Kentsel Dönüşüm_{El Kitabı}

Av. Osman OY

Av. Gerçek Onur OY

 

İÇİNDEKİLER

SUNUŞ.3

İÇİNDEKİLER.5

-IGAYRİMENKUL VE KENTSEL DÖNÜŞÜMLE İLGİLİ

BAZI TANIM VE KISALTMALAR33

1- GAYRİMENKUL33

2- GAYRİMENKUL MÜLKİYETİNİN KONUSU 33

3- ARSA.33

4- ARAZİ .33

5- MERA 33

6- ANAGAYRİMENKUL .34

7- BAĞIMSIZ BÖLÜM.34

8- TEFERRUAT (EKLENTİ) 35

9- MÜTEMMİM CÜZ .35

10- KURU MÜLKİYET.36

11- MÜŞTEREK MÜLKİYET 36

12- ELBİRLİĞİ (İŞTİRAK) HALİNDE MÜLKİYET.36

13- İŞTİRAKİN BOZULMASI36

14- İNTİFA HAKKI.36

15- İRTİFAK HAKKI36

16- SÜKNA HAKKI/OTURMA HAKKI37

17- ŞUFA HAKKI37

18- ÜST HAKKI 37

19- VEFA HAKKI .38

20- TAPU HARİTASI/TAPU PLANI38

21- TAPU KÜTÜĞÜ .38

İçindekiler

6

22- TAPU TAHSİS BELGESİ.38

23- TAPU/TAPU SENEDİ.38

24- YEVMİYE .38

25- KÜTÜK39

26- ADA.39

27- PAFTA.39

28- MEVKİİ .39

29- PARSEL.39

30- PARSELASYON .39

31- RESMİ SENET39

32- TESCİL40

33- ÇAP40

34- MÜCAVİR ALAN.40

35- YERLEŞİK ALAN 40

36- GELİŞME (İNKİŞAF) ALANI40

37- MERKEZİ İŞ ALANI40

38- YEŞİL ALANLAR 40

39- SPOR VE OYUN ALANLARI41

40- SANAYİ BÖLGESİ.41

41- TABAN ALANI.41

42- TABAN ALANI KAT SAYISI41

43- YAPI İNŞAAT ALANI .41

44- KAT ALANI KAT SAYISI (KAKS) (EMSAL)42

45- MEVZİ İMAR PLANI.42

46- NAZIM İMAR PLANI.42

47- UYGULAMA İMAR PLANI 42

İçindekiler

7

48- TAPU SİCİLİ.43

49- TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ43

50- TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ43

51- APLİKASYON (YER GÖSTERME) 43

52- CİNS DEĞİŞİKLİĞİ43

53- DÜZELTME 44

54- TAKRİR.44

55- FERAĞ VERME44

56- TRAMPA.44

57- TAKSİM 45

58- TERKİN.45

59- TEVHİT (BİRLEŞTİRME)46

60- İPOTEK .46

61- FBK46

62- İFRAZ (AYIRMA) 46

63- İŞTİRA HAKKI.46

64- İZALE-İ ŞUYU47

65- KADASTRO47

66- KAMULAŞTIRMA .47

67- YOLA TERK .47

68- PAYLAŞMA47

69- VAZİYET PLANI47

70- MİMARİ PROJE47

71- STATİK PROJE.48

72- YAPI KULLANMA BELGESİ .49

73- ARSA PAYI.49

İçindekiler

8

74- ORTAK YERLER .49

75- YÖNETİM PLANI.49

76- KAT İRTİFAKI .53

77- KAT MÜLKİYETİ 54

78- GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ .55

79- KAT KARŞILIĞI İNŞAAT.56

80- RİSKLİ ALAN.57

81- RİSKLİ YAPI.57

82- REZERV YAPI ALANI.57

-IIGEÇMİŞTE YAPILAN KENTSEL DÖNÜŞÜM AMAÇLI

HUKUKİ DÜZENLEMELER.59

1- KENTSEL DÖNÜŞÜM AMAÇLI OLARAK GEÇMİŞTE

ÇIKARTILMIŞ OLAN KANUNLAR.59

2- KENTSEL DÖNÜŞÜM KONUSUNDA DAHA ÖNCE

YAPILMIŞ OLAN UYGULAMALAR.60

2.1- (775) Sayılı Gecekondu Kanunu Uygulaması 61

2.2- (2985) Sayılı Toplu Konut Kanunu 61

2.3- (5104) Sayılı Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi

Kanunu.62

2.4- Tapu Tahsis Belgesi Verilmesi Yoluyla Kentsel Dönüşüm

Uygulaması63

2.5- (5393) Sayılı Belediye Kanunu Yoluyla Kentsel

Dönüşüm Uygulaması .63

2.6- (5366) Sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz

Varlıkların Yenilenerek Korunması Yaşatılarak Kullanılması

Hakkında Kanun 69

2.7- (7269) Sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla

Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun 70

İçindekiler

9

2.8- (644) Sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Teşkilat ve

Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname.71

-IIIKENTSEL DÖNÜŞÜM KONUSUNDA ATILAN ÖNEMLİ

ADIM:75

(6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN

DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN VE

KANUN’UN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ.75

1- (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN

DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN75

1.1- (6306) Sayılı Kanun’un Genel Gerekçesi.75

1.2- (6306) Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un Amacı.78

1.3- (6306) Sayılı Kanun’un Afet Riskinin Önlenmesine

Yönelik Dönüştürme Uygulaması79

2- 15 ARALIK 2012 TARİHLİ (6306) SAYILI KANUN’UN

UYGULAMA YÖNETMELİĞİ 80

2.1- Yönetmeliğin Amacı 80

2.2- Yönetmelikte Yer Alan Düzenlemeler .80

-IVKENTSEL DÖNÜŞÜM83

1- KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN MAHİYETİ.83

2- KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI.83

3- KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN UYGULAMA KAPSAMI 84

4- KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YETKİLİ KURUMLAR .85

4.1- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın

Yetkileri.85

4.2- Yetkili İdareler .86

4.3- Diğer Kurum ve Kuruluşların Yetkileri87

İçindekiler

10

5- KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA ÖN GÖRÜLMÜŞ

OLAN SÜRELİ İŞLER87

6- KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE İDARİ İŞLEMLERE

KARŞI DAVA HAKKI90

7- KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMA AŞAMALARI 91

-VREZERV YAPI ALANI.93

1- REZERV YAPI ALANLARININ HUKUKİ MAHİYETİ 93

2- REZERV YAPI ALANININ TESPİTİ93

3- REZERV YAPI ALANIYLA İLGİLİ MEVZUATTA YER

ALAN HÜKÜMLER .95

3.1- (6306) sayılı Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun95

3.2- (6306) sayılı Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un Uygulanmasına Yönelik

Yönetmelik 100

-VIRİSKLİ ALAN101

1- RİSKLİ ALANLARININ HUKUKİ MAHİYETİ .101

2- RİSKLİ ALANLARIN TESPİTİ .102

3- RİSKLİ ALAN İLAN VE UYGULAMALARINA KARŞI

YARGISAL SÜREÇ105

4- RİSKLİ ALANLARLA İLGİLİ MEVZUATTA YER ALAN

HÜKÜMLER .106

4.1- (6306) sayılı Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun106

4.2- (6306) sayılı Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un Uygulanmasına Yönelik

Yönetmelik 111

İçindekiler

11

-VIIRİSKLİ YAPI .113

1- RİSKLİ YAPILARIN HUKUKİ MAHİYETİ.113

2- RİSKLİ YAPI TESPİTİ .113

2.1- Riskli Yapı Tespitine Konu Olabilecek Yapılar.113

2.2- Riskli Yapı Tespiti Talebinde Bulunabilecek Kişiler.113

2.3- Riskli Yapı Tespiti Yapmaya Yetkili Kurum ve

Kuruluşlar114

2.3.1- Riskli Yapı Raporu Düzenlemeye Yetkili Merciler114

2.3.2- Riskli Yapı Tespiti Lisansına Sahip Olma Koşulları115

a- Lisans İçin Başvuru Yapılması 115

b- Lisanslandırılacak Kurum veya Kuruluşta Görev

Alacak Olan Mühendislerin Vasıfları ve Eğitim

Zorunluluğu116

c-Lisanslandırılan Kurum ve Kuruluşlarda Riskli Yapı

Tespitinde Görev Alacak Mühendislerin Mesleki

Deneyimleri117

d- Lisanslandırılan Kurum Ve Kuruluşlarda Riskli Yapı

Tespitinde Görev Alacak Mühendislerinde Değişiklik

Halinde Bakanlığa Bilgi Verilmesi 117

2.3.3- Lisanslı Kurum veya Kuruluşların Yeni Yapı Kaydı

ve İşlem Yapmalarına İzin Verilmemesi.118

2.3.4- Lisanslı Kurum veya Kuruluşlar Hakkında

Cumhuriyet Başsavcılığına Suç Duyurusu Yapılması 118

2.3.5- Lisanslı Kurum veya Kuruluşlara Uygulanacak İdari

Yaptırımlar118

2.3.6- Verilen İdari Cezaların Tatbiki.120

2.4- Riskli Yapı Tespiti Yaptırılmadan Önce Hazırlanması

Gereken Belgeler .121

İçindekiler

12

2.5- Riskli Yapı Tespitinde Dikkate Alınması Gereken

Hususlar.121

2.6- Riskli Yapı Tespit Raporunda Yer Alan Hususlar122

2.7- Riskli Yapı Tespit Raporu 123

2.8- Riskli Yapı Tespit Raporunun Yetkili Mercilere

Gönderilmesi .124

2.9- Riskli Yapı Tespit Raporunun Bakanlığı’nca İncelenmesi.124

2.10- Riskli Yapı Tespit Raporunun İlgili Tapu Müdürlüğüne

Gönderilmesi ve Risk Tespitinin Tapu Kütüğüne İşlenmesi .124

2.11- Tapu Müdürlüğü Tarafından Risk Kaydının İşlendiği

Taşınmazın Ayni ve Şahsi Hak Sahiplerine Bilgi Verilmesi .124

2.12- Riskli Yapı Tespitine İtiraz.125

2.12.1- İtiraz Süresi.125

2.12.2- Riskli Yapı Tespitine İtiraz Hakkı Olanlar .125

2.12.3- Riskli Yapı Tespitine İtirazın Yapılacağı Merci.125

2.12.4- İtirazı Tetkik Mercii: Teknik Heyet126

a- Teknik Heyetin Teşkili.126

b- Teknik Heyetin Çalışma Usul ve Esasları127

2.12.5- Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davası Açılması.129

2.13- Riskli Yapı Tespit Raporunun Kesinleşmesinin Hukuki

Neticeleri .131

2.13.1- Tasarrufların Kısıtlanması 131

2.13.2- Riskli Yapıların Tahliye ve Yıktırılması.131

3- RİSKLİ YAPI SÜRECİ .133

3.1- Riskli Yapı Tespitinin İstenmesi 133

3.2- Yetkilendirilmiş Kurum veya Kuruluş Tarafından Yapılan

İncelemeler Sonunda Riskli Yapı Tespit Raporunun

Hazırlanarak İlgili Yerlere Gönderilmesi 134

İçindekiler

13

3.3- Tapu Müdürlüğü Tarafından Tapu Kütüğüne Riskli Yapı

Kaydının İşlenmesi ve Maliklere Tebligat Yapılması .134

3.4- Maliklerce Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilmesi .134

3.5- Riskli Yapı Tespitine Yapılan İtirazın Teknik Heyet

Tarafından Tetkik Edilmesi .135

3.6- Riskli Yapı Raporuna İtirazın Red Kararının İptali Davası

Açılması.135

3.7- Riskli Yapı Raporuna Karşı İtirazın Reddi ve Yargı

Kararının Değişmemesinin Neticesi Riskli Yapının Tahliye ve

Yıkım Prosesünün Başlaması 136

3.8- Riskli Yapının Yıktırılması 137

3.9- Riskli Yapının Yıkımı Sonrası Riskli Yapıların

Bulunduğu Parsellerde, Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı

Alanlarında Kentsel Dönüşüm Uygulama İşlemlerine

Başlanması.137

3.9.1- Dönüşümün Yapılabilmesi İçin Her Türlü Tasarrufa

Dayanak Teşkil Etmek Üzere Paydaşların En Az Üçte İki

Çoğunluğu İle Karar Alınması137

3.9.2- Paydaşların En Az Üçte İki Çoğunluğu İle Alınan

Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satılması.138

3.9.3- Riskli Yapıların Yeniden İnşası142

4- RİSKLİ YAPILARLA İLGİLİ MEVZUATTA YER ALAN

HÜKÜMLER .144

4.1- (6306) Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun144

4.2- (6306) Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un Uygulanmasına Yönelik

Yönetmelik’te Yer Alan Önemli Hükümler.149

İçindekiler

14

-VIIIKENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILACAK

YARDIMLAR.165

1- KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KİRA YARDIMI 165

1.1- Kira Yardımlarının Süre ve Miktarı .165

1.2- Kira Yardımı İçin Başvuru Süresi 167

1.3- Riskli Yapı Olarak Tespit Edilen Taşınmazlarda Kira

Yardımı Taleplerinde Bulunması Gereken Belgeler167

1.3.1- Riskli Yapı Olarak Tespit Edilen Taşınmazlarda

İkamet Eden ve Kira Yardımı Talebinde Bulunan

Maliklerden İstenen Belgeler167

1.3.2- Riskli Yapı Olarak Tespit Edilen Taşınmazlarda

İşyeri İşleten ve Kira Yardımı Talebinde Bulunan

Maliklerden İstenen Belgeler168

1.3.3- Riskli Yapı Olarak Tespit Edilen Taşınmazlarda

İkamet Eden ve Kira Yardımı Talebinde Bulunan

Kiracılardan İstenen Belgeler169

1.3.4- Riskli Yapı Olarak Tespit Edilen Taşınmazlarda

İşyeri İşleten ve Kira Yardımı Talebinde Bulunan

Kiracılardan İstenen Belgeler169

1.3.5- Riskli Yapı Olarak Tespit Edilen Taşınmazlarda

İşyeri İşleten ve Kira Yardımı Talebinde Bulunan Ayni

Hak Sahiplerinden İstenen Belgeler170

1.3.6- Riskli Yapı Olarak Tespit Edilen Taşınmazlarda

İkamet Eden ve Kira Yardımı Talebinde Bulunan Ayni Hak

Sahiplerinden İstenen Belgeler .171

1.4- Kira Yardımı Ödemelerinin Yapılış Usulü.171

1.5- İdare veya TOKİ Tarafından Kanun Kapsamında

Yaptıkları Uygulamalarda Yapılabilecek Kira Yardımı 172

2- KENTSEL DÖNÜŞÜMDE GEÇİCİ KONUT VEYA İŞYERİ

TAHSİSİ.172

İçindekiler

15

3- KENTSEL DÖNÜŞÜMDE TAŞINMA YARDIMI172

4- KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KULLANILACAK KREDİLERE

FAİZ DESTEĞİ VERİLMESİ .172

5-KENTSEL DÖNÜŞÜMDE VERGİ, HARÇ VE ÜCRET

MUAFİYETLERİ.174

5.1-Alınmaması Gereken Harç, Vergi ve Ücretler.174

5.2-Kentsel Dönüşümde Katma Değer Vergisi Uygulaması .176

-IXUYGULAMA İŞLEMLERİ.179

1- UYGULAMA İŞLEMLERİ.179

1.1- Kentsel Dönüşüm Uygulama Süreci.179

1.2- Olağanüstü Durumlarda Dönüşüm Uygulamalarının

Resen Yapılması 186

2- KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASINDA TAHLİYE 188

3- KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASINDA YAPILARIN

YIKIMI.189

4- RİSKLİ YAPININ GÜÇLENDİRİLMESİ 191

5- TAŞINMAZLARIN DEĞERİNİN TESPİTİ.192

6- UYGULAMA ALANINDA HAK SAHİPLİĞİ 193

7- İHALE BEDELİNİN KAPSAMI.194

8- UYGULAMA ALANINDA YAPILACAK İNŞAATIN KAT

VEYA HASILAT PAYLAŞIMI OLARAK YAPILMASI194

9- UYGULAMA ALANINDA ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE

İKLİM BAKANLIĞI’NIN YETKİLERİ .194

10- ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM BAKANLIĞI’NIN

UYGULAMA ALANINDAKİ TAŞINMAZLARI SATIN

ALMASI.195

İçindekiler

16

11- ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM BAKANLIĞI’NA

TAHSİSİ EDİLEN TAŞINMAZLARIN TOKİ VEYA

İDAREYE DEVREDİLMESİ196

12- RİSKLİ ALANLARDA VE RİSKLİ YAPILARIN

BULUNDUĞU PARSELLERDE YÜRÜTÜLECEK

UYGULAMALARDA TEMİNAT VERİLMESİ

MECBURİYETİ.196

12.1- Riskli Alanlardaki Uygulamalarda Teminat Tutarı 196

12.2- Riskli Yapıların Bulunduğu Parsellerdeki

Uygulamalarda Teminat Tutarı197

12.3- Teminat Olarak Kabul Edilen Değerler198

12.4- Teminatın İade veya Tazmin Edilmesi.199

12.5- Uygulama Alanında Hak Sahipleri İle Müteahhit

Arasındaki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri İle Arsa

Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Göre Müteahhit Payına

Düşen Bağımsız Bölümlerin Satışı 199

12.6- Uygulama Alanında Hak Sahipleri İle Müteahhit

Arasındaki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri İle Arsa

Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi.200

13- KİRACI VEYA SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİ OLANLARA

KONUT VE İŞYERİ VERİLMESİ203

14- RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU PARSELLERDE,

RİSKLİ ALANLARDA VE REZERV YAPI ALANLARINDA

YAPILACAK UYGULAMALAR.203

14.1- Öncelikle Maliklerce Uygulama Yapılması .203

14.2- Paydaşların En Az Üçte İki Çoğunluğu İle Uygulama

Alanında İfraz, Taksim, Terk, İhdas ve Tapuya Tescil

İşlemlerine, Yeniden Bina Yaptırılmasına, Payların Satışına,

Kat Karşılığı veya Hasılat Paylaşımı ve Diğer Usuller İle

Yeniden Değerlendirilmesine Karar Verilmesi203

İçindekiler

17

14.3- Paydaşların En Az Üçte İki Çoğunluğu İle Alınan

Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Arsa Payı

Değeri Üzerinden Anlaşma Sağlayan Diğer Paydaşlara Açık

Artırma Usulü İle Satılması .204

14.4- Riskli Binanın Yıkılmasından Sonra Arsa Haline Gelen

Taşınmazın Satışı.205

14.5- Bir Parselde Birden Fazla Yapı Bulunması205

15- EN AZ ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUĞU İLE ALINAN KARARA

KATILMAYAN MALİKLERİN ARSA PAYLARININ SATIŞI

AÇIK ARTIRMA USULÜ İLE SATIŞI207

15.1- Satış İçin Müdürlüğe veya Bakanlıkça Yetki Devri

Yapılması Durumunda İdareye Müracaat Edilmesi.207

15.2- Satışı Yapılacak Payların Rayiç Değerlerinin Tespiti 207

15.3- Satış İle İlgili Tebligat Yapılması.208

15.4- Satışı Söz Konusu Olan Paylar Üzerindeki Takyidatların

Akibeti .208

15.5- İlk Satışa Sadece Üçte İki Çoğunluktaki Paydaşların

Katılması209

15.6- İlk Satış Sonrası Satışa Üçüncü Şahısların Katılması.209

15.7- Satış Salonunda Gözlemci ve Payı Satışa Çıkan

Maliklerin Katılma Şartları209

15.8- Satışa Katılım Usulü ve Satışın Başlatılması209

15.9- Satış ve Satış Sonrası Uyulması Gereken Hususlar210

-XKENTSEL DÖNÜŞÜM İLE İLGİLİ MUHTELİF

YARGITAY KARARLARI.213

-XISORU VE CEVAPLARLA KENTSEL DÖNÜŞÜM.229

1- KENTSEL DÖNÜŞÜM İLE İLGİLİ KANUN VE

UYGULAMA YÖNETMELİĞİ 229

İçindekiler

18

(6306) Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi

Hakkındaki Kanun’un Amacı Nedir? 229

(6306) Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinin Amacı

Nedir? 229

2- (6306) SAYILI KANUN VE UYGULAMA

YÖNETMELİĞİNDE YER ALAN BAZI TANIM VE

KISALTMALAR .229

“Bakanlık” Neyi İfade Etmektedir? .229

“İdare” Neyi İfade Etmektedir? 229

“Müdürlük” Neyi İfade Etmektedir?230

“Uygulama Alanı” Neyi İfade Etmektedir?.230

3- ARSA PAYI.230

Arsa Payı Nedir?230

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Arsa Payının Önemi Nedir?.230

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir? .230

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Herhangi Bir

Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre Var Mıdır?231

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Açıldıktan Sonra İlgili

Taşınmazın Yıkımı Gerçekleşir Mi?231

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Tarafları Kimlerdir?.231

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili

Mahkeme Neresidir?231

4- KENTSEL DÖNÜŞÜM.232

4.1- Kentsel Dönüşümün Hukuki Mahiyeti.232

Kentsel Dönüşüm Nedir?232

Kentsel Dönüşümün Amacı Nedir? 232

Kentsel Dönüşümün Uygulama Kapsamı Nedir? .232

Kentsel Dönüşümde Yetkili Kurumlar Hangileridir? .233

İçindekiler

19

4.2- Kentsel Dönüşümde Tanınan İmkanlar233

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Hak Sahiplerine

Tanınabilecek İmkanlar Nelerdir?.233

Anlaşma İle Tahliye Edilen Uygulama Alanındaki

Yapıların Maliklerine Ne Gibi Yardımlar Yapılabilir?.233

Anlaşma İle Tahliye Edilen Yapıların Malik ve Kiracılarına

Ne Gibi İmkanlar Tanınabilir?234

4.2.1- Kira Yardımı.234

Anlaşma İle Tahliye Halinde Yapılacak Kira Yardımının

Kapsamı Nedir?234

Anlaşma İle Tahliye Halinde Yapılacak Kira Yardımı

Ne Kadar Süre Yapılır?234

Kira Yardımlarının Artışı Neye Göre Yapılır?.235

Kira Yardımı İçin Başvuru Süresi Nedir? 235

Kira Yardım İçin Başvuru Nereye Yapılmalıdır?.236

Kira Yardımı İçin Başvuru Ne Zaman Yapılmalıdır? 236

Kira Yardımından Malikler Dışında Başka Kimler

Yararlanabilir?236

Maliklerin Kira Yardımı Başvurusunda Hangi Evraklar

Gereklidir?237

Kiracıların Kira Yardımı Başvurusunda Hangi Evraklar

Gereklidir?237

Riskli Yapıda İşyeri İşleten Kiracılardan Kira Yardımı

Başvurusunda Hangi Evraklar Gereklidir?.237

Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Kira Yardımı

Başvurusunda Gerekli Evraklar Nelerdir?238

Riskli Yapıda İşyeri Bulunan Sınırlı Ayni Hak

Sahiplerinin Kira Yardımı Başvurusu İçin Gerekli

Evraklar Nelerdir?239

İçindekiler

20

Kira Yardımı Başvurularının Vekaletname İle Yapılması

Halinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?.239

Kentsel Dönüşüm Maliklere Ödenen Kira Yardımı Ne

Kadardır?240

Kentsel Dönüşümde Maliklere Ne Kadar Süre Kira

Yardımı Ödenir?.240

Kiracılara Kaç Ay ve Ne Kadar Kira Yardımı

Yapılacaktır? 240

Kira Yardımı Ödemeleri Nasıl Yapılır? .240

Bağımsız Bölümü Hisseli Olan Malikler Konut Kredisi

veya Kira Yardımı Talebinde Bulunabilirler Mi? 241

Riskli Yapı Olarak Tespit Edilen Birden Fazla Konutun

Olması Halinde Her Biri İçin Ayrı Kira Yardımı

Alınabilir Mi?.241

4.2.2- Geçici Konut veya İşyeri Tahsisi241

Kentsel Dönüşümde Geçici Konut veya İşyeri Tahsisi

Mümkün Müdür? .241

4.2.3- Taşınma Yardımı 241

Kentsel Dönüşümde Taşınma Yardımı Yapılabilir Mi?.241

4.2.4- Faiz Desteği 242

Kentsel Dönüşümde Kullanılacak Kredilere Faiz

Desteği Verilmesi Mümkün Müdür?242

Kullanılacak Kredilerde Faiz Desteği Kimlere Yapılır? 242

Faiz Desteği İçin Başvuru Ne Zaman Yapılmalıdır?242

(6306) Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince

Kullandırılacak Krediler Sadece Bankalardan Mı Temin

Edilir?.242

Kanun Kapsamında Hangi Bankalardan Kredi

Alınabilir? 243

İçindekiler

21

Riskli Konutu Yıktıktan Sonra Yeni Konutu Kendi

İmkanları İle Yapmak İsteyenler İçin Kredi Dışında

Başka Kolaylıklar Var Mı? 243

4.2.5- Vergi, Harç ve Ücret Muafiyetleri243

Kentsel Dönüşümde Uygulanan Vergi, Harç ve Ücret

Muafiyetleri Neleri Kapsamaktadır? 243

Kentsel Dönüşümün Doğrudan Malikler Tarafından

Yapılması veya Yaptırılması Halinde KDV Uygulaması

Nasıldır? .244

5- RİSKLİ YAPILAR.244

5.1- Riskli Yapı Tespitini Yapan Kurum ve Kuruluşlar 244

Riskli Yapı Belirlemesi Yapmaya Yetkili Olan Kurum ve

Kuruluşlar Kimlerdir?.244

Lisans Alabilmek İçin Başvuruda Yer Alması Gereken

Evraklar Nelerdir?.245

Lisanslı Kurum ve Kuruluşlarda Riskli Yapı Tespitinde

Görev Alacak Mühendisler Hangi Nitelikleri Haiz

Olmalıdır? .246

Riskli Yapı Tespitinde Görev Alacak Mühendislerin

Mesleki Deneyimleri Ne Olmalıdır?.246

Lisanslı Kurum veya Kuruluşlara Uygulanacak Cezai ve

İdari Cezalar Nelerdir?247

5.2- Riskli Yapıların Hukuki Mahiyeti 248

Riskli Yapıların Hukuki Tanımı Nedir?248

Hangi Yapılar Riskli Yapı Kapsamındadır?248

5.3- Riskli Yapı Tespiti248

Riskli Yapı Kararı Hangi Durumlarda Alınır?248

Riskli Yapı Tespiti Malikler Tarafından Nasıl Yaptırılır? 249

Riskli Yapı Tespiti Hangi Yapılar Hakkında Yapılabilir? 249

Risk Tespiti Yaptırmak Zorunlu Mudur?250

İçindekiler

22

Binanın Risk Tespitini Yaptırabilmek İçin Maliklerin 2/3

Çoğunluğu Gerekli Midir?250

Risk Tespiti Yaptırmak İsteyen Bir Malike Diğer

Maliklerin Engel Olması Halinde Ne Yapılabilecektir? .250

Riskli Yapının Tespitine İlişkin Masraflar Kim Tarafından

Karşılanacaktır? 250

Riskli Yapı Tespitinin Çevre, Şehircilik ve İklim

Değişikliği Bakanlığı Tarafından Malikler Tarafından

Yaptırılmasının İstenmesine Rağmen Malikler Tarafından

Yaptırılmadığı İçin Bakanlık veya İdare Tarafından

Yapılması Halinde Yapılacak Masraflardan Kim Sorumlu

Olacaktır?250

Riskli Yapıların Tespiti Nasıl Yapılır? .251

5.4- Riskli Yapı Tespit Raporu 251

Her Yapı İçin Kaç Adet Riskli Yapı Tespit Raporu

Düzenlenebilir?.251

Riskli Yapı Tespitinin Neticesi Nereye Bildirilir?251

İlgili Yerlere Gönderilen Riskli Yapı Raporları Tapu

Müdürlüğüne Gönderilmeden Önce İncelemeye Tabi

Tutulur Mu? 251

Tapu Müdürlüğü Kendisine Gönderilen Riskli Yapı Raporu

Üzerine Neler Yapar?252

5.5- Riskli Yapı Tespiti Sonrasındaki Süreç, Rapora İtiraz ve

Teknik Heyet .252

Riskli Yapı Tespiti Sonrası Süreç Nasıl İşleyecektir?.252

Riskli Yapı Tespitine Karşı Yapılan İtirazın Reddedilmesi

veya Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilmemesi Nedeniyle

Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesinin Hukuki Neticesi

Nedir?253

Riskli Yapı Belirlemesine Karşı Yapılacak İtiraz Kim

Tarafından Değerlendirilecektir? 253

İçindekiler

23

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Ne Zaman Hangi Mercie

Yapılır? .253

Riskli Yapı Tespitine İtirazları Kimler Tarafından

Değerlendirilir?.254

Riskli Yapı Raporuna İtiraz Üzerine İtiraz İle İlgili Rapor

Hangi Teknik Heyete Gönderilecektir?.254

Teknik Heyet Vaki İtirazı Hangi Esaslara Göre

İnceleyecektir? 254

Teknik Heyetin Toplantı ve Karar Nisapları Nedir? .255

Teknik Heyetin Kararları Hangi Mercilere Bildirilir? 255

Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Açma İmkânı Var Mıdır?255

Riskli Yapı Tespitine Karşı Açılan Davada Yürütmenin

Durdurulması İstenebilir Mi?255

5.6- Riskli Yapıların Tahliye ve Yıkımı 256

Kentsel Dönüşüm Uygulamasında Yapıların Yıkımı Nasıl

Yapılır? .256

Riskli Yapının Yıktırılması Yerine Güçlendirilmesi Hangi

Hallerde Mümkündür? 257

Yıkım Tebligatı Ne Zaman Yapılır? .257

Yıkım Tebligatı Hangi Merci Tarafından Yapılır? .257

Riskli Yapıların Yapı Sahipleri Tarafından Verilen

Sürelerde Yıktırılmamasının Hukuki Sonucu Nedir? .257

Riskli Binanın Yıktırılması İçin Maliklerce Bir Karar

Alınması Gerekir Mi? .258

Riskli Binayı Tahliye Etmeyen Malikler veya Kiracılar

Hakkında Ne Yapılabilir? .258

Riskli Bina Üzerinde İpotek Var İse Bina Yıktırılabilir Mi

ve İpoteğin Durumu Ne Olur?.258

Yıkım İle Arsa Haline Genel Taşınmaz Malikler

Bakımından Nasıl Sınıflandırılır? .258

İçindekiler

24

Yıkım İle Taşınmazın Arsa Haline Gelmesinin Taşınmaz

Üzerindeki Ayni ve Şahsi Haklara Etkisi Ne Olur? 259

Yeni Yapılar İçin Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisinin

Taşınmaz Üzerindeki Ayni ve Şahsi Haklara Etkisi Ne

Olur? .259

6- RİSKLİ ALAN.259

6.1- Riskli Alanın Hukuki Mahiyeti 259

Riskli Alan Nedir? 259

Riskli Alan Belirlenmesinin Amacı Nedir? 260

Bir Alanın Riskli Alan İlan Edilmesi İçin Hangi Şartları

Taşıması Gerekir? .260

6.2- Riskli Alan Kararı ve Bu Karar İtiraz Yolları.261

Riskli Alan Belirlenmesi Kararı Nasıl Alınır? 261

Riskli Alan İlan ve Uygulamalarına Karşı Yargısal Başvuru

İmkânı Var Mıdır? 262

Riskli Alan İçerisinde Kalan Risksiz Binaların Durumu Ne

Olacak? .262

6.3- Riskli Alan Tespitinin Hukuki Neticeleri.262

Riskli Alanın Tahliyesi Nasıl Yapılır?262

7- REZERV YAPI ALANI.263

7.1- Rezerv Yapı Alanının Hukuki Mahiyeti.263

Rezerv Yapı Alanı Nedir?.263

Rezerv Yapı Alanının Özellikleri Nelerdir?263

7.2- Rezerv Yapı Alanı Kararının Alınması 263

Rezerv Yapı Alanı Tespiti İçin Gerekli Olan Belgeler

Nelerdir? .263

Rezerv Yapı Alanı Belirlemesi Nasıl Yapılır?264

8- DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE UYGULAMA İŞLEMLERİ 264

İçindekiler

25

8.1- Kentsel Dönüşüm Süreçlerinde Riskli Yapıların

Bulunduğu Parsellerde, Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı

Alanlarında Yapılacak Uygulamalar264

8.2- Riskli Yapılar, Riskli Alanlar ve Rezerv Yapı

Alanlarındaki Tahliye ve Yıkım 268

Dönüşüm Uygulamasında Yapıların Süresinde Tahliye

Edilmemesinin Hukuki Sonuçları Nelerdir? .268

Kentsel Dönüşüm Uygulamasında Yapıların Yıkımı Nasıl

Yapılır? .268

Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanlarında İlgili Kurumca

veya Maliklerce Yürütülen Uygulamalarda Tahliye Ne

Zaman Yapılmalıdır? 269

Uygulama Alanına Yönelik Olarak Yapılacak Planlamalar

Neleri Kapsamalıdır? 270

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Riskli Yapılar ve Bunların

Bulunduğu Alanlar İle Riskli Alanlar ve Rezerv Yapı

Alanlarındaki Tahliye ve Yıkım Sonrası Uygulama

Sürecinin Aşamaları Nelerdir?270

Olağanüstü Durumlarda Dönüşüm Uygulamalarının Süreci

Nasıl İşleyecektir?.272

Kanun Kapsamındaki Yapıların Yıktırılmasından Sonra Bu

Taşınmazların Sicilinde Bulunan Hakların Akibeti Ne

Olacaktır?274

Riskli Alanlar ve Rezerv Yapı Alanlarında Uygulama

Yapılan Etap veya Adada, Riskli Yapılarda Yapılar

Yıktırılmadan Önce Mutabık Kalınması Gereken Hususlar

Nelerdir? .275

8.3- Dönüşüm Kararlarının Alınması ve Planlama275

Dönüşüm Uygulaması Amacıyla Paydaşların Almaları

Gereken Kararın Hukuki Mahiyeti ve Nisabı Nedir?275

En Az Üçte İki Çoğunlukla Alınan Kararın Tebliği Nasıl

Yapılmalıdır? 276

İçindekiler

26

Karar Nisabı Olan 2/3’ün Belirlenmesinde Dikkat Edilecek

Olan Hususlar Nelerdir?276

Kanunda Geçen 2/3 hangi çoğunluktur? .277

Yapılacak Uygulamalar Konusunda 2/3’lik Çoğunluğun

Sağlanamamasının Hukuki Sonucu Nedir?.277

2/3’lik Çoğunluk İle Alınan Karara Katılmayanların

Hisseleri Ne Olacaktır? .277

Dönüşüm Uygulamaları İle İlgili Olarak Dava Açma Hakkı

Var Mıdır?.278

Tarafların Anlaşamadıkları Durumlarda Mahkemelerde

Bilirkişi Olarak Kimler Görev Alacak? 278

Riskli Alanlara, Rezerv Yapı Alanları ve Riskli Yapıların

Bulunduğu Taşınmazlar Üzerinde Çevre, Şehircilik ve

İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Ne Gibi Yetkileri Vardır? 279

Plan Teklifleri Nereye Yapılmalıdır?280

Uygulama Alanında Hangi Hallerde Kültür ve Turizm

Bakanlığı’nın Görüşü Alınır?280

Planların Değerlendirilmesi Hangi Merci Tarafından

Yapılır? .280

8.4- Dönüşüm Kararına Katılmayanların Taşınmazlarının

Satışı 280

En Az Üçte İki Çoğunluğu İle Alınan Karara Katılmayan

Maliklerin Arsa Paylarının Satış Prosedürü Nasıl

Olmalıdır? .280

Satışın Gerçekleştirilmesinde Görev Alacak Komisyonlar

Nelerdir? .282

Uygulama Alanındaki Taşınmazların Değerinin Tespiti

Nasıl Yapılmalıdır?.282

Uygulama Alanındaki Taşınmazlar, Bakanlıkça Satın

Alınabilir veya Hazineye Ait Bir Başka Taşınmaz Malla

Trampa Yoluyla Devralınabilir Mi?283

İçindekiler

27

Karara Katılmayan Maliklerin Paylarının Satışı Nasıl

Yapılır? .283

Karara Katılmayanların Hisselerinin Satışı İçin Yapılacak

Başvuruda Hangi Belgelere Yer Verilmelidir? .284

Satışın Yapılacağı Yer ve Zaman Kimler Tarafından

Belirlenir ve Bu Bilgiler Kimlere İletilir? .285

Satışı Yapılan Payın Üzerinde Var İse Takyidatlar Nasıl

Korunur? .285

Payların Yapılacak İlk Satışına Kimler Katılabilir?285

İlk Satış Sonrası Yapılacak Satışa Kimler Katılabilir? .286

Satış Merasiminde Neler Yapılmalıdır?286

8.5- Uygulama Alanında Yapım Anlaşması Süreci .287

Bina Tamamlama Sigortası Nedir? .287

Riskli Alanlarda ve Riskli Yapıların Bulunduğu Parsellerde

Kurum Tarafından Değil De Gerçek ve Özel Hukuk Tüzel

Kişilerince Yürütülecek Uygulamalarda Hangi Şartlarda

Teminat Verilmesi Mecburidir?287

Uygulama Alanında Gerçek ve Özel Hukuk Tüzel Kişi Hak

Sahipleri İle Müteahhit Arasında İmzalanmış Olan

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri İle Arsa Payı

Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Göre Yapım İşini Üstlenen

Müteahhitlerin Payına Düşen Bağımsız Birimleri Satışı

Koşulları Nelerdir?288

Uygulama Alanında Hak Sahipleri İle Müteahhit Arasında

İmzalanmış Olan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri İle

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Hak Sahiplerince

Hangi Koşullarda Fesh Edilebilir? 289

Riskli Yapıların Bulunduğu Parsellerdeki Uygulamalarda

Teminat Tutarı Ne Olmalıdır?.289

Teminat Olarak Kabul Edilen Değerler Nelerdir? 289

İçindekiler

28

Uygulama Alanında Hak Sahipleri İle Müteahhit

Arasındaki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri İle Arsa

Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Göre Müteahhit

Payına Düşen Bağımsız Bölümlerin Satışı Nasıl

Yapılacaktır?.290

Uygulama Alanında Hak Sahipleri İle Müteahhit

Arasındaki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri İle Arsa

Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Hangi Durumlarda

Feshedilebilir?.290

Alınacak Karar Kimlere Ne Şekil ve Kapsamda Tebliğ

Edilmelidir? 293

Uygulama Alanında Taşınmazı Bulunan Maliklere

Verilecek Olan Konut ve İşyerlerinin Yapım Maliyet

Bedeli Nasıl Hesaplanır?.293

Fesih Müracaatı Nereye ve Nasıl Yapılmalıdır? .294

Fesih Müracaatı Sonrası Sürecin Aşamaları Nelerdir? .294

Uygulama Alanındaki Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi

Olanlara Konut ve İşyeri Verilmesi Hangi Hallerde

Mümkündür?.295

Uygulama Alanında Taşınmazı Bulunan Malike

Konut/İşyeri Verilmesindeki Esaslar Nelerdir? 295

Riskli Yapıların Bulunduğu Parsellerde, Riskli Alanlarda

ve Rezerv Yapı Alanlarında Yapılacak Uygulama

Maliklerce Yapılabilir Mi?296

Riskli Alanlar ve Rezerv Yapı Alanlarında Uygulama

Yapılan Etapta veya Adada, Riskli Yapılarda İse Bu

Yapıların Bulunduğu Parsellerin Tevhit Edilmesine,

Münferit veya Birleştirilerek veya İmar Adası Bazında

Uygulama Yapılmasına, İfraz, Taksim, Terk, İhdas Ve

Tapuya Tescil İşlemlerine, Yeniden Bina Yaptırılmasına,

Payların Satışına, Kat Karşılığı veya Hasılat Paylaşımı İle

Yeniden Değerlendirilebilmesi İçin Alınacak Karar Nisabı

Nedir?296

İçindekiler

29

Uygulama Alanında (6306) Sayılı Kanun Kapsamındaki

Vergi, Harç ve Ücret Muafiyetleri Hangi Şartlarda

Uygulanır? 296

-XIIUYGULAMADA İHTİYAÇ DUYULACAK OLAN

MUHTELİF DİLEKÇE ÖRNEKLERİ299

1- BELEDİYEDEN YAPI, MEVCUT STATİK VE MİMARİ

PROJELER İLE ZEMİN ETÜT RAPORUNUN TEMİNİNE

İLİŞKİN DİLEKÇE ÖRNEĞİ299

2- RİSKLİ YAPI TESPİTİ AMACIYLA YETKİLİ KURUMA

YAPILAN BAŞVURU DİLEKÇE ÖRNEĞİ.300

3- RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA İTİRAZ DİLEKÇESİ

ÖRNEĞİ.301

4- RİSKLİ YAPI BELİRLEMESİNE YAPILMIŞ OLAN

İTİRAZIN REDDEDİLMESİ KARARININ İPTALİ VE

DAVAYA KONU BİNANIN YIKILMASI YÜRÜTMESİNİN

DURDURULMASINA İLİŞKİN DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ.303

5- DEPREM RİSK RAPORUNUN ONAYA SUNULMASI 306

6- MALİKLER TARAFINDAN YAPILACAK UYGULAMA

TOPLANTISINA NOTER YOLUYLA DAVET ÖRNEĞİ 307

7- UYGULAMA TOPLANTISI SONRASINDA 2/3

ÇOĞUNLUK KARARINA KATILMAYANLARA

GÖNDERİLMESİ GEREKEN İHTARNAME ÖRNEĞİ309

8- BİNA ORTAK KARARININ İL ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK

MÜDÜRLÜĞÜ ALT YAPI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM ŞUBE

MÜDÜRLÜĞÜ’NE SUNULMASI .311

9- RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZDA

BULUNULMAYACAĞINA DAİR DİLEKÇE.313

10- HARÇ MUAFİYETİ TALEP DİLEKÇESİ.314

11- KAMU LOJMANI KİRACISI BAŞVURU DİLEKÇESİ .315

İçindekiler

30

12-SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİ İŞYERİ KİRACISI

BAŞVURU DİLEKÇESİ .317

13-SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİ KONUT KİRACISI

BAŞVURU DİLEKÇESİ .319

14- İŞYERİ KİRAZCISI BAŞVURU DİLEKÇESİ.321

15- KONUT KİRACISI BAŞVURU DİLEKÇESİ323

16- KONUT/İŞYERİ MALİKİ DİLEKÇESİ.325

-XIIIKENTSEL DÖNÜŞÜM İLE İLGİLİ OLARAK TÜRK

HUKUKUNDA YER ALAN DÜZENLEMELER .327

1- ANAYASA 327

2- (4721) SAYILI TÜRK MEDENİ KANUNU.329

3- (6098) SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU .329

4- (2985) SAYILI TOPLU KONUT KANUNU 330

5- (5366) SAYILI YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL

TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI

VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUN.332

6- (7269) SAYILI UMUMİ HAYATA MÜESSİR AFETLER

DOLAYISİYLE ALINACAK TEDBİRLERLE YAPILACAK

YARDIMLARA DAİR KANUN.337

7- (5104) SAYILI KUZEY ANKARA GIRIŞI KENTSEL

DÖNÜŞÜM PROJESI KANUNU .338

8- (5393) SAYILI BELEDİYE KANUNU 341

9- (2577) SAYILI İDARİ YARGILAMA USULÜ KANUNU .349

10- (2577) SAYILI DANIŞTAY KANUNU350

11- (7201) SAYILI TEBLİGAT KANUNU 351

12- (2644) SAYILI TAPU KANUNU .353

13- (5216) SAYILI BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ KANUNU 355

14- DÖNÜŞÜM PROJELERİ ÖZEL HESABI YÖNETMELİĞİ .360

İçindekiler

31

15- (6306) SAYILI KANUN KAPSAMINDA HAK

SAHİPLERİNCE BANKALARDAN KULLANILACAK

KREDİLERE SAĞLANACAK FAİZ DESTEĞİNE İLİŞKİN

KARAR373

16- KİRA YARDIMI KILAVUZU379

17- BİNA TAMAMLAMA SİGORTASINA İLİŞKİN

GENELGE (Başbakanlık Hazine Müsteşarlığı 2015/9).391

YARARLANILAN KAYNAKLAR 395