6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu' na Göre Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğu

Yrd. Doç. Dr. Sezer ÇABRİ

• Birinci Bölüm
• KİRAYA VERENİN TESLİM BORCU, BORCUN GEREĞİ GİBİ İFA EDİLMEMESİ ve AYIPTAN SORUMLULUK
• 1. -KİRAYA VERENİN KİRALANANI SÖZLEŞMEDE AMAÇLANAN KULLANIMA EVLERİŞLİ DURUMDA TESLİM ETME ve SÖZLEŞME SÜRESİNCE KULLANIMA ELVERİŞLİ DURUMDA BULUNDURMA BORCU-11
• I. -KİRALANANI SÖZLEŞMEDE AMAÇLANAN KULLANIMA ELVERİŞLİ DURUMDA TESLİM ETME BORCU-11
• II. -KİRALANANI SÖZLEŞME SÜRESİNCE KULLANIMA ELVERİŞLİ DURUMDA BULUNDURMA BORCU-18
• 2. İMKÂNSIZLIK, BORÇLU TEMERRÜDÜ, BORCUN GEREĞİ GİBİ İFA EDİLMEMESİ ve ALİUD İFA-23
• I. -GENEL OLARAK-23
• II. -İMKÂNSIZLIK-25
• A. -Başlangıçtaki (Objektif) İmkânsızlık-25
• B. -İfa İmkânsızlığı-28
• 1. -Genel Olarak-28
• 2. -Teslimden Önceki İfa İmkânsızlığı-32
• 3. -Teslimden Sonraki İfa İmkânsızlığı-33
• III. -BORÇLU TEMERRÜDÜ-34
• IV. -BORCUN GEREĞİ GİBİ İFA EDİLMEMESİ (KÖTÜ İFA)-39
• V. -ALIUD İFA (YANLIŞ EDİM)-43
• 3. -BORCUN GEREĞİ GİBİ İFA EDİLMEMESİNİN ÖZEL GÖRÜNÜMÜ: KİRALANANIN AYIPLI OLMASI-46
• I. -AYIPTAN SORUMLULUĞUN TANIMI-46
• II. -KİRAYA VERENİN AYIPTAN SORUMLULUĞUNUN HUKUKÎ NİTELİĞİ-48
• A. -Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunun Hukukî Niteliğini Açıklayan Görüşler-48
• 1. -Kiralananda Bulunması Gereken Nitelikler Bakımından-49
• a. -Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Kiracının Yanılması Hükümlerine Göre Açıklayan Görüş-49
• b. -Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Sözleşme Görüşmelerinde Kusur Hükümlerine Göre Açıklayan Görüş-51
• c. -Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Garanti Sözleşmesi Olarak Açıklayan Görüş-53
• d. -Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Varsayım Esasına Göre Açıklayan Görüş-55
• e. -Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Hakkaniyet Esasına Göre Açıklayan Görüş-55
• f. -Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Gereği Gibi İfa Etmeme Olarak Açıklayan Görüş-57
• g. -Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Kiraya Verenin Temerrüdü Olarak Açıklayan Görüş-58
• 2. -Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikler Bakımından-58
• a. -Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikleri Sözleşme Olarak Değerlendiren Görüş-59
• b. -Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikleri Tek Taraflı Hukukî İşlem Olarak Değerlendiren Görüş-60
• c. -Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikleri Tasavvur Açıklaması Olarak Değerlendiren Görüş-60
• 3. -Görüşümüz-61
• a. -Kiralananda Bulunması Gereken Nitelikler Bakımından-61
• b. -Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikler Bakımından-62
• B. -Ayıptan Sorumluluğun Özellikleri-62
• 1. -Ayıptan Sorumluluğun Aslî Borç Niteliğinde Olması-62
• 2. -Ayıptan Sorumluluğun Borcun Gereği Gibi İfa Edilmemesi Niteliğinde Olması-64
• 3. -Ayıptan Sorumluluğun Kanundan Doğması-65
• 4. -Ayıptan Sorumluluğun Kiraya Verenin Kusuruna Dayanmaması-66
• 5. -Ayıptan Sorumluluk Hükümlerinin Kural Olarak Emredici Nitelikte Olmaması-68
• 6. -Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğuna İlişkin Hükümlerin Benzer Kurumlarla Yarışmalı Olarak Uygulanabilmesi-69
• a. -Genel Olarak-69
• b. -Ayıptan Sorumluluk ile Gereği Gibi İfa Etmeme Hükümlerinin Yarışması-70
• c. -Ayıptan Sorumluluk ile Haksız Fiil Hükümlerinin Yarışması-72
• d. -Ayıptan Sorumluluk ile İrade Bozukluğu Hallerinin Yarışması-76
• aa. -Ayıptan Sorumlulu ile Yanılma Hükümlerinin Yarışması-76
• bb. -Ayıptan Sorumluluk ile Aldatma Hükümlerinin Yarışması-79
• e. -Ayıptan Sorumluluk ile Sözleşme Görüşmelerinde Kusurun Yarışması-81
• İkinci Bölüm
• KİRAYA VERENİN AYIPTAN SORUMLULUĞUNUNKOŞULLARI
• 4. -GEÇERLİ BİR KİRA SÖZLEŞMESİNİN VARLIĞI-83
• 5. -KİRALANANIN KİRACIYA TESLİM EDİLMİŞ OLMASI-85
• 6. -KİRALANANDA AYIP OLARAK NİTELENDİRİLECEK EKSİKLİK ya da BOZUKLUKLARIN BULUNMASI-88
• I. -GENEL OLARAK AYIP KAVRAMI-88
• II. -KİRALANANDA BULUNMASI GEREKEN NİTELİKLER-90
• III. -KİRAYA VERENİN BİLDİRDİĞİ NİTELİKLER-91
• IV. -AYIBIN TÜRLERİ-93
• A. -Genel Olarak-93
• B. -Ayıbın Niteliğine Göre-94
• 1. -Maddî Ayıp-94
• 2. -Hukukî Ayıp-96
• 3. -Ekonomik Ayıp-101
• 4. -Manevî Ayıp-103
• C. -Ayıbın Oluşum Anına Göre-109
• 1. -Kiralananın Teslimi Anında Var Olan Ayıplar-110
• 2. -Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi-112
• D. -Ayıbın Ağırlına Göre-115
• 1. -Önemli Ayıp-116
• 2. -Önemli Olmayan Ayıp-118
• E. -Ayıbın Açık veya Gizli Olmasına Göre-119
• 1. -Açık Ayıp-120
• 2. -Gizli Ayıp-123
• 7. -KİRALANANIN AYIP NEDENİYLE SÖZLEŞMEDE AMAÇLANAN KULLANIMA ELVERİŞLİ OLMAMASI-125
• 8. -KİRALANANDAKİ AYIBIN GİZLİ OLMASI-129
• 9. -KİRAYA VERENİN AYIPTAN SORUNLULUĞUNUN SÖZLEŞMEYLE SINIRLANDIRILMAMIŞ veya KALDIRILMAMIŞ OLMASI-135
• I. -ADÎ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE-135
• A. -Genel Olarak-135
• B. -Adî Kira Sözleşmesinde Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Kaldıran veya Sınırlayan Anlaşma Yapılamayacak Haller-136
• 1. -Genel İşlem Koşullarıyla Sorumluluğun Kaldırılması veya Sınırlanması-136
• 2. -Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplı Devrinde Ağır Kusurlu Olması-141
• 3. -Kiraya Verenin Sorumsuzluk Anlaşmasına Dayanmasının Hakkın Kötüye Kullanılması Niteliğinde Olması-143
• II. -KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRASI SÖZLEŞMELERİNDE-144
• 10. -KİRACININ KİRALANANI GÖZDEN GEÇİRMESİ-146
• 11. -KİRACININ AYIPLARI KİRAYA VERENE BİLDİRMESİ-149
• I. -KİRALANANIN TESLİMİ ANINDA VAR OLAN AYIPLARIN BİLDİRİLMESİ-149
• II. -SONRADAN ORTAYA ÇIKAN AYIPLARIN BİLDİRİLMESİ-151
• III. -BİLDİRİMİN ŞEKLİ-152
• 12. -AYIBIN KİRACIDAN KAYNAKLANAN BİR SEBEPLE ORTAYA ÇIKMAMIŞ OLMASI GEREKİR-153
• Üçüncü Bölüm
• KİRAYA VERENİN AYIPTAN SORUMLULUĞUNUNHÜKÜMLERİ
• 13. -KİRAYA VERENİN KİRALANANIN TESLİM ANINDA AYIPLI OLMASINDAN SORUMLULUĞU-157
• I. -GENEL OLARAK-157
• II. -KİRALANANIN ÖNEMLİ AYIPLARLA TESLİMİNİN TEKLİF EDİLMESİ-160
• A. -Kiralananı Kabulden Kaçınarak Borçla Temerrüdü Hükümlerine Başvurma-160
• 1. -Kiralananı Teslim Almaktan Kaçınmanın Koşulları-160
• a. -Genel Olarak-160
• b. -Koşulları-161
• aa. -Kiralananın Ayıplı Olması-161
• bb. -Kiralanandaki Ayıbın Önemli Nitelikte Olması-163
• 2. -Kiracının Temerrüt Hükümlerine Başvurmasının Koşulları-164
• a. -Muaccel Olmasına Rağmen Kiralananın Teslim Borcunun İfa Edilmemesi-165
• b. -Kiracının İhtarı-168
• aa. -Kural-168
• bb. -İhtara Gerek Olmayan Haller-171
• 3. -Sonuçları-172
• a. -Genel Sonuçları-172
• b. -Karşılıklı Borç Yükleyen Sözleşmelerde Borçlu Temerrüdünün Hüküm ve Sonuçları-175
• aa. -Genel Olarak-175
• bb. -Uygun Süre Verme-176
• aaa. -Kural-176
• bbb. -Uygun Süre Verilmesine Gerek Olmayan Haller-179
• cc. -Uygun Süre Sonunda Kiracının Hakları-180
• aaa. -Genel Olarak-180
• bbb. -İfa ile Birlikte Gecikme Tazminatı İsteme-182
• ccc. -İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazminini İsteme-183
• ddd. -Sözleşmeden Dönüp Menfi Zararın Tazminini İsteme-184
• B. -Kiralananı Teslim Alarak Ayıptan Doğan Hakları Kullanma-187
• III. -KİRALANANIN ÖNEMLİ OLMAYAN AYIPLARLA TESLİMİNİN TEKLİF EDİLMESİ-189
• 14. -KİRAYA VERENİN KİRALANANIN SONRADAN AYIPLI HALE GELMESİNDEN SORUMLULUĞU-192
• I. -GENEL OLARAK-192
• II. -AYIBIN GİDERİLMESİNİ İSTEME-196
• A. -Genel Olarak-196
• B. -Ayıbın Giderilmesi Kavramı-200
• C. -Koşulları-201
• 1. -Kiraya Verene Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre Verilmesi-201
• 2. -Ayıbın Giderilebilecek Nitelikte Olması-205
• D. -Kiracının Ayıbın Giderilmesine Katlanması, Kiralananın Geçici Tahliyesi ve Ayıbın Giderilmesi Amacıyla Kiralananın Kiraya Verene Teslim Edilmesi-206
• 1. -Kiracının Ayıbın Giderilmesine Katlanması-206
• a. -Genel Olarak-206
• b. -Ayıbın Giderilmesine Katlanmanın Koşulları-207
• aa. -Yapılacak Çalışmanın Objektif Olarak Gerekli Olması-207
• bb. -Çalışmaların Uygun Bir Süre Önce Kiracıya Bildirilmesi-208
• cc. -Kiracının Menfaatlerinin Göz Önünde Tutulması-210
• 2. -Kiralananın Ayıbın Giderildiği Sırada Geçici Olarak Tahliye Edilmesi-211
• a. -Genel Olarak-211
• b. -Geçici Tahliyenin Koşulları-212
• aa. -Yapılacak Çalışmanın Objektif Olarak Gerekli Olması-212
• bb. -Ayıbın Giderilmesi Sırasında Kiralananın Kullanılmasının Mümkün Olmaması-212
• 3. -Kiralananın Kiraya Verene Teslim Edilmesi-214
• III. -KİRACININ KİRALANANDAKİ AYIBI BİZZAT GİDERMESİ-214
• A. -Genel Olarak-214
• B. -Ayıbı Bizzat Gidermenin Koşulları-218
• 1. -Kiralanan Ayıplı Olmalı-218
• 2. -Ayıbın Giderilmesi Kiracıya Ait Olmamalı-219
• 3. -Kiraya Verene Ayıbı Gidermesi İçin Uygun Süre Verilmeli-220
• 4. -Ayıp Uygun Süre İçinde Giderilmemiş Olmalı-221
• 5. -Önemli Ayıplarda Hâkimden İzin Alınmalı-222
• C. -Kiracının Yapmış Olduğu Giderleri İstemesi-224
• 1. -Genel Olarak-224
• 2. -Yapılan Giderleri İstemenin Hukukî Sebebi-226
• a. -Yapılan Masrafları Kira Bedelinden İndirme-226
• b. -Vekâletsiz İş Görme Hükümleri Uyarınca Talep Etme-228
• IV. -KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİNİ İSTEME-231
• A. -Genel Olarak-231
• B. -Kira Bedelinin İndirilmesi Hakkının Hukukî Niteliği-235
• C. -Kira Bedelinin İndirilmesinin Koşulları-238
• 1. -Kiralananın Kullanımını Etkileyen Bir Ayıp Olmalı-239
• 2. -Kiraya Veren Ayıptan Haberdar Olmalı-242
• 3. -Ayıbın Kiracıdan Kaynaklanan Bir Sebeple Ortaya Çıkmamış Olması-244
• D. -İndirilecek Miktarın Hesaplanma Yöntemleri-244
• 1. -Mutlak Yöntem-245
• 2. -Tazminat Yöntemi-246
• 3. -Nispî Yöntem-247
• 4. -Değerlendirme ve Görüşümüz-248
• E. -Kira Bedelinin İndirilmesi Talebinin Etkili Olacağı Süre-249
• V. -KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHEDİLMESİ-252
• A. -Genel Olarak-252
• B. -Fesih Hakkının Hukukî Niteliği-254
• C. -Fesih Hakkının Koşulları-262
• 1. -Ayıbın Önemli Olması-262
• 2. -Kiraya Verene Ayıbı Gidermesi İçin Uygun Süre Verilmesi-265
• 3. -Ayıbın Uygun Süre İçinde Giderilmemesi-268
• 4. -Ayıbın Kiracı Tarafından Bilinmesinin Fesih Hakkına Etkisi-269
• D. -Fesih Hakkının Kullanılması-273
• 1. -Genel Olarak-273
• 2. -Konut ve İşyeri Kiralarında-277
• 3. -Fesih Hakkının Zaman Bakımından Kullanılması-278
• E. -Sözleşmenin Sona Ermesi ve Tazminat-281
• VI. -KİRALANANIN AYIPSIZ BENZERİYLE DEĞİŞTİRİLMESİNİ İSTEME-285
• A. -Genel Olarak-285
• B. -Kiralananın Ayıpsız Benzeriyle Değiştirilmesini İstemenin Koşulları-286
• 1. -Ayıbı Giderilmesi İçin Kiraya Verene Uygun Süre Verilmesi ve Uygun Süre İçinde Ayıbın Giderilmemesi-286
• 2. -Kiralananın Benzerinin Bulunması-287
• C. -Kiracının Kiralananın Ayıpsız Benzeriyle Değiştirilmesini İsteme Hakkının Uygulanması-290
• VII. -UĞRANILAN ZARARIN TAZMİNİNİ İSTEME-291
• A. -Genel Olarak-291
• B. -Koşulları-293
• 1. -Kiralanan Ayıplı Olmalı-293
• 2. -Kiracı Ayıptan Dolayı Bir Zarara Uğramalı-293
• a. -Eşyalarının Hasar Görmesinden veya Telef Olmasından Dolayı Kiracının Uğradığı Zarar-295
• b. -Müspet Zarar-297
• c. -Bedensel Zararlar-299
• d. -Manevî Zarar-302
• 3. -Ayıp ile Zarar Arasında Uygun İlliyet Bağı Olmalı-304
• 4. -Kiraya Veren Kusurlu Olmalı-305
• C. -Tazminatın Belirlenmesi-307
• 1. -Kiracının Zararı Azaltma veya Artmasını Engelleme Külfeti-308
• 2. -Kiraya Verenin Kusurunun Ağırlığı-308
• 3. -Kiracının Zararın Doğmasında veya Artmasında Kusurunun Bulunması-309
• 4. -Kiracının Bildirim Borcunu Yerine Getirmemesi-310
• 5. -Kiracının Ayıptan Dolayı Elde Ettiği Yararların Tazminattan İndirilmesi-311
• 6. -Kiracının Kira Sözleşmesini Feshetmesinden Dolayı Ödemekten Kurtulduğu Giderler-311
• D. -Tazminat Alacaklısı-312
• 1. -Kiracı-312
• 2. -Kiracının Birlikte Yaşadığı Kişiler-313
• E. -Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğu ile TBK m. 69 Uyarınca Sorumluluğunun Yarışması-315
• F. -Ayıptan Dolayı Üçüncü Kişinin Zarara Uğraması-318
• VIII. -KİRAYA VERENİN KİRACININ AYIPTAN DOLAYI SAHİP OLDUĞU HAKLARI KULLANMASINI ENGELLEME HAKKI-318
• A. -Genel Olarak-318
• B. -Kiralananın Ayıpsız Benzeri Kavramı-319
• C. -Kiraya Verenin Kiralanandaki Ayıbı Giderme Yerine Kiralananı Ayıpsız Benzeriyle Değiştirme Hakkı-321
• D. -Kiraya Veren Kiralananın Ayıpsız Benzerini Vererek ve Uğradığı Zararları Gidererek Kiracının Seçimlik Hakları Kullanmasını Engellemesi-323
• 15. -ZAMANAŞIMI-326
• I. -GENEL OLARAK-326
• II. -AYIBIN GİDERİLMESİNİ İSTEME, SÖZLEŞMENİN FESHİ ve KİRALANANIN AYIPSIZ BENZERİYLE DEĞİŞTİRİLMESİNİ İSTEME HAKLARININ TÂBİ OLDUĞU SÜRE-327
• III. -TAZMİNAT ALACAĞININ TABÎ OLDUĞU SÜRE-328
• IV. -KİRA BEDELİNDEN İNDİRİLEN MİKTARIN İADE TALEBİNİN TÂBİ OLDUĞU SÜRE-330
• SONUÇ-333
• KAYNAKÇA-341