamak Suretİyle Bağımsız Bölümden

Devamlı Olarak Faydalanan Malİkİn Sorumluluğu

Nedİr? . 418

OTURMA (SÜKNA) HAKKINA SAHİP OLANIN

SORUMLULUĞU  418

DEVAMLI OLARAK FAYDALANAN DİĞER

KİŞİLERİN SORUNLULUĞU  419

SİGORTA GİDERLERİ . 420

ANATAŞINMAZ İÇİN SİGORTA YAPILMASI 421

Kat Malİklerİ Kurulu Kararı Alınması 421

İçindekiler

xxv

Karar Yeter Sayısı . 421

Sİgorta Prİmlerİne Katılma Oranı . 421

Sİgorta Bedelİnİn Paylaştırılması . 421

BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN SİGORTA YAPILMASI . 422

KAT İRTİFAKLI TAŞINMAZLARDA GENEL

GİDERLERDEN SORUMLULUK . 422

ESKİ YÖNETİMİN DEFTER VE BELGELERİN

TESLİMİ İSTEMİ

(Av. Coşkun MERİÇ) . 423

Genel Bakış 423

Husumet . 427

2.1. Defter ve Belgelerİn Teslİm Edİlmemesİ Durumunda  427

2.2. Defterlerİn Noterde Tasdİk Edİlmemesİ Durumunda . 427

Görevlİ Mahkeme 427

Yetkİlİ Mahkeme 427

Açılacak Davada Yargılama Usulü . 427

5.1. Defter Teslİm Sebeplerİnİn Gerçekleşİp

Gerçekleşmedİğİnİn Tespİtİ  427

5.2. Kararda Defter ve Belgelerİn Teslİmİ İçİn Süre Verİlmesİ . 428

5.3. Kararda KMK 33/son Hükmü Gereğİ İhtarat Yapılması  428

5.4. Defterlerİn Noterde Kapanışının Yapılmaması Durumu. 428

Arabuluculuk 428

KAT MÜLKİYETİ KANUNU KAPSAMINDA HAYVAN

HAKLARI

(Av. Arb. Deniz TAVŞANCIL) . 429

Bağımsız Bölümlerde ve Ortak Alanlarda Sahİplİ Hayvan

Beslenmesİ . 429

Ortak Alanlarda Sahİpsİz Hayvan Beslenmesİ . 439

Apartman ve Sİte Yönetİmlerİnİn Hayvan Sahİplenmesİ . 442

BAĞIMSIZ BÖLÜMDE BESLENEN EVCİL HAYVANIN

TAHLİYESİ

(Av. Coşkun MERİÇ) . 445

Genel Bakış 445

1.1. Hayvan Haklarının Tarİhsel Gelİşİmİ . 445

İçindekiler

xxvi

Evcİl Hayvanların Beslenmesİ ve Tahlİyesİ . 445

2.1. Kat Mülkİyetİne Tabİ Olmayan Taşınmazda Beslenen

Evcİl Hayvan Açısından . 445

2.2. Kat Mülkİyetİne Tabİ Taşınmazda Beslenen Evcİl

Hayvan Açısından  446

Yönetİm Planındakİ Düzenlemeye Göre Ayrım . 447

3.1. Yönetİm Planında Evcİl Hayvan Beslenmesİne Daİr

Düzenleme Olması Halİ . 447

3.2. Yönetİm Planında Evcİl Hayvan Beslenmesİne Daİr

Düzenleme Olmaması Halİ  450

Evcİl Hayvanların Tahlİye Sebeplerİ 452

4.1. Evcİl Hayvanın Çevreyİ Kİrletmesİ Halİ  452

4.2. Evcİl Hayvanın Aşırı Gürültü Yapması Halİ  452

4.3. Evcİl Hayvanın Çevreye Saldırgan Bİr Şekİlde

Davranması Halİ . 453

4.4. Evcİl Hayvanın Çevreye Kötü Kokular Yayması Halİ . 453

Evcİl Hayvanın Tahlİyesİ Davasında Husumet 454

5.1. Davayı Yönetİcİ/Yönetİm Kurulunun Açması  454

5.2. Davacı Kat Malİklerİnİn Açması  454

5.3. Kİracının Dava Açma Hakkı  455

5.4. Davanın Yöneltİleceğİ Kİşİler  455

5.4.1. Kat Malİkİ . 455

5.4.2. Kİracılar  456

5.4.3. Bağımsız Bölümden Fİİlen Yararlananlar . 456

Görevlİ Mahkeme 456

Yetkİlİ Mahkeme 456

Evcİl Hayvanın Tahlİyesİ Davasında Yargılama Usulü 457

8.1. Tahlİye Sebeplerİnİn Gerçekleşİp Gerçekleşmedİğİnİn

Tespİtİ . 457

8.2. Kararda Hayvanların Tahlİyesİ İçİn Süre Verİlmesİ . 457

8.3. Kararda KMK 33/son Hükmü Gereğİ İhtarat Yapılması  458

Arabuluculuk 458

İçindekiler

xxvii

MESKEN NİTELİĞİNDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN

İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI

(Av. Coşkun MERİÇ) . 459

Genel Bakış 459

1.1. Açılması Mutlak Yasak Olan İşyerlerİ  459

1.2. Açılması İçİn Oybİrlİğİ Gereken İşyerlerİ  461

1.3. Açılması Serbest Olan İşyerlerİ  464

Yönetİm Planı İle Yapılan Düzenlemeler . 465

Yasak İşlerİn Yaptırımı . 466

3.1. Kullanımın Önlenmesİ ve Eskİ Hale Getİrme  466

3.2. KMK 33/son Gereğİ İdarİ Para Cezası . 466

Yasak Kapsamındakİ İşyerİne Uzun Süre Sessİz Kalınması 467

Husumet . 467

5.1. Davayı Yönetİcİ/Yönetİm Kurulunun Açması  467

5.2. Davacı Kat Malİklerİnİn Açması  468

5.3. Davanın Yöneltİleceğİ Kİşİler  468

5.3.1. Kat Malİkİ . 468

5.3.2. Kİracılar  468

Görevlİ Mahkeme 469

Yetkİlİ Mahkeme 469

Açılacak Davada Yargılama Usulü . 469

8.1. Eskİ Hale Getİrme Sebeplerİnİn Gerçekleşİp

Gerçekleşmedİğİnİn Tespİtİ  469

8.2. Kararda Eskİ Hale Getİrme İçİn Süre Verİlmesİ . 469

8.3. Kararda KMK 33/son Hükmü Gereğİ İhtarat Yapılması  469

Arabuluculuk 470

KAT MÜLKİYETİ KANUNU KAPSAMINDA

İDARİ PARA CEZASI

(Av. Coşkun MERİÇ) . 471

Genel Bakış 471

İdarİ Para Cezasının Uygulanacağı Durumlar 472

2.1. KMK 33 Maddesİ Kapsamında Hakİmİn Müdahalesİ  472

2.2. Defterler ve Belgelerİn Teslİm Edİlmemesİ 473

2.3. Yönetİcİnİn Ad ve Soyadı İle İş ve Ev Adresİnİ

Taşınmaza Asmaması . 473

İçindekiler

xxviii

Husumet . 474

3.1. KMK 33. Maddesİ Kapsamında . 474

3.2. Defter ve Belgelerİn Teslİm Edİlmemesİ Kapsamında . 474

3.3. Ad ve Soyadı İle İş ve Ev Adresİnİn Taşınmaza

Asılmaması Durumunda . 474

Görevlİ Mahkeme 474

Yetkİlİ Mahkeme 475

Açılacak Davada Yargılama Usulü . 475

Arabuluculuk 476

MÜSAADE MECBURİYETİ

(Av. Arb. Özlem ÜNAL BÖLÜKBAŞ) . 477

Gİrİş Müsaadesİ Vermek Mecburİyetİ 477

Hasar ve Bozukluğun Onarımı veya Gİderİlmesİ 477

Yapının Güvenlİğİyle İlgİlİ Teknİk İncelemeler Yapılması . 480

Anagayrİmenkulün Bİr Kısmının Harap Olma ve Yenİden

Yapılma Halİ . 480

Bağımsız Bölüme Gİrİş İznİ İsteyebİlecek Kİşİler . 480

Bağımsız Bölüme Gİrİş İznİ Vermekle Yükümlü Olan

Kİşİler. 481

Bağımsız Bölüme Gİrİş Müsaadesİ Verenlerİn ve Gİrİş

Müsaadesİ Alanların Ödevlerİ  481

Uğranan Zararın Tazmİnİ . 482

Hükmün Emredİcİ Olup Olmadığı . 484

Bağımsız Bölüme Gİrİş İznİ Verİlmemesİ Durumunda

Yapılabİlecekler 484

Dava Açılmadan Önce Kat Malİklerİ Kuruluna

Başvurulması Gerekmemektedİr . 484

Dava Şartı Arabuluculuk . 485

Davacı . 486

Davalı 487

Görevlİ Mahkeme 487

Yetkİlİ Mahkeme . 487

Kararın İçerİğİ . 487

İçindekiler

xxix

KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNDA YÖNETİCİNİN

TARAF EHLİYETİ

(Av. Ceren UĞUREL)  489

Gİrİş  489

1- YÖNETİCİNİN KANUNDAN DOĞAN TARAF

EHLİYETİ . 491

2- ÖZEL YETKİ VERİLMESİ HALİNDE YÖNETİCİNİN

TARAF EHLİYETİ  495

3- YÖNETİCİNİN TARAF EHLİYETİNİN OLMADIĞI

DURUMLAR . 497

KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNDA DAVA ŞARTI

ARABULUCULUK

(Av. Arb. Pervin YILDIZ)

(Av. Arb. Yusuf GÖZEL)  501

GİRİŞ. 501

ARABULUCULUK 504

KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE UYGULAMA ALANI . 506

KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA TABİ

UYUŞMAZLIKLARDA TARAFLAR  510

1) Kat Malİklerİ . 511

a) Bağımsız Bölümün Paylı Mülkİyet Halİnde Olması . 511

b) Bağımsız Bölümün Elbİrlİğİ Mülkİyet Halİnde Olması . 511

2) Kİracı . 512

3) İntİfa Hakkı Sahİbİ  512

4) Yönetİcİ . 512

YÖNETİCİNİN TEMSİL YETKİSİ 513

1) Yasadan Kaynaklanan Temsİl Yetkİsİ  513

2) Kat Malİklerİ Kurulunun Verdİğİ Temsİl Yetkİsİ . 514

3) Yönetİm Planından Kaynaklanan Temsİl Yetkİsİ . 515

4) Yönetİcİnİn Temsİlcİ Sıfatının Olmadığı Uyuşmazlıklar . 516

a) İnşaatı Yapan Yüklenİcİnİn Eksİk ve/veya Ayıplı

İşlerİnden Doğan Uyuşmazlık . 516

b) Yönetİm Planıyla İlgİlİ Uyuşmazlıklar 517

c) Arsa Payı Oranlarına İlİşkİn Uyuşmazlıklar 517

İçindekiler

xxx

KAT MÜLKİYETİ KANUNU İLE BAĞLANTILI DİĞER

DAVA ŞARTI ARABULUCULUK ALANLARI  518

1- Sİgorta Hukukundan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar . 519

2- Kİra İlİşkİsİnden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar  520

3- Tüketİcİ Uyuşmazlıkları  520

4- İş Hukuku Uyuşmazlığı . 521

DAVAYA SIKÇA KONU OLAN UYUŞMAZLIKLAR

ÖZELİNDE DEĞERLENDİRMELER . 522

1) Yönetİm Planının Bazı Maddelerİnİn İptalİ İle İlgİlİ

Uyuşmazlıklar . 522

2) Arsa Payı Düzeltİlmesİ Davası (KMK. 3) . 523

3) Genel Kurul / İptal Davaları (KMK. 33)  524

4) Anlaşmazlıklarda Kat Malİklerİ Kuruluna Başvurma . 525

5) Yönetİcİ / Temsİlcİ Seçİmİ (KMK. 34, 71)  526

6) KMK Madde 18 ve 19 Kapsamında Borç ve

Yükümlülüklere Aykırı Davranmaktan Kaynaklanan

Uyuşmazlıklar . 527

7) Faydalı Yenİlİk ve İlaveler (KMK. 42)  529

8) Bağımsız Bölüm İlavesİ (KMK. 44)  530

9) Ortak Yerlerİn Kİralanması (KMK. 45) . 530

10) Bağımsız Bölüme Gİrİş İznİ Verİlmesİ Zorunluluğu

(KMK. 23) . 531

11) Bağımsız Bölümde Yapılması Yasak İşler ve Meskende

İşyerİ Açılması (KMK. 24)  531

12) Ortak Gİder Alacağından Kaynaklanan Davalar . 532

a) İtİrazın Kaldırılması 532

b) İtİrazın İptalİ . 533

13) Taşınmazdakİ Ortaklığın Kat Mülkİyetİ Kurulması

Suretİyle Gİderİlmesİ (KMK. 10/son)  534

İCRA EDİLEBİLİRLİK ŞERHİ 535

SONUÇ VE ÖNERİLER  535

BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ

(Av. Damlagül MORATLAR)  537

KMK Alanında Bİlİrkİşİlİk . 537

Bİlİrkİşİ İncelemesİne Konu Bİlgİ ve Belgeler 537

Önem Arz Eden Bİlgİ ve Belgeler . 538

İçindekiler

xxxi

a.1. Yönetİm Planındakİ Düzenlemelerİn İncelenmesİ . 538

İ. Toplantı Zamanı  538

İİ. Yönetİm Organları  538

İİİ. Ortak Gİderler ve Paylaşımı . 538

İv. Özel Hükümler . 539

a.2. Kat Mülkİyetİ Kanunu  539

İ. Emredİcİ Hükümlerİn Dİkkate Alınması . 540

İİ. Yönetİm Planına Atıf Yapılan Hükümlerİn Dİkkate

Alınması  540

a.3. Kat Malİklerİ Kurulu veya Toplu Yapı Temsİlcİler

Kurulu Kararları . 540

İ. Defterlerİn İncelenmesİ . 540

İİ. Hazİrun Lİstesİnİn İncelenmesİ . 540

İİİ. Teblİğ Evraklarının İncelenmesİ . 541

İv. İşletme Projesİnİn İncelenmesİ  541

a.4. Tapu Kayıtları . 543

İ. Tapu Müdürlüğünce Gönderİlen Yönetİm Planının

İncelenmesİ  543

İİ. Bağımsız Bölüme / Bölümlere İlİşkİn Tapu Kaydının

İncelenmesİ  543

Uyuşmazlığın Tarafları ve Bİlİrkİşİlerce Örnek Uyuşmazlık

Konuları ve Dİkkat Edİlecek Hususlar . 543

İ. Ortak Gİder veya Avansın Zamanında Ödenmemesİ

Nedenİyle Başlatılan İcra Takİbİ  543

İİ. Alacak – İtİrazın İptalİ Davaları . 544

İİİ. Kat Malİklerİ Kurulu Kararlarının İptalİ Davaları  546

İv. Yönetİm Kurulu Kararlarının İptalİ  550

Yönetİcİ Atanmasına İlİşkİn Davalar 550

vİ. Ortak Alana Müdahale Davaları . 551

Örnek Bİlİrkİşİ İncelemelerİ . 552

YAPI KAYIT BELGESİNİN KAT MÜLKİYETİ HUKUKU

BAKIMINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ

(Av. Arb. Metincan UÇAR)  561

GİRİŞ 561

1.1. Kat Mülkiyeti Hukukunun İmar ve Eşya Hukuku ile

İlişkisi . 561

İçindekiler

xxxii

MÜLKİYET ÇEŞİTLERİ . 562

2.1. Mülkiyet Hakkının İçeriği  562

2.2. Tek Başına (Ferdi) Mülkiyet  562

2.3. Birlikte Mülkiyet  562

2.4. Kat Mülkiyeti Hukukunda Mülkiyet Çeşitleri  563

2.4.1. Bağımsız Bölüm Üzerinde Mülkiyet Hakkı 563

2.4.2. Ortak Alan Üzerinde Mülkiyet Hakkı . 564

III. YAPI KAYIT BELGESİ KAPSAMI  564

3.1. İmar Barışı Tarihsel Gelişimi . 564

3.2. Yapı Kayıt Belgesinin Zaman Açısından Şartları  565

3.3. Yapı Kayıt Belgesinin Yer Açısından Şartları . 566

3.4. Yapı Kayıt Belgesinin Sonuçları  566

KAT MÜLKİYETİ HUKUKU ve YAPI KAYIT BELGESİ 567

İMAR ve CEZA HUKUKU BAKIMINDAN SONUÇLARI . 571

5.1. İmar Hukuku Bakımından Değerlendirme . 571

5.2. Ceza Hukuku Bakımından Değerlendirme . 573

SONUÇ . 574

ÖRNEKLER

(Av. Mustafa Şeref KISACIK)

(Av. Damlagül MORATLAR)  575

Yönetİm Planı 575

Ortak Gİder Borcuna Daİr Takİp Talebİ . 602

Kat Malİklerİ Kurulu Toplantısına Daİr Yönetİm Kurulu

Kararı . 604

Kat Malİklerİ Kurulu Toplantısına Daİr Davet Yazısı 605

Hazİrun Lİstesİ Örneğİ . 607

Kat Malİklerİ Kurulu Karar Örneğİ 608

Teblİğ Lİstelerİ 612

KAYNAKLAR  613