Yeni

İmar Hukuku Dersleri

Halil Kalabalık

Stok Kodu:

9786253610555

Boyut:

16x24

Sayfa Sayısı:

836

Basım Yeri:

Ankara

Baskı:

Basım Tarihi:

2026-09

Kapak Türü:

Karton

Kağıt Türü:

1. Hamur

Konu:

Hukuk Kitapları/ İmar İnşaat Tapu ve Kadastro Hukuku
Hukuk Kitapları/ Ders Kitapları/ Ders Kitapları (Konularına Göre)

%10 indirimli

1.350^,00TL

1.215^,00TL

Taksitli fiyat: 1 x 1.215^,00TL

Havale/EFT ile: 1.154^,25TL

Sepete Ekle

Tavsiye et Hata bildir

9786253610555

402865

https://www.legalkitabevi.com/halil-kalabalik/imar-hukuku-dersleri--6.htm

İmar Hukuku Dersleri

1215

Prof.Dr.Halil Kalabalık

İçindekiler

Ondördüncü Baskıya Önsöz

Kısaltmalar

Birinci Kısım

İMAR PLANLAMA HUKUKU

1. Bölüm

İMAR HUKUKUNA GİRİŞ

I. İMAR HUKUKU KAVRAMI

A. Tanımı ve Önemi

B. İmar Hukukunun Konusu

C. İmar Hukukunun Nitelikleri

Ç. İmar Hukukunun Kaynakları

1. Anayasa

2. Kanunlar

3. Cumhurbaşkanlığı Kararnameleri

4. Yönetmelikler

5. İmar Planları

6. Diğer Düzenleyici İşlemler

D. İmar Hukukunun Diğer Hukuk Dalları Arasındaki Yeri

II. İMAR PLANLAMASININ TÜRK HUKUKUNDAKİ GELİŞİMİ

A. Osmanlı Dönemi

B. Cumhuriyet Dönemi

1. Plansız Dönem

2. Zorunlu Plan Dönemi (1928–1956)

3. 1956 – 1985 Dönemi

4. 1985 Sonrası Dönem

2. Bölüm

ÜLKE KALKINMA PLANI, BÖLGE PLANI VE MEKÂNSAL PLANLAR

I. ÜLKE KALKINMA PLANI

II. BÖLGE PLANI

III. METROPOLİTEN İMAR PLANI

IV. MEKÂNSAL PLANLAR

A. Mekânsal Planlama Kademeleri ve İlişkileri

1. Mekânsal Planlama Kademeleri

2. Mekânsal Planlar Arası İlişkiler

B. Genel Planlama Esasları

1. Mekânsal Planların Planlama İlke ve Esasları

2. Mekânsal Planların Hazırlanması ile İlgili Standartlar

C. Mekânsal Planların Yapımına Dair Esaslar

1. Araştırma ve Analiz

2. Plan Raporu

3. Gösterim (Lejand) Teknikleri

4. Standartlar

5. Yürüme Mesafeleri

V. MEKÂNSAL STRATEJİ PLANI

A. Tanım ve Kavram

B. Planlama Alanına Göre Türleri

C. Planlama İlke ve Esasları

Ç. Planın Unsurları

1. Sektörel ve Tematik Paftalar

2. Plan Raporu

D. Planın Hazırlanması

E. Planın Uygulanması ve İzleme

VI. ÇEVRE DÜZENİ PLANI

A. Tanımı ve Niteliği

B. Planlama Alanı ve Planlama Yetkisi

1. İl Düzeyinde Çevre Düzeni Planı

2. Bölge ve Havza Düzeyinde Çevre Düzeni Planı

C. Çevre Düzeni Planlarının Yapım Usulü

1. Planlama Alanı

2. Planlama ilke ve Esasları

3. Verilerin Elde Edilmesi, Analiz Etüt ve Araştırmalar Yapılması

Ç. Çevre Düzeni Planlarında Revizyon ve Değişikliklerin Yapılması

1. Revizyon Yapılması

2. Değişiklik Yapılması

VII. İMAR PLANLARI

A. İmar Planı İlkeleri

B. Planlamanın Aşamaları

101

1. Halihazır Harita Alımı

101

2. İlgili Kurum ve Kuruluşlardan Rapor ve Görüşlerin Alınması

104

3. Eşik Analizi

105

4. Planın Elde Etme Şeklinin Belirlenmesi ve Plan Yaptırma Yolları

105

a. İmar Planlarının Elde Edilme Usulleri

105

b. İmar Planlarının Yapımında Yeterlilik

109

C. Nazım İmar Planı

110

1. Nazım Plan Kavramı

110

2. İlgili Kurum ve Kuruluşlardan Verilerin Elde Edilmesi, Analiz, Etüt ve Araştırmalar

111

3. Gerekli İzinlerin Alınması

112

a. Tarım Arazileri

113

b. Mer’a, Yaylak ve Kışlaklar

113

c. Su ve Kanalizasyon Altyapısı

114

ç. Hava Alanları

115

d. Karayollarının Şehir İçi Yollarla Bağlantısı

115

e. Vakıf Taşınmazları

116

f. Mezarlıklar

116

4. Bilgileri Birleştirme (Sentez), Yorum, Sonuçların Değerlendirilmesi

117

5. Nazım Plan Açıklama Raporu

117

6. Nazım Plan Kararlarına Geçiş

118

Ç. Uygulama İmar Planı

120

1. Tanım ve Kavram

120

2. Planlama Esasları

122

3. Planlama Süreci

123

D. İmar Planlarında Mekânsal Kullanım Alanlarının Gösterilmesi

124

1. Belediye Hizmet Alanı

125

2. Çalışma Alanları

126

3. Sanayi Alanları, Endüstri Bölgeleri, Endüstri Gelişme Bölgeleri ve Küçük Sanayi Alanları

126

4. Sosyal Yapı ve Tesis Alanları

127

5. Teknik Altyapı Alanları

127

6. Resmi Kurum Alanı, Resmi Bina ve Tesisler

128

7. Eğitim Tesisleri

128

8. Sosyal ve Kültürel Tesisler

129

9. Sağlık Tesisleri Alanı

129

10. İbadet Yerleri

129

11. Otoparklar ve Motokurye Araç Parkları

129

12. İtfaiye Alanları

132

13. Akaryakıt Servis İstasyonları

132

14. Elektronik Haberleşme İstasyonlarının Kule ve Direkleri İle Bunlara Ait Zorunlu Altyapı Unsurları

134

15. Diğer Mekânsal Alan Tanım ve Kullanım Esasları

134

VIII. ULAŞIM ANA PLANI

135

A. Tanım

135

B. Yetki

136

C. Hazırlanması

137

3. Bölüm

İMAR PLANLAMASINDA YETKİ

I. İMAR PLANLAMASINDA GENEL YETKİ

139

A. Belediyeler

139

1. Planlama Yetkisi

139

2. Mücavir Alan Kavramı, Tespiti, Onaylanması ve Sonuçları

140

3. İmar Planlarında Karar Organı: Belediye Meclisleri

141

B. İl Özel İdareleri

142

II. İMAR PLANLAMASINDA ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI’NIN YETKİSİ

143

A. İmar Kanunu’nun 9’uncu Maddesi ile Verilen Yetkiler

143

1. Kamu Yapıları ile İlgili Planlama Yetkileri

143

2. Umumi Afetler, Toplu Konut ve Gecekondu Kanunu Uygulamalarıyla İlgili Yetkiler

144

3. Metropoliten Planlamaya İlişkin Yetkiler

144

4. Ulaştırma ile İlgili Yetkiler

144

5. Resmi Bina ve Tesisler için Yer Ayrılmasıyla İlgili Yetkiler

145

6. Belediyeler Arasındaki Anlaşmazlıkları Çözme Yetkileri

145

B. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/g Bendi ile Verilen Yetkiler

145

C. 3194 sayılı İmar Kanunu Ek m. 11 ile Verilen Yetkiler

146

1. İK Ek m. 11/b ile Verilen Yetkiler

146

2. İK Ek m. 11/c ile Verilen Yetkiler

147

3. İK Ek m. 11/ç ile Verilen Yetkiler

147

4. İK Ek m. 11 ile Verilen Diğer Yetkiler

147

III. İMAR PLANLAMASINDA ÖZEL YETKİ

148

A. Büyükşehir Belediyelerinde

148

1. Çevre Düzeni Planı Yapma Yetkisi

148

2. Nazım İmar Planı Yapma Yetkisi

148

3. Uygulama İmar ve Parselasyon Planı Yapma Yetkisi

149

4. Kanunlarla Büyükşehir Belediyelerine Verilen Görevlerle İlgili Yetkiler

149

5. İlçe Belediyelerine Ait Planlama Yetkilerinin Büyükşehir Belediyesine Devredilmesi

150

6. Büyükşehir Sınırı İl Sınırı Olması Nedeniyle Mahalleye Dönüşen Yerleşim Yerlerinde

150

B. Kıyılarda, Sahil Şeritlerinde ve Doldurma ve Kurutma Suretiyle Kazanılacak Arazilerde

151

1. Kıyılarda Planlama

151

2. Sahil Şeritlerinde Planlama

151

a. Sahil Şeridinin Birinci Bölümünü İçeren Uygulama İmar Planları

152

b. Sahil Şeridinin İkinci Bölümünde Yapılacak Planlar

152

c. Planların Yürürlüğe Girmesi

152

3. Doldurma ve Kurutma Suretiyle Kazanılacak Arazilerde

152

C. Milli Parklarda

153

1. Milli Park Gelişme Planı

153

2. Uygulama İmar Planları ve Diğer Planlar

154

Ç. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde

154

D. Özelleştirme Programına Alınan Kuruluşlara Ait Arsa ve Arazilerde

155

1. Belediye ve Mücavir Alanlarda Bulunan ve Özelleştirme Kapsamına Alınmış Kuruluşlara Ait Arazi ve Arsalarda

155

2. Hizmet Özelleştirmesi Niteliğindeki Yatırımların Yapılacağı Yerlerde

156

3. Özelleştirme Programındaki Kuruluşlara Ait veya Kuruluş Lehine İrtifak/kullanım Hakkı Alınmış Arsa ve Araziler ile Özel Kanunları Uyarınca Özelleştirme Programına Alınan Arsa ve Arazilerde

156

E. Organize Sanayi, Endüstri ve Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde

157

1. Organize Sanayi Bölgelerinde

157

2. Endüstri Bölgelerinde

158

3. Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde

159

F. Köy Yerleşme Alanlarında

160

1. Köy Yerleşme Planları

160

2. Planların Yapılması, Onaylanması ve Tapuya Tescili

164

3. Köy Yerleşme Planlarının Uygulanması

164

G. Boğaziçi’nde

166

1. Planlama Yetkisi

166

2. Planların Revize Edilmesi ve Değiştirilmesi

167

Ğ. Karayolu Güzergahlarında

168

H. Diğer Özel Planlama Yetkileri

170

1. Gecekondu Alanlarında

170

2. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgelerinde

170

3. Sit Alanlarında

170

4. GAP Bölgesinde

170

5. Toplu Konut Alanları ve TOKİ’nin Sorumluluğuna Verilen Alanlarda

171

6. Türk Boğazlar Bölgesinde

171

7. TCDD Taşınmazlarında

172

8. Haydarpaşa Limanı Olarak Kullanılan Taşınmazlarda

172

9. Atatürk Orman Çiftliği Dahilinde Bulunan Arazilerde

172

10. Olimpiyat Köyünde

173

11. Patlayıcı Madde Üretmek Ve İşlemek Üzere İşyerinin Kurulacağı Yerlerde

173

12. Balıkçı Barınaklarında

173

13. Yalova Termal Kaplıcalarında

173

14. Gelibolu Savaşları Tarihi Alanında

174

15. Kapadokya Alanında

174

16. Askeri Alan, Tesis ve Bölgelerinde

175

17. Kamu–Özel İş Birliği Modeli Çerçevesinde; Sağlık Bakanlığı Ve Bağlı Kuruluşlarınca Yapılmasına İhtiyaç Duyulan Tesislerin Gerektirdiği Yerlerde

175

18. Uludağ Alanında

176

19. Rüzgâr veya Güneş Enerjisine Dayalı Elektrik Üretim Tesislerinin İmar Planları

177

IV. İMAR PLANLARININ YAPILMASINDA SÜRE

177

4. Bölüm

İMAR PLANLARINDA DEĞİŞİKLİK, REVİZYON VE İLAVE YAPILMASI

I. İMAR PLANLARINDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI VE SONUÇLARI

179

A. İmar Planlarının Değiştirilmezliği İlkesi

179

B. İmar Planlarında Değişiklik Usulü

180

1. Bakanlıkça Değişiklik İstenmesi

180

2. Mahalli İdarelerce Re’sen Değişiklik Yapılması

181

3. Özel Hukuk Gerçek ve Tüzel Kişilerince Planlarda Değişiklik Yapılmasının İstenmesi

181

4. Değişiklik Sırasında Göz önünde Bulundurulması Gereken Hususlar

182

a. Gerekçe İlkesine Uyulması

182

b. Değişikliğin Şehircilik İlkelerine, Planlama Esaslarına ve Kamu Yararına Uygun Olması

182

c. Planın Bütünlüğünün Bozulmaması

183

ç. Kazanılmış Haklara Saygı Gösterilmesi

184

d. Plan Değişikliklerinin Yeterliliğe Sahip Personel Tarafından Yapılması

184

e. Plan Değişikliklerinin Zorunlu Olması

184

5. Plan Değişikliğine İlişkin Esaslar

185

a. Sosyal ve Teknik Alt Yapıya İlişkin Değişiklikler

185

aa. İlgili Yatırımcı Bakanlık ve Kuruluşların Görüşünün Alınması

186

ab. Değişikliğin Teknik Zorunluluğa Dayanması

186

ac. Eşdeğer Alan Ayrılması

186

aç. Plan Müellifinin Gerekçeli Uygun Görüşünün Alınması

187

ad. İbadet Yerlerine İlişkin Değişikliklerde Mülki İdare Amirinin İzninin Alınması

188

b. Kat Adedi ve Bina Yüksekliğini Artıran Değişiklikler

188

c. Yolların Genişletilmesi, Daraltılması ya da Güzergâhlarının Değiştirilmesiyle İlgili Değişiklikler

189

ç. Yoğunluk Artıran veya Kentsel Ulaşım Sistemini Etkileyen Değişiklikler

189

d. Nazım İmar Planları Üzerinde Gösterilen Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarının Konum ile Büyüklüklerinde Değişiklikler

190

C. Uygulama İmar Planı Değişikliği Sonucunda Taşınmazda Meydana Gelecek Değer Artışı Payının Kapsamı, Tespiti, Kesinleşmesi, Ödenmesi ve Dağıtımı Esasları

190

1. Değer Artış Payına Konu Plan Değişiklikleri

191

2. Değer Artışı Payına Konu Olmayan Alanlar ve İşlemler

191

3. Değerleme Raporları

192

4. Değer Artış Payı Bedelinin Tespiti Esasları

193

5. Değer Artış Payının Kesinleşmesi ve Plan Askı İşlemleri

194

6. Değer Artış Payının Ödenmesi

195

7. Değer Artış Payının Dağılımı

196

8. Kıymet Takdir Komisyonunun Teşekkülü ve Çalışma Esasları

197

a. Kıymet Takdir Komisyonunun Teşekkülü

197

b. Kıymet Takdir Komisyonunun Çalışma Esasları

197

9. Umumi ve Kamu Hizmet Alanlarında Plan Değişiklikleri

199

II. İMAR PLANLARINDA REVİZYON YAPILMASI

200

A. Tanım ve Hukuki Niteliği

200

B. Revizyon Yetkisi ve Usulü

201

III. İLAVE İMAR PLANI

201

IV. İMAR PLANLARININ DEĞİŞTİRİLMESİNİN/REVİZYONUNUN HUKUKİ SONUÇLARI: KAZANILMIŞ HAKLAR SORUNU

202

A. Kazanılmış Hak Kavramı

202

B. İmar Mevzuatında Durum

204

1. İnşasına 2 yıl İçinde Başlanmayan Yapılar

204

2. Ruhsat Süresi içinde Tamamlanmayan Yapılar

205

3. Ruhsat ve Eklerine Uygun Olarak Tamamlanmasına Rağmen Ruhsat Süresi içinde Yapı Kullanma İzni Düzenlenmeyen Yapılar

205

4. Plansız Alanlarda Mevzuata Uygun Yapılmış Yapıların Tamir, Tadil ve İlavelerinde veya Yeniden Yapılması Mümkün Olan Yapılarda

206

5. İmar Mevzuatına Aykırı Olarak Verilen Ruhsat ve Eklerine Göre İnşa Edilen veya İnşa Halindeki Yapılar

207

6. Uygulama İmar Planı Değişikliği ile Yolda veya Teknik Altyapı Alanlarında Kalan ve Kamulaştırma Kararı Alınan Yapılar

207

7. Uygulama İmar Planı Değişikliği Nedeniyle, Plana Ait Kararlara Aykırı Düşen Yapılar

208

5. Bölüm

MEKÂNSAL PLANLARIN ONAYLANMASI, İLANI VE HUKUKİ SONUÇLARI

I. PLANLARIN ONAYLANMASI VE YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ

211

A. Tarihi Gelişimi

211

B. Planların Karar Mercilerine Sunulması ve Değerlendirilmesi

212

C. Planların Onaylanması ve Yürürlüğe Girmesi

213

1. Ortak Kurallar

213

2. İmar Planlarının Onaylanması ve Yürürlüğe girmesi

214

a. Normal Belediyelerde

214

b. Büyükşehir Belediyelerinde

215

ba. Nazım İmar Planlarının Onaylanması

215

bb. İlçe Belediyelerinin Uygulama İmar Planlarının Onaylanması

216

c. Belediye Sınırları Dışında

217

Ç. Planların İlanı, İtirazlar ve Kesinleşmesi

217

1. Plan Değişiklik ve Revizyonların İlanı

217

2. Planlar, Plan Değişiklik ve Revizyonlarına İtirazlar ve Karara Bağlanması

218

II. İMAR PLANLARININ HUKUKİ SONUÇLARI

219

A. İdare Açısından

220

1. Planları Ölçü Norm Olarak Esas Alma Yükümlülüğü

220

2. İmar Programı Yapma Yükümlülüğü

220

3. İmar ve Yapı Faaliyetlerini İmar Planındaki İlke ve Kurallara Göre Gerçekleştirilmesini Sağlama ve Uygulamaları Denetleme Yükümlülüğü

220

4. Planların Aleniyetini, Dağıtımını Sağlama ve İlgili Yerlere Gönderme Yükümlülüğü

221

5. Planların Üst Kademe Planlara, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne ve İmar mevzuatına Uygunluğunun sağlanması Yükümlülüğü

222

6. Planların İncelenmek Üzere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüğüne İletilmesi Yükümlülüğü

222

7. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Planları İzleme ve İnceleme Yükümlülüğü

222

B. Özel Hukuk Gerçek ve Tüzel Kişileri Açısından

223

1. İmar Çapını (İmar Durumu) İsteme Hakkı

223

a. İmar Çapı (İmar durumu) Kavramı

223

b. İmar Çapını İstemenin Hukuki Sonuçları

224

2. İtiraz Hakkı

225

3. Dava Hakkı: İmar Planlarına Karşı İptal Davasının Açılması

225

6. Bölüm

İMAR PLANLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE

İMAR PLANLARINA HÂKİM OLAN İLKELER

I. İMAR PLANLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE NORMLAR HİYERARŞİSİNDEKİ YERİ

229

A. İmar Planlarının Hukuki Niteliği

229

B. İmar Planlarının Normlar Hiyerarşisindeki Yeri

229

II. İMAR PLANLARINA HÂKİM OLAN TEMEL İLKELER

230

A. Hukuk Devleti İlkesi

230

B. Açıklık İlkesi

230

C. Genellik İlkesi

232

Ç. Üst Derecedeki Planlara Bağlılık (Hiyerarşi) İlkesi

233

D. Kamu Yararı İlkesi

234

E. Zorunluluk İlkesi

236

F. Esneklik İlkesi

237

G. Uzun Süreli Olma İlkesi

238

H. Bilimsellik İlkesi

239

I. Katılım İlkesi

240

İkinci Kısım

İMAR PLANLARININ UYGULANMASI

7. Bölüm

İMAR PROGRAMI

I. TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ

247

II. PROGRAM YAPMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

248

A. Tarihi Geçmişi

248

B. Yürürlükteki Durum

249

III. İMAR PROGRAMININ HAZIRLANMASI VE ONAYLANMASI

250

IV. İMAR PROGRAMLARINDA SÜRE

251

V. İMAR PROGRAMLARININ HUKUKÎ SONUÇLARI

251

A. Taşınmaz Mallar Üzerindeki Hakların Kısıtlanması

251

B. Kısıtlamaların Süreye Bağlılığı

252

C. Programa Alınmayan Alanlarda Mevcut Kullanımın Devamının Mümkün Olması

252

Ç. İmar Programına Alınan Yerlerin Vergilerinin İdarece Ödenmesi

253

8. Bölüm

İMAR HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA USULÜ

I. İMAR HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA USULÜNÜN UYGULANMASI

255

A. Düzenleme Ortaklık Payını Aşan Umumi ve Kamu Hizmet Alanlarının Kamulaştırılması

255

1. Kamulaştırma ile Elde Edilebilecek Alanlar

255

2. Kamulaştırmayı Yapacak İdarenin Belirlenmesi

256

3. Kamulaştırma Süresi

257

B. Cephe Hattının Gerisinde Kalan Yerlerde Kamulaştırma

258

C. İmar Programına Alınmayan Yerlerde

259

II. İMAR KAMULAŞTIRMALARININ İLKE VE ÖZELLİKLERİ

260

A. İmar Planlarına Uygunluk

260

B. Kamu Yararı Kararından İstisna Tutulma

261

C. Kamulaştırmada Trampa İmkânı

262

Ç. Kamulaştırma Bedelinin Takdirinde İmar Faktörünün Nazara Alınmaması

263

D. Kamulaştırma İşlemine Karşı Açılacak Davalarda İmar Planlarının İptalinin İstenebilmesi

264

E. Kamulaştırmanın İmar Planında Öngörülen Amaçla Sınırlı Olması

265

F. İdarenin Kamulaştırma Yapmakla Yükümlü Olması

265

G. Trampa Yoluyla Kamulaştırılan ya da Hibe veya Bedelsiz Devredilen Yerlerde Özel Kişilerden Herhangi Bir Ücret Alınmaması

266

III. KAMULAŞTIRMA–KISITLILIK İLİŞKİSİ VE KISITLANAN TAŞINMAZLARIN EMLAK VERGİSİ

267

A. Genel Olarak

267

B. Kısıtlılığın Başlangıcı ve Sonu, Kapsamı ve Emlak Vergisi

267

1. Kısıtlılığın Başlangıcı

267

2. Kısıtlılık Hükümlerinden Yararlanma

268

3. Kısıtlılığın Sonu

269

4. Kısıtlılığın Kapsamı

270

a. Umumi Hizmetlere Ayrılmış Olması Sebebiyle Üzerinde İnşaat Yapılmasına İzin Verilmeyen Arsalar

270

b. Umumi Hizmetlere Ayrılmış Olması Sebebiyle Üzerinde İnşaat Yapılmasına İzin Verilmeyen Binalar

271

c. Kısıtlılık Hükümlerinin Uygulanması Gereken Diğer Taşınmazlar

273

5. Kısıtlılık Döneminde Emlak Vergisi

275

a. Verginin Oranı

275

b. Kısıtlı Emlak Vergisinin Sone Erdiği Durumlar

276

c. Emlak Vergisinin Tahsil Edilmemesi Gereken Durumlar

276

C. Umumi Hizmetlere veya Kamu Hizmetlerine Ayrılan Yerlerdeki Kısıtlılığın Kaldırılması

277

1. İlgili İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi

277

2. Kamulaştırma Yapılması Amacıyla İdareye Başvuru

277

3. İmar Planında Değişiklik Yapılması Talebinde Bulunulması

278

4. Kamulaştırmasız El Atma Davası

279

a. Kamulaştırmasız El Atma Kavramı

279

b. Kamulaştırmasız El Atma Türleri

279

ba. Hukuka Uygun El Atma

279

bb. Hukuka Aykırı El Atma

280

bba. Fiilen El Atma

281

bbb. Hukuki El Atma

283

c. Kamulaştırmasız El Atma Halinde Açılabilecek Davalar

284

ca. El Atmanın Önlenmesi Davası

284

cb. Bedel Davası

285

cc. Tazminat Davası

286

cç. Ecrimisil Davası

289

cd. Dava Açma Süresi

289

ç. Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Görevli Mahkeme

290

5. Anayasa Mahkemesine Bireysel Başvuru

292

6. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine Başvuru

293

9. Bölüm

İMAR PLANLARININ UYGULANMASI SONUCUNDA OLUŞAN VE

MÜSTAKİL İNŞAATA ELVERİŞLİ OLMAYAN/OLAN PARÇALARIN DEĞERLENDİRİLMESİ

I. GENEL OLARAK

295

II. BAĞIMSIZ İNŞAATA ELVERİŞLİ OLMAYAN YERLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

295

A. Satılabilecek Taşınmazlar

295

B. Satış Yöntemi

296

C. Satış Yapılabilecek Kişiler

296

III. BAĞIMSIZ İNŞAATA ELVERİŞLİ OLAN YERLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

296

IV. BELEDİYE VE VALİLİKLERE AİT PARSELLERLE ŞÜYUULU TAŞINMAZLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ

297

V. DEĞERLENDİRME ŞARTLARI

297

VI. İMAR KANUNU’NUN 17’NCİ MADDESİ UYGULAMALARINA KARŞI YARGI YOLU

298

A. Bedele İlişkin Yargı Yolu

298

B. İptal Davaları

300

C. Tapu İptali ve Tescil Davaları

300

10. Bölüm

BÖLGELEME

I. BÖLGELEME KAVRAMI

301

A. Tanım, Amaç ve Önemi

301

B. Ortaya Çıkışı

302

II. BELLİ BAŞLI BÖLGELEME TÜRLERİ

303

A. Kullanım Bölgelemesi (Use Zoning, Character Zoning)

303

1. Oturma Bölgeleri

304

2. Ticaret Bölgeleri

308

3. Sanayi Bölgeleri

310

a. Tanım

310

b. Organize Sanayi Bölgeleri

311

c. Endüstri Bölgeleri

312

ç. Teknoloji Geliştirme Bölgeleri

313

4. Karma Bölgeleme

313

5. Diğer Kullanım Bölgelemeleri

315

B. Yoğunluk Bölgelemesi

316

1. Kavram ve Tanım

316

2. Yoğunluk Bölgelemesi Araçları

317

a. En Küçük Parsel Yüzölçümünün Tespit Edilmesi

317

b. Parsel Boyutlarının Sınırlandırılması

318

ba. Planlı Alanlarda

318

bb. Plansız Alanlarda

320

bba. Belediye ve Mücavir Alanlar İçerisinde ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda

320

bbb. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda

321

bbc. Belediye ve Mücavir Alan Sınırlar İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda

322

c. Yapının Parselle Bağlantısının Denetlenmesi

322

ca. Yapı İnşaat Alanı

322

cb. Yapının Arsa Üzerindeki Konumunun ve Bahçe Durumunun Denetlenmesi

323

cba. Yapının Arsa Üzerindeki Konumu

323

cbb. Bahçe Uzaklıkları

323

C. Yükseklik Bölgelemesi

326

1. Kavram ve Önemi

326

2. İmar Mevzuatında Yükseklik Bölgelemeleri

327

a. Planlı Alanlarda

327

b. Plansız Alanlarda

330

Ç. Başka Bölgeleme Sınırlamaları

330

1. Mezarlıklar

330

a. Mezarlıkların İnşası, Tesis, Tanzim ve Tezyini

330

aa. Mezarlıkların İnşası

330

ab. Mezarların Tanzim, Teçhiz ve Tezyini

332

b. Mezarlıkların Korunması

333

c. Mezarlıklarla İlgili Bölgeleme Kuralları

335

2. Hayvan Ahırları

337

D. Bölgeleme Kurallarına Aykırılık ve Sonuçları

337

1. Yapı Ruhsatının Verilmemesi

337

2. Çalışma İzninin Verilmemesi

338

3. Kullanıma Son Verme

338

11. Bölüm

İMAR HUKUKUNDA İFRAZ VE TEVHİD

I. TANIM, İFRAZ VE TEVHİT ÇEŞİTLERİ, HUKUKİ NİTELİĞİ VE PARSELASYONDAN FARKI

339

A. İfraz (Ayırma) ve Tevhit (Birleştirme)

339

1. İfraz

339

2. Tevhit (Birleştirme)

339

B. İfraz Çeşitleri

340

1. İfraz İstemine Göre

340

a. Rızai (İsteğe Bağlı) İfraz (Parselasyon)

340

b. Mahkeme Kararı ile İfraz

341

c. Cebri İfraz (Hamur Kuralı, Arsa ve Arazi Düzenlemesi)

341

2. Yeni Adalar Oluşup Oluşmamasına Göre

341

a. Basit ifraz ve Tevhit (Parselasyon Niteliğinde Olmayan)

341

b. Parselasyon Niteliğinde İfraz ve Tevhit

342

C. İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Hukuki Niteliği

342

Ç. İfraz ve Tevhidin Arazi ve Arsa Düzenlemesinden Farkı

342

II. İMAR PLANI BULUNAN ALANLARDA İFRAZ VE TEVHİT

343

A. Uygulama İmar Planının Yürürlüğe Girmiş Olması

343

B. Uygulama İmar Planına Uygun Olarak Parselasyon Planının Yapılması

344

1. Kural

344

2. İstisnalar

344

C. İfraz ve Tevhit İşlemleri Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

345

1. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerin İfrazına Yer Verilmemesi

345

2. Yapılacak İfraz ve Tevhidin İmar Planlarına ve İmar Mevzuatına Uygun Olması

346

3. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulamaması ve İfraz Edilememesi

346

4. Yapı Yapılması Yasaklanan Afet Alanlarının İfraz Edilememesi

347

5. Kamu Hizmet ve Tesislerinin Gerçekleştirilmesi Amacıyla Yapılacak Kamulaştırmalarda İfrazlar

347

6. Ada İçindeki Parsel Dağılımının Yapıların Estetiği ve Sokak Siluetini Bozmadığının Etüt Edilmesi

348

7. Mevcut Haliyle Yapılaşmaya Elverişli Olmayan Parsellerin Resen Tevhit veya İfrazı

348

8. İfraz ve/veya Tevhide Konu Olan Parsellerin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Dışında Kalan Kısımlarının Ayrılması

349

9. İfraz ve Tevhidin Zorunlu Olmadığı Durumlar

349

10. Aynı Yapı Nizamı ve Kullanım Kararına Sahip Parsellerin Tevhidi

349

11. Yapı Nizamı ve Kullanım Kararı Farklı Olan Parsellerin Tevhit Edilememesi

350

12. İfraz Şartlarının Aranmadığı Durumlar

350

13. İki Parselin Tevhidinde Kademelenme Yapılmasının Zorunlu Olduğu Durumlar

350

14. İfraz ve Tevhidin, Maliklerin Talebi Üzerine Yapılabilmesi

350

15. İfraz ve Tevhitte Düzenleme Ortaklık Payının Alınamaması

351

16. İfraz ve Tevhidin Yola ve Yeşil Alana Terk Şartına Bağlanamaması

351

17. İfraz veya Tevhide Konu Parsellerin Plan Dışında Kalan Kısmının Ayrılabilmesi

353

Ç. Parselasyon Planı Oluşturulmamışsa

353

D. Gelecekteki Gelişmeye Açık Alanlarda İfraz ve Tevhit

353

E. İmar Planlarında Parsel Cepheleri Tayin Edilmeyen/Edilen Yerlerde Yapılacak İfrazlar

355

III. İMAR PLANI DIŞINDA KALAN ALANLARDA İFRAZ VE TEVHİT

355

A. Belediye ve Mücavir Alanlar İçerisinde ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda

355

B. Köy ve Mezraların Yerleşik Alanı ve Civarı ile Kırsal Yerleşik Alanlar ve Civarının Tespiti

356

C. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda İfraz ve Tevhit

357

Ç. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda İfraz ve Tevhit

358

IV. İMAR MEVZUATINDA İFRAZLA VE TEVHİTLE İLGİLİ SINIRLAMALARA UYULMAMASI GEREKEN DURUMLAR

358

A. Özelleştirme Programına Alınan Kuruluşlara Devri Gereken Taşınmaz Mallarda

358

B. Tarım Arazilerinde

359

C. Taşkömürü Havzasındaki Bedelli Devir Edilecek Taşınmaz Mallarda

359

Ç. Hazineye Ait Devlet Hava Meydanları İşletmesi (DHMİ) Genel Müdürlüğünün Kullanımında Olan Taşınmaz Mallarda

359

D. Taşınmaz Kültür Varlıklarında

360

V. TEVHİDİN YAPILABİLECEĞİ DURUMLAR

360

VI. İFRAZ VE TEVHİT USULÜ

361

A. Başvuru

361

B. Re’sen İfraz ve Tevhit

362

C. Harcın Yatırılması

362

Ç. İfraz ve Tevhit Kararı

363

VII. İFRAZ VE TEVHİT İŞLEMLERİNİN ONAYI VE ŞUYUUN İZALESİ DAVASI

363

A. İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Onayında Yetki, Onay Süresi ve Tapu Dairesinde Yapılacak İşlemler ve Süreleri

363

1. Onay Yetkisi

363

2. Onaylamada Süre

364

3. Tapu Dairesince Yapılacak İşlemler ve Süresi

364

B. Şüyuun İzalesi

365

1. Tanım ve Kavram

365

2. Şüyuun İzalesi Yolları

365

12. Bölüm

ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ (PARSELASYON)

I. TANIM, TARİHİ GELİŞİMİ, AMACI, ÖNEMİ VE FAYDALARI

367

A. Terim Meselesi ve Tanım

367

B. Tarihi Gelişimi

368

1. Batı’da

368

2. Türkiye’de

369

C. Parselasyonun Amacı

372

1. Kentsel Gelişme Amacıyla

372

2. Tamamlayıcı Nitelikte

372

3. Yeniden Düzenleme İçin

373

4. Kentsel Yenileme İçin

373

Ç. Parselasyonun Denetim Niteliği ve Faydaları

373

D. Hukuki Niteliği

375

E. 3194 Sayılı Kanun’a Göre AAD ile 2981/3290 Sayılı Kanun’un 10/c Maddesine Göre AAD Uygulaması Arasındaki Farklar ve Benzerlikler

376

1. Farklılıklar

376

2. Benzerlikler

377

a. Bedele Dönüştürme Açısından

377

b. Ferdîleştirme Açısından

378

II. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ YETKİSİ

378

A. Belediye ve Mücavir Alanlar İçinde ve Dışında ve Büyükşehir Belediyelerinde

378

1. Belediye ve Mücavir Alanlarda

378

2. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında

378

3. Büyükşehir Belediyelerinde

379

B. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Parselasyon Yetkileri

379

1. Cumhurbaşkanı’nca Yetkilendirilen Alanlar ile Merkezi İdarenin Yetkisi İçindeki Kamu Yatırımları, Mülkiyeti Kamuya Ait Arsa ve Arazilerde

379

2. Devletin Hüküm Ve Tasarrufu Altında Bulunan veya Mülkiyeti Hazineye, Kamu Kurum veya Kuruluşlarına veya Gerçek Kişilere Veyahut Özel Hukuk Tüzel Kişilerine Ait Olan Taşınmazlar Üzerinde

380

3. Tabi Afetlerle İlgili Kanunlar Kapsamındaki Yetkiler

380

4. Haydarpaşa Limanı ile İlgili Yetkiler

381

5. T.C Devlet Demiryollarına Ait Taşınmazlarla İlgili Yetkiler

381

6. Milletvekili Lojmanlarıyla İlgili Yetkiler

381

7. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/g Maddesi ile Verilen Yetkiler

382

C. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın Parselasyon Yetkileri

382

Ç. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın Parselasyon Yetkileri

383

D. Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’nın Parselasyon Yetkileri

383

E. Enerji ve Tabi Kaynaklar Bakanlığı’nın Parselasyon Yetkileri

383

III. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ (PARSELASYON) İŞLEMİNİN AŞAMALARI

384

A. Düzenleme Alanının Belirlenmesi

384

1. Düzenleme Alanını Tespit Yetkisi

384

2. Düzenleme Alanının Tespiti Esasları

384

a. İmar Planlarının Yürürlüğe Girmiş Olması

384

b. Düzenleme Alanlarının Tespitinde 5 Yıllık İmar Programlarına Öncelik Tanınması

385

c. Düzenleme Sahasının Müstakil Bir İmar Adasından Daha Küçük Olmaması

385

ç. Düzenleme Sahalarının İmar Planları ile Getirilen Tüm Kullanım Alanlarını Hazır Bulunduracak Şekilde Tespit Edilmesi

385

d. Düzenleme Sahalarının Beldenin İnkişaf ve İhtiyaç Durumuna Göre Tespit Edilmesi

386

e. Düzenleme Alanının Yapılaşmış Alanla Bağlantılı ve Bu Alanın Devamı Olacak Şekilde Belirlenmesi

386

f. İmar Planı İçerisinde Düzenleme Sahaları Tespit Edilirken, Düzenleme Sahalarındaki DOP Oranlarının Mümkün Mertebe Dengeli Olması

387

g. Yeni Bir Düzenleme Yapılmasını Gerektirecek Bir Neden Olmaksızın İkinci Kez Parselasyon Yapılamaması

387

3. Düzenleme Sınırı Geçirilirken Dikkat Edilecek Hususlar

387

a. İmar Planlarında Belirtilen Düzenleme Sınırları Varsa Bu Durumun Dikkate Alınması

387

b. İmar Planlarında Düzenleme Sınırları ile ilgili Herhangi Bir Belirtme Olmaması

388

ba. İskân Sahasının Bittiği Yerlerde İskân Sınırından

388

bb. İskân Sahası İçindeki Yollardan

388

bc. Düzenleme Sınırı Herhangi Bir Parseli İki veya Daha Fazla Parçaya Bölmesi Halinde

388

bç. Park, Meydan, Yeşil Alan, Rekreasyon Alanı, Ağaçlandırılacak Alan, Mezarlık ve Otopark Alanlarında Düzenleme Sınırının Geçirilmesi

388

c. Düzenleme Sınırı; Gerek Görülmesi Halinde Özel Kanunlarla Korunan Alanların Dış Sınırından ve Kıyı Kenar Çizgisinden Geçirilebilir

389

ç. Düzenleme Sahası Dışında Bırakılamayacak Parsel Ya da Parseller

389

d. Kamunun Mülkiyeti ile Merkezi Yönetim Kapsamındaki Kamu İdareleri Yetkisi İçindeki Kamu Yatırımlarının Bulunduğu Alanlarda

389

e. Diğer Hususlar

389

B. Parselasyon Yapabilecek Görevlilerin Görevlendirilmesi

391

C. Hazırlık Çalışmaları

392

1. Halihazır Harita, Onaylanmış İmar Planı, Tapu Kayıtları ve Parsel Sınırlarının Elde Edilmesi

392

a. Halihazır Harita ve Onaylanmış İmar Planının Elde Edilmesi

392

b. Tapu Kayıtlarının ve Parsel Sınırlarının Elde Edilmesi

392

2. Halihazır Haritaların Revize Edilmesi

393

3. Kadastral Parsellerin Halihazır Haritaya Aktarılması

394

4. Uygulamaya Giren Parsellerin Yüzölçümlerinin Kontrolü

394

5. Tapu Kayıtları Üzerinde Belirtme Yapılması

394

6. Parselasyon Planı Paftalarının Hazırlanması ve İmar Adalarının Numaralandırılması

395

a. Parselasyon Planı Paftalarının Hazırlanması

395

b. İmar Adalarının Numaralandırılması

395

Ç. Düzenleme Alanında Uygulama İşlemleri

396

1. İmar Adalarının Parsellenmesi ve Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi

396

a. Genel Olarak

396

b. Parselasyon Planının Tanımı

396

c. Parselasyon Planlarının Hazırlanması ve Kontrolü

398

ca. Parselasyon Planlarının Yapımında Yeterlik

398

cb. Parselasyon Planı Dosyasında Bulunması Gereken Bilgi ve Belgeler

398

cc. Parselasyon Planı Açıklama Raporu

399

cç. Parselasyon Planlarının Kontrolü

399

ç. Parselasyon Planlarının Onaylanması ve İlanı

400

ça. Parselasyon Planlarının Onaylanması

400

çb. Parselasyon Planları Hakkında Ön Askı İşlemi/İşlemleri

401

çc. Parselasyon Planlarının İlanı (Tebliği)

401

d. Parselasyon Planlarına itiraz ve Karara Bağlanması

403

e. Parselasyon Planlarının Yapılması ve Onaylanmasında Süre

403

f. Parselasyon Planlarının Kontrol ve Tescili

404

fa. Kadastro Kontrolleri

404

fb. Tapuya Beyan ve Tescil

405

fba. Düzenlemeye Giren Parseller Üzerinde İrtifak Hakkı, İntifa Hakkı Ve Benzeri Ayni Haklar ve Korunması Gerekli Yapıların Bulunması

405

fbb. Tescile Tabi Olmadığı Halde, İmar Mevzuatı Gereği Yapılaşma Hakkı Verilen, Ruhsata Tabi Yapıların Yapılabileceği Umumi Ve Kamu Hizmet Alanları

405

fbc. Kapanan Yollar Nedeniyle İmar Mevzuatına Uygun Müstakil İmar Parseli Oluşturulabilen Alanların Ve Plan Gereği Umumi Ve Kamu Hizmet Alanlarına Terk Edilen Alanlardan Belediye Adına Tescil Edilebilecek Diğer Alanların Tescil İşlemi

406

fbç. AAD Sonucunda Kamuya Terk Edilen/Bağışlanan/DOP’tan Oluşan Tescil Harici Alanların Tescile Konu Olması

406

fbd. Kamuya Ait Mülkiyetlerde; DOP, Terk Veya Bağış Yolu İle Umumi Ve Kamu Hizmet Alanlarına Bırakılan Alanların, İmar Planı Değişikliği İle Umumi Ve Kamu Hizmet Alanları Dışında Başka Bir Kullanıma Konu Edilmesi

406

fbe. Düzenlemeye Giren Tescil Harici Arazilerin Tescili

406

fbd. Bölgenin İhtiyacına Ayrılan Alanlardan Belediye Hizmetleri İle İlgili Olanların Tescili

407

fbe. Bölgenin İhtiyacına Ayrılan Alanlardan Belediye Hizmetleri İle İlgili Olanların Dışında Kalan Ve Hazine Adına Tapu Tescili Gereken Diğer Alanlar

407

2. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulmaması

408

3. Asgari Parsel Büyüklüğünün Altında Parsel Oluşturulmaması

408

4. Düzenleme Alanında Bulunan Yapıların/Ağaçların Durumu

409

a. Kamu Hizmetlerine/Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlere Rastlayan Alanlardaki Yapıların/Ağaçların Durumu

409

b. Düzenleme Alanındaki Yapıların Durumu

409

5. Düzenlenmiş Arsalarda Bulunan Yapılarda İlave Değişiklik ve Tamiratlar

410

a. Küçük Ölçüde Zaruri Tamirlerin Yapılabileceği Yapılar

411

b. Parsel Sahibinin Muvafakati ile İlave Değişiklik ve Esaslı Tamir İzni Verilen Yapılar

412

c. Parsel Sahibinin Muvafakatinin Olmadığı Takdirde İlave Değişiklik ve Esaslı Tamir İzni Verilmeyen Yapılar

413

ç. Plan ve Mevzuat Hükümlerine Göre Mahzur Bulunduğu Gerekçesiyle İlave, Değişiklik ve Esaslı Tamir İzni Verilmeyen Yapılar

413

d. İK m. 18 Hükümlerinin Tatbiki Mümkün Olmayan Hallerde Kadastral Parsellere Ruhsat Verilmesi

413

e. Hazine ya da Belediyeye Ait Yerlere Rastlayan Yapılar

414

6. Hisseli Arazi ve Arsaların Müstakil Hale Getirilebilmesi

415

7. Plan İçinde Kapanan Yollar ve Yol Fazlaları

416

a. Yoldan İhdas

416

b. İhdas Edilen Kadastral Yolların Kullanımı

418

c. İmar Kanunu’nun 15 ve 16’ncı Maddeleri Gereğince İhdas

418

ç. Mücavir ve Plansız Alanlarda İhdas

419

ça. Mücavir Alanlarda

419

çb. Plansız Alanlarda

419

d. İmar Yollarının İhdası

420

D. Parselasyon Planlarının İlanı ve İtirazların Karara Bağlanması

420

1. Parselasyon Planlarının İlanı

421

2. Parselasyon Planlarına İtiraz ve İtirazların Karara Bağlanması

422

3. Ön Askı İşlem Ya da İşlemlerinin Yapılabilmesi

422

IV. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI

422

A. Tanımı ve Amacı

422

1. Tanımı

422

2. Amacı

423

B. Düzenleme Ortaklık Payının Şartları

424

1. Parselasyon Planlarının Yapılmış Olması

424

2. Düzenlemeye Giren Tüm Parsellerden DOP Kesilmesi

424

3. Düzenlemeye Giren Tüm Parsellerden Yüzölçümleri Oranında Eşit ve Dengeli DOP Alınması

424

4. Herhangi Bir Parselden Bir Defadan Fazla DOP Alınmaması

424

5. 2981/10–b Gereği Bedelsiz Terk Edilen Alanların Uygulama Sahasındaki DOP’tan Az Olması Durumunda, Parselasyon Planı Sırasında DOP’a Tamamlayan Fark Kadar DOP Alınması

425

6. İfraz ve Tevhit Sırasında Kesilen Miktarı %45’e Tamamlayacak Oranda DOP Alınması

426

7. Yüzölçümü Farklılığının DOP’ta Eritilmemesi

426

8. Düzenleme Nedeniyle Yapılan Giderlere İştirak İstenmemesi

426

9. Kontrollük Ücretinin Alınabilmesi

427

10. Yeniden Düzenleme Yapılan Yerlerden Ayrıca Değerlenme Resmi Alınmaması

427

C. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı ve Hesaplanması

427

1. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı

427

2. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplanması

428

3. Düzenleme Ortaklık Payı Hesabında Hata

429

a. Kapanan Yolların Durumu

429

b. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin Durumu

429

c. Uygulama Alanındaki Tescil Harici Tesislerin Durumu

430

ç. Umuma Ait Tesislerin Uygulama Bölgesinde Var Olması

430

Ç. DOP Olarak Ayrılan Alanların Umumi Hizmetlere Ayrılan Alanlara Yetmemesi

430

1. Eksik Kalan Miktarın Tescil Harici Yerlerden Karşılanması

431

2. Eksik Kalan Miktarın Belediyenin Mülkiyetindeki Alanlardan Karşılanması

432

3. Eksik Kalan Miktarın Muvafakat Alınması Kaydıyla Kamuya Ait Taşınmazlardan Karşılanması

432

4. Eksik Kalan Miktarın Muvafakat Alınması Kaydıyla Hazine Mülkiyetindeki Taşınmazlardan Karşılanması

433

5. Eksik Kalan Miktarın Kamulaştırma Yoluyla Karşılanması

433

D. Düzenleme Ortaklık Payının Alınmadığı Durumlar

435

1. Parselasyon Planı Yapımı Sırasında Mevcut Yapılar Nedeniyle Parsellerden Düzenleme Ortaklık Payı Alınamaması

435

2. Parselasyon Planının Oluşturulabildiği Hallerde DOP’un Bedele Dönüştürülebilmesi

436

a. Öncelikle Belediye/Valilik Mülkiyetindeki Alanlardan veya Hazine Taşınmazlarından Tahsis Yapılmak Suretiyle Hisselendirilerek Parselasyon Planının Yapılması

436

b. Kanunlara Uygun Olarak İnşa Edilmiş Mevcut Yapı Nedeniyle Kesinti Yapılamayan Parsele Denk Gelen Miktarı Bedele Dönüştürmek Suretiyle Parselasyon Planının Yapılması

437

3. Kamulaştırılan Taşınmazlar İle Kamu Hizmetlerine Tahsis Edilip İmar Planında Da Aynı Kullanım Amacına Ayrılan Kamuya Ait Taşınmazlardan DOP Alınamaması

438

4. Evvelce Yapılan Düzenlemeler Dolayısıyla DOP Alınmış Olan Arsa veya Arazilerin DOP Hesabına Katılmaması

438

5. Evvelce Yapılan Düzenlemeler Dolayısıyla DOP Alınmış Olan Arsa veya Arazilerde DOP’un Bedele Dönüştürülmesi

439

E. Düzenleme Ortaklık Payının Kullanılması

440

1. Umumi ve Kamu Hizmet Alanları Kavramı

440

2. Düzenleme Ortaklık Payının Ayrılmasında Öncelik Sırasının Bulunmaması

441

3. Düzenleme Ortaklık Payının Kullanılması

442

a. Umumi Hizmetler İçin Kullanılması

442

b. Taşkın Kontrol Tesisi Alanlarının Karşılanması Amacıyla Kullanılması

443

F. Düzenleme Ortaklık Payının Anayasaya Aykırılığı Sorunu

443

V. DAĞITIM VE TAHSİS

444

A. İmar Parselinin, Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden Verilmesi

444

B. Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden İmar Parseli Verilememesi ve Nedenleri

445

1. Hukuki Nedenler

446

2. Teknik Zorunluluklar

446

3. Fiili Zorunluluklar

447

C. Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden İmar Parseli Verilememesinin Sonuçları

448

1. Hisse Ayrımı Yapılabilmesi

448

2. Müstakil Hale Getirilebilmesi

449

3. Hisselendirme Yapılabilmesi

449

4. Arazideki Mevcut Yapılaşmalar Dikkate Alınarak İmar Parsellerinin Oluşturulması

450

5. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Uygulanması

450

6. Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi

452

7. Parselasyon Planında Kamu Ortaklık Payı Hisselendirmesiyle Oluşan Kamulaştırmaya Konu Parsellerin Bulunduğu Alanlarda, Yeniden Parselasyon Planı Yapılması

452

VI. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE DÜZENLENEN CETVELLER

453

A. Özet Cetveli

453

B. Mal Sahipleri Araştırma ve Özet Formu

454

C. Tescile Esas Dağıtım Cetveli

455

Ç. Kadastro Ayırma Çapı

456

D. Yapı–Muhdesat Cetveli

457

E. Askı Dağıtım Cetveli

459

VII. İMAR PLANI OLMAYAN YERLERDE YAPILAŞMA AMACIYLA ÖZEL PARSELASYON PLANLARI VE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNİN YAPILAMAMASI

459

VIII. ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİNİN KESİNLEŞMESİ VE İTİRAZ

459

A. Arsa ve Arazi Düzenlemesinin Onayı ve İlanı

459

1. Normal Belediyelerde

459

2. Büyükşehir Belediyelerinde

460

3. Belediye ve Mücavir Alanları Dışında

461

4. Parselasyon Planlarının İlanı

461

B. Arsa ve Arazi Düzenlemesine İtiraz ve Giderilmesi

463

IX. ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN YARGI KARARIYLA İPTAL EDİLMESİ VE SONUÇLARI

463

A. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Yargısal Denetimi

463

B. Mahkeme Kararıyla Parselasyon Planlarının İptal Edilmesi

464

1. Parsel Bazlı İptal Kararlarının Uygulanması

464

2. Parselasyon Planının, Planı Onaylayan Encümen Kararının Ya da İlgili Kurum Onayının İptal Edilmesi

465

a. İptal ile Birlikte Kök Parsellere Dönülmesi

465

b. Geri Dönüşüm İşlemleri İle Birlikte Yeni Bir Parselasyon Planının Yapılması

465

3. Tescilli İmar Parselleri Üzerinden Yeni Bir Parselasyon Planının Yapılabilmesi

466

4. Mahkeme Kararı İle İptal Edilen İmar Uygulamalarında Bedele Dönüştürme İşleminin Bulunması

466

5. Hukuki ve Fiili İmkansızlıklar Nedeniyle Geri Dönüşüm Yapılamaması

466

C. Parselasyon Planlarının Hatalı Yapılması

467

Ç. Mahkemece İptal Edilen Parselasyon Planlarının Geri Dönüşümü Yapılarak Kök Parsele Dönülemeyeceğinin Tespiti Halinde

468

13. Bölüm

İMAR HAKLARININ AKTARIMI

I. İMAR HAKKI VE AKTARIMI

469

A. İmar Hakkı Kavramı

469

B. İmar Hakkının Aktarımı

470

1. Tanım ve Fonksiyonları

470

2. Çeşitli Ülkelerde İmar Haklarının Aktarımı Programları

472

3. Aktarım Sisteminin İşleyişi

473

a. Gönderen Alanın Tespiti

474

b. Alıcı Alanın Hazırlanması

474

c. İmar Hakkının Aktarımı İçin Pazarlanabilir Bir Değerin Belirlenmesi

475

ç. Kapsamlı Bir İmar Planı Değişikliğinin Gerektirdiği Mevzuattaki Değişikliklerin Yapılması

476

d. İHA Programlarının Yararlarının Görülmesi

477

II. İMAR (YAPILANMA) HAKKI AKTARIMI MODELİNİN TÜRK HUKUKUNDAKİ DURUMU

477

A. Kültür ve Tabiat Varlıkları Hukukunda

477

1. Tarihçe ve Kavram

477

2. Yapılanma Hakkının Aktarımının Genel Şartları

479

3. Yapılanma Hakkının Aktarımında Yetkili İdareler

480

4. Yapılanma Hakkının Aktarımının İşleyişi

480

a. Yapılanma Hakları Kısıtlanmış Taşınmaz Alanının Belirlenmesi

480

b. Yapılanmaya Açık Aktarım Alanlarının Belirlenmesi

481

c. Yapılanma Hakkı Kısıtlanmış Taşınmaz ve Yapılanmaya Açık Aktarım Alanlarının Onaylanması

481

ç. Kısıtlanmış Yapılanma Haklarının Belirlenmesi

482

d. Kısıtlanmış Yapılanma Haklarının Menkul Kıymetleştirilmesi

483

e. Gayrimenkul Değerleme Şirketlerince Rayiç Değerlendirmesi Yapılması

483

B. Kentsel Dönüşüm Hukukunda

485

C. İmar Hukukunda

485

1. Tanım

485

2. İmar Hakkı Aktarımının Fonksiyonu

486

3. İmar Hakkı Aktarımına Konu Alanlar

486

4. İmar Hakkı Aktarımının Yapılması

488

a. İmar Hakkı Aktarımı İle İlgili Usul ve Esaslar

488

b. İmar Hakkı Aktarımı Başvuru ve Onay Süreci

489

5. İmar Hakkı Aktarımında Değer Tespiti

490

13. Bölüm

İMAR UYGULAMASI NEDENİYLE HAZİNEYE VE İL ÖZEL İDARELERİNE AİT TAŞINMAZLARIN BELEDİYE VE İL ÖZEL İDARELERİNE TERKİ

I. TERKİN ŞARTLARI

493

A. Terk Yapılacak Taşınmazların İmar Planlarında Umumi Hizmetlere Ayrılmış Yerlerde Kalması

493

B. Hazineye veya İl Özel İdarelerine Ait Bulunması

494

C. Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne Ait Olmaması veya Millî Savunma Bakanlığı Tarafından Kullanılıyor Olmaması

494

Ç. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan İzin Alınması

495

D. Parselasyonun Yapılmış Olması

495

II. TERK YETKİSİ

496

III. TERK İŞLEMİNİN AŞAMALARI

496

A. Başvuru

496

B. Onay

496

C. Terkin Usulü

497

Ç. Bedel İstenmemesi

497

IV. TAŞINMAZIN TERK EDEN KAMU İDARESİNE İADESİNİN ŞARTLARI

497

A. Özel Mülkiyete Konu Olma

497

B. Amaç Dışı Kullanım

498

14. Bölüm

YAPI RUHSATI

I. YAPI KAVRAMI

501

A. İmar Hukukunda Yapı

501

B. Resmî Bina – Özel Bina Ayrımı

503

II. PLANLI ALANLARDA YAPI RUHSATI

504

A. Yapı Ruhsatı Alınmasını Gerektiren Yapılar veya Mevcut Yapıdaki Değişiklikler

505

B. Özel Kişilere Ait Yapılarda Yapı (İnşaat) Ruhsatı

505

1. Yeni Yapılar

505

a. Genel Şartlar

505

aa. Uygulama İmar Planının Yürürlüğe Girmiş Olması

505

ab. Ruhsat İstenilen Yerin Şüyuulandırılarak İmar parseli Haline Dönüşmesi

506

ac. Projelerin Yürürlükteki Hukuk Kurallarına Uygun Olması

507

aç. Teknik Altyapı Hizmetlerinin Götürülmüş Olması

509

ad. Bina İnşaat Harcının Yatırılması

509

ae. Kanunlardaki Şartların Dışında İdarece Ek Şartlar Konulamaması

509

b. İdareden Alınması Gereken Belgeler

510

ba. İmar Durumu (İmar Çapı)

510

bb. Yol Kotu Tutanağı

511

bc. Kanal Kotu Tutanağı

512

bç. Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporu

512

bd. Aplikasyon Krokisi

513

be. Kayıt ve Suret Harcı

513

c. Projelerin Hazırlanması

514

ç. Yapı Ruhsatı Talebinde Bulunulması

515

ça. Bina İnşaat Harcının ve Diğer Harçların Yatırılması

515

çb. Otopark Bedelinin Yatırılması

517

çc. Ruhsat Başvurusuna Eklenecek Belgeler

518

çca. Tapu Kayıt Örneği ya da Tapu Yerine Geçebilecek Belgeler

518

çcb. Mimari Proje

519

çcc. Vaziyet Planı

520

çcç. Yapı Aplikasyon Projesi

521

çcd. Statik Proje

521

çce. Mekanik Tesisat Projesi

523

çcf. Elektrik Tesisat Projesi

525

çcg. Peyzaj Projesi

525

çcğ. Yapının Özelliğine ve Mahallin Şartlarına Göre İlgili İdarece Ek Olarak İstenen Projeler

525

çch. Projelerin Enerji Ekonomisi Şartlarına Uygunluğu

526

çcı. Projelerin Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik’te Öngörülen Şartlara Uygunluğu

526

çci. Projelerin Binalarda Su Yalıtımı Yönetmeliğine Uygunluğu

527

çd. Diğer Hususlar

528

d. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi

529

e. Avan Proje Zorunluluğu Getirilmemesi ve İstisnaları

530

f. İleri Tasarım Yöntemleri ve Teknolojileri Gerektiren, Özellik Arz Eden Binaların Tasarımının, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan Bu Amaçla Belge Almış Meslek Mensuplarının Gözetim ve Kontrolünde Yapılmış Olması

531

g. Gerektiğinde İlgili Makamlardan Görüş Alınması

531

ğ. Gerektiğinde Parsel Malik veya Maliklerinden Görüş Alınması

531

h. Fenni Mes’ullerin ve Fen Adamlarının Belirlenmesi ve Sorumlulukları

532

ha. Fenni Mes’ullerin ve Fen Adamlarının Belirlenmesi

532

hb. Fenni Mes’ullerin ve Fen Adamlarının Sorumlulukları

533

hc. Denetim Grevi Üstlenilen Yapı Alanı Kayıtlarının Tutulması

534

hç. Fenni Mesullerin Üstlenebileceği İnşaat Miktarları

534

hd. Fenni Mesullerin ve Fen Adamlarının Sicillerinin Tutulması

535

he. Yapı Müteahhidi, Taşeron ve Şantiye Şeflerinin Fenni Mesul Görevini Üstlenememeleri

535

2. Ek Yapım ve Değişiklikler

535

a. Özgün Fikir İfade Eden Yapılarda ve Onaylı Mimari Projelerde Ruhsata Tabi İlave, Esaslı Tamir ve Tadillerde Proje Müelliflerinin Görüşünün Alınması

536

aa. Mimari Estetik Komisyonunun Kurulması

536

ab. Özgün Fikir İfade Etmeyen Mimarlık Eserleri ve Projelerinde Yapılacak Değişikliklerde Önceki Müelliflerin Görüşünün Alınmaması

537

ac. Önceki Müelliflerin İzni Alınmadan Değişiklik Yapılabilen Özgün Fikir İfade Eden Mimarlık Eserleri ve Projeleri

537

aç. İlk Müellifin Telif Ücreti Alabilmesi

538

ad. Yapı Ruhsatı Alınmış İnşaatlarda Yapılacak Ruhsata Tabi İlave ve Esaslı Tamir ve Tadiller

538

b. Ruhsat (İzin) Alınması Gerekmeyen Durumlar

539

ba. Planlı Alanlarda

539

bb. Plansız Alanlarda

541

C. Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Yapılar

541

1. Ruhsat Ön Şartları

542

a. İmar Planlarının Yapılmış Olması

542

b. ÇED Olumlu Raporu veya ÇED Gerekli Değildir Kararı Alınması

542

c. Avan Proje Hazırlattırılarak İlgili İdarelere Sunulması

542

ç. Her Türlü Fenni Mesuliyetin Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Mimar ve Mühendislerince Üstlenilmesi

542

d. PAİY m. 57’deki Belgelerin Aranması

543

2. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi

543

3. Devletin Güvenlik ve Emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin Harekât ve Savunması Bakımından Gizlilik Arzeden Yapı ve Tesisler

544

4. Elektronik Haberleşme İstasyonları

545

a. Kule ve Direkler İle Bunlara Ait Zorunlu Altyapı Unsurlarının İmar Planlarında Gösterilmesi

545

aa. İmar Planı Bulunan Yerlerde

545

ab. İmar Planı Bulunmayan Yerlerde

546

b. Ruhsata Tabi Olan Kule ve Direkler İle Bunlara Ait Zorunlu Altyapı Unsurları

546

c. Ruhsata Tabi Olmayan Kule ve Direkler İle Bunlara Ait Zorunlu Altyapı Unsurları

546

ca. Kamu Hizmetine Tahsis Edilmiş Tüm Alanlar İle Kamu veya Özel Mülkiyete Tabi Arsa ve Arazilerde Kurulumuna Mahsus Kule ve Direkler İle Bunlara Ait Zorunlu Altyapı Unsurları

546

cb. İzin Belgesi Bedeli Alınması

547

ç. İzin veya Ruhsata Tabi Olmayan Elektronik Haberleşme Cihazları ile Bu Cihazların Teknik Donanım ve Bileşenleri

547

d. Elektronik haberleşme istasyonları için kamu kurum veya kuruluşları tarafından yer kullandırılması

548

e. Elektronik Haberleşme Araçları İle İlgili Diğer Hususlar

548

f. İK Ek m. 9’un Yürürlüğe Girmesinden Önce Kurulmuş Elektronik Haberleşme İstasyonlarına Mahsus Kule ve Direkler ile Bunların Zorunlu Altyapı Unsurları

549

Ç. Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı

551

1. Yeni Yapılar

551

a. Teknik Alt Yapısı Yapılmış Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı

551

b. Teknik Alt Yapısı Yapılmamış Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı

551

c. Toplu Konut Alanlarında Yapı Ruhsatı

552

2. Mevcut Binalar

552

D. Özel İmar Düzenine Tabi Yerlerde Yapı Ruhsatı

553

1. Sit Alanlarında

553

2. Organize Sanayi, Endüstri ve Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde

553

a. Organize Sanayi Bölgelerinde

553

b. Endüstri Bölgelerinde

554

c. Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde

554

3. Kıyılarda, Sahil Şeritlerinde ve Doldurtma ve Kurutma Yoluyla Kazanılan Arazilerde

555

a. Kıyılarda

555

b. Kıyıda Doldurma ve Kurutma Yoluyla Kazanılan Arazilerde

557

c. Sahil Şeritlerinde

557

4. Diğer Bölgelerde ve Alanlarda

558

a. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde

558

b. Toplu Konut Alanlarında

558

c. Halk Konutları, Nüve Konutlar ve Geçici Olarak Kullanılacak Misafir Konutları İnşasında

559

ç. Boğaziçi’nde

559

III. İMAR PLANI OLMAYAN KÖY YERLEŞİK ALAN SINIRLARI İÇİNDE YAPI RUHSATI ALINMASI GEREKEN KAMU YAPILARI

559

A. Köyün İhtiyacına Yönelik Olarak İlk ve Orta Öğretim Tesisi, İbadet Yeri, Sağlık Tesisi, Güvenlik Tesisi Gibi Yapılar

559

B. Köyün İhtiyacına Yönelik Olarak İlk ve Orta Öğretim Tesisi, İbadet Yeri, Sağlık Tesisi, Güvenlik Tesisi Gibi Yapıların Dışında Kalan Kamusal Yapılar

560

C. Devletin Güvenlik ve Emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin Harekât ve Savunması Bakımından Gizlilik Arzeden Yapılar

560

1. Yapı Ruhsatı Verilen Yapılar

560

2. Ruhsat Alınmasına Gerek Olmayan Yapılar

560

IV. PLANSIZ ALANLARDA YAPI RUHSATI

561

A. Belediye ve Mücavir Alan Sınırı İçinde Planı Bulunmayan Alanlarda

561

1. Özel Kişilere Ait Yapılar

561

a. Tapu Kayıt Örneği

561

b. Mimari Proje

562

c. Statik Proje

562

2. Kamu Kurum ve Kuruluşların Ait Yapılar

562

B. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda

563

C. Köy Yerleşik Alanları Dışında Kalan ve Entegre Tesis Niteliğinde Olmayan Tarım ve Hayvancılık Amaçlı Yapılar

564

V. BAŞVURULARIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YAPI RUHSATININ VERİLMESİ

565

A. Yapı Ruhsatı Verme Yetkisi

565

1. Belediye Sınırları İçinde ve Dışında

565

2. Köylerde ve Diğer Bölge ve Alanlarda

566

a. Köylerde

566

b. Organize Sanayi Bölgelerinde

566

c. Afet Bölgelerinde

567

ç. Haydarpaşa Limanında

567

d. Endüstri Bölgelerinde

567

e. Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu Kapsamında Kalan Yerlerde

567

f. Boğaziçi’nde

567

g. Rüzgâr ve Güneş Enerjisine Dayalı Elektrik Üretim Tesislerinde

567

B. Başvurunun Değerlendirilmesi ve Ruhsatın Düzenlenmesi

568

C. Yapı Ruhsatının Geçerlilik Süresi

569

Ç. Süresi Biten Ruhsatın Yenilenmesi

569

D. Ruhsat ve Eklerine Uygun Olarak Tamamlanmasına Rağmen Ruhsat Süresi İçinde Yapı Kullanma İzni Düzenlenmemesi Nedeniyle Ruhsatı Hükümsüz Hale Gelen Yapılar

570

E. Uygulama İmar Planı Değişikliği ile Yolda veya Teknik altyapı Alanlarında Kalan Yapılar

571

F. Uygulama İmar Planı Değişikliği Nedeniyle Plana Ait Kararlara Aykırı Hale Gelen Yapılar

571

G. Plan Değişikliğinin İptalinin, İnşaat Ruhsatının Kendiliğinden İptali Sonucunu Doğurmaması

572

VI. GEÇİCİ YAPI RUHSATI

572

A. Yol, Meydan, İbadet Yerleri, Park ve Çocuk Bahçelerinde ve İlgili Mevzuat Uyarınca Hiçbir Şekilde Yapı Yapılamayacak Alanlarda

573

B. Özel Tesis veya Geçici Yapı Yapılabilen Alanlarda

574

1. Yol, Meydan, İbadet Yerleri, Park ve Çocuk Bahçeleri Dışında Kalan DOP’a Konu Alanlarda Özel Tesis Yapılabilmesi

574

2. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Muvakkat Yapı İzni

575

a. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Muvakkat Yapı İzni

575

b. Plana Göre Kapanması Gereken Yol ve Çıkmaz Sokak Üzerinde Muvakkat Yapı İzni

575

c. İmar Yoluna Mahreci Bulunmayan ve Komşu Parsellerin Yapılaşmış Olması Nedeniyle Tevhit İmkânı Kalmayan Parsellerde Muvakkat Yapı İzni

575

ç. Muvakkat Yapı İzin Süresi

576

d. Muvakkat Yapıların Kullanılması

576

e. Muvakkat Yapıların Tapuya Şerhi

576

f. Yapı Sahibince Taahhütname Verilmesi

577

g. Muvakkat Yapıların Yıkılmamasının Müeyyidesi

577

ğ. Muvakkat Yapılarla İlgili Yapılaşma Kuralları

577

h. Geçici Ruhsat Verilmesi Yetkisi

577

3. Kamulaştırılması Gerektiği Halde Kamulaştırma Kararı Alınmayan ve Uygulama İmar Planına Göre Yapı Yapılması Mümkün Olan Taşınmazlarda

577

VII. YAPI RUHSATINA TABİ OLMAYAN YAPILAR

579

A. Planlı Alanlarda

579

1. Yapı Ruhsatı Alınmasını Gerektirmeyen Özel Kişilere Ait Yapılar veya Mevcut Yapılardaki Değişiklikler

579

a. Basit Tamir ve Tadiller

579

b. Şantiye Binaları

580

c. Bahçe Duvarları

580

2. Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar

581

B. Plansız Alanlarda

582

1. Şantiye Binaları

582

2. Bahçe Duvarları

582

C. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında Köy Yerleşik Alanlarında, Civarında ve Mezralarda Yapı Ruhsatı Aranmayan Yapılar

583

1. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında Köy Yerleşik Alanlarında, Civarında ve Mezralarda Yapılacak Özel Kişilere Ait Yeni Yapılar, Ek Yapım ve Değişiklikler

583

2. Kırsal Yerleşik Alan ve Civarı Sınırlarının Tanımı ve Belirlenmesi

584

a. Kırsal Yerleşik Alan ve Civarı Sınırlarının Tanımı

584

b. Kırsal Yerleşik Alan ve Civarı Sınırlarının Belirlenmesi

584

3. Afet Riski Olan, Sıhhi ve Jeolojik Açıdan Üzerinde Yapı Yapılmasında Mahzur Bulunan Alanlar İle Köyün Ana Yolları ve Genişlikleri

586

4. Belediye ve Mücavir Alanlar İçinde veya Dışındaki İskân Dışı Alanlarda Yapılacak Tarımsal Amaçlı Seralar

586

VIII. RUHSATLI SAYILAN YAPILAR

587

A. 2981 Sayılı Kanun’dan (İmar Affından) Yararlanmış Yapılar

587

B. 2981 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi Kapsamında Ruhsatlı Sayılan Yapılar

589

1. 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Yürürlüğe Girdiği 17 Ocak 1957 Tarihinden Önce Yapılmış Yapılar

589

2. 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Ek Madde 8 Kapsamına Giren Alanlarda 10 Ocak 1975 Tarihinden Önce Yapılmış Yapılar

589

C. 6785 sayılı İmar Kanunu Ek Madde 8 Gereğince Çıkarılan Yönetmeliğin 1.03. Maddesi Kapsamı Dışında, Köy ve Mezralar ve Dağınık Yerleşik Alanlarda Sanayi, Depolama, Turistik ve Tarımsal Yapılar Dışında Kalan İmar Mevzuatına Aykırı Yapılar

591

15. Bölüm

YAPI KULLANMA İZNİ

I. TANIM

593

II. PLANI BULUNAN ALANLARDA YAPI KULLANMA İZNİ

593

A. Genel Olarak

593

B. Yapı Kullanma İzni Verilebilmesinin Şartları

594

1. Tamamlanmış Bir Yapının Bulunması

594

2. Mal Sahibinin Başvurusu ve Başvuruya Eklenmesi Gereken Belgeler

594

a. Mal Sahibinin Başvurusu

594

b. Başvuruya Eklenmesi Gereken Belgeler

594

3. Projelerin Enerji Ekonomisi Şartlarına Uygunluğu

595

4. Enerji Kimlik Belgesinin Düzenlenmiş Olması

596

5. Projelerin Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik’te Öngörülen Şartlara Uygunluğu

599

6. Yapı Kullanma İzni Harcının Yatırılması

599

C. Yapı Kullanma İzninin Verilmesinde Yetki

599

Ç. Yapı Kullanma İzni Başvurusu Üzerine İdarenin Görevleri

600

1. Yapının İmar Mevzuatına Uygunluğun ve Kullanılmasında Fen Bakımından Mazur Görülmediğinin Tespiti

600

2. Yapı Kullanma İzninin Düzenlenmesi

600

3. Cins Değişikliğinin Yapılması

603

D. 30 Gün İçinde Yapı Kullanma İzninin Verilmesi Zorunluluğu

603

III. PLANSIZ ALANLARDA YAPI KULLANMA İZNİ

604

IV. YAPI SERTİFİKASI

605

V. YAPI KULLANMA İZNİNİN SONUÇLARI

605

A. Yapı Kullanma İzni Yapının Bittiğini Gösterir

605

B. Belediye Hizmet ve Tesislerinden Yararlanabilmeyi Sağlar

605

C. Yapı Kullanma İzni Alınmadan Alınan İşletme Ruhsatları İptal edilebilir

605

VI. GEÇİCİ YAPI KULLANMA İZNİ

606

VII. KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ

606

VIII. YAPI KULLANMA BELGESİ ALINAN YAPILARDA YANGIN GÜVENLİĞİ

607

X. YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ VERME YETKİSİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

608

16. Bölüm

YAPILAŞMA ESASLARI VE YAPILARA İLİŞKİN HÜKÜMLER

I. YAPILAŞMA ESASLARI

609

A. Binalara Kot Verilmesi

609

1. Uygulama İmar Planı Bulunan Alanlarda

609

a. Yoldan Kotlandırma

609

b. Tabii Zeminden Kotlandırma

610

c. Köşe Başı Parsellerde Kotlandırma

611

ç. İki Yola Bakan Ara Parsellerde Kotlandırma

611

2. Plansız Alanlarda

612

B. Bahçe Tesviyesi

612

1. Bahçe Tesviyelerine İlişkin Esaslar

612

2. Ön Bahçelerin Tesviyesi

613

3. Yan Bahçelerin Tesviyesi

613

4. Arka Bahçelerin Tesviyesi

614

C. Parsel Kullanım Fonksiyonlarına Göre Yapılaşma Şartları

614

1. Merkezi İş Alanı (MİA)

614

2. Park Alanları

615

3. Piknik ve Eğlence (Rekreasyon) Alanları

616

4. Spor ve Oyun Alanları

617

5. Konut Alanı

618

6. Ticaret Alanı

619

7. Karma Kullanım Alanları

619

8. Sosyal Mekanlar

620

9. İbadet Yeri

620

Ç. Taban Alanı ve Katlar Alanı

621

1. Taban Alanı

621

2. Katlar Alanı

623

D. Bir Parselde Birden Fazla Bina Yapılması

627

E. Eksik Katlı Bina Yapılması

627

F. Binalarda Nizam

628

II. YAPILAŞMADA İDARENİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

629

III. YAPILARA İLİŞKİN HÜKÜMLER

630

A. Yapıda Bulunması Zorunlu Olan Kullanımlar

630

B. Kat Yükseklikleri

630

C. Yapı Piyesleri ve Ölçüleri

632

Ç. Bina Girişleri ve Rampaları

633

D. Merdivenler

634

1. Planlı Alanlarda

634

a. Genel Olarak

634

b. Yangın Merdiveni

636

2. Plansız Alanlarda

637

E. Işıklıklar ve Hava Bacaları

638

1. Planlı Alanlarda

638

2. Plansız Alanlarda

639

F. Bacalar

639

1. Planlı Alanlarda

639

2. Plansız Alanlarda

641

G. Asansörler

641

Ğ. Su Depoları

643

1. Planlı Alanlarda

643

2. Plansız Alanlarda

644

H. Fosseptikler

644

I. Korkuluklar

644

İ. Kapı ve Pencereler

645

1. Planlı Alanlarda

645

a. Kapılar

645

b. Pencereler

645

2. Plansız Alanlarda

646

J. Çatılar

646

K. Çıkmalar ve Saçaklar

648

1. Planlı Alanlarda

648

a. Çıkmalar

648

aa. Kapalı Çıkmalar

649

ab. Açık Çıkmalar

650

b. Saçaklar

650

2. Plansız Alanlarda

651

L. Kapıcı Dairesi, Bekçi Odası ve Kontrol Kulübeleri

651

1. Kapıcı Daireleri

651

2. Bekçi Odası

652

3. Kontrol Kulübeleri

652

M. Portikler

653

N. Fırınlar

653

O. Pasajlar ve Alışveriş Merkezleri

654

1. Planlı Alanlarda

654

2. Plansız Alanlarda

654

Ö. Tuvaletler

655

1. Planlı Alanlarda

655

2. Plansız Alanlarda

656

P. Çay Ocakları

656

R. Bodrumlar

656

1. Planlı Alanlarda

656

2. Plansız Alanlarda

658

S. Müştemilatlar

658

S. Mescitler

659

T. Binalarda Tasarruf Tedbirleri ve İklim Değişikliğine Dair İlkeler

660

17. Bölüm

İMAR VE YAPI DENETİMİ VE ÖRGÜTLENMESİ

I. YAPI DENETİMİ KAVRAMI VE TARİHİ GELİŞİMİ

663

A. Kavram

663

B. Tarihi Gelişimi

664

II. 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUNA GÖRE YAPI DENETİMİ

665

A. Yapı Denetiminin Amacı, Kapsamı ve İstisnaları

665

1. Yapı Denetiminin Amacı

665

2. Yapı Denetiminin Kapsamı

666

3. Yapı Denetiminin İstisnaları

666

a. İK m. 26’da Belirtilen Kamuya Ait Yapı ve Tesisler

666

b. İK m. 27’de Belirtilen Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar

667

c. Bodrum Katı Dışında En Çok İki Katlı ve Yapı İnşaat Alanı Toplam 200 Metrekareyi Geçmeyen Müstakil Yapılar

667

ç. Entegre Tesis Niteliğinde Olmayan Tarım ve Hayvancılık Amaçlı Yapı ve Tesisler

667

d. Diğer İstisnalar

668

B. Yapı Denetiminde İlgili İdarelerin Görev ve Sorumlulukları

668

C. Merkez Yapı Denetim Komisyonları

669

1. Oluşumu

669

2. Görev ve Yetkileri, Çalışma Usul ve Esasları

670

a. Merkez Yapı Denetim Komisyonu

670

b. İl Yapı Denetim Komisyonları

670

Ç. Yapı Denetim Kuruluşları

671

1. Oluşumu ve Özellikleri

671

a. Oluşumu

671

b. Özellikleri

672

2. Yapı Denetim Kuruluşlarına İzin Belgesi Verilmesi

673

3. Görev ve Sorumlulukları

675

4. Çalışma Usul ve Esasları

675

a. Ortaklık Durumu

675

b. YDK Yetki Sınırı

676

c. Yapı Denetim Kuruluşunda Görev Alacak Teknik Personel

676

ç. YDK’larda Görev Alacak Denetçi Personelin Unvanlarına Göre Denetim Yetkisi

677

d. Teknik Personelin Yapı Denetim Komisyonlarında İstihdam Esasları

679

e. YDK’ların Diğer İllerde Faaliyet Göstermesi ve Bu İllerde Görevlendirilecek Personel

681

D. Zemin ve Temel Etüt Kuruluşları ve Hizmeti

681

1. Oluşumu ve Sınıflandırılması

682

2. Zemin ve Temel Etüt Hizmet Sözleşmeleri ve Hizmet Bedeli

682

3. Yaptırımlar

682

a. İdari Yaptırımlar

682

b. Hukuki Sorumluluk

683

E. Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmeleri

683

1. Kapsamı, Hukuki Niteliği ve Tarafların Yükümlülüklerine Uymaması

683

a. Kapsamı

683

b. Hukuki Niteliği

684

c. Tarafların Yükümlülüklerine Uymaması

684

2. Sözleşmenin Şekli ve Süresi

685

3. Tarafların Borç ve Hakları

685

a. YDK’nın Borçları

685

b. YDK’nin Hakları

685

c. Yapı Sahibinin Borçları

686

ca. Yapı Denetim Hizmet Bedelinin Belirlenmesi

686

cb. Hizmet Bedellerinin Yapı Denetim Hesabına Yatırılması

688

cc. Yapı Denetim Hizmet Bedellerinin Ödenmesi

688

4. Sözleşmenin Sona Ermesi

690

a. Sözleşmenin Kendiliğinden Sona Ermesi

690

b. İş Bitirme Tutanağının İdarece Onaylanmış Olması

690

c. Sözleşmenin Feshi

690

E. Yapı Denetim, Laboratuvar ve Zemin Etüdü Kuruluşlarının Sorumlulukları

692

1. Cezai Sorumluluğu

692

2. Hukukî Sorumluluk

693

a. Yapı Denetim Borcunun Gereği Gibi İfa Edilmemesi: Yapının Ayıplı Olması

693

b. Yapı Hasarı (Zarar)

694

c. Kusur

695

ç. İlliyet (Nedensellik) Bağı

695

3. İdari Yaptırımlar

696

a. Yapı Denetim Kuruluşları Hakkında

696

aa. Tespite Konu Yapının YDHS Bedelinin %10’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller

696

ab. Tespite Konu Yapının YDHS Bedelinin %20’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller

697

ac. Tespite Konu Yapının YDHS Bedelinin %30’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller

697

aç. Tespite Konu Yapının YDHS Bedelinin %50’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller

698

ad. Üstlenilen Denetim İşlerinin Tamamına Ait YDHS Bedelleri Toplamının %3’ü Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller

698

ae. Üstlenilen Denetim İşlerinin Tamamına Ait YDHS Bedelleri Toplamının %2’ü Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller

698

af. Bir Yıl Yeni İş Almaktan Men Cezası Verilecek Haller

698

ag. YDK’nın İzin Belgesinin İptal edileceği Haller

699

ağ. Elektronik Dağıtıma Konu Olması Gerekirken Elektronik Dağıtım Yapılmaksızın O Yapının Denetimine Devam Ettiği Anlaşılan YDK’ya Uygulanacak Yaptırımlar

700

ah. Farklı Teknik İnceleme Raporlarına İstinaden İdari Para Cezası Uygulaması

700

b. Mimar ve Mühendisler ile Teknik Elemanlar Hakkında

700

ba. Mimar ve Mühendislere İdari Para Cezası Verilecek Haller

700

bb. Mimar ve Mühendislerin Belgelerinin İptal Halleri

701

bc. Teknik Personelle İlgili İdari Yaptırım Halleri

701

c. Laboratuvar Kuruluşları Hakkında İdari Yaptırımlar

701

ca. Uyarma ve İdari Para Cezası Verilecek Haller

701

cb. Bir Yıl Yeni İş Almaktan Men Cezası Verilecek Haller

702

cc. Laboratuvar Kuruluşunun İzin Belgesinin İptali ve Faaliyetine Son Verilerek Sözleşmesinin Feshedileceği Haller

703

cç. Laboratuvar Kuruluşunun Ortakları Hakkında İdari Yaptırımlar

703

cd. Laboratuvar Kuruluşunun Denetçi Mühendisleri Hakkında İdari Yaptırımlar

703

ce. Laboratuvar Kuruluşu Hakkında İdari Yaptırımlar

704

cf. Beton Üreticisi Hakkında İdari Yaptırımlar

704

cg. Zemin Etüt Kuruluşu ve Temel Etüt Kuruluşu Hakkında İdari Yaptırımlar

705

d. Diğer hususlar

705

da. Teminat Alınması

705

db. Yapı Denetim Kuruluşu ile Mimar ve Mühendislerinin Yapı ile İlişkisinin Kesilmesi

705

dc. Yapı Denetim Kuruluşlarının Yapamayacakları İşler

705

dç. Yapı Denetim Mevzuatına Göre İdari Para Cezası Uygulanan YDK’lara Ayrıca 3194 Sayılı Kanun’a Göre İdari Para Cezası Uygulanmaması

705

de. YDK’nın Yeni Bir İşte Denetim Görevi Üstlenmesine İzin Verilmemesi

706

d. Verilen Cezaların Uygulanması

707

F. Yapı Denetim Kuruluşlarının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tarafından Denetimi

707

G. Bitmiş Yapıların Periyodik Olarak Denetimi ve Hizmet Bedeli

708

Ğ. 4708 Sayılı Kanun’un Eleştirisi

708

III. DİĞER KANUNLARA GÖRE YAPI DENETİMİ

709

A. 3194 Sayılı İmar Kanunu’na Göre Yapı Denetimi

709

1. Proje Denetimi

709

2. İnşaat Denetimi

710

3. Fenni Mesullerin ve Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları

711

a. Fenni Mes’ullerin Yetki, Görev ve Sorumlulukları

711

b. Yapı Müteahhidi ve Şantiye Şefinin Görev ve Sorumlulukları

713

ba. Yapı Müteahhidinin Görev ve Sorumlulukları

713

bb. Şantiye Şeflerinin Görev ve Sorumlulukları

713

c. Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları

715

4. Yapı Müteahhidi, Şantiye Şefi ve Yapı Sahibinin Sorumlulukları

716

B. Mahalli İdare Kanunlarında İmar ve Yapı Denetimi

717

C. 1593 Sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanunu’nda Yapı Denetimi

719

Ç. Devlet veya Kamu Tüzel Kişiliklerine Ait İnşaatlarda Çevre ve Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Denetim Yetkisi

719

1. Proje Denetimi

719

2. İnşaat Denetimi

720

3. Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi

721

D. Toplu Konut Projelerinde Yapı Denetimi

722

1. Proje Denetimi

723

2. İnşaat Denetimi

723

IV. YAPILARDA SİGORTA YAPTIRMA ZORUNLULUĞU: ZORUNLU DEPREM SİGORTASI

724

A. Genel Olarak

724

B. Doğal Afet Sigortaları Kurumu

724

C. Sigorta Yapma ve Yaptırma Zorunluluğu

726

Ç. Sigortalının Sorumluluğu

727

D. Tarife ve Talimatlar ile Uygulama Esasları ve Genel Şartlar

727

18. Bölüm

İMAR HUKUKUNA AYKIRI (KAÇAK) YAPILAR VE

BUNLARA UYGULANAN YAPTIRIMLAR

I. İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPI KAVRAMI

729

II. İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILAR

730

A. Ruhsatsız veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar

730

1. Ruhsatsız Yapılar

730

2. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar

730

B. Ruhsat Alınmadan Yapılabilecek Yapıların Projelerine ve İlgili Mevzuatına Aykırı Yapılar

731

C. Fen, Sağlık, Estetik ve Trafik Kurallarına Aykırı Yapılar

731

1. Fen kurallarına Aykırı Yapılar

731

2. Sağlık Kurallarına Aykırı Yapılar

732

3. Estetik Kurallarına Aykırı Yapılar

732

4. Trafik Kurallarına Aykırı Yapılar

732

Ç. Şehircilik İlkelerine, Planlama Esasları ve Kamu Yararına Aykırı Yapılar

732

1. Kat Düzenine Aykırı Yapılar

733

2. Taban Alanı Kurallarına Aykırı Yapılar

733

3. Komşu Mesafeleri ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar

733

4. İmar Yolu ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar

733

5. Ön Cephe Hattına Aykırı Yapılar

734

6. Bina Derinliği ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar

734

7. Bölgeleme ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar

734

8. Yapı Kullanma İznine Aykırı Olarak Kullanılan Yapılar

734

D. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Ya da Başkasının Taşınmazına Tecavüz Edilerek Yapılan Yapılar

734

1. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar

734

2. Başkasının Taşınmazına Tecavüz Edilerek Yapılan Yapılar

735

III. İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILARA YAPILACAK İŞLEMLER VE UYGULANACAK YAPTIRIMLAR

736

A. İmar Hukukuna Aykırı Yapılar Hakkında Yapılacak İşlemler

737

1. İmar Hukukuna Aykırı Yapının Tespiti

737

2. İnşaatın Mühürlenerek Durdurulması

737

3. Yapının İmar Mevzuatına Aykırı Olduğuna Dair Bilginin Tapu Kayıtlarının Beyanlar Hanesine Kaybedilmek Üzere İlgili Tapu Dairesine Bildirilmesi

737

4. Yapı Tatil Tutanağının Düzenlenmesi ve Tebliği

738

5. İnşaatın Ruhsata Uygun Hale Getirilmesi İçin Yapı Sahibine En Çok Bir Aylık Süre Verilmesi

738

6. İmar Mevzuatına Aykırı Yapıların Bakanlıkça Yıkılabilmesi veya Yıktırılabilmesi

739

7. Yıkım Kararının Alınması ve Bu Kararın İcrası

739

8. Yıkılması Gerekmeyen Yapılar

740

B. İmar Hukukuna Aykırı Yapılara Uygulanacak Yaptırımlar

741

1. Yapının Yıktırılması

741

a. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıktırılması

742

aa. 4708 Sayılı Kanun Kapsamındaki Yapılar

742

ab. 4708 Sayılı Kanun Kapsamına Girmeyen Yapılar

742

b. Ruhsatsız Yapıların Yıktırılması

742

ba. Ruhsatsız ve Aynı Zamanda, İmar Hukukuna Uygun Yapıların Yıktırılması

743

bb. Ruhsatsız ve Aynı Zamanda, İmar Hukukuna Aykırı Yapıların Yıktırılması

743

c. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıktırılması

744

ç. Geçici Yapıların Yıktırılması

744

d. İK m. 23 /Sona Göre Yapıların Yıkılması

745

e. Tehlikeli Yapıların Yıkılması

745

ea. İK. m. 39’a Göre Tehlikeli Yapıların Yıkılması

746

eb. KöyK m. 13/28’e Göre Tehlikeli Yapıların Yıkılması

747

ec. Büyükşehir Belediyelerinin Görevleri

747

f. Binaların Yıkılmasının Usul ve Esasları

748

2. Yapı Ruhsatının Verilmemesi

749

3. Yapı Kullanma İzninin Verilmemesi

750

4. Kamu Hizmet ve Tesislerinden Yararlandırılmaması

751

5. Yapı Ruhsatının İptali

752

a. İptal Şartları

752

b. İptal Yetkisi

753

6. Yapı Kullanma ve İşyeri Açma İzinlerinin İptali

754

7. Faaliyetin Durdurulması

754

8. İnşaata Devam Edilememesi, İskân Edilen Diğer Bağımsız Bölümlerde Esaslı Tadil veya İlave İnşaat Yapılamaması

755

9. Ruhsatsız Yapı Ruhsata Bağlanmadan Yeni Yapı Ruhsatının Düzenlenememesi

755

10. Yapılan Giderlerin Cezalı Olarak Alınması

755

a. Yapılan Giderlerin Tahsil Oranının Belirtildiği/Belirtilmediği Durumlar

756

aa. Tahsil Oranının Belirtilmediği Durumlar

756

ab. Tahsil Oranının Belirtildiği Durumlar

756

b. Giderlerin Niteliğine göre Tahsil Usulü

757

ba. Tahsil Usulünün Yaptırımın Devamı Niteliğinde Olan Giderler

757

bb. Tazminat Niteliğinde Olan ve Bireyleri Cezalandırmayı Amaçlayan Giderler

758

11. Uygulanan Yaptırımlara Karşı Yargısal Yollar

759

a. İdari Yargıda

759

b. Adli Yargıda

760

B. İmar Hukukuna Aykırı Yapılara Uygulanacak Diğer Yaptırımlar

760

1. Ön Lisans veya Üretim Lisansı Bulunan Rüzgâr veya Güneş Enerjisine Dayalı Elektrik Üretim Tesislerinin Ruhsatsız ve Ruhsata Aykırılığının Yaptırımları

760

IV. İMAR MEVZUATINA AYKIRI YAPILARA YAPI KAYIT BELGESİ VERİLMESİ

761

20. Bölüm

İMAR İRTİFAKLARI

I. İMAR İRTİFAKLARI YOLUYLA MÜLKİYET HAKKININ SINIRLANMASI

764

A. İrtifak Hakkı Kavramı ve İdari irtifaklar

764

1. İrtifak Hakkı Kavramı

764

2. İdari İrtifaklar

764

B. İdari İrtifakların Kurulması

765

1. Kamulaştırma Yöntemi ile

765

2. İmar İrtifakları Yolu ile

765

C. İdarî İrtifak Nedeniyle Taşınmaz Malikine Tazminat Verilip Verilmeyeceği Sorunu

766

Ç. Medeni İrtifaklarla İdari İrtifaklar Arasındaki Farklar

770

D. İmar Planlarının Uygulanması Amacıyla İrtifak Hakkı Tesisi

770

1. Amacı

770

2. Tesise Yetkili İdareler

771

3. Çeşitleri

772

a. İdarece Re’sen

772

b. Mal Sahibinin Muvafakatiyle

772

II. YAPI YAPMAYA ZORLAMA VE YAPI YASAKLARI

773

A. Yapı Yapmaya Zorlama

773

1. Yapı Yapmaya Zorlamanın Sebepleri

773

2. Yapı Yapmaya Zorlayıcı Usuller

775

a. Ortak Yapı İçin Arsa Sahiplerinin Birleşmeye Zorlanması

775

b. Belli Bir Durumun Ön Şartı Olarak Yapıya Zorlama

775

c. Kentsel Dönüşüm Amacıyla Yapıya Zorlama

776

B. Yapı Yasakları

779

1. Geçici Yapı Yasağı

779

2. İmar Planı Uygulaması Nedeniyle Yapı Yasağı

781

a. Yerleşme Alanı Sınırları İçinde

781

aa. Kamu Hizmet ve Tesislerine Ayrılmış Olan Yerlerde Yapı Yasağı

782

ab. Gelişmeye Ayrılmış Alanlarında Yapı Yasağı

783

ac. Bir Parsele Birden Çok Yapı Yasağı

784

b. Yerleşme Alanı Sınırları Dışında

785

3. Diğer Yapı Yasakları

785

a. Karayolları ve Demiryolları Boyunca Yapı Yasağı

786

aa. Belediye Sınırları Dışında

786

ab. Belediye Sınırları İçinde

787

b. Orman Kanunu’nda Yer Alan Yasaklar

787

c. Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanundaki Yasaklar

788

ç. Mera Kanunu ile Getirilen Yapı Yasağı

789

21. Bölüm

İDARİ VE CEZAİ MÜEYYİDELER

I. İDARİ MÜEYYİDELER

791

A. Ruhsat Alınmadan veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapı Yapılmasının İdari Müeyyideleri

791

1. Mevzuata Aykırılığı Yapı İnşaat Alanı Üzerinden Hesaplanması Mümkün Olan Yapılarda

792

2. Mevzuata Aykırılığı Yapı İnşaat Alanı Üzerinden Hesaplanması Mümkün Olmayan Yapılarda

793

3. Mevzuata Aykırı Yapıların Özelliğine Göre Artırımlı Ceza Uygulaması

793

B. İK m. 42/3’te Belirtilen Mükellefiyetler ve Bu Mükellefiyetleri Yerine Getirmeyen veya Bu Maddelere Aykırı Davrananlara Verilecek İdari Müeyyideler

794

1. 18, 28, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 40 ve 41’inci Maddelerde Belirtilen Mükellefiyetleri Yerine Getirmeyen veya Bu Maddelere Aykırı Davrananlara Verilecek İdari Müeyyideler

794

a. İK m. 18’de Belirtilen Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi

795

b. Müelliflik, Fenni Mesuliyet, Şantiye Şefliği, Yapı Müteahhitliği ve Kayıtlar İle İlgili Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi

795

c. Ruhsatsız veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi

795

ç. Umumi Hizmet ve Kamu Hizmeti Alanlarına Ayrılan Yerlerde Muvakkat Yapılarla İlgili Hususlara Uyulmaması

795

d. İnşaat, Tamirat ve Bahçe Tanzimi İle İlgili Tedbirlerin Alınmaması ve Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi

796

e. Zemin Seviyesi Altında Kat Kazanmak Maksadıyla Bina Cephe Hattından Yola Kadar Kısmında Zeminin Kazılarak Yaya Kaldırımı Seviyesinin Düşürülmemesi Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi

796

f. Kapıcı Dairesi ve Sığınaklara İlişkin Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi

797

g. Otopark Tesisine İlişkin Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi

797

ğ. Kamunun Selameti İçin Alınması Gereken Tedbirlerle İlgili Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi

797

h. İdarelerce Belirli Yollar Üzerinde Mahzurlu Bina Bulunan veya Binasız Arsaların Yola Bakan Kısımlarının Tayin Edilen Tarzda Kapatılması Mükellefiyetlerinin Yerine Getirilmemesi

798

2. İK m. 42/3’e Göre Uygulanan İdari Müeyyidelerin Ağırlaştırıcı Nedenleri

799

C. Bir Kısmı veya Tamamının Yıkılacak Derecede Tehlikeli Olduğu İlgili İdare Tarafından Tespit Edilen Yapıların Tamir Edilmemesi veya Yakılmaması

799

Ç. İK m. 27’ye Muhalefet

800

D. Para Cezalarını Verirken Dikkat Edilecek Hususlar

800

E. Para Cezalarının Güncellenmesi, Faizsiz İadesi, Tekerrür

801

1. Para Cezalarının Güncellenmesi

801

2. Para Cezalarının Faizsiz İadesi

802

3. Tekerrür

802

F. Para Cezalarının Verileceği Kişiler ve Verecek Merciler

802

1. Para Cezalarının Verileceği Kişiler

802

2. Para Cezalarını Verecek Merciler

803

a. Belediye Sınırları İçinde

803

b. Belediye Sınırları Dışında

803

c. Büyükşehir Belediyelerinde

804

ç. Köylerde

804

d. Organize Sanayi Bölgelerinde

804

e. Yenilenebilir Rüzgâr ve Güneş Enerjisine Dayalı Elektrik Üretim Tesislerinin. Bulunduğu Alanlarda

804

G. Ruhsatsız Yapılarda Ruhsat İsteminde Bulunulmasının İmar Cezalarına Etkisi

805

Ğ. İtiraz Yolu

805

II. İMAR DÜZENİNE KARSI SUÇLAR (İMAR KİRLİLİĞİNE NEDEN OLMA)

806

A. Suçun Unsurları

807

1. Fail

807

2. Mağdur

808

B. Fiil (Eylem)

808

1. Hareket

808

2. Netice

809

C. Manevi Unsur

809

Ç. Suçun Özel Görünüş Biçimleri

810

1. Teşebbüs

810

2. İştirak

810

3. İçtima

811

4. Etkin Pişmanlık

811

Kaynakça

813

Kavram Dizini

825

Prof.Dr.Halil Kalabalık

İçindekiler

Ondördüncü Baskıya Önsöz

Kısaltmalar

Birinci Kısım

İMAR PLANLAMA HUKUKU

1. Bölüm

İMAR HUKUKUNA GİRİŞ

I. İMAR HUKUKU KAVRAMI

A. Tanımı ve Önemi

B. İmar Hukukunun Konusu

C. İmar Hukukunun Nitelikleri

Ç. İmar Hukukunun Kaynakları

1. Anayasa

2. Kanunlar

3. Cumhurbaşkanlığı Kararnameleri

4. Yönetmelikler

5. İmar Planları

6. Diğer Düzenleyici İşlemler

D. İmar Hukukunun Diğer Hukuk Dalları Arasındaki Yeri

II. İMAR PLANLAMASININ TÜRK HUKUKUNDAKİ GELİŞİMİ

A. Osmanlı Dönemi

B. Cumhuriyet Dönemi

1. Plansız Dönem

2. Zorunlu Plan Dönemi (1928–1956)

3. 1956 – 1985 Dönemi

4. 1985 Sonrası Dönem

2. Bölüm

ÜLKE KALKINMA PLANI, BÖLGE PLANI VE MEKÂNSAL PLANLAR

I. ÜLKE KALKINMA PLANI

II. BÖLGE PLANI

III. METROPOLİTEN İMAR PLANI

IV. MEKÂNSAL PLANLAR

A. Mekânsal Planlama Kademeleri ve İlişkileri

1. Mekânsal Planlama Kademeleri

2. Mekânsal Planlar Arası İlişkiler

B. Genel Planlama Esasları

1. Mekânsal Planların Planlama İlke ve Esasları

2. Mekânsal Planların Hazırlanması ile İlgili Standartlar

C. Mekânsal Planların Yapımına Dair Esaslar

1. Araştırma ve Analiz

2. Plan Raporu

3. Gösterim (Lejand) Teknikleri

4. Standartlar

5. Yürüme Mesafeleri

V. MEKÂNSAL STRATEJİ PLANI

A. Tanım ve Kavram

B. Planlama Alanına Göre Türleri

C. Planlama İlke ve Esasları

Ç. Planın Unsurları

1. Sektörel ve Tematik Paftalar

2. Plan Raporu

D. Planın Hazırlanması

E. Planın Uygulanması ve İzleme

VI. ÇEVRE DÜZENİ PLANI

A. Tanımı ve Niteliği

B. Planlama Alanı ve Planlama Yetkisi

1. İl Düzeyinde Çevre Düzeni Planı

2. Bölge ve Havza Düzeyinde Çevre Düzeni Planı

C. Çevre Düzeni Planlarının Yapım Usulü

1. Planlama Alanı

2. Planlama ilke ve Esasları

3. Verilerin Elde Edilmesi, Analiz Etüt ve Araştırmalar Yapılması

Ç. Çevre Düzeni Planlarında Revizyon ve Değişikliklerin Yapılması

1. Revizyon Yapılması

2. Değişiklik Yapılması

VII. İMAR PLANLARI

A. İmar Planı İlkeleri

B. Planlamanın Aşamaları

101

1. Halihazır Harita Alımı

101

2. İlgili Kurum ve Kuruluşlardan Rapor ve Görüşlerin Alınması

104

3. Eşik Analizi

105

4. Planın Elde Etme Şeklinin Belirlenmesi ve Plan Yaptırma Yolları

105

a. İmar Planlarının Elde Edilme Usulleri

105

b. İmar Planlarının Yapımında Yeterlilik

109

C. Nazım İmar Planı

110

1. Nazım Plan Kavramı

110

2. İlgili Kurum ve Kuruluşlardan Verilerin Elde Edilmesi, Analiz, Etüt ve Araştırmalar

111

3. Gerekli İzinlerin Alınması

112

a. Tarım Arazileri

113

b. Mer’a, Yaylak ve Kışlaklar

113

c. Su ve Kanalizasyon Altyapısı

114

ç. Hava Alanları

115

d. Karayollarının Şehir İçi Yollarla Bağlantısı

115

e. Vakıf Taşınmazları

116

f. Mezarlıklar

116

4. Bilgileri Birleştirme (Sentez), Yorum, Sonuçların Değerlendirilmesi

117

5. Nazım Plan Açıklama Raporu

117

6. Nazım Plan Kararlarına Geçiş

118

Ç. Uygulama İmar Planı

120

1. Tanım ve Kavram

120

2. Planlama Esasları

122

3. Planlama Süreci

123

D. İmar Planlarında Mekânsal Kullanım Alanlarının Gösterilmesi

124

1. Belediye Hizmet Alanı

125

2. Çalışma Alanları

126

3. Sanayi Alanları, Endüstri Bölgeleri, Endüstri Gelişme Bölgeleri ve Küçük Sanayi Alanları

126

4. Sosyal Yapı ve Tesis Alanları

127

5. Teknik Altyapı Alanları

127

6. Resmi Kurum Alanı, Resmi Bina ve Tesisler

128

7. Eğitim Tesisleri

128

8. Sosyal ve Kültürel Tesisler

129

9. Sağlık Tesisleri Alanı

129

10. İbadet Yerleri

129

11. Otoparklar ve Motokurye Araç Parkları

129

12. İtfaiye Alanları

132

13. Akaryakıt Servis İstasyonları

132

14. Elektronik Haberleşme İstasyonlarının Kule ve Direkleri İle Bunlara Ait Zorunlu Altyapı Unsurları

134

15. Diğer Mekânsal Alan Tanım ve Kullanım Esasları

134

VIII. ULAŞIM ANA PLANI

135

A. Tanım

135

B. Yetki

136

C. Hazırlanması

137

3. Bölüm

İMAR PLANLAMASINDA YETKİ

I. İMAR PLANLAMASINDA GENEL YETKİ

139

A. Belediyeler

139

1. Planlama Yetkisi

139

2. Mücavir Alan Kavramı, Tespiti, Onaylanması ve Sonuçları

140

3. İmar Planlarında Karar Organı: Belediye Meclisleri

141

B. İl Özel İdareleri

142

II. İMAR PLANLAMASINDA ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI’NIN YETKİSİ

143

A. İmar Kanunu’nun 9’uncu Maddesi ile Verilen Yetkiler

143

1. Kamu Yapıları ile İlgili Planlama Yetkileri

143

2. Umumi Afetler, Toplu Konut ve Gecekondu Kanunu Uygulamalarıyla İlgili Yetkiler

144

3. Metropoliten Planlamaya İlişkin Yetkiler

144

4. Ulaştırma ile İlgili Yetkiler

144

5. Resmi Bina ve Tesisler için Yer Ayrılmasıyla İlgili Yetkiler

145

6. Belediyeler Arasındaki Anlaşmazlıkları Çözme Yetkileri

145

B. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/g Bendi ile Verilen Yetkiler

145

C. 3194 sayılı İmar Kanunu Ek m. 11 ile Verilen Yetkiler

146

1. İK Ek m. 11/b ile Verilen Yetkiler

146

2. İK Ek m. 11/c ile Verilen Yetkiler

147

3. İK Ek m. 11/ç ile Verilen Yetkiler

147

4. İK Ek m. 11 ile Verilen Diğer Yetkiler

147

III. İMAR PLANLAMASINDA ÖZEL YETKİ

148

A. Büyükşehir Belediyelerinde

148

1. Çevre Düzeni Planı Yapma Yetkisi

148

2. Nazım İmar Planı Yapma Yetkisi

148

3. Uygulama İmar ve Parselasyon Planı Yapma Yetkisi

149

4. Kanunlarla Büyükşehir Belediyelerine Verilen Görevlerle İlgili Yetkiler

149

5. İlçe Belediyelerine Ait Planlama Yetkilerinin Büyükşehir Belediyesine Devredilmesi

150

6. Büyükşehir Sınırı İl Sınırı Olması Nedeniyle Mahalleye Dönüşen Yerleşim Yerlerinde

150

B. Kıyılarda, Sahil Şeritlerinde ve Doldurma ve Kurutma Suretiyle Kazanılacak Arazilerde

151

1. Kıyılarda Planlama

151

2. Sahil Şeritlerinde Planlama

151

a. Sahil Şeridinin Birinci Bölümünü İçeren Uygulama İmar Planları

152

b. Sahil Şeridinin İkinci Bölümünde Yapılacak Planlar

152

c. Planların Yürürlüğe Girmesi

152

3. Doldurma ve Kurutma Suretiyle Kazanılacak Arazilerde

152

C. Milli Parklarda

153

1. Milli Park Gelişme Planı

153

2. Uygulama İmar Planları ve Diğer Planlar

154

Ç. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde

154

D. Özelleştirme Programına Alınan Kuruluşlara Ait Arsa ve Arazilerde

155

1. Belediye ve Mücavir Alanlarda Bulunan ve Özelleştirme Kapsamına Alınmış Kuruluşlara Ait Arazi ve Arsalarda

155

2. Hizmet Özelleştirmesi Niteliğindeki Yatırımların Yapılacağı Yerlerde

156

E. Organize Sanayi, Endüstri ve Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde

157

1. Organize Sanayi Bölgelerinde

157

2. Endüstri Bölgelerinde

158

3. Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde

159

F. Köy Yerleşme Alanlarında

160

1. Köy Yerleşme Planları

160

2. Planların Yapılması, Onaylanması ve Tapuya Tescili

164

3. Köy Yerleşme Planlarının Uygulanması

164

G. Boğaziçi’nde

166

1. Planlama Yetkisi

166

2. Planların Revize Edilmesi ve Değiştirilmesi

167

Ğ. Karayolu Güzergahlarında

168

H. Diğer Özel Planlama Yetkileri

170

1. Gecekondu Alanlarında

170

2. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgelerinde

170

3. Sit Alanlarında

170

4. GAP Bölgesinde

170

5. Toplu Konut Alanları ve TOKİ’nin Sorumluluğuna Verilen Alanlarda

171

6. Türk Boğazlar Bölgesinde

171

7. TCDD Taşınmazlarında

172

8. Haydarpaşa Limanı Olarak Kullanılan Taşınmazlarda

172

9. Atatürk Orman Çiftliği Dahilinde Bulunan Arazilerde

172

10. Olimpiyat Köyünde

173

11. Patlayıcı Madde Üretmek Ve İşlemek Üzere İşyerinin Kurulacağı Yerlerde

173

12. Balıkçı Barınaklarında

173

13. Yalova Termal Kaplıcalarında

173

14. Gelibolu Savaşları Tarihi Alanında

174

15. Kapadokya Alanında

174

16. Askeri Alan, Tesis ve Bölgelerinde

175

17. Kamu–Özel İş Birliği Modeli Çerçevesinde; Sağlık Bakanlığı Ve Bağlı Kuruluşlarınca Yapılmasına İhtiyaç Duyulan Tesislerin Gerektirdiği Yerlerde

175

18. Uludağ Alanında

176

19. Rüzgâr veya Güneş Enerjisine Dayalı Elektrik Üretim Tesislerinin İmar Planları

177

IV. İMAR PLANLARININ YAPILMASINDA SÜRE

177

4. Bölüm

İMAR PLANLARINDA DEĞİŞİKLİK, REVİZYON VE İLAVE YAPILMASI

I. İMAR PLANLARINDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI VE SONUÇLARI

179

A. İmar Planlarının Değiştirilmezliği İlkesi

179

B. İmar Planlarında Değişiklik Usulü

180

1. Bakanlıkça Değişiklik İstenmesi

180

2. Mahalli İdarelerce Re’sen Değişiklik Yapılması

181

3. Özel Hukuk Gerçek ve Tüzel Kişilerince Planlarda Değişiklik Yapılmasının İstenmesi

181

4. Değişiklik Sırasında Göz önünde Bulundurulması Gereken Hususlar

182

a. Gerekçe İlkesine Uyulması

182

b. Değişikliğin Şehircilik İlkelerine, Planlama Esaslarına ve Kamu Yararına Uygun Olması

182

c. Planın Bütünlüğünün Bozulmaması

183

ç. Kazanılmış Haklara Saygı Gösterilmesi

184

d. Plan Değişikliklerinin Yeterliliğe Sahip Personel Tarafından Yapılması

184

e. Plan Değişikliklerinin Zorunlu Olması

184

5. Plan Değişikliğine İlişkin Esaslar

185

a. Sosyal ve Teknik Alt Yapıya İlişkin Değişiklikler

185

aa. İlgili Yatırımcı Bakanlık ve Kuruluşların Görüşünün Alınması

186

ab. Değişikliğin Teknik Zorunluluğa Dayanması

186

ac. Eşdeğer Alan Ayrılması

186

aç. Plan Müellifinin Gerekçeli Uygun Görüşünün Alınması

187

ad. İbadet Yerlerine İlişkin Değişikliklerde Mülki İdare Amirinin İzninin Alınması

188

b. Kat Adedi ve Bina Yüksekliğini Artıran Değişiklikler

188

c. Yolların Genişletilmesi, Daraltılması ya da Güzergâhlarının Değiştirilmesiyle İlgili Değişiklikler

189

ç. Yoğunluk Artıran veya Kentsel Ulaşım Sistemini Etkileyen Değişiklikler

189

d. Nazım İmar Planları Üzerinde Gösterilen Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarının Konum ile Büyüklüklerinde Değişiklikler

190

C. Uygulama İmar Planı Değişikliği Sonucunda Taşınmazda Meydana Gelecek Değer Artışı Payının Kapsamı, Tespiti, Kesinleşmesi, Ödenmesi ve Dağıtımı Esasları

190

1. Değer Artış Payına Konu Plan Değişiklikleri

191

2. Değer Artışı Payına Konu Olmayan Alanlar ve İşlemler

191

3. Değerleme Raporları

192

4. Değer Artış Payı Bedelinin Tespiti Esasları

193

5. Değer Artış Payının Kesinleşmesi ve Plan Askı İşlemleri

194

6. Değer Artış Payının Ödenmesi

195

7. Değer Artış Payının Dağılımı

196

8. Kıymet Takdir Komisyonunun Teşekkülü ve Çalışma Esasları

197

a. Kıymet Takdir Komisyonunun Teşekkülü

197

b. Kıymet Takdir Komisyonunun Çalışma Esasları

197

9. Umumi ve Kamu Hizmet Alanlarında Plan Değişiklikleri

199

II. İMAR PLANLARINDA REVİZYON YAPILMASI

200

A. Tanım ve Hukuki Niteliği

200

B. Revizyon Yetkisi ve Usulü

201

III. İLAVE İMAR PLANI

201

IV. İMAR PLANLARININ DEĞİŞTİRİLMESİNİN/REVİZYONUNUN HUKUKİ SONUÇLARI: KAZANILMIŞ HAKLAR SORUNU

202

A. Kazanılmış Hak Kavramı

202

B. İmar Mevzuatında Durum

204

1. İnşasına 2 yıl İçinde Başlanmayan Yapılar

204

2. Ruhsat Süresi içinde Tamamlanmayan Yapılar

205

3. Ruhsat ve Eklerine Uygun Olarak Tamamlanmasına Rağmen Ruhsat Süresi içinde Yapı Kullanma İzni Düzenlenmeyen Yapılar

205

4. Plansız Alanlarda Mevzuata Uygun Yapılmış Yapıların Tamir, Tadil ve İlavelerinde veya Yeniden Yapılması Mümkün Olan Yapılarda

206

5. İmar Mevzuatına Aykırı Olarak Verilen Ruhsat ve Eklerine Göre İnşa Edilen veya İnşa Halindeki Yapılar

207

6. Uygulama İmar Planı Değişikliği ile Yolda veya Teknik Altyapı Alanlarında Kalan ve Kamulaştırma Kararı Alınan Yapılar

207

7. Uygulama İmar Planı Değişikliği Nedeniyle, Plana Ait Kararlara Aykırı Düşen Yapılar

208

5. Bölüm

MEKÂNSAL PLANLARIN ONAYLANMASI, İLANI VE HUKUKİ SONUÇLARI

I. PLANLARIN ONAYLANMASI VE YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ

211

A. Tarihi Gelişimi

211

B. Planların Karar Mercilerine Sunulması ve Değerlendirilmesi

212

C. Planların Onaylanması ve Yürürlüğe Girmesi

213

1. Ortak Kurallar

213

2. İmar Planlarının Onaylanması ve Yürürlüğe girmesi

214

a. Normal Belediyelerde

214

b. Büyükşehir Belediyelerinde

215

ba. Nazım İmar Planlarının Onaylanması

215

bb. İlçe Belediyelerinin Uygulama İmar Planlarının Onaylanması

216

c. Belediye Sınırları Dışında

217

Ç. Planların İlanı, İtirazlar ve Kesinleşmesi

217

1. Plan Değişiklik ve Revizyonların İlanı

217

2. Planlar, Plan Değişiklik ve Revizyonlarına İtirazlar ve Karara Bağlanması

218

II. İMAR PLANLARININ HUKUKİ SONUÇLARI

219

A. İdare Açısından

220

1. Planları Ölçü Norm Olarak Esas Alma Yükümlülüğü

220

2. İmar Programı Yapma Yükümlülüğü

220

3. İmar ve Yapı Faaliyetlerini İmar Planındaki İlke ve Kurallara Göre Gerçekleştirilmesini Sağlama ve Uygulamaları Denetleme Yükümlülüğü

220

4. Planların Aleniyetini, Dağıtımını Sağlama ve İlgili Yerlere Gönderme Yükümlülüğü

221

5. Planların Üst Kademe Planlara, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne ve İmar mevzuatına Uygunluğunun sağlanması Yükümlülüğü

222

6. Planların İncelenmek Üzere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüğüne İletilmesi Yükümlülüğü

222

7. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Planları İzleme ve İnceleme Yükümlülüğü

222

B. Özel Hukuk Gerçek ve Tüzel Kişileri Açısından

223

1. İmar Çapını (İmar Durumu) İsteme Hakkı

223

a. İmar Çapı (İmar durumu) Kavramı

223

b. İmar Çapını İstemenin Hukuki Sonuçları

224

2. İtiraz Hakkı

225

3. Dava Hakkı: İmar Planlarına Karşı İptal Davasının Açılması

225

6. Bölüm

İMAR PLANLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE

İMAR PLANLARINA HÂKİM OLAN İLKELER

I. İMAR PLANLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE NORMLAR HİYERARŞİSİNDEKİ YERİ

229

A. İmar Planlarının Hukuki Niteliği

229

B. İmar Planlarının Normlar Hiyerarşisindeki Yeri

229

II. İMAR PLANLARINA HÂKİM OLAN TEMEL İLKELER

230

A. Hukuk Devleti İlkesi

230

B. Açıklık İlkesi

230

C. Genellik İlkesi

232

Ç. Üst Derecedeki Planlara Bağlılık (Hiyerarşi) İlkesi

233

D. Kamu Yararı İlkesi

234

E. Zorunluluk İlkesi

236

F. Esneklik İlkesi

237

G. Uzun Süreli Olma İlkesi

238

H. Bilimsellik İlkesi

239

I. Katılım İlkesi

240

İkinci Kısım

İMAR PLANLARININ UYGULANMASI

7. Bölüm

İMAR PROGRAMI

I. TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ

247

II. PROGRAM YAPMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

248

A. Tarihi Geçmişi

248

B. Yürürlükteki Durum

249

III. İMAR PROGRAMININ HAZIRLANMASI VE ONAYLANMASI

250

IV. İMAR PROGRAMLARINDA SÜRE

251

V. İMAR PROGRAMLARININ HUKUKÎ SONUÇLARI

251

A. Taşınmaz Mallar Üzerindeki Hakların Kısıtlanması

251

B. Kısıtlamaların Süreye Bağlılığı

252

C. Programa Alınmayan Alanlarda Mevcut Kullanımın Devamının Mümkün Olması

252

Ç. İmar Programına Alınan Yerlerin Vergilerinin İdarece Ödenmesi

253

8. Bölüm

İMAR HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA USULÜ

I. İMAR HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA USULÜNÜN UYGULANMASI

255

A. Düzenleme Ortaklık Payını Aşan Umumi ve Kamu Hizmet Alanlarının Kamulaştırılması

255

1. Kamulaştırma ile Elde Edilebilecek Alanlar

255

2. Kamulaştırmayı Yapacak İdarenin Belirlenmesi

256

3. Kamulaştırma Süresi

257

B. Cephe Hattının Gerisinde Kalan Yerlerde Kamulaştırma

258

C. İmar Programına Alınmayan Yerlerde

259

II. İMAR KAMULAŞTIRMALARININ İLKE VE ÖZELLİKLERİ

260

A. İmar Planlarına Uygunluk

260

B. Kamu Yararı Kararından İstisna Tutulma

261

C. Kamulaştırmada Trampa İmkânı

262

Ç. Kamulaştırma Bedelinin Takdirinde İmar Faktörünün Nazara Alınmaması

263

D. Kamulaştırma İşlemine Karşı Açılacak Davalarda İmar Planlarının İptalinin İstenebilmesi

264

E. Kamulaştırmanın İmar Planında Öngörülen Amaçla Sınırlı Olması

265

F. İdarenin Kamulaştırma Yapmakla Yükümlü Olması

265

G. Trampa Yoluyla Kamulaştırılan ya da Hibe veya Bedelsiz Devredilen Yerlerde Özel Kişilerden Herhangi Bir Ücret Alınmaması

266

III. KAMULAŞTIRMA–KISITLILIK İLİŞKİSİ VE KISITLANAN TAŞINMAZLARIN EMLAK VERGİSİ

267

A. Genel Olarak

267

B. Kısıtlılığın Başlangıcı ve Sonu, Kapsamı ve Emlak Vergisi

267

1. Kısıtlılığın Başlangıcı

267

2. Kısıtlılık Hükümlerinden Yararlanma

268

3. Kısıtlılığın Sonu

269

4. Kısıtlılığın Kapsamı

270

a. Umumi Hizmetlere Ayrılmış Olması Sebebiyle Üzerinde İnşaat Yapılmasına İzin Verilmeyen Arsalar

270

b. Umumi Hizmetlere Ayrılmış Olması Sebebiyle Üzerinde İnşaat Yapılmasına İzin Verilmeyen Binalar

271

c. Kısıtlılık Hükümlerinin Uygulanması Gereken Diğer Taşınmazlar

273

5. Kısıtlılık Döneminde Emlak Vergisi

275

a. Verginin Oranı

275

b. Kısıtlı Emlak Vergisinin Sone Erdiği Durumlar

276

c. Emlak Vergisinin Tahsil Edilmemesi Gereken Durumlar

276

C. Umumi Hizmetlere veya Kamu Hizmetlerine Ayrılan Yerlerdeki Kısıtlılığın Kaldırılması

277

1. İlgili İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi

277

2. Kamulaştırma Yapılması Amacıyla İdareye Başvuru

277

3. İmar Planında Değişiklik Yapılması Talebinde Bulunulması

278

4. Kamulaştırmasız El Atma Davası

279

a. Kamulaştırmasız El Atma Kavramı

279

b. Kamulaştırmasız El Atma Türleri

279

ba. Hukuka Uygun El Atma

279

bb. Hukuka Aykırı El Atma

280

bba. Fiilen El Atma

281

bbb. Hukuki El Atma

283

c. Kamulaştırmasız El Atma Halinde Açılabilecek Davalar

284

ca. El Atmanın Önlenmesi Davası

284

cb. Bedel Davası

285

cc. Tazminat Davası

286

cç. Ecrimisil Davası

289

cd. Dava Açma Süresi

289

ç. Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Görevli Mahkeme

290

5. Anayasa Mahkemesine Bireysel Başvuru

292

6. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine Başvuru

293

9. Bölüm

İMAR PLANLARININ UYGULANMASI SONUCUNDA OLUŞAN VE

MÜSTAKİL İNŞAATA ELVERİŞLİ OLMAYAN/OLAN PARÇALARIN DEĞERLENDİRİLMESİ

I. GENEL OLARAK

295

II. BAĞIMSIZ İNŞAATA ELVERİŞLİ OLMAYAN YERLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

295

A. Satılabilecek Taşınmazlar

295

B. Satış Yöntemi

296

C. Satış Yapılabilecek Kişiler

296

III. BAĞIMSIZ İNŞAATA ELVERİŞLİ OLAN YERLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

296

IV. BELEDİYE VE VALİLİKLERE AİT PARSELLERLE ŞÜYUULU TAŞINMAZLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ

297

V. DEĞERLENDİRME ŞARTLARI

297

VI. İMAR KANUNU’NUN 17’NCİ MADDESİ UYGULAMALARINA KARŞI YARGI YOLU

298

A. Bedele İlişkin Yargı Yolu

298

B. İptal Davaları

300

C. Tapu İptali ve Tescil Davaları

300

10. Bölüm

BÖLGELEME

I. BÖLGELEME KAVRAMI

301

A. Tanım, Amaç ve Önemi

301

B. Ortaya Çıkışı

302

II. BELLİ BAŞLI BÖLGELEME TÜRLERİ

303

A. Kullanım Bölgelemesi (Use Zoning, Character Zoning)

303

1. Oturma Bölgeleri

304

2. Ticaret Bölgeleri

308

3. Sanayi Bölgeleri

310

a. Tanım

310

b. Organize Sanayi Bölgeleri

311

c. Endüstri Bölgeleri

312

ç. Teknoloji Geliştirme Bölgeleri

313

4. Karma Bölgeleme

313

5. Diğer Kullanım Bölgelemeleri

315

B. Yoğunluk Bölgelemesi

316

1. Kavram ve Tanım

316

2. Yoğunluk Bölgelemesi Araçları

317

a. En Küçük Parsel Yüzölçümünün Tespit Edilmesi

317

b. Parsel Boyutlarının Sınırlandırılması

318

ba. Planlı Alanlarda

318

bb. Plansız Alanlarda

320

bba. Belediye ve Mücavir Alanlar İçerisinde ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda

320

bbb. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda

321

bbc. Belediye ve Mücavir Alan Sınırlar İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda

322

c. Yapının Parselle Bağlantısının Denetlenmesi

322

ca. Yapı İnşaat Alanı

322

cb. Yapının Arsa Üzerindeki Konumunun ve Bahçe Durumunun Denetlenmesi

323

cba. Yapının Arsa Üzerindeki Konumu

323

cbb. Bahçe Uzaklıkları

323

C. Yükseklik Bölgelemesi

326

1. Kavram ve Önemi

326

2. İmar Mevzuatında Yükseklik Bölgelemeleri

327

a. Planlı Alanlarda

327

b. Plansız Alanlarda

330

Ç. Başka Bölgeleme Sınırlamaları

330

1. Mezarlıklar

330

a. Mezarlıkların İnşası, Tesis, Tanzim ve Tezyini

330

aa. Mezarlıkların İnşası

330

ab. Mezarların Tanzim, Teçhiz ve Tezyini

332

b. Mezarlıkların Korunması

333

c. Mezarlıklarla İlgili Bölgeleme Kuralları

335

2. Hayvan Ahırları

337

D. Bölgeleme Kurallarına Aykırılık ve Sonuçları

337

1. Yapı Ruhsatının Verilmemesi

337

2. Çalışma İzninin Verilmemesi

338

3. Kullanıma Son Verme

338

11. Bölüm

İMAR HUKUKUNDA İFRAZ VE TEVHİD

I. TANIM, İFRAZ VE TEVHİT ÇEŞİTLERİ, HUKUKİ NİTELİĞİ VE PARSELASYONDAN FARKI

339

A. İfraz (Ayırma) ve Tevhit (Birleştirme)

339

1. İfraz

339

2. Tevhit (Birleştirme)

339

B. İfraz Çeşitleri

340

1. İfraz İstemine Göre

340

a. Rızai (İsteğe Bağlı) İfraz (Parselasyon)

340

b. Mahkeme Kararı ile İfraz

341

c. Cebri İfraz (Hamur Kuralı, Arsa ve Arazi Düzenlemesi)

341

2. Yeni Adalar Oluşup Oluşmamasına Göre

341

a. Basit ifraz ve Tevhit (Parselasyon Niteliğinde Olmayan)

341

b. Parselasyon Niteliğinde İfraz ve Tevhit

342

C. İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Hukuki Niteliği

342

Ç. İfraz ve Tevhidin Arazi ve Arsa Düzenlemesinden Farkı

342

II. İMAR PLANI BULUNAN ALANLARDA İFRAZ VE TEVHİT

343

A. Uygulama İmar Planının Yürürlüğe Girmiş Olması

343

B. Uygulama İmar Planına Uygun Olarak Parselasyon Planının Yapılması

344

1. Kural

344

2. İstisnalar

344

C. İfraz ve Tevhit İşlemleri Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

345

1. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerin İfrazına Yer Verilmemesi

345

2. Yapılacak İfraz ve Tevhidin İmar Planlarına ve İmar Mevzuatına Uygun Olması

346

3. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulamaması ve İfraz Edilememesi

346

4. Yapı Yapılması Yasaklanan Afet Alanlarının İfraz Edilememesi

347

5. Kamu Hizmet ve Tesislerinin Gerçekleştirilmesi Amacıyla Yapılacak Kamulaştırmalarda İfrazlar

347

6. Ada İçindeki Parsel Dağılımının Yapıların Estetiği ve Sokak Siluetini Bozmadığının Etüt Edilmesi

348

7. Mevcut Haliyle Yapılaşmaya Elverişli Olmayan Parsellerin Resen Tevhit veya İfrazı

348

8. İfraz ve/veya Tevhide Konu Olan Parsellerin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Dışında Kalan Kısımlarının Ayrılması

349

9. İfraz ve Tevhidin Zorunlu Olmadığı Durumlar

349

10. Aynı Yapı Nizamı ve Kullanım Kararına Sahip Parsellerin Tevhidi

349

11. Yapı Nizamı ve Kullanım Kararı Farklı Olan Parsellerin Tevhit Edilememesi

350

12. İfraz Şartlarının Aranmadığı Durumlar

350

13. İki Parselin Tevhidinde Kademelenme Yapılmasının Zorunlu Olduğu Durumlar

350

14. İfraz ve Tevhidin, Maliklerin Talebi Üzerine Yapılabilmesi

350

15. İfraz ve Tevhitte Düzenleme Ortaklık Payının Alınamaması

351

16. İfraz ve Tevhidin Yola ve Yeşil Alana Terk Şartına Bağlanamaması

351

17. İfraz veya Tevhide Konu Parsellerin Plan Dışında Kalan Kısmının Ayrılabilmesi

353

Ç. Parselasyon Planı Oluşturulmamışsa

353

D. Gelecekteki Gelişmeye Açık Alanlarda İfraz ve Tevhit

353

E. İmar Planlarında Parsel Cepheleri Tayin Edilmeyen/Edilen Yerlerde Yapılacak İfrazlar

355

III. İMAR PLANI DIŞINDA KALAN ALANLARDA İFRAZ VE TEVHİT

355

A. Belediye ve Mücavir Alanlar İçerisinde ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda

355

B. Köy ve Mezraların Yerleşik Alanı ve Civarı ile Kırsal Yerleşik Alanlar ve Civarının Tespiti

356

C. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda İfraz ve Tevhit

357

Ç. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda İfraz ve Tevhit

358

IV. İMAR MEVZUATINDA İFRAZLA VE TEVHİTLE İLGİLİ SINIRLAMALARA UYULMAMASI GEREKEN DURUMLAR

358

A. Özelleştirme Programına Alınan Kuruluşlara Devri Gereken Taşınmaz Mallarda

358

B. Tarım Arazilerinde

359

C. Taşkömürü Havzasındaki Bedelli Devir Edilecek Taşınmaz Mallarda

359

Ç. Hazineye Ait Devlet Hava Meydanları İşletmesi (DHMİ) Genel Müdürlüğünün Kullanımında Olan Taşınmaz Mallarda

359

D. Taşınmaz Kültür Varlıklarında

360

V. TEVHİDİN YAPILABİLECEĞİ DURUMLAR

360

VI. İFRAZ VE TEVHİT USULÜ

361

A. Başvuru

361

B. Re’sen İfraz ve Tevhit

362

C. Harcın Yatırılması

362

Ç. İfraz ve Tevhit Kararı

363

VII. İFRAZ VE TEVHİT İŞLEMLERİNİN ONAYI VE ŞUYUUN İZALESİ DAVASI

363

A. İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Onayında Yetki, Onay Süresi ve Tapu Dairesinde Yapılacak İşlemler ve Süreleri

363

1. Onay Yetkisi

363

2. Onaylamada Süre

364

3. Tapu Dairesince Yapılacak İşlemler ve Süresi

364

B. Şüyuun İzalesi

365

1. Tanım ve Kavram

365

2. Şüyuun İzalesi Yolları

365

12. Bölüm

ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ (PARSELASYON)

I. TANIM, TARİHİ GELİŞİMİ, AMACI, ÖNEMİ VE FAYDALARI

367

A. Terim Meselesi ve Tanım

367

B. Tarihi Gelişimi

368

1. Batı’da

368

2. Türkiye’de

369

C. Parselasyonun Amacı

372

1. Kentsel Gelişme Amacıyla

372

2. Tamamlayıcı Nitelikte

372

3. Yeniden Düzenleme İçin

373

4. Kentsel Yenileme İçin

373

Ç. Parselasyonun Denetim Niteliği ve Faydaları

373

D. Hukuki Niteliği

375

E. 3194 Sayılı Kanun’a Göre AAD ile 2981/3290 Sayılı Kanun’un 10/c Maddesine Göre AAD Uygulaması Arasındaki Farklar ve Benzerlikler

376

1. Farklılıklar

376

2. Benzerlikler

377

a. Bedele Dönüştürme Açısından

377

b. Ferdîleştirme Açısından

378

II. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ YETKİSİ

378

A. Belediye ve Mücavir Alanlar İçinde ve Dışında ve Büyükşehir Belediyelerinde

378

1. Belediye ve Mücavir Alanlarda

378

2. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında

378

3. Büyükşehir Belediyelerinde

379

B. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Parselasyon Yetkileri

379

1. Cumhurbaşkanı’nca Yetkilendirilen Alanlar ile Merkezi İdarenin Yetkisi İçindeki Kamu Yatırımları, Mülkiyeti Kamuya Ait Arsa ve Arazilerde

379

380

3. Tabi Afetlerle İlgili Kanunlar Kapsamındaki Yetkiler

380

4. Haydarpaşa Limanı ile İlgili Yetkiler

381

5. T.C Devlet Demiryollarına Ait Taşınmazlarla İlgili Yetkiler

381

6. Milletvekili Lojmanlarıyla İlgili Yetkiler

381

7. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/g Maddesi ile Verilen Yetkiler

382

C. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın Parselasyon Yetkileri

382

Ç. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın Parselasyon Yetkileri

383

D. Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’nın Parselasyon Yetkileri

383

E. Enerji ve Tabi Kaynaklar Bakanlığı’nın Parselasyon Yetkileri

383

III. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ (PARSELASYON) İŞLEMİNİN AŞAMALARI

384

A. Düzenleme Alanının Belirlenmesi

384

1. Düzenleme Alanını Tespit Yetkisi

384

2. Düzenleme Alanının Tespiti Esasları

384

a. İmar Planlarının Yürürlüğe Girmiş Olması

384

b. Düzenleme Alanlarının Tespitinde 5 Yıllık İmar Programlarına Öncelik Tanınması

385

c. Düzenleme Sahasının Müstakil Bir İmar Adasından Daha Küçük Olmaması

385

ç. Düzenleme Sahalarının İmar Planları ile Getirilen Tüm Kullanım Alanlarını Hazır Bulunduracak Şekilde Tespit Edilmesi

385

d. Düzenleme Sahalarının Beldenin İnkişaf ve İhtiyaç Durumuna Göre Tespit Edilmesi

386

e. Düzenleme Alanının Yapılaşmış Alanla Bağlantılı ve Bu Alanın Devamı Olacak Şekilde Belirlenmesi

386

f. İmar Planı İçerisinde Düzenleme Sahaları Tespit Edilirken, Düzenleme Sahalarındaki DOP Oranlarının Mümkün Mertebe Dengeli Olması

387

g. Yeni Bir Düzenleme Yapılmasını Gerektirecek Bir Neden Olmaksızın İkinci Kez Parselasyon Yapılamaması

387

3. Düzenleme Sınırı Geçirilirken Dikkat Edilecek Hususlar

387

a. İmar Planlarında Belirtilen Düzenleme Sınırları Varsa Bu Durumun Dikkate Alınması

387

b. İmar Planlarında Düzenleme Sınırları ile ilgili Herhangi Bir Belirtme Olmaması

388

ba. İskân Sahasının Bittiği Yerlerde İskân Sınırından

388

bb. İskân Sahası İçindeki Yollardan

388

bc. Düzenleme Sınırı Herhangi Bir Parseli İki veya Daha Fazla Parçaya Bölmesi Halinde

388

bç. Park, Meydan, Yeşil Alan, Rekreasyon Alanı, Ağaçlandırılacak Alan, Mezarlık ve Otopark Alanlarında Düzenleme Sınırının Geçirilmesi

388

c. Düzenleme Sınırı; Gerek Görülmesi Halinde Özel Kanunlarla Korunan Alanların Dış Sınırından ve Kıyı Kenar Çizgisinden Geçirilebilir

389

ç. Düzenleme Sahası Dışında Bırakılamayacak Parsel Ya da Parseller

389

d. Kamunun Mülkiyeti ile Merkezi Yönetim Kapsamındaki Kamu İdareleri Yetkisi İçindeki Kamu Yatırımlarının Bulunduğu Alanlarda

389

e. Diğer Hususlar

389

B. Parselasyon Yapabilecek Görevlilerin Görevlendirilmesi

391

C. Hazırlık Çalışmaları

392

1. Halihazır Harita, Onaylanmış İmar Planı, Tapu Kayıtları ve Parsel Sınırlarının Elde Edilmesi

392

a. Halihazır Harita ve Onaylanmış İmar Planının Elde Edilmesi

392

b. Tapu Kayıtlarının ve Parsel Sınırlarının Elde Edilmesi

392

2. Halihazır Haritaların Revize Edilmesi

393

3. Kadastral Parsellerin Halihazır Haritaya Aktarılması

394

4. Uygulamaya Giren Parsellerin Yüzölçümlerinin Kontrolü

394

5. Tapu Kayıtları Üzerinde Belirtme Yapılması

394

6. Parselasyon Planı Paftalarının Hazırlanması ve İmar Adalarının Numaralandırılması

395

a. Parselasyon Planı Paftalarının Hazırlanması

395

b. İmar Adalarının Numaralandırılması

395

Ç. Düzenleme Alanında Uygulama İşlemleri

396

1. İmar Adalarının Parsellenmesi ve Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi

396

a. Genel Olarak

396

b. Parselasyon Planının Tanımı

396

c. Parselasyon Planlarının Hazırlanması ve Kontrolü

398

ca. Parselasyon Planlarının Yapımında Yeterlik

398

cb. Parselasyon Planı Dosyasında Bulunması Gereken Bilgi ve Belgeler

398

cc. Parselasyon Planı Açıklama Raporu

399

cç. Parselasyon Planlarının Kontrolü

399

ç. Parselasyon Planlarının Onaylanması ve İlanı

400

ça. Parselasyon Planlarının Onaylanması

400

çb. Parselasyon Planları Hakkında Ön Askı İşlemi/İşlemleri

401

çc. Parselasyon Planlarının İlanı (Tebliği)

401

d. Parselasyon Planlarına itiraz ve Karara Bağlanması

403

e. Parselasyon Planlarının Yapılması ve Onaylanmasında Süre

403

f. Parselasyon Planlarının Kontrol ve Tescili

404

fa. Kadastro Kontrolleri

404

fb. Tapuya Beyan ve Tescil

405

fba. Düzenlemeye Giren Parseller Üzerinde İrtifak Hakkı, İntifa Hakkı Ve Benzeri Ayni Haklar ve Korunması Gerekli Yapıların Bulunması

405

fbb. Tescile Tabi Olmadığı Halde, İmar Mevzuatı Gereği Yapılaşma Hakkı Verilen, Ruhsata Tabi Yapıların Yapılabileceği Umumi Ve Kamu Hizmet Alanları

405

406

fbç. AAD Sonucunda Kamuya Terk Edilen/Bağışlanan/DOP’tan Oluşan Tescil Harici Alanların Tescile Konu Olması

406

fbe. Düzenlemeye Giren Tescil Harici Arazilerin Tescili

406

fbd. Bölgenin İhtiyacına Ayrılan Alanlardan Belediye Hizmetleri İle İlgili Olanların Tescili

407

fbe. Bölgenin İhtiyacına Ayrılan Alanlardan Belediye Hizmetleri İle İlgili Olanların Dışında Kalan Ve Hazine Adına Tapu Tescili Gereken Diğer Alanlar

407

2. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulmaması

408

3. Asgari Parsel Büyüklüğünün Altında Parsel Oluşturulmaması

408

4. Düzenleme Alanında Bulunan Yapıların/Ağaçların Durumu

409

a. Kamu Hizmetlerine/Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlere Rastlayan Alanlardaki Yapıların/Ağaçların Durumu

409

b. Düzenleme Alanındaki Yapıların Durumu

409

5. Düzenlenmiş Arsalarda Bulunan Yapılarda İlave Değişiklik ve Tamiratlar

410

a. Küçük Ölçüde Zaruri Tamirlerin Yapılabileceği Yapılar

411

b. Parsel Sahibinin Muvafakati ile İlave Değişiklik ve Esaslı Tamir İzni Verilen Yapılar

412

c. Parsel Sahibinin Muvafakatinin Olmadığı Takdirde İlave Değişiklik ve Esaslı Tamir İzni Verilmeyen Yapılar

413

ç. Plan ve Mevzuat Hükümlerine Göre Mahzur Bulunduğu Gerekçesiyle İlave, Değişiklik ve Esaslı Tamir İzni Verilmeyen Yapılar

413

d. İK m. 18 Hükümlerinin Tatbiki Mümkün Olmayan Hallerde Kadastral Parsellere Ruhsat Verilmesi

413

e. Hazine ya da Belediyeye Ait Yerlere Rastlayan Yapılar

414

6. Hisseli Arazi ve Arsaların Müstakil Hale Getirilebilmesi

415

7. Plan İçinde Kapanan Yollar ve Yol Fazlaları

416

a. Yoldan İhdas

416

b. İhdas Edilen Kadastral Yolların Kullanımı

418

c. İmar Kanunu’nun 15 ve 16’ncı Maddeleri Gereğince İhdas

418

ç. Mücavir ve Plansız Alanlarda İhdas

419

ça. Mücavir Alanlarda

419

çb. Plansız Alanlarda

419

d. İmar Yollarının İhdası

420

D. Parselasyon Planlarının İlanı ve İtirazların Karara Bağlanması

420

1. Parselasyon Planlarının İlanı

421

2. Parselasyon Planlarına İtiraz ve İtirazların Karara Bağlanması

422

3. Ön Askı İşlem Ya da İşlemlerinin Yapılabilmesi

422

IV. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI

422

A. Tanımı ve Amacı

422

1. Tanımı

422

2. Amacı

423

B. Düzenleme Ortaklık Payının Şartları

424

1. Parselasyon Planlarının Yapılmış Olması

424

2. Düzenlemeye Giren Tüm Parsellerden DOP Kesilmesi

424

3. Düzenlemeye Giren Tüm Parsellerden Yüzölçümleri Oranında Eşit ve Dengeli DOP Alınması

424

4. Herhangi Bir Parselden Bir Defadan Fazla DOP Alınmaması

424

5. 2981/10–b Gereği Bedelsiz Terk Edilen Alanların Uygulama Sahasındaki DOP’tan Az Olması Durumunda, Parselasyon Planı Sırasında DOP’a Tamamlayan Fark Kadar DOP Alınması

425

6. İfraz ve Tevhit Sırasında Kesilen Miktarı %45’e Tamamlayacak Oranda DOP Alınması

426

7. Yüzölçümü Farklılığının DOP’ta Eritilmemesi

426

8. Düzenleme Nedeniyle Yapılan Giderlere İştirak İstenmemesi

426

9. Kontrollük Ücretinin Alınabilmesi

427

10. Yeniden Düzenleme Yapılan Yerlerden Ayrıca Değerlenme Resmi Alınmaması

427

C. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı ve Hesaplanması

427

1. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı

427

2. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplanması

428

3. Düzenleme Ortaklık Payı Hesabında Hata

429

a. Kapanan Yolların Durumu

429

b. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin Durumu

429

c. Uygulama Alanındaki Tescil Harici Tesislerin Durumu

430

ç. Umuma Ait Tesislerin Uygulama Bölgesinde Var Olması

430

Ç. DOP Olarak Ayrılan Alanların Umumi Hizmetlere Ayrılan Alanlara Yetmemesi

430

1. Eksik Kalan Miktarın Tescil Harici Yerlerden Karşılanması

431

2. Eksik Kalan Miktarın Belediyenin Mülkiyetindeki Alanlardan Karşılanması

432

3. Eksik Kalan Miktarın Muvafakat Alınması Kaydıyla Kamuya Ait Taşınmazlardan Karşılanması

432

4. Eksik Kalan Miktarın Muvafakat Alınması Kaydıyla Hazine Mülkiyetindeki Taşınmazlardan Karşılanması

433

5. Eksik Kalan Miktarın Kamulaştırma Yoluyla Karşılanması

433

D. Düzenleme Ortaklık Payının Alınmadığı Durumlar

435

1. Parselasyon Planı Yapımı Sırasında Mevcut Yapılar Nedeniyle Parsellerden Düzenleme Ortaklık Payı Alınamaması

435

2. Parselasyon Planının Oluşturulabildiği Hallerde DOP’un Bedele Dönüştürülebilmesi

436

a. Öncelikle Belediye/Valilik Mülkiyetindeki Alanlardan veya Hazine Taşınmazlarından Tahsis Yapılmak Suretiyle Hisselendirilerek Parselasyon Planının Yapılması

436

b. Kanunlara Uygun Olarak İnşa Edilmiş Mevcut Yapı Nedeniyle Kesinti Yapılamayan Parsele Denk Gelen Miktarı Bedele Dönüştürmek Suretiyle Parselasyon Planının Yapılması

437

3. Kamulaştırılan Taşınmazlar İle Kamu Hizmetlerine Tahsis Edilip İmar Planında Da Aynı Kullanım Amacına Ayrılan Kamuya Ait Taşınmazlardan DOP Alınamaması

438

4. Evvelce Yapılan Düzenlemeler Dolayısıyla DOP Alınmış Olan Arsa veya Arazilerin DOP Hesabına Katılmaması

438

5. Evvelce Yapılan Düzenlemeler Dolayısıyla DOP Alınmış Olan Arsa veya Arazilerde DOP’un Bedele Dönüştürülmesi

439

E. Düzenleme Ortaklık Payının Kullanılması

440

1. Umumi ve Kamu Hizmet Alanları Kavramı

440

2. Düzenleme Ortaklık Payının Ayrılmasında Öncelik Sırasının Bulunmaması

441

3. Düzenleme Ortaklık Payının Kullanılması

442

a. Umumi Hizmetler İçin Kullanılması

442

b. Taşkın Kontrol Tesisi Alanlarının Karşılanması Amacıyla Kullanılması

443

F. Düzenleme Ortaklık Payının Anayasaya Aykırılığı Sorunu

443

V. DAĞITIM VE TAHSİS

444

A. İmar Parselinin, Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden Verilmesi

444

B. Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden İmar Parseli Verilememesi ve Nedenleri

445

1. Hukuki Nedenler

446

2. Teknik Zorunluluklar

446

3. Fiili Zorunluluklar

447

C. Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden İmar Parseli Verilememesinin Sonuçları

448

1. Hisse Ayrımı Yapılabilmesi

448

2. Müstakil Hale Getirilebilmesi

449

3. Hisselendirme Yapılabilmesi

449

4. Arazideki Mevcut Yapılaşmalar Dikkate Alınarak İmar Parsellerinin Oluşturulması

450

5. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Uygulanması

450

6. Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi

452

7. Parselasyon Planında Kamu Ortaklık Payı Hisselendirmesiyle Oluşan Kamulaştırmaya Konu Parsellerin Bulunduğu Alanlarda, Yeniden Parselasyon Planı Yapılması

452

VI. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE DÜZENLENEN CETVELLER

453

A. Özet Cetveli

453

B. Mal Sahipleri Araştırma ve Özet Formu

454

C. Tescile Esas Dağıtım Cetveli

455

Ç. Kadastro Ayırma Çapı

456

D. Yapı–Muhdesat Cetveli

457

E. Askı Dağıtım Cetveli

459

VII. İMAR PLANI OLMAYAN YERLERDE YAPILAŞMA AMACIYLA ÖZEL PARSELASYON PLANLARI VE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNİN YAPILAMAMASI

459

VIII. ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİNİN KESİNLEŞMESİ VE İTİRAZ

459

A. Arsa ve Arazi Düzenlemesinin Onayı ve İlanı

459

1. Normal Belediyelerde

459

2. Büyükşehir Belediyelerinde

460

3. Belediye ve Mücavir Alanları Dışında

461

4. Parselasyon Planlarının İlanı

461

B. Arsa ve Arazi Düzenlemesine İtiraz ve Giderilmesi

463

IX. ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN YARGI KARARIYLA İPTAL EDİLMESİ VE SONUÇLARI

463

A. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Yargısal Denetimi

463

B. Mahkeme Kararıyla Parselasyon Planlarının İptal Edilmesi

464

1. Parsel Bazlı İptal Kararlarının Uygulanması

464

2. Parselasyon Planının, Planı Onaylayan Encümen Kararının Ya da İlgili Kurum Onayının İptal Edilmesi

465

a. İptal ile Birlikte Kök Parsellere Dönülmesi

465

b. Geri Dönüşüm İşlemleri İle Birlikte Yeni Bir Parselasyon Planının Yapılması

465

3. Tescilli İmar Parselleri Üzerinden Yeni Bir Parselasyon Planının Yapılabilmesi

466

4. Mahkeme Kararı İle İptal Edilen İmar Uygulamalarında Bedele Dönüştürme İşleminin Bulunması

466

5. Hukuki ve Fiili İmkansızlıklar Nedeniyle Geri Dönüşüm Yapılamaması

466

C. Parselasyon Planlarının Hatalı Yapılması

467

Ç. Mahkemece İptal Edilen Parselasyon Planlarının Geri Dönüşümü Yapılarak Kök Parsele Dönülemeyeceğinin Tespiti Halinde

468

13. Bölüm

İMAR HAKLARININ AKTARIMI

I. İMAR HAKKI VE AKTARIMI

469

A. İmar Hakkı Kavramı

469

B. İmar Hakkının Aktarımı

470

1. Tanım ve Fonksiyonları

470

2. Çeşitli Ülkelerde İmar Haklarının Aktarımı Programları

472

3. Aktarım Sisteminin İşleyişi

473

a. Gönderen Alanın Tespiti

474

b. Alıcı Alanın Hazırlanması

474

c. İmar Hakkının Aktarımı İçin Pazarlanabilir Bir Değerin Belirlenmesi

475

ç. Kapsamlı Bir İmar Planı Değişikliğinin Gerektirdiği Mevzuattaki Değişikliklerin Yapılması

476

d. İHA Programlarının Yararlarının Görülmesi

477

II. İMAR (YAPILANMA) HAKKI AKTARIMI MODELİNİN TÜRK HUKUKUNDAKİ DURUMU

477

A. Kültür ve Tabiat Varlıkları Hukukunda

477

1. Tarihçe ve Kavram

477

2. Yapılanma Hakkının Aktarımının Genel Şartları

479

3. Yapılanma Hakkının Aktarımında Yetkili İdareler

480

4. Yapılanma Hakkının Aktarımının İşleyişi

480

a. Yapılanma Hakları Kısıtlanmış Taşınmaz Alanının Belirlenmesi

480

b. Yapılanmaya Açık Aktarım Alanlarının Belirlenmesi

481

c. Yapılanma Hakkı Kısıtlanmış Taşınmaz ve Yapılanmaya Açık Aktarım Alanlarının Onaylanması

481

ç. Kısıtlanmış Yapılanma Haklarının Belirlenmesi

482

d. Kısıtlanmış Yapılanma Haklarının Menkul Kıymetleştirilmesi

483

e. Gayrimenkul Değerleme Şirketlerince Rayiç Değerlendirmesi Yapılması

483

B. Kentsel Dönüşüm Hukukunda

485

C. İmar Hukukunda

485

1. Tanım

485

2. İmar Hakkı Aktarımının Fonksiyonu

486

3. İmar Hakkı Aktarımına Konu Alanlar

486

4. İmar Hakkı Aktarımının Yapılması

488

a. İmar Hakkı Aktarımı İle İlgili Usul ve Esaslar

488

b. İmar Hakkı Aktarımı Başvuru ve Onay Süreci

489

5. İmar Hakkı Aktarımında Değer Tespiti

490

13. Bölüm

İMAR UYGULAMASI NEDENİYLE HAZİNEYE VE İL ÖZEL İDARELERİNE AİT TAŞINMAZLARIN BELEDİYE VE İL ÖZEL İDARELERİNE TERKİ

I. TERKİN ŞARTLARI

493

A. Terk Yapılacak Taşınmazların İmar Planlarında Umumi Hizmetlere Ayrılmış Yerlerde Kalması

493

B. Hazineye veya İl Özel İdarelerine Ait Bulunması

494

C. Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne Ait Olmaması veya Millî Savunma Bakanlığı Tarafından Kullanılıyor Olmaması

494

Ç. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan İzin Alınması

495

D. Parselasyonun Yapılmış Olması

495

II. TERK YETKİSİ

496

III. TERK İŞLEMİNİN AŞAMALARI

496

A. Başvuru

496

B. Onay

496

C. Terkin Usulü

497

Ç. Bedel İstenmemesi

497

IV. TAŞINMAZIN TERK EDEN KAMU İDARESİNE İADESİNİN ŞARTLARI

497

A. Özel Mülkiyete Konu Olma

497

B. Amaç Dışı Kullanım

498

14. Bölüm

YAPI RUHSATI

I. YAPI KAVRAMI

501

A. İmar Hukukunda Yapı

501

B. Resmî Bina – Özel Bina Ayrımı

503

II. PLANLI ALANLARDA YAPI RUHSATI

504

A. Yapı Ruhsatı Alınmasını Gerektiren Yapılar veya Mevcut Yapıdaki Değişiklikler

505

B. Özel Kişilere Ait Yapılarda Yapı (İnşaat) Ruhsatı

505

1. Yeni Yapılar

505

a. Genel Şartlar

505

aa. Uygulama İmar Planının Yürürlüğe Girmiş Olması

505

ab. Ruhsat İstenilen Yerin Şüyuulandırılarak İmar parseli Haline Dönüşmesi

506

ac. Projelerin Yürürlükteki Hukuk Kurallarına Uygun Olması

507

aç. Teknik Altyapı Hizmetlerinin Götürülmüş Olması

509

ad. Bina İnşaat Harcının Yatırılması

509

ae. Kanunlardaki Şartların Dışında İdarece Ek Şartlar Konulamaması

509

b. İdareden Alınması Gereken Belgeler

510

ba. İmar Durumu (İmar Çapı)

510

bb. Yol Kotu Tutanağı

511

bc. Kanal Kotu Tutanağı

512

bç. Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporu

512

bd. Aplikasyon Krokisi

513

be. Kayıt ve Suret Harcı

513

c. Projelerin Hazırlanması

514

ç. Yapı Ruhsatı Talebinde Bulunulması

515

ça. Bina İnşaat Harcının ve Diğer Harçların Yatırılması

515

çb. Otopark Bedelinin Yatırılması

517

çc. Ruhsat Başvurusuna Eklenecek Belgeler

518

çca. Tapu Kayıt Örneği ya da Tapu Yerine Geçebilecek Belgeler

518

çcb. Mimari Proje

519

çcc. Vaziyet Planı

520

çcç. Yapı Aplikasyon Projesi

521

çcd. Statik Proje

521

çce. Mekanik Tesisat Projesi

523

çcf. Elektrik Tesisat Projesi

525

çcg. Peyzaj Projesi

525

çcğ. Yapının Özelliğine ve Mahallin Şartlarına Göre İlgili İdarece Ek Olarak İstenen Projeler

525

çch. Projelerin Enerji Ekonomisi Şartlarına Uygunluğu

526

çcı. Projelerin Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik’te Öngörülen Şartlara Uygunluğu

526

çci. Projelerin Binalarda Su Yalıtımı Yönetmeliğine Uygunluğu

527

çd. Diğer Hususlar

528

d. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi

529

e. Avan Proje Zorunluluğu Getirilmemesi ve İstisnaları

530

531

g. Gerektiğinde İlgili Makamlardan Görüş Alınması

531

ğ. Gerektiğinde Parsel Malik veya Maliklerinden Görüş Alınması

531

h. Fenni Mes’ullerin ve Fen Adamlarının Belirlenmesi ve Sorumlulukları

532

ha. Fenni Mes’ullerin ve Fen Adamlarının Belirlenmesi

532

hb. Fenni Mes’ullerin ve Fen Adamlarının Sorumlulukları

533

hc. Denetim Grevi Üstlenilen Yapı Alanı Kayıtlarının Tutulması

534

hç. Fenni Mesullerin Üstlenebileceği İnşaat Miktarları

534

hd. Fenni Mesullerin ve Fen Adamlarının Sicillerinin Tutulması

535

he. Yapı Müteahhidi, Taşeron ve Şantiye Şeflerinin Fenni Mesul Görevini Üstlenememeleri

535

2. Ek Yapım ve Değişiklikler

535

a. Özgün Fikir İfade Eden Yapılarda ve Onaylı Mimari Projelerde Ruhsata Tabi İlave, Esaslı Tamir ve Tadillerde Proje Müelliflerinin Görüşünün Alınması

536

aa. Mimari Estetik Komisyonunun Kurulması

536

ab. Özgün Fikir İfade Etmeyen Mimarlık Eserleri ve Projelerinde Yapılacak Değişikliklerde Önceki Müelliflerin Görüşünün Alınmaması

537

ac. Önceki Müelliflerin İzni Alınmadan Değişiklik Yapılabilen Özgün Fikir İfade Eden Mimarlık Eserleri ve Projeleri

537

aç. İlk Müellifin Telif Ücreti Alabilmesi

538

ad. Yapı Ruhsatı Alınmış İnşaatlarda Yapılacak Ruhsata Tabi İlave ve Esaslı Tamir ve Tadiller

538

b. Ruhsat (İzin) Alınması Gerekmeyen Durumlar

539

ba. Planlı Alanlarda

539

bb. Plansız Alanlarda

541

C. Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Yapılar

541

1. Ruhsat Ön Şartları

542

a. İmar Planlarının Yapılmış Olması

542

b. ÇED Olumlu Raporu veya ÇED Gerekli Değildir Kararı Alınması

542

c. Avan Proje Hazırlattırılarak İlgili İdarelere Sunulması

542

ç. Her Türlü Fenni Mesuliyetin Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Mimar ve Mühendislerince Üstlenilmesi

542

d. PAİY m. 57’deki Belgelerin Aranması

543

2. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi

543

3. Devletin Güvenlik ve Emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin Harekât ve Savunması Bakımından Gizlilik Arzeden Yapı ve Tesisler

544

4. Elektronik Haberleşme İstasyonları

545

a. Kule ve Direkler İle Bunlara Ait Zorunlu Altyapı Unsurlarının İmar Planlarında Gösterilmesi

545

aa. İmar Planı Bulunan Yerlerde

545

ab. İmar Planı Bulunmayan Yerlerde

546

b. Ruhsata Tabi Olan Kule ve Direkler İle Bunlara Ait Zorunlu Altyapı Unsurları

546

c. Ruhsata Tabi Olmayan Kule ve Direkler İle Bunlara Ait Zorunlu Altyapı Unsurları

546

ca. Kamu Hizmetine Tahsis Edilmiş Tüm Alanlar İle Kamu veya Özel Mülkiyete Tabi Arsa ve Arazilerde Kurulumuna Mahsus Kule ve Direkler İle Bunlara Ait Zorunlu Altyapı Unsurları

546

cb. İzin Belgesi Bedeli Alınması

547

ç. İzin veya Ruhsata Tabi Olmayan Elektronik Haberleşme Cihazları ile Bu Cihazların Teknik Donanım ve Bileşenleri

547

d. Elektronik haberleşme istasyonları için kamu kurum veya kuruluşları tarafından yer kullandırılması

548

e. Elektronik Haberleşme Araçları İle İlgili Diğer Hususlar

548

f. İK Ek m. 9’un Yürürlüğe Girmesinden Önce Kurulmuş Elektronik Haberleşme İstasyonlarına Mahsus Kule ve Direkler ile Bunların Zorunlu Altyapı Unsurları

549

Ç. Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı

551

1. Yeni Yapılar

551

a. Teknik Alt Yapısı Yapılmış Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı

551

b. Teknik Alt Yapısı Yapılmamış Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı

551

c. Toplu Konut Alanlarında Yapı Ruhsatı

552

2. Mevcut Binalar

552

D. Özel İmar Düzenine Tabi Yerlerde Yapı Ruhsatı

553

1. Sit Alanlarında

553

2. Organize Sanayi, Endüstri ve Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde

553

a. Organize Sanayi Bölgelerinde

553

b. Endüstri Bölgelerinde

554

c. Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde

554

3. Kıyılarda, Sahil Şeritlerinde ve Doldurtma ve Kurutma Yoluyla Kazanılan Arazilerde

555

a. Kıyılarda

555

b. Kıyıda Doldurma ve Kurutma Yoluyla Kazanılan Arazilerde

557

c. Sahil Şeritlerinde

557

4. Diğer Bölgelerde ve Alanlarda

558

a. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde

558

b. Toplu Konut Alanlarında

558

c. Halk Konutları, Nüve Konutlar ve Geçici Olarak Kullanılacak Misafir Konutları İnşasında

559

ç. Boğaziçi’nde

559

III. İMAR PLANI OLMAYAN KÖY YERLEŞİK ALAN SINIRLARI İÇİNDE YAPI RUHSATI ALINMASI GEREKEN KAMU YAPILARI

559

A. Köyün İhtiyacına Yönelik Olarak İlk ve Orta Öğretim Tesisi, İbadet Yeri, Sağlık Tesisi, Güvenlik Tesisi Gibi Yapılar

559

B. Köyün İhtiyacına Yönelik Olarak İlk ve Orta Öğretim Tesisi, İbadet Yeri, Sağlık Tesisi, Güvenlik Tesisi Gibi Yapıların Dışında Kalan Kamusal Yapılar

560

C. Devletin Güvenlik ve Emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin Harekât ve Savunması Bakımından Gizlilik Arzeden Yapılar

560

1. Yapı Ruhsatı Verilen Yapılar

560

2. Ruhsat Alınmasına Gerek Olmayan Yapılar

560

IV. PLANSIZ ALANLARDA YAPI RUHSATI

561

A. Belediye ve Mücavir Alan Sınırı İçinde Planı Bulunmayan Alanlarda

561

1. Özel Kişilere Ait Yapılar

561

a. Tapu Kayıt Örneği

561

b. Mimari Proje

562

c. Statik Proje

562

2. Kamu Kurum ve Kuruluşların Ait Yapılar

562

B. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda

563

C. Köy Yerleşik Alanları Dışında Kalan ve Entegre Tesis Niteliğinde Olmayan Tarım ve Hayvancılık Amaçlı Yapılar

564

V. BAŞVURULARIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YAPI RUHSATININ VERİLMESİ

565

A. Yapı Ruhsatı Verme Yetkisi

565

1. Belediye Sınırları İçinde ve Dışında

565

2. Köylerde ve Diğer Bölge ve Alanlarda

566

a. Köylerde

566

b. Organize Sanayi Bölgelerinde

566

c. Afet Bölgelerinde

567

ç. Haydarpaşa Limanında

567

d. Endüstri Bölgelerinde

567

e. Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu Kapsamında Kalan Yerlerde

567

f. Boğaziçi’nde

567

g. Rüzgâr ve Güneş Enerjisine Dayalı Elektrik Üretim Tesislerinde

567

B. Başvurunun Değerlendirilmesi ve Ruhsatın Düzenlenmesi

568

C. Yapı Ruhsatının Geçerlilik Süresi

569

Ç. Süresi Biten Ruhsatın Yenilenmesi

569

D. Ruhsat ve Eklerine Uygun Olarak Tamamlanmasına Rağmen Ruhsat Süresi İçinde Yapı Kullanma İzni Düzenlenmemesi Nedeniyle Ruhsatı Hükümsüz Hale Gelen Yapılar

570

E. Uygulama İmar Planı Değişikliği ile Yolda veya Teknik altyapı Alanlarında Kalan Yapılar

571

F. Uygulama İmar Planı Değişikliği Nedeniyle Plana Ait Kararlara Aykırı Hale Gelen Yapılar

571

G. Plan Değişikliğinin İptalinin, İnşaat Ruhsatının Kendiliğinden İptali Sonucunu Doğurmaması

572

VI. GEÇİCİ YAPI RUHSATI

572

A. Yol, Meydan, İbadet Yerleri, Park ve Çocuk Bahçelerinde ve İlgili Mevzuat Uyarınca Hiçbir Şekilde Yapı Yapılamayacak Alanlarda

573

B. Özel Tesis veya Geçici Yapı Yapılabilen Alanlarda

574

1. Yol, Meydan, İbadet Yerleri, Park ve Çocuk Bahçeleri Dışında Kalan DOP’a Konu Alanlarda Özel Tesis Yapılabilmesi

574

2. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Muvakkat Yapı İzni

575

a. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Muvakkat Yapı İzni

575

b. Plana Göre Kapanması Gereken Yol ve Çıkmaz Sokak Üzerinde Muvakkat Yapı İzni

575

c. İmar Yoluna Mahreci Bulunmayan ve Komşu Parsellerin Yapılaşmış Olması Nedeniyle Tevhit İmkânı Kalmayan Parsellerde Muvakkat Yapı İzni

575

ç. Muvakkat Yapı İzin Süresi

576

d. Muvakkat Yapıların Kullanılması

576

e. Muvakkat Yapıların Tapuya Şerhi

576

f. Yapı Sahibince Taahhütname Verilmesi

577

g. Muvakkat Yapıların Yıkılmamasının Müeyyidesi

577

ğ. Muvakkat Yapılarla İlgili Yapılaşma Kuralları

577

h. Geçici Ruhsat Verilmesi Yetkisi

577

3. Kamulaştırılması Gerektiği Halde Kamulaştırma Kararı Alınmayan ve Uygulama İmar Planına Göre Yapı Yapılması Mümkün Olan Taşınmazlarda

577

VII. YAPI RUHSATINA TABİ OLMAYAN YAPILAR

579

A. Planlı Alanlarda

579

1. Yapı Ruhsatı Alınmasını Gerektirmeyen Özel Kişilere Ait Yapılar veya Mevcut Yapılardaki Değişiklikler

579

a. Basit Tamir ve Tadiller

579

b. Şantiye Binaları

580

c. Bahçe Duvarları

580

2. Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar

581

B. Plansız Alanlarda

582

1. Şantiye Binaları

582

2. Bahçe Duvarları

582

C. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında Köy Yerleşik Alanlarında, Civarında ve Mezralarda Yapı Ruhsatı Aranmayan Yapılar

583

1. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında Köy Yerleşik Alanlarında, Civarında ve Mezralarda Yapılacak Özel Kişilere Ait Yeni Yapılar, Ek Yapım ve Değişiklikler

583

2. Kırsal Yerleşik Alan ve Civarı Sınırlarının Tanımı ve Belirlenmesi

584

a. Kırsal Yerleşik Alan ve Civarı Sınırlarının Tanımı

584

b. Kırsal Yerleşik Alan ve Civarı Sınırlarının Belirlenmesi

584

3. Afet Riski Olan, Sıhhi ve Jeolojik Açıdan Üzerinde Yapı Yapılmasında Mahzur Bulunan Alanlar İle Köyün Ana Yolları ve Genişlikleri

586

4. Belediye ve Mücavir Alanlar İçinde veya Dışındaki İskân Dışı Alanlarda Yapılacak Tarımsal Amaçlı Seralar

586

VIII. RUHSATLI SAYILAN YAPILAR

587

A. 2981 Sayılı Kanun’dan (İmar Affından) Yararlanmış Yapılar

587

B. 2981 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi Kapsamında Ruhsatlı Sayılan Yapılar

589

1. 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Yürürlüğe Girdiği 17 Ocak 1957 Tarihinden Önce Yapılmış Yapılar

589

2. 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Ek Madde 8 Kapsamına Giren Alanlarda 10 Ocak 1975 Tarihinden Önce Yapılmış Yapılar

589

591

15. Bölüm

YAPI KULLANMA İZNİ

I. TANIM

593

II. PLANI BULUNAN ALANLARDA YAPI KULLANMA İZNİ

593

A. Genel Olarak

593

B. Yapı Kullanma İzni Verilebilmesinin Şartları

594

1. Tamamlanmış Bir Yapının Bulunması

594

2. Mal Sahibinin Başvurusu ve Başvuruya Eklenmesi Gereken Belgeler

594

a. Mal Sahibinin Başvurusu

594

b. Başvuruya Eklenmesi Gereken Belgeler

594

3. Projelerin Enerji Ekonomisi Şartlarına Uygunluğu

595

4. Enerji Kimlik Belgesinin Düzenlenmiş Olması

596

5. Projelerin Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik’te Öngörülen Şartlara Uygunluğu

599

6. Yapı Kullanma İzni Harcının Yatırılması

599

C. Yapı Kullanma İzninin Verilmesinde Yetki

599

Ç. Yapı Kullanma İzni Başvurusu Üzerine İdarenin Görevleri

600

1. Yapının İmar Mevzuatına Uygunluğun ve Kullanılmasında Fen Bakımından Mazur Görülmediğinin Tespiti

600

2. Yapı Kullanma İzninin Düzenlenmesi

600

3. Cins Değişikliğinin Yapılması

603

D. 30 Gün İçinde Yapı Kullanma İzninin Verilmesi Zorunluluğu

603

III. PLANSIZ ALANLARDA YAPI KULLANMA İZNİ

604

IV. YAPI SERTİFİKASI

605

V. YAPI KULLANMA İZNİNİN SONUÇLARI

605

A. Yapı Kullanma İzni Yapının Bittiğini Gösterir

605

B. Belediye Hizmet ve Tesislerinden Yararlanabilmeyi Sağlar

605

C. Yapı Kullanma İzni Alınmadan Alınan İşletme Ruhsatları İptal edilebilir

605

VI. GEÇİCİ YAPI KULLANMA İZNİ

606

VII. KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ

606

VIII. YAPI KULLANMA BELGESİ ALINAN YAPILARDA YANGIN GÜVENLİĞİ

607

X. YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ VERME YETKİSİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

608

16. Bölüm

YAPILAŞMA ESASLARI VE YAPILARA İLİŞKİN HÜKÜMLER

I. YAPILAŞMA ESASLARI

609

A. Binalara Kot Verilmesi

609

1. Uygulama İmar Planı Bulunan Alanlarda

609

a. Yoldan Kotlandırma

609

b. Tabii Zeminden Kotlandırma

610

c. Köşe Başı Parsellerde Kotlandırma

611

ç. İki Yola Bakan Ara Parsellerde Kotlandırma

611

2. Plansız Alanlarda

612

B. Bahçe Tesviyesi

612

1. Bahçe Tesviyelerine İlişkin Esaslar

612

2. Ön Bahçelerin Tesviyesi

613

3. Yan Bahçelerin Tesviyesi

613

4. Arka Bahçelerin Tesviyesi

614

C. Parsel Kullanım Fonksiyonlarına Göre Yapılaşma Şartları

614

1. Merkezi İş Alanı (MİA)

614

2. Park Alanları

615

3. Piknik ve Eğlence (Rekreasyon) Alanları

616

4. Spor ve Oyun Alanları

617

5. Konut Alanı

618

6. Ticaret Alanı

619

7. Karma Kullanım Alanları

619

8. Sosyal Mekanlar

620

9. İbadet Yeri

620

Ç. Taban Alanı ve Katlar Alanı

621

1. Taban Alanı

621

2. Katlar Alanı

623

D. Bir Parselde Birden Fazla Bina Yapılması

627

E. Eksik Katlı Bina Yapılması

627

F. Binalarda Nizam

628

II. YAPILAŞMADA İDARENİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

629

III. YAPILARA İLİŞKİN HÜKÜMLER

630

A. Yapıda Bulunması Zorunlu Olan Kullanımlar

630

B. Kat Yükseklikleri

630

C. Yapı Piyesleri ve Ölçüleri

632

Ç. Bina Girişleri ve Rampaları

633

D. Merdivenler

634

1. Planlı Alanlarda

634

a. Genel Olarak

634

b. Yangın Merdiveni

636

2. Plansız Alanlarda

637

E. Işıklıklar ve Hava Bacaları

638

1. Planlı Alanlarda

638

2. Plansız Alanlarda

639

F. Bacalar

639

1. Planlı Alanlarda

639

2. Plansız Alanlarda

641

G. Asansörler

641

Ğ. Su Depoları

643

1. Planlı Alanlarda

643

2. Plansız Alanlarda

644

H. Fosseptikler

644

I. Korkuluklar

644

İ. Kapı ve Pencereler

645

1. Planlı Alanlarda

645

a. Kapılar

645

b. Pencereler

645

2. Plansız Alanlarda

646

J. Çatılar

646

K. Çıkmalar ve Saçaklar

648

1. Planlı Alanlarda

648

a. Çıkmalar

648

aa. Kapalı Çıkmalar

649

ab. Açık Çıkmalar

650

b. Saçaklar

650

2. Plansız Alanlarda

651

L. Kapıcı Dairesi, Bekçi Odası ve Kontrol Kulübeleri

651

1. Kapıcı Daireleri

651

2. Bekçi Odası

652

3. Kontrol Kulübeleri

652

M. Portikler

653

N. Fırınlar

653

O. Pasajlar ve Alışveriş Merkezleri

654

1. Planlı Alanlarda

654

2. Plansız Alanlarda

654

Ö. Tuvaletler

655

1. Planlı Alanlarda

655

2. Plansız Alanlarda

656

P. Çay Ocakları

656

R. Bodrumlar

656

1. Planlı Alanlarda

656

2. Plansız Alanlarda

658

S. Müştemilatlar

658

S. Mescitler

659

T. Binalarda Tasarruf Tedbirleri ve İklim Değişikliğine Dair İlkeler

660

17. Bölüm

İMAR VE YAPI DENETİMİ VE ÖRGÜTLENMESİ

I. YAPI DENETİMİ KAVRAMI VE TARİHİ GELİŞİMİ

663

A. Kavram

663

B. Tarihi Gelişimi

664

II. 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUNA GÖRE YAPI DENETİMİ

665

A. Yapı Denetiminin Amacı, Kapsamı ve İstisnaları

665

1. Yapı Denetiminin Amacı

665

2. Yapı Denetiminin Kapsamı

666

3. Yapı Denetiminin İstisnaları

666

a. İK m. 26’da Belirtilen Kamuya Ait Yapı ve Tesisler

666

b. İK m. 27’de Belirtilen Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar

667

c. Bodrum Katı Dışında En Çok İki Katlı ve Yapı İnşaat Alanı Toplam 200 Metrekareyi Geçmeyen Müstakil Yapılar

667

ç. Entegre Tesis Niteliğinde Olmayan Tarım ve Hayvancılık Amaçlı Yapı ve Tesisler

667

d. Diğer İstisnalar

668

B. Yapı Denetiminde İlgili İdarelerin Görev ve Sorumlulukları

668

C. Merkez Yapı Denetim Komisyonları

669

1. Oluşumu

669

2. Görev ve Yetkileri, Çalışma Usul ve Esasları

670

a. Merkez Yapı Denetim Komisyonu

670

b. İl Yapı Denetim Komisyonları

670

Ç. Yapı Denetim Kuruluşları

671

1. Oluşumu ve Özellikleri

671

a. Oluşumu

671

b. Özellikleri

672

2. Yapı Denetim Kuruluşlarına İzin Belgesi Verilmesi

673

3. Görev ve Sorumlulukları

675

4. Çalışma Usul ve Esasları

675

a. Ortaklık Durumu

675

b. YDK Yetki Sınırı

676

c. Yapı Denetim Kuruluşunda Görev Alacak Teknik Personel

676

ç. YDK’larda Görev Alacak Denetçi Personelin Unvanlarına Göre Denetim Yetkisi

677

d. Teknik Personelin Yapı Denetim Komisyonlarında İstihdam Esasları

679

e. YDK’ların Diğer İllerde Faaliyet Göstermesi ve Bu İllerde Görevlendirilecek Personel

681

D. Zemin ve Temel Etüt Kuruluşları ve Hizmeti

681

1. Oluşumu ve Sınıflandırılması

682

2. Zemin ve Temel Etüt Hizmet Sözleşmeleri ve Hizmet Bedeli

682

3. Yaptırımlar

682

a. İdari Yaptırımlar

682

b. Hukuki Sorumluluk

683

E. Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmeleri

683

1. Kapsamı, Hukuki Niteliği ve Tarafların Yükümlülüklerine Uymaması

683

a. Kapsamı

683

b. Hukuki Niteliği

684

c. Tarafların Yükümlülüklerine Uymaması

684

2. Sözleşmenin Şekli ve Süresi

685

3. Tarafların Borç ve Hakları

685

a. YDK’nın Borçları

685

b. YDK’nin Hakları

685

c. Yapı Sahibinin Borçları

686

ca. Yapı Denetim Hizmet Bedelinin Belirlenmesi

686

cb. Hizmet Bedellerinin Yapı Denetim Hesabına Yatırılması

688

cc. Yapı Denetim Hizmet Bedellerinin Ödenmesi

688

4. Sözleşmenin Sona Ermesi

690

a. Sözleşmenin Kendiliğinden Sona Ermesi

690

b. İş Bitirme Tutanağının İdarece Onaylanmış Olması

690

c. Sözleşmenin Feshi

690

E. Yapı Denetim, Laboratuvar ve Zemin Etüdü Kuruluşlarının Sorumlulukları

692

1. Cezai Sorumluluğu

692

2. Hukukî Sorumluluk

693

a. Yapı Denetim Borcunun Gereği Gibi İfa Edilmemesi: Yapının Ayıplı Olması

693

b. Yapı Hasarı (Zarar)

694

c. Kusur

695

ç. İlliyet (Nedensellik) Bağı

695

3. İdari Yaptırımlar

696

a. Yapı Denetim Kuruluşları Hakkında

696

aa. Tespite Konu Yapının YDHS Bedelinin %10’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller

696

ab. Tespite Konu Yapının YDHS Bedelinin %20’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller

697

ac. Tespite Konu Yapının YDHS Bedelinin %30’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller

697

aç. Tespite Konu Yapının YDHS Bedelinin %50’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller

698

ad. Üstlenilen Denetim İşlerinin Tamamına Ait YDHS Bedelleri Toplamının %3’ü Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller

698

ae. Üstlenilen Denetim İşlerinin Tamamına Ait YDHS Bedelleri Toplamının %2’ü Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller

698

af. Bir Yıl Yeni İş Almaktan Men Cezası Verilecek Haller

698

ag. YDK’nın İzin Belgesinin İptal edileceği Haller

699

ağ. Elektronik Dağıtıma Konu Olması Gerekirken Elektronik Dağıtım Yapılmaksızın O Yapının Denetimine Devam Ettiği Anlaşılan YDK’ya Uygulanacak Yaptırımlar

700

ah. Farklı Teknik İnceleme Raporlarına İstinaden İdari Para Cezası Uygulaması

700

b. Mimar ve Mühendisler ile Teknik Elemanlar Hakkında

700

ba. Mimar ve Mühendislere İdari Para Cezası Verilecek Haller

700

bb. Mimar ve Mühendislerin Belgelerinin İptal Halleri

701

bc. Teknik Personelle İlgili İdari Yaptırım Halleri

701

c. Laboratuvar Kuruluşları Hakkında İdari Yaptırımlar

701

ca. Uyarma ve İdari Para Cezası Verilecek Haller

701

cb. Bir Yıl Yeni İş Almaktan Men Cezası Verilecek Haller

702

cc. Laboratuvar Kuruluşunun İzin Belgesinin İptali ve Faaliyetine Son Verilerek Sözleşmesinin Feshedileceği Haller

703

cç. Laboratuvar Kuruluşunun Ortakları Hakkında İdari Yaptırımlar

703

cd. Laboratuvar Kuruluşunun Denetçi Mühendisleri Hakkında İdari Yaptırımlar

703

ce. Laboratuvar Kuruluşu Hakkında İdari Yaptırımlar

704

cf. Beton Üreticisi Hakkında İdari Yaptırımlar

704

cg. Zemin Etüt Kuruluşu ve Temel Etüt Kuruluşu Hakkında İdari Yaptırımlar

705

d. Diğer hususlar

705

da. Teminat Alınması

705

db. Yapı Denetim Kuruluşu ile Mimar ve Mühendislerinin Yapı ile İlişkisinin Kesilmesi

705

dc. Yapı Denetim Kuruluşlarının Yapamayacakları İşler

705

dç. Yapı Denetim Mevzuatına Göre İdari Para Cezası Uygulanan YDK’lara Ayrıca 3194 Sayılı Kanun’a Göre İdari Para Cezası Uygulanmaması

705

de. YDK’nın Yeni Bir İşte Denetim Görevi Üstlenmesine İzin Verilmemesi

706

d. Verilen Cezaların Uygulanması

707

F. Yapı Denetim Kuruluşlarının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tarafından Denetimi

707

G. Bitmiş Yapıların Periyodik Olarak Denetimi ve Hizmet Bedeli

708

Ğ. 4708 Sayılı Kanun’un Eleştirisi

708

III. DİĞER KANUNLARA GÖRE YAPI DENETİMİ

709

A. 3194 Sayılı İmar Kanunu’na Göre Yapı Denetimi

709

1. Proje Denetimi

709

2. İnşaat Denetimi

710

3. Fenni Mesullerin ve Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları

711

a. Fenni Mes’ullerin Yetki, Görev ve Sorumlulukları

711

b. Yapı Müteahhidi ve Şantiye Şefinin Görev ve Sorumlulukları

713

ba. Yapı Müteahhidinin Görev ve Sorumlulukları

713

bb. Şantiye Şeflerinin Görev ve Sorumlulukları

713

c. Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları

715

4. Yapı Müteahhidi, Şantiye Şefi ve Yapı Sahibinin Sorumlulukları

716

B. Mahalli İdare Kanunlarında İmar ve Yapı Denetimi

717

C. 1593 Sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanunu’nda Yapı Denetimi

719

Ç. Devlet veya Kamu Tüzel Kişiliklerine Ait İnşaatlarda Çevre ve Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Denetim Yetkisi

719

1. Proje Denetimi

719

2. İnşaat Denetimi

720

3. Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi

721

D. Toplu Konut Projelerinde Yapı Denetimi

722

1. Proje Denetimi

723

2. İnşaat Denetimi

723

IV. YAPILARDA SİGORTA YAPTIRMA ZORUNLULUĞU: ZORUNLU DEPREM SİGORTASI

724

A. Genel Olarak

724

B. Doğal Afet Sigortaları Kurumu

724

C. Sigorta Yapma ve Yaptırma Zorunluluğu

726

Ç. Sigortalının Sorumluluğu

727

D. Tarife ve Talimatlar ile Uygulama Esasları ve Genel Şartlar

727

18. Bölüm

İMAR HUKUKUNA AYKIRI (KAÇAK) YAPILAR VE

BUNLARA UYGULANAN YAPTIRIMLAR

I. İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPI KAVRAMI

729

II. İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILAR

730

A. Ruhsatsız veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar

730

1. Ruhsatsız Yapılar

730

2. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar

730

B. Ruhsat Alınmadan Yapılabilecek Yapıların Projelerine ve İlgili Mevzuatına Aykırı Yapılar

731

C. Fen, Sağlık, Estetik ve Trafik Kurallarına Aykırı Yapılar

731

1. Fen kurallarına Aykırı Yapılar

731

2. Sağlık Kurallarına Aykırı Yapılar

732

3. Estetik Kurallarına Aykırı Yapılar

732

4. Trafik Kurallarına Aykırı Yapılar

732

Ç. Şehircilik İlkelerine, Planlama Esasları ve Kamu Yararına Aykırı Yapılar

732

1. Kat Düzenine Aykırı Yapılar

733

2. Taban Alanı Kurallarına Aykırı Yapılar

733

3. Komşu Mesafeleri ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar

733

4. İmar Yolu ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar

733

5. Ön Cephe Hattına Aykırı Yapılar

734

6. Bina Derinliği ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar

734

7. Bölgeleme ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar

734

8. Yapı Kullanma İznine Aykırı Olarak Kullanılan Yapılar

734

D. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Ya da Başkasının Taşınmazına Tecavüz Edilerek Yapılan Yapılar

734

1. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar

734

2. Başkasının Taşınmazına Tecavüz Edilerek Yapılan Yapılar

735

III. İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILARA YAPILACAK İŞLEMLER VE UYGULANACAK YAPTIRIMLAR

736

A. İmar Hukukuna Aykırı Yapılar Hakkında Yapılacak İşlemler

737

1. İmar Hukukuna Aykırı Yapının Tespiti

737

2. İnşaatın Mühürlenerek Durdurulması

737

3. Yapının İmar Mevzuatına Aykırı Olduğuna Dair Bilginin Tapu Kayıtlarının Beyanlar Hanesine Kaybedilmek Üzere İlgili Tapu Dairesine Bildirilmesi

737

4. Yapı Tatil Tutanağının Düzenlenmesi ve Tebliği

738

5. İnşaatın Ruhsata Uygun Hale Getirilmesi İçin Yapı Sahibine En Çok Bir Aylık Süre Verilmesi

738

6. İmar Mevzuatına Aykırı Yapıların Bakanlıkça Yıkılabilmesi veya Yıktırılabilmesi

739

7. Yıkım Kararının Alınması ve Bu Kararın İcrası

739

8. Yıkılması Gerekmeyen Yapılar

740

B. İmar Hukukuna Aykırı Yapılara Uygulanacak Yaptırımlar

741

1. Yapının Yıktırılması

741

a. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıktırılması

742

aa. 4708 Sayılı Kanun Kapsamındaki Yapılar

742

ab. 4708 Sayılı Kanun Kapsamına Girmeyen Yapılar

742

b. Ruhsatsız Yapıların Yıktırılması

742

ba. Ruhsatsız ve Aynı Zamanda, İmar Hukukuna Uygun Yapıların Yıktırılması

743

bb. Ruhsatsız ve Aynı Zamanda, İmar Hukukuna Aykırı Yapıların Yıktırılması

743

c. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıktırılması

744

ç. Geçici Yapıların Yıktırılması

744

d. İK m. 23 /Sona Göre Yapıların Yıkılması

745

e. Tehlikeli Yapıların Yıkılması

745

ea. İK. m. 39’a Göre Tehlikeli Yapıların Yıkılması

746

eb. KöyK m. 13/28’e Göre Tehlikeli Yapıların Yıkılması

747

ec. Büyükşehir Belediyelerinin Görevleri

747

f. Binaların Yıkılmasının Usul ve Esasları

748

2. Yapı Ruhsatının Verilmemesi

749

3. Yapı Kullanma İzninin Verilmemesi

750

4. Kamu Hizmet ve Tesislerinden Yararlandırılmaması

751

5. Yapı Ruhsatının İptali

752

a. İptal Şartları

752

b. İptal Yetkisi

753

6. Yapı Kullanma ve İşyeri Açma İzinlerinin İptali

754

7. Faaliyetin Durdurulması

754

8. İnşaata Devam Edilememesi, İskân Edilen Diğer Bağımsız Bölümlerde Esaslı Tadil veya İlave İnşaat Yapılamaması

755

9. Ruhsatsız Yapı Ruhsata Bağlanmadan Yeni Yapı Ruhsatının Düzenlenememesi

755

10. Yapılan Giderlerin Cezalı Olarak Alınması

755

a. Yapılan Giderlerin Tahsil Oranının Belirtildiği/Belirtilmediği Durumlar

756

aa. Tahsil Oranının Belirtilmediği Durumlar

756

ab. Tahsil Oranının Belirtildiği Durumlar

756

b. Giderlerin Niteliğine göre Tahsil Usulü

757

ba. Tahsil Usulünün Yaptırımın Devamı Niteliğinde Olan Giderler

757

bb. Tazminat Niteliğinde Olan ve Bireyleri Cezalandırmayı Amaçlayan Giderler

758

11. Uygulanan Yaptırımlara Karşı Yargısal Yollar

759

a. İdari Yargıda

759

b. Adli Yargıda

760

B. İmar Hukukuna Aykırı Yapılara Uygulanacak Diğer Yaptırımlar

760

1. Ön Lisans veya Üretim Lisansı Bulunan Rüzgâr veya Güneş Enerjisine Dayalı Elektrik Üretim Tesislerinin Ruhsatsız ve Ruhsata Aykırılığının Yaptırımları

760

IV. İMAR MEVZUATINA AYKIRI YAPILARA YAPI KAYIT BELGESİ VERİLMESİ

761

20. Bölüm

İMAR İRTİFAKLARI

I. İMAR İRTİFAKLARI YOLUYLA MÜLKİYET HAKKININ SINIRLANMASI

764

A. İrtifak Hakkı Kavramı ve İdari irtifaklar

764

1. İrtifak Hakkı Kavramı

764

2. İdari İrtifaklar

764

B. İdari İrtifakların Kurulması

765

1. Kamulaştırma Yöntemi ile

765

2. İmar İrtifakları Yolu ile

765

C. İdarî İrtifak Nedeniyle Taşınmaz Malikine Tazminat Verilip Verilmeyeceği Sorunu

766

Ç. Medeni İrtifaklarla İdari İrtifaklar Arasındaki Farklar

770

D. İmar Planlarının Uygulanması Amacıyla İrtifak Hakkı Tesisi

770

1. Amacı

770

2. Tesise Yetkili İdareler

771

3. Çeşitleri

772

a. İdarece Re’sen

772

b. Mal Sahibinin Muvafakatiyle

772

II. YAPI YAPMAYA ZORLAMA VE YAPI YASAKLARI

773

A. Yapı Yapmaya Zorlama

773

1. Yapı Yapmaya Zorlamanın Sebepleri

773

2. Yapı Yapmaya Zorlayıcı Usuller

775

a. Ortak Yapı İçin Arsa Sahiplerinin Birleşmeye Zorlanması

775

b. Belli Bir Durumun Ön Şartı Olarak Yapıya Zorlama

775

c. Kentsel Dönüşüm Amacıyla Yapıya Zorlama

776

B. Yapı Yasakları

779

1. Geçici Yapı Yasağı

779

2. İmar Planı Uygulaması Nedeniyle Yapı Yasağı

781

a. Yerleşme Alanı Sınırları İçinde

781

aa. Kamu Hizmet ve Tesislerine Ayrılmış Olan Yerlerde Yapı Yasağı

782

ab. Gelişmeye Ayrılmış Alanlarında Yapı Yasağı

783

ac. Bir Parsele Birden Çok Yapı Yasağı

784

b. Yerleşme Alanı Sınırları Dışında

785

3. Diğer Yapı Yasakları

785

a. Karayolları ve Demiryolları Boyunca Yapı Yasağı

786

aa. Belediye Sınırları Dışında

786

ab. Belediye Sınırları İçinde

787

b. Orman Kanunu’nda Yer Alan Yasaklar

787

c. Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanundaki Yasaklar

788

ç. Mera Kanunu ile Getirilen Yapı Yasağı

789

21. Bölüm

İDARİ VE CEZAİ MÜEYYİDELER

I. İDARİ MÜEYYİDELER

791

A. Ruhsat Alınmadan veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapı Yapılmasının İdari Müeyyideleri

791

1. Mevzuata Aykırılığı Yapı İnşaat Alanı Üzerinden Hesaplanması Mümkün Olan Yapılarda

792

2. Mevzuata Aykırılığı Yapı İnşaat Alanı Üzerinden Hesaplanması Mümkün Olmayan Yapılarda

793

3. Mevzuata Aykırı Yapıların Özelliğine Göre Artırımlı Ceza Uygulaması

793

B. İK m. 42/3’te Belirtilen Mükellefiyetler ve Bu Mükellefiyetleri Yerine Getirmeyen veya Bu Maddelere Aykırı Davrananlara Verilecek İdari Müeyyideler

794

1. 18, 28, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 40 ve 41’inci Maddelerde Belirtilen Mükellefiyetleri Yerine Getirmeyen veya Bu Maddelere Aykırı Davrananlara Verilecek İdari Müeyyideler

794

a. İK m. 18’de Belirtilen Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi

795

b. Müelliflik, Fenni Mesuliyet, Şantiye Şefliği, Yapı Müteahhitliği ve Kayıtlar İle İlgili Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi

795

c. Ruhsatsız veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi

795

ç. Umumi Hizmet ve Kamu Hizmeti Alanlarına Ayrılan Yerlerde Muvakkat Yapılarla İlgili Hususlara Uyulmaması

795

d. İnşaat, Tamirat ve Bahçe Tanzimi İle İlgili Tedbirlerin Alınmaması ve Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi

796

f. Kapıcı Dairesi ve Sığınaklara İlişkin Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi

797

g. Otopark Tesisine İlişkin Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi

797

ğ. Kamunun Selameti İçin Alınması Gereken Tedbirlerle İlgili Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi

797

h. İdarelerce Belirli Yollar Üzerinde Mahzurlu Bina Bulunan veya Binasız Arsaların Yola Bakan Kısımlarının Tayin Edilen Tarzda Kapatılması Mükellefiyetlerinin Yerine Getirilmemesi

798

2. İK m. 42/3’e Göre Uygulanan İdari Müeyyidelerin Ağırlaştırıcı Nedenleri

799

C. Bir Kısmı veya Tamamının Yıkılacak Derecede Tehlikeli Olduğu İlgili İdare Tarafından Tespit Edilen Yapıların Tamir Edilmemesi veya Yakılmaması

799

Ç. İK m. 27’ye Muhalefet

800

D. Para Cezalarını Verirken Dikkat Edilecek Hususlar

800

E. Para Cezalarının Güncellenmesi, Faizsiz İadesi, Tekerrür

801

1. Para Cezalarının Güncellenmesi