Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları

"GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI



Av. Osman OY, Gülcan GÜNGÜLER



İÇİNDEKİLER

BİRİNCİ BÖLÜM

GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER

1. TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL.............................................................................3

1.1. TÜRKİYE'DE KONUT İHTİYACININ BOYUTLARI..................................4

1.2. TÜRKİYE'DE KONUT ÜRETİMİ .................................................................5

1.3. TÜRKİYE'DE KONUT KREDİLERİNİN GELİŞİMİ ...................................6

1.4. SERMAYE PİYASASI MEVZUATINDA YER ALAN

GAYRİMENKUL FİNANSMANI SAĞLAYAN KURUM VE

ARAÇLAR ......................................................................................................6

2. GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKUL MÜLKİYETİ..........................................7

3. KAT İRTİFAKI.........................................................................................................8

4. KAT MÜLKİYETİ ....................................................................................................8

5. GAYRİMENKULE İLİŞKİN MUHTELİF KAVRAMLAR VE İŞLEMLER ........9

5.1. KURU MÜLKİYET.........................................................................................9

5.2. MÜŞTEREK MÜLKİYET.............................................................................10

5.3. İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET................................................................10

5.4. ARAZİ............................................................................................................10

5.5. ARSA .............................................................................................................10

5.6. ARSA PAYI....................................................................................................10

5.7. BAĞIMSIZ BÖLÜM .....................................................................................10

5.8. MÜCAVİR ALAN..........................................................................................10

5.9. DEVRE MÜLK..............................................................................................10

5.10. DEVRE TATİL ...............................................................................................11

5.11. MÜTEMMİM CÜZ........................................................................................11

5.12. ORTAK YERLER...........................................................................................11

5.13. TEFERRUAT (EKLENTİ) .............................................................................11

5.14. ADA .............................................................................................................12

5.15. PARSEL..........................................................................................................12

V5.16. PAFTA ............................................................................................................12

5.17. MEVKİİ..........................................................................................................12

5.18. YEVMİYE......................................................................................................12

5.19. TAPU/TAPU SENEDİ....................................................................................12

5.20. ÇAP .............................................................................................................12

5.21. KÜTÜK ..........................................................................................................12

5.22. RESMİ SENET ..............................................................................................13

5.23. TESCİL...........................................................................................................13

5.24. TAKRİR..........................................................................................................13

5.25. TAPU KÜTÜĞÜ ............................................................................................13

5.26. TAPU SİCİLİ..................................................................................................13

5.27. TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ........................................13

5.28. CİNS DEĞİŞİKLİĞİ......................................................................................13

5.29. İFRAZ (AYIRMA) .........................................................................................14

5.30. TAKSİM .........................................................................................................14

5.31. TERKİN..........................................................................................................14

5.32. TEVHİT (BİRLEŞME) ..................................................................................14

5.33. İZALE-İ ŞUYU..............................................................................................15

5.34. PARSELASYON ............................................................................................15

5.35. YOLA TERK ..................................................................................................15

5.36. KADASTRO...................................................................................................15

5.37. MEVZİ İMAR PLANI...................................................................................15

5.38. NAZIM İMAR PLANI...................................................................................15

5.39. UYGULAMA İMAR PLANI ........................................................................16

6. GAYRİMENKUL ÜZERİNDE SÖZKONUSU OLABİLECEK

TAKYİDAT VE İŞLEMLER...................................................................................16

6.1. İPOTEK ........................................................................................................16

6.2. İNTİFA HAKKI ............................................................................................16

6.3. OTURMA (SÜKNA) HAKKI........................................................................17

6.4. ÜST HAKKI...................................................................................................17

6.5. KAYNAK HAKKI..........................................................................................17

6.6. İRTİFAK HAKKI ..........................................................................................18

6.7. GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ..................................................................18

6.8. KİRA SÖZLEŞMESİ ....................................................................................18

6.9. BAĞIŞLAMA ...............................................................................................19

6.10. ŞÜFA (ÖNALIM) HAKKI ............................................................................19

VI6.11. VEFA (GERİ ALIM) HAKKI .......................................................................19

6.12. HACİZ/İHTİYATİ HACİZ ............................................................................20

6.13. TEDBİR/ İHTİYATİ TEDBİR .......................................................................20

6.14. İFLAS ŞERHİ ................................................................................................21

6.15. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT HAKKININ ŞERHİ ..........................................22

6.16. KONKORDATO ............................................................................................22

6.17. ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDİ.........................................................23

6.18. KAMULAŞTIRMA........................................................................................23

İKİNCİ BÖLÜM

TÜRK TİCARET KANUNU KAPSAMINDA ANONİM ŞİRKETLER

1. ANONİM ŞİRKETLERİN HUKUKİ MAHİYETİ ................................................27

2. ANONİM ŞİRKETLERİN UNSURLARI..............................................................27

3. ANONİM ŞİRKET ANA SÖZLEŞMESİNDE BULUNMASI ZORUNLU

OLAN HUSUSLAR ...............................................................................................28

3.1. KURULUŞ .....................................................................................................28

3.2. UNVAN ..........................................................................................................28

3.3. MAKSAT VE KONU .....................................................................................29

3.4. MERKEZ........................................................................................................29

3.5. SÜRE .............................................................................................................29

3.6. SERMAYE......................................................................................................29

3.7. YÖNETİM KURULU VE SÜRESİ...............................................................29

3.8. TEMSİL VE İLZAM......................................................................................30

3.9. MURAKIPLAR..............................................................................................30

3.10. GENEL KURUL ............................................................................................30

3.11. TOPLANTIDA KOMİSER BULUNMASI....................................................31

3.12. İLAN .............................................................................................................31

3.13. HESAP DÖNEMİ ..........................................................................................31

3.12. KARIN TESPİTİ VE DAĞITIMI ..................................................................31

3.15. KANUNİ HÜKÜMLER.................................................................................31

4. ANONİM ŞİRKET KURULUŞ ŞEKİLLERİ ........................................................31

4.1. ANİ KURULUŞ ............................................................................................31

4.2. TEDRİCİ KURULUŞ.....................................................................................32

5.ANONİM ŞİRKETLERİN ORGANLARI................................................................32

5.1. YÖNETİM KURULU ....................................................................................32

5.1.1. YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİ İÇİN GEREKLİ KOŞULLAR......32

VII5.1.2. YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİNİN KAZANILMASI....................33

5.1.3. YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİ SIFATININ KAYBEDİLMESİ .....34

5.1.4. YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİNİN KAZANILMASI VE

KAYBEDİLMESİNİN TESCİL VE İLANI........................................34

5.1.5. YÖNETİM KURULUNDA İŞ BÖLÜMÜ .........................................34

5.1.6. MURAHHAS YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİ................................34

5.1.7. YÖNETİM KURULUNUN TEMSİL YETKİSİ.................................35

5.1.8. ANONİM ŞİRKETLERDE YÖNETİM KURULU

TOPLANTILARI ................................................................................35

5.1.9. YÖNETİM KURULU ÜYELERİNİN GÖREV VE

YETKİLERİ........................................................................................38

5.1.10.YÖNETİM KURULU ÜYELERİNİN HAK VE BORÇLARI ..........40

5.1.11.YÖNETİM KURULU ÜYELERİNİN SORUMLULUĞU................42

5.2. GENEL KURUL ............................................................................................45

5.2.1. OLAĞAN VE OLAĞANÜSTÜ GENEL KURUL ............................45

5.2.2. GENEL KURUL TOPLANTISINA KATILMA HAKKI .................45

5.2.3. GENEL KURULUN DEVREDEMEYECEĞİ YETKİLERİ .............46

5.2.4. ANONİM ŞİRKETLERDE GENEL KURULU DAVETE

YETKİLİ OLANLAR.........................................................................47

5.2.5. ANONİM SİRKETLERDE GENEL KURUL

TOPLANTILARINA DAVET USULÜ ..............................................48

5.2.6. GENEL KURUL MERASİMİ............................................................49

5.3. DENETİM KURULU.....................................................................................54

5.3.1. DENETÇİLERİN SEÇİLMESİ ..........................................................54

5.3.2. DENETÇİLİK GÖREV SÜRESİ .......................................................54

5.3.3. DENETÇİLİĞİN SONA ERMESİ .....................................................55

5.3.4. DENETÇİLERİN NİTELİKLERİ ......................................................55

5.3.5. DENETÇİLERİN GOREVLERİ ........................................................56

5.3.6. ANONİM ŞİRKETLERDE DENETÇİLERİN

SORUMLULUKLARI........................................................................57

6. ANONİM ŞİRKET HİSSE DEVRİ ........................................................................58

6.1. NAMA YAZILI PAY SENETLERİNİN DEVRİ............................................58

6.2. HAMİLİNE YAZILI PAY SENETLERİNİN DEVRİ ...................................59

7. ANONİM ŞİRKETLERDE AZLIK VE HAKLARI...............................................59

7.1. KURUCULAR İLE KURULUŞ VESİKALARININ TANZİMİNE

KATILANLARIN, İLK YÖNETİM KURULU ÜYELERİ VE

DENETÇİLERİN SULH VE İBRASI İLE İLGİLİ HAREKETLERİ .........59

VIII7.2. AZLIĞIN YÖNETİM KURULU VE DENETÇİLER ALEYHİNE

DAVA AÇILMASI İÇİN OY KULLANMASI ..............................................60

7.3. ÖZEL DENETÇİ ATANMASINI İSTEME...................................................60

7.4. YÖNETİM KURULU VEYA MÜDÜRLER ALEYHİNE

DENETÇİLERE MÜRACAAT EDİLMESİ..................................................61

7.5. GENEL KURULU TOPLANTIYA ÇAĞIRMA, GÜNDEME

MADDE İLAVESİNİ İSTEME......................................................................61

7.6. BİLÂNÇO TASDİKİNİN BİR AY SONRAYA BIRAKILMA TALEBİ.......61

8. GENEL KURUL KARARLARININ IPTALI.........................................................61

8.1. ANONİM SİRKETLERDE GENEL KURUL KARARLARININ

GEÇERLİLİĞİ ...............................................................................................61

8.2. ANONİM SİRKETLERDE GENEL KURUL KARARLARININ

İPTALİ............................................................................................................62

8.2.1. İPTAL DAVASINI AÇMAYA HAKKI OLANLAR...........................62

8.2.3. İPTAL DAVALARINDA SÜRE ........................................................64

8.2.4. İPTAL KARARLARININ SONUÇLARI ..........................................64

9.ANONİM ŞİRKETLERDE TASFİYE İŞLEMLERİ ...............................................64

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI

1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ MAHİYETİ VE

TARİHİ GELİŞİMİ .................................................................................................67

1.1. DÜNYADA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI

GELİŞİMİ.......................................................................................................67

1.2. TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI

GELİŞİMİ.......................................................................................................68

1.3. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA İLİŞKİN HUKUKİ

MEVZUAT .....................................................................................................69

1.4. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ HUKUKİ

TANIMI..........................................................................................................70

1.5. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI SİSTEMİNDE YER

ALAN TEMEL KAVRAMLAR.....................................................................71

1.5.1. LİDER SERMAYEDAR.....................................................................71

1.5.2. MÜTEAHHİT ....................................................................................71

1.5.3. İŞLETMECİ ŞİRKET.........................................................................71

1.5.4. DANIŞMAN ŞİRKET ........................................................................72

1.5.5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETİ......................................72

IX1.5.6. ADİ ORTAKLIK.................................................................................72

1.6. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ ANA UNSURLARI ...72

1.7. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ AMACI ......................72

1.8. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ TÜRLERİ...................73

1.9. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YÖNETİM

ORGANLARI.................................................................................................73

1.9.1. YÖNETİM KURULU VE DENETÇİLER.........................................73

1.9.2. GENEL MÜDÜR................................................................................76

2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUŞU.......................77

2.1. TÜRK TİCARET KANUNU'NA GÖRE ANONİM ŞİRKET

KURULUŞLARI ............................................................................................77

2.2. SERMAYE PİYASASI KANUNU UYARINCA GENEL OLARAK

YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUŞLARI......................................78

2.3. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUŞU..............78

2.3.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ

KURULUŞ ŞEKİLLERİ ....................................................................79

2.3.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ŞİRKETLERİNİN KURULUŞ

ESASLARI..........................................................................................80

2.3.3. ORTAKLARIN HAİZ OLMALARI GEREKEN

NİTELİKLER......................................................................................88

2.4. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUŞ

VE/VEYA DÖNÜŞÜM SÜRECİ...................................................................94

2.4.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANA

SÖZLEŞMESİNİN HAZIRLANMASI..............................................94

2.4.2. SERMAYE PİYASASI KURULU'NDAN UYGUN GÖRÜŞ

ALINMASI .........................................................................................95

2.4.3. SANAYİ VE TİCARET BAKANLIĞI'NDAN İZİN ALINMASI.....97

2.4.4. TİCARET SİCİLİ'NE TESCİL ..........................................................97

2.4.5. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ PORTFÖY

İŞLETMECİLİĞİ VE KAYDA ALINMA AMACIYLA

SERMAYE PİYASASI KURULU'NA BAŞVURMASI....................98

2.4.6. İZAHNAME VE SİRKÜLER.............................................................99

2.4.7. HALKA ARZ....................................................................................101

2.4.8. SERMAYE PİYASASI KURULU'NA BİLDİRİM..........................107

2.4.9. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ

PAYLARININ BORSAYA KOTE EDİLMESİ.................................108

2.5. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ PAYLARININ

TÜRÜ VE DEVİRLERİ...............................................................................108

X2.6. İMTİYAZLI PAY İHRACI ...........................................................................108

2.7. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA SERMAYE

ARTIRIMLARI ............................................................................................109

2.7.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA NAKİT

SERMAYE ARTIRIMLARINDA VE BEDELSİZ+NAKİT

SERMAYE ARTIRIMLARINDA KULLANILACAK

İZAHNAME VE SİRKÜLER...........................................................109

2.7.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA

NAKİT+BEDELSİZ SERMAYE ARTIRIMI SİRKÜLERİ.............110

2.8. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI SERMAYE ARTIRIMININ

KAYDA ALINMASI....................................................................................110

2.8.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI SERMAYE

ARTIRIMININ KAYDA ALINMASINA İLİŞKİN BAŞVURU

FORMU.............................................................................................111

2.8.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI SERMAYE

ARTIRIMININ KAYDA ALINMASINA İLİŞKİN BAŞVURU

FORMU EKİNDE YER ALMASI GEREKEN BELGELER ..........111

2.9. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA KAYITLI

SERMAYE TAVAN ARTIRIMI ..................................................................112

2.9.1. SERMAYE PİYASASI KANUNU UYARINCA KAYITLI

SERMAYE ........................................................................................112

2.9.2. SERİ: IV, NO: 38 SAYILI KAYITLI SERMAYE SİSTEMİNE

İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ UYARINCA KAYITLI

SERMAYE ........................................................................................113

2.9.3. İZİN İÇİN SERMAYE PİYASASI KURULU'NA BAŞVURU

YAPILMASI......................................................................................115

2.9.4. BAŞVURUNUN SERMAYE PİYASASI KURULU'NCA

İNCELENMESİ ................................................................................115

2.9.5. SERMAYE PİYASASI KURULU'NCA VERİLECEK İZİN

SONRASI YAPILACAK İŞLEMLER..............................................116

2.9.6. KAYITLI SERMAYE SİSTEMİNE İLİŞKİN OLARAK

YÖNETİM KURULUNA TANINABİLECEK YETKİLER ...........117

2.9.7. YÖNETİM KURULU KARARLARININ İPTALİ..........................117

2.9.8. YÖNETİM KURULU KARARINA KARŞI AÇILACAK

İPTAL DAVALARININ SERMAYE PİYASASI KURULU'NA

BİLDİRİLMESİ ................................................................................117

2.9.9. KAYITLI SERMAYE SİSTEMİNDEN ÇIKMA VE

ÇIKARILMA ....................................................................................118

3. GENEL OLARAK SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI.....................................119

3.1. HİSSE SENETLERİ.....................................................................................119

XI3.2. TAHVİLLER................................................................................................120

3.3. FİNANSMAN BONOSU.............................................................................120

3.4. BANKA BONOLARI VE BANKA GARANTİLİ BONOLAR..................121

3.5. GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI ..........................................................121

3.6. VARLIĞA DAYALI MENKUL KIYMETLER...........................................121

3.7. KARA İŞTİRAKLİ TAHVİL.......................................................................121

3.8. HİSSE SENEDİ İLE DEĞİŞTİRİLEBİLİR TAHVİL.................................122

3.9. OYDAN YOKSUN HİSSE SENEDİ............................................................122

3.10. KATILMA İNTİFA SENEDİ.......................................................................122

3.11. KAR VE ZARAR ORTAKLIĞI BELGESİ.................................................122

3.12. KIYMETLİ MADEN BONOLARI (ALTIN, GÜMÜŞ, PLATİN

BONOLARI) ................................................................................................122

3.13 YATIRIM FONU KATILMA BELGELERİ................................................123

3.14. YABANCI SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI.........................................123

3.15. İPOTEKLİ SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI.........................................123

3.16. VADELİ İŞLEM SÖZLEŞMELERİ............................................................123

3.17. OPSİYON SÖZLEŞMELERİ.......................................................................124

4. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YÖNETİMİ .......................124

4.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA PORTFÖY ..............124

4.1.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNÜN

İÇERİĞİ ............................................................................................124

4.1.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA

PORTFÖYÜN YÖNETİMİ...............................................................125

4.1.3. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ

PORTFÖYLERİNE İLİŞKİN SINIRLAMALAR............................127

4.1.4. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ PORTFÖY

ÇEŞİTLENDİRMELERİ ..................................................................127

4.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAALİYETLERİ......128

4.2.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ

FAALİYET KAPSAMI.....................................................................128

4.2.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ

FAALİYET KAPSAMINA İLİŞKİN SINIRLAMALAR ................129

4.3. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YATIRIM

FAALİYETLERİ .........................................................................................129

4.3.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YATIRIM

FAALİYETLERİ KAPSAMI ...........................................................129

4.3.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YATIRIM

FAALİYETLERİ KAPSAMINA İLİŞKİN SINIRLAMALAR .......132

XII4.4. MUTLAK HAKLARIN TESİSİ ..................................................................132

4.5. TAPUYA ŞERHİ ZORUNLU SÖZLEŞMELER.........................................132

4.6. SİGORTA MECBURİYETİ.........................................................................133

4.7. TEMİNAT VEREBİLME.............................................................................133

4.8. BORÇLANMA SINIRI................................................................................133

4.9 İŞTİRAK KAPSAMI ...................................................................................134

5. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLARINDA DEĞERLEME........................134

5.1. GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİ VE DEĞERLEME

UZMANLARI ..............................................................................................134

5.1.1. GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİNİN

ORTAKLARIN, YÖNETİCİLERİN, DENETÇİLERİN,

DEĞERLEME UZMANLARI İLE KONUT DEĞERLEME

UZMANLARININ NİTELİKLERİ..................................................135