Hazine Taşınmazlarının Tasarruf Şekilleri ve Değerlemesi

Dr. Cavit Kuşgöz

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ 1 

7

ÖNSÖZ 2 

9

İÇİNDEKİLER 

11

TABLOLAR DİZİNİ 

21

KISALTMALAR 

23

Birinci Bölüm

TEMEL KAVRAMLAR

1. HAZİNE 

25

1. TAŞINMAZ KAVRAMI 

26

III. HAZİNE TAŞINMAZI KAVRAMI 

26

1. Kamu Malları 

27

1. Hizmet Malları 

28

2. Orta Malları 

30

3. Sahipsiz Mallar 

31

1. Kamu Mallarının Özellikleri 

32

1. Özel Mallar 

34

1. DEĞER 

36

1. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ 

36

İkinci Bölüm

HAZİNE TAŞINMAZLARININ TASARRUF ŞEKİLLERİ

1. EDİNİM İŞLEMLERİ 

37

1. Satın Alma 

37

1. Kamulaştırma 

38

1. Kamu Yararı Verecek ve Onaylayacak Merciler 

40

2. Satın Alma 

40

3. Kamulaştırma Bedel Tespiti 

41

1. Trampa 

41

1. Teferruğ ve Tefevvüz 

42

1. Arsa/Kat Karşılığı İnşaat 

43

1. Bağış 

45

1. YÖNETİM İŞLEMLERİ 

47

1. Kira 

47

1. Kira İşlemlerin Amaçlarına Göre Tasnifi 

48

2. Kiraya Verilemeyecek Taşınmazlar 

49

3. Kira Süreleri 

51

4. Kira Bedelinin Tespiti 

51

5. Geçici ve Kesin Teminat 

53

6. Geçici ve Kesin Teminat Olarak Kabul Edilecek Değerler 

54

7. Kira Artış Oranları 

55

8. Kira İşlemlerinde Bakanlığa Gönderilecek Belgeler 

56

9. Kira İşlemlerinde İhale Usulleri 

57

1. Açık Teklif Usulü 

58

1. Kapalı Teklif Usulü 

58

1. Pazarlık Usulü 

60

10. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 

62

1. Kiracının Sözleşmenin Bozulmasına Neden Olması Hali 

62

1. Kiracının Ölümü 

62

1. Kiracının İflas Hali 

62

1. Müşterinin Ağır Hastalığı, Tutukluluk veya Mahkûmiyeti Hali 

62

1. İdareden İzinsiz Olarak Sözleşmenin Devredilmesi 

63

11. Kira Sözleşmesi Feshi 

63

12. Tahliye 

63

13. Özellik Arz eden Kiralama İşlemleri 

64

1. Millî Eğitim Bakanlığına Tahsisli ve Bu Bakanlığa Bağlı Okul ve

Kurumlardaki Kantin, Açık Alan, Salon ve Benzeri Yerlerin

Kiraya Verilmesi 

64

1. Yüksek Öğretim Kurumlarına Tahsisli Taşınmazların Kiraya

Verilmesi 

66

1. Kültür ve Turizm Bakanlığına Tahsisli Olup Döner Sermaye

Hizmetlerinde Kullanılan Taşınmazların Kiraya Verilmesi 

67

1. Balıkçı Barınaklarının Kiraya Verilmesi 

68

1. Kıyı Kanunu Kapsamına Giren Yerlerin Kiraya Verilmesi 

70

1. Hazinenin Elbirliği veya Paylı Mülkiyetinde Bulunan

Taşınmazların Kiraya Verilmesi 

70

1. İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni 

72

1. Temel Kavramsal Tanımlar 

72

1. Sınırlı Ayni Hak 

72

1. İrtifak Hakkı 

72

1. Oturma (Sükna) Hakkı 

73

1. İntifa Hakkı 

73

1. Üst Hakkı 

73

1. Kaynak Hakkı 

74

1. Geçit Hakkı 

74

1. Taşınmaz Yükü 

74

1. Rehin Hakkı 

75

1. Kullanma İzni 

75

2. İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni Bedelinin Tespiti 

75

3. İhale usulü 

77

4. Ön İzin 

79

5. İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni Süresi 

80

6. Bedellerin Tahsili 

81

7. Hasılat Payı 

82

8. İrtifak Hakkı veya Kullanma İzninin Durdurulması 

85

9. Sözleşmenin Sona Ermesi ve Fesih 

85

10. Özellik Arz Eden İrtifak ve Kullanma İzni İşlemleri 

86

1. Kültür ve Turizm Yatırımları 

86

1. Yap–İşlet–Devret Modeli Çerçevesinde Yapılacak Yatırımlar 

87

1. 4046 Sayılı Kanun Kapsamındaki İşlemler 

87

1. Enerji Yatırımları 

88

1. Projeye Dayalı Organize Hayvancılık/Hayvancılık Amacıyla

Yapılacak Yatırımlar 

91

1. Teknolojik veya Jeotermal Seracılık ile Organik Tarım Amaçlı

Yatırımlar 

91

1. Projeye Dayalı Su Ürünleri Yetiştiriciliği Yatırımları 

92

1. Serbest Bölgelerde Yapılacak Yatırımlar 

93

1. Kıyı Yatırımları 

93

1. Ecrimisil İşlemleri 

94

1. Ecrimisil ve İşgalci Kavramları 

94

2. Ecrimisil Yasal Mevzuatı 

95

3. Ecrimisil Tespit İşlemleri 

97

1. Taşınmaz Tespit Tutanağı 

98

1. Tespit İşlemlerinde Süre 

99

1. Tespit Sonucu Ecrimisil Talep Etmenin Şartları 

100

4. Ecrimisil Takdir İşlemleri 

100

5. Ecrimisil Tebliğ İşlemleri 

105

6. Ecrimisil Tahsil İşlemleri 

106

1. Vadesinde Ödenmeyen Ecrimisiller 

106

1. Ecrimisilin Taksitle Ödenmesi 

107

1. Ecrimisilde İndirim 

107

7. İşgalin Devamı Halinde Ecrimisil 

109

8. İşgalli Alanın Tahliyesi 

110

9. Özellik Arz Eden Ecrimisil İşlemleri 

111

1. Kıyı Kanunu Kapsamında Kalan Yerlerde Ecrimisil İşlemleri 

111

1. Sit Alanında Kalan Alanlarda Ecrimisil 

112

1. DHMİ Adına Kayıtlı Alanlarda Ecrimisil 

112

1. Orman Alanlarda Ecrimisil İşlemleri 

112

1. Özelleştirme Alanında Kalan Alanlarda Ecrimisil 

113

III. ELDEN ÇIKARMA İŞLEMLERİ 

113

1. Satış İşlemleri 

113

1. Satılamayacak Taşınmazlar 

114

2. Satış İhale Yöntemleri 

116

1. Kapalı Teklif Usulü 

116

1. Açık Teklif Usulü 

117

1. Pazarlık Usulü 

118

3. Bedel Tespiti 

118

4. Geçici Teminat 

120

5. Satış Usulleri 

121

1. Devlet İhale Kanunu Hükümlerine Göre Satış 

121

1. Doğrudan Satış 

121

(1) Rayiç Bedel Üzerinden Doğrudan Satış 

121

(a) Yabancı Devletlere Taşınmaz Satışı 

122

(b) Üzerlerinde Sınırlı Ayni Hak Tesis Edilen Taşınmazların

Hak Lehtarlarına Satışı 

122

(c) Hazinenin Hissedar Olduğu Taşınmazların Diğer

Hissedar veya Hissedarlara Satışı 

123

(d) Köy ve Mezra Yerleşme Alanlarında Kalan

Taşınmazların Satışı 

123

(e) Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanununa

Göre Kurulan Vakıflara Taşınmaz Satışı 

124

(f) Kanunla Kurulmuş Kurum ve Kuruluşlar ile Kamu

Satışı 

124

(g) Tapu Fazlalıklarının Satışı 

124

(h) Serbest Bölge Olarak Belirlenen Alanlarda Kalan

Taşınmazlarının Satışı 

125

(i) Konut Yapılmak Amacıyla Rayiç Bedel Üzerinden Konut

Yapı Kooperatiflerine, Kooperatif Birliklerine veya Bu

Birliklerin Oluşturduğu Üst Birliklere, Bunlar Arasında

Yapılacak İhale ile Taşınmaz Satışı 

125

(2) Harca Esas Değer Üzerinden Doğrudan Satış 

126

(a) Küçük Sanayi Sitesi Yapılmak Üzere Bu Amaçla

Kurulmuş Kooperatifler ile Kamu Kurum ve

Kuruluşlarına Satış 

126

(b) Borsa Yapılmak Üzere Ticaret Borsalarına Satış 

126

(c) Serbest Bölge ve Teknoloji Geliştirme Bölgeleri İçin

Yapılacak Satışlar 

127

(d) Toplu Konut Üretmek Amacıyla Toplu Konut İdaresi

Başkanlığına Yapılacak Satışlar 

127

6. Özel Kanun Hükümlerine Göre Satış 

127

1. 4071 Sayılı Kanun’a Göre Satış 

127

1. 4072 Sayılı Kanun’a Göre Satış 

128

1. 2942 Sayılı Kanun’a Göre Satış 

128

1. 4562 Sayılı Kanun’a Göre Satış 

129

1. 3385 Sayılı Kanun’a Göre Satış 

130

1. 233 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnameye Göre Satış 

130

1. Ticari Faaliyetlerde Kullanılmak Üzere Kiraya Verilen

Taşınmazların Satışı 

130

1. 4706 Sayılı Kanun’un 5’inci Maddesine Göre Satış 

131

1. 3194 Sayılı Kanun’a Göre Satış 

131

1. Devir ve Terk 

132

1. Devredilemeyecek Taşınmazlar 

133

2. Devre Engel Olmayacak Şerhler 

134

3. Devirde Öncelik Sırası 

134

Üçüncü Bölüm

TAŞINMAZ DEĞERLEME

1. DEĞER KAVRAMI VE ÇEŞİTLERİ 

136

1. Rayiç Değer (Pazar Değeri) 

137

1. Emlak Vergi Değeri 

137

1. Satış Değeri 

138

1. Sigorta Değeri 

138

1. Kayıtlı Değer 

138

1. Yatırım Değeri 

138

1. Maliyet Değeri 

138

1. İpotek Değeri 

138

İ. Kullanım Değeri 

139

1. Makul Değer 

139

1. Çalışan (Faal) İşletme Değeri 

139

1. Tasfiye veya Zorunlu Satış Değeri 

139

1. DEĞERİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER 

139

1. İçsel Faktörler 

139

1. Fiziki Koşullar 

140

2. Fayda 

140

3. Kıtlık 

140

1. Dışsal Faktörler 

140

1. Sosyal Faktörler 

141

2. Ekonomik Faktörler 

141

3. Kamusal Düzenlemeler ve Kontroller 

142

4. Çevre ve Fiziki Durum ile İlgili Faktörler 

142

III. TAŞINMAZIN DEĞERİNİ ETKİLEYEN UNSURLAR 

143

1. Şekil ve Büyüklük 

143

1. Eğim 

143

1. Kullanılabilir Alan 

144

1. Gürültü 

144

1. Kamusal ve Sosyal Hizmet Tesislerine Uzaklık 

144

1. İmar Durumu ve Yapılaşma Koşulları 

145

1. Altyapı Tesislerinden Yararlanma Olanakları 

145

1. Manzara 

146

İ. Ulaşım 

146

1. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN TEMEL İLKELERİ 

146

1. Beklenti 

147

1. Denge 

147

1. Değişim 

147

1. Rekabet 

148

1. Konjonktür Dönemleri 

148

1. İkame 

148

1. Katkı 

149

1. Uygunluk 

149

İ. Arz ve Talep 

149

1. En Verimli ve En İyi Kullanım 

150

1. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDEKİ RİSKLER 

150

1. Piyasa Riski 

150

1. Faiz Oranı Riski 

150

1. Satın Alma Gücü (Enflasyon) Riski 

151

1. Erken Ödeme Riski 

151

1. Geri Ödeme (Kredi) Riski 

151

1. Pazarlanabilirlik / Likidite Riski 

152

1. Finansal Risk 

152

1. Çevresel Risk 

152

İ. Yasal Risk 

152

1. Yönetsel Risk 

153

1. TAŞINMAZ DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 

153

1. Karşılaştırma Yöntemi 

153

1. Karşılaştırma Yönteminde Veri Kaynakları 

155

2. Karşılaştırma Yönteminin Kullanım Alanı 

155

3. Karşılaştırma Yönteminde Değerleme Süreci 

155

1. Verilerin Araştırılması ve Toplanması 

156

1. Verilerin Doğrulanması 

156

1. Satışla İlgili Karşılaştırma Birimlerinin Seçilmesi 

156

1. Karşılaştırabilir Satışların Analizi 

157

1. Değerleme Sonucu 

159

1. Gelir Yöntemi 

159

1. Doğrudan (Direkt) İndirgeme Yöntemi; 

160

2. Getiri (Yıllık Nakit Akımlarının İndirgenmesi) Kapitalizasyonu

Yöntemi; 

161

3. İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi; 

162

1. Maliyet Yöntemi 

163

1. İkame Maliyeti Yöntemi 

164

2. Yeniden Üretim Maliyeti Yöntemi 

165

3. Toplama Yöntemi 

165

Dördüncü Bölüm

HAZİNE TAŞINMAZLARININ DEĞERLEMESİ VE DEĞERLEMEYE İLİŞKİN ORANLAR

1. DEĞERLEME SÜRECİ 

167

1. Ön Hazırlık 

168

1. Taşınmaz Dosyasının İncelenmesi 

168

2. Kurum ve Kuruluşlardan Temin Edilecek Bilgi ve Belgeler 

168

3. Yapılara İlişkin Çalışmalar 

169

4. İnternet Araştırması 

170

5. Diğer Çalışmalar 

170

1. Saha Çalışması 

171

1. Taşınmazın Mahallinde Tespit 

171

2. Bilirkişi Seçimi 

171

3. Bilirkişilerle Yapılacak Görüşmede Usul 

172

4. Bilirkişilerden Edinilecek Bilgiler 

172

1. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi 

173

1. Fiili Durumun Analizi 

173

2. Tapu Kütüğünün Analizi 

173

3. İmar Durumunun Analizi 

174

1. Değerleme Yöntemlerinin Seçimi 

174

1. Emsal Karşılaştırma Yöntemi 

174

1. Emsal Karşılaştırma Yönteminde Veri Temini 

175

1. Emsal Karşılaştırma Yönteminde Veri Seçimi 

176

1. Emsal Karşılaştırma Yönteminde Verilerin Değerlendirilmesi 

176

2. Gelir Yöntemi 

177

3. Maliyet Yöntemi 

178

4. Diğer Yardımcı Yöntemler 

178

1. Bedel Tespit Raporu 

180

1. HAZİNE TAŞINMAZLARININ TASARRUF ÇEŞİDİNE GÖRE BEDEL TAKDİRİ VE

ORANLAR 

180

1. Kiralama İşlemlerinde Bedel Tespiti ve Oranları 

180

1. Rayiç Bedel Üzerinden Bedel Takdiri 

180

2. Harca Esas Değer Üzerinden Bedel Tespiti 

183

1. Ecrimisil İşlemlerinde Bedel Tespiti ve Oranları 

183

1. Satış İşlemlerinde Bedel Tespiti ve Oranları 

186

1. Rayiç Bedel Üzerinden Bedel Tespitleri 

186

2. Harca Esas Değer Üzerinden Bedel Tespitleri 

190

3. Bedelsiz Devirler 

194

1. İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni İşlemlerinde Bedel Tespiti ve Oranları 

195

1. Rayiç Bedel Üzerinde Bedel Tespiti ve Oranlar 

196

2. Emlak Vergisine Esas Bedel Üzerinden Bedel Tespiti ve Oranlar 

201

3. Bedelsiz İrtifak ve Kullanma İzinleri 

204

Beşinci Bölüm

UYGULAMALI DEĞERLEME ÖRNEKLERİ

Uygulama Örneği 1: Kira, İrtifak Hakkı ve Ecrimisil Bedeli Tespiti 

209

Uygulama Örneği 2: Arsa Rayiç Bedel Tespiti 

210

Uygulama Örneği 3: Arsa Rayiç Bedel Tespiti (Karşılaştırmalı İşlemler Yöntemi) 

212

Uygulama Örneği 4: Sanayi Arsası Rayiç Bedel Tespiti 

213

Uygulama Örneği 5: Arsa Rayiç Bedel Tespiti (Karşılaştırmalı İşlemler Yöntemi) 

215

Uygulama Örneği 6: Arsa Rayiç Bedel Tespiti (Yapı Bedeli Üzerinden) 

216

Uygulama Örneği 7: Yat Limanı Kullanma İzni Bedeli Tespiti 

217

Uygulama Örneği 8: Tarla Rayiç Bedel Tespiti (Gelir Kapitilizasyon Yöntemi) 

218

Uygulama Örneği 9: Yapı Maliyet Bedeli Tespiti 

220

Uygulama Örneği 10: Kira Gelir Yöntemine Göre Değer Tespiti 

220

Uygulama Örneği 11: Ekonomik Ömür Tespiti 

220

Uygulama Örneği 12: İrtifak Hakkı Sahibine (Hak Lehdarına) Satış İşleminde

Bedel Tespiti 

221

Uygulama Örneği 13: İrtifak Hakkı Sahibine (Hak Lehdarına) Satış İşleminde

Bedel Tespiti 

223

Uygulama Örneği 14: Kompleks Çoklu Konut Değerleme Örneği 

224

Uygulama Örneği 15: Daire Bedelinden Yola Çıkarak Arsa Bedeline Ulaşma 

233

Uygulama Örneği 16: Asgari Levazım Bedeli Tespiti 

234

Uygulama Örneği 17: Tarımsal Arazi Bedel Tespiti (Gelirin Kapitilizasyon

Yöntemi) 

235

Uygulama Örneği 18: Ofis Bedel Tespiti 

236

Uygulama Örneği 19: Kat Karşılığı İnşaat Yöntemi İle Bedel Tespiti 

236

Uygulama Örneği 20: İrtifak Hakkı Sahibine Doğrudan Satış Bedeli Tespiti 

239

Altıncı Bölüm

ÖRNEK DEĞERLEME RAPORLARI

1. İSKELE AMAÇLI KULLANMA İZNİ BEDEL TESPİT RAPORU 

241

1. Değerlemenin Konusu 

241

1. Değerleme Konusu Taşınmaza İlişkin Bilgiler 

241

1. Taşınmazın Mülkiyet Bilgileri 

241

2. Taşınmazın İmar Bilgileri 

241

3. Taşınmaz Mahallinde Yapılan Tespit Bilgileri 

241

1. Bedel Takdirine Yönelik İnceleme 

242

1. Emlak Vergi Değeri 

242

2. Daha Önce Yapılan Kıymet Takdirleri 

242

3. Kamu Kurum Beyanları 

242

4. Bilirkişi Beyanları 

242

1. Bedel Takdirine Yönelik Değerlendirme 

243

1. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler (SWOT Analizi) 

243

2. Bedel Takdirine Yönelik Genel Değerlendirme 

244

1. Sonuç 

245

1. SİT ALANINDA KALAN TAŞINMAZIN BEDEL TAKDİR RAPORU 

245

1. Değerlemenin Konusu 

245

1. Taşınmaz ile İlgili Bilgiler 

245

1. Taşınmazın Mülkiyet Bilgileri 

245

2. Taşınmaz Mahallinde Yapılan Tespit 

246

3. Taşınmazın İmar Bilgileri 

246

1. Bedel Takdirine Yönelik İnceleme 

246

1. Emlak Vergi Değeri 

246

2. Daha Önce Yapılan Kıymet Takdirleri ve Emsal Kıymet Takdirleri 

246

3. Kamu Kurum Beyanları 

247

4. Bilirkişi Beyanları 

247

1. Bedel Takdirine Yönelik Değerlendirme 

247

1. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler (SWOT Analizi) 

247

2. Taşınmazların Emlak Vergi Değerlerinin Değerlendirilmesi 

248

3. Tüm Verilerin Değerlendirilmesi Sonucu Oluşan Nihai Değer 

248

1. Sonuç 

249

KAYNAKÇA 

251

Yazar Hakkında 

256