Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi

Av. Hazal Sadırlı İNCESU

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Teşekkür 7
Kısaltmalar 15
Giriş 17
Birinci Bölüm
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN
BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERMESİ
I. GENEL OLARAK 33
II. KİRAYA VERENİN BİLDİRİMİYLE 33
A. Genel Olarak 33
B. Hukuki Niteliği ve Şekli 34
C. On Yıllık Uzama Süresi 35
1. Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde 35
2. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde 42
III. KİRACININ BİLDİRİMİYLE 44
A. Genel Olarak 44
B. Hukuki Niteliği ve Şekli 45
C. Süresi 46
1. Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde 46
2. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde 53
IV. KİRALANAN TAŞINMAZIN AİLE KONUTU OLMASI HALİNDE 54
V. KİRALANANIN İADESİ 59
İkinci Bölüm
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN
DAVA YOLUYLA SONA ERMESİ
I. GENEL OLARAK 61
II. KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE 62
A. Genel Olarak 62
B. Gereksinim Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 62
1. Genel Olarak 62
2. Şartları 63
a. Konut ve Çatılı İşyeri Gereksiniminin Bulunması 63
aa. Konut Gereksiniminin Bulunması 63
aaa. Konut Gereksiniminin Kabul Edildiği Haller 64
aaaa. Kiraya Verenin Kirada veya Bir Yakını ile Birlikte Oturması 65
bbbb. Kiraya Verenin Sağlığı 68
cccc. Kiraya Verenin Kiralananın Bulunduğu Yere Taşınması 69
dddd. Kiraya Verenin Yeni Gereksinimlerinin Doğması 69
eeee. Kiraya Verenin Geçici Gereksinimlerinin Olması 70
ffff. Kiraya Verenin Yurt Dışında Çalışması 71
gggg. Kiralananın Fiziken Daha Elverişli Olması 72
hhhh. Kiralananın Ekonomik Olarak Daha Elverişli Olması 74
ıııı. Kiralananın Konum Olarak Elverişli Olması 74
bb. İşyeri Gereksiniminin Bulunması 75
aaa. İşyeri Gereksiniminin Kabul Edildiği Haller 76
aaaa. Kiraya Verenin İşsiz Olması veya İşinden Ayrılacak Olması 76
bbbb. Kiraya Verenin İkinci İş Yapma İsteği 78
cccc. Kiraya Verenin İşlerinin Büyümesi 79
dddd. Kiraya Verenin Kirada Olması 80
eeee. Kiraya Verenin Kiralananın Bulunduğu Yerde Oturmaması 81
ffff. Kiralananın Daha Elverişli Olması 82
3. Gereksinimin Zorunlu, Gerçek ve Samimi Olması 82
a. Genel Olarak 82
b. Muhtemel İhtiyaçlar 83
c. Geçici İhtiyaçlar 84
d. İhtiyacın Kira Sözleşmesinden Önce Mevcut Olması 85
e. Kiraya Verenin Kiralananın Bulunduğu Yerde Yaşamaması 86
f. Kiraya Verenin Elverişli Birden Fazla Taşınmazının Olması 87
g. Kiralananda Yapılacak İşin Açıkça Belirtilmemesi 87
h. Kiraya Verenin Yapılacak İşe Uygun Olmaması 88
ı. Kiralananın Yapılacak İşe Uygun Olmaması 89
i. Kiralananın Önemli Ölçüde Tadilat Gerektirmemesi 90
j. Kiraya Verenin Kira Artırımı Talep Etmiş Olması 91
k. Konut ve İşyeri Gereksiniminin Aynı Anda İleri Sürülmesi 92
4. Gereksinimi İleri Sürebilecek Kişiler 92
a. Gerçek Kişiler 92
aa. Kiraya Veren 92
bb. Kiraya Verenin Yakınları 96
b. Tüzel Kişiler 98
aa. Tüzel Kişilerin Konut Gereksinimi 98
bb. Tüzel Kişilerin İşyeri Gereksinimi 100
5. Tahliye Davası 101
a. Genel Olarak 101
b. Davanın Tarafları 102
aa. Davacı 102
bb. Davalı 102
c. Dava Açma Süresi 104
d. Sonuçları 106
aa. Genel Olarak 106
bb. Kısmi Tahliye 108
cc. Yeniden Kiralama Yasağı 108
C. Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 111
1. Genel Olarak 111
2. Şartları 112
a. Kiralananın Yeniden İnşası 112
b. Kiralananın İmar Amacıyla Esaslı Onarımı, Genişletilmesi ya da Değiştirilmesi 113
aa. İmar Amacı 113
bb. Esaslı Onarım, Genişletme ya da Değiştirme 114
c. Kiralananın Kullanımı Mümkün Olmamalı 116
d. Projenin Uygulanması Mümkün Olmalı 117
3. Tahliye Davası 118
a. Genel Olarak 118
b. Davanın Tarafları 119
aa. Davacı 119
bb. Davalı 122
c. Dava Açma Süresi 122
d. Sonuçları 123
aa. Genel Olarak 123
bb. Geçici Tahliye 124
cc. Yeniden Kiralama Yasağı 125
D. Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 128
1. Genel Olarak 128
2. Kiralananın Kira Sözleşmesinden Sonra Edinilmesi 129
3. Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesinin Etkisi 135
4. Dava Açma Süresi 136
a. Kiralananın Edinim Tarihinden İtibaren Bir Ay İçinde Kiracıya Bildirimde Bulunulması 137
b. Davanın Altı Ay Sonra Açılması 141
c. Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitiminden İtibaren Bir Ay İçinde Dava Açılması 142
III. KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE 143
A. Genel Olarak 143
B. Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 143
1. Genel Olarak 143
2. Tahliye Taahhüdünün Hukuki Niteliği 144
3. Şartları 145
a. Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalı 145
b. Tahliye Taahhüdü Kiracı Tarafından Verilmeli 147
c. Tahliye Tarihi Belirli Olmalı 148
d. Tahliye Taahhüdünün Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi 150
aa. Genel Olarak 150
bb. Uzama Dönemlerinde Tahliye Taahhüdünde Bulunulması 150
e. İrade Sakatlığı Durumu 152
4. Tahliye Davası veya İcra Takibi 152
a. Genel Olarak 152
b. Taraflar 153
aa. Davacı 153
bb. Davalı 154
c. Dava Açma Süresi 155
d. Sonuçları 156
aa. Genel Olarak 156
bb. Ceza Koşuluna Bağlama Talebi 157
C. İki Haklı İhtar Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 158
1. Genel Olarak 158
2. Şartları 158
a. Bir Kira Yılı veya Bir Kira Yılını Aşan Süre İçinde İki Haklı İhtar Yapılması 158
b. Gönderilen İhtarlar Haklı Olmalı 161
aa. Genel Olarak 161
bb. Kira Bedeli Muaccel ve Ödenmemiş Olmalı 162
cc. Kira Bedeli İhtardan Önce Ödenmemiş Olmalı 165
dd. Kira Bedeli Eksik Ödenmemeli 166
ee. Kiralanan Kiracıya Teslim Edilmiş Olmalıdır 167
c. İhtarın Şekli ve İçeriği 168
d. Keşideci ve Muhatabı 169
3. Tahliye Davası 169
a. Genel Olarak 169
b. Taraflar 170
aa. Davacı 170
bb. Davalı 171
cc. Dava Açma Süresi 171
D. Kiracının veya Eşinin Oturulabilir Konutunun Olması Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 172
1. Genel Olarak 172
2. Şartları 173
a. Konut Kirası Olmalı 173
b. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Konutu Olmalı 174
c. Konutun Kiralanan Taşınmazla Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırlarında Olmalı 177
d. Konut Oturmaya Elverişli Olmalı 178
e. Kiraya Veren Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Konutu Olduğunu Bilmemeli 179
3. Tahliye Davası 180
a. Genel Olarak 180
b. Tarafları 181
aa. Davacı 181
bb. Davalı 181
c. Dava Açma Süresi 182
Sonuç 183
Kaynakça 187