Kira Sözleşmesinin Değişen Koşullara Uyarlanması

Oğuzhan ESEN

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ. 5

TEŞEKKÜR 7

İÇİNDEKİLER  9

KISALTMALAR CETVELİ 17

GİRİŞ

KONUNUN SUNUMU, ÖNEMİ, SINIRLANDIRILMASI VE

ARAŞTIRMANIN KAPSAMI

KONUNUN SUNUMU . 19

KONUNUN ÖNEMİ. 23

III. KONUNUN SINIRLANDIRILMASI VE ARAŞTIRMANIN KAPSAMI  25

BİRİNCİ BÖLÜM

KİRA SÖZLEŞMELERİNE GENEL BİR BAKIŞ

GENEL OLARAK 29

KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRK HUKUK SİSTEMATİĞİNDEKİ YERİ 29

III. KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLER (ADİ KİRA SÖZLEŞMESİ). 31

Genel Olarak 31

Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Sözleşmenin Tarafları. 32

Tanımı. 32

Tarafları 33

Kira Sözleşmesinin Özellikleri 34

Kullandırma Amacı Güden Bir Sözleşme Olması. 35

Rızai Bir Sözleşme Olması . 35

Tam İki Tarafa Borç Yükleyen ve İvazlı Bir Sözleşme Olması 36

Sözleşmenin Tarafları Arasında Sürekli Bir Borç İlişkisi Doğurması 36

Kira Sözleşmesinin Unsurları . 37

Tarafların Anlaşması . 37

Bir Şeyin Kullanımının Karşı Tarafa Devri 38

Kira Konusunu Oluşturan Bir Şey . 38

Kiralananın Şeyin Kullanımının Devri . 39

10 İçindekiler

Kira Bedeli . 41

Kira Sözleşmesinin Şekli. 42

Kira Sözleşmesinin Süresi. 44

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ .44

Genel Olarak 44

Konusu . 45

Konut Kavramı. 46

Çatılı İşyeri Kavramı. 48

Kullanımı Kiracıya Bırakılan Eşya. 50

Uygulama Alanı 51

Konusu İtibariyle Uygulama Alanı . 51

Süresi İtibariyle Uygulama Alanı . 52

ÜRÜN KİRASI SÖZLEŞMESİ53

Genel Olarak 53

Hukuki Niteliği 54

Unsurları 54

Konusunu Bir Hakkın ya da Ürün Veren Bir Şeyin Oluşturması. 54

Kullanma ve Yararlanmanın Belirli Bir Süreliğine Devredilmesi 56

İKİNCİ BÖLÜM

SÖZLEŞMENİN DEĞİŞEN KOŞULLARA

UYARLANMASI KURUMUNUN GENEL ÇERÇEVESİ

SÖZLEŞMENİN DEĞİŞEN KOŞULLARA UYARLANMASI KAVRAMI VE

UYARLAMA KURUMUNUN AMACI57

Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması Kavramı 57

Uyarlama Kurumunun Amacı. 59

Uyarlama Kurumunun Amacının Ekonomik Etkinlik ve Sözleşme

Adaleti İlkeleri Açısından Değerlendirilmesi . 59

Uyarlama Kurumunun Amacının Zayıf Tarafın Korunması İlkesi

Açısından Değerlendirilmesi . 61

SÖZLEŞMENİN DEĞİŞEN KOŞULLARA UYARLANMASI BAKIMINDAN KABUL

EDİLEN GENEL İLKELER VE TEORİLER .62

Genel Olarak 62

İrade Serbestisi ile Sözleşme Özgürlüğü İlkeleri 62

İrade Serbestisi İlkesi 62

Sözleşme Özgürlüğü İlkesi. 64

İçindekiler 11

Ahde Vefa İlkesi. 67

Genel Olarak. 67

Ahde Vefa İlkesinin Sınırlandırılması 70

Clausula Rebus Sic Stantibus Teorisi . 73

Genel Olarak. 73

Clausula Teorisinin Tarihsel Gelişim Süreci 75

Clausula Teorisinin Hukuksal Çerçevesi 77

İşlem Temeli Teorisi 79

Genel Olarak. 79

İşlem Temeli Teorisinin Kapsamı 82

Aşırı İfa Güçlüğü. 82

Edimler Arasındaki Dengenin Bozulması . 84

Sözleşmeyle İzlenen Amacın Boşa Çıkması 86

III. ALMAN, İSVİÇRE VE TÜRK HUKUK SİSTEMLERİNDE UYARLAMA

KURUMUNUN GENEL ÇERÇEVESİ VE KURUMUN HUKUKSAL GELİŞİM

SÜRECİ  88

Genel Olarak 88

Alman Hukuku’nda Uyarlama: İşlem Temeli Teorisi . 89

Teorinin Alman Hukuku’ndaki Tarihsel Gelişimi. 89

Alman Yargıtayı’nın Teoriye Yaklaşımı 93

Objektif ve Subjektif İşlem Temeli Kavramları 94

Alman Hukuku’nda İşlem Temeli Öğretisine İlişkin Pozitif

Düzenleme: BGB. 313 Hükmü  96

İsviçre Hukuku’nda Uyarlama 99

İsviçre Hukuku’nda Uyarlama Kurumunun Yeri 99

İsviçre Federal Mahkemesi’nin Uyarlama Kurumuna Yaklaşımı. 101

İsviçre Öğretisinde Sözleşmelerin Değişen Koşullara Uyarlanması

Kurumu. 102

Türk Hukuku’nda Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması: TBK’nın

Madde Hükmü. 103

Uyarlamanın Türk Hukuku’ndaki Tarihsel Gelişimine Genel Bir Bakış 103

818 Sayılı BK’nın Yürürlüğü Döneminde Sözleşmenin

Uyarlanmasına İlişkin Görüşler ve Yargıtay’ın Meseleye Yaklaşımı  106

TBK’nın Yürürlüğü Döneminde Uyarlamaya İlişkin Düzenlenen

138’inci Madde Hükmü  108

TBK. m. 138 Hükmünün Genel Çerçevesi. 108

12 İçindekiler

TBK. m. 138’de Kanun Koyucunun Tercih Ettiği Düzenleme

Metodunun Değerlendirilmesi . 110

TBK. m. 138 ile BGB. m. 313’te Yer Alan Düzenlemelerin

Karşılaştırılması  112

UYARLAMA KURUMUNUN YAKIN KAVRAMLARLA İLİŞKİSİ 115

Genel Olarak 115

Sözleşmenin Yorumlanması ve Tamamlanması. 117

Aşırı Yararlanma. 120

Ayıplı İfa Sorumluluğu 124

Sebepsiz Zenginleşme 126

Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İfa İmkansızlığı . 128

Pratik İmkansızlık ile Uyarlama Kurumu Arasındaki İlişki 131

Ekonomik İmkansızlık ile Uyarlama Kurumu Arasındaki İlişki . 132

Ahlaki İmkansızlık (Manevi İmkansızlık) ile Uyarlama Kurumu

ArASINDAKİ İLİŞKİ  133

Temel Hatası 134

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEĞİŞEN KOŞULLARA UYARLANMASI KURUMU

VE KİRA UYARLAMA DAVASININ MEDENİ USUL HUKUKU

ÇERÇEVESİNDE İNCELENMESİ

KİRA SÖZLEŞMELERİNİN DEĞİŞEN KOŞULLARA UYARLANMASI

KURUMUNA GENEL BİR BAKIŞ137

KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANABİLMESİ İÇİN BİRLİKTE GERÇEKLEŞMESİ

GEREKEN KOŞULLAR 139

Genel Olarak 139

Koşul Bir: Sözleşmenin Kurulmasının Ardından Birtakım Durum

Değişikliklerinin Ortaya Çıkmış Olması  142

Genel Açıklamalar . 142

Durum Değişikliğinin Olağanüstü Bir Nitelik Taşıması 143

Durum Değişiklikleri ile İfa Güçlüğü Arasında Bir Nedensellik

Bağının Bulunması. 148

Koşul İki: Ortaya Çıkan Durum Değişikliklerinin Taraflarca Öngörülemez

Nitelikte Olması . 149

Tarafların Öngöremediği ve Öngörülerini Aşan Durum Değişiklikleri . 150

Sözleşmenin Süresinin, Kurulma Anının ve Tarafların Özelliğinin

Öngörülemezliğin Tespitine Etkisi. 153

Sözleşmenin Süresinin Öngörülemezliğin Tespitine Etkisi . 153

İçindekiler 13

Sözleşmenin Kurulma Anının Öngörülemezliğe Etkisi. 157

Sözleşmenin Taraflarının Özelliğinin Öngörülemezliğe Etkisi 159

Koşul Üç: Durum Değişikliklerinin Borçlu Taraftan Kaynaklanmamış Olması . 162

Koşul Dört: Borçlu Taraftan İfanın İstenmesinin Dürüstlük Kuralı

Gereğince Beklenemez Olması 165

Genel Açıklamalar. 165

Sözleşmesel Uyarlama Hükümlerinin Varlığı 169

Sözleşmede Olumlu Bir Uyarlama Hükmünün Bulunması. 170

Sözleşmede Olumsuz Bir Uyarlama Hükmünün Bulunması. 171

Kanuni Bir Uyarlama Hükmünün Varlığı . 174

Kanunda Yer Alan Olumlu Uyarlama Hükümleri 174

Genel Açıklamalar . 174

Kira Sözleşmelerine İlişkin Olumlu Kanuni Uyarlama

Hükümleri . 175

Kanunda Yer Alan Olumsuz Uyarlama Hükümleri 178

Genel Açıklamalar . 178

Kira Sözleşmelerine İlişkin Olumsuz Kanuni Uyarlama

Hükümleri . 178

Koşul Beş: Uyarlama Talebinin İfa Edilmemiş veya Uyarlama Hakkı Saklı

Tutularak İfa Edilmiş Bir Borç İçin İleri Sürülmüş Olması. 180

III. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI KURUMUNUN TÜRK BORÇLAR

KANUNU’NDA YER ALAN BAZI KURUMLARLA İLİŞKİSİNİN

DEĞERLENDİRİLMESİ . 185

Genel Olarak 185

Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi (TBK. m. 331) ile Sözleşmenin

Uyarlanması (TBK. m. 138) Arasındaki İlişki  186

Önemli Sebeple Fesih ile İşlem Temelinin Çökmesi Kurumları

Arasındaki Benzer ve Farklı Yönlerin Tespiti. 186

Kira Sözleşmesine İlişkin TBK. m. 331 Hükmünün Sözleşmenin

Uyarlanması Bağlamında Değerlendirilmesi 187

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması ile Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kurumları Arasındaki İlişki. 190

KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASINA İLİŞKİN BAZI ÖZEL DURUMLARIN

DEĞERLENDİRİLMESİ . 197

Genel Olarak 197

Covid-19 Salgınının İşyeri ve Ürün Kira Sözleşmesinin Uyarlanmasına

Etkisi  197

Genel Olarak. 197

14 İçindekiler

Pandemi Nedeniyle Gündeme Gelecek Uyarlama İmkanının Sözleşmede

Bir Uyarlama Kaydının Bulunup Bulunmamasına Göre İncelenmesi 199

Covid 19 Pandemisinin Yaratmış Olduğu Etki Sonucunda İşyeri ve

Ürün Kira Sözleşmesinin Uyarlanmasına İmkan Veren Kanuni

Düzenlemelerin Tespiti . 201

İşyeri ve Ürün Kirası Sözleşmesinin Pandemi Sebebiyle Değişen

Koşullara Uyarlanması İçin Gerekli Olan Koşullar . 202

Covid-19 Salgını Sebebiyle İşyeri ve Ürün Kira Sözleşmesinin

Değişen Koşullara Uyarlanması. 205

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik

Yapılmasına Dair Kararın Sözleşmelerin Uyarlanması Bağlamında

İncelenmesi 208

Genel Olarak Bir İçtihat veya Mevzuat Değişikliğinin Uyarlama

Kurumuna Etkisi  208

32 Sayılı Karar ile Öngörülen Değişikliklerin İncelenmesi . 209

32 Sayılı Kararda Yapılan Değişikliklerin Sözleşme Özgürlüğü

İlkesine Etkisi. 211

Dövizle veya Dövize Endeksli Olarak Kararlaştırılması Mümkün

Olmayan Sözleşmeler 212

Karar ve Tebliğ Hükümlerinin Yaratmış Olduğu Etki Karşısında

Uyarlama Kurumunun İşlerliği  213

Konut Kirası Bedeli Artışında Belirlenen Yüzde Yirmi Beşlik Üst Sınırın

Sözleşmenin Uyarlanması Kurumuyla İlişkisi . 215

Konut Kirası Sözleşmesi Bakımından Kira Artış Oranına Getirilen

Üst Sınıra Genel Bir Bakış  215

Kira Artış Oranına Getirilen Üst Sınırın Temel Hak ve Özgürlükler

Bağlamında Değerlendirilmesi  216

Kira Artış Oranına Getirilen Üst Sınırın Kira Sözleşmesinin

Uyarlanması Kurumuna Etkisi . 221

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Bakımından Yeniden Müzakere

Kurumu  224

KİRA UYARLAMA DAVALARININ MEDENİ USUL HUKUKU BAKIMINDAN

İNCELENMESİ.229

Genel Olarak 229

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Çerçevesinde Alternatif Bir Çözüm

Yöntemi Olarak Arabuluculuk 230

Genel Olarak . 230

Kira Sözleşmesinin Değişen Koşullara Uyarlanması Davası

Bakımından Dava Şartı Olarak Arabuluculuk  231

İçindekiler 15

Kira Sözleşmesine İlişkin Uyarlama Talebinin Kullanılması . 233

Genel Olarak. 233

Uyarlama Talebinin Dava Yoluyla Kullanılması Gereken Bir Yenilik

Doğuran Hak Olduğu Görüşü 234

Uyarlama Talebinin Dava Yoluyla Kullanılması Gerekmeyen Bir

Yenilik Doğuran Hak Olduğu Görüşü  235

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davasının Hukuki Niteliği . 236

Genel Olarak. 236

Kira Uyarlama Davasının İnşai Dava ve İnşai Davaya Yakın Dava

Niteliğinde Olduğu Görüşü . 237

Kira Uyarlama Davasının Tespit Davası Niteliğinde Olduğu Görüşü . 240

Kira Uyarlama Davasının Eda Davası Niteliğinde Olduğu Görüşü. 242

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Görevli ve Yetkili

Mahkemenin Tespiti 244

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Görevli Mahkemenin

Tespiti . 244

Kira Sözleşmesinin Uyarlaması Davalarında Yetkili Mahkemenin

Tespiti . 246

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Ortaya Çıkan Yargılama

Giderlerinin Hesaplanması  249

Genel Olarak. 249

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Yargılama Harçlarının

Hesaplanması . 250

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Vekalet Ücretinin

Hesaplanması . 253

Kira Sözleşmesinin Uyarlanmasına İlişkin Taleplerin Tahkim

Yargılamasına Elverişliliği Sorunu 255

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarının Feragat ve Kabul ile Sona

Erdirilmesi . 257

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davası Bakımından Taleple Bağlılık İlkesi . 258

Genel Olarak. 258

Taleple Bağlılık İlkesi Çerçevesinde Kira Sözleşmesinin Uyarlanması

Davaları Bakımından Talebin Açıkça Belirtilmesinin Gerekli Olup

Olmadığı Sorunu. 259

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davasının Terditli (Kademeli) Olarak

Açılıp Açılamayacağı Sorunu 261

Genel Olarak. 261

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davasında Dar Anlamda Uyarlama

ile Fesih Talepleri Arasındaki Terdit 263

16 İçindekiler

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davaları Çerçevesinde Islah

Kurumunun Değerlendirilmesi. 264

Genel Olarak . 264

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davası Bağlamında Islah

Kurumunun Değerlendirilmesi 266

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Geçici Hukuki Koruma

Tedbirlerinin Uygulanması. 268

Genel Olarak . 268

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Başvurulabilecek

Geçici Hukuki Koruma Tedbirleri. 269

Kira Uyarlama Davalarında Uyarlama Talebinin Def’i İtiraz ve Karşı Dava

Olarak İleri Sürülmesi. 271

KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEĞİŞEN KOŞULLARA UYARLANMASI DAVASI .274

Genel Olarak 274

Kira Sözleşmenin Uyarlanması Davalarında Hakimin İncelemesi 275

Sözleşmesel veya Kanuni Bir Uyarlama Kaydının Bulunup

Bulunmadığının İncelenmesi. 275

TBK. m. 138’de Öngörülen Koşulların Somut Olayda Oluşup

Oluşmadığının İncelenmesi. 277

Kira Sözleşmesinin Hakim Tarafından Uyarlanmasının Dar ve Geniş

Anlamda Uyarlama Çerçevesinde Değerlendirilmesi. 278

Genel Olarak . 278

Kira Sözleşmesinin Dar Anlamda Değişen Koşullara Uyarlanması 279

Kira Sözleşmesinin Geniş Anlamda Değişen Koşullara Uyarlanması . 284

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Denkleştirme Bedeli

Ödeme Yükümlülüğü . 287

Kira Uyarlama Davalarında Hakimin Kuracağı Uyarlama Hükmü. 288

Hakimin Kuracağı Uyarlama Hükmünün Yargılamaya Konu Edilen

Kira Sözleşmesine Etkisi  288

Kira Uyarlama Davasında Hakimin Kuracağı Uyarlama Hükmüne

Karşı Başvurulabilecek Kanun Yolları  290

SONUÇ.293

KAYNAKÇA.299