Türkiye'de Mortgage Uygulaması

TÜRKİYE'DE MORTGAGE UYGULAMASI



Osman OY



Türkiye'de Mortgage Uygulaması

Konut Finansmanı Sistemi Ve

Ana Hatları İle Gayrimenkul Mevzuatı

- Türkiye'de Konutta Arz/Talep Ve Konut Kredilerinin Gelişimi

- Gayrimenkul Hakkında Genel Bilgiler

- Gayrimenkul Üzerinde Söz Konusu Olabilecek Takyitad Ve İşlemler

- Gayrimenkulle İlgili Veriler Ve Doğan Afet Sigortası

- Gayrimenkul Alım Satımı Ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

- Yabancılarıın Türkiye'de Gayrimenkul Edinimleri

- Mortgage Ve Türkiye'de Mortgage Uygulaması "Konut Finansmanı Sistemi"

- Ana Hatları İle Konut Finansmanı Sisteminin Süreci Ve Konut Finansman Sistemi İle Getirilmiş İmkanlar

- Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Mevzuat

İÇİNDEKİLER

1. TÜRKİYE'DE KONUTTA ARZ/TALEP VE KONUT KREDİLERİNİN GELİŞİMİ 3
2. TÜRKİYE'DE GAYRÎMENKULÜN ÖNEMÎ 3
3. TÜRKİYE' DE KONUT İHTİYACININ BOYUTLARI 4
4. TÜRKİYE'DE KONUT ÜRETİMİ 5
5. TÜRKİYE'DE KONUT KREDİLERİNİN GELİŞMESİ 6
6. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 9
7. GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKUL MÜLKİYETİ 9

ı.ı. gayrimenkul mülkiyetinin konusu 9

1.2. GAYRİMENKUL MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI 9

İ. TAPU SlClLt 10

1. KAT İRTİFAKI 12
2. KAT İRTİFAKININ KURULMASI 12
3. KAT İRTİFAKININ TESCİLİ 13
4. KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI 13
5. KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ 14
6. KAT MÜLKİYETİ 14

4.ı. kat mülkiyetinin hukuki niteliği 14

1. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI 15
2. GAYRİMENKULE ILÎŞKÎN MUHTELİF KAVRAMLAR VE İŞLEMLER : 16

Ol. GAYRİMENKUL ÜZERİNDE SÖZKONUSU OLABİLECEK TAKYİTAD VE

İŞLEMLER 33

1. İPOTEK 33

ı.ı. İpoteğin hukuksal İçeriği 33

1. İPOTEK İLE GÜVENCE ALTINA ALINAN ALACAK 33
2. İpoteğin kurulmasi 34
3. İpoteğin hükümleri 35
4. İPOTEK VERME EHLİYETİ 38
5. İPOTEĞİN SONA ERMESİ 41
6. İNTİFA HAKKI 42

2.1. İNTİFA HAKKININ KONUSU 42

1. iNTlFA HAKKININ KURULMASI 42
2. İNTİFA HAKKINDA SÜRE VE BEDEL 43
3. İNTİFA HAKKININ TAPUYA TESCİLİ 43
4. İNTİFA HAKKININ KULLANIMININ DEVRİ 43
5. İNTİFA HAKKININ SONA ERMESİ 43
6. OTURMA (SÜKNA) HAKKI 43
7. ÜST HAKKI 44
8. KAYNAK HAKKI 44
9. İrtifak hakki 44
10. İRTİFAK HAKKININ KONUSU 44
11. İRTİFAK HAKKININ KURULMASI 44
12. İRTİFAK HAKKININ SONA ERMESİ 45
13. İRTİFAK HAKKININ HÜKÜMLER 45
14. GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ ⁴⁵
15. KlRA SÖZLEŞMESİ 46
16. BAĞIŞLAMA 46
17. SÜFA (ÖN ALIM) HAKKI 48

İ. VEFA (GERİ ALIM) HAKKI 48

1. HACIZ/IHTİYATÎ HACİZ 48
2. TEDBİR/İHTİYATI TEDBİR 50
3. İFLAS ŞERHİ . 51
4. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT HAKKININ ŞERHİ. 51
5. KONKORDATO 52
6. ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDİ 52
7. KAMULAŞTIRMA 53
8. GAYRİMENKULLE İLGİLİ VERGİLER VE DOĞAL AFET SİGORTASI.57
9. EMLAK VERGİSİ 57
10. BİNA VERGİSİ 57
11. ARAZI VERGİSİ 58
12. ÇEVRE TEMİZLİK VERGİSİ. 58
13. ZORUNLU DEPREM SİGORTASI 58
14. ZORUNLU DEPREM SİGORTASININ MAHİYETİ 58
15. DOĞAL AFET SİGORTASI 59

İ. GAYRİMENKUL ALIM SATIMI VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN

HUSUSLAR. . 65

1. GAYRİMENKUL ALIM SATIMI SIRASINDA DİKKAT EDİLMESİ

GEREKEN HUSUSLAR 65

1. GAYRİMENKULUN EMLAK VERGİSİ BORÇLARI 65
2. GAYRİMENKULUN TAPU HARCI YÖNÜNDEN TAPUDAKİ DEĞERİ66
3. HARCIN ORANI ⁶⁶

1. EMLAK VERGÎSt BÎLDÎRlMÎ 66
2. SATIŞ KAZANCININ VERGİLENDİRİLMESİ 66
3. SATIŞIN BELEDİYEYE BÎLDÎRÎLMESİ 66
4. KDV UYGULAMASI VE ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI 66

ı.8. Iskan durumu 67

1. KAT MÜLKİYET DURUMU 67
2. ALIŞ-SATIŞ KONUSU GAYRİMENKULUN ARAZI OLMASI HALI 67
3. TAPU KÜTÜĞÜNDE GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ

BlR TAKYlDATIN BULUNUP BULUNMADIĞI 67

1. GAYRİMENKUL ALIMI IÇtN TAPUYA BAŞVURU VE GEREKLİ OLAN BELGELER 68

İ. GAYRİMENKULU SATANLARIN EMLAK VERGİSİ İLE iLGlLt BİLDİRİMLERİ 68

1. SATILAN GAYRİMENKULUN EMLAK VERGÎSÎ BORCU 68
2. HAK SAHİPLERİNİN İSTEMİ VE TAPU DAİRESİNCE YAPILACAK İŞLEMLER 69
3. İSTEMDE BULUNACAKLAR 69
4. HAK SAHİBİNİN BELİRLENMESİ 69
5. TASARRUF YETKİSİNİN BELİRLENMESİ 69
6. AKDl GEREKTİREN tŞLEMLERDE RESMİ SENET DÜZENLENMESİ 69
7. TANIK BULUNDURULMASI GEREKEN HALLER 70
8. DOKTOR RAPORUNUN ARANDIĞI HALLER 70
9. İMZA BİLMEYENİN İŞARETİ 70
10. TESCİLİN ŞEKLİ 70
11. MÜLKİYET HAKKININ TESCİLİ 71
12. ORTAKLAŞA KULLANILAN YERLERİN TESCÎLt 71
13. İRTİFAK HAKLARI VE TAŞINMAZ MAL MÜKELLEFİYETİNİN TESCİLİ 71
14. REHİN HAKLARININ TESClLÎ 72
15. KİŞİSEL HAKLARIN ŞERHİ İÇtN ARANACAK BELGELER 72
16. GERÇEK VE TÜZEL KİŞİLERİN TAŞINMAZ TASARRUFLARI 72
17. GERÇEK KİŞİLER 73
18. TÜZEL KİŞİLER 78

YABANCILARIN TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL EDİNİMLERİ 83

1. YABANCILARIN TÜRKİYE'DE GAYRIMENKULE OLAN TALEPLERİ 83
2. YABANCILARIN TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL EDİNMELERİNİN TARİHÇESİ 84
3. 2644 SAYILI KANUN ÇERÇEVESİNDEKİ UYGULAMA 84
4. 4916 SAYILI KANUN ÇERÇEVESİNDEKİ UYGULAMA 84

1. 5444 SAYILI KANUN ÇERÇEVESİNDEKİ UYGULAMA 85
2. KARŞILIKLILIK . 87
3. KARŞILIKLILIK İLKESİNİN İSTİSNALARI 88
4. KANUNİ KISITLAYICI HÜKÜMLERE UYMAK 89
5. VATANSIZLAR VE MÜLTECİLERİN TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL EDİNMELERİ 90
6. YABANCI TÜZEL KİŞİLİĞE SAHİP TİCARET ŞİRKETLERİNİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNİMLERİ 90
7. YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ EDİNİMLERİ 90
8. TRANSFER 91

İ. 4112 SAYILI KANUNUN UYGULANMASI 91

1. BAŞVURULARIN YAPILACAĞI MERCİİ ⁹¹
2. BAŞVURULAR İÇlN GEREKLİ BELGELER 91
3. GERÇEK KİŞİLER AÇISINDAN 92
4. TÜZEL KİŞİLER AÇISINDAN 92

VII. MORTGAGE VE TÜRKİYE'DE MORTGAGE UYGULAMASI “KONUT

FİNANSMANI SİSTEMİ” . 95

1. MORTGAGE HAKKINDA GENEL BlLGl ⁹⁵
2. TÜRKİYE'DE KONUT FİNANSMANI SlSTEMlNl DÜZENLEMENİN AMACI 96
3. KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ

olan düzenlemelerin kapsami 99

1. KONUT FİNANSMANI SlSTEMl HAKINDA GENEL BlLGl 101
2. KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNDE BİRlNCÎL VE İKİNCİL PİYASALAR 103
3. BİRİNCİL PÎYASALAR:TÜKETÎCl-BANKA/DtĞER FİNANSMAN KURULUŞLARI 103
4. İKİNCİL PİYASALAR: BANKA- YATIRIMCI/ARACI KURUMLAR 104
5. KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNDE YER ALAN KURULUŞLAR .104
6. KONUT FlNASMAN KURULUŞLARI 104
7. İpotek fInanSmâni küRULUşlari 105
8. DİĞER SERMAYE PİYASASI KURUMLARI 108
9. İPOTEKLİ SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI 109
10. İPOTEK TEMİNATLI MENKUL KIYMETLER 110
11. VARLIK TEMİNATLI MENKUL KIYMETLER 114
12. KONUT FlNASMANI SİSTEMİNDE YER ALAN FONLAR 115
13. KONUT FİNANSMANI FONU 116
14. VARLIK FİNANSMANI FONU 118

İ. KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEME FAALİYETLERİNİ YÜRÜTECEK RÎŞl VE KURUMLAR 119

1. SÖZLEŞME ÖNCESİ BlLGl FORMU 123

10.1. KREDİ SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN SÖZLEŞME ÖNCESİ BlLGl

FORM. 124

10.2. FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN SÖZLEŞME

ÖNCESİ BİLGİ FORMU 126

1. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMESİ 128
2. KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN OLARAK MUHTELİF

MEVZUTTA YER ALAN HÜKÜMLER VE YAPILMIŞ OLAN

DÜZENLEMELER 129

1. SERMAYE PİYASASI MEVZUATINDA YER ALAN

HÜKÜMLER VE YAPILMIŞ OLAN DÜZENLEMELER 129

1. 4077 SAYILI TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUN'DA YER ALAN HÜKÜMLER VE YAPILMIŞ OLAN DÜZENLEMELER 142
2. İCRA VE İFLAS KANUNUNDA YER ALAN HÜKÜMLER VE YAPILMIŞ OLAN DÜZENLEMELER 147
3. VERGİ KANUNLARINDA YER ALAN HÜKÜMLER VE YAPILMIŞ OLAN DÜZENLEMELER 148
4. KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNİN FtNANSAL KİRALAMADA

SAĞLADIĞI AVANTAJ 153

1. KONUT FİNANMANI SİSTEMİNDE ERKEN ÖDEME VE YILLIK

MALİYET ORANLARININ HESAPLANMASI 154

1. ERKEN ÖDEME 154
2. BİR VEYA BİRDEN FAZLA TAKSİDİN VADESİNDEN ÖNCE ÖDENMESİ 154
3. KREDİNİN TAMAMININ ERKEN ÖDENMESİ 154
4. YILLIK MALİYET ORANI 155
5. KONUT KREDİSİ ÖDENMESİNDE TEMERRÜDE DÜŞÜLMESİ VE

YASAL TAKIP SÜRECİ 155

1. ÖDEMELERİN YAPILMAMASI HALİNDE İADELİ TAAHHÜTLÜ POSTA İLE KALAN BORCUN TAMAMININ TALEP EDİLMESİ 157
2. İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA TAKİP 158
3. FİNANSAL KİRALAMA YOLU İLE FİNANSE EDİLEN KONUT FİNANSMANLARINDA KİRA BEDELLERİNİN ÖDENMEMESİ HALİNDE YAPILACAK TAKİBAT 160
4. KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNE İLİŞKÎN YAPILMASI GEREKEN

DÜZENLEMELER 160

1. SERMAYE PİYASASI KURULU TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER 160
2. SANAYİ VE TİCARET BAKANLIĞI TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER 160
3. MERKEZ BANKASI TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER 161
4. BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUMU TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER 161
5. HAZlNE MÜSTEŞARLIĞI TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER 161

1. TAPU KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER 161
2. BAYINDIRLIK VE ISKAN BAKANLIĞI TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER .161
3. MlLLl EMLAK GENEL MÜDÜRLÜĞÜ/TOKt/BELEDIYELER TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER. 161
4. İÇİŞLERİ BAKANLIĞI TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER 161
5. ANA HATLARI İLE KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNİN SÜRECİ VE KONUT FİNANSMAN SİStEMİ İLE GETİRİLMİŞ ' T" İ ANA HATLARI İLE KONUT FİNANSMANI SÜRECİ 165
6. KONUT KREDİSİ TALEBİNDE BULUNACAK OLAN TÜKETİCİNİN ÖNCELİKLE DİKKATE ALMASI GEREKEN HUSUSLAR 165

İ. KONUT FİNANSMANI TALEBİNDE BULUNULMASI SIRASINDA 166

1. KONUT FİNANSMANI TALEBİNİN FINANS KURULUŞUNCA DEĞERLENDİRİLMESİ. 166
2. ALIM KONUSU KONUTUN DEĞERLENDİRMESİNİN YAPILMASI 167

SJL KONUT FİNANSMANI KURULUŞUNCA TÜKETİCİYE SÖZLEŞME

ÖNCESİ BİLGİ FORMU VERİLMESİ 167

1. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMESİNİN DÜZENLENMESİ 167
2. KONUT KREDİSİ VE İPOTEĞİN FON TEMlNl AMACIYLA İPOTEK FİNANSMANI KURULUŞLARINA DEVRİ 167
3. İPOTEK FİNANS KURULUŞLARINCA MENKUL KIYMET İHRACI 167
4. TÜKETİCİNİN TEMERRÜDÜ 167

2. KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ İLE GETİRİLMİŞ OLAN İMKANLAR 169

1. FAİZ YÖNTEMİ SEÇİM İMKANI.' 169
2. KİŞİYE GÖRE FAİZ ORANI VERİLEBÎLME İMKANI 170
3. MUHTELİF VERGİ AVANTAJI İMKANLARI. 170
4. KONUTLARIN KALİTESİNİN ARTMASI İMKANI 170
5. ERKEN ÖDEME İMKANININ AÇIKLIĞA KAVUŞTURULMASI. 170
6. KREDİ ALAN KİŞİYE, SÖZLEŞME ÖNCESİNDE BİLGİ FORMU VERİLMESİ ZORUNLULUĞU 171
7. BORCUN ÖDENMEMESİ DURUMUNDA KONUTUN SATILMASININ BELİRGİN BİR SİSTEME BAĞLANMASI 171
8. SERMAYE PİYASASINI GELİŞTİRECEK YENİ FİNANSAL ÜRÜNLERİN DEVREYE SOKULMASI 171
9. KONUT FlNASMAN KURULUŞLARININ TÜKETİCİYE KARŞI SORUMLULUKLARI 171
10. KONUT FİNANSMANI DÜZENLEMESİ YAPILMADAN ÖNCE KULLANILAN KONUT KREDİLERİNİN DURUMU 171
11. SORU VE CEVAPLARLA MORTGAGE 175

X. KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN MEVZUAT 195

1. KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA 5582 SAYILI KANUN'UN GENEL GEREKÇESİ 195
2. KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA 5582 SAYILI KANUN 199
3. KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNE İLİŞKİN DİĞER KANUNLARDA YERALAN HÜKÜMLER 217
4. KONUT FİNANSMANI StSTEMİNDE ERKEN ÖDEME tNDlRİMt VE YILLIK MALİYET ORANI HESAPLAMA USUL VE ESASLARI HAKKINDA YÖNETMELİK 294
5. DEĞİŞKEN FAİZİ İÇEREN KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNE DAİR TÜKETİCİLERİN BİLGİLENDİRİLMESİ USUL VE ESASLARI HAKKINDA YÖNETMELİK 297
6. KONUT FİNANSMANI KURULUŞLARINCA VERİLECEK SÖZLEŞME ÖNCESİ BİLGİ FORMU USUL VE ESASLARI HAKKINDA YÖNETMELİK300

KAYNAKLAR 307