Kiralananın El Değiştirmesi

M. Hasanali KALAY

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ  5

İÇİNDEKİLER 7

KISALTMALAR . 11

GİRİŞ .13

KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİNE İLİŞKİN 818 s. BK DÖNEMİNDEKİ VE

İSVİÇRE HUKUKUNDAKİ DÜZENLEMELER .17

6098 S. BK ÖNCESİNDE TÜRK HUKUKUNDA KİRALANIN EL

DEĞİŞTİRMESİ: SATIM KİRAYI BOZAR KURALI (Kauf Bricht Miete/La

vente passe le bail). 17

Taşınırların El Değiştirmesi 18

Taşınmazların El Değiştirmesi 18

6570 s. Kanun Kapsamındaki Konut ve Çatılı İşyerlerinin El

Değiştirmesi. 20

Konuya İlişkin Tartışmalar ve Düzenlemenin Değerlendirilmesi . 21

BK m. 254’ün Kenar Başlığı ve Öğretideki Tartışmalar . 21

BK m. 254/2 Kapsamındaki Taşınmaz Kiralarına İlişkin Durum 26

Yeni Malikin Mevcut Kira İlişkisini Devam Ettirmesi. 27

Devir Sözleşmesine Kiracı Lehine Şart Konulması 31

6570 s. Kanun Kapsamına Giren Kira Sözleşmelerine İlişkin

Tartışmalar . 33

Değerlendirme 34

İSVİÇRE HUKUKUNDA KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ. 35

İBK’de Kiralananın El Değiştirmesi. 35

İsviçre Düzenlemesinin Türk Hukuku ile Karşılaştırılması 41

III. TBK m. 310 HÜKMÜNÜN UYGULANMASININ ŞARTLARI45

GEÇERLİ BİR KİRA SÖZLEŞMESİNİN VARLIĞI VE HÜKMÜN KAPSAMINA

GİREN KİRA SÖZLEŞMELERİ 45

Genel Olarak 45

Hükmün Kapsamına Giren Kira Sözleşmeleri 46

KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMİŞ OLMASI 48

8 İçindekiler

El Değiştirme Kavramı 48

Kiralananın El Değiştirmesine Benzer Hukukî İlişkiler 49

Hükmün Kapsamına Giren El Değiştirmeler .51

Genel Olarak51

Kiralananın Hukukî İşlemle El Değiştirmesi .52

Hükmün Kapsamına Girmeyen Küllî Halefiyet 62

Kiralananın Devrini Sağlayan Hukukî İşlemin Geçersizliği .66

Mahkeme Kararıyla Meydana Gelen El Değiştirmeler 68

İntifa Hakkı ve Üst Hakkının Sona Ermesi Halinde Malikin

Kiracıyla İlişkisi.70

Kiralananın Kısmen El Değiştirmesi (Kiralananda Paylı Mülkiyet

Kurulması) .74

Hükmün Uygulanması Bakımından El Değiştirme Zamanı .76

KİRAYA VERENİN MALİK OLMASI ŞARTI78

KİRALANANIN ZİLYETLİĞİNİN KİRACIYA DEVREDİLMİŞ OLMASI79

YENİ MALİKİN İYİNİYETİNİN ÖNEMLİ OLMAMASI.82

ARA SONUÇ.83

TBK m. 310 HÜKMÜNÜN HUKUKÎ NİTELİĞİ VE SONUÇLARI 85

GENEL OLARAK .85

HÜKMÜN HUKUKÎ NİTELİĞİ 85

Yasal Sözleşme Devri85

Hükmün Emredici Karakteri .91

YASAL SÖZLEŞME DEVRİNİN SONUÇLARI94

Genel Olarak.94

Devrin İleriye Etkili Sonuç Doğurması 95

Genel Olarak95

Kira Sözleşmesini Sonlandırmaya Yönelik Olarak Kiraya

Verenin Yaptığı İhtarlar ve Açtığı Davalar .97

Kira Sözleşmesindeki Teminatların Durumu .102

Paylı Mülkiyet Açısından Sonuçlar.104

Yasal Sözleşme Devrinin Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

Bakımından Sonuçları105

(1) Yasal Sözleşme Devrinin Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında

da Geçerli Olması.105

(2) Kiralananı Devralanın İhtiyaç Sebebiyle Kira Sözleşmesini

Sonlandırması (Tahliye Davası)105

İçindekiler 9

(3) Sözleşmenin Süresinden Önce Sona Ermesi Halinde

Kiracının Tazminat İddiası . 108

İpotekli ve Hacizli Taşınmaz Üzerinde Kurulan Kira

Sözleşmesinin Özel Durumu . 109

KİRA SÖZLEŞMESİNİN KURULMASINDAN SONRA KİRALANAN ÜZERİNDE

BİR ÜÇÜNCÜ KİŞİYE SINIRLI AYNÎ HAK TANINMASI (TBK m. 311) 117

GENEL OLARAK 117

TBK M. 311 HÜKMÜNÜN UYGULAMA ALANI 119

Hükmün Mehaz İBK m. 261a’dan Farkı ve Konuya İlişkin Görüşler. 119

Değerlendirme ve Görüşümüz 121

TBK M. 311 HÜKMÜNÜN ÇEŞİTLİ SINIRLI AYNÎ HAKLAR BAKIMINDAN

SONUÇLARI  122

Sözleşme Devri veya Sözleşmeye Katılma Sonucu Doğuran Sınırlı

Aynî Haklar  122

İntifa Hakkı 122

Üst Hakkı. 123

Katlanma Yükümlülüğü Ortaya Çıkaran Sınırlı Aynî Haklar 124

Manzara Kapatmama İrtifakı 124

Geçit Hakkı 125

Hükmün Uygulanmayacağı Sınırlı Aynî Haklar ve Şerh Edilmiş Nispî

Haklar  127

Oturma Hakkı . 127

Rehin Hakkı. 129

Şerh Edilmiş Nispî Haklar 130

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞERHİ 131

GENEL OLARAK 131

ŞERHİN KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARIYLA SINIRLI ETKİSİ 132

VII. SONUÇ 135

KAYNAKÇA 139