İpotekli Konut Finansmanı Ve Hukuku, Mortgage (Tutsat)

İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI VE HUKUKU, MORTGAGE (TUTSAT)



Mustafa TOPALOĞLU, Yıldırım Beyazıt ÖNAL



- Mortgage Kavramı Ve Tarihi Gelişimi

- Genel Olarak Konut (Gayrimenkul) Finansmanı

- Konut (Gayrimenkul) Finansmanında Değerleme

- İpotekli Konut Finansmanı Sistemi (Mortgage)

- Türk Konut (Gayrimenkul) Piyasası Ve Gelişimi

- Türkiye'de Uygulanan Klasik Konut Finansmanı Sistemi

- Yeni Türk Konut Finansmanı (Mortgage - Tutsat) Sistemi

İÇİNDEKİLER

1. MORTGAGE KAVRAMI VE TARİHİ GELİŞİMİ        1
2. MORTGAGE KAVRAMININ ORTAYA ÇIKIŞI VE ANLAMI    2
3. MORTGAGE VEREN BORÇLUNUN GERİ ALMA (EQUITY OF REDEMPTION) HAKKI 4
4. MORTGAGE       TÜRLERİ           5
5. Düzenli (Regular) Mortgage        5
6. Yediemine Tevdi Suretiyle Oluşturulan (Deed of Trust) Mortgage  5
7. Yargısal (Equitable) Mortgage     5
8. Teminat Amaçlı Mülkiyetin Devredildiği (Deeds Absulute Given as a Security) Mortgage     6
9. MORTGAGE'İN HUKUKİ NİTELİĞİ İLE İLGİLİ ORTAYA ÇIKAN TEORİLER 6
10. MORTGAGE'İN DEVRİ VE İKİNCİL PİYASAYLA İLİŞKİSİ   7
11. Mortgage'in Devri          7
12. Mortgage'in İkincil Piyasaya İlişkisi ve Mortgage'a Dayalı Menkul Kıymetler (Mortgage Backed Securities)  7
13. MORTGAGE SÖZLEŞMESİNDE MUACCELİYET (ACCELARATION) ŞARTLARI          10
14. Muacceliyet (Acceleration) Şartı  10
15. Satış Üzerine Muacceliyet (Due-On-Sale) Şartı     11
16. MORTGAGE'İN PARAYA ÇEVRİLMESİ (FORECLOSURE)    12
17. Paraya Çevirme Sürecinin Ön Şartları      13
18. Paraya Çevirme Türleri  13
19. Yargı Dışı (Non-Judical) Paraya Çevirme 13
20. Yargısal (Judical) Paraya Çevirme          14
21. Her İki Paraya Çevirme Usulünün Ortak Yönleri 15
22. GENEL OLARAK KONUT (GAYRİMENKUL) FİNANSMANI  16
23. RESMİ OLMAYAN KONUT FİNANSMANI VE KAYNAKLARI. 21
24. RESMİ KONUT FİNANSMANI VE KAYNAKLARI    23
25. Uzman Konut Finansman Kurumlan.       23
26. Genel Finansman Kurumlan        24
27. DEVLET KONUT FİNANSMANI VE KAYNAKLARI  25
28. ULUSLAR ARASI KONUT FİNANSMANI KAYNAKLAR        26
29. KONUT (GAYRİMENKUL) FİNANSMANINDA KAMU OTORİTESİNİN ROLÜ 27
30. KONUT (GAYRİMENKUL) FİNANSMANINDA DEĞERLEME 32
31. GAYRİMENKULLERDE DEĞERLEME KAVRAMI VE ÖNEMİ .34
32. GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERİ         37

3.2.1. Gayrimenkul Değerlemesinde Piyasa (Pazar) Değeri Yaklaşımı                   39

1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı    42
2. Gayrimenkul Değerlemesinde Gelir (Nakit Akışı) Yaklaşımı          45
3. Gayrimenkul Değerlemesinde Maliyet Yaklaşımı49

3.2.1.4. İpotek Öz Sermaye Teorisi - Ellvvood Tekniği     52

3.2.2, Gayrimenkul Değerlemesinde Pazar Değeri Dışı Değer Yaklaşımı.                          52

1. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜREĞİ                             56
2. GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLARI           62
3. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN MESLEKİ KURULUŞLAR                       64
4. TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ, DEĞERLEME ŞİRKETLERİNE YÖNELİK DÜZENLEMELER VE DEĞERLEME STAN DARTLARI           69
5. Türkiye'de Değerleme Şirketlerine Yönelik Düzenlemeler ve Değerleme Raporunun Hazırlanması 70
6. Türkiye Değerleme Standartları ve Bu Kapsamda Kabul Edilen Uluslar Arası Değerleme Standartları          82
7. Uluslararası Değerleme Standartları 1 (UDES 1) Pazar Değeri Esaslı Değerleme                90

İ.                    Uluslararası Değerleme Standartları 2 (UDES 2) Pazar Değeri Dışındaki Değerleme Esasları  95

1. Uluslararası Değerleme Standartları 3 (UDES 3) Değerlemenin Raporlanması        100

4. İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ (MORTAGAGE)         106

1. KONUT FİNANSMAN YÖNTEMLERİNİN İRDELENMESİ  110
2. Konut Finansmanında Direkt (Dolaysız) Finansman Yöntemi                                            114
3. Konut Finansmanında Sözleşme Yöntemi                        115
4. Konut Finansmanında Mevduat Finansman Yöntemi. 116
5. Konut Finansmanında İpotek Bankası Yöntemi     117
6. İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNDE MORTGAGE (İPOTEK) SİGORTASI              119
7. Genel Olarak Mortgage Sigortası                        120
8. Mortgage Sigortası Türleri122
9. Kamusal Mortgage Sigortaları.                122
10. Federal Konut İdaresi - FHA Sigortaları               122
11. Emekli Askerler İdaresi -VA Kredi

Garantileri                    123

1. Özel Mortgage Sigortaları                                                          124
2. Tapu Sicil Sigortası (Title Insurance)                   125
3. Mortgage Ödemelerini Koruma Sigortası (Mortgage Payment Protection Insurance - MPPI) 126
4. Mortgage Koruma Sigortası (Mortgage Protection Insurance- MPI)           127
5. Özel Mortgage Sigortası (Private Mortgage Insurance - PMI)                   127
6. Mortgage Değer Kaybı Garanti Sigortası (Mortgage Indemnity Guaranty Insurance - MIGI)            129

4.2.2.2.6. Konut Sahiplerinin Sigortası (Homeovvners Insurance)   130

1. Mortgage Sigortasının Olumlu ve Olumsuz Yönlerinin Değerlendirilmesi  130
2. Mortgage Sigortasında Yabancı Ülke

Uygulamaları     133

1. Türkiye'de Mortgage Sigortası   137
2. Türkiye'de Konut Kredisi Sigortaları       137
3. Türkiye'de Mortgage Sigortası İçin Önerilen Modeller     138
4. Yasal Düzenleme Karşısında Önerilen Modellerin Değerlendirilmesi         140
5. KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNDE İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ                             143
6. Klasik (Geleneksel) İpotekli Konut Kredisi           144
7. Artan Geri Ödeme Tutarlı İpotekli Konut Kredileri 152
8. Değişken Faiz Oranlı İpotekli Konut Kredileri      153
9. Vade Uyumsuzluğu Sorununu Çözmeye Yönelik Değişken Oranlı İpotekli Konut Kredileri (VRM)    155
10. Enflasyonun Kredi Geri Ödemelerinin Reel Değeri Üzerindeki Olumsuz Etkisini Giderici İpotekli Konut Kredisi Türleri            157
11. Fiyat Düzeyine Ayarlanan İpotekli Konut Kredisi (PLAM)                           158
12. İki Oranlı İpotekli Konut Kredileri (DRM) 163
13. Diğer İpotekli Konut Kredisi Türleri        166
14. İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANINDA İKİNCİL PİYASALAR ÖNEMİ VE GELİŞİMİ        169
15. MENKUL KIYMETLEŞTİRME VE İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLER      179
16. Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler (VDMK- Securitization)  179
17. Menkul Kıymetleştirme Süreci    180
18. Varlığa Dayalı Menkul Kıymet Türleri      184
19. VDMK İhracının (Menkul Kıymetleştirmenin) Yararları ve Sakıncaları         190
20. Türkiye'de Varlığa Dayalı Menkul Kıymet Uygulamasının Yasal Dayanağı  192
21. İpotekli Konut Finansmanında İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (Mortgage-Backed Securities - MBS - İDMK)                    202
22. İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (Bilanço-Dışı Menkul Kıymetleştirme)     204
23. İpotekli Tahviller (Bilanço-İçi Menkul Kıymetleştirme)       209

1. Ticari Gayrimenkul İpoteğine Dayalı Menkul Kıymetleştirme (CMBS)                                212
2. İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlerin Çeşitli Ülkelerdeki Gelişimi      .213
3. İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANINDA YABANCI ÜLKE UYGULAMALARI.                219
4. Gelişmiş Ülkelerde İpotekli Konut Finansmanı Uygulamaları                     219
5. Amerika Birleşik Devletleri'nde Konut Finansmanı Uygulamaları                                       219
6. Avrupa Birliği Ülkelerinde İpotekli Konut Finansmanı Uygulamaları           225
7. Japonya'da İpotekli Konut Finansmanı Uygulamaları                                                       242
8. Gelişmekte Olan Ülkelerde İpotekli Konut Finansmanı Uygulamaları                                             244
9. TÜRK KONUT (GAYRİMENKUL) PİYASASI VE GELİŞİMİ   250
10. GENEL OLARAK TÜRK KONUT PİYASASI.                                   250
11. TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL PİYASASINDA KONUT

ARZI VE TALEBİ                                                                       255

1. TÜRKİYE'DE UYGULANAN KLASİK KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ                                   263
2. TÜRK KLASİK KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ     264
3. TÜRKİYE'DE KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNİN YAPISI 266
4. Türkiye'de Konut Finansman Sisteminin Kurumsal Olmayan Yapısı                       267
5. Türkiye'de Konut Finansman Sisteminin Kurumsal Yapısı                                      267
6. TÜRK KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNDE BANKA TÜKETİCİ KREDİLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ 268
7. TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI                     273
8. TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL SERTİFİKASI UYGULAMASI. 288
9. TOPLU KONUT İDARESİ'NİN (TOKİ) TÜRK KONUT PİYASASINDAKİ FAALİYETLERİ         293
10. YENİ TÜRK KONUT FİNANSMANI (MORTGAGE-TUTSAT)

SİSTEMİ                       310

1. YENİ TÜRK KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNİN (MORTGAGE-TUTSAT) HUKUKİ AÇIDAN

DEĞERLENDİRİLMESİ                                                                                                  312

1. Türkiye'de Konut Finansmanı Sistemine İlişkin

Yasal Düzenleme           312

1. Konut Finansmanına İlişkin Yasal Düzenlemenin

İşlem ve Zaman Bakımından Uygulanması.         313

1. İşlem Bakımından Uygulanma ve Konut Finansmanı Kavramı                               313

7.1.2.2. İpotekli Konut Finansman Sisteminin Zaman Bakımından Uygulanması      314

1. Konut Finansmanı Sisteminde Taraflar    314
2. Finansman Kurumlan     315
3. Konut Finansmanı Kuruluşları     315

İ.                    İpotek Finansmanı Kuruluşu       315

1. Konut Kredisi Kullanan Tüketici   316
2. Konut Finansmanı İşlemine Konu Olması Bakımından İpotek        317
3. İpotek Kavramı ve Hukuki Niteliği          317
4. İpoteğin Özellikleri         318
5. İpoteğin Türleri 319
6. Anapara İpoteği 319
7. Üst Sınır İpoteği 319
8. İpotekli Konut Finansmanı Sözleşmesi     320
9. 1. Konut Finansman Sözleşmesinin Zorunlu

İçeriği ve Bilgilendirme  320

1. İpotekli Konut Finansman Sözleşmesinde Faiz  322
2. Konut Finansmanı Kuruluşunun Kredi Kullanan Tüketiciye Karşı Sorumluluğu         323
3. Konut Finansmanı Kuruluşuna Teminatlandırmada Getirilen Yasal Kısıtlamalar       323
4. İpotekli Konut Kredisi Kullanan Tüketicinin Temerrüdü     324

7.1.6. İpotekli Konut Finansmanı Sisteminde İcra ve Paraya Çevirme Usulü          325

1. Gayrimenkul Değerlemesi ve Kıymet Takdiri       325
2. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı         325
3. Kıymet Takdiri   326
4. İpotekli Gayrimenkulün Konut Finansmanı Kuruluşu Tarafından Paraya Çevrilmesi 326
5. İcraen Satış ve Satışı Etkili Kılmaya Yönelik

Hükümler          328

7.1.7. Konut Finansmanından Kaynaklanan Alacakların Menkul Kıymetleştirilmesi  329

3.5576     İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler         330

3.5577     Konut Finansman Fonu   331

7.2. YENİ TÜRK KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNDE VERGİSEL DÜZENLEMELER VE BUNLARIN

DEĞERLENDİRİLMESİ    332

KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ

KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN         337

YARARLANILAN KAYNAKLAR     435

KAVRAM DİZİNİ            447