Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Temerrüdü ve Sonuçları

Av. Aysun AYDOĞMUŞ

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ3

İÇİNDEKİLER.5

KISALTMALAR LİSTESİ.9

GİRİŞ.11

BİRİNCİ BÖLÜM

GENEL HÜKÜMLER ÇERÇEVESİNDE KİRACININ

TEMERRÜDÜ

TBK m.315’İN GENEL DEĞERLENDİRMESİ.27

TBK m.315’E GÖRE KİRACI TEMERRÜDÜNÜN

ŞARTLARI.27

KİRALANAN KONUT VEYA ÇATILI İŞYERİNİN

TESLİM EDİLMİŞ OLMASI 27

MUACCEL KİRA BEDELİNİN VEYA YAN GİDER

BORCUNUN İFA EDİLMEMESİ.30

Kira Bedeli30

Yan Giderler34

Borcun İfa Edilmemesi .38

İfa Yeri.38

İfa Zamanı .41

Muacceliyet .43

KİRAYA VERENİN KİRACIYA YAZILI

BİLDİRİMDE BULUNARAK SÜRE VERMESİ.50

Genel Olarak .50

Bildirimin Tarafları.52

Bildirimin İçeriği 56

KİRACININ BİLDİRİMLE VERİLEN SÜREDE

BORCUNU İFA ETMEMESİ60

İçindekiler

6

III. TBK m.315 KAPSAMINDA SÖZLEŞMENİN FESHİ .62

GENEL OLARAK 62

FESİH BİLDİRİMİNİN ŞEKLİ 64

FESİH BİLDİRİMİNİN TARAFLARI.65

FESHİN KULLANIMI .66

İKİNCİ BÖLÜM

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI ÇERÇEVESİNDE

KİRACININ TEMERRÜDÜ

TBK m.352/2’NİN GENEL DEĞERLENDİRMESİ 69

TBK m.352/2’YE GÖRE KİRACI TEMERRÜDÜNÜN

ŞARTLARI.71

TAŞINMAZ KONUT VEYA ÇATILI İŞYERİ OLMALI.71

KİRACI KİRA BORCUNU İFA ETMEMİŞ OLMALI .72

KİRACIYA TBK m. 352/2 HÜKMÜNCE

BELİRLENEN AYNI KİRA DÖNEMİNDE İKİ İHTAR

YAPILMIŞ OLMALI.75

İHTARLAR HAKLI OLMALI.80

Belirli Vade Bulunmaması .80

Aynı Aya İlişkin Kira Bedeli Borcunun Bölünmesi.81

Birikmiş Kira Alacağı Olması 81

Zımnen İfa Zamanının Değiştirilmesi 82

Kira Bedelinin Peşin Ödenmesinin Kararlaştırılması.82

Yapılan İhtarın Gönderim Tarihinin Aynı Kira Yılı

İçinde Olmaması.83

İhtarların Tebliğinden Önce Ödemenin Yapılması.84

İhtarda Süre Verilmesi Halinde Verilen Sürede Ödeme

Yapılmış Olması .86

Cüzi Miktarda Eksik Ödemeler İçin İhtar Yapılmış

Olması.87

İçindekiler

7

Kira Bedeli Borcu Ticari Senede Bağlanmışsa.88

III. TBK m.352/2’YE GÖRE TAHLİYE DAVASI.89

GENEL OLARAK.89

DAVANIN TARAFLARI .90

Davacı .90

Davalı92

DAVA AÇMA SÜRESİ 96

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME.98

Görevli Mahkeme .98

Yetkili Mahkeme 98

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE

KİRACININ TEMERRÜDÜNÜN SONUÇLARI

GENEL DEĞERLENDİRME.101

TEMERRÜT FAİZİ VE AŞKIN ZARAR

SORUMLULUĞU102

TEMERRÜT FAİZİ.102

Temerrüt Faizinin Esasları ve Şartları 102

Temerrüt Faizinin Hesaplanması 105

Temerrüt Faizi Oranı .106

(1) Ticari Olmayan İşlerde 106

(2) Ticari İşlerde 108

(3) Yabancı Para Borçlarında 111

Temerrüt Faizinin İşlemeye Başladığı Zamanın

Belirlenmesi 112

Temerrüt Faizinde Zamanaşımı 115

AŞKIN ZARAR.116

Aşkın Zararın Esasları ve Şartları.116

İçindekiler

8

Borçlunun Para Borcunda Temerrüde Düşmesi117

Temerrüt Faizini Aşan Zararın Bulunması .118

Borçlunun Temerrüde Düşmede Kusurlu Olması.119

Aşkın Zarar ile Borçlu Temerrüdü Arasında İlliyet

Bulunması .120

Aşkın Zararın İspatı 121

Aşkın Zararda Zamanaşımı.123

III. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ HALİNDE

KİRALANANIN İADESİ124

GENEL OLARAK 124

KİRALANANIN İADESİ BORCUNUN KAPSAMI.125

KİRALANANIN İADESİ BORCUNUN BORÇLUSU

VE ALACAKLISI127

KİRALANANIN İADESİ BORCUNUN

MUACCELİYETİ, İFA YERİ VE ZAMANAŞIMI128

KİRALANANIN GÖZDEN GEÇİRİLMESİ VE

BİLDİRİLMESİ .129

KİRAYA VERENİN TAZMİNAT TALEPLERİ .131

HAPİS HAKKI132

GENEL OLARAK 132

HAPİS HAKKININ KONUSU VE KAPSAMI134

HAPİS HAKKININ KULLANIMI.136

SONUÇ139

KAYNAKÇA 145