Kira Hukuku

6098 Sayılı Yeni Türk Borçlar Kanunu'na Göre



"Çalışmada öncelikle kira sözleşmesinin hukuki niteliği, türleri ve esaslı unsurları incelenmiştir. İkinci bölümde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'ndaki kira sözleşmesi ile ilgili hükümler, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri ile karşılaştırmalı olarak incelenmiştir. Üçüncü bölümde kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkeme belirlenmiştir. Dördüncü bölümde ise icra hukukunda kira konusu ele alınmıştır.

Çalışmanın asıl konusu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'ndaki kira sözleşmesi ile ilgili hükümlerle icra hukukundaki kira ile ilgili hükümler olmakla birlikte, çalışmayı edinen hukukçunun finansal kiralama konusunda da bir fikir sahibi olması ve çalışmadan sağlanacak faydanın çoğaltılması amacı ile son bölüm eklenmiştir. Çalışmaya Yüksek Mahkeme'nin 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun dönemindeki uygulamalarını yansıtan kararlarından örnekler eklenmiştir."(Önsözden)



Açıkmamalı- İçtihatlı



KİRA HUKUKU



Mustafa KIRMIZI



- Kira Sözleşmesinin Türleri, Esaslı Unsurları

- TBK'nin Kira Sözleşmesi ile İlgili Hükümleri

- İcra Hukukunda Kira

- Finansal Kiralama



İÇİNDEKİLER

BİRİNCİ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ TÜRLERİ ESASLI UNSURLARI

L Genel Olarak 23

I i Kira Sözleşmesinin Türleri 23

395. Adi Kira 23

396. Ürün (Hasılat) Kirası 25

397. Adi Kira ile Ürün (Hasılat) Kirasının Farkları 26

1. Kira Sözleşmesinin Esaslı Unsurları 30

A. Anlaşma 30

B. Sözleşmenin Konusu Olan Mal veya Hak 32

C. Sözleşmenin Konusunun Kullanılmasının Devri 33

D. Önceden Belli Olan veya Sonradan Feshi İhbarla Belirlenen Bir Sürenin Sonunda Kiralananı Geri Verme Borcu 34

E. Kira Bedeli 35

2. Kira Sözleşmesinin Tarafları 38

A. Ehliyet 38

B. Eşlerin Durumu 38

C. Kiraya Verenin Malikten Başka Birisi Olabilmesi 39

D. Kira Sözleşmesinin Taraflarının Birden Çok Kişi Olması 43

1. Kiraya Verenin Birden Fazla Olması 43

2. Kiracının Birden Fazla Olması 62

395. Kira Sözleşmesinin Tapu Kütüğüne Şerhedilmesi 66

396. Kira Bedelleri Beş Yıllık Zamanaşımı Süresine Tabidir 70

397. Bir Kira Bedeli tçin Makbuz Veren Kiraya Veren, On¬dan Önceki Kira Bedellerini de Almış Sayılır 73

İKİNCİ BÖLÜM 6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU NDAKİ KİRA SÖZLEŞMESİ İLE İLGİLİ HÜKÜMLER

GİRİŞ 75

1. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğe Gir¬mesi 75

2. Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmesine İlişkin Hükümlerinin Zaman Bakımından Uygulanması 75

3. TBK’nin 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi Hük¬mü İle Ertelenen Hükümleri 77

4. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki Kira Sözleşme¬si İle İlgili Hükümler 77

Kira Sözleşmesi BİRİNCİ AYIRIM Genel Hükümler

A. Tanımı 79

B. Kira süresi 81

C. Kiraya verenin borçları 84

A. Teslim borcu 84

B. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu 92

C. Yan giderlere katlanma borcu 93

395. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumlu¬luğu 96

1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından so¬rumluluk 98

2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk 100

A. Genel olarak 100

B. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih 102

C. Kira bedelinin indirilmesi 108

D. Zararın giderimi 109

396. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle so¬rumluluk 111

A. Zapttan sorumluluk 111

B. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasın¬dan sonra üstün hak sahibi olması 119

1. Kiralananın el değiştirmesi 119

2. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması 124

3. Tapu siciline şerh 125

I». Kiracının borçları 139

1. Kira bedelini ödeme borcu 139

A. Genel olarak 139

B. İfa zamanı 146

C. Kiracının temerrüdü 159

2. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme bor¬cu 188

3. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu 212

4. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu 213

5. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilme¬sine katlanma borcu 215

395. Özel durumlar 219

1. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapdması 219

A. Kiraya veren tarafından 219

B. Kiracı tarafından 223

2. Alt kira ve kullanım hakkının devri 229

3. Kira ilişkisinin devri 261

4. Kiralananın kullanılmaması 268

A. Genel olarak 268

B. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi 271

5. Takastan feragat yasağı 275

396. Sözleşmenin sona ermesi 276

1. Sürenin geçmesi 278

2. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi 279

1. Genel olarak 279

2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında 282

3. Taşınır kiralarında 289

3. Olağanüstü fesih 291

A. Önemli sebepler 292

B. Kiracının iflası 303

C. Kiracının ölümü 306

397. Kiralananın geri verilmesi 309

A. Genel olarak 309

B. Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme 327

398. Kiraya verenin hapis hakkı 329

399. Konusu 329

1. Üçüncü kişilere ait olan eşya 334

2. Hakkın kullanılması 335

İKİNCİ AYIRIM Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

Uygulama alanı 339

B Bağlantılı sözleşme 342

Kullanma giderleri 345

I Kiracının güvence vermesi 347

ı Kira bedeli 361

L Genel olarak 361

395. Belirlenmesi 373

396. Dava açma süresi ve kararın etkisi 394

397. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı 400

7 Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi 402

1. Bildirim yoluyla 402

A. Genel olarak 402

B. Bildirimin geçerliliği 415

A. Şekil 415

B. Aile konutu 417

2. Dava yoluyla 420

1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle 421

1. Gereksinim, yeniden inşa ve imar 421

2. Yeni malikin gereksinimi 507

2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle 533

3. Dava süresinin uzaması 581

4. Dava sebeplerinin sınırlılığı 583

5. Yeniden kiralama yasağı 585

6. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi 595

395. Tanımı 601

396. Genel hükümlerin uygulanması 608

397. T utanak düzenleme 609

398. Kiraya verenin borçları 610

1. Teslim borcu 610

2. Esaslı onarımlar 613

399. Kiracının borçları 614

A. Kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu 614

A. Genel olarak 614

B. Olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim 617

B. Kiralananı kullanma ve işletme borcu 630

C. Bakım borcu 632

400. Alt kira ve kullanım hakkını devir yasağı 633

401. Sözleşmenin sona ermesi 635

1. Sona erme sebepleri 635

1. Sürenin geçmesi 635

2. Fesih bildirimi 637

3. Olağanüstü fesih 644

A. Önemli sebepler 644

B. Kiracının iflası 645

C. Kiracının ölümü 646

2. Sona ermenin sonuçları 647

A. Geri verme 647

B. Tutanağa geçirilmiş eşya 648

Ürün ve yetişme giderleri 650

4. Saman, gübre ve benzerleri..

395. Hayvan kirası

396. Konusu

1. Sorumluluk

2. Fesih

ÜÇÜNCÜ BOLUM KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN UYUŞMAZLIKLARDA GÖREVLİ YE YETKİLİ MAHKEME

A. Görevli Mahkeme 657

A. Mülga HUMK Döneminde Görevli Mahkeme 657

B. HMK Döneminde Görevli Mahkeme 668

B. Yetkili Mahkeme 670

1. Mülga HUMK Döneminde Yetkili Mahkeme 670

2. HMK Döneminde Yetkili Mahkeme 678

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

İCRA HUKUKUNDA KİRA

2004 SAYILI İCRA VE İFLAS KANUNU’NDAKİ

KİRALAR HAKKINDA ÖZEL HÜKÜMLER -

KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ - HAPİS HAKKI - TAHLİYE KARARLARININ İCRASI

1. GENEL OLARAK 681

2. KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE İLAMSIZ TAHLİYE 682

A. Genel Olarak 682

395. Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Talebini De İçeren İlamsız Takip-Takip Talebinde Bulunması Gereken Kayıtlar 683

1. Alacaklı-borçlu 683

2. Kira bedeli (alacak) tutarı 685

3. Tahliye talebi 687

4. Kira sözleşmesinin eklenmesi 688

396. Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Talebini De İçeren İlamsız Takip-Ödeme Emrinde Bulunması Gereken Kayıtlar 691

A. Takip talebindeki kayıtlar 691

B. TBK’nin 315 ve 362 (mülga BK’nin 260 ve

288). maddelerinde yazılı ihtar 691

C. İtiraz süresi ve kira akdine ilişkin itirazı varsa bildirmesi ihtarı 693

D. Ödeme ihtarı 694

E. Tahliye ihtarı 696

397. Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi 697

A. İtiraz icra dairesine yapılır 697

B. Takibin kesinleşmesi üzerine borcun ödenmesi 697

C. Takibin kesinleşmesine rağmen borcun öden¬memesi 698

1. Kira alacağının (ve faiz, icra giderleri, ve¬kalet ücreti gibi ferilerinin) tahsili için borçlunun mallarının haczedilmesinin is¬tenmesi 700

2. Tahliye talebi ve tahliye kararı 701

3. Tahliye kararının temyizi ve infazı 706

398. Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi 707

1. Genel Olarak 707

2. Kira sözleşmesine itiraz 707

395. Kira sözleşmesinin inkarı dışında yapılabilecek itirazlar 708

396. İtirazın etkisi 708

F. İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi 710

1. İtirazın kaldırılması 710

2. İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi 712

3. İtirazın kaldırılması ve tahliye isteme süresi 717

4. Yetkili icra dairesi 719

5. İtirazın kaldırılması ve tahliye talebinin ince¬lenmesi 720

A. Genel olarak 720

B. Alacaklı (kiraya veren) sözlü kira akdine dayanmışsa 721

C. Alacaklı (kiraya veren) adi yazılı (noterden tasdikli olmayan) kira akdine dayanmışsa 723

D. Alacaklı (kiraya veren) noterlikçe düzen¬lenmiş veya onaylanmış kira akdine da-yanmışsa 723

6. Kira akdi dışındaki itirazın kaldırılması ve tah¬liye talebinin incelenmesi 724

A. Genel olarak 724

B. Kira akdi dışındaki başlıca itiraz sebepleri 725

aa. Ödeme itirazı ve ispatı 725

bb. Takas itirazı ve ispat 732

cc. Kira akdinin sona erdiği şeklindeki

itiraz ve ispatı 732

dd. İcra mahkemesi kararı 732

aaa. İtirazın kaldırılması ve tahliye

kararı 732

bbb. İtirazın kaldırılması ve tahliye

talebinin reddi kararı 736

395. Tahliye davası açılması 737

396. İtirazın iptali ve tahliye davası açılması 742

397. Menfî tespit davası açılması 746

1. MUKAVELENAME İLE KİRALANAN TAŞINMAZ¬LARIN TAHLİYESİ (İİK m. 272-275) 748

A. Genel olarak 748

B. Sürenin bitmiş olması nedeniyle İİK’nin 272-275. madde hükümlerinden yararlanılarak tahliye talep edilmesi 749

A. Takip talebi 749

B. Tahliye emri 750

C. Tahliye emrine itiraz edilmemesi 751

1. Takibin kesinleşmesi 751

2. Kiracının tahliyesi 752

D. Tahliye emrine itiraz edilmesi 752

1. İtiraz süresi ve şekli 752

2. İtiraz sebepleri 753

3. İtirazın etkisi 754

E. İtirazın kaldırılması 754

A. Kiraya verenin adi yazılı kira sözleşmesine dayanması halinde itirazın kaldırılması 754

B. Kiraya verenin noterlikçe düzenlenmiş ve¬ya onaylanmış yahut ikrar olunmuş bir ki-ra sözleşmesine dayanması halinde itirazın kaldırılması 755

C. İtirazın kaldırılması kararı 756

2. TAAHHÜT NEDENİYLE İLAMSIZ TAKİPLE TAH¬LİYE (6570 SAYILI Yasa m.7/a, 6098 sayılı TBK m.

352/1) 757

Genel olarak 757

B. Tahliye taahhüdü olmalıdır 759

C. Takip Talebi 764

395. Bir ay içinde icraya başvurulmalıdır 764

396. Takip talebine tahliye taahhütnamesi eklenme¬lidir 766

397. Kiracıya tahliye emri gönderilmesi 766

398. Tahliye emrine itiraz edilmemesi 767

399. Tahliye emrine itiraz edilmesi 767

1. İtiraz sebepleri 767

2. İtirazın etkisi 768

3. İtirazın kaldırılması 768

aa. Adi yazılı (noterde düzenlenmemiş) tahliye taahhüdü bulunması halinde itirazın kaldırılması 768

aaa. Adi tahliye taahhütnamesindeki imza ve tarih açıkça inkar edil¬mişse 768

bbb. Adi tahliye taahhütnamesindeki imza ve tarih açıkça inkar edil¬memişse (bu nedenle ikrar edil¬miş sayılmışsa) 770

ccc. Noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış tahliye taahhüdü bu¬lunması halinde itirazın kaldı¬rılması 771

A. TAHLİYE DAVASI AÇILMASI 792

A. İlamsız tahliye yoluna başvurmadan tahliye davası

açılması 792

B. İlamsız tahliye yoluna başvurulduktan sonra tahli¬ye davası açılması 792

B. TAHLİYESİNE KARAR VERİLEN TAŞINMAZDA

ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN BULUNMASI 793

A. Genel olarak 793

395. Tahliyesine karar verilen taşınmazda üçüncü kişi¬nin bulunması halinde yapılacak işlemler 793

396. Üçüncü kişi sayılmayacak kişiler 794

1. İİK’DE KİRALAYANIN HAPİS HAKKIYLA İLGİLİ HÜKÜMLER 815

A. Hapis hakkı için defter yapılması 816

B. Kaçırılan hapis hakkına tabi malların geri alınması 818

2. TAHLİYE İLAMININ İCRASI 819

A. Genel olarak 819

B. Taşınmaz tahliye ve teslimi 819

1. Taşınmaz borçlunun elinde ise 819

2. Taşınmaz üçüncü şahıs elinde ise 820

3. SONRADAN TESİS EDİLEN TAŞINMAZ MÜKEL¬LEFİYETLERİ VE İPOTEKLİ VE MAHCUZ TA¬ŞINMAZLARIN KİRALANMASINDA HÜKÜM (İİK

m. 132) 831

4. TESCİL İÇİN TAPUYA TEBLİĞ VE ZORLA ÇI¬KARMA (İİK m. 135) 831

BEŞİNCİ BÖLÜM FİNANSAL KİRALAMA (LEASİNG)

GENEL OLARAK 845

BİRİNCİ KISIM FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMESİ İLE İLGİLİ GENEL HÜKÜMLER

I. FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMESİNİN HUKU¬Kİ NİTELİĞİ 846

395. SÖZLEŞMENİN KONUSU 847

396. FİN ANSAL KİRALAMA BEDELİ 847

397. SÖZLEŞME SÜRESİ 848

398. SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ VE TESCİLİ 848

M. FİNANSAL KİRALAMA KONUSU MALIN SATIN

ALINMASI 856

MI. KİRALAYAN ŞİRKETİN HUKUKİ YAPISI 859

MİL EN AZ SERMAYE 859

I V KİRALAMA İŞLEMLERİNDE SINIR 860

İKİNCİ KISIM SÖZLEŞMENİN HÜKÜM VE SONUÇLARI

KİRACININ HAK VE BORÇLARI 860

1. MALIN HASAR VE ZİYAI 860

2. DEVİR YAS AĞI 861

3. MALIN KİRACIYA TESLİM EDİLMEMESİ 861

4. KİRALAYAN ŞİRKETİN HAK VE BORÇLARI 863

M. MÜLKİYETİN ÜÇÜNCÜ KİŞİYE DEVRİ 863

A. KİRACININ İFLASI VEYA İCRA TAKİBİNE UЬRAMASI 864

B. KİRALAYANIN İFLASI VEYA İCRA TAKİBİNE UĞRAMASI 871

ÜÇÜNCÜ KISIM SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ

I. SÖZLEŞMENİN SÜRESİNİN DOLMASI SEBEBİYLE

SONA ERMESİ 873

395. SÖZLEŞMENİN DİĞER SEBEPLERLE SONA ER¬MESİ 873

396. SÖZLEŞMENİN İHLALİ 873

397. SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİNİN SONUÇLARI 879

398. SÖZLEŞMENİN FESHİNİN SONUÇLARI 880

DÖRDÜNCÜ KISIM SÖZLEŞMENİN TABİ OLDUĞU HÜKÜMLER

1. UYGULANACAK HÜKÜMLER 882

2. UYGULANMAYACAK HÜKÜMLER 884

3. FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMESİNDEN DO¬ĞACAK DAVANIN NİTELİĞİ VE GÖREVLİ MAH¬KEME 884

BEŞİNCİ KISIM

FİNANSAL KİRALAMADA İŞLETEN SIFATI 886

ALTINCI KISIM

FİNANSAL KİRALAMA, FAKTORİNG VE FİNANSMAN ŞİRKETLERİ KANUNU 894

KAYNAKÇA 919

KAVRAMLARA GÖRE ARAMA DİZİNİ 921