Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi

İÇİNDEKİLER

SUNUM 5

ÖN SÖZ 9

ÖZET 11

ABSTRACT 13

İÇİNDEKİLER 15

KISALTMALAR 23

GİRİŞ

GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN

TÜRKİYE’DE GELİŞİMİ VE FAYDALARI

I GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TÜRKİYE’DE

GELİŞİMİ 25

II GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FAYDALARI 26

II1 Taraflar Bakımından Faydaları 27

II2 Üçüncü Kişiler Bakımından Faydaları28

III TEZİN BÖLÜMLERİ 29

BİRİNCİ BÖLÜM

GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN

TANIMI VE UNSURLARI

I GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI 31

II GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI 33

II1 Arsa Sahibinin Üçüncü Kişilere Mülkiyeti Devretme ve Gelir Paylaşımı

Unsuru 34

16 İçindekiler

II2 Yüklenicinin Bağımsız Bölümleri İnşa Etme ve Bunlara İlişkin Satış

Sözleşmesinin Yapılmasına Aracılık Etme Unsuru 35

II3 Sözleşmenin Tarafları Arasında Anlaşma Unsuru 35

III GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ

NİTELİĞİ36

III1 Genel Olarak 36

III2 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Eser Sözleşmesi Olup Olmadığı

Görüşü 36

III21 Eser Sözleşmesinin Tanımı 37

III22 Eser Sözleşmesinin Unsurları 39

III221 Eser Unsuru 39

III222 Meydana Getirme Unsuru 40

III223 Bedel Ödeme Unsuru 40

III224 Eser Sözleşmesinin Tarafları Arasında Anlaşma Unsuru 41

III23 Eser Sözleşmesinin Niteliği ve Özellikleri 41

III231 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Eser Sözleşmesi

Olduğu Görüşünün Değerlendirilmesi 42

III2311 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Adi

Ortaklık Sözleşmesi Olup Olmadığı Görüşü 44

III2312 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Eser

Sözleşmesine Eklenen Adi Ortaklık Sözleşmesi

Olup Olmadığı Görüşü 45

III2313 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Eser

Sözleşmesine Eklenen Vekâlet Sözleşmesi

Olup Olmadığı Görüşü 46

III2314 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Atipik

İsimsiz Sözleşme Olup Olmadığı Görüşü 47

III232 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesine Uygulanacak

Hükümler

50

IV GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ÖZELLİKLERİ51

IV1 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Sonuca Katılmalı Sözleşmedir 51

IV2 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Tam İki Tarafa Borç Yükleyen

(Karşılıklı, Sinallagmatik) Bir Sözleşmedir 52

IV3 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Rızaî Bir Sözleşmedir 54

İçindekiler 17

IV4 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, İlke Olarak Ani Edimli, Bina ve

Gemi İnşaat Sözleşmelerindeki Sürekli Edimli Borç İlişkisine Sahiptir55

IV5 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Tapuya Şerh

Edilebilir Olup Olmadığı 58

V GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ 59

V1 Genel Arsa Satışı (Satış Vaadi) Karşılığı Gelir Paylaşımlı İnşaat

Sözleşmesi 59

V2 Asgari Gelir Taahhüdü İçeren Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi60

V3 Aynî Paylaşım Koşulu İçeren Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi 61

V4 Taraflar, Satışa Çıkarılmasına Rağmen Bağımsız Bölümlerin, Belli Bir

Süre İçinde Satılamaması Ve Satış Sürecinin Uzaması Halinde

Doğabilecek Zararlardan Sakınmak İçin Sözleşmede Gelir Paylaşımı

Usulünü Terk Edip, Bu Bölümlerin Aynen Paylaşılmasını

Kararlaştırmaktadırlar Ayni Paylaşım İle Tasfiye Gerçekleşmekte

İse De Bu Hüküm, Tasfiye Hükmü Değil Şarta Bağlı Bir Taşınmaz

Satış Vaadi Niteliğindedir Belirlenen Süre İçinde Satılamayan Bağımsız

Bölümlerin Bazılarının Mülkiyeti, Yerine Getirdiği Edim Karşılığında

Yükleniciye Verilmektedir62

VI GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN BENZER

SÖZLEŞMELERLEKARŞILAŞTIRILMASI 63

VI1 Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İle Karşılaştırılması 63

VI11 Her İki Sözleşmenin Karşılaştırılması 63

VI111 Yüklenicinin Borçları Açısından 65

VI112 Arsa Sahibinin Borçları Açısından 65

VI2 Adi Ortaklık Sözleşmesi İle Karşılaştırılması66

VI21 Genel Olarak Adi Ortaklık Sözleşmesi 66

VI22 Her İki Sözleşmenin Karşılaştırılması 68

VI221 Zararın ve Gelirin Paylaşımı Açısından68

VI222 Yönetim, Temsil ve Denetim Yetkileri Bakımından69

VI223 Sözleşmenin Sona Ermesi Bakımından 70

VI23 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararına Göre Gelir Paylaşımlı

İnşaat Sözleşmesinin Adi Ortaklık Olarak Kabulü 71

VI24 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararının Değerlendirilmesi 74

VII GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI VE

KOŞULLARI 78

18 İçindekiler

VII1 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Tarafları 78

VII11 Yüklenici 79

VII12 Arsa Sahibi 79

VII2 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Kurulma Şartları 79

VII21 Ehliyet Şartı 79

VII22 İrade Şartı 80

VII23 Anlaşma Şartı 80

VIII GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TÂBİ OLDUĞU

ŞEKİL ŞARTI 81

VIII1Genel Bilgi 81

VIII2Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Şekle Tabi Olup Olmadığı 82

VIII21 Genel Bilgi, Özellikle Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin

İçerdiği Taşınmaz Satış Vaadi 82

VIII22 Üçüncü Kişi Yararına Taşınmaz Satış Vaadi 83

VIII221 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin İçerdiği Üçüncü

Kişi Yararına Taşınmaz Satış Vaadinin Şekli 87

VIII222 Tarafları Özel Hukuk Kişilerinden Oluşan Gelir

Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri, Resmi Şekilde Noterde

Yapılmalıdır 88

VIII223 Tarafları Kamu Kurum ve Kuruluşlarından Oluşan

Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri Resmi Şekle Değil,

İradi Yazılı Şekle Tâbidir 91

VIII3Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Türlerinde Resmi Şekil 92

VIII31 Gelir Paylaşma Ortak Amacının Gerçekleştirilmesi İçin Arsa

Sahibi Tarafından Konulan Arsa İle Bağımsız Bölümlerin Satışı

İçin Yükleniciye Verilen Temsil Yetkisini İçeren Vekâletnamenin,

Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Şekline Etkisi 94

VIII4Şekle Uyulmamasının Hüküm ve Sonuçları 98

VIII5Şekle Aykırılığın İleri Sürülemeyeceği Haller 99

İçindekiler 19

İKİNCİ BÖLÜM

GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE

TARAFLARIN VE ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HAKLARI VE BORÇLARI

I GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN

BORÇLARI 103

I1 Yüklenicinin Bağımsız Bölümleri İnşa ve Teslim Etme Borcu 103

I2 Yüklenicinin Bağımsız Bölümleri Şahsen İnşa Etme Borcu106

I21 Yüklenicinin Bağımsız Bölümleri Şahsen İnşa veya Kendi

Yönetiminde Başkasına Yaptırma Borcu106

I22 Yüklenicinin Bağımsız Bölümleri Başkasına Yaptırma Yetkisi,

Özellikle Alt Yüklenici Kavramı 107

I221 Yüklenici ile Alt Yüklenici Arasındaki İlişki 109

I222 İş Sahibi ile Alt Yüklenici Arasındaki İlişki 109

I223 Yüklenicinin, Alt Yüklenicinin Davranışlarından

Ötürü İş Sahibine Karşı Sorumluluğu110

I224 Birden Çok Yüklenicinin Yapı İşlerini Birlikte

Üstlenmesi 111

I225 Yüklenicinin İş Sahibi Adına İşi Başkasına Devretmesi112

I3 Bağımsız Bölümlerin Meydana Getirilmesi İçin Araç, Gereç ve Malzeme

Sağlama Borcu113

I4 Yüklenicinin Sadakat ve Özen Borcu 114

I41 Sadakat Borcu114

1411 Yüklenicinin Sadakat Borcunu İhlal Etmesinin

Sonuçları117

I42 Özen Borcu117

I421 Yüklenicinin Özen Borcuna Aykırı Hareket Etmesinin

Sonuçları120

I4211 Genel Olarak 120

I4212 TBK m 473/2’de Öngörülen Hakların

Kullanılması ve İşin Başkasına Yaptırılması120

I4213 TBK m 473/2’de Öngörülen Hakların

Kullanılmasının Sonuçları122

20 İçindekiler

I5 Yüklenicinin Bağımsız Bölümleri Pazarlama ve Satış Sözleşmesi

Kurulmasına Aracılık Etme Borcu 125

I6 Yüklenicinin Hesap ve Bilgi Verme Borcu 127

I7 Yüklenicinin Ayıptan Sorumluluğu 129

I71 Yüklenicinin Ayıptan Sorumluluğunun Maddi Şartları 129

I711 İnşa Edilen Bağımsız Bölümler Ayıplı Olmalıdır 130

I712 Ayıp, Arsa Sahibine Yüklenilmemelidir 131

I713 Arsa Sahibi İnşa Edilen Bağımsız Bölümleri Kabul

Etmemiş Olmalıdır 132

I72 Yüklenicinin Ayıptan Doğan Sorumluluğunun Şekli Şartları 133

I721 Arsa Sahibinin İnşa Edilen Bağımsız Bölümleri

Gözden Geçirme Külfeti 133

I722 Arsa Sahibinin Ayıbı Bildirme Külfeti 135

I8 Arsa Sahibinin Ayıptan Doğan Hakları 137

I81 Sözleşmeden Dönme Hakkı 138

I811 Dönmenin Geçmişe Geleceğe Etkisi 141

I82 Bedelden İndirim İsteme Hakkı 141

I83 İnşa Edilen Bağımsız Bölümlerin Onarılmasını İsteme Hakkı 143

I84 Arsa Sahibinin Tazminat İsteme Hakkı 144

I85 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunla Getirilen Özel

Sorumluluk 145

II GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ARSA

SAHİBİNİN BORÇLARI 146

II1 Arsayı İnşaata Elverişli Şekilde Yükleniciye Teslim Etme Borcu 146

II2 Arsa Sahibinin Yükleniciye Temsil Yetkisi Vermesi 148

II21 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinde Temsil Yetkisi 148

II22 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinde Temsil Yetkisinin Geri

Alınıp Alınamayacağı 150

II3 Arsa Sahibinin Arsaya İlişkin Tasarruf İşlemleri Yapmama Borcu 154

II4 Arsa Sahibinin Bağımsız Bölümlerin Mülkiyetini Üçüncü Kişilere veya

Yükleniciye Devir Borcu 155

II41 Arsa Sahibinin Bağımsız Bölümlerin Mülkiyetini Üçüncü

Kişilere Devretme Borcu 155

İçindekiler 21

II411 Satış Vaadi Niteliği155

II412 Satış Vaadinin Tam Üçüncü Kişi Yararına Sözleşme

Olması ve Tek Taraflı Olması155

II42 Arsa Sahibinin Bağımsız Bölümlerin Mülkiyetini Yükleniciye

Devir Borcu 160

II421 Sözleşme Gereğince Bağımsız Bölümlerin

Yükleniciye Devri Borcu 161

II422 Dürüstlük Kuralı Gereğince Bağımsız Bölümlerin

Devri Borcu 161

II5 Arsa Sahibinin Gelir Paylaşımı Borcu 164

II51 Gelir Kavramı 164

II52 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinde Gelir 164

II53 Arsa Sahibinin Geliri Paylaşma Borcu 165

III GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ÜÇÜNCÜ

KİŞİLERİN HUKUKİ DURUMU 166

III1 Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinde İnşaattan Hak Elde Etmede

Üçüncü Kişilerin Durumu166

III2 İnşaat Tamamlanmadan Önce Üçüncü Kişiler İle Yapılan Sözleşmeler167

III3 İnşaat Tamamlandıktan Sonra Üçüncü Kişiler ile Yapılan Sözleşmeler167

SONUÇ 171

KAYNAKÇA 175