Gayrimenkul Değerleme Uzmanının Tazminat ve Disiplin SorumluluğU _{Türk, Birleşik Krallık, Alman ve New York Hukuklarında}

Habibe İYİMAYA

İÇİNDEKİLER

Önsöz
Kısaltmalar

Birinci Bölüm: Genel İşlem Şartları
§1. Karşılaştırmalı Hukukta Sözleşme Özgürlüğü Bağlamında Genel İşlem Şartının Tanımlanması
I. Sözleşme Özgürlüğünün Şekillenmesi
A. Klasik Sözleşme Kuramı
1. Roma Hukuku Akitler Sistemi
2. Pandekt Hukukunda Sözleşme Özgürlüğü
3. Common Law’da Sözleşme Özgürlüğü
4. Ondokuzuncu Yüzyıla Doğru Sözleşme Özgürlüğü
B. Yirminci Yüzyılda Sözleşme Özgürlüğünün Kısıtlanması
II. Genel İşlem Şartının Kavramlaşması, Unsurları, Hukuki Niteliği ve Sözleşme İçeriğine Dahil Olması
A. Klasik Sözleşme Kuramı Karşısında Genel İşlem Şartının Fark Edilmesi
B. Genel İşlem Şartının Unsurları
1. Sözleşme Metninin Sözleşmenin Kurulmasından Önce Hazırlanmış Olması
2. Karşı Tarafa Önceden Hazırlanmış Sözleşme Metni Sunulması
3. İçeriğe Etkili Müzakerenin Bulunmaması
4. Çok Sayıda Sözleşme İlişkisinde Kullanma Amacı
C. Genel İşlem Şartının Hukuki Niteliği
1. Norm Görüşü
2. Sözleşme Görüşü

§2. Genel İşlem Şartının Sözleşmenin İçeriğine Dahil Olması Meselesi
I. Genel Olarak
II. Sorumluluğa İlişkin Genel İşlem Şartlarının Geçerliliği Meselesi
A. Genel Olarak
B. Gayrimenkul Değerleme Faaliyeti Özelinde Sorumluluğa İlişkin Kayıtlar

İkinci Bölüm: Gayrimenkul Değerleme Faaliyeti
§3. Temel Kavramlar
I. Değer Kavramı
A. Genel Olarak
1. Milattan Önce Değer Kavramı
2. Roma Hukukunda Değer Kavramı
3. Uluslararası Standartlarda Değer Kavramı
B. Fair Value: Gerçeğe Uygun Değer
C. Değer Kavramının Değerlendirilmesi
II. Değerleme Kavramı
A. Genel Olarak
B. Değerleme Yaklaşımları
1. Karşılaştırma Yaklaşımı
2. Gelir Yaklaşımı
3. Maliyet Yaklaşımı
C. AVM (Automated Valuation Model, Otomatik Değerleme Modeli)
D. Değerleme Kavramının Değerlendirilmesi
III. Gayrimenkul Kavramı
A. Roma Hukukunda Gayrimenkul Kavramı
B. Uluslararası Standartlarda Gayrimenkul Kavramı
C. Karşılaştırmalı Hukukta Gayrimenkul Kavramı
D. Gayrimenkul Kavramının Değerlendirilmesi
IV. Gayrimenkul Değerleme Kavramı

§4. Gayrimenkul Değerleme Faaliyetinin Uluslararası Alan ve Karşılaştırmalı Hukuktaki Gelişim Çizgisi
I. Gayrimenkul Değerleme Faaliyetinin Uluslararası Alandaki Gelişim Çizgisi
A. Gayrimenkul Değerleme Standardı Belirleyen Kuruluşlar ve Standartlar
1. RICS (Lisanslı Değerleme Uzmanları Kraliyet Kurumu)
2. TEGoVA (Avrupa Değerleme Birlikleri Grubu)
3. TAF (Değerleme Kurumu)
4. IAAO (Uluslararası Değerleme Görevlileri Birliği)
5. IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi)
6. Kamu Gözetim Kurumu
7. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği
B. Etik Standartları
II. Gayrimenkul Değerleme Faaliyetinin Tarihi Gelişimi
A. Gayrimenkul Değerleme Faaliyetinin Roma’daki Gelişim Çizgisi
B. Gayrimenkul Değerleme Faaliyetinin Türk Hukukundaki Gelişim Çizgisi
1. Cumhuriyet Öncesi Dönem
2. Cumhuriyet Dönemi
a. Erken Cumhuriyet Dönemi
b. Günümüzdeki Durum: SPK, BDDK, TDUB, MKK
c. Gayrimenkul Değerlemeye İlişkin Türk Mevzuatı
C. Gayrimenkul Değerleme Faaliyetinin Birleşik Krallık Hukukundaki Gelişim Çizgisi
1. Onikinci Yüzyıldan Onsekizinci Yüzyıl Sonlarına Doğru Mülkün Değerinin İnceleme Konusu Oluşu
2. Onsekizinci Yüzyılda RICS’in Kurulması ile Gayrimenkul Değerleme Alanında Kurumsallaşma
D. Gayrimenkul Değerleme Faaliyetinin Alman Hukukundaki Gelişim Çizgisi
1. Gayrimenkul Değerleme Faaliyetine İlişkin Genel Unsurlar
2. Kirlenmiş Saha Uzmanı (Altlastensachverständiger)
3. İpotekli Kredi Değeri (Beleihungswert)
E. Gayrimenkul Değerleme Faaliyetinin Amerikan Hukukundaki Gelişim Çizgisi
1. Yirminci Yüzyılın İkinci Yarısında Yeni Yapılanmalar
2. Yirminci Yüzyılın Son Çeyreğinde Yaşanan Finansal Kriz ve FIRREA
3. Yirmibirinci Yüzyılın Başında Emlak Piyasasında Çöküş ve DODD-FRANK Kanunu
4. FANNIE MAE ve Diğerleri
a. FANNIE MAE
b. FREDDIE MAC
c. GINNIE MAE
d. FARMER MAC
5. Günümüzdeki Durum

Üçüncü Bölüm: Karşılaştırmalı Hukukta Gayrimenkul Değerleme Sözleşmesi ve Sorumluluk
§5. Karşılaştırmalı Hukukta Finans Kuruluşlarına Teminat Olarak Gösterilen Gayrimenkulün Değerlemesi Sözleşmesinin Tarafları, Unsurları ve Değerleme Raporu
I. Değerleme Sözleşmesinin Tarafları
A. Değerleme Uzmanı
B. Gayrimenkul Değerleme Kuruluşu
C. Finans Kuruluşu ve Diğerleri
II. Değerleme Sözleşmesinin Asgari Unsurları
III. Değerleme Raporunun Asgari Unsurları

§6. Karşılaştırmalı Hukukta Değerleme Uzmanının Tazminat ve Disiplin Sorumluluğu
I. Değerleme Uzmanının Kime Karşı Sorumlu Olduğu Meselesi
A. Gayrimenkul Değerleme Faaliyetinde Sorumluluğun Sözleşmeden Doğduğu Görüşü
B. Gayrimenkul Değerleme Faaliyetinde Sorumluluğun Haksız Fiilden Doğduğu Görüşü
C. Meslekî İhmal Bağlamında Sözleşme ve Haksız Fiil Sorumluluğu Ayrımının İncelenmesi: İhmalkâr Değerleme ve Üçüncü Kişiyi Koruyucu Etkili Sözleşme
D. Gayrimenkul Değerleme Faaliyetinin İkincil Piyasalara Yansıması
II. Değerleme Uzmanının İhmalinden Sorumlu Tutulması
A. Değerleme Uzmanının Özen Yükümlülüğünün Kapsamı
B. Değerleme Uzmanının Özen Yükümlülüğünü İhlali
1. Meslekî Standartlara Uygun Hareket Etmemenin İhmale Etkisi
2. Yanılma Payı (Bracket)
C. İlliyet Bağı
D. Zarar
E. Maddi Tazminat
1. Maddi Tazminatın Belirlenmesi Meselesi
2. Enflasyonun Zararın Hesaplanmasına Etkisi
III. Zararın Ortaya Çıktığı An Meselesi: Zamanaşımı ve Faiz Başlangıcı
IV. Müterafik Kusur
V. Disiplin Sorumluluğu

Dördüncü Bölüm: Türk Hukukunda Gayrimenkul Değerleme Sözleşmesi ve Sorumluluk
§7. Türk Hukukunda Bankalar Tarafından Sunulan Gayrimenkul Değerleme Sözleşmesinin Tanımı, Unsurları, Hukuki Niteliği, Kurulması, Tarafları ve Taraflarının Yükümlülükleri
I. Gayrimenkul Değerleme Sözleşmesinin Tanımı, Unsurları ve Hukuki Niteliği
A. Gayrimenkul Değerleme Sözleşmesinin Tanımı
B. Bankalar Tarafından Sunulan Gayrimenkul Değerleme Sözleşmesinin Asgari Unsurları
C. Bankalar Tarafından Sunulan Gayrimenkul Değerleme Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
1. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşme Oluşu
2. Münferit Sözleşmeler Olarak veya Çerçeve Sözleşme Olarak Kurulabilmesi
3. Zaman Yönünden Hukuki Niteliği
4. Yazılı Şekil Zorunluluğu
5. Genel İşlem Şartlarından Oluşması ve Hukuka Aykırılık Denetimi
a. Genel İşlem Şartlarından Oluşması
b. Genel İşlem Şartlarına Hukuka Aykırılık Denetimi Uygulanması
6. İsimsiz Sözleşme Olup Olmadığı Meselesi
a. Karakteristik Edimin Tespiti
i. Eser Sözleşmesi Bağlamında Değerlendirme
ii. Hizmet Sözleşmesi Bağlamında Değerlendirme
iii. Vekâlet Sözleşmesi Bağlamında Değerlendirme
b. Diğer Yükümlülükler Açısından Değerlendirme
c. Hukuki Nitelikleri Açısından Benzer Sözleşmelerle Karşılaştırılması
i. Hukuki Niteliği Açısından Yapı Denetim Sözleşmesi ile Karşılaştırılması
ii. Hukuki Niteliği Açısından Derecelendirme Sözleşmesi ile Karşılaştırılması
7. Hukuki Niteliğe İlişkin Nihai Değerlendirme
II. Bankalar Tarafından Sunulan Gayrimenkul Değerleme Sözleşmesinin Kurulması, Tarafları ve Taraflarının Yükümlülükleri
A. Gayrimenkul Değerleme Sözleşmesinin Kurulması
B. Gayrimenkul Değerleme Sözleşmesinin Tarafları
1. Banka
2. Gayrimenkul Değerleme Kuruluşu
a. Değerleme Kuruluşu Olmanın Şartları
b. Değerleme Kadrosu
i. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
ii. Sorumlu Değerleme Uzmanı
iii. Konut Değerleme Uzmanı
C. Gayrimenkul Değerleme Sözleşmesinin Taraflarının Yükümlülükleri
1. Bankanın Yükümlülükleri
a. Ücret Ödeme Borcu
b. Giderleri Ödeme Borcu
c. Doğru Bilgi ve Yetki Verme Yükümlülüğü
ç. Bağımsızlığı Zedeleyici Davranışlardan Kaçınma Yükümlülüğü
d. Gözetim ve Kontrol Yükümlülüğü
2. Değerleme Kuruluşunun Yükümlülükleri
a. Değerleme Süreci Sonucunda Gerçeğe Uygun Değeri İçeren Değerleme Raporu Hazırlama Borcu
b. Araştırma Yükümlülüğü
c. Talimatlara Uyma Yükümlülüğü
ç. Bağımsızlık ve Tarafsızlık Yükümlülüğü
d. Sır Saklama Yükümlülüğü
e. Bilgi Verme Yükümlülüğü
f. Arşiv ve Kayıt Tutma ve İbraz Yükümlülüğü
g. Özen Yükümlülüğü
aa. Özen Yükümlülüğünün Hukuki Niteliği
bb. Özen Yükümlülüğünün Sözleşmenin İhlalini ve Kusur Seviyesini Belirlemedeki Fonksiyonu

§8. Türk Hukukunda Gayrimenkul Değerleme Sözleşmesinin Gereği Gibi İfa Edilmemesinden Doğan Maddi Tazminat Sorumluluğu
I. Sorumluluğun Koşulları
A. Sözleşmenin Gereği Gibi İfa Edilmemesi
1. Genel Olarak Sözleşmenin İhlali
2. Gereği Gibi İfa Etmeme
a. Genel Olarak
b. Bankalar Tarafından Sunulan Gayrimenkul Değerleme Sözleşmesinin Kapsamı
c. Gayrimenkul Değerleme Faaliyeti Bağlamında Özen Yükümlülüğünün Kapsamı
3. Değerleme Kadrosunun Sorumluluğu
4. Üçüncü Kişinin Zarara Uğramış Olması Durumunda Sorumluluğun Hukuki Niteliği
5. Gereği Gibi İfa Etmemenin Tespiti
B. Zarar
C. İlliyet
Ç. Kusur
1. Genel Olarak
2. Meslekî Standartlara Uygun Davranmanın Özen Sorumluluğuna Etkisi
3. Değerlemenin Doğasındaki Yanılma Payı
II. Müterafik Kusur
III. İspat
IV. Maddi Tazminatın Belirlenmesi
V. Zamanaşımı ve Faizin Ne Zaman Başlayacağı Meselesi
VI. Disiplin Sorumluluğu
A. Türk Değerleme Uzmanları Birliği’ne Bildirim
B. İlgili Meslek Odasına Bildirim

Sonuç
I. Genel İşlem Şartının Geçerliliği Açısından
II. Gayrimenkul Değerleme Faaliyetinin Gelişim Çizgisi Açısından
III. Gayrimenkul Değerleme Sözleşmesi Açısından
IV. Değerleme Raporunun Gerçeğe Uygun Olmamasının Müeyyidesi Açısından

Kaynakça