%3
Kat Mülkiyeti ve Toplu Yapılar
Basım Tarihi
2024-01
Sayfa Sayısı
1664
Kapak Türü
Cilt
Kağıt Türü
1.Hamur
Basım Yeri
Ankara
Stok Kodu
9789750289422
Boyut
16x24
Baskı
2
1.770,00 TL
1.716,90 TL
(Bu ürünü aldığınızda 1716 puan kazanacaksınız)
1716
Av. Feridun ÇAKIR
İÇİNDEKİLER
2. Baskı Değişiklikleri
6
1. Baskı Önsöz
7
Kısaltmalar
65
Giriş
67
1. Bölüm
MÜLKİYET
I. GENEL OLARAK
71
A. Tarihçe
71
B. Mülkiyet Formları
71
C. Terimler
72
1. Anagayrimenkul (Anataşınmaz)
72
2. Anayapı
72
3. Bağımsız Bölüm
72
4. Arsa Payı
72
5. Ortak Yer
72
6. Ortak Yer Mülkiyeti
72
7. Eklenti
72
8. Tahsisli Alan
73
9. Kat İrtifakı
73
10. Kat Mülkiyeti
73
11. Kat Maliki
73
12. İntifa Hakkı
74
13. Oturma (Sükna) Hakkı
74
14. Kullanma Hakkı
74
15. Toplu Yapı
74
16. Blok Yapı
74
17. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı (BNOY)
74
18. Kat Malikleri Kurulları
74
19. Mimari Proje
75
20. Tadilat Projesi
75
21. Vaziyet Planı
75
22. Yönetim Planı
75
23. Sözleşme (Resmi senet)
76
24. Yapı Kullanma İzin Belgesi
76
25. İmar Kanunu md.5’te Yer Alan Tanımlar
76
II. MÜLKİYET HUKUKU
76
III. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI
80
A. Satış
80
B. Cebri Tescil
80
C. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi
80
1. Açıklamalar
80
2. Tapusunu Almamış Vaat Alıcısının KMK Hükümlerine Göre Durumu
82
3. Satış Vaadi Sözleşmesinde Alıcının Hukuki Durumu
82
4. Seçme ve Seçilme Hakkı İçin Vekâletname
84
5. Emsal Kararlar
84
IV. ARSA PAYI
85
A. Arsa Paylarının Belirlenmesi
85
1. Konum
85
2. Büyüklük
86
3. Değer
86
4. Açıkta Arsa Payı Bırakılamaz
86
5. Arsa Payı Hesaplama
87
6. Parsel Bazında Arsa Payı Tespiti
87
7. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Arsa Payı Tespiti
88
B. Arsa Payının Önemi
89
1. Ortak Giderlerin ve Gelirlerin Paylaştırılması
89
a. Eşit Olarak Paylaştırılması
89
b. Kullanım Alanlarına Göre Paylaştırılması
89
c. Arsa Paylarına Göre Paylaştırılması
89
2. Ortak Yerlerden Faydalanma Hakkı
90
3. Toplantı Açılışı ve Karar Yeter Sayısı
90
4. Nitelikli Çoğunluk Gerektiren Kararlar
91
5. Sigorta Primleri ve Hasar Geliri
91
6. Kat İrtifakının Borç Nedeniyle Devri
91
7. Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması
91
8. Anayapının Harap Olması
91
9. 6306 Sayılı Kanun Uygulamaları
91
C. Arsa Paylarının Düzeltilmesi
92
1. İdari Yoldan Düzeltme
92
2. Dava Yoluyla Düzeltme
92
a. Açıklamalar
92
b. Davacı
93
c. Davalılar
93
d. Görevli Mahkeme
93
e. Dava Açma Süresi
93
f. Yargılama ve Hüküm
94
g. Kesinleşme ve Sonuçları
94
3. Yargıtay Kararları
95
V. KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ
100
A. İstem
101
B. Gerekli Belgeler
101
1. Yapı İzin Belgesi (Yapı Ruhsatı)
101
a. İşlemler
101
b. Başvuruda Aranan Belgeler
102
c. İnşaat Süresi ve Yeni Ruhsat
104
d. Mevzuat Değişikliğinde Uygulanacak Hükümler
105
e. Yapı Denetim Kuruluşu ve Görevleri
106
2. Mimari Proje
108
a. Mimari Proje İçeriği ve Hazırlanması
108
b. Maliklerce İmzalanması ve Onaylanması
111
c. Binalarda Tasarruf Tedbirleri ve İklim Değişikliğine Dair İlkeler
111
d. Mimari Projelerin Onay Sürecinde Düzenlenmiş Yapı Aplikasyon Projesi
112
e. Tadilat Projesi
113
f. Yapı Ruhsatı Gerekmeyen İnşai Faaliyetler
119
g. Bağımsız Bölümlerin Numaralandırılması
120
h. Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti Tesisi
120
3. Vaziyet Planı
121
4. Yönetim Planı
123
5. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı)
124
a. Açıklama
124
b. Gerekli Belgeler
126
c. Emsal Kararlar
129
6. DASK Poliçesi
132
C. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Kurulması
134
1. Resmi Senet/Tescil İstem Belgesi
135
2. Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Tescili– KMK md.10/f.7
135
a. Açıklamalar
135
b. Yargıtay Kararları
137
ba. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları
137
bb. Yargıtay Daire Kararları
139
3. İmar Kanunu Hükümlerine Göre Ortaklığın Giderilmesi
141
a. Açıklamalar
141
b. Yargıtay Kararları
142
4. Yüklenici Talebi
144
a. Taşınmaz Tek Malike Aitse
145
b. Taşınmaz Paylı Mülkiyete Konuysa
145
6. Kat İrtifakına Razı Olmayan Paydaşın Payının Devri (KMK ek md.4)
145
D. Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakı Tesis ve Tescili
147
1. Klasik Kat Mülkiyetinde
147
a. Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tescili
147
b. Ortak Yararlanmaya Özgülenmiş Bağımsız Bölümlerin Tescili (KMK md.10/8)
148
c. Bağımsız Bölümleri Ayırma/Birleştirme
149
ca. Açıklamalar
149
cb. Yargıtay kararları
150
2. Toplu Yapının Tescili
153
a. Tek Parsel Toplu Yapılar
153
b. Komşu Parsel Toplu Yapılar
153
c. KMK md.67 Gereği Toplu Yapı Ortak Yerlerinin Tescili
154
ca. Parselin Eşyaya Bağlı Mülkiyete Konu Ortak Yer Olarak Tescili (md.67/f.1)
154
cb. Parseldeki Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesislerinin, Özgülemeye Yoluyla Toplu Yapı Ortak Yer Niteliği Kazandırılması (md.67/f.2)
157
E. Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi
158
1. 7327 Sayılı Kanun’dan Önceki Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi
158
2. Yönetim Planı Olmayan Yapıların Kat Mülkiyetine Geçişi
158
3. Kat İrtifaklı Yerlerde Kısmi Kat Mülkiyetine Geçiş ve Tescili
159
4. Kısıtlı Taşınmazda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisi
159
F. Hatalı Blok veya Bağımsız Bölüm Numarasının Düzeltilmesi
160
1. Blok Numaralarının Düzeltilmesi
160
2. Bağımsız Bölüm Numaralarının Düzeltilmesi
161
VI. KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ
161
A. Sona Erme Halleri
161
1. Kat Maliklerinin Ortak Talebi
161
2. Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması, Yapı Yapılamayacak Hale Gelmesi veya Kamulaştırılması
162
3. Anayapının Tümünün Harap Olması
162
4. Bir veya Birden Ziyade Bağımsız Bölümün Tamamen Harap Olması
163
5. Hâkim Kararı
163
6. Kat Mülkiyetinin Geçici Kat İrtifakına Çevrilmesi
164
7. Kat İrtifakının Yeniden Kat Mülkiyetine Dönüşmesi
164
B. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Terkini
164
C. Yargıtay Kararları
164
2. Bölüm
TOPLU YAPILAR
I. TOPLU YAPI KAVRAMI, UNSURLARI VE TOPLU YAPI ŞERHİ
169
A. Toplu Yapı Kavramı ve Tarihsel Gelişimi
169
1. 5711 Sayılı Kanun Öncesi Uygulama
169
2. 5711 Sayılı Kanun’la Getirilen Düzenleme
171
B. Toplu Yapının Unsurları
173
1. Bir veya Birden Çok İmar Parseli Üzerinde Birden Çok Yapı Olması
173
a. Tek Parsel Üzerinde Tek Yapı Bulunması
174
b. Tek Parsel Üzerinde Birden Çok Yapı Bulunması
174
ba. Blok Yapı
174
bb. Blok Niteliğinde Olmayan Münferit Yapılar
175
c. Birden Çok İmar Parseli Üzerinde Birden Çok Yapı Bulunması
175
2. Birden Çok İmar Parseli Üzerinde Yapı Kurulması Halinde, İmar Parsellerinin Bitişik veya Komşu Olması
175
3. Belli Bir Onaylı Yerleşim Planına Göre Yapılmış veya Yapılacak, Alt Yapı Tesisleri, Ortak Kullanım Yerleri, Sosyal Tesis ve Hizmetlerin Yer Alması
176
a. Onaylı Yerleşim Planına Göre Yapılmış veya Yapılacak Olması
176
b. Alt Yapı Tesisleri
177
c. Ortak Kullanım Yerleri
177
d. Sosyal Tesis ve Hizmetler
177
e. Diğer Bağlantılı Yapılar
177
4. Tüm Parselleri Kapsayan Tek Bir Yönetim Planı Bulunması
178
5. Yapılar Arasında Yönetim Bakımından Bağlantı Bulunması
178
6. İnşaatın Fiilen Tamamlanmış ve En Az Üçte İkisinin Kullanılıyor Olması
179
a. Açıklama
179
b. Yargıtay Kararları
179
ba. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları
179
bb. Yargıtay Daire Kararları
180
7. Parsellerin Birleşmesi
181
8. Parsellerin ve Toplu Yapıların Yeni Bir Toplu Yapı Oluşturması
182
C. Toplu Yapı Şerhi
185
1. Toplu Yapı Şerhinin Oluşumu
185
a. Tek Parselde Kurulu Yapılar
185
b. Birden Fazla Parselde Kurulu Yapılar
185
2. Şerhe İlişkin Genelgeler
188
3. Genel Değerlendirme
189
4. Şerhe İlişkin Görüşüm
190
5. Şerhe İlişkin Emsal Kararlar
194
a. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları
194
b. Yargıtay Daire Kararları
194
c. BAM Kararları
198
D. Toplu Yapı Şerhinin Hukuki İhtilaflardaki Önemi
199
1. Uygulanacak Kanun Hükümleri, Görevli ve Yetkili Mahkeme
199
a. Uygulanacak Kanun Hükümleri
199
b. Görevli Mahkeme
201
ba. Açıklamalar
201
bb. Yargıtay Kararları
202
c. Yetkili Mahkeme
206
ca. Açıklamalar
206
cb. Yargıtay kararları
206
d. Yargılama Usulü
207
e. Kanun Yolları
207
2. Ayrı Bir Yönetim Planı ve İşletme Projesi Gerektirmesi
208
3. Kat Malikleri Kurulunun Her Yıl Toplanıp Toplanmayacağı Sorunu
210
4. Ortak Gider Alacağının Tahsili ve Genel Hükümler
210
a. Açıklamalar
210
b. Yargıtay Kararları
211
5. İtirazın Kaldırılması Talebi– İtirazın İptali Davası
213
6. Gecikme Tazminatı Uygulaması
213
7. 7201 Sayılı Tebligat Kanunu Ek Md:1 Hükmü
214
8. Yönetim Planı Değişikliği ve Oy Oranları
214
9. Yönetim Planı ile Oluşturulacak Geçici Yönetim
215
II. TOPLU YAPININ SONA ERMESİ
215
A. Parselde Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi
215
1. Sona Erme Halleri
215
a. Toplu Yapı Kat Maliklerinin Ortak Talebi
215
b. Toplu Yapının Kurulu Olduğu Parselin Yok Olması, Yapı Yapılamayacak Hale Gelmesi ve Kamulaştırma
216
c. Blok ya da Blok Niteliğinde Olmayan Yapıların Tamamının Harap Olması
216
d. Blok ya da Blok Niteliğinde Olmayan Yapıların Kısmen Harap Olması
216
e. Birden Çok Parselde Kurulu Toplu Yapılar Yönünden
217
2. Kat Mülkiyetinin Terkini
218
B. Ayrılma
218
1. Tek Parselde Kurulu Blokların Ayrılması
218
2. Parselin Bölünmesi (İfraz)
219
3. Parsellerin Toplu Yapıdan Ayrılması
220
a. Kat Maliklerinin Ortak Talebi
220
b. Yönetim Planı, Mimar Proje, Vaziyet Planı
221
c. Parseller Arası İrtibat/Bağlantının Sona Erdirilmesi
221
3. Bölüm
YÖNETİM PLANI
I. YÖNETİM PLANI
223
A. Klasik Yönetimde Yönetim Planı
223
B. Toplu Yapı Yönetim Planı
224
II. YÖNETİM PLANININ ÖNEMİ
225
III. YÖNETİM PLANININ KAPSAMI
226
A. Anagayrimenkulün (Toplu Yapının) Yönetim Biçimi
227
B. Anagayrimenkulün Kullanma Maksat ve Şekli
228
C. Yönetici ve Denetçilerin Alacağı Ücret
231
D. Yönetime Ait Diğer Hususlar
231
1. Yönetim Planı ile Düzenlenebilecek Hususlar
232
2. Cezai Şart ve Müeyyideler
233
a. Genel Olarak
233
b. Cezai Şart
233
c. Yönetim Planında Cezai Şart Düzenlemesi
234
d. Cezai Şartın Tespitinde Uygulanacak Kriterler
235
e. KMK md.33 ve Cezai Şart Uygulaması
236
f. Cezai Şart Uygulamasının Avantajları
237
fa. Davalı (Kural İhlali Yapan) İçin Maliyet
237
fb. Davacı (Yönetim) İçin Maliyet
237
g. Diğer Mevzuatta Düzenlenen İdari Para Cezaları
238
h. Yargıtay Kararları
239
IV. YÖNETİM PLANININ HAZIRLANMASI
240
A. Kat Maliklerinin Oy Birliği ile Hazırlanması
241
B. Hâkim Kararı ile Hazırlanması
241
C. Yüklenici Tarafından Hazırlanması
242
D. Yargıtay Kararları
242
V. YÖNETİM PLANININ TAPUNUN BEYANLAR HANESİNE ŞERHİ
244
VI. YÖNETİM PLANININ BAĞLAYICILIĞI
245
A. Yönetim Planının Bağlayıcı Etkisi
245
B. Yönetim Planının Sonraki Malikleri Bağlayıcı Etkisi
246
C. Kiracı ve Kullananlar Yönünden Ortak Yer ve Tesisleri Kullanma ve Yararlanma Hakkına İlişkin Getirilen Yönetim Planı Hükümleri
246
D. Mevzuata Aykırı Yönetim Planı Hükümlerinin Bağlayıcılığı
248
1. Açıklamalar
248
2. Kanunların Yorumu
248
3. KMK’nın Emredici Hükümlerine Aykırılık
250
4. KMK’nın Yedek Hükümlerine Aykırılık
251
5. TMK ve Diğer Kanunların Emredici ve Yedek Hükümlerine Aykırılık
252
6. KMK md.28 Kapsamı Dışındaki Yönetim Planı Hükümleri
255
7. Hakkaniyet Kurallarına Aykırı Yönetim Planı Hükümleri
255
E. Uygulamadaki Sorunlar
256
F. Yargıtay Kararları
257
VII. YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ
263
A. Klasik Yönetimde Yönetim Planı Değişikliği
264
B. Toplu Yapılarda Yönetim Planı Değişikliği
265
1. 2007 Öncesinde Kurulan Toplu Yapı Yönetim Planı Değişikliği
265
2. 2007 Sonrasında Kurulan Toplu Yapı Yönetim Planı Değişikliği
267
3. Toplu Yapı Yönetim Planı Değişikliğine İlişkin Öğretideki Görüşler
268
a. Açıklamalar
268
b. Yargıtay’ın Görüşü
269
c. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Görüşü
270
4. Blok Yapı Yönetim Planı Değişikliği
270
C. Geçici Yönetime İlişkin Yönetim Planı Değişikliği
271
D. Oybirliği ile Değiştirilmesi Gereken Konular
271
1. Mimari Proje ve Vaziyet Planı Değişikliği
272
2. Giderlere Katılma ve Paylaşım Esaslarının Değiştirilmesi
272
3. Ortak Gider Muafiyeti
273
4. Yasak İşler
274
a. Açıklamalar
274
b. Yargıtay Kararları
274
5. Merkezi Isıtma Sisteminin Ferdi Isıtma Sistemine Dönüştürülmesi
275
6. Bağımsız Bölüm İlavesi
276
7. Kullanım Tahsisleri (Özgüleme)
276
8. Temliki Tasarruflar ve Önemli Yönetim İşleri
277
9. Yönetim Planındaki Oybirliği Şartı
277
10. Arsa Payı Değişikliği
278
11. Emredici Hükümlere Aykırı Yönetim Planı Hükümlerinin Değiştirilmesi
278
12. Sonradan Toplu Yapı Oluşumu
279
E. Apartman/Toplu Yapı Adının Değiştirilmesi
279
F. Yönetim Planı Değişikliği ile Yapılabilecek Düzenlemeler
280
VIII. YÖNETİM PLANI UYARLAMASI
281
A. Tek Parselde Kurulu Yapılar
282
B. Birden Çok Parselde Kurulu Yapıların Yönetim Planı Uyarlaması
283
1. 5711 Sayılı Kanun Geçici Md.3 Uyarınca Yönetim Planı Uyarlaması
286
2. 5912 Sayılı Kanun Geçici Md.2 Uyarınca Yönetim Planı Uyarlaması
287
a. 28.11.2007 Tarihinden Önce Kurulan Toplu Yapılar
287
b. 28.11.2007 Tarihinden Sonra Kurulan Toplu Yapılar
288
3. Uyarlama Değişikliği İçin Toplanma ve Karar
288
4. Uyarlama ile Yapılabilecek Değişiklikler
289
5. Uyarlama Karar Metni
291
6. Uyarlama Kararı Alınamaması ve Hâkim Müdahalesi
292
7. Uyarlama Kararının İptali ve Sonuçları
292
8. Yargıtay Kararları
293
IX. HÂKİM MÜDAHALESİ
295
A. Açıklamalar
295
B. Yargıtay Kararları
296
X. YÖNETİM PLANININ İPTALİ
297
A. İptal Davası
297
1. Açıklamalar
297
2. Yargıtay Kararları
298
B. Yönetim Planı İptalinin Sonuçları
303
1. Yönetim Planının Kat Malikleri Kurulu Kararı ile İptal Edilmesi
304
2. Yönetim Planının Mahkeme Kararı ile İptal Edilmesi
304
a. Yönetim Planı Değişikliği Kararının İptali
304
b. Yönetim Planı Hükümlerinin İptali
305
3. Yargıtay Kararları
305
XI. YÖNETİM SÖZLEŞMESİ
306
4. Bölüm
KAT MÜLKİYETİNDE KURULLAR
I. KURULLARIN OLUŞUMU
309
A. Kat Mülkiyetinde Kat Malikleri Kurulu
309
1. Oluşumu
309
2. Niteliği
309
3. Görev ve Yetkileri
310
B. Toplu Yapılarda Kurullar
310
1. Blok Kurulları
311
a. Blok Kat Malikleri Kurulu
311
aa. Oluşumu
311
ab. Niteliği
311
ac. Görev ve Yetkileri
312
b. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Malikleri Kurulu
314
c. Grup Oluşturan Yapılar
315
d. Ticari Alan Kurulları
316
da. Ticari Alan Kat Malikleri Kurulu
316
db. Ticari Alan Temsilciler Kurulu
317
2. Parsel Kurulları
317
a. Parsel Kat Malikleri Kurulu
317
aa. Oluşumu
318
ab. Niteliği
318
ac. Görev ve Yetkileri
318
b. Parsel Temsilciler Kurulu
319
ba. Oluşumu
319
bb. Niteliği
320
bc. Görev ve Yetkileri
320
3. Ada Kurulları
320
a. Ada Kat Malikleri Kurulu
321
aa. Oluşumu
321
ab. Niteliği
321
ac. Görev ve Yetkileri
321
b. Ada Temsilciler Kurulu
322
ba. Oluşumu
322
bb. Niteliği
322
bc. Görev ve Yetkileri
323
bd. Ada Temsilciler Kurulunun Toplu Yapı Temsilciler Kurulundan Farkı
323
4. Toplu Yapı Kurulları
324
a. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu
324
aa. Oluşumu
324
ab. Niteliği
324
ac. Görev ve Yetkileri
324
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu
326
ba. Oluşumu
326
bb. Niteliği
327
bc. Görev ve Yetkileri
327
bd. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu ile Temsilciler Kurulu Arasındaki Bağlantı
330
c. Toplu Yapı Yönetim ve Denetim Kurulları
335
ca. Toplu Yapı Yönetim Kurulu
335
cb. Geçici Yönetim Kurulu
335
cc. Toplu Yapı Denetleme Kurulu
335
cd. Geçici Denetleme Kurulu
335
II. KURULLARIN TOPLANMASI, TOPLANTI ZAMANI, ÇAĞRI VE KARARLAR
336
A. Kat Mülkiyetinde Toplantılar
336
B. Toplu Yapılarda Toplantılar
336
1. Olağan Toplantılar
337
a. Açıklamalar
337
b. Toplantı Tarihinin Belirlenmesi
337
ba. Toplantı Tarihinin Yönetim Planı İle Belirlenmesi
337
baa. Toplantı Tarihinin Kesin Olarak Belirlenmesi
338
bab. Toplantı Tarihinin Belirlenebilir Olması
338
bac. Toplantı Döneminin Düzenlenmesi Ancak Belirlenememesi
340
bb. Yönetim Planında Toplantı Tarihi Belirlenmemesi
340
c. Olağan Toplantıların Belirlenen Tarih Dışında Yapılmasının İstisnaları
340
d. Yargıtay Kararları
341
2. Olağanüstü Toplantılar
342
a. Önemli Bir Sebebin Çıkması
342
b. İstem
344
ba. Yönetici Kararı
344
bb. Denetçinin İstemi
345
bc. Kat Maliklerinin Üçte Birinin Yazılı İstemi
345
bd. Temsilcilerin Üçte Birinin Yazılı Talebi
345
be. KMK md.42/f.2 Gereği Olağanüstü Toplantı
345
bf. Yönetim Şirketi ve Müdürlerin Durumu
346
c. On Beş Gün Önce Bildirim Şartı
346
ca. Açıklamalar
346
cb. Emsal Kararlar
347
3. İkinci Toplantılar
349
a. Açıklamalar
349
b. Yargıtay Kararları
350
C. Çağrı
350
1. Olağan Toplantı Çağrısı
351
a. Açıklamalar
351
b. Yargıtay Kararları
352
2. Olağanüstü Toplantı Çağrısı
353
a. Açıklamalar
353
b. Yargıtay Kararları
353
3. Yöneticinin Çağrı Yapmaması veya Yöneticisi Olmayan Yapılar
354
a. Yöneticinin Çağrı Yapmaması
354
b. Yöneticisi Olmayan Yapılar
356
c. Yöneticisiz Kalan Yapılar
357
d. Denetçi veya Kat Maliklerinin Çağrı Yapıp Yapamayacağı
357
e. Yazarın Görüşü
358
4. Toplu Yapı Yöneticisinin Blok Kat Malikleri Kuruluna Çağrı Yapması
361
D. Tebligat
361
1. Bütün Kat Maliklerine İmzalattırılacak Çağrı
362
2. Taahhütlü Mektupla Tebliğ
362
3. Tebligat Kanun’u Ek Md.1 Hükümleri
363
a. Açıklamalar
363
b. Uygulama Şekli
365
c. Yargıtay Kararları
365
4. Tebligat Kanunu’nun Diğer Hükümleri
367
a. Normal Yolla Tebligat
367
b. Tebligat Kanunu md.21 Uyarınca Tebligat
367
c. Tebligat Kanunu md.35 Uyarınca Tebligat
368
5. Yabancı Uyruklu Kişilere Tebligat
369
6. Adresin Yöneticiye Bildirdiğini İspat
371
E. Toplantı Divanı ve Toplantının İdaresi
371
1. Divan Heyeti Oluşumu
371
2. Divan Heyetine Yetki Verilmesi
373
3. Görev ve Yetkileri
373
4. Yargıtay Kararları
373
F. Gündem ve Görüşmeler
376
G. Oya Katılma
379
1. Malikin Kat Malikleri Kurulunda Oy Hakkı
379
a. Bir Bağımsız Bölüm Malikinin Oy Hakkı
379
b. Bir Kişinin Birden Fazla Bağımsız Bölüme Malik Olması
380
c. Bir Bağımsız Bölümün Birden Fazla Maliki Bulunması
381
d. Birden Fazla Bağımsız Bölümün Birden Fazla Maliki Bulunması
383
2. Temsilcinin Temsilciler Kurulunda Oy Hakkı
383
a. Açıklamalar
383
b. Temsilcilerin Oy Hakkının Yönetim Planı ile Düzenlenmesi
384
3. Yönetim Kurulu Üyelerinin Oy Hakkı
384
4. Kiracı ve Kullananların Durumu
384
5. Oy Kullanma
385
a. Oylamaya Kat Malikinin Katılması
385
b. Oylamaya Kanuni Mümessilin Katılması
385
c. Vekâleten Oya Katılma
385
ca. Blok/Kat Malikleri Kurulunda
385
cb. Temsilciler Kurulunda Temsilcinin Vekâlet vermesi
385
cc. Vekâlet Oy Hesabı
386
cd. Kat Malikinin Vekâlet Alması Halinde
388
ce. Vekâlet Şekli
389
cf. Yargıtay Uygulamalarında Vekâlet
391
cg. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Uygulamalarında Vekâlet
393
6. Alınacak Karar Doğrudan Doğruya Kendini İlgilendiren Kat Maliki
393
H. Blok Yapı Toplantılarında İzlenecek Yol
393
1. Toplantı Hazırlığı
393
2. Oylama
394
3. Gizli Oylama ve Sakıncaları
394
a. Mevzuat Farklılığı
394
b. Sayı ve Arsa Payı Hesabı
395
c. Vekâleten Katılım
395
d. Davalarda Husumet
396
e. İptal Davasında Oy Hesabı
396
f. Çözüm Yolları
397
fa. Tercihin Tespit Edilebildiği Hallerde
397
fb. Tercihin Tespitinin Mümkün Olmadığı Hallerde
397
I. Temsilciler Kurulu Toplantılarında İzlenecek Yol
397
1. Toplantı Hazırlığı
397
2. Aday ve Karar Oylaması
397
3. Vekâleten Katılım
398
İ. Toplantı Yeter Sayısı Hesaplama
398
1. Kat Malikleri Kurulu Birinci Toplantı Açılışı Yeter Sayı Hesaplama
398
2. Temsilciler Kurulu Birinci Toplantı Açılışı Yeter Sayı Hesaplama
399
3. İkinci Toplantı Açılışı
399
J. Karar Nisapları ve Yeter Sayı Hesaplama
400
1. Genel Yönetim İşleri
400
a. Birinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama
400
aa. Kat malikleri Kurulu
400
ab. Temsilciler Kurulu
401
b. İkinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama
402
ba. Kat Malikleri Kurulu
402
bb. Temsilciler Kurulu
403
c. Salt Çoğunlukla Alınan Kararlar
403
d. Emsal Kararları
403
2. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Kararlar
405
a. Birinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama
405
aa. Kat Malikleri Kurulu
405
ab. Temsilciler Kurulu
406
b. İkinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama
407
ba. Kat Malikleri Kurulu
407
bb. Temsilciler Kurulu
407
c. İlk Toplantıda Toplanma Yeter Sayısı Sağlanmasına Rağmen Karar Alınamaması
408
d. İlk Toplantının Tamamlanamaması Nedeniyle Ertelenmesi
409
3. Üçte İki Çoğunluk Aranan İstisnai Düzenleme
410
4. Beşte Dört Çoğunluk Şartı Aranan Kararlar
410
a. Klasik Yönetimde
411
b. Toplu Yapı Yönetiminde
412
5. Oybirliği Aranan Kararlar
412
6. Blok Kat Malikleri Kurulu Oy, Sayı ve Arsa Payı Hesaplama
413
a. Oy Hesaplama
413
b. Malik Sayısı ve Arsa Payı Hesaplama
413
ba. İşletme Projesi Ve Genel İdari Konulara İlişkin Yeter Sayı Hesabı
414
bb. Yönetici ve Denetçi Ataması Hesabı
414
bc. Yargıtay Kararları
414
c. Katılım Durumu Hesaplama
416
d. Kullanılan Oyların Hesaplanması
416
7. Temsilciler Kurulu Oy, Sayı ve Arsa Payı Hesaplama
417
a. Birinci Toplantı
419
aa. Yönetici ve Denetçi Ataması
419
ab. Genel Yönetim İşleri
419
b. İkinci Toplantı
420
ba. Yönetici ve Denetçi Ataması
420
bb. Genel Yönetim İşleri
421
8. Hangi Kararı Hangi Organlar Alacak?
421
K. Kararların Dayanağı ve Bağlayıcılığı
421
L. Kararların Yazılması
423
1. Kat Malikleri Kurulunda
423
2. Temsilciler Kurulunda
424
M. İtiraz (Muhalefet) Şerhi ve Önemi
425
1. Açıklama
425
2. Yargıtay Kararları
425
III. KURUL KARARLARININ İPTALİ
427
A. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali
428
B. Yönetim Kurulu Kararlarının İptali
428
C. İptal Davalarına İlişkin Genel Hükümler
429
1. Dava Ön Şartları
429
a. Anlaşmazlıklarda Kurula Başvurma
429
b. Dava Şartı Arabuluculuk
429
2. Kurul Kararlarına Karşı Dava Açma Hakkı Olanlar – Aktif Husumet
429
a. Kat Malikleri
429
b. Kiracı ve Diğer Kullananların Dava Hakkı
430
c. Blok Temsilcisi
430
d. Kat Maliki Olmayan Yönetici
431
e. Kurulda Oy Kullanma Hakkı Olmayan Kat Maliki
431
f. Bağımsız Bölüme Sonradan Malik Olanlar
431
3. Toplu Yapılarda İptal Davasını Kim, Hangi Yapılar İçin Açabilir?
432
a. Toplu Yapı Yönetimine Geçilmişse veya Tek Parselde Kuruluysa
432
b. Toplu Yapı Yönetimine Geçilmemişse
433
4. İptal Davalarında Davalı (Pasif Husumet) (KMK md.38/2)
434
a. Açıklamalar
434
b. Yargıtay Kararları
435
5. Dava Açma Süresi
438
a. 5711 Sayılı Kanun Yürürlüğünden Önce Alınan Kararlar
438
b. 5711 Sayılı Kanun Yürürlüğünden Sonra Alınan Kararlar
439
6. Yokluk, Butlan ve İptal Edilebilir Kararlar Arasındaki Fark
439
7. Toplantı Yeter Sayısı Hakkındaki Kurallara Uymamanın Müeyyideleri
441
8. Karar Yeter Sayısı Hakkındaki Kurallara Uymamanın Müeyyideleri
441
9. Yargıtay Uygulamalarında Toplantı ve Karar Nisaplarına Uymamanın Yaptırımı
442
10. İptal Kararının Sonuçları
444
a. Açıklamalar
444
b. Yargıtay Kararları
445
5. Bölüm
YÖNETİCİ ATAMA
I. GİRİŞ
447
II. YÖNETİCİ ATAMA ŞARTLARI
449
A. Genel Olarak
449
B. Yönetici Ataması
449
1. Tek Maliki Olan Yapılar
450
2. Bağımsız Bölüm Sayısı Sekizden Az Olan Yapılarda Yönetici Ataması
450
3. Bağımsız Bölüm Sayısı Sekizden Fazla Olan Yapılarda Yönetici Ataması
452
4. Malik Olma Şartı
452
5. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Şartı
454
a. Açıklamalar
454
b. Yargıtay Kararları
454
6. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Bulunmamasının Sonuçları
455
a. Yok hükmünde sayan Yargıtay kararları
456
b. İptal Edilebilirliğe İlişkin Yargıtay Kararları
457
7. Toplantının Birinci veya İkinci Toplantı Olması
460
a. Açıklama
460
b. Yargıtay Kararları
460
C. Sözleşme Yapılması ve Teminat Gösterme
461
1. Kanun’daki Düzenleme
461
2. Teminat İsteme Zamanı
461
3. Yönetim Şirketinden Teminat İsteme
461
4. Hâkim Tarafından Atanan Yönetici
462
5. Teminatın Şekli
462
III. YÖNETİCİ ATAMA YÖNTEMİ
462
A. Kurulların Ataması
462
B. Hâkim Müdahalesi ile Yönetici Atama
464
1. Ön Şart– Görevde Yönetici Bulunmaması
464
a. Açıklamalar
464
b. Yargıtay Kararları
465
2. Yönetimde Anlaşamama
466
3. Toplanamama
466
4. Yönetici Atayamama
467
5. Yönetici Atamasını Talep Hakkı Olanlar
468
6. Yetkili ve Görevli Mahkeme
469
7. Yönetici Atama Kararı ve Tebliği
470
a. Karar
470
b. Tebliğ
470
8. Atanan Yöneticinin Görev Süresi
470
9. Atanan Yöneticinin Değiştirilmesi
470
10. Atanan Yöneticinin Kat Maliki Olup Olmayacağı
472
11. Atanan Yöneticinin Yetki ve Sorumluluğu
472
12. Kat Mülkiyeti Yönetiminde Kayyım
472
13. Yargıtay Kararları
474
C. Yönetim Planı ile Geçici Yönetici Ataması
476
IV. YÖNETİCİ ATAYACAK KURULLAR VE YÖNETİCİ ATAMASI
476
A. Klasik Yönetimde Yönetici Ataması
477
1. Kat Malikleri Kurulu
477
2. Yönetici Ataması
477
3. KMK md.17 Uyarınca Yönetici Ataması
477
B. Toplu Yapılarda Yönetici Ataması
478
1. Blok Yapılar
478
a. Blok Kat Malikleri Kurulu
478
b. Blok Yapıya Yönetici Atama
478
c. Yargıtay Kararları
480
2. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Malikleri Kurulu
480
a. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Yönetimi
480
b. Blok Niteliğinde Olmayan Yapılara Temsilci Atama
480
3. Ticari Alan Yönetimi
480
a. Ticari Alan (AVM) Kat Malikleri Kurulu
480
b. Ticari Alan (AVM) Temsilciler Kurulu
481
c. Ticari Alana Yönetici (Temsilci) Ataması
481
4. Parsel Yönetimi
481
a. Parsel Kat Malikleri Kurulu
481
b. Parsele Yönetici (Yönetim Kurulu) Ataması
481
5. Ada Yönetimi
482
a. Ada Kat Malikleri Kurulu
482
b. Ada Temsilciler Kurulu
482
c. Ada Yönetici (Yönetim Kurulu) Ataması
482
6. Toplu Yapı Yönetimi
482
a. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu
482
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu
483
c. Toplu Yapıya Yönetici (Yönetim Kurulu) Ataması
483
d. Blok Yönetimi ile Toplu Yapı Yönetimi Arasındaki İlişki
484
7. Geçici Yönetim
485
a. Yönetim Planı ile Düzenlenen Geçici Yönetim
485
aa. Geçici Yönetim Oluşturma Şartları
485
aaa. Yönetim Planında Düzenlenmiş Olması
485
aab. Yönetim Planında Temsilciler Kurulunun Düzenlenmiş Olması
486
aac. Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlerin Uygulanması
487
ab. Geçici Yönetime İlişkin Şartların Belirlenmesi
487
aba. Açıklamalar
487
abb. Yargıtay Kararları
488
ac. Geçici Yönetimin Yetkileri
489
ad. Geçici Yönetimin Görevleri
489
ae. Geçici Yönetimin Görev Süresi
490
aea. Açıklamalar
490
aeb. Yargıtay Kararları
491
af. Geçici Yönetim, Görev Süresini Aşacak Şekilde Sözleşme Yapabilir mi?
492
afa. Geçici Yönetimin Görev Süresi Kesin Olarak Belirlenmişse
492
afb. Geçici Yönetimin Görev Süresi Belli Değilse
493
ag. Geçici Yönetimin Görev Süresi Kat Malikleri Tarafından Kısaltılabilir mi?
493
ah. Geçici Yönetimin Görev Süresi Dolmasına Rağmen Çağrı Yapmaması
494
b. 5912 Sayılı Kanun Uyarlaması ile Atanan Geçici Yönetici
495
c. Geçici Yöneticinin Sorumluluğu
495
d. Geçici Yönetimin Varlığına Bağlı Olarak Geçici Denetim Kurulu Oluşturulması
495
8. Yargıtay Kararları
497
a. Yargıtay HGK Kararları
497
b. Yargıtay Daire Kararları
497
6. Bölüm
YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ, SORUMLULUĞU VE HAKLARI
I. YÖNETİCİNİN GÖREVE BAŞLAMASI VE GÖREVİ DEVRALMASI
499
A. Yöneticinin Göreve Başlaması
499
1. Kurulların Atadığı Yönetici
499
a. Yönetici Kurula Katılmışsa
499
b. Yönetici Kurula Katılmamışsa
499
2. Mahkeme Tarafından Atanan Yönetici
500
B. Yöneticinin Görevi Devralması ve İlk Yapılacak İşlemler
500
1. Devir/Teslim
500
2. İmza Beyannamesi
500
3. Noterlik İşlemleri
501
a. Genel Olarak
501
b. Noterin Toplantıya İlişkin Kararı Değerlendirme Yetkisi var mı?
502
c. Defterler ve Açılış/Kapanış Onayları
503
d. Karar Defteri Bulunmaması
503
e. Kapanış Onayı Sonraki Yıllarda Yapılabilir mi?
504
4. Bankacılık İşlemleri
504
5. e–SGK Şifre ve Kullanıcı Bilgileri ile Bildirimler
504
6. Avukata Vekâlet
504
7. Ortak Yerleri Kiraya Verme Yetkisi
505
8. Sözleşmelerin Kontrol Edilmesi
505
9. Aylık İş ve Periyodik Bakım Listesi Hazırlanması
506
10. İşletme Projesi Hazırlığı
506
II. YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ
506
A. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi–KMK md.35
506
1. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının ve Yönetim Planında Belirlenen Görevlerin Yerine Getirilmesi
506
2. Anagayrimenkulün Gayesine Uygun Olarak Kullanılması, Korunması, Bakımı ve Onarımı İçin Gereken Tedbirlerin Alınması
507
a. Gereken Tedbirlerin Alınması
508
b. Masraflı ve Büyük İşlerin Yapılması
509
c. Olağanüstü ve Acil Durumlar
509
d. Mahkemece Yapılacak Tespit
510
e. Yargıtay Kararları
511
3. Anagayrimenkulün Sigorta Ettirilmesi
511
a. DASK
512
b. Ortak Alan Sigortası
512
c. Özel Konut Sigortası
513
4. Anagayrimenkulün Genel Yönetim İşleriyle Korunması, Onarımı, Temizlik Gibi Bakım İşleri İçin Avans Toplanması ve Ek Avans Toplanması
513
5. Anagayrimenkulün Yönetimiyle İlgili Ödemelerin Kabulü, Yönetim Dolayısıyla Doğan Borçların Ödenmesi
513
6. Anagayrimenkulün Tümünü İlgilendiren Tebligatların Kabulü
514
7. Anagayrimenkulü İlgilendiren Bir Sürenin Geçmesine veya Bir Hakkın Kaybına Meydan Vermeyecek Gerekli Tedbirlerin Alınması
515
8. Anagayrimenkulün Korunması ve Bakımı İçin Kat Maliklerinin Yararına Olan Hususlarda Gerekli Tedbirleri Onlar Adına Almak
515
9. Kat Mülkiyetine İlişkin Borç ve Yükümlerini Yerine Getirmeyen Kat Maliklerine Karşı Dava ve İcra Takibi Yapılması ve Kanuni İpotek Hakkının Kat Mülkiyeti Kütüğüne Tescil Ettirilmesi
516
10. Bankada Hesap Açtırmak
516
11. Kat Malikleri Kurulunu Toplantıya Çağırma
517
12. Asansör Bakım ve İşletmesine İlişkin Görevleri
518
13. Personel İstihdamı ve 3. Kişilerle Sözleşme Yapma
518
B. Adres Levhası Asılması –KMK md.34/9
519
C. Defter Tutma ve Belgeleri Saklama–KMK md.36
520
1. Kat Mülkiyetinde Tutulması Zorunlu Defterler
520
a. KMK Yönünden
520
aa. Karar Defteri
520
ab. Gelir–Gider Defteri (İşletme Defteri)
521
ac. Denetleme Defteri
522
ad. Asansör Kayıt Defteri
522
ae. Demirbaş Kayıt Defteri
523
b. Vergi Mevzuatı Yönünden
523
c. SGK Mevzuatı Yönünden
523
ca. Genel Hükümler
523
cb. Ceza Hükümleri
526
cc. Usul Hükümleri
527
cca. Tasdik Şartı
527
ccb. Kayıt Şartı
527
ccc. İbraz Şartı
528
ccd. Prim Belgesi Verme Zorunluluğu
528
d. İş Mevzuatı Yönünden
528
2. Kat Mülkiyetinde Defter Tasdiki
529
a. Noter Tasdiki
529
aa. 634 Sayılı KMK Yönünden Tasdik
529
aaa. Açılış Tasdiki
529
aaaa. Karar Defteri
529
aaab. İşletme Defteri
529
aaac. Denetleme Defteri
530
aab. Kapanış Tasdiki
530
aaba. Karar Defteri
530
i. Defterin Bitmesi Nedeniyle Kapanış Tasdiki
530
ii. Dönem Sonu Kapanış Tasdiki
531
iii. Dönem Sonu Kapanış Tasdiki Yapılmamasının Müeyyidesi
531
aabb. İşletme Defteri
531
aabc. Denetleme Defteri
532
ab. 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu Yönünden Tasdik
533
ac. 6102 Sayılı TTK Yönünden Tasdik
533
ad. 213 Sayılı VUK Yönünden Tasdik
533
ae. 6100 Sayılı HMK Yönünden Tasdik
534
b. Delil Niteliği
534
ba. 634 Sayılı KMK Yönünden Delil Niteliği
534
bb. 6100 Sayılı HMK Yönünden Delil Niteliği
536
3. Belgelerin Saklanması
538
D. İşletme Projesi Yapılması–KMK md.37
538
E. İptal Davalarını Duyurmak–KMK md.38
539
F. Faaliyet Raporu Hazırlama –KMK md.39
539
G. Bildirim Yükümlülüğü–KMK md.48/1
539
H. Kullanma Yerlerinin Boşaltılması–KMK ek md.2
539
I. Toplu Yapı Yönetim Kurulunun Görevleri
539
İ. Yöneticinin Diğer Mevzuattaki Görevleri
541
1. 1774 Sayılı Kimlik Bildirme Kanunu
541
2. Adres Kayıt Sistemi Yönetmeliği
541
3. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği
542
a. Açıklamalar
542
b. Yargıtay Kararları
543
4. Konut Kapıcıları Yönetmeliği
545
5. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik
546
6. Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği
547
7. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği
547
8. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik
548
9. 5188 Sayılı Kanun Uyarınca Özel Güvenlik Mali Mesuliyet Sigortası
550
10. KVKK Kapsamında Görevleri
551
11. İş, Sosyal Güvenlik ve Vergi Mevzuatı Kapsamında Görevleri
551
III. VEKÂLET SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA YÖNETİCİNİN BORÇLARI
552
A. Talimatlara Uyma Borcu
552
B. Şahsen İfa, Sadakat ve Özen Gösterme Borcu
552
1. Şahsen İfa Borcu
552
a. Vekâlet Verenin Vekile Yetki Vermesi
552
b. İş ve Durum Gereği Zorunluluk
553
c. Teamülün Mümkün Kıldığı Hâller
553
2. Sadakat Borcu
553
3. Özen Gösterme Borcu
553
C. Sır Saklama Borcu
554
D. Hesap Verme (TBK md.508)
554
IV. YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU
554
A. Vekil Gibi Sorumluluk (KMK md.38)
554
1. Sorumluluğun Kapsamı
554
a. Açıklamalar
554
b. Yargıtay Kararları
556
2. Vekâletin Kapsamı
560
a. Açıklamalar
560
b. Yargıtay Kararları
563
ba. Yargıtay HGK Kararları
563
bb. Yargıtay Daire Kararları
564
3. Sorumlu Olduğu Dönem
567
4. Yönetici, Görev Süresi Sona Erse Dahi Yetkilerini Kullanabilir mi?
568
a. Açıklamalar
568
b. Yargıtay Kararları
569
5. Yönetici, Yeni Yönetici Atandığında Yetkilerini Kullanamaz
570
6. Üçüncü Kişiye Vekâlet Verme
571
7. Avukata Vekâlet Verme
572
a. Açıklamalar
572
b. Yöneticinin Değişmesi Halinde Vekâlet
573
c. Yargıtay Kararları
574
8. Yetkisiz Temsil ve Vekâletsiz İş Görme
576
a. Yöneticinin Yetkisinin Bulunmaması veya Yetkisini Aşması
576
b. Yöneticinin Vekâletsiz İş Görmesi
576
c. Yöneticinin Yetkisini Kötüye Kullanması
577
9. Sorumluluktan Kurtulma
577
a. Hukukumuzda Sorumluluk Nedenleri ve Borcun Kaynağı
577
aa. Haksız Fiil
577
ab. Sözleşme
577
ac. Sebepsiz Zenginleşme
577
b. Sorumluluk Şartları
577
ba. Kusur
577
bb. Zarar
578
bc. İlliyet Bağı
578
bd. Müteselsil Sorumluluk
579
c. Kusursuzluğunu İspat
579
d. İş Bölümü, Görev Dağılımı
579
e. Kurul Kararlarını Yerine Getirme
579
f. Harcama Yetkisi
580
B. İptal Davalarında Temsil Yetkisi ve Görevi
580
1. İptal Davalarına İlişkin Sorumluluğu
580
2. İptal Davalarını Duyurmak
581
3. Davayı Kabul/Feragat Yetkisi
582
4. Yargılama Giderleri
584
C. Hesap Verme (KMK md.39)
584
1. Yöneticinin Hesap Vermesi
584
2. Hesap Verme Zamanı
584
3. Hesap Verilecek Kişiler
585
4. Hâkim Müdahalesi ile Hesap Verme
586
a. Açıklamalar
586
b. Yargıtay Kararları
586
D. Haksız Fiil ve Zarar Sorumluluğu
587
1. Açıklamalar
587
2. Emsal Kararlar
588
V. YÖNETİCİNİN HAKLARI
594
A. Genel Olarak
594
B. Görev Süresine İlişkin Ücret Talep Hakkı
594
1. Yöneticinin Kat Malikleri Arasından Atanması
594
a. Yönetici Ücreti
594
aa. Açıklama
594
ab. Toplu Yapı Yöneticilerinin Ücreti
595
ac. Sırayla Yöneticilik Yapılması
596
ad. Yöneticinin Mahkeme Tarafından Belirlenmesi
596
b. Gider Muafiyeti ve Normal Yönetim Giderlerinin İçeriği
596
c. Yönetici Yardımcıları
597
2. Yöneticinin Kat Malikleri Dışından Atanması
597
a. Yönetici Ücreti
597
b. Ücret Uyuşmazlığı
598
c. Yönetici Yardımcıları
598
3. Toplu Yapılarda Ücrete Karar Verecek Organlar
598
4. Ücret Talep Zamanı
599
5. Ücret veya Muafiyette Gelir Vergisi Sorunu
599
6. Ücret ve Huzur Hakkı Arasındaki Fark
600
7. SGK Kaydı ve Kıdem Tazminatı
601
8. Kat Maliki Avukatın Yönetici Ücreti
601
9. Ücrete İlişkin Yargıtay Kararları
601
C. Sözleşmeyi Fesih Hakkı
603
D. Tazminat Hakkı
604
7. Bölüm
KAT MÜLKİYETİNDE TARAF EHLİYETİ
I. GENEL OLARAK TARAF EHLİYETİ (HUSUMET)
605
II. YÖNETİM ŞİRKETİNİN TARAF EHLİYETİ
607
A. Sözleşme ile Hizmet Alınan Yönetim Şirketi
607
B. Yönetici Olarak Atanan Yönetim Şirketi
608
III. KAT MÜLKİYETİNDE KOOPERATİFLERİN TARAF EHLİYETİ
609
A. Taraf Ehliyeti
609
B. Kooperatifin İhyası
610
IV. YÖNETİCİNİN KANUN GEREĞİ TARAF OLABİLECEĞİ UYUŞMAZLIKLAR
612
A. Aktif Taraf Ehliyeti (Davacı olma)
613
1. Ortak Gider Alacağının Tahsiline İlişkin Dava ve İcra Takipleri
613
2. Banka Muamelelerine İlişkin Davalar
615
3. Sözleşmelerden Doğan Uyuşmazlıklara İlişkin Davalar
615
a. Açıklamalar
615
b. Yargıtay Kararları
616
4. KMK md.19 Gereği Açılan Davalar
618
5. Vekâletsiz İş Görme
618
6. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Yerine Getirilmesi
619
7. Yönetim Adına Tesis Edilen Hukuki/İdari İşlemler
619
8. Kambiyo Senetlerine Özgü Takip İşlemleri
620
B. Pasif Taraf Ehliyeti (Davalı olma)
621
1. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptaline İlişkin Davalar
621
a. Husumetin Yöneticiye Yöneltilmesi
621
b. Husumetin Karara Olumlu Oylarıyla Katılanlara Yöneltilmesi
621
c. Taraf Sıfatlarının Birleşmesi
622
d. Yöneticinin Davayı Kabul Yetkisi
623
2. İşletme Projesinin İptaline İlişkin Davalar
623
3. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi, Kurul Kararları ve Sözleşmelerden Kaynaklanan Uyuşmazlıklara İlişkin Davalar
623
a. Açıklamalar
623
b. Yargıtay Kararları
624
ba. Yargıtay HGK Kararları
624
bb. Yargıtay Daire Kararları
625
4. İşçi Alacaklarına İlişkin Davalar
627
5. Menfi Tespit ve İstirdat Davaları
628
6. Defter Tutma, Belgeleri Saklama ve İbrazına İlişkin Davalar
628
7. Müdahalenin Meni
629
a. Kurul Kararı ile Yapılan Müdahale
629
b. Yönetim Planı Hükmü Uyarınca Yapılan Müdahale
629
c. Yönetici Kararı ile Yapılan Müdahale
629
d. İhtiyati Tedbir Talebi
630
8. Mimari Projeye Aykırılık Nedeniyle Açılabilecek Davalar
630
9. Ecrimisil
631
a. Açıklamalar
631
b. Yargıtay Kararları
632
10. Kambiyo Senetlerine Özgü Takip İşlemleri
633
11. Genel Sorumluluk Nedeniyle Açılabilecek Diğer Davalar
635
a. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi Kapsamında Maddi Tazminat Davaları
635
b. Ortak Alanlardan Kaynaklanan Hasar Tazmini
636
c. Hırsızlık, Adam Çalıştıranın Sorumluluğu
638
ca. Açıklamalar
638
cb. Yargıtay Kararları
640
d. Manevi Tazminat Davaları
645
e. Sebepsiz Zenginleşme Davası
645
f. Zilyetliğin Gasbı
645
g. Elatmanın Önlenmesi
646
h. Eski Hale Getirme
646
ı. Vekâletsiz İş Görme
646
i. Görevli Mahkemelerin Tespiti
646
ia. Maddi Zararın Yöneticiden Talep Edilmesi
647
ib. Yöneticiden Manevi Tazminat Talep Edilmesi
647
ic. Maddi ve Manevi Zararın Yönetici ve Özel Güvenlik Şirketinden Talep Edilmesi
648
id. Yönetici Tarafından Yönetim Şirketine Açılacak Davalar
650
ida. Açıklamalar
650
idb. Tüketici Hakem Heyetine Başvuru
650
idc. Yargıtay Kararları
651
a. Tüketici Mahkemesine İlişkin Kararlar
651
b. Tüketici Hakem Heyetine İlişkin Kararlar
652
V. ÖZEL OLARAK YETKİ VERİLMESİ HALİNDE TARAF EHLİYETİ
654
A. Ayıp ve Eksik İş Nedenine Dayalı İhbar ve Davalarda Taraf Ehliyeti
655
1. Ayıp ve Eksik İş İhbarı
655
2. Ayıp ve Eksik İş Nedenine Dayalı Davalar
656
a. İnşaat Başlangıcından İtibaren Ayıp ve Eksik İşler
656
aa. Açıklamalar
656
ab. Yazarın Görüşü
657
ac. Yargıtay Kararları
658
b. TBK md.526 Hükümleri – Vekâletsiz İş Görme
664
c. Sonradan Yapılan İnşaat ve İşlere İlişkin Ayıp ve Eksik İşler
667
d. Sonuç
669
B. Mimari Projeye Aykırılığın Giderilmesi
669
1. Yönetici Kat Maliki Değilse
670
2. Yöneticinin Kat Maliki Olması
670
3. Temsilciler Kurulunun Yetki Vermesi
671
4. Geçici Yönetim Kurulu Kararı
671
5. Emsal Kararlar
671
C. Ortak Yere Elatmanın Önlenmesi
674
1. Açıklama
674
2. Yönetici Dava Yoluna Gitmeden Müdahaleyi Defedebilir mi?
675
3. Yargıtay Kararları
676
D. Ecrimisil
679
E. KMK md.24–Yasak İşlere İlişkin Davalar
680
F. Kira Bedeli Tahsili, Kira Tespit ve Tahliye
680
G. Araç Satın Alma
682
H. Yönetici ve Denetçiler Aleyhinde Sorumluluk Davaları
682
VI. KAT MALİKİ OLAN YÖNETİCİNİN TARAF EHLİYETİ
683
VII. YÖNETİCİNİN TARAF OLAMAYACAĞI DAVALAR
684
A. İptal Davası
684
B. Komşuluk Hukukuna İlişkin Davalar
685
C. Yönetim Planının İptaline İlişkin Davalar
686
D. Kamulaştırmasız Elatma
687
E. Arsa Payı Düzeltme Davası
687
F. Kurul Kararı ile Yapılan Müdahalenin Meni
688
G. Kat Mülkiyetinin Devrine İlişkin Davalar– KMK md.25
689
H. TBK Hükümlerinden Kaynaklanan Davalar
690
VIII. KİRACI VE KULLANANLARIN TARAF EHLİYETİ
691
A. Açıklamalar
691
B. Yargıtay Kararlarına Göre Kiracının Açabileceği Davalar
692
IX. İNTİFA HAKKI SAHİBİNİN TARAF EHLİYETİ
694
A. Açıklamalar
694
B. Yargıtay Kararları
695
8. Bölüm
TOPLU YAPILARDA DENETİM VE DENETÇİ
I. DENETİM
697
A. Kat Mülkiyetinde Denetim Türleri
698
1. Kat Malikleri Kurulu Aracılığı ile Denetim
698
2. Bireysel Denetim
698
3. Denetim Organı Aracılığı ile Denetim
698
4. Bağımsız Denetim Şirketleri ile Denetim
699
B. Göreve Başlarken Denetçinin Kabul Ettiği Şartların Sonradan Değişmesi
699
II. DENETÇİ ATAYACAK KURULLAR
699
1. Blok/Yapı Denetleme Kurulu
700
2. Parsel Denetleme Kurulu
700
3. Ada Denetleme Kurulu
700
4. Ticari Alan Denetleme Kurulu
701
5. Toplu Yapı Denetleme Kurulu
701
III. DENETÇİ ATAMASI
701
A. Kat Malikleri Kurulu
701
B. Blok Kat Malikleri Kurulu – Blok Denetçisi
701
1. Denetçinin Kimlerden Atanacağı
702
2. Blok Denetçisinin Kat Maliki Olup Olmayacağı
702
3. Blok Denetçisinin Ne Kadar Süre İçin Atanacağı
704
4. Blok Denetçisinin Kaç Kişi Olacağı
704
5. Blok Denetçisi Atanamazsa Ne Olur?
704
C. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Malikleri Kurulu–Denetçi
704
D. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu–Toplu Yapı Denetçisi
705
1. Toplu Yapıya Denetçi Ataması Zorunlu mu?
705
2. Toplu Yapılarda Denetçinin Kat Maliki Olması Zorunlu mu?
706
3. Toplu Yapılarda, Kat Maliki Olmayan Kişinin Denetçi Atanabileceğine İlişkin Görüşüm
706
4. Toplu Yapıya Denetçi Atayacak Kurullar
708
5. Denetçinin Başka Bir Kurul Tarafından Atanması Mümkün Müdür?
708
6. Toplu Yapılarda Denetçi Kimlerden Atanır?
709
7. Denetçi Atama Karar Yeter Sayısı
710
8. Denetleme Kurulu Kaç Kişiden Oluşur?
710
9. Toplu Yapı Denetçisinin Yetki Alanı
711
10. Toplu Yapı Denetçilerinin Görev Süresi
711
11. KMK Uygulamasında Eksik Gördüğüm Hususlar
712
IV. DENETÇİNİN GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUKLARI
712
A. Denetim Yapma Görevi
713
B. Hesap Denetimi
714
C. Yöneticinin Görevdeki Tutumunun Denetlenmesi
714
D. Zararı ve Sorumlusunu Tespit Etme
715
E. Denetimi Bizzat İfa Görevi
715
F. Sadakat, Özen ve Sır Saklama Yükümlülüğü
716
G. Denetim Raporu Hazırlama
716
H. Denetim Raporunun Tebliği
717
I. Kurulların Olağanüstü Toplanması İstemi
718
İ. Denetleme Defteri Tutmak
718
J. Sorumluluk ve Hesap Verme
718
K. Dava ve Taraf Ehliyetinin Değerlendirilmesi
719
V. DENETÇİNİN HAKLARI
719
A. Belge ve Kayıtların Teslimi ile Çalışma Ortamı Talep Hakkı
719
B. Ücret Hakkı
719
C. Yaptığı Masrafları Talep Hakkı
720
D. Sözleşmeyi Fesih Hakkı
720
VI. DENETİMİN İÇERİĞİ
721
A. Genel Esaslar
721
B. Mizan
722
1. Mizan Çeşitleri
722
a. Aylık Mizan
722
b. Genel Geçici Mizan
722
c. Kesin Mizan
723
2. Mizanın Şekli
723
3. Mizanda Yer Alacak Gider Örnekleri
723
4. Gerçekleşen Gider Mizan Kaydı
725
VII. ZAMAN ARALIĞI YÖNÜNDEN DENETİM
725
VIII. DENETİMİN SONUÇLARI
727
A. Denetimin Hukuki Sonuçları
727
B. Denetimin Cezai Sonuçları
727
C. Genel Değerlendirme
728
9. Bölüm
YÖNETİM VE DENETİM GÖREVİNİN SONA ERMESİ VE SONUÇLARI
I. YÖNETİM VE DENETİM GÖREVİNİN SONA ERME NEDENLERİ
731
A. Olağan Sona Erme
731
B. Tek Taraflı Sona Erme
731
1. Azil
732
a. Azil Nedenleri
732
aa. Talimatlara Uyulmaması, Görevlerin Yerine Getirilmemesi
732
ab. Sadakat ve Özen Yükümlülüğüne Aykırılık
733
ac. Bilgilerin Açıklanması
733
ad. Kurul Olarak Birlikte Hareket Etmeme
733
ada. Yönetim Kurulu
733
adb. Denetim Kurulu
734
ae. İşin Bizzat Yapılmaması
735
af. Hesap Vermeme
735
ag. Zarar Sorumluluğu Kapsamında Zararın Karşılanmaması veya Teminat Göstermeme
735
ah. Denetim Amacının Aşılması
736
b. Azil Yetkisi
736
ba. Blok Yönetici/Denetçilerinin Azli
736
bb. Toplu Yapı Yönetici/Denetçilerinin Azli
737
c. Toplanma ve Karar Usulü
737
ca. Önemli Bir Sebebin Çıkması
737
cb. Yönetici, Denetçi veya Kurul Üyelerinin Üçte Birinin İstemi
738
cc. Gündem ve Çağrı
738
d. Karar Yeter Sayısı
738
2. İstifa
740
3. Ölüm, Ehliyetin Kaybedilmesi, İflas ve Konkordato Mühleti
741
4. Kat Maliki Olma Sıfatının Kaybedilmesi
741
5. Sonuç
741
C. Karşılıklı Anlaşma ile Sözleşmenin Sona Ermesi veya Fesih
742
II. YÖNETİM VE DENETİM GÖREVİNİN SONA ERMESİNİN SONUÇLARI
742
A. Yönetici veya Yönetim Kurulu Üyeleri Açısından
743
1. Hukuki Sonuçları
743
a. Kullanma Yerlerinin Boşaltılması–Tahliye Etme Yükümlülüğü
743
b. Defter Tutma ve Dosya Saklama Yükümlülüğü Kapsamında Teslim Borcu
744
c. Bildirim Ödevi
746
d. Özen Yükümlülüğü Kapsamında Devir ve Teslim
747
e. Sadakat ve Sır Saklama Borcu– (KMK md.35/a–f–g, TBK md.396)
747
f. Alınanları Geri Verme Yükümlülüğü
748
g. Yöneticinin Sorumluluğu Nedeniyle Aleyhinde Açılabilecek Hukuk Davaları
748
2. Cezai Sonuçları
748
a. İdari Para Cezaları
748
aa. KMK’da Düzenlenen İdari Para Cezaları
749
aaa. KMK md.33
749
aab. KMK md.34
749
aac. KMK md.36
749
ab. Kimlik Bildirme Kanunu–KBK
749
ac. Adres Kayıt Sistemi Yönetmeliği
750
ad. Kabahatler Kanunu–KK
750
ae. Enerji Verimliliği Kanunu–EVK
751
af. Kişisel Verileri Koruma Kanunu–KVKK
751
ag. İş ve SGK Mevzuatı
751
ah. Özel Güvenlik Mevzuatı
751
b. Güveni Kötüye Kullanma Suçu–TCK md.155
752
ba. Açıklamalar
752
bb. Yargıtay Kararları
753
c. Dolandırıcılık (TCK md.157)
756
d. Özel Belgede Sahtecilik, Bozmak, Yok Etmek veya Gizlemek (TCK md.208)
756
f. Genel Güvenliği Taksirle Tehlikeye Sokma– TCK md.171
757
g. Konut Dokunulmazlığını İhlal –TCK md.116)
757
h. Özel Hayata ve Hayatın Gizli Alanlarına Karşı Suçlar
757
ha. Güvenlik Kameraları Ve Özel Hayata Müdahalesinin Değerlendirilmesi
758
hb. Güvenlik Kameralarının Özel Hayatın Gizliliğini İhlal Edip Etmediği
760
ı. Verileri Hukuka Aykırı Olarak Verme veya Ele Geçirme–TCK md.136
763
i. Verileri Yok Etmeme–TCK md.138
765
j. Sistemi Engelleme, Bozma, Verileri Yok Etme veya Değiştirme (TCK md.244)
765
k. Özen Yükümlülüğünden Doğan Taksirle Yaralama
765
l. Suç İşlemek Amacıyla Örgüt Kurma (TCK md.220)
766
m. Kişisel Verilerin Kaydedilmesi Suçu–TCK md.135
766
ma. Açıklamalar
766
mb. Şikâyet Süresi ve Zamanaşımı
768
mc. Suçun Cezası
768
md. Özel Hayatın Gizliliğini İhlal ve Kişisel Verilerin Kaydedilmesi Suçu
768
me. Cezayı Attıran Nedenler (TCK md.137)
768
mf. Cezanın Ertelenmesi, Adli Para Cezasına Çevrilmesi veya HAGB
768
n. Kişilerin Huzur ve Sükûnunu Bozma–TCK md.123
769
o. Gürültüye Neden Olma–TCK md.183
770
oa. Açıklamalar
770
ob. Yargıtay Kararları
772
ö. İmar Kirliliğine Neden Olma–TCK md.184
773
öa. Açıklamalar
773
öb. Yargıtay Kararları
774
p. Hayvanın Tehlike Yaratabilecek Şekilde Serbest Bırakılması (TCK md.177)
775
pa. Açıklamalar
775
pb. Yargıtay Kararları
777
3. İbra
779
a. İbra Nedir?
779
aa. Toplu Yapıda Yönetici ve Denetçinin İbrası
781
ab. Blok Yapıda Yönetici ve Denetçinin İbrası
781
ac. İbra ve Sonuçları
782
b. Yönetici ve Denetçi İbra Oylamasında Oy Kullanabilir mi?
784
c. İbra Edilen Yöneticinin Sorumluluğu Kalkmış Olur mu?
785
d. Usulsüzlük ve İbra Edilmeme
787
e. Genel Olarak İbra Edilmeme Nedenleri
788
4. Yönetim Görevinin Sona Ermesi Nedeniyle Yöneticinin Hakları
790
a. Görev Süresine İlişkin Ücret Talep Hakkı
790
b. Yaptığı Masrafları Talep Hakkı
791
5. Yönetici ve Denetçinin Açabileceği Davalar
791
a. Hukuk Davaları
791
aa. Ücret Alacağına İlişkin Davalar
791
ab. Haksız ve Erken Fesih Nedeniyle Tazminat Davası
791
ac. Masraf Alacağına İlişkin Davalar
792
ad. Teminat İadesi İçin Menfi Tespit ve İstirdat
792
b. Ceza Davaları
793
B. Denetçi ve Denetim Kurulu Üyeleri Açısından
793
1. Hukuki Sonuçları
793
a. Kullanma Yerlerinin Boşaltılması–Aldıklarını Teslim Etme Yükümlülüğü
793
b. Sadakat ve Sır Saklama Yükümlülüğü
793
c. Denetçinin Sorumluluğu Nedeniyle Aleyhinde Açılabilecek Hukuk Davaları
794
2. Denetim Görevinin Sona Ermesi Nedeniyle Denetçinin Hakları
794
3. Cezai Sonuçları
794
10. Bölüm
PROFESYONEL SERVİS (HİZMET) ŞİRKETLERİ
I. GENEL OLARAK
795
II. SERVİS ŞİRKETİ KATEGORİLERİ
797
A. Yönetim Hizmet ve Danışmanlık Şirketleri
797
1. Amatör Yönetim Şirketleri
798
2. Profesyonel Görünen Yönetim Şirketleri
798
3. Profesyonel Yönetim Şirketleri
798
4. Uzman Yönetim Kadrosu Oluşturulması
799
B. Teknik Servis
800
1. Teknik Servis Nedir?
800
2. Toplu Yapılarda Olası Teknik Cihazlar
800
3. Teknik Servis Ne İş Yapar?
801
C. Özel Güvenlik Şirketleri
801
D. Temizlik Şirketleri
802
E. Danışmanlık Şirketleri
802
F. Hukuki Danışmanlık ve Avukatlık Hizmetleri
803
G. Mali Müşavirlik
803
H. Diğer Şirketler ve Genel Değerlendirme
803
I. Sözleşmeler
804
1. Sözleşme Hazırlanırken Dikkat Edilecek Hususlar
804
2. Sözleşmede Bulunması Gerekenler
804
3. Sözleşme Kontrol Listesi
806
11. Bölüm
ÖZEL GÜVENLİK VE İSG MEVZUATI
I. ÖZEL GÜVENLİK MEVZUATI
809
A. 5188 sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun
810
1. ÖGG Temel Görevi
810
2. ÖGG Yetki Sınırı
811
3. ÖGG Hukuki Statüleri
811
4. ÖGG Yetkileri ve Yükümlülükleri
812
a. Durdurma ve Kimlik Sorma Yetkisi
813
b. Arama Yetkisi
814
c. Emanete Alma Yetkisi
815
5. Adli Görevler Açısından Özel Güvenlik
815
a. Adli Görevi
815
b. Adli Yakalama Yetkisi
816
c. Kelepçe Takılması
817
d. Yakalamada Zor Kullanma
817
6. ÖGG Yakalama Yetkisini Kullanmasında Görev Alanı Açısından Esas Alınacak Ölçüt
817
a. Adli Arama Yetkisi
818
b. Emanete Alma Yetkisi
818
c. El Koyma Yetkisi
818
d. Adli Amaçlı El Koyma
818
e. Güvenlik Görevlilerinin Zor Kullanma Yetkisi
818
f. Meşru Müdafaa
819
7. Özel Güvenlik Görevlilerinin Kanuni Yükümlülükleri
821
a. İhbar Yükümlülüğü
821
b. Olay Yerinin Korunması Yükümlülüğü
822
8. Özel Güvenlik Görevlilerinin Hiyerarşik Yapılanması
823
9. Özel Güvenlikle Korunan Yere Polisin Silahla Girmesi
824
10. Özel Güvenlik Mali Sorumluluk Sigortası
824
B. Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik
826
1. Mülki Amirin Denetim Yetkisi
826
2. 5188 Sayılı Kanun’da İdari Para Cezası ve Yaptırım Gerektiren Fiiller
828
3. Özel Güvenlik İzni İçin İstenen Belgeler
829
C. Özel Güvenlik Görevlisi Yerine Danışman Çalıştırılması
829
D. Özel Güvenlik Sözleşmesi
831
1. Sözleşmenin Niteliği
831
2. Tarafların Borçları
831
3. Şirketin Hukuki Sorumluluğu
831
4. Şirketin Üçüncü Kişilere Karşı Sorumluluğu
832
5. Sözleşmenin Sona Ermesi
832
E. Yargıtay Kararları
832
II. İŞ VE SOSYAL GÜVENLİK MEVZUATI HÜKÜMLERİ
834
A. İş Mevzuatı Hükümleri
834
1. Haftalık Çalışma Süresi
835
2. Gece Çalışması
835
3. Ara Dinlenmeleri
835
4. Serbest Zaman
836
5. Hafta Tatili
836
6. Denkleştirme Çalışması
836
7. Fazla Çalışma
837
8. Fazla Süreli Çalışma
837
9. Ulusal Bayram ve Genel Tatil Günlerinde Çalışma
838
10. Telafi Çalışması
838
11. İşçi Postaları
839
12. Yıllık Ücretli İzin
840
13. İşçi Çıkarma ve Ücret ile İlgili Hükümlere Aykırılık
841
14. Yönetim Şirketi ile Toplu Yapı Arasında Asıl İşveren – Alt İşveren İlişkisi
842
15. İşçi Alacaklarına İlişkin Davalar
842
a. Dava Şartı Arabuluculuk
842
b. Husumet
842
c. Davada İncelenecek Belgeler
844
d. Davayı Kabul Yetkisi
845
e. Hüküm
845
f. İcra Takibi ve Kararın İnfazı
845
g. Yargıtay Kararları
845
B. Özel Güvenlik Uygulamaları
849
C. ÖGG Haftalık Çalışma Döngüsü ve Fazla Mesai Hesaplama
849
III. 6331 SAYILI İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ KANUNU
851
12. Bölüm
KAT İRTİFAKI SAHİPLERİ İLE KAT MALİKLERİNİN
HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
I. KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
853
A. Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları
853
1. Yapının Tamamlanmasını İsteme ve Dava Hakkı
853
2. Yapının Tamamlanması İçin Yönetici Atama
854
B. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları
854
1. Yapının Tamamlanması Yükümlülüğü
854
a. Borçları Yerine Getirme
854
b. Yapım İşini Kolaylaştırma
855
2. Kat İrtifakı Hakkının Devri Zorunluluğu
855
3. Kat İrtifakı Hakkının Devri Davası
855
a. Dava Şartları
856
aa. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçlarını Yerine Getirmemiş Olması
856
ab. Borcu Ödemekte Direnme (Temerrüt)
856
b. Davanın Tarafları
856
c. Dava Açma Süresi
857
d. Görevli ve Yetkili Mahkeme
857
e. Hüküm
857
f. Yargıtay Kararları
857
4. Diğer Kat İrtifakı Sahiplerine Verilen Zararın Giderilmesi
859
C. KMK md.17’ye İlişkin Yargıtay Kararları
859
1. Yargıtay HGK Kararları
859
2. Yargıtay Daire Kararları
860
II. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI
864
1. Mülkiyet ve Tasarruf Hakkı
864
2. Tadilat Yapma Hakkı
865
3. Bağımsız Bölümleri Birleştirme, Ayırma
866
4. Devre Mülk Hakkı ve Devre Tatil Sözleşmeleri
867
a. Devre Mülk Hakkı
867
b. Devre Tatil Sözleşmeleri
869
c. Yargıtay Kararları
869
5. Yaşam Hakkı
870
a. Özel Yaşama Saygı Hakkı
870
b. Mahremiyet, Kişisel Verilerin Korunma Hakkı
871
c. Aile Yaşamına Saygı Hakkı
872
6. Aile Konutu Hakkı
872
7. Konut Dokunulmazlığı Hakkı
873
1. Ortak Yer Nedir?
874
2. Ortak Yerlerin Belirlenmesi
874
a. Kanun Gereği Ortak Yerler
875
aa. KMK md.4 Uyarınca Ortak Yerler
875
ab. KMK md.10/8 Gereği Ortak Yer Olarak Tescil Edilen Bağımsız Bölümler
875
b. Sözleşme ile Belirlenen Ortak Yerler
876
c. Yönetim Planı ile Belirlenen Ortak Yerler
876
d. Ortaklaşa Kullanma, Korunma veya Faydalanma İçin Zaruri Olan Diğer Yerler ve Şeyler
877
3. Toplu Yapılarda Ortak Yerler
877
a. Blok Ortak Yerleri
877
b. Parsel Ortak Yerleri
878
c. Ada Ortak Yerleri
878
d. Toplu Yapı Ortak Yerleri–KMK md.67–68
878
db. Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesisleri
879
dc. KMK md.68 Gereği Kamuya Ayrılan Yerler
879
4. Eklentiler
879
5. Klasik Kat Mülkiyetinde Kat Maliklerinin Ortak Yerlerdeki Hakları
881
6. Toplu Yapılarda Kat Maliklerinin Ortak Yerlerdeki Hakları
882
aaa. Kanun Gereği Blok Ortak Yerleri
882
aab. Sözleşme/Özgüleme Gereği Blok Ortak Yerleri
883
ab. Blok Niteliğinde Olmayan Yapıların Hakları
883
ac. Parsel Ortak Yerleri Üzerinde Kat Maliklerinin Hakları
883
aea. Kullanma ve Tasarruf Hakkı
884
aeb. Kullanma ve Giderlere Katılma Oranı
885
aec. Payların Belirlenmesi
886
b. Özgülenen Ortak Yerlerdeki Hakları
887
ba. Bağımsız Bölüme Özgüleme
887
bb. Blok Yapılara Özgüleme
887
bc. Grup Yapılara Özgüleme
888
bd. Toplu Yapıya Özgüleme
888
be. Kamuya Ayrılan Yerlerin Toplu Yapıya Özgülenmesi
888
c. KMK md.16’ya İlişkin Yargıtay Kararları
890
7. Tahsisli Alanlar
893
a. Açıklamalar
893
b. Tahsis ile Eklenti Arasındaki Farklar
895
c. Tahsis ile İntifa Hakkı Arasındaki Farklar
896
d. Tahsis ile Sükna (Oturma) Hakkı Arasındaki Farklar
896
e. Kullanım Tahsisleri (Özgüleme)
897
ea. Balkon
897
eb. Teras
897
ec. Avlu
900
ee. Depo
904
ef. Sosyal Tesisler
906
eg. Garaj / Otopark
907
ega. Otopark İnşası ve Kullanımı
908
egaa. İmar Kanunu
908
egab. Otopark Yönetmeliği
908
egac. KMK md.16 Düzenlemesi
909
egad. Yönetim Planı Hükümleri
910
egae. Uygulamada Yaşanan Bazı Uyuşmazlıklar
910
i. Kat Maliki Otoparka Birden Fazla Araç Park Edebilir mi?
910
ii. Kat Maliki, Kiracının Otoparkı Kullanmasını Engelleyebilir mi?
910
iii. Misafirler Otoparkı Kullanabilir mi?
911
iv. Otopark Alanı Depo Veya Başka Bir Amaçla Kullanılabilir mi?
911
v. Otoparka Elektrikli Araç Şarj İstasyonu Kurulabilir mi?
911
vi. Otoparka Kamyon, Kamyonet, Minibüs, Karavan Gibi Araçlar Alınabilir mi?
912
vii. İkinci İkametgâh ve Adres Bildirimi Meselesinin Değerlendirilmesi
912
egb. KMK md.42 Uyarınca Otopark Yerleşim Planı
913
egc. Yönetmelik ve KMK md.16 Karşılaştırması
914
egd. Kullanım Tahsisleri
916
ege. Tahsisin Sonraki Malike Etkisi
917
egf. Yargıtay Kararları
918
eh. Kapıcı Daireleri
922
eı. Sığınaklar
924
d. Tahsise İlişkin Karar Yeter Sayısı
925
g. Yargıtay Kararları
927
8. Faydalı Yenilik ve İlaveler KMK md.42–43
932
a. KMK md.42/f.1 Uyarınca Faydalı Yenilik ve İlaveler
933
aa. Açıklamalar
933
ab. Ortak Alanlara Güvenlik Kamerası Takılması
934
ac. Kat Maliki, Kiralanan Yerin Kapısına veya İçine Kamera Sistemi Takılmasını Yasaklayabilir mi?
937
ad. Güvenlik Kameraları Kurulumunda Dikkat Edilecek Hususlar
937
ae. Yargıtay Kararları
939
b. Engelli Hakları– KMK md.42/f.2 Uyarınca Faydalı Yenilik ve İlaveler
944
ba. Açıklamalar
944
bb. Engelli Haklarına İlişkin Mevzuat
946
bc. Yargıtay Kararları
948
c. Isı Yalıtımı ve Isıtma Sisteminin Dönüşümü KMK md.42/f.4
949
ca. Isı Yalıtımı (Mantolama)
950
cb. Isıtma Sisteminin Dönüşümü
951
d. Çok Masraflı ve Lüks Olanlar–KMK md.43
952
e. KMK md.42–43 Uygulaması İçin Karar
954
f. KMK md.19 ile md.42–43 Arasındaki Farklar
956
g. KMK md.42–43 Kapsamında Gider Katılımına İlişkin Yargıtay Kararları
958
9. Bağımsız Bölüm İlavesi –KMK md.44
961
a. Kanuni Düzenlemenin Kapsamı
961
b. Bağımsız Bölüm İlavesi Koşulları
961
c. Karar Alacak Kurullar
962
d. Arsa Paylarının Yeniden Belirlenmesi
963
e. Tescil
963
f. Yeni Bağımsız Bölümde Paydaş Olmak İstemeyen Kat Maliki
964
g. Yargıtay Kararları
964
ga. Yargıtay HGK kararları
964
gb. Yargıtay Daire kararları
965
10. Temliki Tasarruflar ve Önemli Yönetim İşleri (KMK md.45)
968
a. Temliki Tasarruflar
968
aa. Anagayrimenkulün Bir Hakla Kayıtlanması
969
ab. Anagayrimenkul Arsasının Bölünmesi ve Bölünen Kısmın Mülkiyetinin Başkasına Devrolunması
969
ac. Diğer Temliki Tasarruflar
970
b. Önemli Yönetim İşleri
970
ba. Açıklamalar
970
bb. Düzenlemeye İlişkin Eleştirilerim
972
bc. Düzenleme Tüm Ortak Yerleri Kapsamaz
972
bd. Düzenlemede Sayma Usulü Benimsenmiştir
973
be. Lafzi Yoruma Bakılmalıdır
973
bf. KMK md.45 Hükmünün md.10/8’le Birlikte Değerlendirilmesi
973
bg. KMK md.45 Günümüz Şartlarına Uymamaktadır
974
bh. KMK md.45 Dar Yorumlanmalıdır
974
c. Toplu Yapıda Karar Alacak Organlar
975
d. Yargıtay Kararları
977
C. Kat Maliklerinin Diğer Hakları
980
1. Taşınmaza Yönelik Tecavüzün Önlenmesi
980
a. Bizzat Kuvvet Kullanma– Savunma Hakkı
980
b. İdari Makamlara Başvuru
980
2. Elatmanın Önlenmesi
981
III. KİRACININ KULLANMA VE YARARLANMA HAKKI
981
A. Kiracının Bağımsız Bölümü Kullanma ve Yararlanma Hakkı
981
B. Kiracının Ortak Yer ve Tesisleri Kullanma ve Yararlanma Hakkı
981
1. Genel Kural
981
2. Yönetim Planı Hükümleri
982
3. Kira Sözleşmesi Hükümleri
983
C. Kiracının Eklentileri Kullanma ve Yararlanma Hakkı
984
1. Genel Kural
984
2. Kullanma ve Yararlanma Hakkının Sınırlandırılması
984
IV. KAT MALİKLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
985
A. KMK Hükümleri–(md.18–28)
985
1. Genel Kural (md.18)
985
a. Doğruluk Kaidelerine Uymak
986
b. Birbirlerini Rahatsız Etmemek
986
c. Birbirinin Haklarını Çiğnememek
986
d. Yönetim Planı Hükümlerine Uymak
986
e. KMK md.18’e İlişkin Yargıtay Kararları
987
ea. Yargıtay HGK Kararları
987
eb. Yargıtay Daire Kararları
988
2. Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk (md.19)
992
a. Düzenlemeye İlişkin Açıklamalar
992
b. Anagayrimenkulün Bakımı, Mimari Durumu ile Güzelliğini ve Sağlamlığını Koruma Borcu
993
ba. Bakım Borcu
993
bb. Koruma Borcu
995
bba. Mimari Durumu Koruma
995
bbb. Güzelliğini Koruma
998
bbc. Sağlamlığını Koruma
1004
bbd. Anayapının Güçlendirilmesi
1005
bbda. 6306 Sayılı Kanun Hükümleri
1005
bbdb. Kat Malikleri Kuruluna Başvurma
1007
bbdc. KMK Hükümleri ve Maliklerin Güçlendirme Kararı
1007
bbdd. Mahkemece Yapılacak Tespit
1008
bbde. Bilgi Toplama
1009
bbdf. Ölçüm ve Test Yöntemleri
1009
bbdg. Verilerin Değerlendirilmesi
1010
bbdh. Tespit Sonuçları
1011
bbdı. Güçlendirme Yöntemleri
1011
bbdi. Güçlendirme (Tadilat) Projesi
1012
bbdj. Gider Paylaşımı
1012
bbdk. Sorumlulara Rücu
1012
bbdl. Rücu Zamanaşımı
1013
bbdm. Zararların tazmini
1013
bbe. Yargıtay Kararları
1013
c. Anagayrimenkulün Ortak Yerlerinde İnşaat, Onarım, Tesis ve İlaveler Yaparken Uyulacak Yükümlülükler
1021
ca. Bütün Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Yazılı Rızası
1021
caa. Klasik Yönetimde
1021
cab. Toplu Yapılarda
1022
cb. Yapılan İşlemin Mimari Proje Değişikliği Gerektirmemesi
1026
cc. Kat Maliklerinin Rızasına Gerek Olmadan Yapılabilecek Değişiklikler
1032
cca. Acil Onarım veya Anayapının Güçlendirilmesi Dolayısıyla Yapılacak Değişiklikler
1032
ccb. Kat Maliki Kendi Bağımsız Bölümünde Anayapıya Zarar Verecek Nitelikte Onarım, Tesis ve Değişiklik Yapamaz
1036
ccc. Hakkaniyet Gereği İzin Alınması Gerekmeyen Haller
1037
ccca. Çatıya Anten Takılması
1037
cccb. Güneş Enerjisi Sisteminin Kurulması
1038
cccc. Cam Balkon, Tente ve Panjur Takılması
1040
cccd. Kapı ve Pencerelere Parmaklık Takılması
1041
ccce. Klima Dış Ünitesi Takılması
1042
cccf. Tanıtıcı Levha ve Reklam Panosu Asma
1043
cccg. Pergola, Sundurma, Çardak/Kameriye Yasal Durumu
1044
(1). İlk Olarak Kullanılan Malzemenin Niteliğine Bakılmalıdır
1045
(2). Niteliği ve Kullanım Amacı Araştırılmalıdır
1046
(3). Yapıldığı Yere Bakılmalıdır
1048
(4). Eski Hale İade İçin Uygun Bir Süre Verilmesi
1050
d. Zararlardan Sorumluluk
1051
e. KMK md.19’a İlişkin Yargıtay Kararları
1052
ca. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları
1052
cb. Yargıtay Daire Kararları
1054
3. Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma–md.20
1065
4. Anagayrimenkulün Sigorta Ettirilmesi–md.21
1066
a. Ortak Alan Sigortası
1066
b. Ortak Alan Sigortasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
1066
c. Poliçe ile Teminat Altına Alınan Yerler
1067
d. Sigorta Poliçesinin Kapsamı
1067
e. Ortak Alan Sigortası Apartmanlarda da Yapılabilir Mi?
1068
f. Ortak Alan Sigortası Zorunlu mu?
1068
g. Yönetici Hangi Sigortaları Yaptırmak Zorundadır?
1069
h. Sigorta Primleri Kimden ve Hangi Oranda Tahsil Edilir?
1069
5. Müsaade Mecburiyeti–KMK md.23
1069
a. Açıklama
1069
b. Yargıtay Kararları
1070
6. Yasak İşler– KMK md.24
1072
a. Bağımsız Bölümlerin Özgülendiği Amaca Uygun Kullanılması
1072
b. Bağımsız Bölümde Kesin Olarak Yasaklanan İşler
1073
c. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliği Kararı ile Yapılabilecek İşler
1073
d. İşyerinin Mesken Olarak Kullanılması
1076
e. Yasak İşlere Uyulmaması
1077
f. KMK md.24’e İlişkin Kararlar
1078
fa. AYM Kararı
1078
fb. Danıştay İDDGK Kararları
1078
fc. Danıştay Kararları
1078
fd. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları
1079
fe. Yargıtay Daire Kararı
1083
ff. BAM kararı
1090
7. Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti–KMK md.25
1091
8. Anayapının Tümünün Harap Olması Halinde Bildirim ve Yeniden İnşa Yükümlülüğü
1091
B. TBK Hükümleri
1092
1. Kat Maliklerinin 3. Kişilere Karşı Borçlardan Sorumluluğu
1092
a. Açıklamalar
1092
b. Müteselsil Sorumluluk Halleri
1094
ba. Adam Çalıştıranın Sorumluluğu
1094
bb. Bina ve Yapı Malikinin Sorumluluğu
1094
bc. Haksız Fiil Sorumluluğu
1098
bd. Müşterek Borçlanma İradesi
1099
be. Diğer Kat Maliklerine Rücu
1099
2. Kiracının Yükümlülükleri
1100
C. TMK Hükümleri
1102
D. Kabahatler Kanunu’ndaki Hükümler
1106
E. Kimlik Bildirme Kanunu’ndaki Hükümler
1107
F. Diğer Mevzuattaki Hükümler
1108
1. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği
1108
2. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik
1108
3. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği
1109
4. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik
1109
13. Bölüm
ORTAK GİDERLER VE PAYLAŞIM ESASLARI
I. KAT MÜLKİYETİNDE ORTAK GİDER
1111
A. Tanımlar
1111
1. Ortak Yer
1111
2. Ortak Gider
1111
3. Ortak Gider/Avans Payı (Aidat)
1112
B. Genel Kurallar
1113
1. Anagayrimenkulün Ortak Giderlerine Katılma
1113
2. Yönetim Planı Hükümleri
1113
3. KMK md.20 Hükümleri
1116
4. KMK md.42–43 Gereği Giderlere Katılım
1116
5. KMK md.72 Hükümleri
1116
6. Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik Hükümleri
1117
7. Ortak Giderlerin ve Paylaşım Esaslarının Belirlenmesi
1117
8. Ortak Giderleri Ödeme Zamanı
1118
9. Ortak Gider Alacağının Silinememesi
1119
a. Açıklamalar
1119
b. Genel Giderler ve Ferileri
1120
c. Para Cezaları
1121
II. GİDERLERİN SINIFLANDIRILMASI
1121
A. Paylaşım Şekline Göre Giderler
1121
1. Eşit Paylı Giderler
1121
2. Arsa Paylı Giderler (eşit paylaşılmayan tüm giderler)
1122
B. Yapılara Göre Giderler
1122
C. Gider Türüne Göre Giderler
1122
D. Ödeme Yükümlülüğüne Göre Giderler
1122
III. TOPLU YAPILARDA ORTAK GİDERLER
1122
A. Toplu Yapılarda Ortak Gider Katılımının Belirlenmesi ve Değiştirilmesi
1122
B. Toplu Yapı Ortak Giderleri
1128
1. Bireysel Kullanım ve Özgülemeye Dayalı Ortak Giderler
1128
2. Bağımsız Bölümün Bulunduğu Blok/Yapıya Ait Ortak Giderler
1129
3. Grup Oluşturan Yapı Ortak Giderleri
1130
4. Toplu Yapı Ortak Giderleri
1131
5. AVM Ortak Giderleri
1131
C. Gider Paylaşım Oranları
1133
1. Eşit Paylı Giderler
1133
2. Arsa Paylı Giderler
1134
3. Faydalanma Oranına Göre Karşılanacak Giderler
1134
D. Blok/Yapıların Ortak Giderleri
1135
1. Eşit Olarak Paylaştırılacak Giderler
1135
2. Arsa Paylarına Göre Paylaştırılacak Giderler
1137
3. Yalnızca Bir Yapıyı İlgilendiren Arızi Giderler
1138
4. Diğer Giderler
1138
5. Yargıtay Kararları
1138
E. Toplu Yapının Ortak Giderlerine Katılma
1140
1. Eşit Olarak Paylaştırılacak Giderler
1140
2. Arsa Paylarına Göre Paylaştırılacak Giderler
1141
3. Diğer Gider Paylaşımları
1141
F. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinin Kurulumu, İşletilmesi ve Giderlerinin Paylaştırılması
1142
1. Yasal Mevzuatta Isıtma ve Sıcak Su Sistemlerinin Gelişimi
1142
a. Binalarda Isı Yalıtım Yönetmeliği
1142
b. Enerji Verimliliği Kanunu ile Yapılan Düzenlemeler
1142
c. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde, Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik
1143
d. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği
1143
e. KMK md.42 Hükümleri
1144
2. Isı Kontrol, Ölçüm Ekipmanları, Sorumlular ve Denetim
1145
3. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Tüketimi Paylaşım Sisteminin Uygulanacağı Yapılar
1147
a. Isıtma veya Sıhhi Sıcak Su Sisteminin Kurulu Olması Bakımından
1147
b. Bina Yapım Tarihi Bakımından
1147
c. Yakıt Tipi Bakımından
1148
d. Bağımsız Bölüm Sayısı Bakımından
1148
e. Bağımsız Bölümlerin Niteliği
1148
4. Yapıda Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sisteminin Kurulması
1149
5. Isıtma Sisteminin Dönüşümü– KMK md.42/f.4
1150
a. Isıtma Sisteminin Yakıt Dönüşümü
1150
b. Isıtma Sisteminin Merkezi Sistemden Ferdi Sisteme veya Ferdi Sistemden Merkezi Sisteme Dönüştürülmesi
1151
ba. Toplam İnşaat Alanı İkibin Metrekareye Kadar Olan Binalar
1151
bb. Toplam İnşaat Alanı İkibin Metrekare ve Üzerinde Olan Binalar
1153
c. Toplu Yapıda Karar Alacak Organlar
1153
6. Tüketime Bağlı Giderlerin Paylaşımı
1154
7. Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Gider Paylaşımı Hesaplaması
1158
a. Isıtma Gider Paylaşımı
1160
b. Sıhhi Sıcak Su Gider Paylaşımı
1161
c. Paylaşımın Farklı Yapıldığı Durumlar
1161
ca. Ön Ödemeli (Kartlı) Isı Sayacı Kullanılması
1161
cb. Jeotermal Kaynaklı Isıtma Sistemine Dahil Binalarda; Bina Ana Isı Sayacı ile Bağımsız Bölümlerde Süzme Isı Sayaçları Kullanılması
1161
8. Sistemde Tüketim Ölçümü Yapılamaması veya Sistemin Kapatılması Halinde Ne Yapılacak?
1162
9. Bağımsız Bölüm Kullanıcısının Değişmesi
1162
10. Bağımsız Bölüm Petek Sayısının Arttırılması
1163
11. Ortak Alan Isıtma Giderleri Ölçümü
1163
12. Sayaç Muayenesi
1164
13. Emsal Kararlar
1165
a. Yargıtay HGK Kararları
1165
b. Yargıtay Daire Kararları
1166
c. BAM Kararı
1169
G. Paylaşıma Konu Diğer Ortak Giderler
1169
1. Ortak Alan Soğuk Su Gider Paylaşımı
1169
2. Soğuk Su Bireysel Abonelik Sözleşmesi Yapılması
1170
3. Ortak Alan Elektrik Gider Paylaşımı
1172
4. Jeneratör Gideri, Elektrik Enerjisinde Şebeke–Jeneratör Ayrımı
1174
5. Teknik Giderlerin Paylaşımı
1175
6. Asansör Giderleri
1176
7. Sözleşmeler
1176
H. Yatırım Giderlerine Katılma
1176
1. Niçin Yatırım Projesi Hazırlanmalı
1176
2. Yatırım Projesi Hazırlanması
1177
3. Acil ve Beklenmedik Durumlar
1177
4. Yöneticinin Özen Sorumluluğu Kapsamında Yatırım Harcaması
1178
5. Hâkim Müdahalesi
1179
I. KMK md.20’ye İlişkin Yargıtay Kararları
1180
IV. TOPLU YAPILARDA ORTAK GİDERLERİ ARTTIRAN NEDENLER
1182
A. Yapısal Nedenler
1182
B. Yönetimsel Nedenler
1183
1. Amatör Yönetimler
1184
a. Gönüllü, İyiniyetli Yöneticiler
1184
b. Kötüniyetli Yöneticiler
1184
2. Yönetim Şirketleri
1185
a. Profesyonel Görünen Yönetim Şirketleri
1185
b. Profesyonel Yönetim Şirketleri
1185
3. Karma Yönetimler
1185
C. Amaçsal Nedenler
1186
V. ORTAK GİDERLERDEN SORUMLU OLANLAR
1186
A. Kat Malikleri
1186
1. Genel Kural
1186
2. Gidere Katılmaktan Kaçınamama
1187
a. Açıklamalar
1187
b. Yargıtay Kararları
1188
3. Bağımsız Bölümün Birden Fazla Paydaşının Bulunması
1191
4. Ortak Giderlerden Muafiyet
1194
5. Kat Malikinin Değişmesi, Sorumluluk Tarihinin Belirlenmesi
1194
a. Açıklamalar
1194
b. Yeni Malikin Rücu Hakkı
1196
c. Yargıtay Kararları
1196
6. Kat Malikinin Sorumluluğunun Kira Sözleşmesi ile Kaldırılamaması
1199
7. Yargıtay Kararları
1199
B. İntifa ve Sükna Hakkı Sahipleri
1200
1. Açıklamalar
1200
2. Yargıtay Kararları
1201
C. Kiracılar
1202
D. Devamlı Olarak Faydalananlar
1202
1. Malik Yakınları
1202
2. Diğer Kullananlar
1204
VI. KİRACININ ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUĞU
1205
A. Kiracının Sorumlu Olduğu Giderler
1205
B. Kiracının Sorumlu Olmadığı Giderler
1208
1. Demirbaş/Yatırım Giderleri
1208
2. Uzun Vadeli Yatırımlar
1211
3. Genel Değerlendirme
1211
C. Kiracının Sorumlu Olduğu Dönem
1212
1. Sorumluluğun Başlangıcı ve Bitişi
1212
2. Kat Malikinin Kiracıya Rücu Hakkı
1214
3. Erken Tahliye
1214
4. Kiracının Kat Malikine Rücu Hakkı
1215
a. Kira Bedelini Aşan Kısım Yönünden
1215
b. Kira Dönemini Kapsamayan Kısım Yönünden
1215
c. Yatırım/Demirbaş Giderleri Yönünden
1215
d. Faydalandığından Çok Ödeme İddiası
1216
5. Yargıtay Kararları
1216
D. Kiracının Sorumlu Olduğu Tutar
1218
1. Kira Miktarı ile Sınırlı Sorumluluk
1218
2. Kira Borcundan Mahsup
1218
a. Kira Kontratı Özel Şartlarında Sorumluluğun Kararlaştırılması
1218
b. Kira Kontratı Özel Şartlarında Gidere Katılmayacağının Kararlaştırılması
1218
c. Kira Kontratında Mahsup Yasağı Kararlaştırılması
1219
3. Düzenlemeye İlişkin Eleştirilerim
1219
a. Ortak Giderin Kira Miktarını Aşması
1219
b. Kira Borcu Bulunmaması
1219
c. Mahsup Yasağı
1220
d. Taşınmazın Tahliyesi
1220
4. Genel Değerlendirme
1220
5. Yargıtay Kararları
1222
E. Kiraya Verenin Borçları
1223
F. Hapis Hakkı
1223
1. Kiralayanın Hapis Hakkı
1223
2. Hapis Hakkı Kapsamındaki Mallar
1224
a. Konut Kirasında
1224
b. İşyeri Kirasında
1225
3. Yönetici/Yönetim Kurulunun Hapis Hakkı
1226
G. Kiracılar Çevre ve Temizlik Vergisi Öder mi?
1226
H. Emlak Vergisi
1227
1. Kiracılar Emlak Vergisi Öder mi?
1227
2. Emlak Vergisi Muafiyet Şartları
1227
I. Kiracılar Dask Ücretini Öder mi?
1230
İ. Kiracılar Kombi/Kalorifer Kazanı Giderlerini Öder mi?
1230
VII. TOPLU YAPI ORTAK GELİRLERİ
1231
A. Ortak Yerlerden Elde Edilen Gelirler
1231
B. Kiracının Ortak Alanlardan Kira Geliri Elde Etmesi Mümkün müdür?
1232
C. Toplu Yapı Ortak Gelirlerinin Paylaşımı
1233
D. AVM Ortak Gelirleri
1233
VIII. ORTAK GİDER/AVANS BORCUNU ÖDEMEMENİN MÜEYYİDELERİ
1233
A. Dava ve İcra Takibi Yolu ile Tahsil
1234
1. Dava ve Takip Yetkisi Olanlar
1234
2. Davalı, Takip Borçlusu
1235
3. Yetkili Mahkeme ve İcra Dairesi
1235
4. İcra Takibi
1236
a. Açıklamalar
1236
b. Takip Türü, Takip Talebi, Takip Dayanağı Belgeler
1236
c. Talep Sonucu
1237
5. Davalar
1237
a. İtirazın Kaldırılması
1237
b. İtirazın İptali Davası
1238
c. Alacak Davası
1239
6. Görevli Mahkeme
1239
7. Yargılama Usulü
1240
8. Zamanaşımı
1240
9. Deliller
1241
10. Yönetici Atama Usulünün İncelenememesi
1241
11. Bilirkişi İncelemesi
1241
12. Davada Kurulacak Hüküm
1241
13. İstinaf/Temyiz Yolu
1242
14. Kararın İnfazı
1243
15. Yargıtay Kararları
1243
B. Gecikme Tazminatı
1245
1. Genel Kurallar
1245
2. Gecikme Tazminatı Oranı
1246
3. Gecikme Tazminatının İşlemeye Başlayacağı Tarihler
1249
a. Açıklamalar
1249
b. Yargıtay Kararları
1250
4. Gecikme Tazminatı Uygulanamayan Haller
1254
a. KMK Hükümlerinin Uygulanmadığı Haller
1254
b. Gider Türü Yönünden Gecikme Tazminatı Uygulanamayan Haller
1256
c. Yönetim Planı Hükümleri
1257
ca. Yönetim Planının Yürürlüğünden Önceki Dönem
1257
cb. Yönetim Planının Yürürlüğünden Sonraki Dönem
1257
d. Merkezi Sistem Üzerinden Sağlanan Bireysel Giderler Yönünden
1258
5. Gecikme Tazminatının Asıl Alacaktan Ayrı Olarak Talep Edilmesi
1259
6. Gecikme Tazminatına Gecikme Tazminatı
1259
7. Gecikme Tazminatına Gecikme Faizi
1260
a. Asıl Alacakla Birlikte Takip
1260
b. Asıl Alacaktan Ayrı Takip
1260
ba. Asıl Borç Ödenmemişse
1260
bb. Asıl Borç Ödenmişse
1260
8. Gecikme Tazminatına İcra İnkâr Tazminatı
1261
9. Toplu Yapı Yönetiminde Gecikme Tazminatı
1261
10. Zamanaşımı
1263
11. Gecikme Tazminatı Hesaplama
1264
C. Gecikme (Temerrüt) Faizi
1264
1. Gecikme Faizinin Belirlenmesi
1264
2. Gecikme Tazminatı ile Birlikte İstenebilmesi
1265
3. Gecikme Faizi Hesaplama
1265
4. Yargıtay Kararları
1265
D. İcra İnkâr Tazminatı
1266
1. Yasal Düzenleme
1266
2. Tazminat Hesabı
1267
3. Yargıtay Kararları
1268
E. Kanuni İpotek Hakkı
1270
1. İmtiyazlı (Rüçhanlı) Alacaklar
1271
2. Kanuni İpotek Hakkının Tescili
1272
3. Kanuni İpotek Hakkının Terkini
1272
4. Yargıtay Kararları
1273
F. Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti– Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri Davası– KMK md.25
1274
1. Yasal Düzenleme
1274
2. Çekilmezlik Hali
1275
3. Davanın Tarafları
1276
4. Zamanaşımı
1276
5. Yargıtay Kararları
1276
G. Munzam Zarar Tazmini
1279
H. Yönetim Planı Düzenlemesi ile Merkezi Hizmetlerin Sonlandırılması
1280
1. Bireysel Hizmetler
1280
2. Yaşamsal ve Zorunlu Hizmetler
1280
3. Özel ve Lüks Hizmetler
1284
I. Alacaklıya Halef Olma ve Alacağın Devri
1285
14. Bölüm
İŞLETME VE YATIRIM PROJESİ – GERÇEKLEŞEN GİDER
I. İŞLETME VE YATIRIM PROJESİ
1287
A. Genel Olarak İşletme ve Yatırım Projesi
1287
1. İşletme Projesi
1287
2. Yatırım Projesi
1287
B. Proje Hazırlanması
1287
1. İşletme Projesi
1287
a. Klasik Yönetimde İşletme Projesi
1287
b. Toplu Yapı İşletme Projesi
1288
ba. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu
1288
bb. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu
1289
bc. Toplu Yapı Yönetim Kurulu
1290
c. Ada veya Parsel İşletme Projesi
1290
d. Blok Yapı İşletme Projesi
1290
da. Blok Kat Malikleri Kurulu
1290
db. Blok Yöneticisi
1290
e. AVM İşletme Projesi
1290
2. Yatırım Projesi
1291
a. Klasik Yönetimde Yatırım Projesi
1291
b. Toplu Yapı Yatırım Projesi
1291
ba. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu
1291
bb. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu
1291
bc. Toplu Yapı Yönetim Kurulu
1292
c. Ada veya Parsel Yatırım Projesi
1293
d. Blok Yapı Yatırım Projesi
1293
da. Blok Kat Malikleri Kurulu
1293
db. Blok Yöneticisi
1293
C. Gider ve Gelirlerin Sınıflandırılması
1294
1. Paylaşım Şekline Göre (KMK md.20)
1294
2. Yapılara Göre Giderler (KMK md.72)
1295
3. Türlerine Göre Gelir/Giderler
1296
4. Ödeme Yükümlülüğüne Göre Gider Türleri (İşletme / Yatırım)
1297
D. Yatırım Gelir/Giderleri
1298
1. Blok/Yapı Yatırım Giderlerine Katılma
1298
a. Eşit Paylaştırılan Yatırım Giderleri
1298
b. Arsa Paylı Yatırım Giderleri
1298
2. Toplu Yapının Yatırım Giderlerine Katılma
1300
a. Eşit Paylaştırılan Yatırım Giderleri
1300
b. Arsa Paylı Yatırım Giderleri
1300
3. Yatırım Gelirleri
1301
E. İşletme ve Yatırım Projesi Hazırlama Kriterleri
1302
1. Proje Yapma Görev ve Yetkisi
1302
a. İşletme Projesi
1302
b. Yatırım Projesi
1303
2. Proje Ön Hazırlığı
1303
a. İşletme Projesi
1303
aa. Gerçekleşen Gider Analizi
1303
ab. Enflasyon ve Kur Artışları
1303
ac. Çok Masraflı ve Lüks Giderden Kaçınma
1304
ad. Önceki Dönem Gerçekleşen Gider Kalemleri
1304
ae. Beklenmeyen Giderler
1304
af. Uzman Görevlendirmesi
1304
ag. Personel Sayısı ve Asgari Ücret Artışı
1305
ah. Sözleşmeler
1305
aı. Cihaz Bakımları
1305
ai. Kat Maliklerinden Gelen İstekler
1305
aj. İşletme Gelirleri
1305
ak. Blok Yapı Ayırımı
1305
al. Güncel Malik Listesi
1306
b. Yatırım Projesi
1306
ba. Gerçekleşen Gider Analizi ve Yatırım/Demirbaş İhtiyacı
1306
bb. Enflasyon ve Kur Artışları
1306
bc. Çok masraflı ve Lüks Giderden Kaçınma
1306
bd. Beklenmeyen Giderler
1307
be. Uzman Görevlendirmesi
1307
bf. Kıdem ve İhbar Tazminatları
1307
bg. Sözleşmeler
1307
bh. Makine ve Cihazların Esaslı Bakımları
1307
bı. Yapıların Denetimi
1308
bi. Amortisman Uygulaması
1308
bj. Kat maliklerinin istekleri
1308
bk. Yatırım Gelirleri
1308
bl. Blok/Yapı Ayırımı
1309
3. Personel Maliyet Hesaplaması
1309
4. Müdür Maaşı Hesaplama
1310
F. İşletme Projesinde Gider Kalemleri Arasında Aktarma Yetkisi
1311
1. İşletme Projesi Genel Esasları
1312
2. İşletme Projesinde Ortak Gider/Avans Payı Hesaplama Yöntemi
1312
3. Gider Kalemleri Arasında Yer Değiştirme Yetkisi
1313
a. Yönetici “Kalemler Arası Yer Değiştirme” Yetkisini Nasıl Kullanmalıdır?
1314
b. Yetkinin Aynı Blok veya Toplu Yapı Giderlerinde Kullanılması
1314
c. Yetkinin Aynı Paylaşım Esasındaki Giderlerde Kullanılması
1315
4. Beklenmeyen Giderler İçin Belli Bir Oranda Pay Ayrılması
1315
5. Arsa Paylı İşletme Gelirlerinin Arsa Paylı Giderlerde Kullanılması
1315
G. Örnek Proje Yapımı
1316
1. Örnek İşletme Projesi Hazırlanması
1316
2. Örnek Yatırım Projesi Hazırlanması
1318
H. Tebligat
1318
1. İşletme Projesi
1318
a. Kat Malikleri Kurulu Kararı
1318
aa. Açıklamalar
1318
aaa. Yönetim Planında Son Ödeme Tarihi Belirlenmişse
1318
aab. Yönetim Planında Son Ödeme Tarihi Düzenlenmemişse
1319
ab. Yargıtay Karaları
1320
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararı
1321
c. Yönetici/Yönetim Kurulu
1322
2. Yatırım Projesi
1322
a. Kat Malikleri Kurulu Kararı
1322
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararı
1323
c. Yönetici/Yönetim Kurulu
1323
I. İtiraz
1323
1. İşletme Projesine İtiraz
1323
a. Kat Malikleri Kurulunda Yapılan Proje
1323
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda Yapılan Proje
1324
c. Yönetici/Yönetim Kurulu Tarafından Yapılan Proje
1324
d. KMK md.73 Uyarınca Atanan Geçici Yönetici Tarafından Yapılan Proje
1325
2. İşletme Projesine Kiracılar İtiraz Edebilir mi?
1325
a. Genel Kural
1326
b. Ödemelerin Kira Bedelinden Mahsup Edilmesi
1328
3. İşletme Projesine İtiraz Nedenleri
1328
4. Yatırım Projesine itiraz
1330
İ. İtirazların Karara Bağlanması
1330
1. Kat Malikleri Kurulu
1330
2. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu
1331
J. İptal Davası
1331
K. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararları Aleyhine Doğrudan İptal Davası Açılabilir mi?
1334
L. Projenin Kesinleştirilmesi ve Sonuçları
1336
M. Ek İşletme Projesi Yapılması
1339
II. DÖNEM SONU GERÇEKLEŞEN GİDER HESABI
1339
A. Gerçekleşen Gider Hesaplama
1339
1. Gelir ve Giderin Aynı Tutarda Gerçekleşmesi
1341
a. Yönetim Açısından
1341
b. Bağımsız Bölümler Yönünden
1342
ba. Eşit ve Arsa Paylı Giderlerin Öngörülen Tutarlarda Gerçekleşmesi
1342
bc. Toplam Gider Aynı Kalarak, Öngörülen Eşit Paylı Giderlerin Az, Arsa Paylı Giderlerin Daha Fazla Gerçekleşmesi
1344
2. Gelirin Fazla, Giderin Az Gerçekleşmesi
1345
a. Yönetim Açısından
1345
b. Bağımsız Bölümler Yönünden
1345
3. Gelirin Az veya Giderin Fazla Gerçekleşmesi
1347
a. Yönetim Açısından
1347
b. Bağımsız Bölümler Yönünden
1348
4. Yargıtay Kararları
1349
B. Gerçekleşen Giderlerin Tasfiyesi
1352
1. Önceki ve Sonraki Kat Malikleri Yönünden
1354
2. Yeni ve Eski Kiracılar Yönünden
1354
3. Sonuç
1355
C. Gerçekleşen Giderlerin Tasfiyesinde Karşımıza Çıkabilecek Sorunlar
1356
1. Gider Fazlalığı (Eksik Avans Toplanması)
1356
a. Bağımsız Bölüm Nezdinde Avans Borcu Yoksa
1357
b. Bağımsız Bölüm Nezdinde Ödenmemiş Avans Borcu Varsa
1357
ba. Gerçekleşen Gider Farkında Gecikme Tazminatı
1357
bb. Gerçekleşen Gider Farkına Gecikme Faizi
1358
bc. Yeni İcra Takibi
1358
c. Bağımsız Bölüm Nezdinde Derdest Dava/İcra Takibi Bulunması
1358
d. Gerçekleşen Gider Farkına İcra İnkâr Tazminatı Uygulanması
1359
e. Yöneticinin Avans Payı Muafiyeti Yönünden
1360
2. Gelir Fazlalığı (İade/Takas/ Mahsup)
1360
a. Bağımsız Bölüm Nezdinde Avans Borcu Yoksa
1360
b. Bağımsız Bölüm Nezdinde Ödenmemiş Avans Borcu Varsa
1361
ba. Yeni Bir İcra Takibi İçin Alacak Hesabı
1361
bb. Örnek Hesaplama
1362
c. Fazla Gerçekleşen Gelirlerin Derdest Dava ve İcra Takibine Etkisi
1363
D. Açılabilecek Davalar
1363
1. Genel Olarak
1363
2. Ön Koşul
1365
a. Arabuluculuk
1365
b. Kat Malikleri Kuruluna Başvurma
1365
c. Talep Zamanı
1368
3. Dava Açma Süresi
1369
4. Aktif Dava Ehliyeti
1370
a. Kat Maliki
1370
b. Kiracı ve Kullananlar
1370
5. Pasif Husumet Ehliyeti
1372
6. Görevli Mahkeme
1374
7. Yetkili Mahkeme
1375
8. İncelenecek Belgeler
1375
9. Bilirkişi İncelemesi
1376
10. Yargılama Usulü
1377
11. Davada Kurulacak Hüküm
1377
12. İstinaf/Temyiz yolu
1378
13. Kararın İnfazı
1378
15. Bölüm
KAT MÜLKİYETİNDE YAŞANAN UYUŞMAZLIKLAR
I. GİRİŞ
1381
II. DAVA ÖN ŞARTI– KAT MALİKLERİ KURULUNA BAŞVURMA
1382
A. Anlaşmazlıklarda Kat Malikleri Kuruluna Başvurma
1382
1. Kurula Başvurmanın Zorunlu Olduğu Durumlar
1382
2. Kurula Başvurmanın Gerekmediği Durumlar
1383
a. Kanun’dan Kaynaklanan Bir Hakkın Kullanılması
1383
b. Acil ve Zorunlu İşler
1384
3. Aynı Konuda Daha Önce Verilmiş Kararlar
1385
4. Yargıtay Kararları
1385
a. Yargıtay HGK Kararları
1385
b. Yargıtay Daire Kararları
1386
B. Toplu Yapı Yönetiminde Kurula Başvurma
1389
1. Kurula Başvurmanın Zorunlu Olduğu Durumlar
1390
a. Blok Kat Malikleri Kurulu
1390
b. Toplu Yapı Yönetim Kurulu
1391
c. Geçici Yönetim Kurulu
1393
d. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu
1393
2. Öncelikle Kurula Başvurmanın Gerekmediği Durumlar
1395
III. DAVA ŞARTI ARABULUCULUK
1396
A. Genel Olarak Arabuluculuk
1396
1. Açıklamalar
1396
2. Arabuluculuğa Elverişli Uyuşmazlıklar
1396
3. Arabuluculuğa Elverişli Olmayan Uyuşmazlıklar
1396
4. Dava Şartı Arabuluculuk
1398
5. İhtiyari Arabuluculuk
1399
6. Arabuluculukta Uzmanlık Alanları
1399
7. Arabuluculuğa Başvuru Usulü
1400
8. Arabuluculukta Taraf Ehliyeti
1400
9. Arabuluculukta Mecburi Dava Arkadaşlığı
1400
10. Arabuluculukta Adli Yardım
1400
11. Arabuluculuğa Başvuru ve Davet
1401
12. Arabuluculukta Yetki
1401
13. Arabuluculuk Süreci ve Sürelere Etkisi
1402
14. Arabuluculuk Toplantısına Katılmamanın Yaptırımı
1402
15. Arabuluculuk Süreci
1402
16. Arabuluculuğun Sona Ermesi ve Tutanaklar
1403
17. Tarafların Anlaşması ve İcra Edilebilirlik Şerhi
1405
18. Arabuluculuk Ücreti
1407
19. Arabulucu Avans Talep Edebilir mi?
1407
B. Kat Mülkiyetinde Arabuluculuk
1408
1. Yasal Düzenleme Nedeni
1408
2. Taraf veya Vekillerinin Araştırması Gereken Hususlar
1408
3. Arabulucunun Görüşme Öncesi İnceleyeceği Hususlar
1410
4. KMK Kapsamında Dava Şartı Arabuluculuğa Tabi Uyuşmazlıklar
1410
a. Arabuluculuk Yoluyla Çözülebilecek Uyuşmazlıklar
1410
b. Arabuluculuk Yoluyla Çözülemeyecek Uyuşmazlıklar
1411
c. KMK’nın Emredici Hükümlerinin Arabuluculuğa Etkisi
1413
5. KMK’dan Kaynaklanan Bazı Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk
1414
a. Ortak Giderlerin Tahsili
1414
aa. İcra Takibi ve İtirazın Kaldırılması
1414
ab. İtirazın İptali ve Alacak Davası
1414
b. Kurul Kararlarının İptali
1415
ba. Yönetim Kurulu Kararları
1415
bb. Kat Malikleri Kurulu Kararları
1415
c. Yönetici ve Denetçi Ataması
1416
d. İşletme Projesinin İptali
1416
e. Ortak Alanlardan Kaynaklanan Hasarlar
1417
f. Kurula Başvurulması Gerekmeyen, Acil ve Zorunlu İşler
1417
g. Mimari Proje Değişikliği
1418
h. Mimari Projeye Aykırılık
1418
ı. Ortak Yerlere Elatmanın Önlenmesi ve Eski Hale Getirilme
1419
i. Yönetim Planının İptali
1419
j. Arsa Paylarının Düzeltilmesi
1419
k. Bağımsız Bölüm İlavesi
1420
l. Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler
1420
m. Yasak İşler
1421
n. Kat Mülkiyetinin Devri
1421
o. Ortaklığın Giderilmesi
1421
ö. Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
1421
p. Pay Devri ve Kat İrtifakının Sona Ermesi
1422
r. İdari Para Cezaları
1422
6. Arabuluculukta Yöneticinin Taraf Ehliyeti
1422
a. Yöneticinin Temsil Yetkisi ve Kapsamı
1422
b. Yöneticiye Özel Yetki Verilmesi Gereken Uyuşmazlıklar
1423
c. Yöneticinin Taraf Olamayacağı Uyuşmazlıklar
1423
7. Diğer Mevzuat Kapsamında Dava Şartı Arabuluculuk
1424
a. Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar
1424
b. Diğer Sözleşmelerden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar
1424
8. Dava Şartı Arabuluculuğa Tabi Olmayan Uyuşmazlıklar
1424
9. Toplu Yapı Şerhinin Arabuluculuğa Etkisi
1425
C. 4721 Sayılı TMK Kapsamında Dava Şartı Arabuluculuk
1425
1. Taşınır ve Taşınmazların Paylaştırılması ve Ortaklığın Giderilmesi
1425
2. Komşu Hakkından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar
1426
D. 6098 Sayılı TBK Kapsamında Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar
1426
E. 7036 Sayılı İMK Kapsamında İşçi ve İşveren Uyuşmazlıkları
1427
F. 6102 Sayılı TTK’dan Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk
1429
G. 6502 Sayılı Kanun Kapsamında Tüketici Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
1430
IV. DAVA YOLUNA BAŞVURMA – HÂKİM MÜDAHALESİ
1430
A. Açıklamalar
1430
B. Davanın Tarafları
1431
1. Dava Hakkı Olanlar – Aktif Husumet
1431
2. Davalı (Pasif Husumet)
1432
C. Hâkim Kararı ve Yerine Getirilmemesinin Yaptırımı– KMK md.33/son
1432
1. Hukuki Yaptırımları
1432
a. İİK Hükümleri Gereği İcra Takibi
1432
b. KMK md.25 Gereği Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri
1432
2. Para Cezası Yaptırımı
1433
a. Açıklamalar
1433
b. İdari Para Cezası Tayini ve Tahsili
1434
c. Yargıtay Kararları
1435
V. KAT MÜLKİYETİNDE YARGILAMA
1437
A. Yetkili Mahkeme ve İcra Dairesi
1437
B. Görevli Mahkeme
1437
1. Açıklamalar
1437
2. Toplu Yapı Şerhi
1438
3. Yargıtay Kararları
1439
C. Kat Mülkiyetinde Deliller
1439
1. Genel Olarak Deliller
1439
2. Keşif İcrası
1440
3. Bilirkişi İncelemesi
1441
a. Açıklamalar
1441
b. Yargıtay Kararları
1443
4. Uzman Görüşü –HMK md.293
1444
a. Uzman Görüşü Kavramı ve Hukuki Niteliği
1444
aa. Uzman Görüşü Kavram
1444
ab. Uzman Görüşünün Hukuki Niteliği
1445
aba. Taraf İrade Beyanı Görüşü
1445
abb. Delil Görüşü
1445
abc. Delil Değerlendirme Vasıtası Görüşü
1445
abd. Bilimsel Görüş
1445
abe. Değerlendirme
1446
b. Uzman Görüşünün Amacı
1446
c. Uzman Görüşü Talep Edebilecek Taraflar
1446
d. Uzman Görüşüne Başvurulabilecek Konular
1447
da. Hukuki Konular
1447
db. Özel ve Teknik Bilgi
1447
e. Uzman Görüşüne Başvurulacak Zamanlar
1448
f. Uzmanın Nitelikleri ve Hakları
1448
fa. Uzmanlık Bilgisi
1448
fb. Tarafsızlık ve Objektiflik
1449
fc Tutarlılık
1450
fd. Doğru ve Dürüstlük
1450
fe. Uzmanın Hakları ve Yükümlülükleri
1450
g. Uzman Görüşünün Değerlendirilmesi
1451
ga. Uzman Görüşüne İtiraz
1451
gb. Uzmanın Duruşmaya Çağırılması
1451
gc. Uzman Görüşünün Mahkemece Değerlendirilmesi
1452
h. Uzman Görüşü ile Bilirkişi İnlemesi Arasındaki Farklar
1452
ı. Yargıtay Kararları
1454
D. Zamanaşımı ve Hak düşürücü Süreleri
1458
E. Yargılama Usulü
1458
F. Davada Kurulacak Hüküm
1461
G. Kanun Yolları
1461
H. Hükmün İnfazı
1461
VI. GENEL UYUŞMAZLIKLAR
1462
A. Ayıp ve Eksik İş
1462
1. Tanımlar
1462
2. Tüketici, Tüketici İşlemi ve Uygulanacak Kanun Hükümleri
1463
3. 6502 Sayılı TKHK Kapsamına Girebilecek Sözleşmeler
1464
a. Ayıplı Mal Hükümlerine Tâbi Olabilecek Sözleşmeler
1464
b. Sözleşmede TKHK Hükümlerinin Uygulanabilmesi İçin Gerekli Şartlar
1464
aa. Konut veya Tatil Amaçlı Taşınmaz Olması
1464
ab. Meslekî ve Ticarî Faaliyet Kapsamında Olması
1464
ac. Ticari veya Mesleki Olmayan Amaçlarla Hareket Edilmesi
1465
4. Ayıplı İş/Kötü İfa
1465
5. Eksik İş
1466
6. Ayıp İhbarı
1467
7. Taşınmazda Ayıbın Varlığı ve Özellikleri
1468
a. Açıklamalar
1468
b. Yargıtay Uygulamalarında Taşınmazlardaki Ayıp Örnekleri
1470
c. Yargıtay Kararları
1471
8. Malikin Seçimlik Hakları
1472
a. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Hükümleri
1472
b. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümleri
1473
9. Ayıp ve Eksik İş Nedenine Dayalı Davalar
1473
a. Ayıp İhbarı
1473
b. Davacı Taraflar
1473
ba. Arsa Sahibi
1473
baa. Bağımsız Bölümler Satılmadan Önce
1474
bab. Bağımsız Bölümler Satılmadan Önce
1475
bac. Yargıtay Kararları
1475
bb. Kat Maliki
1478
bba. İnşaat Sözleşmesi Gereği Arsa Sahibine Bırakılan Bölümleri, Arsa Sahibinden Satın Alanlar
1478
bbb. Konutu İkinci El Satın Alanların Ayıp ve Eksik İşle İlgili Hakları
1479
bbc. Son Alıcının Yüklenici İnşaat Firmasına Karşı Hakkı
1480
bbd. Tüketicinin Haklarını İleri Sürebileceği Sorumlular Bakımından
1481
bc. Yönetici
1481
c. Davalı taraflar
1482
ca. Yüklenici
1482
cb. Güvence Veren
1482
cc. Konut Finansman Kuruluşu
1483
d. Görevli Mahkeme, Arabuluculuk, Tüketici Hakem Heyeti
1484
da. Görevli Mahkeme
1484
db. Arabuluculuk
1485
dc. Tüketici Hakem Heyeti
1485
e. İspat Yükü
1485
f. Zamanaşımı
1486
B. Ortak Yerlere Elatma
1488
1. Açıklamalar
1488
2. Yargıtay Kararları
1491
a. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları
1491
b. Yargıtay Daire Kararları
1493
C. Mimari Projeye Aykırılık
1498
1. Açıklamalar
1498
2. Yargıtay Kararları
1500
a. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları
1500
b. Yargıtay Daire Kararları
1501
D. Ecrimisil/Haksız İşgal Tazminatı
1504
1. Ecrimisil Nedir?
1504
2. Dava Hakkı Olanlar
1506
3. Kiracı ve Kullananların Ortak Alan İşgalinden Dolayı Ecrimisil Talebi
1507
4. İdarenin Kat Maliklerinden Ecrimisil Talebi
1507
5. İntifadan Men Koşulu
1510
6. İspat
1511
7. Talep Dönemi
1511
8. Talep Tutarı
1512
9. Faiz ve İşlemeye Başlayacağı Tarihler
1513
10. Zamanaşımı
1514
11. Görevli Mahkeme
1514
12. Cezai Yaptırımlar
1515
13. Yargıtay Kararları
1516
E. Ortak Alandan Kaynaklı Hasar ve Uyuşmazlıklar
1518
1. Genel Hasarlar
1518
2. Su Hasarı
1519
3. Delil Tespiti
1519
4. Hâkim Müdahalesi
1520
5. Yargıtay Kararları
1521
F. Evcil Hayvan Besleme
1523
1. Evcil Hayvan Nedir?
1524
2. Anagayrimenkulde Hayvan Besleme
1524
a. Yönetim Planı Hükümleri
1524
aa. Yönetim Planında Yasaklama Varsa
1524
ab. Yönetim Planında Yasaklama veya Düzenleme Yoksa
1526
b. Kat Malikleri Kurulu Kararları
1527
c. Komşuluk Hukukuna İlişkin Düzenlemeler
1528
d. Yönetim Planında Düzenlenen Yasaklamanın Ev Hayvanlarının Korunmasına Dair Avrupa Sözleşmesi ve TBK md.27 Hükümlerine Göre Değerlendirilmesi
1529
e. Sahipsiz Hayvanların Durumu ve Yöneticinin Hayvanlara Müdahale Yetkisi
1530
4. Kiracının Tahliyesi
1532
5. Yargıtay Kararları
1533
G. Gürültü
1537
1. Açıklamalar
1537
2. Kiracı Yönünden Yaptırım
1538
3. Gürültünün Yasaklandığı Mevzuat
1539
a. 30.3.2005 Tarih ve 5326 sayılı Kabahatler Kanunu
1539
b. 9.8.1983 Tarih ve 2872 Sayılı Çevre Kanunu
1540
c. 12.10.2004 Tarihli 5237 Sayılı Türk Ceza Kanunu
1540
d. 13.07.2005 Tarihli 5393 Sayılı Belediye Kanunu
1540
e. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu
1540
f. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
1541
g. 4.6.2010 Tarih ve 27601 Sayılı Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği
1541
h. İstanbul Büyükşehir Belediye Zabıta Yönetmeliği
1543
ı. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
1544
4. Gürültü Yapılmasını Yasaklayan Sözleşme Hükümleri
1545
a. Yönetim Planı
1545
b. Yönetim Planı ile Hazırlanan Ceza Yönetmeliği
1545
5. Yerel Örf ve Adetler
1545
6. Uygulama
1546
7. Yargıtay Kararları
1546
H. Fena Kullanım
1547
1. Açıklamalar
1547
2. Yargıtay Kararları
1548
I. Kısa Süreli Kiralamalar
1550
1. Açıklamalar
1550
2. 7464 Sayılı Kanun Hükümleri
1551
a. Yasal Düzenleme
1551
b. Kanun Kapsamı
1551
c. Konutu Kiraya Verebilecek Kişiler
1552
d. Kat Malikleri Kurulunun Oy Birliği Kararı
1553
e. İzin Belgesi, Niteliği ve İptali
1554
f. Uygulanacak İdari Yaptırımlar
1555
g. Denetim ve Düzenleme Yetkisi
1555
3. 7464 Sayılı Kanun Kapsamı Dışındaki Haller
1555
4. 7464 Sayılı Kanun Öncesi ve Yürürlüğüne Kadar Uygulanacak Yasal Düzenleme
1556
a. İşyeri Açma ve Çalıştırma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik
1556
b. Vergi Kanunları Açısından
1557
c. Kimlik Bildirme Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği
1559
d. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
1559
e. Günübirlik Kiralanan Konutların Denetimi
1560
İ. Yüzme Havuzlarında Cankurtaran Çalıştırma Sorunu
1563
J. Yıpranma ve Yenileme Payı (Amortisman Payı)
1564
K. Kıdem Tazminatı
1565
1. Kıdem Tazminatını Kim Öder?
1566
2. Kıdem Tazminatı Davasında Davalı
1566
3. Kıdem Tazminatı Davasında Hüküm
1567
4. Kıdem Tazminatı –İcra Emri
1567
5. Kiracıya İcra Emri Gönderilebilir mi?
1568
6. Kat Malikleri Aleyhine 89/1 Haciz İhbarnamesi veya Haciz Müzekkeresi Gönderilebilir mi?
1569
7. Kıdem Tazminatı Hangi Oranda Paylaştırılır?
1570
8. Bağımsız Bölümün Birden Fazla Maliki Olması Halinde Paylaşım
1571
9. Geçmiş Dönem Kıdem Tazminatından Kim Sorumludur?
1571
10. Kıdem Tazminatı Hesaplama
1573
11. Kıdem Tazminatına Hak Kazanma
1574
12. Emeklilik Nedeniyle İş Akdinin Feshi
1575
13. İhbar Tazminatı
1575
14. İş Akdi Feshinde İhbar Önelleri
1576
15. İş Arama İzni
1577
16. Kıdem Tazminatı Yargıtay Kararları
1577
L. Kapıcı ve Kapıcı Dairesi
1581
1. Tanımlar
1581
2. Kapıcı Çalıştırılması Zorunlu mudur?
1581
3. Kapıcı Dairesi Zorunlu Mudur?
1582
4. Kapıcıya Konut Verilip Verilmeyeceği Sorunu
1583
5. Kapıcı Dairesine Su, Elektrik, Gaz Aboneliği Tesisi
1584
6. Kapıcı Dairesi Kullanım ve Ortak Giderleri
1584
7. Kapıcılık Sözleşmesinin Feshi
1585
8. Kapıcı Dairesi–Kullanım Yerlerinin Tahliyesi
1585
9. Kapıcı Dairesi–Aile Konutu
1587
M. Kentsel Dönüşüm ve Gecekondu Önleme Bölgesi Harç Muafiyeti
1588
1. Ön Koşul
1588
2. Yasal Mevzuat
1589
a. 775 Sayılı Gecekondu Kanunu
1589
b. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
1590
c. 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği
1591
d. 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu
1592
3. İzlenecek Yolun Belirlenmesi
1594
4. Düzeltme Başvurusu (VUK md.125)
1594
a. Şikâyet Yolu ile Düzeltme Başvurusu
1594
aa. 10.12.2018 Öncesi Uygulama
1594
ab. 10.12.2018 Sonrası Uygulama
1595
b. Muafiyetten Yararlanma Hakkı Bulunanların Takip Edeceği Yol
1595
c. Vergi Mahkemesine Dava Açılması Safhası
1596
d. İlamın İnfazı
1597
5. Emsal Kararlar
1597
a. Danıştay Kararları
1597
b. BİM Kararları
1598
c. Vergi Mahkemesi Kararları
1598
N. Ring Servis Hizmeti
1599
1. Servis Hizmeti Anagayrimenkul Sınırları İçinde İse
1599
2. Servis Hizmeti Anagayrimenkul Sınırları Dışında Hizmet Verecekse
1599
VI. VERGİSEL UYUŞMAZLIKLAR
1602
A. Kat Mülkiyeti Yönetiminde Yaşanan İktisadi Olaylar ve Vergisel Boyutu
1602
1. Yönetimin Kafe İşletmesi
1602
2. Yönetimin Otopark İşletmesi
1603
3. Yüzme Havuzundan Ücret Alınması
1603
4. Ortak Alan Kira Gelirleri
1604
a. Gelir Vergisi Kanunu Açısından
1604
b. Katma Değer Vergisi Açısından
1609
5. Cezai Şart (Para Cezası) Gelirleri
1610
B. Çalışanlara Ücret Ödemesi ve Ücret Bordrosu
1611
1. Ücret Ödemeleri
1611
2. Ücret Bordrosu
1611
3. Yargıtay Kararı
1612
C. Çalışanlara Ödenen Ücretlerde Gelir Vergisi ve Vergi İstisnası
1613
1. Gelir Vergisi
1613
2. Gelir Vergisi Kısmi İstisna Uygulaması
1614
3. Gelir Vergisi Tam İstisna Uygulaması (GVK md.23/f.6)
1615
a. Yönetici ve Denetçi
1616
b. Site Müdürü
1616
c. Çalışanlar
1617
d. İstisna Tablosu
1620
D. Çalışanlara Ödenen Ücretlerde Gelir Vergisi Tevkifatı
1621
1. Yasal Düzenleme
1621
2. Yönetimin Vergi Kanunları Yönünden Yükümlülüğü (Sair Kurumlar)
1621
3. Emsal Kararlar
1622
E. Yönetici ve Denetçilere Ödenen Ücretlerde Gelir Vergisi Sorunu
1626
1. Yasal Düzenleme
1626
2. Yönetici ve Denetçilerin Kat Malikleri Arasından Atanması Halinde
1627
3. Yönetici ve Denetçilerin Kat Malikleri Dışından Atanması Halinde
1627
4. Yönetici Ücretine İlişkin Düzenlenmesi Gereken Belgeler
1628
5. Tevkifata Tabi Ücret Geliri Elde Eden Yönetici ve Denetçilerin Beyanname Verip Vermeyeceği
1628
F. İstisna ve Tevkifata İlişkin Sonuç
1629
G. Avukat, Muhasebeci ve Mali Müşavirler
1631
VII. KMK KAPSAMINDA KVKK’NIN DEĞERLENDİRİLMESİ
1632
1. KVKK’ya Genel Bakış
1632
2. Hangi Bilgiler Kişisel Veri Olarak Kabul Edilir?
1633
a. Açıklamalar
1633
b. Kişisel Veri Örnekleri
1635
ba. Örnekler
1635
bb. Yaşam Şekline İlişkin Kişisel Veriler
1636
bc. Ekonomik ve Finansal Kişisel Veriler
1636
bd. Bilişim Alanına İlişkin Kişisel Veriler
1636
be. Sağlıkla İlgili Kişisel Veriler
1636
bf. Politik Kişisel Veriler
1636
3. Kişisel Verilerin İşlenmesinde Açık Rıza ve İstisnaları
1636
a. Genel Olarak
1636
b. Site Yönetimleri Açısından
1638
c. Yönetici ve Veri Sorumlusu Tarafından Kaydedilebilecek Bilgi ve Veriler
1641
4. KMK md.20 ve 22 Hükümlerinin KVKK Kapsamında Değerlendirilmesi
1642
5. Bağımsız Bölüm Borç Bilgisinin Yayınlanması
1644
6. Kiracının Borç Bilgisinin Kat Maliki ile Paylaşılması
1645
7. Tapu Uygulamalarının KVKK Kapsamında Değerlendirilmesi
1646
8. KVKK ile İlgili Notlar
1648
9. KVKK İdari Para Cezasına İtiraz
1650
10. Emsal Kararlar
1650
16. Bölüm
ÖRNEK BELGELER
I. DİLEKÇE ÖRNEKLERİ
1653
II. BLOK YAPI GENEL KURUL HAZIRLIĞI
1653
III. BLOK YAPI TOPLANTILARI
1653
IV. TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU
1653
V. ÖRNEK YÖNETİM PLANI
1653
VI. ÖRNEK CEZA YÖNETMELİĞİ
1653
VII. GİDER TÜRLERİ VE PAYLAŞIM ESASLARI TABLOSU
1653
VIII. ÖRNEK DENETİM RAPORU
1653
IX. YÖNETİM HİZMET VE DANIŞMANLIK SÖZLEŞMESİ
1653
X. ÖZEL GÜVENLİK DİLEKÇE VE SÖZLEŞMELER
1653
XI. SOSYAL TESİS İŞLETME YÖNERGESİ
1653
XII. APARTMANLAR İÇİN İSG KONTROL LİSTESİ
1653
17. Bölüm
KAT MÜLKİYETİNDE UYGULANAN MEVZUAT
I. KAT MÜLKİYETİNDE UYGULANAN MEVZUAT LİSTESİ
1655
II. KAT MÜLKİYETİ KANUNU
1655
III. DİĞER MEVZUAT
1655
IV. İDARİ PARA CEZALARI LİSTESİ
1655
V. EMSAL KARAR FİHRİSTİ
1655
Yararlanılan Kaynaklar
1664
Yorumlar
Yorum yaz
Bu kitaba henüz yorum yapılmamış.
Cardfinans ( Finansbank )
Taksit Sayısı
Taksit tutarı
Genel Toplam
1
1.716,90
1.716,90
2
858,45
1.716,90
3
572,30
1.716,90
Maximum Card ( İş Bankası - Ziraat Bankası )
Taksit Sayısı
Taksit tutarı
Genel Toplam
1
1.716,90
1.716,90
2
858,45
1.716,90
3
572,30
1.716,90
Worldcard ( YKB - TEB - Vakıfbank - Anadolubank - Albaraka )
Taksit Sayısı
Taksit tutarı
Genel Toplam
1
1.716,90
1.716,90
2
858,45
1.716,90
3
572,30
1.716,90
Diğer Kartlar
Taksit Sayısı
Taksit tutarı
Genel Toplam
1
1.716,90
1.716,90
2
858,45
1.716,90
3
572,30
1.716,90
