Noterler İçin Tapu Sicili ve Taşınmaz Satış İşlemleri

Av. Deniz DENİZ ( Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği )

 

İÇİNDEKİLER

 

ÖNSÖZ . 7

 

KISALTMALAR DİZİNİ . 17

 

TAPU SİCİLİ 19

 

KLASİK TAPU SİCİLİ SİSTEMİ 21

 

2.1 Tapu Sicili ve Tarihsel Gelişimi  21

 

2.2 Kadastro ve Tesis Kadastrosunun Yapılış Esasları . 24

 

2.2.1 Kadastro ve amacı . 24

 

2.2.2 Tesis kadastrosunun yapılış esasları  27

 

2.2.2.1 Kadastronun hazırlık çalışmaları  28

 

2.2.2.2 Taşınmazların sınırlandırılması ve

 

üzerindeki hakların tespiti çalışmaları  32

 

2.2.2.3 Hak düşürücü süre  37

 

2.2.3 Kadastroda Mülkiyet Hakkının Tespitinin

 

Esasları  38

 

2.2.4 Kadastro Mahkemesi . 44

 

2.2.5 Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan

 

yerlerin kadastrosu ve tescili . 47

 

2.3 Zilyetlik . 50

 

2.4 Tapu Sicilinin Unsurları  54

 

2.4.1 Genel olarak . 54

 

2.4.2 Ana siciller . 55

 

2.4.2.1 Tapu kütüğü . 55

 

2.4.2.2 Kat mülkiyeti kütüğü  56

 

2.4.2.3 Yevmiye defteri  60

 

2.4.2.4 Resmî belgeler  62

 

2.4.2.5 Plân . 62

 

2.4.3 Yardımcı siciller  64

 

2.4.3.1 Aziller sicili  64

 

NOTERLER İÇİN TAPU SİCİLİ VE TAŞINMAZ SATIŞ İŞLEMLERİ

 

10

 

2.4.3.2 Düzeltmeler sicili . 65

 

2.4.3.3 Kamu orta malları sicili . 66

 

2.4.3.4 Tapu envanter defteri . 67

 

2.5 Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar . 67

 

2.5.1 Genel olarak  67

 

2.5.2 Arazi  68

 

2.5.3 Bağımsız ve sürekli haklar  70

 

2.5.4 Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler . 71

 

2.6 Tapu Siciline Hakim İlkeler  72

 

2.6.1 Genel olarak  72

 

2.6.2 Her taşınmaza bir sahife açılması ilkesi  73

 

2.6.3 Açıklık ilkesi . 73

 

2.6.4 Tescil ilkesi . 75

 

2.6.5 Tescilin sebebe bağlılığı ilkesi  76

 

2.6.6 Tapu siciline güven ilkesi  76

 

2.6.7 Devletin sorumluluğu ilkesi  77

 

2.7 Tapu Siciline Yapılan İşlemler 83

 

2.7.1 Kayıt işlemi . 83

 

2.7.2 Tescil işlemi  83

 

2.7.3 Terkin işlemi . 84

 

2.7.4 Şerh işlemi . 86

 

2.7.5 Beyan işlemi  88

 

2.8 Tapu işlemlerinde şekil . 89

 

TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA

 

TUTULMASI  97

 

3.1 Giriş . 97

 

3.2 Elektronik Tapu Sicili Kavramı  100

 

3.3 Elektronik Tapu Sicilinin Amaçları  103

 

3.4 Türk Hukukunda Elektronik Tapu Siciliyle İlgili

 

Mevzuat . 104

 

3.5 Elektronik Tapu Sicilinin Unsurları  107

 

3.6 Elektronik Ortamda Aleniyetin Sağlanması  109

 

TAPU VE KADASTRO BİLGİ SİSTEMİ (TAKBİS) 119

 

İÇİNDEKİLER

 

11

 

4.1 Tarihçe ve Projenin Aşamaları  119

 

4.2 Tanım ve Projenin Hedefleri . 120

 

4.3 TAKBİS Ortamında Tutulan Siciller, Veri Güvenliği ve

 

Sicil Örnekleri . 122

 

4.4 TAKBİS’in Faydaları  133

 

TAPU VE KADASTRO TEŞKİLATI 137

 

TAPU SİCİLİNDE GENEL OLARAK İŞLEM

 

AŞAMALARI  143

 

6.1 Başvuru (TMK md. 1013, TST md. 16)  143

 

6.1.1 İstem  143

 

6.1.2 Hangi yerdeki tapu müdürlüğüne başvuru

 

yapılacaktır?  146

 

6.1.2.1 Taşınmazın kayıtlı bulunduğu yer tapu

 

müdürlüğüne başvuru yapılması  146

 

6.1.2.2 Yetki alanı dışı tapu işlemlerinde

 

Türkiye’nin herhangi bir ilçesindeki

 

tapu müdürlüğü veya yurtdışı

 

teşkilatına başvuru yapılması . 147

 

6.1.2.3 Taşınmaz mülkiyetinin devrini

 

amaçlayan sözleşmelerde tarafların

 

bulunduğu yere bakılmaksızın

 

Türkiye’nin herhangi bir ilçesindeki

 

tapu müdürlüğüne veya yurtdışı

 

teşkilatına taraflarca ayrı ayrı başvuru

 

yapılması  148

 

6.1.3 Kimler istemde bulunabilir? (TMK md. 1013,

 

TST md. 17, 18) . 151

 

6.2 Hak Sahibinin Belirlenmesi (TST md. 18)  153

 

6.3 Tasarruf Yetkisinin ve Hukukî Sebebin Belirlenmesi

 

(TMK md. 1015, TST md. 19)  154

 

6.4 Tescil İstem Belgesi veya Resmî Senet Düzenlemesi

 

(TST md 20, 21)  155

 

6.5 Resmî Senet veya Tescil İstem Belgesinin İmzalanması  156

 

NOTERLER İÇİN TAPU SİCİLİ VE TAŞINMAZ SATIŞ İŞLEMLERİ

 

12

 

6.6 Yevmiye Defterine Kayıt (TST md. 23) . 158

 

6.7 Tescil veya Terkin . 158

 

İSTEMİN REDDEDİLMESİ (RET PROSEDÜRÜ) (TMK

 

1016, TST md. 26) . 161

 

TAPU İŞLEMLERİNDE TEMSİL. 163

 

8.1 Genel olarak  163

 

8.2 Gerçek Kişilerin Temsili . 165

 

8.2.1 Rızaî (iradî) temsil . 165

 

8.2.2 Kanunî (yasal) temsil  168

 

8.2.2.1 Velâyet . 169

 

8.2.2.2 Vesayet. 177

 

8.2.2.3 Kayyımlık  183

 

8.2.2.4 Yasal danışmanlık  187

 

8.3 Tüzel Kişilerin Temsili . 188

 

8.3.1 Kamu tüzel kişilerinin temsili . 190

 

8.3.2 Özel hukuk tüzel kişilerinin temsili. 191

 

8.3.2.1 Şirketler  191

 

8.3.2.2 Dernek, vakıf, sendika ve siyasi partiler  197

 

8.3.2.3 Kamu iktisadi teşebbüsleri . 198

 

8.3.2.4 Kamu bankaları  199

 

8.4 Kamu Kurumu Niteliğindeki Meslek Kuruluşları . 199

 

8.5 Yabancı Sermayeli Şirketler . 200

 

YABANCILARIN ÜLKEMİZDEN TAŞINMAZ EDİNİMİ . 201

 

9.1 Genel Olarak . 201

 

9.2 Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi 203

 

9.2.1 Kanunî Kısıtlamalar  206

 

9.2.1.1 Tapu Kanunu haricindeki kanunî

 

kısıtlamalar ve istisnaî (ayrıcalıklı)

 

hükümler  207

 

9.2.1.1.1 2565 sayılı Askerî Yasak

 

Bölgeler ve Güvenlik

 

Bölgeleri Kanunu . 207

 

İÇİNDEKİLER

 

13

 

9.2.1.1.2 1062 sayılı Mukabelei

 

Bilmisil Kanunu . 210

 

9.2.1.1.3 2634 sayılı Turizmi Teşvik

 

Kanunu . 210

 

9.2.1.1.4 3083 sayılı Sulama

 

Alanlarında Arazi

 

Düzenlenmesine Dair Tarım

 

Reformu Kanunu  211

 

9.2.1.1.5 5580 sayılı Özel Öğretim

 

Kurumları Kanunu . 211

 

9.2.1.2 Tapu Kanunu’nda yer alan kısıtlamalar . 212

 

9.2.1.2.1 Yüzölçüme (miktara) ilişkin

 

kısıtlama . 212

 

9.2.1.2.2 Uyruğa ilişkin kısıtlama . 212

 

9.2.1.2.3 Cumhurbaşkanının kısıtlama

 

veya yasaklama yetkisi . 213

 

9.2.1.2.4 Yapısız taşınmazlarda proje

 

geliştirme zorunluluğu . 213

 

9.3 Yabancı Tüzel Kişilerin Taşınmaz Edinimi  215

 

9.4 Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz ve Sınırlı Aynî

 

Hak Edinimleri  217

 

9.5 Türk Vatandaşlığı Kazanılması İçin Taşınmaz Edinimi . 223

 

9.6 Yabancıların Miras İşlemleri . 237

 

9.7 Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Bazı Özel Durumlar . 238

 

9.7.1 İzin almak suretiyle Türk Vatandaşlığından

 

çıkanların taşınmaz işlemleri . 238

 

9.7.2 Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşlarının

 

taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinimleri  241

 

9.7.3 Türk Asıllı Yunan Uyrukluların taşınmaz ve

 

sınırlı aynî hak edinimleri  242

 

9.7.4 Vatansızların taşınmaz ve sınırlı aynî hak

 

edinimleri . 243

 

NOTERLER İÇİN TAPU SİCİLİ VE TAŞINMAZ SATIŞ İŞLEMLERİ

 

14

 

9.7.5 Çifte uyrukluların taşınmaz ve sınırlı aynî hak

 

edinimleri  245

 

9.8 Yabancı Gerçek Kişilerin Temsili . 245

 

TAPU İŞLEMLERİ . 251

 

10.1 Genel Olarak . 251

 

10.2 Tapu Müdürlüklerince Sözleşme Düzenlenmesi Gereken

 

Tapu İşlemleri . 251

 

10.3 Tapu Müdürlüklerince Sözleşme Düzenlenmesi

 

Gerekmeyen Tapu İşlemleri  257

 

10.4 Resmî Yazışma İle Yapılan Tapu İşlemleri  258

 

10.5 Re'sen Yapılan Tapu İşlemleri  259

 

NOTERLERİN TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ

 

DÜZENLEMESİ  261

 

11.1 Mevzuat . 261

 

11.2 Genel Olarak Satış Sözleşmesi (TBK md. 207 vd.)  264

 

11.3 Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Noterlerce

 

Düzenlenmesinin Genel İlkeleri  266

 

TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN NOTERLERCE

 

DÜZENLENMESİNDE İŞLEM AŞAMALARI . 273

 

12.1 Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlenmesi İçin Başvuru

 

Yapılması (TMK md. 1013, NK md. 61/A-2, TST md.

 

16, Yönetmelik md. 5)  273

 

12.2 Hak Sahibinin (Malikin) Belirlenmesi (NK. md. 61/A-3

 

son cümle, TST md. 18, Yönetmelik md. 7/3)  276

 

12.3 Tasarruf Yetkisinin ve Hukukî Sebebin Belirlenmesi

 

(TMK md. 1015, NK md. 61/A-2 ve 6, TST md. 19,

 

Yönetmelik md. 8/4) . 277

 

12.4 Taşınmaz Satış Sözleşmesinin (Resmî Senedin)

 

Düzenlenmesi ile Tapu Harcı ve Döner Sermaye Hizmet

 

Bedelinin Tahsili (NK md. 61/A-3 son cümle ve 7, 8, 9

 

ve 10’uncu fıkralar, TST md 20, 21, Yönetmelik md. 6,

 

7/3 ve 9)  278

 

İÇİNDEKİLER

 

15

 

12.5 Taşınmaz Satış Sözleşmesinin (Resmî Senedin)

 

İmzalanması (NK. md. 61/A-4, Yönetmelik

 

8/2 ve 7) 281

 

12.6 Yevmiye Defterine Kayıt (NK md. 61/A-4, TST md. 23,

 

Yönetmelik md. 8/4)  282

 

12.7 Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Tescili (NK md. 61/A-4,

 

Yönetmelik md. 8/4)  282

 

TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ÖZEL

 

DURUMLAR  287

 

13.1 Vekâleten Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlenmesi . 287

 

13.2 Velâyeten Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlenmesi . 288

 

13.3 Kısıtlı, Kendisine Kayyım veya Yasal Danışman

 

Atanmış Kimseler Adına Yapılan Taşınmaz Satış

 

Sözleşmeleri  289

 

13.4 Tüzel Kişilerin Taşınmaz Satış İşlemleri  291

 

13.5 Noterlerce Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlenmesinde

 

Taşınmaz Üzerindeki Hak, Mükellefiyet, Şerh ve

 

Beyanlara Dikkat Edilmesi  292

 

13.6 Noterlerce Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlenmesinde

 

Hisseli Satışlar ve 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi

 

Kullanımı Kanununa Göre Tarım Arazilerinin Satışı

 

İşlemleri . 302

 

13.6.1 Genel olarak paylı mülkiyet  302

 

13.6.2 Edinilmiş mallara katılma rejimi çerçevesinde

 

eşlerin paylı mülkiyet konusu maldaki payları

 

üzerindeki tasarruf kısıtlaması . 303

 

13.6.3 Hisseli satışlar  304

 

13.6.4 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı

 

Kanununa Göre Tarım Arazilerinin Satışı

 

İşlemleri . 305

 

13.7 Veraset ve intikal vergisi ilişiği bulunmadığına dair

 

belgenin aranılacağı haller . 310

 

13.8 Zorunlu deprem sigorta poliçesi aranılacak haller  311

 

NOTERLER İÇİN TAPU SİCİLİ VE TAŞINMAZ SATIŞ İŞLEMLERİ

 

16

 

13.9 Taşınmaz satış sözleşmesi düzenlenmesinde imza

 

bilmeyenin işareti ile tanık, tercüman ve bilirkişi

 

bulundurulması gereken haller  312

 

NOTERLERİN TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

 

DÜZENLEMESİ VE ŞERHİ (TMK md. 1009,

 

TBK md. 237, TK md. 26, NK md. 60, TST md. 47)  319

 

14.1 Genel Olarak Uygulama  319

 

14.2 Noterlerin Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

 

Düzenlemesi ve Şerhi  321

 

14.3 Birden Fazla Satış Vaadi Sözleşmesinin Şerh Edilip

 

Edilemeyeceği Sorunu  327

 

14.4 Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şerhi İçin Bir Süre

 

Öngörülüp Öngörülmediği  332

 

NOTERLERİN TAPU İŞLEMLERİNDEN

 

SORUMLULUĞU  335

 

KAYNAKLAR  347

 

YAZARIN ÖZGEÇMİŞİ  351