İpotekli Konut Finansmanı Sistemi ve Tüketicinin Korunması

İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ VE TÜKETİCİNİN KORUNMASI

Av. Bilal CAN

 
- Kredi Sözleşmeleri

- Konut Kredisi Türleri

- Sözleşmenin Şekli ve Unsurları Sözleşmenin Kurulması

- Sözleşmede Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

- Sözleşmelerin Sona Ermesi ve Sonuçları

İçindekiler

Önsöz                           5

Kısaltmalar                    13

Giriş                                                     15

Birinci Bölüm İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANINA İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR

1.1.         Temel Kavramlar ve Özellikleri                 17

1.2.         Yer Kavramı                                                                                                                            17

1.2.1.     Fiziki Açıdan Yer Kavramı             18

1.2.2.     Sosyokültürel Açıdan Yer Kavramı 18

1.2.3.     Ekonomik Açıdan Yer Kavramı      18

1.2.4.     Hukuksal Açıdan Yer Kavramı       19

1.3.         Hukuksal Çerçevede Taşınmaz Kavramı                19

1.3.1.     Uluslararası Çerçevede Taşınmaz Kavramı 19

1.3.2.     Ulusal Çerçevede Taşınmaz Kavramı         20

1.3.2.1. Taşınmaz Türleri ve Özellikleri      22

1.3.2.1.1.             Arazi     22

1.3.2.1.2.             Arsa      23

1.3.2.1.3.             Bağımsız ve Sürekli Haklar           23

1.3.2.1.4.             Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölümler   24

13215 Yapı                                           24

1.3.2.1.6.             Bina                             26

1.3.2.1.7.             Konut                           27

1.4.         Konut Hakkı                               29

141 Konut Hakkının Uluslararası Düzeyde Gelişimi  29

142 Konut Hakkının Ulusal Düzeyde Gelişimi          31

1.4.3.     Konut Hakkının Kullanılmasına Yönelik Yasal Düzenlemeler                        32

1.4.3.1. Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun   32

1.4.3.2. Toplu Konut Kanunu       33

1.4.3.3. Kooperatifler Kanunu      34

ti Konut Finansmanı                                                                  34

IJ5l1 Genel Olarak Finansman Kavramı    35

152 Konut Hakkının Kullanımında Finansmanın Önemi ve Kullanılan Finansman Sistemleri       36

1.1.         Doğrudan Finansman Sistemi                    38

1.2.         Sözleşme Sistemi      39

1.3.         Mevduat Finansmanı Sistemi                    40

1.4.         İpotek Bankası Sistemi              40

1.2.1.     Avrupa Modeli          41

1.2.2.     Amerikan Modeli       42

1.3.1.     Tüketicinin Korunması        42

1.3.2.1. Tüketicinin Korunmasının Nedenleri                                                       43

1.3.2.2. Tüketicinin Korunması ve Tüketici Haklarının Uluslararası Düzeyde Gelişimi            45

1.3.2.3. Tüketicinin Korunması ve Tüketici Haklannın Ulusal Düzeyde Gelişimi     47

1.3.2.4. Konut Finansmanı ve Tüketicinin Korunması            49

1.3.2.     İpotekli Konut Finansmanı Sistemi                                                                                   51

1.3.2.1.1.             Konut Finansmanı    54

1.3.2.1.2.             Tüketici Kavramı                      56

1.3.2.1.3.             İpotekli Konut Finansmanı Kapsamındaki Mal ve Hizmetler                                      57

1.3.2.1.4.             Ticari ve Mesleki Amaç Dışı Edinme, Kullanma veya Yararlanma                60

1.3.2.1.5.             Gerçek Kişi Olma                      62

1.3.2.1.6.             Konut Finansmanı Kuruluşları  64

1.3.2.1.7.             Satıcı       64

1.3.2.1.8.             Tüketici Kredileri ve Konut Kredisi           67

1.3.2.1.9.             Finansal Kiralama     72

1.3.2.1.10.           Yeniden Finansman  73

İkinci Bölüm İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ SÖZLEŞMELERİ

1.3.2.1.6.             İpotekli Konut Kredisi Sözleşmeleri                    77

1.4.3.     Sözleşme Kavramı     77

1.4.4.     İpotekli Konut Kredisi Sözleşmesi             78

1.4.5.     İpotek Kavramı ve Özellikleri    79

1.3.2.1.7.             İpotekli Konut Kredisi Türleri                             83

1.4.3.1. Faiz Oranına Göre Kredi Türleri               84

2.2.1.1.    Sabit Faizli Konut Kredisi         85

2.2.1.2.    Değişken Faizli Konut Kredisi    88

2.2.1.3.    Karma Faizli Konut Kredisi       91

1.4.3.2. Ödeme Türlerine Göre Kredi Türleri         91

2.2.2.1.    Sabit Geri Ödemeli Konut Kredisi                             92

2222 Değişken Ödemeli Konut Kredisi       92

1.1.         Artan Geri Ödemeli Konut Kredisi            92

1.2.         Azalan Geri Ödemeli Konut Kredisi           93

1.3.         Ara Ödemeli Konut Kredisi       94

23 İpotekli Konut Kredisi Sözleşmesinin Şekli ve Unsurları                                                           94

1.2.1.     Kredi Tutarı             97

1.2.2.     Üzerine İpotek Tesis Edilecek Konut         98

1.2.3.     Yıllık Faiz ve Maliyet Oranları                   99

1.2.4.     Toplam Borç Tutarı  103

1.2.5.     Değişken Faizli Sözleşmelerde Baz Alınan Endeks ve Faiz Oranındaki Değişmenin Hesaplanma Yöntemi                                    106

1.2.6.     Ödeme Planı            106

1.2.7.     Geri Ödeme Sayısı ve Ödeme Tarihleri      108

1.2.8.     İstenecek Teminatlar                109

1.2.9.     Temerrüt Faizi         112

1.2.10.   Borçlunun Temerrüde Düşmesinin Hukuki Sonuçları 113

1.2.11.   Vadesinden Önce Ödeme ve Erken Ödeme Ücreti      115

1.2.12.   Yabancı Para ile Verilen Kredilerde Esas Alınacak Kur                              120

1.2.13.   Kıymet Takdiri Yapılması ve Yöntemi        122

1.2.14.   Sigorta     126

24 İpotekli Konut Kredisi Sözleşmesinin Kurulması                                                                        132

1.3.1.     Sözleşme Öncesinde Bilgi Formu                              134

1.3.2.     Sözleşme Yapma Zorunluluğu   138

1.3.3.     Eşin Muvafakati        140

Üçüncü Bölüm TARAFLARIN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ VE TÜKETİCİNİN KORUNMASI

1.3.3.     İpotekli Konut Kredisi Sözleşmesinde Tarafların Hak ve Yükümlülükleri     ™:; 143

1.3.3.     Konut Finansmanı Kuruluşunun Hakları                   143

1.3.3.     Lehine İpotek Tesisini Talep Hakkı           143

1.3.3.     Kredi Tutarının Faizi ve Masraflarıyla Birlikte Ödenmesini Talep Hakkı     145

1.3.3.     Tüketicinin Temerrüdünden Doğan Haklar               145

1.3.3.     Konut Finansmanı Kuruluşunun Yükümlülükleri       149

1.3.3.     Sözleşme Öncesinde Tüketiciyi Bilgilendirme Yükümlülüğü      149

1.3.3.     Krediyi Kullandırma Yükümlülüğü            149

1.3.3.     Sözleşme Şartlarını Tüketici Aleyhine Değiştirmeme Yükümlülüğü            150

1.1.         Erken Ödemeye Katlanma Yükümlülüğü    150

1.2.         Konutun Ayıplarından Doğan Yükümlülükler            151

1.2.1.     Ayıp Kavramı            151

1.2.2.     Genel Olarak Konuttaki Ayıplar Nedeniyle Kredi Verenin Sorumluluğu      157

1.2.3.     Kampanyalı Satışlarda Kredi Verenin Sorumluluğu    160

1.2.4.     Ayıp İhban               163

1.3.         İpoteği Sicilden Terkin Yükümlülüğü        168

1.4.         Tüketicinin Dönme Hakkına Katlanma Yükümlülüğü 171

1.5.         Kıymetli Evrak Düzenlememe Yükümlülüğü              171

1.6.         Değişken Faizli Konut Kredisinden Kaynaklanan Yükümlülükler                172

1.3.1.     Tüketicinin Hakları  172

1.3.2.1. Sözleşme Öncesinde Bilgilendirilme Hakkı                173

1.3.2.2. Erken Ödeme Hakkı  173

1.3.2.3. Ödemeden Kaçınma Hakkı        173

1.3.2.4. İpoteğin Terkinini Talep Hakkı 174

1.3.2.5. Dönme Hakkı            174

1.3.2.6. Ayıplı Konut Nedeniyle Tüketicinin Hakları              174

1.3.2.     Tüketicinin Yükümlülükleri                                                                    176

1.3.2.1.1.             İpotek Tesisi Yükümlülüğü       176

1.3.2.1.2.             Kredi Tutarının Faizi ve Masraflarıyla Birlikte Ödenmesi Yükümlülüğü     176

1.3.2.1.3.             Erken Ödeme Ücreti Ödeme Yükümlülüğü                177

1.3.2.1.4.             Kefalet Mevcut ise Kefilin Hak ve Yükümlülükleri                     177

32 İpotekli Konut Kredisi Sözleşmesinde Alacağın ve Sözleşmenin Devri                     179

1.3.2.1.6.             Konut Finansmanı Kuruluşunun Alacaklarını Devri   179

1.3.2.1.7.             İpotekli Konut Kredisi Sözleşmesinin Devri                                               180

1.3.2.1.8.             İpotekli Konut Kredisi Sözleşmesinin Bir Başka Tüketici Tarafından Üstlenilmesi      181

1.3.2.1.8.             İpotekli Konut Kredisi Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Sonuçları                   182

1.3.2.1.8.             İfa            183

1.3.2.1.8.             Bozma      183

1.3.2.1.8.             Dönme      184

1.3.2.1.8.             Fesih                        186

1.3.2.1.8.             İptal                        187

1.3.2.1.8.             Ölüm        188

1.3.2.1.8.             İpotekli Konut Kredisi Sözleşmesinde Zamanaşımı           189

1.3.2.1.8.             İpotekli Konut Finansmanında Tüketicinin Korunması 191

1.3.2.1.8.             Tüketicinin Sözleşmenin Kurulmasından Önce Korunması        191

1.3.2.1.8.             Tüketicinin Genel İşlem Koşullarına Karşı Korunması                192

1.3.2.1.8.             Tüketicinin Sözleşmedeki Haksız Şartlara Karşı Korunması        196

1.3.2.1.8.             Tüketicinin Aldatıcı Reklamlara Karşı Korunması      202

1.1.         Sözleşmeye Diğer Aykırılık Hallerinde Tüketicinin Korunması    204

1.1.         İpotekli Konut Kredisi Sözleşmelerinde Uyarlama      205

1.1.         Genel Olarak Sözleşmelerin Uyarlanması   205

1.1.         Konut Kredisi Sözleşmelerinin Uyarlanması                              208

1.1.         Tazminat Davaları    212

1.1.         Tüketici Uyuşmazlıklarının Çözüm Yolları 214

1.1.         Tüketici Örgütleri    214

1.1.         Tüketici Sorunları Hakem Heyeti              215

1.1.         Hakem Heyetine Başvurulması Zorunlu Olan Haller  216

1.1.         Yetkili ve Görevli Mahkeme       218

Sonuç                                                                                   221

Kaynakça               225

Kavramlar Dizini                                  233

Yazarın Özgeçmişi               240