GAYRİMENKUL DEĞERLEME Dr. Adalet HAZAR - Gayrimenkul Piyasasına İlişkin Temel Kavram ve Tanımlar - Gayrimenkul Finansmanı - Değerlemenin Amacı ve Kullanım Yerleri - Değerleme Yaklaşımları – Değerleme Yöntemleri - Uluslararası Değerleme Standartları GAYRİMENKUL DEĞERLEME GAYRİMENKUL PİYASASINA İLİŞKİN TEMEL KAVRAM VE TANIMLAR. 11 Piyasa 11 Para Piyasası 13 Sermaye Piyasası 13 Piyasalar ve Gayrimenkul Piyasası 14 Gayrimenkul Piyasasına İlişkin Temel Kavramlar 15 GAYRİMENKUL FİNANSMANI 23 Gayrimenkul Finansmanı Kaynakları 23 Kurumsal Olmayan Finansman 24 Kurumsal Finansman 24 Gayrimenkul Sektöründe Kamu Finansmanı 25 Konut Finansmanında Kamunun Rolü 26 Konut Finansmanı Yöntemleri 28 Doğrudan Finansman Yöntemi 29 Sözleşme Yöntemi 30 Mevduat Finansmanı Yöntemi 30 İpotek Bankası Yöntemi 32 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 33 Emekli Sandıkları 65 Sigorta Şirketleri 65 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 65 İpotek 73 İpotek Piyasasının Önemi 73 İpotek Düzenleyen Taraflar 73 İpotek Düzenleme Süreci 74 İpotek Düzenlemede Söz Konusu Riskler 75 İpotek Düzenlemeden Elde Edilecek Getiriler 76 İpotek Kredisinin Taşıdığı Riskler 77 İpotek Kredisi Türleri 80 Türk Gayrimenkul Finansman Piyasası 83 İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler 85 İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler 89 Varlık Teminatlı Menkul Kıymetler 93 2.2.8.4. Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler 94 1. İpotek Sigortası 104 2. İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlerde Dünya Uygulamaları 105 I. ipoteğe Dayalı Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler (MPS) 105 II. Teminatlı ipotek Yükümlülükleri (CMO) 106 III. Getirisi Ayrılan ipoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (SMBS) 107 IV. Yapay Getirili Menkul Kıymetler 108 V. Yalnız Faiz/Yalnız Anapara Ödemeli Menkul Kıymetler (Interest Only/Principal Only Pass Through Securities-lOs/POs) 108 VI. ipoteğe Dayalı Tahviller (MBB) 109 A. DEĞERLEMENİN AMACI VE KULLANIM YERLERİ 111 A. Değerleme ve Değer Tanımları 112 A. Taşınmazlara Ait Değer Kavramları 113 A. Değerleme Süreci 115 A. Değeri Etkileyen Faktörler 116 A. Değerleme Sorununun Tanımı 117 A. İşin Kapsamının Tanımlanması 119 A. Verilerin Toplanması ve Mülkün Belirlenmesi 119 A. Veri Analizi 120 A. Arazi Değeri Tahmini 121 A. Değerleme Yaklaşımı Uygulamaları 121 A. Değer Göstergeleri İle İlgili Son Değere Kanaat Edilmesi 121 A. Doğru Raporlama 121 B. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI/DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 123 B. Satışların Karşılaştırılması (Emsal Karşılaştırma) 123 B. Karşılaştırma Özellikleri 127 B. Düzeltme 134 B. Maliyet Yaklaşımı 140 B. Maliyet İndeksi Yöntemi 144 B. Karşılaştırmalı Birim Yöntemi 145 B. Yerinde Birim Yöntemi 147 B. İnşaat Maliyeti Belirlenmesi (Keşif Yöntemi) 147 B. Amortismanlı Değer Kaybı İle Maliyetin Belirlenmesi Yöntemi 14E 1. Yapı Değerlerinin Bulunma Yöntemleri 157 B. Gelirlerin Kapitalizasyonu Yaklaşımı 162 B. Gelir Yönteminde Kullanılan Temel Kavramlar 163 B. Süreçte İzlenecek Adımlar 167 B. Kapitalizasyon Oranının (KO) Belirlenmesi 172 B. Yatırım Bandı Yöntemi (Kredi Değer Oranı) 173 1. Artık Değer Yöntemi 176 1. Borç Kapsama Oranı 179 1. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Zorluklar 180 İskontolu Nakit Akışı Yöntemi 186 I. Karlılık Endeksi 188 İç Verim Oranı 189 Geri Ödeme Süresi 191 Enflasyonun Yatırımlar Üzerindeki Etkisi 193 Likidasyon Yöntemi 193 Kalıntı Yöntemi 194 Puanlama Yöntemi 195 Arazi Değerleme Analizi 196 ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI 197 Uluslararası Değerleme 198 Uluslararası Standartların Organizasyonu 198 Genel Değerleme Kavram ve İlkeleri 200 Arazi ve Mülk Kavramları 200 Gayrimenkul, Mülk ve Varlık Kavramları 201 Fiyat Maliyet, Pazar ve Değer 204 Pazar Değeri 206 Verimli ve En İyi Kullanım 207 Yararlılık 209 Diğer Önemli Kavramlar 211 Değerleme Yaklaşımları 212 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 213 Gelir indirgeme Yaklaşımı 213 Maliyet Yaklaşımı 213 Amortismana Tabi Tutulmuş Yerine Koyma Maliyeti 214 Davranış Kuralları 214 Kapsam 215 Tanımlar 215 Ahlaki İlkeler 217 Değerlerin Rapor Edilmesi 221 Mülkiyet Türleri 222 Taşınmaz Mülkiyeti 223 Kişisel Mülkiyet 228 Şirket ve Varlık Değerleme 230 Finansal Haklar 233 Değerlemenin Gelişimi ve Açıklanması 239 Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer 239 1. Pazarlar 240 2. Fiyat, Maliyet ve Değer 240 3. Değerin Pazar ve Pazar Dışı Esasları 241 I. Değerleme Sonuçlarının İletilmesi 242 A. Değerleme Raporu'nun içeriği ve Sunumu 242 B. Değerlemenin Raporlanması 242 C. Kapsam 243 D. Tanımlar 243 E. Değerleme işinin Özellikleri 244 1. Standardın Açıklanması 246 a. Tartışma 249 b. Açıklama Yükümlülüğü 249 II. Standartlardan Ayrılma Hükümleri 250 III. Raporlama Standartları ve Uygulamaları 250 A. Varlıkların Sınıflandırılması 250 5.8.13.2 Geçerli Standartlar 251 1. UMS 16, Maliyet Değeri ve Makul Değer 251 2. UMS 16'ya Göre Değerlemeler 252 3. UMS 40'a Göre Değerlemeler 253 4. UMS 17’ye Göre Değerlemeler 253 5. UMS 36'ya Göre Değerlemeler 254 6. UFRS 3'e Göre Değerlemeler 254 7. UFRS 5’e Göre Değerlemeler 255 8. UMS 2'ye Göre Değerlemeler 255 9. Satış Maliyetleri 255 10. UMS 41'e Göre Değerlemeler 255 Kavram ve Terimler 257 Kaynakça 287 Kavramlar Dizini 295
