Yeni
9786253810771
398939
https://www.legalkitabevi.com/kira-sozlesmesi-ve-tahliye-davalari--1.htm
Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları
422.75
Av. Tuba KARAMAN
İÇİNDEKİLER
Önsöz
5
Kısaltmalar
19
Giriş – (Önsöz)
21
Birinci Bölüm
KİRA SÖZLEŞMESİNİN HAZIRLANMASI
I. KİRA SÖZLEŞMELERİ HAKKINDA GENEL BİLGİLER
23
A. Kira Sözleşmesi Nedir?
23
B. Kira Sözleşmelerinin Türleri Nelerdir?
25
C. Kira Sözleşmelerinin Özellikleri Nelerdir?
27
D. Kira Sözleşmelerinde Bulunması Gereken Olmazsa Olmaz Unsurlar Nelerdir?
29
1. Kiralanan Bir Eşyanın Varlığı
30
a. Yap – Demirbaş Listesi Yap
31
b. Yap – Kiralananı Belirli veya Belirlenebilir Olan Bir Sözleşme Yap
32
c. Yapma – Tüketilebilen Bir Eşya İçin Kira Sözleşmesi Yapma
33
2. Kiralananın Kullanımının ve Ondan Yararlanılmasının Kiracıya Bırakılmış Olması
33
3. Kira Bedeli
33
a. Yap – Kira bedeli Belirli veya Belirlenebilir Olan Bir Sözleşme Yap
35
b. Yapma – Kira bedelinin Düşük Gösterildiği İkinci Bir Sözleşme Yapma
36
4. Tarafların Karşılıklı Anlaşması
36
a. Yap – Yazılı Anlaşma Yap
37
E. Kira Sözleşmesinin Süresi Ne Kadar Olmalıdır?
39
1. Yapma – Çok Uzun Süreli Kira Sözleşmesi Yapma
44
F. Kira Sözleşmesinin Tarafları Kimlerdir?
45
1. Kiraya Veren
45
a. Yap –Yasal Temsilciden Onay veya İzin Al
45
b. Yap – Eşin Rızasını Al
47
c. Yap – Devlet İhale Kanunu’na Tabi İşler İçin Maliye Bakanlığı’ndan İzin Al
47
d. Yap–Kiralanan Üzerinde Birden Fazla Kişinin Mülkiyet Hakkı Olması Durumuna Dikkat Et
47
e. Yapma – Kiraya Verenin Yetkili Olup Olmadığına Bakmadan Kira Sözleşmesi Yapma
50
2. Kiracı
52
a. Yap – Vasinin ve Vesayet Makamının İznini Al
52
b. Yap – Eşin Rızasını Al
52
c. Yap– Anonim Şirketlerde Kira Sözleşmesi İçin Genel Kuruldan Onay Al ve Ticaret Siciline Tescil Ettir
53
II. TARAFLARIN BORÇLARI İLE İLGİLİ SÖZLEŞMEYE HÜKÜM KOYARKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
54
A. Kiraya Verenin Borçları
54
1. Kiraya Verenin Kiralananı Teslim Borcu
54
a. Yap – Kiralananı Sözleşmedeki Kullanım Amacına Elverişli Şekilde Bulundur
56
b. Yap –Teslim Tarihini Sözleşmeye Yaz
57
c. Yapma –Teslimin İmkansızlaşacağını Bile Bile Sözleşme Yapma
57
d. Yapma – Sözleşmeye Kiracı Aleyhine Hükümler Koyma
58
2. Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu
59
a. Yap– Vergi ve Benzeri Yükümlülüklerden Kimin Sorumlu Olacağını Belirle
59
3. Yan Giderlere Katlanma Borcu
62
a. Yap – Yan Giderlere Kimin Katlanacağını Belirle
62
b. Yapma – Yan Gider Sayılmayan Bir Gideri Sözleşmede Yan Gider Olarak Belirleme
65
c. Yap – Yan Gider Ödeme Zamanını Belirle
66
4. Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Dolayı Sorumluluğu
66
a. Yapma – Kiralananda Bulunmayan Nitelikleri Vadetme
71
b. Yapma – Kiralananın Ayıplı Olduğunu Bile Bile Sözleşme Yapma
71
c. Yap – Kiralananı İncele
73
d. Yap – Kiraya Verenin Sorumluluğu Sınırlandırılmak İsteniyorsa Bunun İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
74
5. Kiraya Verenin Üçüncü Kişilerin Kiralananda İleri Sürdüğü Haklar Nedeniyle Sorumluluğu
76
a. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğu
76
aa. Yap – Kiraya Verenin Sorumluluğu Sınırlandırılmak İsteniyorsa Sözleşmeye Hüküm Koy
78
bb. Yapma – Üçüncü Kişinin Üstün Hakkını Bile Bile Sözleşme Yapma
79
b. Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesi Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması Halinde Kiraya Verenin Sorumluluğu
80
aa. Kiralananın El Değiştirmesi
80
aaa. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
81
bbb. Yap – Kira bedelinin Peşin Olarak Ödeneceği Kararlaştırılmışsa Bunu Kira Sözleşmesine Yaz
82
ccc. Yapma – Kamulaştırılacağı Bilinen Bir Kiralananı Kiraya Verme
83
ddd. Yap – İpotekli Taşınmazı Kiralarken Dikkat Et
84
bb. Üçüncü Kişinin Kiralananda Sınırlı Aynı Hak Elde Etmesi
85
aaa. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
85
bbb. Yap –İntifa Hakkı Sahibiyle Sözleşme Yaparken Sözleşme Süresine Dikkat Et
86
cc. Kiracılık Hakkının Tapu Siciline Şerhi
87
aaa. Yap – Kiracılık Hakkını Tapu Siciline Şerh Ettir
87
bbb. Yap – Şerh Anlaşmasını Yazılı Yap
89
ccc. Yap –Şerhi Talep Yetkisinin Kiracıda Olduğuna Dair Sözleşmeye Hüküm Koy
90
ddd. Yap – Rehin Hakkı Söz Konusuysa Rehin Hakkı Sahibinden Onay Al
91
eee. Yap – Daha Uzun Bir Koruma İçin Uzun Süreli Kira Sözleşmesi Yap
91
dd. Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Ticari İşletmenin Devri
92
aaa. Yap – Devir Durumunda Kiracılık Hakkının Ne Olacağını Sözleşmede Kararlaştır
92
B. Kiracının Borçları
93
1. Kira Bedelini Ödeme Borcu
93
a. Yap – Kira Bedelini Ödeme Zamanını Sözleşmeye Yaz
94
b. Yap–Kira Bedelinin Yabancı Para Cinsinden Ödenebilmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
96
c. Yapma –Türkiye’de Yerleşik Kişiler Arasında Yapılan Taşınmaz Kiralarında Kira Bedelini Yabancı Para Cinsinden Belirleme
97
d. Yap – Kira Bedelinin Banka Hesabına Ödeneceğini Sözleşmeye Yaz
99
e. Yap – Sözleşmede Temerrüt Faiz Oranı Kararlaştır
101
g. Yap – Kira Bedeli Artış Oranını Sözleşmede Belirle
105
h. Yap– Bir Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Sözleşme Süresi İçerisinde Kira Bedelinde Artış Yapılması İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
109
ı. Yap – Sözleşmede Yeni Kira Döneminde Artış Yapılacağını Kararlaştır
111
i. Yapma – Kira Bedeli Ödeme Borcu ile İlgili Fesih İçin Öngörülen Süreyi Kısaltma
113
j. Yapma – Sözleşmeye Uyarlama Yapılamayacağına Dair Hüküm Koyma
113
k. Yapma – Hapis Hakkı ile İlgili Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
116
2. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu
119
a. Yap – Temizlik ve Bakım Giderlerinden Kimin Sorumlu Olduğunu Kararlaştır
120
3. Kiracının Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Borcu
121
a. Yapma – Kiracı Aleyhine ve Kiraya Veren Lehine Sözleşmeye Hüküm Koyma
123
b. Yap – Kiralananın Kullanım Amacını Sözleşmeye Yaz
124
c. Yap– Kiralananın Kullanımını Sınırlandırmak İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
125
d. Yap – Kiralananı Kullanma Yükümlülüğü İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
126
e. Yap – Kiralananda Hayvan Beslenebilmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
128
4. Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu
129
a. Yapma – Sözleşmede Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
130
5. Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu
131
a. Ayıpların Giderilmesine Katlanma Borcu
132
aa. Yapma – Kiracı Aleyhine Sözleşmeye Hüküm Koyma
132
b. Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu
133
aa. Yapma – Kiracı Aleyhine Sözleşmeye Hüküm Koyma
134
6. Yan Giderleri Ödeme Borcu
135
a. Yap – Yan Giderleri Kimin Ödeyeceğini Sözleşmeye Yaz
136
b. Yap – Yan Giderlerin Ödeme Zamanını Belirle
137
III. KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI İLE İLGİLİ SÖZLEŞMEYE HANGİ HÜKÜMLER KOYULABİLİR?
137
A. Kiraya Veren Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması
137
1. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
138
B. Kiracı Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması
139
1. Yap –Rızaya Rağmen Kiralananın Eski Haliyle İade Edilmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
141
2. Yap – Değer Artışı ile İlgili Sözleşmeye Hüküm Koy
142
3. Yap – Değer Artışının Nasıl Hesaplanacağını Sözleşmede Belirt
143
4. Yap – Değer Artışı Karşılığının Ne Zaman İsteneceğini Sözleşmeye Yaz
143
IV. KİRALANANIN ALT KİRAYA VERİLMESİ İLE İLGİLİ NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
144
A. Yap – Alt Kira ile İlgili Sözleşmeye Hüküm Koy
146
B. Yapma – Alt Kira Sözleşmesi Yaparken Kiralananın Kullanım Amacını Değiştirme
148
C. Yapma – Asıl Kira Sözleşmesinden Daha Uzun Süreli Alt Kira Sözleşmesi Yapma
149
D. Yap – Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Alt Kira İçin Yazılı Rıza Al
150
E. Yapma – Asıl Kira Sözleşmesinde Bulunmayan Yetkileri Alt Kira Sözleşmesine Yazma
152
F. Yap – Kiraya Vereni Zarara Uğratmayacak Kişi ile Alt Kira Sözleşmesi Yap
153
V. KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ KONUSUNDA SÖZLEŞME YAPILIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ?
154
A. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
156
B. Yap – Rızanın Verilmesi Gereken Süreyi Sözleşmeye Yaz
156
VI. TAKASTAN FERAGAT YASAĞI
157
A. Yapma – Takastan Feragat Edildiğine Dair Sözleşmeye Hüküm Koyma
157
VII. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI BAKIMINDAN ÖZELLİK ARZ EDEN DURUMLAR
158
A. Konut ve Çatılı İşyeri Kavramı
158
B. Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı
161
1. Yapma – Kira Sözleşmesinin Varlığını Başka Bir Sözleşmeye Bağlama
161
C. Depozito Verilmesi
164
1. Yap – Depozito Ödeneceğini Sözleşmeye Yaz
167
2. Yapma – Üç Aylık Kira Bedelinden Fazla Depozito Bedeli Kararlaştırma
167
3. Yap – Depozitonun Ne Zaman ve Ne Şekilde Ödeneceğini Sözleşmeye Yaz
168
4. Yapma– Depozitoyu Kiraya Verene Teslim Etme
169
D. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
170
1. Yapma – Kiracıya Kira Bedeli ve Yan Giderler Haricinde Ödeme Yükümlülüğü Getirme
171
2. Yapma – Kira Bedeli Konusunda Cezai Şart Kararlaştırma
171
3. Yapma – Sözleşmeye Muacceliyet Kaydı Koyma
172
VIII. HAYVAN KİRASI
173
A. Yap – Hayvanlardan Elde Edilecek Ürünlerin Kime Ait Olacağını Belirle
174
B. Yap – Hayvanın Uğradığı Zarardan Kimin Sorumlu Olacağını Belirle
175
C. Yap – Sözleşmenin Her Zaman Feshedilme Tehlikesine Karşı Sözleşmeye Hüküm Koy
176
İkinci Bölüm
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
I. GENEL HÜKÜMLERE GÖRE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME HALLERİ
179
A. Sürenin Geçmesi
179
1. Yap – Sözleşmenin Kendiliğinden Sona Ermemesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
181
2. Yapma –Sözleşmenin Belirsiz Süreliye Dönüşmemesi İçin Zımni Anlaşma Yapma
182
B. Fesih
183
1. Yap – Fesih Bildirimi Yap
185
2. Yap – Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında Altı Aylık Fesih Dönemi ve Üç Aylık Fesih Bildirim Süresine Uyarak Fesih Yap
186
3. Yap – Taşınır Kiralarında Üç Gün Önceden Fesih Bildirimi Yap
187
4. Yapma – Fesih Bildirim Süresini Kısaltma
187
C. Sözleşmeye Uygun Kullanma ve Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık Nedeniyle Sözleşmenin Feshi
188
1. Yap – Esaslı İhlalin Varlığı Halinde Sözleşmeyi Feshet
189
2. Yap – Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracıya Yazılı İhtar Gönder
190
3. Yap – Yazılı İhtarın İçeriğinde Bulunması Gereken Hususlara Dikkat Et
191
4. Yap – Yazılı İhtarı Makul Bir Sürede Gönder
192
5. Yap – Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracıya En Az Otuz Gün Süre Ver
192
6. Yap –Sözleşmenin Derhal Feshedilebileceği Durumlarda Süre Vermeden Sözleşmeyi Feshet
193
7. Yap – Yazılı Fesih Beyanı ile Sözleşmeyi Feshet
194
D. Kira Bedelini Ödeme Borcuna Aykırılık Nedeniyle Sözleşmenin Feshi
195
1. Yap – Kiralananı Teslim Et ve Muaccel Olan Borçlar İçin Fesih Yap
198
2. Yap –Kiracıya Yazılı İhtar Çek ve Süre Ver
199
3. Yapma – İhtarda Yasal Süreden Daha Az Bir Süre Verme
202
4. Yap – İhtarnameye Sözleşmenin Feshedileceğini ve Borcun Miktarını Açıkça Yaz
203
5. Yap – İhtarla Verilen Süre İçerisinde Eksiksiz Ödeme Yap
203
6. Yap – Süre Dolduktan Sonra Yazılı Fesih Bildirimi Yap
206
7. Yap – Fesih Bildirimini Makul Sürede Yap
207
E. Ayıp Nedeniyle Sözleşmenin Feshi
208
1. Yap – Önemli Ayıplarda Sözleşmeyi Feshet
208
2. Yap – Kiraya Verene Süre Ver
209
3. Yap – Ayıp Giderilmezse Fesih Beyanında Bulun
210
F. Kiraya Verenin Teslim Borcuna Aykırılık Nedeniyle Sözleşmenin Sona Ermesi
211
G. Olağanüstü Fesih Yolu ile Sözleşmenin Sona Ermesi
211
1. Önemli Sebeple Fesih
212
a. Yap –Çekilmezlik Söz Konusuysa Sözleşmeyi Feshet
213
b. Yap – Fesih Bildirimini Yasal Fesih Bildirim Sürelerine Uyarak Yap
214
c. Yap – Fesih Bildirimini Makul Sürede Yap
215
2. Kiracının İflası
216
a. Yapma – Kiraya Veren ve Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
217
b. Yap – Güvence İçin Kiracıya ve İflas Masasına Yazılı Bir İhtar Çekerek Süre Ver
217
c. Yap – Süre Geçtikten Sonra Yazılı Fesih Bildirimi Yap
218
3. Kiracının Ölümü
219
a. Yap – Tüm Mirasçılarla Birlikte Fesih Yap
221
b. Yap – Yazılı Fesih Bildirimi Yap
221
c. Yap – Yasal Fesih Dönemi ve Yasal Fesih Bildirim Süresinde Fesih Yap
221
II. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ
222
A. Sözleşmenin Fesih bildirimi ile Sona Ermesi
223
1. Kiracının Sözleşmeyi Feshetmesi
224
a. Yap – Sözleşmenin Uzamaması İçin En Az On Beş Gün Önceden Bildirim Yap
224
b. Yap – Fesih Bildirimini Yazılı Yap
225
c. Yap – Kefaletin Uzama Dönemlerinde Devam Etmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
226
d. Yap – Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Yasal Fesih Dönemi ve Fesih Bildirim Süreleri İçinde Fesih Yap
227
e. Yap – Aile Konutuna İlişkin Sözleşmenin Feshi İçin Eşin Rızasını Al
228
2. Kiraya Verenin Sözleşmeyi Feshetmesi
229
a. Yap – Belirli Süreli Sözleşmelerde On Yıllık Uzama Süresi Geçtikten Sonra Fesih Yap
229
b. Yap – Belirsiz Süreli Sözleşmelerde On yıl Sonra Yasal Fesih Bildirim Sürelerine Uyarak Fesih Yap
230
c. Yap – Yazılı Fesih Bildirimi Yap
231
d. Yap – Fesih bildirimini Hem Kiracıya Hem Eşine Gönder
231
B. Sözleşmenin Tahliye davası ile Sona Ermesi
232
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye davası Sebepleri
234
a. Kiraya Verenin ve Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Nasıl Yapılır?
235
aa. Yap – İhtiyaç Gerçek ve Samimi İse Tahliye Davası Aç
236
bb. Yap – Yeni Malikin Tahliye Hakkını Engellemek İçin Kiracılık Hakkını Tapuya Şerh Ettir
238
cc. Yap – Sadece Kanunda Sayılan Kişilerin İhtiyaçları İçin Tahliye Davası Aç
239
dd. Yap – Dava Aç
241
ee. Yap – Davayı Süresinde Aç
243
ff. Yapma –Üç Yıl Geçmeden Kiralananı Başkasına Kiralama
245
b. Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye Nasıl Olur?
247
aa. Yap – Yeniden İnşa veya İmar Gerekli İse Tahliye Yap
248
bb. Yap – Dava Aç
250
cc. Yap – Davayı Süresinde Aç
251
dd. Yap – İmarca Tasdikli Mimari Projeyi ya da Avan Projeyi Mahkemeye Sun
252
ee. Yapma –Üç Yıl Geçmeden Kiralananı Başkasına Kiralama
253
2. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Davası Sebepleri
256
a. Yazılı Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Nasıl Olur?
256
aa. Yap – Taahhüdü Kiralananın Tesliminden Sonra Ver
258
bb. Yap – Tahliye Taahhüdünü Yazılı Yap
259
cc. Yapma – Beyaza İmza Atma
260
dd. Yap – Eşin Rızasını Al
261
ee. Yap – Temsilciye Özel Yetki Ver
262
ff. Yap – Tahliye Taahhüdüne Kiralananın Boşaltılacağı Tarihi Yaz
262
gg. Yap – Süresi İçerisinde İcra veya Dava Yoluna Başvur
263
b. İki Haklı İhtar ile Tahliye Nasıl Olur?
264
aa. Yap – Aynı Kira Yılı İçinde Farklı Aylara İlişkin İki Ayrı İhtar Gönder
265
bb. Yap – Haklı İhtar Gönder
268
cc. Yap – İhtarı Yazılı Yap
269
dd. Yap – Dava Aç
269
ee. Yap – Davayı Süresi İçerisinde Aç
270
c. Kiracının veya Eşinin Konutunun Bulunması Halinde Tahliye Davası
272
aa. Yapma – Aynı İlçe ve Belde Sınırları İçerisinde Kiracının veya Eşinin Konutu Olduğu Bilinerek Sözleşme Yapılmışsa Tahliye Davası Açma
273
bb. Yap – Sözleşmeye Hüküm Koy
273
cc. Yap – Kiracının veya Eşinin Sahip Olduğu Konutun Oturmaya Elverişli Olması Halinde Tahliye Davası Aç
274
dd. Yap – Süresinde Dava Aç
275
III. KİRALANANIN ERKEN TAHLİYESİ
276
A. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
278
B. Yap – Eşin Rızasını Al
278
C. Yap – Taşınmazlarda Anahtar Teslimi Yap
279
D. Yap – Yeni Bir Kiracı Bul
280
IV. KİRA SÖZLEŞMESİ SONA ERDİKTEN SONRA NELER YAPILMALIDIR?
284
A. Yap – Kiralananı İade Et
284
1. Yap – Kiralanan Ne Şekilde Kiralandıysa O Şekliyle İade Et
285
2. Yap – Kiralananın Teslim Anındaki Durumunu Sözleşmeye Yaz
288
3. Yapma – Kiracı Aleyhine Tazminat ve Cezai Şart Kararlaştırma
289
B. Yap – Kiralananı Gözden Geçir ve Eksiklikleri Kiracıya Hemen Bildir
290
C. Yap – Depozitoyu İade Et
292
Kavramlar Dizini
295
Av. Tuba KARAMAN
İÇİNDEKİLER
Önsöz
5
Kısaltmalar
19
Giriş – (Önsöz)
21
Birinci Bölüm
KİRA SÖZLEŞMESİNİN HAZIRLANMASI
I. KİRA SÖZLEŞMELERİ HAKKINDA GENEL BİLGİLER
23
A. Kira Sözleşmesi Nedir?
23
B. Kira Sözleşmelerinin Türleri Nelerdir?
25
C. Kira Sözleşmelerinin Özellikleri Nelerdir?
27
D. Kira Sözleşmelerinde Bulunması Gereken Olmazsa Olmaz Unsurlar Nelerdir?
29
1. Kiralanan Bir Eşyanın Varlığı
30
a. Yap – Demirbaş Listesi Yap
31
b. Yap – Kiralananı Belirli veya Belirlenebilir Olan Bir Sözleşme Yap
32
c. Yapma – Tüketilebilen Bir Eşya İçin Kira Sözleşmesi Yapma
33
2. Kiralananın Kullanımının ve Ondan Yararlanılmasının Kiracıya Bırakılmış Olması
33
3. Kira Bedeli
33
a. Yap – Kira bedeli Belirli veya Belirlenebilir Olan Bir Sözleşme Yap
35
b. Yapma – Kira bedelinin Düşük Gösterildiği İkinci Bir Sözleşme Yapma
36
4. Tarafların Karşılıklı Anlaşması
36
a. Yap – Yazılı Anlaşma Yap
37
E. Kira Sözleşmesinin Süresi Ne Kadar Olmalıdır?
39
1. Yapma – Çok Uzun Süreli Kira Sözleşmesi Yapma
44
F. Kira Sözleşmesinin Tarafları Kimlerdir?
45
1. Kiraya Veren
45
a. Yap –Yasal Temsilciden Onay veya İzin Al
45
b. Yap – Eşin Rızasını Al
47
c. Yap – Devlet İhale Kanunu’na Tabi İşler İçin Maliye Bakanlığı’ndan İzin Al
47
d. Yap–Kiralanan Üzerinde Birden Fazla Kişinin Mülkiyet Hakkı Olması Durumuna Dikkat Et
47
e. Yapma – Kiraya Verenin Yetkili Olup Olmadığına Bakmadan Kira Sözleşmesi Yapma
50
2. Kiracı
52
a. Yap – Vasinin ve Vesayet Makamının İznini Al
52
b. Yap – Eşin Rızasını Al
52
c. Yap– Anonim Şirketlerde Kira Sözleşmesi İçin Genel Kuruldan Onay Al ve Ticaret Siciline Tescil Ettir
53
II. TARAFLARIN BORÇLARI İLE İLGİLİ SÖZLEŞMEYE HÜKÜM KOYARKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
54
A. Kiraya Verenin Borçları
54
1. Kiraya Verenin Kiralananı Teslim Borcu
54
a. Yap – Kiralananı Sözleşmedeki Kullanım Amacına Elverişli Şekilde Bulundur
56
b. Yap –Teslim Tarihini Sözleşmeye Yaz
57
c. Yapma –Teslimin İmkansızlaşacağını Bile Bile Sözleşme Yapma
57
d. Yapma – Sözleşmeye Kiracı Aleyhine Hükümler Koyma
58
2. Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu
59
a. Yap– Vergi ve Benzeri Yükümlülüklerden Kimin Sorumlu Olacağını Belirle
59
3. Yan Giderlere Katlanma Borcu
62
a. Yap – Yan Giderlere Kimin Katlanacağını Belirle
62
b. Yapma – Yan Gider Sayılmayan Bir Gideri Sözleşmede Yan Gider Olarak Belirleme
65
c. Yap – Yan Gider Ödeme Zamanını Belirle
66
4. Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Dolayı Sorumluluğu
66
a. Yapma – Kiralananda Bulunmayan Nitelikleri Vadetme
71
b. Yapma – Kiralananın Ayıplı Olduğunu Bile Bile Sözleşme Yapma
71
c. Yap – Kiralananı İncele
73
d. Yap – Kiraya Verenin Sorumluluğu Sınırlandırılmak İsteniyorsa Bunun İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
74
5. Kiraya Verenin Üçüncü Kişilerin Kiralananda İleri Sürdüğü Haklar Nedeniyle Sorumluluğu
76
a. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğu
76
aa. Yap – Kiraya Verenin Sorumluluğu Sınırlandırılmak İsteniyorsa Sözleşmeye Hüküm Koy
78
bb. Yapma – Üçüncü Kişinin Üstün Hakkını Bile Bile Sözleşme Yapma
79
b. Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesi Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması Halinde Kiraya Verenin Sorumluluğu
80
aa. Kiralananın El Değiştirmesi
80
aaa. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
81
bbb. Yap – Kira bedelinin Peşin Olarak Ödeneceği Kararlaştırılmışsa Bunu Kira Sözleşmesine Yaz
82
ccc. Yapma – Kamulaştırılacağı Bilinen Bir Kiralananı Kiraya Verme
83
ddd. Yap – İpotekli Taşınmazı Kiralarken Dikkat Et
84
bb. Üçüncü Kişinin Kiralananda Sınırlı Aynı Hak Elde Etmesi
85
aaa. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
85
bbb. Yap –İntifa Hakkı Sahibiyle Sözleşme Yaparken Sözleşme Süresine Dikkat Et
86
cc. Kiracılık Hakkının Tapu Siciline Şerhi
87
aaa. Yap – Kiracılık Hakkını Tapu Siciline Şerh Ettir
87
bbb. Yap – Şerh Anlaşmasını Yazılı Yap
89
ccc. Yap –Şerhi Talep Yetkisinin Kiracıda Olduğuna Dair Sözleşmeye Hüküm Koy
90
ddd. Yap – Rehin Hakkı Söz Konusuysa Rehin Hakkı Sahibinden Onay Al
91
eee. Yap – Daha Uzun Bir Koruma İçin Uzun Süreli Kira Sözleşmesi Yap
91
dd. Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Ticari İşletmenin Devri
92
aaa. Yap – Devir Durumunda Kiracılık Hakkının Ne Olacağını Sözleşmede Kararlaştır
92
B. Kiracının Borçları
93
1. Kira Bedelini Ödeme Borcu
93
a. Yap – Kira Bedelini Ödeme Zamanını Sözleşmeye Yaz
94
b. Yap–Kira Bedelinin Yabancı Para Cinsinden Ödenebilmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
96
c. Yapma –Türkiye’de Yerleşik Kişiler Arasında Yapılan Taşınmaz Kiralarında Kira Bedelini Yabancı Para Cinsinden Belirleme
97
d. Yap – Kira Bedelinin Banka Hesabına Ödeneceğini Sözleşmeye Yaz
99
e. Yap – Sözleşmede Temerrüt Faiz Oranı Kararlaştır
101
g. Yap – Kira Bedeli Artış Oranını Sözleşmede Belirle
105
h. Yap– Bir Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Sözleşme Süresi İçerisinde Kira Bedelinde Artış Yapılması İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
109
ı. Yap – Sözleşmede Yeni Kira Döneminde Artış Yapılacağını Kararlaştır
111
i. Yapma – Kira Bedeli Ödeme Borcu ile İlgili Fesih İçin Öngörülen Süreyi Kısaltma
113
j. Yapma – Sözleşmeye Uyarlama Yapılamayacağına Dair Hüküm Koyma
113
k. Yapma – Hapis Hakkı ile İlgili Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
116
2. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu
119
a. Yap – Temizlik ve Bakım Giderlerinden Kimin Sorumlu Olduğunu Kararlaştır
120
3. Kiracının Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Borcu
121
a. Yapma – Kiracı Aleyhine ve Kiraya Veren Lehine Sözleşmeye Hüküm Koyma
123
b. Yap – Kiralananın Kullanım Amacını Sözleşmeye Yaz
124
c. Yap– Kiralananın Kullanımını Sınırlandırmak İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
125
d. Yap – Kiralananı Kullanma Yükümlülüğü İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
126
e. Yap – Kiralananda Hayvan Beslenebilmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
128
4. Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu
129
a. Yapma – Sözleşmede Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
130
5. Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu
131
a. Ayıpların Giderilmesine Katlanma Borcu
132
aa. Yapma – Kiracı Aleyhine Sözleşmeye Hüküm Koyma
132
b. Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu
133
aa. Yapma – Kiracı Aleyhine Sözleşmeye Hüküm Koyma
134
6. Yan Giderleri Ödeme Borcu
135
a. Yap – Yan Giderleri Kimin Ödeyeceğini Sözleşmeye Yaz
136
b. Yap – Yan Giderlerin Ödeme Zamanını Belirle
137
III. KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI İLE İLGİLİ SÖZLEŞMEYE HANGİ HÜKÜMLER KOYULABİLİR?
137
A. Kiraya Veren Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması
137
1. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
138
B. Kiracı Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması
139
1. Yap –Rızaya Rağmen Kiralananın Eski Haliyle İade Edilmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
141
2. Yap – Değer Artışı ile İlgili Sözleşmeye Hüküm Koy
142
3. Yap – Değer Artışının Nasıl Hesaplanacağını Sözleşmede Belirt
143
4. Yap – Değer Artışı Karşılığının Ne Zaman İsteneceğini Sözleşmeye Yaz
143
IV. KİRALANANIN ALT KİRAYA VERİLMESİ İLE İLGİLİ NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
144
A. Yap – Alt Kira ile İlgili Sözleşmeye Hüküm Koy
146
B. Yapma – Alt Kira Sözleşmesi Yaparken Kiralananın Kullanım Amacını Değiştirme
148
C. Yapma – Asıl Kira Sözleşmesinden Daha Uzun Süreli Alt Kira Sözleşmesi Yapma
149
D. Yap – Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Alt Kira İçin Yazılı Rıza Al
150
E. Yapma – Asıl Kira Sözleşmesinde Bulunmayan Yetkileri Alt Kira Sözleşmesine Yazma
152
F. Yap – Kiraya Vereni Zarara Uğratmayacak Kişi ile Alt Kira Sözleşmesi Yap
153
V. KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ KONUSUNDA SÖZLEŞME YAPILIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ?
154
A. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
156
B. Yap – Rızanın Verilmesi Gereken Süreyi Sözleşmeye Yaz
156
VI. TAKASTAN FERAGAT YASAĞI
157
A. Yapma – Takastan Feragat Edildiğine Dair Sözleşmeye Hüküm Koyma
157
VII. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI BAKIMINDAN ÖZELLİK ARZ EDEN DURUMLAR
158
A. Konut ve Çatılı İşyeri Kavramı
158
B. Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı
161
1. Yapma – Kira Sözleşmesinin Varlığını Başka Bir Sözleşmeye Bağlama
161
C. Depozito Verilmesi
164
1. Yap – Depozito Ödeneceğini Sözleşmeye Yaz
167
2. Yapma – Üç Aylık Kira Bedelinden Fazla Depozito Bedeli Kararlaştırma
167
3. Yap – Depozitonun Ne Zaman ve Ne Şekilde Ödeneceğini Sözleşmeye Yaz
168
4. Yapma– Depozitoyu Kiraya Verene Teslim Etme
169
D. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
170
1. Yapma – Kiracıya Kira Bedeli ve Yan Giderler Haricinde Ödeme Yükümlülüğü Getirme
171
2. Yapma – Kira Bedeli Konusunda Cezai Şart Kararlaştırma
171
3. Yapma – Sözleşmeye Muacceliyet Kaydı Koyma
172
VIII. HAYVAN KİRASI
173
A. Yap – Hayvanlardan Elde Edilecek Ürünlerin Kime Ait Olacağını Belirle
174
B. Yap – Hayvanın Uğradığı Zarardan Kimin Sorumlu Olacağını Belirle
175
C. Yap – Sözleşmenin Her Zaman Feshedilme Tehlikesine Karşı Sözleşmeye Hüküm Koy
176
İkinci Bölüm
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
I. GENEL HÜKÜMLERE GÖRE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME HALLERİ
179
A. Sürenin Geçmesi
179
1. Yap – Sözleşmenin Kendiliğinden Sona Ermemesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
181
2. Yapma –Sözleşmenin Belirsiz Süreliye Dönüşmemesi İçin Zımni Anlaşma Yapma
182
B. Fesih
183
1. Yap – Fesih Bildirimi Yap
185
2. Yap – Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında Altı Aylık Fesih Dönemi ve Üç Aylık Fesih Bildirim Süresine Uyarak Fesih Yap
186
3. Yap – Taşınır Kiralarında Üç Gün Önceden Fesih Bildirimi Yap
187
4. Yapma – Fesih Bildirim Süresini Kısaltma
187
C. Sözleşmeye Uygun Kullanma ve Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık Nedeniyle Sözleşmenin Feshi
188
1. Yap – Esaslı İhlalin Varlığı Halinde Sözleşmeyi Feshet
189
2. Yap – Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracıya Yazılı İhtar Gönder
190
3. Yap – Yazılı İhtarın İçeriğinde Bulunması Gereken Hususlara Dikkat Et
191
4. Yap – Yazılı İhtarı Makul Bir Sürede Gönder
192
5. Yap – Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracıya En Az Otuz Gün Süre Ver
192
6. Yap –Sözleşmenin Derhal Feshedilebileceği Durumlarda Süre Vermeden Sözleşmeyi Feshet
193
7. Yap – Yazılı Fesih Beyanı ile Sözleşmeyi Feshet
194
D. Kira Bedelini Ödeme Borcuna Aykırılık Nedeniyle Sözleşmenin Feshi
195
1. Yap – Kiralananı Teslim Et ve Muaccel Olan Borçlar İçin Fesih Yap
198
2. Yap –Kiracıya Yazılı İhtar Çek ve Süre Ver
199
3. Yapma – İhtarda Yasal Süreden Daha Az Bir Süre Verme
202
4. Yap – İhtarnameye Sözleşmenin Feshedileceğini ve Borcun Miktarını Açıkça Yaz
203
5. Yap – İhtarla Verilen Süre İçerisinde Eksiksiz Ödeme Yap
203
6. Yap – Süre Dolduktan Sonra Yazılı Fesih Bildirimi Yap
206
7. Yap – Fesih Bildirimini Makul Sürede Yap
207
E. Ayıp Nedeniyle Sözleşmenin Feshi
208
1. Yap – Önemli Ayıplarda Sözleşmeyi Feshet
208
2. Yap – Kiraya Verene Süre Ver
209
3. Yap – Ayıp Giderilmezse Fesih Beyanında Bulun
210
F. Kiraya Verenin Teslim Borcuna Aykırılık Nedeniyle Sözleşmenin Sona Ermesi
211
G. Olağanüstü Fesih Yolu ile Sözleşmenin Sona Ermesi
211
1. Önemli Sebeple Fesih
212
a. Yap –Çekilmezlik Söz Konusuysa Sözleşmeyi Feshet
213
b. Yap – Fesih Bildirimini Yasal Fesih Bildirim Sürelerine Uyarak Yap
214
c. Yap – Fesih Bildirimini Makul Sürede Yap
215
2. Kiracının İflası
216
a. Yapma – Kiraya Veren ve Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
217
b. Yap – Güvence İçin Kiracıya ve İflas Masasına Yazılı Bir İhtar Çekerek Süre Ver
217
c. Yap – Süre Geçtikten Sonra Yazılı Fesih Bildirimi Yap
218
3. Kiracının Ölümü
219
a. Yap – Tüm Mirasçılarla Birlikte Fesih Yap
221
b. Yap – Yazılı Fesih Bildirimi Yap
221
c. Yap – Yasal Fesih Dönemi ve Yasal Fesih Bildirim Süresinde Fesih Yap
221
II. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ
222
A. Sözleşmenin Fesih bildirimi ile Sona Ermesi
223
1. Kiracının Sözleşmeyi Feshetmesi
224
a. Yap – Sözleşmenin Uzamaması İçin En Az On Beş Gün Önceden Bildirim Yap
224
b. Yap – Fesih Bildirimini Yazılı Yap
225
c. Yap – Kefaletin Uzama Dönemlerinde Devam Etmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy
226
d. Yap – Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Yasal Fesih Dönemi ve Fesih Bildirim Süreleri İçinde Fesih Yap
227
e. Yap – Aile Konutuna İlişkin Sözleşmenin Feshi İçin Eşin Rızasını Al
228
2. Kiraya Verenin Sözleşmeyi Feshetmesi
229
a. Yap – Belirli Süreli Sözleşmelerde On Yıllık Uzama Süresi Geçtikten Sonra Fesih Yap
229
b. Yap – Belirsiz Süreli Sözleşmelerde On yıl Sonra Yasal Fesih Bildirim Sürelerine Uyarak Fesih Yap
230
c. Yap – Yazılı Fesih Bildirimi Yap
231
d. Yap – Fesih bildirimini Hem Kiracıya Hem Eşine Gönder
231
B. Sözleşmenin Tahliye davası ile Sona Ermesi
232
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye davası Sebepleri
234
a. Kiraya Verenin ve Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Nasıl Yapılır?
235
aa. Yap – İhtiyaç Gerçek ve Samimi İse Tahliye Davası Aç
236
bb. Yap – Yeni Malikin Tahliye Hakkını Engellemek İçin Kiracılık Hakkını Tapuya Şerh Ettir
238
cc. Yap – Sadece Kanunda Sayılan Kişilerin İhtiyaçları İçin Tahliye Davası Aç
239
dd. Yap – Dava Aç
241
ee. Yap – Davayı Süresinde Aç
243
ff. Yapma –Üç Yıl Geçmeden Kiralananı Başkasına Kiralama
245
b. Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye Nasıl Olur?
247
aa. Yap – Yeniden İnşa veya İmar Gerekli İse Tahliye Yap
248
bb. Yap – Dava Aç
250
cc. Yap – Davayı Süresinde Aç
251
dd. Yap – İmarca Tasdikli Mimari Projeyi ya da Avan Projeyi Mahkemeye Sun
252
ee. Yapma –Üç Yıl Geçmeden Kiralananı Başkasına Kiralama
253
2. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Davası Sebepleri
256
a. Yazılı Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Nasıl Olur?
256
aa. Yap – Taahhüdü Kiralananın Tesliminden Sonra Ver
258
bb. Yap – Tahliye Taahhüdünü Yazılı Yap
259
cc. Yapma – Beyaza İmza Atma
260
dd. Yap – Eşin Rızasını Al
261
ee. Yap – Temsilciye Özel Yetki Ver
262
ff. Yap – Tahliye Taahhüdüne Kiralananın Boşaltılacağı Tarihi Yaz
262
gg. Yap – Süresi İçerisinde İcra veya Dava Yoluna Başvur
263
b. İki Haklı İhtar ile Tahliye Nasıl Olur?
264
aa. Yap – Aynı Kira Yılı İçinde Farklı Aylara İlişkin İki Ayrı İhtar Gönder
265
bb. Yap – Haklı İhtar Gönder
268
cc. Yap – İhtarı Yazılı Yap
269
dd. Yap – Dava Aç
269
ee. Yap – Davayı Süresi İçerisinde Aç
270
c. Kiracının veya Eşinin Konutunun Bulunması Halinde Tahliye Davası
272
aa. Yapma – Aynı İlçe ve Belde Sınırları İçerisinde Kiracının veya Eşinin Konutu Olduğu Bilinerek Sözleşme Yapılmışsa Tahliye Davası Açma
273
bb. Yap – Sözleşmeye Hüküm Koy
273
cc. Yap – Kiracının veya Eşinin Sahip Olduğu Konutun Oturmaya Elverişli Olması Halinde Tahliye Davası Aç
274
dd. Yap – Süresinde Dava Aç
275
III. KİRALANANIN ERKEN TAHLİYESİ
276
A. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma
278
B. Yap – Eşin Rızasını Al
278
C. Yap – Taşınmazlarda Anahtar Teslimi Yap
279
D. Yap – Yeni Bir Kiracı Bul
280
IV. KİRA SÖZLEŞMESİ SONA ERDİKTEN SONRA NELER YAPILMALIDIR?
284
A. Yap – Kiralananı İade Et
284
1. Yap – Kiralanan Ne Şekilde Kiralandıysa O Şekliyle İade Et
285
2. Yap – Kiralananın Teslim Anındaki Durumunu Sözleşmeye Yaz
288
3. Yapma – Kiracı Aleyhine Tazminat ve Cezai Şart Kararlaştırma
289
B. Yap – Kiralananı Gözden Geçir ve Eksiklikleri Kiracıya Hemen Bildir
290
C. Yap – Depozitoyu İade Et
292
Kavramlar Dizini
295
Yorum yaz
Bu kitaba henüz yorum yapılmamış.
Bonus Card ( Garanti - Teb - Denizbank - Şekerbank vb. )
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 422,75 | 422,75 |
Cardfinans ( Finansbank )
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 422,75 | 422,75 |
Maximum Card ( İş Bankası - Ziraat Bankası )
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 422,75 | 422,75 |
Worldcard ( YKB - Vakıfbank - Anadolubank - Albaraka )
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 422,75 | 422,75 |
Diğer Kartlar
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 422,75 | 422,75 |
-
Yeni-%3
Satışta değil -
Yeni
Satışta değil
-
