Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi
Av. Batuhan KURTAL
İÇİNDEKİLER
ÖZET.5
ABSTRACT6
İÇİNDEKİLER.7
KISALTMALAR15
GİRİŞ.17
BİRİNCİ BÖLÜM
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN
GELİŞİMİ, TANIMI, UNSURLARI, BENZER
SÖZLEŞMELERDEN FARKI, KONUSU, KURULUŞU,
İÇERİĞİ, HUKUKİ NİTELİĞİ
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN
GELİŞİMİ.19
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN
TANIMI VE UNSURLARI.20
2.1. Tanımı20
2.2. Unsurları 21
2.2.1. Satış Konusunun Konut veya Tatil Amaçlı Bir
Taşınmaz Olması 22
2.2.2. Tüketicinin Sözleşme Bedelini Önceden Ödemeyi
Üstlenmiş Olması23
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN
BENZER SÖZLEŞMELERDEN FARKI23
3.1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Farkı 23
3.2. Taksitle Satış Sözleşmesinden Farkı .25
3.3. Ön Ödemeli Taksitle Satış Sözleşmesinden Farkı.27
3.4. Taşınmaz Satış Sözleşmesinden Farkı.28
İçindekiler
8
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN
KONUSU.29
4.1. Genel Olarak29
4.2. Konut Amaçlı Kullanılacak Taşınmaz Kavramı .29
4.3. Konut Türleri.30
4.3.1. Müstakil Konutlar.30
4.3.2. Kat Mülkiyeti Kapsamındaki Konutlar 30
4.3.3. Bağımsız ve Sürekli Hakka Konu Olan Konutlar.31
4.3.4. Tapu Kütüğüne Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar.32
4.3.5. Taşınır Nitelikte Konutlar.32
4.3.6. Devre Mülk Hakkı 33
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN
KURULUŞU .33
5.1. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Tarafları 33
5.1.1. Tüketici.33
5.1.2. Satıcı .38
5.2. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Şekli 39
5.2.1. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Şekil.39
5.2.2. Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesinde
Şekil 42
5.2.3. Şekil Şartına Uyulmamasının Sonuçları.44
5.3. Tüketiciden Peşin Ödeme ve Tüketiciyi Borç Altına
Sokan Belge Alma Yasağı48
5.3.1. Tüketiciden Peşin Ödeme Alma Yasağı .48
5.3.2. Tüketiciyi Borç Altına Sokan Belge Alınması
Yasağı .49
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN
İÇERİĞİ .52
6.1. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Zorunlu İçeriği 52
İçindekiler
9
6.2. Sözleşmenin Zorunlu İçeriğine Aykırılığın Sonuçları.55
6.3. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Satış Bedeli.56
6.3.1. Satış Bedeli .56
6.3.2. Satış Bedelinin Türk Lirası Cinsinden Belirlenmesi 56
6.3.3. Sözleşme Bedeline Tüm Vergilerin Dâhil Olması
Zorunluluğu.57
6.3.4. Satış Bedelinin Peşin Olarak Ödenmesi .60
6.3.5. Satış Bedelinin Taksitle Ödenmesi .61
6.4. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Ön Ödeme
Tutarı ve Ödeme Planı64
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN
HUKUKİ NİTELİĞİ65
7.1. Borçlandırıcı İşlem Niteliğinde Olması.67
7.2. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşme Olması.67
7.3. Rızai bir sözleşme Olması .68
7.4. Ani Edimli Sözleşme Olması 68
İKİNCİ BÖLÜM
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE
SATICININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ
SATICININ ÖN BİLGİLENDİRME YÜKÜMLÜLÜĞÜ69
SATICININ KONUTU TESLİM YÜKÜMLÜLÜĞÜ73
SATICININ TEMİNAT SAĞLAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ81
3.1. Bina Tamamlama Sigortası .86
3.1.1. Sigortanın Amacı ve Konusu 86
3.1.2. Ek Sözleşmeyle Teminat Altına Alınabilecek Hâller
ve Kıymetler90
3.1.3. Teminat Dışı Kalan Hâller92
3.1.4. Sigortacının Ek Güvence İsteyebileceği Hâller 95
İçindekiler
10
3.1.5. Bina Tamamlama Sigortasında Tarafların
Yükümlülükleri.96
3.1.5.1. Bina Tamamlama Sigortasında Sigortacının
Yükümlülükleri .96
3.1.5.2. Bina Tamamlama Sigortasında Satıcının
Yükümlülükleri .99
3.1.6. Bina Tamamlama Sigortası İçin Sağlanan
Ayrıcalıklar.101
3.1.7. Sigortacının Tek Taraflı İradesi Bina Tamamlama
Sigortasının Sona Ermesi Hâlleri ve Sonuçları 102
3.2. Banka Teminat Mektubu.103
3.3. Hakediş Sistemi.108
3.4. Bağlı Krediyle Teminat.109
SATICININ AYIPLI MALDAN SORUMLULUĞU110
4.1. Genel Olarak Ayıplı Mal.110
4.2. Ayıp Türleri.112
4.2.1. Maddi Ayıp, Hukuki Ayıp, Ekonomik Ayıp 112
4.2.2. Açık Ayıp, Gizli Ayıp.114
4.2.3. Eksik İfayla Ayıplı İfanın Karşılaştırılması115
4.3. Satıcının Ayıptan Sorumluluğunun Şartları 117
4.3.1. Konutun Ayıplı Olması.118
4.3.2. Ayıbın Konutun Teslimi Anında Bulunması119
4.3.3. Tüketicinin Ayıbı Bilmemesi .121
4.4. Konutun Ayıplı Olması Durumunda Tüketicinin
Seçimlik Hakları.122
4.4.1. Sözleşmeden Dönme Hakkı126
4.4.2. Sözleşme Bedelinde İndirim Talep Etme Hakkı 129
4.4.3. Tüketicinin Ücretsiz Onarım Talep Hakkı .132
İçindekiler
11
4.4.4. Tüketicinin Satılanın Ayıpsız Bir Misliyle
Değiştirilmesini İsteme Hakkı 135
4.4.5. Zararın Tazminini Talep Hakkı 138
4.4.6. Konuttaki Ayıp Durumunun Bağlı Krediye Etkisi .139
4.4.7. Ayıplı İfada Satıcının Sorumluluğunda Zaman
Aşımı.142
SATICI TARAFINDAN TÜKETİCİYE KARŞI
HAKSIZ TİCARİ UYGULAMA YAPILAMAMASI 144
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE
TÜKETİCİNİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ İLE
UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ
TÜKETİCİNİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ .147
1.1. Tüketicinin Erken Ödeme Hakkı.147
1.2. Tüketicinin Cayma Hakkı149
1.2.1. Genel Olarak Cayma Hakkı149
1.2.2. Cayma Hakkının Hukuki Niteliği .151
1.2.3. Cayma Hakkının Kullanılmasında Şekil.152
1.2.4. Cayma Hakkının Kullanılmasında Süre153
1.2.5. Cayma Hakkının Kullanılmasının Sonuçları 156
1.2.5.1. Ön Ödemeli Konut Sözleşmesi Yönünden
Sonuçları156
1.2.5.2. Cayma Hakkının Bağlı Kredi Sözleşmesi
Bakımından Sonuçları.159
1.3. Tüketicinin Sözleşmeden Dönme Hakkı .160
1.3.1. Tüketicinin Dönme Hakkının Hukuki Niteliği .164
1.3.2. Tüketicinin Dönme Hakkının Süresi 166
1.3.3. Dönme Hakkının Kullanılmasında Şekil 168
1.3.4. Dönme Hakkının Kullanılmasının Sonuçları169
İçindekiler
12
1.3.4.1. Genel Olarak Sonuçları169
1.3.4.2. Dönme Hakkının Kullanılmasında Edimlerin
İadesi .169
1.3.4.3. Tüketicinin Dönme Cezası Yükümlülüğü172
1.3.4.3.1. Genel Olarak172
1.3.4.3.2. Dönme Cezası İstenemeyecek Olan
Durumlar .174
1.3.4.3.2.1. Satıcının Yükümlülüklerini Hiç ya da
Gereği Gibi Yerine Getirmemesi.176
1.3.4.3.2.2.Tüketicinin Ölmesi 176
1.3.4.3.2.3. Tüketicinin Kazanç Elde Etmekten
Sürekli Olarak Yoksun Kalması Sebebiyle Ön
Ödemeleri Yapamayacak Duruma Düşmesi178
1.3.4.3.2.4. Tüketicinin Sözleşmenin Yerine
Olağan Koşullarla Yapılacak Bir Taksitle Satış
Sözleşmesinin Konulmasına İlişkin Önerisinin
Satıcı Tarafından Kabul Edilmemesi.179
1.3.4.3.2.5. Konutun Birden Çok Tüketiciye
Satılması 180
1.3.4.3.2.6. Tüketicinin Proje Değişikliği Sebebiyle
Sözleşmeden Dönmesi.181
1.3.4.4. Dönme Hakkının Kullanılmasının Bağlı Kredi
Sözleşmesi Açısından Sonuçları .183
1.4. Tüketicinin Sözleşme Bedelini Ödeme Borcu 187
1.4.1. Genel Olarak.187
1.4.2. Tüketicinin Temerrüde Düşmesi 188
UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ189
2.1. Tüketici Hakem Heyeti .189
2.1.1. Tüketici Hakem Heyetinin Kuruluşu190
2.1.2. Tüketici Hakem Heyeti Raportörü193
İçindekiler
13
2.1.3. Tüketici Hakem Heyetlerine Başvuru.195
2.1.4. Tüketici Hakem Heyetinde Yetki .197
2.1.5. Tüketici Hakem Heyetinin İnceleme Usulü198
2.1.6. Tüketici Hakem Heyeti Kararı201
2.1.7. Tüketici Hakem Heyeti Kararına İtiraz.204
2.2. Tüketici Mahkemeleri206
2.2.1. Tüketici Mahkemelerinin Görevi206
2.2.2. Tüketici Mahkemelerinin Yetkisi .208
2.3. Tüketici Yargılamasında Arabuluculuk.209
SONUÇ211
KAYNAKÇA 215
