İmar Hukuku
İMAR HUKUKU
Doç. Dr. Hasan Nuri YAŞAR
- İmar Planları ve Değişiklikleri
- Yapı Kuralları
İÇİNDEKİLER
Giriş. 1
BİRİNCİ BÖLÜM İMAR HUKUKUNUN DOĞUŞU VE İMAR PLANLARI KISIM I - İMAR HUKUKUNUN DOĞUŞU VE KAYNAKLARI 7
1. Kavram Sorunu 7
1.1. imar kavramı 7
1.2. Imar-şehircilik ayrımı 8
2. imar Hukuku/Şehircilik Hukuku 8
3. İmar Hukukunun Kısa Tarihi. 12
4. İmar Hukukunun Tanımı, Kapsamı ve Niteliği. 14
4.1.İmar Hukukunun Tanımı. 14
4.2.İmar Hukukunun Kapsamı 14
4.3.İmar Hukukunun Nitelikleri 15
4.3.1.İmar Hukuku dinamiktir. 15
4.3.2.İmar Hukuku ayrımcı karakterlidir. 15
4.3.3.İmar Hukuku arazi (territoriale) esaslıdır 16
5. İmar Hukukunun Kaynakları - 16
5.1. Milletlerarası Hukuk 17
5.2. Anayasa. 18
5.3.Kanun. 19
5.4.Yönetmelik 19
5.5.İmar planları 22
5.6. Genelgeler. 22
5.7.Kararlar. 24
5.8.Hâlihazır Harita (Güncel durum haritası) 24
5.9.Kadastro 24
5.10.İçtihatlar 24
1. Plan(lama) kavramı 26
1.1. İmar planı kavramı. 27
1.2. Plan raporu, notu ve şeması. 29
2. İmar Kanununda planlar 30
2.1. İmar kanununda zikredilmiş planlar: yerel olmayan planlar.31
2.2. Ne imar ne de fiziki plan olan fakat Kanununda zikredilen plan 31
2.3. Ne imar ne de fiziki plan olan fakat İmar Kanununda tanımlanan plan 32
2.3.1. Bölge planı. 32
2.3.2.İmar planı olmayan fakat İmar Kanununda tanımlanan yerel fiziki plan.,33
2.3.3.Çevre düzeni planı 33
3. İmar Kanununda düzenlenmiş planlar: imar planlan 38
3.1.Nâzım imar planı. 41
3.2.Uygulama (tatbikat) imar planı 44
3.3.Yönetmelikle düzenlenmiş imar planlan (tamamlayıcı planlar) 45
3.4.Revizyon imar planı 46
3.5. İlave Plan :. 48
3.6.Mevzi imar planı. 49
3.7.Plan değişikliği. 50
4. İmar planlarına ilişkin bazı genel hususlar 51
4.1.Çevre düzeni, nazım imar ve uygulama imar planı arasındaki ilişki ve bir
öneri. 51
4.2.Yerellik ilkesi 53
4.3.İmar planlarının hak doğurucu niteliği 54
4.4. Uygulamaya elverişlilik niteliği. 54
5. Başka kanunlarla düzenlenen "diğer" plan türleri 54
5.1. Koruma amaçlı planlar 56
7.1.1.Kültür ve tabiat varlıklarını koruma amaçlı imar planı 56
7.1.2.Turizm amaçlı imar planı 58
7.1.3.Özel çevre koruma bölge planı. 63
7.1.4.Kıyılarda imar planı 66
7.1.5.Orman planı 70
7.1.1.Sulak alanlar imar planı 77
7.1.2.Su havzalan imar planı. 78
7.1.3.Milli parklarda plan 82
7.1.4.Tarım alanları 84
7.1.5. Boğaziçi imar planı. 85
7.2. Sanayi ve endüstri amaçlı planlar 89
7.2.1.Organize sanayi bölgesi planı. 90
7.2.2.Teknoloji geliştirme bölgesi planı. 91
7.2.3.Endüstri bölgesi planı. 92
7.3.Yerel ölçekli "diğer" planlar 93
7.3.1.Yol istikamet planı. 93
7.3.2.Islah imar planı. 95
7.3.3.Köy yerleşme planı. 97
7.3.4.Büyükşehir plan(lar)ı: Ulaşım ana planı. 98
7.4. Pragmatik planlar 99
7.4.1.Toplu konut alanı planı 99
7.4.2.Özelleştirme amaçlı imar planı. 100
7.4.3. TCDDY imar planı 102
KISIM III - İMAR PLANLARINA HÂKİM İLKELERİ 104
1. İmar planlarına hâkim ilkeler. 104
1.1. Aleniyet/Açıklık tikesi. 104
1.2. Genellik İlkesi. 105
1.3. Hiyerarşi ilkesi 106
1.4. Plan hiyerarşisi. 107
1.5. Kamu yaran ilkesi 116
1.6. Zorunluluk/bağlayıcılık. 119
1.7. Esneklik ilkesi. 120
1.8. Kapsamlılık ilkesi 121
1.9. Sürelilik ilkesi. 121
1.10. Bilimsellik ilkesi/Objektiflik ilkesi 121
1.11. Katılım ilkesi. 122
İKİNCİ BÖLÜM
İMAR PLANLARININ YAPILMASI, DEĞİŞTİRİLMESİ VE UYGULANMASI KISIM
I - İMAR PLANLARININ YAPILMASI VE DEĞİŞTİRİLMESİ. 127
1. İmar planlarının yapılması 127
1.1. İmar planı yapma yetkisi ve genel yetki kuralı 127
1.1.1.Kişi bakımından yetki 129
1.1.2.Yer bakımından yetki 133
1.1.2.1.Belediye sınırı. 133
1.1.2.2.Büyükşehir belediye sınırı 134
1.1.2.3.Mücavir alan sının 136
1.1.2.4.Diğer sınırlar 137
1.1.3.Konu bakımından yetki 137
1.1.4.Zaman bakımından yetki 142
2. İmar planlannın yapılma usulü. 143
2.1. tmar planı yapma gerekliliği 144
2.2. İmar planlannın hazırlanma usulü. 144
2.3. İmar planı yapma-yaptırma yetkisi ve plan müellifi kavramı. 146
2.4. İmar planının hazırlanması 149
2.4.1.Bölgeleme (zonage). 149
2.4.2.Plan hazırlık aşaması 151
2.4.2.1. Çevre düzeni planının hazırlanması. 15i
1.1.1.1. İmar planlarının hazırlanmsı. 159
2. İmar planlarının onaylanması, ilanı ve kesinleşmesi. 161
2.1. İmar planlan ve mülkiyet hakkımn sınırlanması sorunu 164
3. İmar planlarında değişiklik yapılması. 167
3.1.Plan değişikliği ve kamu yararı zorunluluğu. 169
3.2.İmar planı değişikliğinin kazanılmış haklara etkisi 172
KISIM II - İMAR PLANLARININ UYGULANMASI 188
1. İmar planlannın uygulanma araçları ve süreçleri. 188
1.1. İmar programları aracılığıyla uygulama. 188
1.2. İmar Hukukunda taşınmaz mülkiyetine getirilen kısıtlamalar yoluyla uygulama 189
1.2.1.Kamulaştırma ' 189
İmar planlannın uygulanması amacıyla kamulaştırma 190
Arazi ve arsa düzenlemesi amacıyla kamulaştırma. 193
1.2.2.İmar kısıtlamaları 195
1.2.2.1. İmar irtifakları (servitude d'urbanisme). 196
1.3. Rızai parsallemeye ilişkin sınırlamalar. 197
1.3.1.İfraz ve tevhid. 198
1.3.2.Tescil ve şüyuun izalesi 198
2. Cebri arazi ve arsa düzenlemesi: birleştirme-dağıtma kuralı ve düzenleme alanı. 199
2.1. Arsa ve arazilerin füzyon ya da hamur işlemine tâbi tutulması 200
2.2. Düzenleme sahasının tespiti 201
2.3.Düzenleme ürünü imar parseli 203
2.4.Uygulama imar planı zorunluluğu. 204
2.5.DOP kesintisi. 205
2.6. Parselasyon planı 211
3. Plansız alanlar 219
1.1. Bazı büyükşehir belediyeleri içinde kalan alanlarda uygulama 223
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM YAPI HUKUKU
KISIM I - YAPI KURALLARI VE İNŞAAT HUKUKU. 227
1. İmar hukuku-inşaat hukuku ayrımı ve ilişkisi 227
1.1. İmar düzeni ve inşaat hukuku . 228
2. Yapı. 229
3. Bina. 229
1.2. Bina türleri 230
1.3. Resmi, umumi ve özel bina. 233
2. İmar planı-yapı ilişkisinde (kolluk yetkisi olarak) ruhsat 233
1.1. İmar düzenini koruma aracı olarak ruhsat. , 237
1.2. İmar kolluğu ve ruhsat 237
1.3. Yapı ruhsatı alma zorunluluğu 238
1.3.1.Ruhsata tabi değişiklik ve ilaveler. 240
1.3.2.Ruhsata tabi olmayan yapı ve işler 241
2.İmar düzeni ve yapı yasaklan 242
2.1.Plansız alanlarda yapı yasakları 242
2.2.Yapıya elverişsiz parsel 243
2.3.Tehlikeli alanlarda yapı yasağı 245
2.4. Tek parselde birden fazla yapı yasağı 246
2.5.Ruhsatsız yapı yasağı. 246
3. Kesin olmayan yapı kurallan - 248
3.1.Ruhsata bağlanabilir yapı 248
3.1.1. Projeye ve ruhsata aykırılık 249
3.2.Ruhsata uygun hale getirme 249
3.3.Ruhsata gerek olmayan imalatlar 250
4. Parsel kullanımı ile bina kontur ve gabarisine ilişkin temel kurallar 251
4.1.Yatay kısıtlamalar (TAKS). 251
4.2.Dikey kısıtlamalara aykırılık (KAKS/EMSAL) 252
4.3.Bina yükseklikleri 253
4.4.Estetik kurallan. 253
5. Yapı ruhsatı talep etme hakkı 254
5.1. Ruhsat başvurusu ve ekleri. 255
6. Yapı ruhsatı verme yetkisi 257
6.1.Ruhsat ve idarenin takdir yetkisi. 258
6.2.Ruhsat süresi 259
6.2.1.Geçici yapılarda süre 260
7. Yapı denetimi. 261
8. İskân (yapı kullanma izni). 262
1. Tehlikeli yapılar (maili inhidam). 265
KISIM I - İMAR YAPTIRIMLARI 267
1. İdari yaptırım kavramı 267
1.1. İmar idari yaptınmlan 268
1.1*1. Mühürleyerek durdurma. 268
1.1.1.1. Tebligat usulü. 270
1.1.2.İmar para cezası verme 271
1.1.3. İmar para cezası ve takdir yetkisi 274
1.1.4.İskân (yapı kullanma) izninin iptali 281
1.1.5.Kamu hizmetlerinden yararlandırmama 282
1.1.6.Yıkma 283
1.1.7. İnşaat, tamirat ve bahçe tanzimi ile ilgili tedbirler ve mükellefiyetler 285
2. İmar cezalan 287
2.1.Kabahatler Kanunundaki düzenlemeler. 287
2.2.Çevre Kanunu. 290
2.3. İmar Kanunu. 290
2.4. Türk Ceza Kanunu 290
Seçilmiş Bibliyografya 299
