Konut Finansmanı Sistemi Çerçevesinde İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler

KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ ÇERÇEVESİNDE İPOTEK TEMİNATLI MENKUL KIYMETLER

Yard. Doç. Dr. Ayça AKKAYAN YILDIRIM

- Finansman Sağlama Aracı Olarak Teminatlı Borçlanma Senetlerine Genel Bakış

- İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlerin İçerdiği Haklar, Hukuki Niteliği Ve İpotek Teminatlı Menkul Kıymet İhraççıları

- İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlerin Karşılığını Teşkil Edebilecek Varlıklar

- Teminat Sorumlusu Ve Teminat Defteri

- İhraççının Finansal Durumunun Bozulması Halinde Teminat Konusu Varlıkların İdaresi Bakımından Alınacak Tedbirler Ve Yatırımcıların İflasın Hukuki Sonuçlarının Korunması

İÇİNDEKİLER

önsöz      v

İÇİNDEKİLER                      IX

KISALTMALAR LİSTESİ   XV

GİRİŞ                     1

BİRİNCİ BÖLÜM FİNANSMAN SAĞLAMA ARACI OLARAK TEMİNATLI BORÇLANMA SENETLERİNE GENEL BAKIŞ I Menkul Kıymet İhracına Dayali Finansman                    7

1-                 Finansman Sağlama İhtiyacı                  7

2-                 Kavram                   8

 Ç Finansman Sağlama Amacıyla ihraç Edilen Menkul Kıymet Türleri                10

II Teminatlı Borçlanma Senetleri            14

1-                 Terim      14

2-                 Tanım                      15

3-                 Teminatlı Borçlanma Senetlerinin Özelliği             16

4-                 Teminatlı Borçlanma Senetlerinin Türleri              19

5-                 Teminatlı Borçlanma Senetlerinin Tarihi Gelişimi 23

4-                 Kara Avrupası Hukuklarındaki Gelişim                                23

5-                 Türk Hukukundaki Gelişim                   27

6-                 Teminatlı Borçlanma Senetlerine İlişkin Mevzuat  28

1-                 Avrupa Birliği Hukuku ve Birliğe Üye Ülkeler                                    28

1-                 Genel Bakış            28

2-                 UCITS Direktifi     29

e Birliğe Üye Ülkeler

1)                 Genel Bakış            31

2)                 Alman Hukuku                                                                     33

2-                 İsviçre Hukuku                                      35

3-                 Türk Hukuku                                         36

4)                 Genel Bakış                                            36

5)                 “İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler”e İlişkin Mevzuat

6)                 İKİNCİ BÖLÜM

İPOTEK TEMİNATLI MENKUL KIYMETLERİN İÇERDİĞİ HAKLAR, HUKUKİ NİTELİĞİ VE İPOTEK TEMİNATLI MENKUL KIYMET İHRAÇÇILARI

I İTMK Sahibi Yatırımcıların İTMK’lerden Kaynaklanan Haklan        43

A Genel Bakış                        43

B Yatırımcıların İTMK’den Kaynaklanan Haklan 44

1-                 Anapara Alacağı ve Bu Alacağı Talep Hakkı        44

2-                 Faizi Talep Hakkı   45

3-                 Teminat Konusu Varlıklardan Öncelikle Tatmin Edilmeyi Talep Hakkı               46

4-                 Teminat Konusu Varlıkları İflas Masasından Ayırma Hakkı                47

5-                 İhraççıyı Dava ve Takip Hakkı              47

n İTMK’lerin Hukuki Niteliği                47

IH           ITMK İbaresinin Korunması  50

IV iTMKÎhraççılan 51

1-                 “İhraç” ve “İhraççı” Kavramları             51

2-                 İTMK İhraççılannın Belirlenmesinin Tâbi Olduğu İlkeler     52

4-                 İhraççılann Belirlenmesinin Önemi        52

5-                 İhraççılann Belirlenmesi Usulleri           53

6-                 Türk Hukuku’nda Belirlenen İhraççılar 56

3-                 İhraççılann Oluşturması Gereken Risk Yönetim Sistemi      60

4-                 İhraççılann Şeffaflık İlkesinin Gereklerini Yerine Getirmesi 60

5-                 İhraççılann Denetimi              62

6-                 İhraççı Niteliğinin Kaybı                        63

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM İPOTEK TEMİNATLI MENKUL KIYMETLERİN KARŞILIĞINI TEŞKİL EDEBİLECEK VARLIKLAR I Genel Bakış       69

1-                 “Teminat Havuzu”  70

1-                 Kavram   70

2-                 Teminat Havuzunun Yapılandınlması ve Değişken Karakteri               70

3-                 Teminat Havuzunun Hukuki Niteliği     72

III Teminat Havuzunu Oluşturacak Varlıklar                        76

1)                 Genel Bakış            76

2)                 İpotekli Kredilerden Kaynaklanan Haklar              78

4)                 Genel Bakış                                           78

5)                 Alacakların Kaynaklandığı Hukuki İşleme İlişkin Özellikler 80

6)                 Alacakların Teminat Altına Alınmasına İlişkin Özellikler     92

1. Genel Bakış            92
2. Alacağın İpotek ile Teminat Altına Alınması Gereği             94
3. İpoteğe Konu Olabilecek Taşınmazların Özellikleri               94

(1)                 Genel Bakış            94

(2)                 Yapı Kullanma İzni Bulunması              95

(3)                 TC Sınırlan İçinde Bulunması                                                               103

(4)                 Öngörülen Risklere Karşı Sigortalanmış Olması   105

(5)                 Piyasa Değerinin Hesaplanmış Olması  106

(6)                 Taşınmazın Tahsis Amacı      107

1. Tahsis Amacının Belirlenmesi               107
2. Tahsis Amacına Bağlanan Sonuçlar       110

iii Aile Konutuna İlişkin özellikler                         114

1-                 İpoteğin Derecesi    117

2-                 Anapara İpoteği - Üst Sınır İpoteği Ayırımı          118

1-                 Finansal Kiralama Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacakların Durumu                122

2-                 5582 Sayılı Kanun Öncesinde Doğan Konut Finansmanı Alacaklarının Durumu                125

3-                 TC Başbakanlık Toplu Konut İdaresinden Devralınacak Alacakların Durumu     126

C Diğer Varlıklar    127

4-                 Türev Sözleşmelerden Kaynaklanan Haklar          127

5-                 İkame Varlıklar       130

IV Teminat Havuzunun Uygun Nitelikteki Alacak Haklarının Devralınması

Suretiyle Oluşturulması          131

1-                 Genel Bakış                                           131

2-                 Alacakların ve Bunların Teminatım Teşkil Eden Taşınmaz Rehin Haklarının Devrinin Söz Konusu Olduğu Haller          132

1-                 Havuzlama Modeli (Pooling Model)     132

2-                 İpotek Finansmanı Kuruluşu Tarafından İTMK İhracı          133

3-                 İTMK İhraççısının Sonraki Bir Sendikasyona Katılması       134

3-                 Alacakların ve Bunların Teminatını Teşkil Eden Taşınmaz Rehin Haklarının Devri            135

1)                 Genel Bakış            135

2)                 Fazla Sayıda Alacağın Devri : Toptan Temlik       135

3)                 5411 Sayılı Bankacılık Kanunu Çerçevesinde Sır Saklama Yükümlülüğü 137

4)                 Rehin Hakkının Devri            138

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM TEMİNAT SORUMLUSU VE TEMİNAT DEFTERİ

I Genel Bakış          143

n Teminat Sorumlusu             144

4)                 Kavram   144

5)                 Teminat Sorumlusunun Göreve Getirilmesi Usulü               145

6)                 Teminat Sorumlusunun Görevleri          148

7)                 İhraççı ile Teminat Sorumlusu Arasındaki İlişkinin Hukuki Niteliği    150

8)                 Teminat Sorumlusunun Hukuki Sorumluluğu;      154

1. Genel Bakış            154
2. Teminat Sorumlusunun İhraççıya Karşı Hukuki Sorumluluğu             157
3. Teminat Sorumlusunun Üçüncü Kişilere Karşı Hukuki Sorumluluğu  159
4. Bağımsız Denetim Kuruluşunun Temsilcilerinin Bağımsız Denetim Kuruluşu ile Müteselsilen Sorumlu Olması               164

IH Teminat Defteri 165

(1)                 Kavram   165

(2)                 Teminat Defterinin Tutulması 167

(3)                 Teminat Defterine Kaydedilecek Varlıklar             167

(4)                 Teminat Defterine Yapılacak Kayıtların Teminat Sorumlusunun Onayına Bağlı Olması      168

1-                 Teminat Defterine Yapılan Kayıtların Hükmü       169

1-                 Genel Bakış            169

2-                 İhraççınm Teminat Defterine Kaydedilen Varlıklar Üzerindeki Tasarruflarının Sınırlanması               171

3-                 Teminat Defterine Kaydedilen Varlıkların Hacze ve Geçici Hukuki Koruma Tedbirlerine Konu Edilememesi    177

4-                 İhraççının İflası Halinde Teminat Defterine Kaydedilen Varlıkların İflas Masasına Dahil Olmaması  180

2-                 Teminat Defterine Kaydedilen Varlıkların İTMK’lerden Kaynaklanan Yükümlülüklerle Uyumu        183

4-                 “Teminat Uyumu” Kavramı    183

5-                 Teminat Uyum tikelerine Genel Bakış   183

6-                 Teminat Uyum tikelerinin İhlali Halinde Alınması Gereken Tedbirler  185

BEŞİNCİ BÖLÜM

İHRAÇÇININ FİN ANSAL DURUMUNUN BOZULMASI HALİNDE TEMİNAT KONUSU VARLIKLARIN İDARESİ BAKIMINDAN ALINACAK TEDBİRLER VE YATIRIMCILARIN İFLASIN HUKUKİ SONUÇLARINDAN

KORUNMASI

I Genel Bakış          187

n thraççı Niteliğinin Kaybedilmesi Halinde Alınacak Tedbirler             187

1-                 thraççı Niteliğinin Kaybedilmesine Yol Açan Durumlar       187

2-                 thraççı Niteliğinin Kaybedilmesi Usulü  189

3-                 İhraççı Niteliğinin Kaybı Halinde “İdareci” Atanması           189

1-                 İdarecinin Atanması               189

2-                 İdarecinin Hukuki Niteliği      191

3-                 İdarecinin Görev ve Yetkileri                                193

4-                 İdarecinin Hukuki Sorumluluğu            195

4-                 ihraççı Niteliğinin Kaybedilmesine ve İdareci Atanmasına İlişkin SPK Kararlarının Teminat Konusu Varlıklar Üzerindeki Etkisi    ! 201

5-                 Teminat Konusu Varlıkların İdareci Tarafından Yönetilmesi                202

1)                 Toplam Yükümlülükleri Üstlenmeksizin Teminat Konusu Varlıkların İdaresi ve İTMK’lerden Kaynaklanan Hakların Teminat Konusu Varlıkların Gelirlerinden Öncelikli Olarak Karşılanması         202

4)                 Genel Bakış            202

5)                 İTMK’lerden Kaynaklanan Hakların Öncelikli Olarak Karşılanması    203

1. Öncelik Hakkının Hukuki Niteliği         203
2. Öncelik Hakkının Kullanılması              211

2)                 Teminat Konusu Varlıkların ve Toplam Yükümlülüklerin Başka Bir Yetkili İhraççıya Devri             212

(1)                 Teminat Konusu Varlıkların ve Toplam Yükümlülüklerin Tamamen Devri         212

(2)                 Teminat Konusu Varlıkların ve Toplam Yükümlülüklerin Kısmen

Devri       217

(3)                 Teminat Konusu Varlıkların ve Toplam Yükümlülüklerin Devrine Bağlanan Sonuçlar                                                                                                     217

3)                 ITMK’lerin Erken İtfası ve Teminat Konusu Varlıkların Nakde Dönüştürülmesi                219

1-                 Ihraççının Yönetiminin Kamu Kurumuna Devri Halinde Alınacak Tedbirler     220

1-                 Genel Bakış       220

2-                 Faaliyet İzni Kaldırılmayan Ihraççının Teminat Konusu Varlıktan Yönetmeye ve Toplam Yükümlülükleri Karşılamaya Devam Etmesi   221

3-                 Faaliyet İzni Kaldırılmayan İhraççının Teminat Konusu Varlıktan ve Toplam Yükümlülükleri Başka Bir lhraççıya Devretmesi            221

2-                 Ihraççının Ması Halinde Yatınmcılann İflasın Hukuki Sonuçlanndan Korunması           222

4-                 İhraççı Hakkında İflasın Açılmasının İTMK’lerden Kaynaklanan Haklar ve Yükümlülükler Üzerindeki Etkisi        222

5-                 İhraççının İflası Halinde Yatırımcılara Tanınan Haklara Genel Bakış    225

6-                 Teminat Konusu Varlıklan İflas Masasından Ayırma Hakkı    228

1-                 Ayırma Hakkının Hukuki Niteliği   228

2-                 Ayırma Haklanın İleri Sürülmesi   231

7-                 İflas Masasından Aynlan Varlıkların İdaresi 232

8-                 İTMK’lerden Kaynaklanan Haklann İflas Masasından Aynlan Varlıkların Nakit Akışlanndan Öncelikli Olarak Karşılanması  233

SONUÇ  235

EK - SPK İPOTEK TEMİNATLI MENKUL KIYMETLERE İLİŞKİN ESASLAR HAKKINDA TEBLİĞ (Resmi Gazete No: 26603 Seri III/No: 33)            247

YARARLANILAN KAYNAKLAR      269