Emlak Danışmanının Hukuk Rehberi

Av. Onur ÇELEBİSOY

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ  i

BİRİNCİ KISIM

EMLAK SÖZLEŞMELERİ

I.  GENEL OLARAK BORÇLAR KANUNUNDAKİ TANIMI İLE

TELALLIK SÖZLEŞMESİ . 3

II.  TAŞINMAZ TİCARETİ HAKKINDA YÖNETMELİK KAPSAMI

VE GETİRDİĞİ YENİLİKLER  4

III.  EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMESİ UNSURLARI  8

1.  Sözleşme Tarafları . 8

2.  Sözleşme Konusu  8

3.  Ücret ve Koşulları . 9

4.  Tarafların Hak ve Yükümlülükleri  9

5.  Sözleşme Süresi . 9

6.  Şekil Şartı  9

IV.  EMLAKÇI İLE MÜŞTERİNİN KARŞILIKLI HAK VE

YÜKÜMLÜLÜKLERİ  10

1.  İş Sahibinin (Taşınmaz Malikinin) Yükümlülükleri . 11

a.  Ücret Ödeme Yükümlülüğü: . 11

b.  Doğru Bilgi Verme Yükümlülüğü: . 11

c.  Yetkilendirme ve İşbirliği:  12

2.  Emlakçının (Simsar) Yükümlülükleri . 12

a.  Aracılık Görevini Özenle Yerine Getirme: . 12

b.  Tarafları Bir Araya Getirme:. 12

c.  Sır Saklama Yükümlülüğü: . 12

d.  Yetki Sınırlarına Uyma ve İşi Bizzat Görme: . 13

3.  İş Sahibinin Hakları . 13

a.  Sözleşmenin Uygun Şekilde Yerine Getirilmesini Talep Etme:. 13

b.  Eksiksiz Bilgilendirilme Hakkı:  13

4.  Emlakçının Hakları 14

a.  Ücret Talep Etme Hakkı:  14

b.  Giderlerin Karşılanmasını Talep Etme:  14

V.  EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞME TÜRLERİ . 14

1.  Yetkilendirme Sözleşmesi (Madde 15) . 14

2.  Alım-Satıma Aracılık Sözleşmesi (Madde 16) 14

3.  Kiralamaya Aracılık Sözleşmesi (Madde 17) 15

4.  Yer Gösterme Sözleşmesi (Taşınmaz Gösterme Belgesi) (Madde 19) 15

VI.  YETKİLENDİRME/TEKEL SÖZLEŞMELERİ .15

VII.  YER GÖSTERME SÖZLEŞMESİ 18

VIII.  EMLAK KOMİSYONCUSUNUN ÜCRETE HAK KAZANDIĞI

AN – EMLAK KOMİSYONCUSUNUN DEVRE DIŞI

BIRAKILMASI HALİ VE DURUMUN DÜRÜSTLÜK KURALI

ÇERÇEVESİNDE DEĞERLENDİRMESİ .24

IX.  SÖZLEŞMEDE YAZILI OLAN HÜKÜMLERİN AKSİ,

TANIKLARLA DEĞİL ANCAK YAZILI DELİLLERLE İSPAT

OLUNABİLİR. YANİ “SENEDE KARŞI SENETLE İSPAT”

ŞEKLİNDE BİLİNEN HUKUK KURALI, BURADA DA

GEÇERLİDİR: .26

X.  ÜCRETE HAK KAZANDIRAN HİZMET VE YETKİ

SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ ARKA PLANI: 29

XI.  EMLAK SÖZLEŞMELERİNİN SONRADAN DOLDURULDUĞU

VEYA DEĞİŞTİRİLDİĞİ İDDİASI KARŞISINDA KANUNİ VE

İÇTİHADİ ÇERÇEVE .32

XII.  İŞ SAHİBİNİN, EMLAKÇININ BULDUĞU KİŞİLERLE

SÖZLEŞME YAPMAYI REDDETMESİ HALİNDE DAHİ

EMLAKÇININ, HİZMET BEDELİNE HAK KAZANABİLMESİ

MÜMKÜNDÜR .36

XIII.  BİRDEN ÇOK EMLAK DANIŞMANI İLE SÖZLEŞME

YAPILMASI 39

XIV.  EMLAK SÖZLEŞMELERİNDE CAYMA AKÇESİ YANİ

KAPORA İLE PEY AKÇESİ YANİ BAĞLANMA PARASI

ARASINDAKİ FARK VE CEZAİ ŞART .40

1.  Cayma Parası (TBK m. 178)40

2.  Bağlanma Parası / Pey Akçesi (TBK m. 177) 41

XV.  SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNDEKİ GECİKTİRİCİ ŞART .49

İKİNCİ KISIM

EMLAK DANIŞMANLARININ KARŞILAŞACAĞI HUSUSLARA

DAİR BAZI HUKUKİ BİLGİLER

TÜRK MEDENİ KANUNU’NUN 1020. MADDESİ VE EMLAKÇININ

BİLGİ VE BELGE TALEBİ HAKKI 59

Emlakçının Tapu Sicilinden Bilgi Talep Etme Yetkisi: .59

1.  İlgisini İnanılır Kılma Şartı: .59

2. Yetkili Emlakçının Durumu: . 59

3. Emlakçı, Sadece Genel Bilgileri Alabilir: 59

4. Özetle:  60

TAPU SİCİLİNİN TUTULMASINDAN DOĞAN ZARARLARDA

DEVLETİN SORUMLULUĞU (TMK M.1007) VE EMLAK

DANIŞMANLARININ HUKUKİ DURUMU  60

TMK 1007. maddesi Kapsamında Devletin Sorumluluğu . 60

EMLAK DANIŞMANLARININ HUKUKİ SORUMLULUĞU VE TMK

M.1007 İLİŞKİSİ . 61

a.  Emlak Danışmanlarının Yükümlülükleri  61

b.  Emlak Danışmanının Hatalı Kayıttan Doğan Sorumluluğu  61

c.  Devletin Sorumluluğuna Başvuru . 61

Emlak Danışmanının Tapu Sicilinden Doğan Zarar Davalarındaki Rolü  62

Özet Değerlendirme:  62

TAŞINMAZIN BÖLÜNMESİ (İFRAZ) VE BİRLEŞTİRİLMESİ

(TEVHİD) İŞLEMLERİ  62

1.  Tevhid (Birleştirme) İşlemi . 63

Tanım: . 63

Hukuki Dayanak: . 63

Şartları:  64

Tevhid İşleminin Amacı: . 64

Başvuru Süreci: . 64

2.  İfraz (Ayırma) İşlemi . 64

Tanım: . 64

Hukuki Dayanak: . 64

Şartları:  65

İfraz İşleminin Amacı:. 65

Başvuru Süreci: . 65

Tevhid ve İfraz Arasındaki Farklar:  65

TAŞINMAZIN BAĞIŞLANMASI VE ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA

AKDİ . 66

I.  TAŞINMAZIN BAĞIŞLANMASI . 66

Hukuki Dayanak: . 66

Bağış Sözleşmesinin Şekil Şartları: . 66

Rücu Şartı (Bağıştan Dönme):  66

Bağış Sözleşmesinin İptali: . 67

Taşınmaz Bağışının Sonuçları: 67

II. ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDİ 67

Hukuki Dayanak: .67

Sözleşmenin Şekil Şartları: 67

Ölünceye Kadar Bakma Akdinin Unsurları: 68

Akdin Feshi ve İptali: 68

Bir ölünceye kadar bakma sözleşmesinde aşağıdaki unsurlar

mutlaka yer almalıdır: .68

Sözleşmenin İhlali ve Hukuki Sonuçları .69

Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar 69

Ölünceye Kadar Bakma Akdinin Sonuçları:69

III.  TAŞINMAZ BAĞIŞI VE ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDİNİN

KARŞILAŞTIRILMASI 70

EVLİLİKTE MAL REJİMİ HUSUSLARI VE AİLE KONUTU ŞERHİ .70

A.  MAL REJİMİ.70

1.  Mal Rejimleri Nedir? 70

2.  Mal Rejimlerinin Emlak Danışmanı Açısından Önemi .71

B.  AİLE KONUTU ŞERHİ 73

GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ .75

1.  Tanım ve Hukuki Niteliği 75

2.  Taraflar ve Ehliyet Şartı .75

3.  Sözleşmenin Zorunlu Unsurları .75

4.  Şerh ve Alıcının Korunması 76

5.  Sözleşmenin İhlali ve Hukuki Sonuçları76

6.  Sözleşmenin Tapuya Şerh Edilmesinin Faydaları .76

7.  Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar 77

8.  Emlak Danışmanı Açısından Önemli Hususlar .77

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ78

A.  Genel ve Özlü Bilgiler .78

1.  Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi .78

2.  Taraflar ve Ehliyet Şartı 78

3.  Sözleşmenin Zorunlu Unsurları .78

4.  Tapuya Şerh ve Alıcının Korunması .79

5.  Sözleşmenin İhlali ve Hukuki Sonuçları .79

6.  Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar .79

7.  Emlak Danışmanı Açısından Önemli Hususlar .80

B. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE ARACILIK EDECEK

BİR EMLAK DANIŞMANININ DİKKAT ETMESİ GEREKEN

DİĞER HUSUSLAR . 80

1.  Yasal Yetkilendirme: Hukuki Dayanağı Sağlamak  80

2.  Emlakçı Komisyon Hakkı:  81

3.  Sözleşmeye Hazırlık Sürecinde Dikkat Edilecek Maddeler . 81

4.  Emlak Simsarının Taraflar ve Menfaatler Arasındaki

Dengeleyici Rolü  82

5.  Kat Karşılığı Sözleşmelerde Olası Uyuşmazlıklar ve Çözüm  Yolları . 82

BİRLİKTE MÜLKİYET VE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI

HAKKINDA  83

A.  Birlikte Mülkiyet: Paylı Mülkiyet ve Elbirliği ile Mülkiyet  83

1.  Tanım ve Hukuki Niteliği . 83

2.  Paylı Mülkiyet (Hisseli Mülkiyet)  83

3.  Elbirliği ile Mülkiyet. 83

4.  Paylı ve Elbirliği Mülkiyet Arasındaki Farklar . 84

B.  Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu Davası)  85

İRTİFAK HAKLARI VE ÖZELLİKLE İNTİFA HAKKINA DAİR

BİLGİLER . 88

İrtifak Hakları ve İntifa Hakkı:  88

1.  Tanım ve Hukuki Niteliği  88

2.  İrtifak Haklarının Türleri . 88

3.  İntifa Hakkı: Özel Bir İrtifak Hakkı Türü . 89

4.  İrtifak ve İntifa Haklarının Tapuya Şerhi ve Tescili  89

5.  Satış veya Kiralama Sürecinde Yaşanabilecek Güçlükler . 89

6.  Emlak Danışmanı Açısından Önemli Hususlar . 90

NEDEN BİR EMLAKÇI, ÜZERİNDE İNTİFA HAKKI BULUNAN

TAŞINMAZI, PORTFÖYÜNE EKLEMEMELİDİR?  90

İPOTEK MÜESSESESİ HAKKINDA BİLİNMESİ GEREKENLER . 92

A.  İPOTEK: EMLAK DANIŞMANLARI İÇİN TEMEL REHBER . 92

1.  İpotek Nedir ve Hukuki Dayanağı  92

2.  İpotek Kurmaya Elverişli Taşınmazlar . 92

3.  İpotek Kurulmasında Gerekli Belgeler . 92

4.  İpotekte Derece Sistemi  92

5.  Alacaklıya Sağladığı Güvenceler  93

6.  Tapu Sicilinde İpotek Tescili  93

7.  İpotekte Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar .93

B.  İPOTEKLE TEMİNAT ALTINA ALINABİLECEK BORÇ TÜRLERİ

VE TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ HUKUKİ İŞLEMLER 94

1.  Para Borcu Dışındaki Borçların İpotekle Teminatı .94

2.  Mevcut ve İleride Doğacak Alacakların İpoteğe Konu Edilmesi.94

3.  İpotekli Taşınmazın Devri .94

4.  Elbirliği ve Paylı Mülkiyette İpotek Tesisi .95

5.  Aile Konutu Üzerinde İpotek Tesisinde Eşin Rızası ve Diğer

Taşınmazın İzni .95

6.  Türk Hukuku ve Bankacılık Sisteminde İpotekte Sıra (Derece) .96

ÜÇÜNCÜ KISIM

EMLAK SİMSARININ BİLMESİ GEREKEN

TEMEL KANUNLAR VE İLGİLİ MADDELER

EMLAKÇILARI İLGİLENDİREN NORMATİF HUKUK

DÜZENLEMELERİ  101

1.  Borçlar Kanunu İlgili Hükümleri . 101

TÜRK BORÇLAR KANUNU  101

2.  05.06.2018 Tarih ve 30442 Sayılı Resmi Gazetede Yayınlanan

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik  104

TAŞINMAZ TİCARETİ HAKKINDA YÖNETMELİK  104

TÜRK MEDENİ KANUNU  4721 SAYILI KANUN  120

KAT MÜLKİYETİ KANUNU (KMK)  634 SAYILI KANUN . 135

İMAR KANUNU  3194 SAYILI KANUN . 160

TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUN  6502

SAYILI KANUN  180

KAYNAKÇA  191