Prof. Dr. Sezer ÇABRİ
İÇİNDEKİLER
İKİNCİ BASIYA ÖNSÖZ . 7
ÖNSÖZ 9
İÇİNDEKİLER 11
KISALTMALAR . 19
GİRİŞ .21
GENEL OLARAK KONUNUN SUNUMU 21
TERMİNOLOJİ. 26
III. KONUNU SINIRLANDIRILMASI . 27
BİRİNCİ BÖLÜM
KİRAYA VERENİN TESLİM BORCU, BORCUN GEREĞİ GİBİ
İFA EDİLMEMESİ VE AYIPTAN SORUMLULUK
1. KİRAYA VERENİN KİRALANANI SÖZLEŞMEDE AMAÇLANAN
KULLANIMA EVLERİŞLİ DURUMDA TESLİM ETME ve SÖZLEŞME
SÜRESİNCE KULLANIMA ELVERİŞLİ DURUMDA BULUNDURMA BORCU .29
KİRALANANI SÖZLEŞMEDE AMAÇLANAN KULLANIMA ELVERİŞLİ
DURUMDA TESLİM ETME BORCU 29
KİRALANANI SÖZLEŞME SÜRESİNCE KULLANIMA ELVERİŞLİ
DURUMDA BULUNDURMA BORCU . 37
2. İMKÂNSIZLIK, BORÇLU TEMERRÜDÜ, BORCUN HİÇ VEYA GEREĞİ GİBİ
İFA EDİLMEMESİ VE ALİUD İFA44
GENEL OLARAK 44
İMKÂNSIZLIK 46
Başlangıçtaki (Objektif) İmkânsızlık. 46
İfa İmkânsızlığı. 49
Genel Olarak. 49
Teslimden Önceki İfa İmkânsızlığı 52
Teslimden Sonraki İfa İmkânsızlığı . 53
III. BORÇLU TEMERRÜDÜ 54
BORCUN GEREĞİ GİBİ İFA EDİLMEMESİ (KÖTÜ İFA) 59
ALIUD İFA (YANLIŞ EDİM). 63
12 İçindekiler
3. BORCUN GEREĞİ GİBİ İFA EDİLMEMESİNİN ÖZEL GÖRÜNÜMÜ:
KİRALANANIN AYIPLI OLMASI.65
AYIPTAN SORUMLULUĞUN TANIMI .65
AYIPTAN SORUMLULUĞUN HUKUKÎ NİTELİĞİ 67
Ayıptan Sorumluluğunun Hukukî Niteliğini Açıklayan Görüşler.67
Kiralananda Bulunması Gereken Nitelikler Bakımından .68
Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Kiracının
Yanılması Hükümlerine Göre Açıklayan Görüş.68
Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Sözleşme
Görüşmelerinde Kusur Hükümlerine Göre Açıklayan
Görüş70
Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Garanti
Sözleşmesi Olarak Açıklayan Görüş71
Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Varsayım
Esasına Göre Açıklayan Görüş 73
Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Hakkaniyet
Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Gereği Gibi İfa
Etmeme Olarak Açıklayan Görüş74
Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Kiraya Verenin
Temerrüdü Olarak Açıklayan Görüş .75
Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikler Bakımından 76
Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikleri Sözleşme Olarak
Değerlendiren Görüş76
Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikleri Tek Taraflı Hukukî
İşlem Olarak Değerlendiren Görüş.77
Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikleri Tasavvur Açıklaması
Olarak Değerlendiren Görüş 77
Görüşümüz78
Kiralananda Bulunması Gereken Nitelikler Bakımından 78
Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikler Bakımından .79
Ayıptan Sorumluluğun Özellikleri 79
Ayıptan Sorumluluğun Aslî Borç Niteliğinde Olması .79
Ayıptan Sorumluluğun Borcun Gereği Gibi İfa Edilmemesi
Niteliğinde Olması.81
Ayıptan Sorumluluğun Kanundan Doğması 81
Ayıptan Sorumluluğun Kiraya Verenin Kusuruna
Dayanmaması .82
Ayıptan Sorumluluk Hükümlerinin Kural Olarak Emredici
Nitelikte Olmaması .84
İçindekiler 13
Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğuna İlişkin Hükümlerin
Benzer Kurumlarla Yarışmalı Olarak Uygulanabilmesi . 85
Genel Olarak 85
Ayıptan Sorumluluk ile Gereği Gibi İfa Etmeme
Hükümlerinin Yarışması. 86
Ayıptan Sorumluluk ile Haksız Fiil Hükümlerinin Yarışması 88
Ayıptan Sorumluluk ile İrade Bozukluğu Hallerinin
Yarışması . 91
Ayıptan Sorumluluk ile Yanılma Hükümlerinin
Yarışması 91
Ayıptan Sorumluluk ile Aldatma Hükümlerinin
Yarışması 94
Ayıptan Sorumluluk ile Sözleşme Görüşmelerinde
Kusurun Yarışması . 95
İKİNCİ BÖLÜM
KİRAYA VERENİN AYIPTAN SORUMLULUĞUNUN KOŞULLARI
4. GEÇERLİ BİR KİRA SÖZLEŞMESİNİN VARLIĞI 97
5. KİRALANAN KİRACIYA TESLİM EDİLMİŞ OLMALI99
6. KİRALANANDA AYIP OLARAK NİTELENDİRİLECEK EKSİKLİK YA DA
BOZUKLUKLARIN BULUNMASI 102
GENEL OLARAK AYIP KAVRAMI 102
KİRALANANDA BULUNMASI GEREKEN NİTELİKLER 103
III. KİRAYA VERENİN BİLDİRDİĞİ NİTELİKLER. 105
AYIBIN TÜRLERİ 106
Genel Olarak . 106
Ayıbın Niteliğine Göre. 107
Maddî Ayıp . 107
Hukukî Ayıp 109
Ekonomik Ayıp 114
Manevî Ayıp . 116
Ayıbın Oluşum Anına Göre 122
Kiralananın Teslimi Anında Var Olan Ayıplar 123
Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi . 124
Ayıbın Ağırlına Göre 127
Önemli Ayıp 128
Önemli Olmayan Ayıp 129
Ayıbın Açık veya Gizli Olmasına Göre 131
Açık Ayıp. 131
Gizli Ayıp. 135
14 İçindekiler
7. KİRALANANIN AYIP NEDENİYLE SÖZLEŞMEDE AMAÇLANAN
KULLANIMA ELVERİŞLİ OLMAMASI .136
8. KİRALANANDAKİ AYIBIN GİZLİ OLMASI .139
9. KİRAYA VERENİN AYIPTAN SORUNLULUĞUNUN SÖZLEŞMEYLE
SINIRLANDIRILMAMIŞ VEYA KALDIRILMAMIŞ OLMASI 148
ADÎ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE148
Genel Olarak 148
Adî Kira Sözleşmesinde Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğu
Kaldıran veya Sınırlayan Anlaşma Yapılamayacak Haller.149
Genel İşlem Koşullarıyla Sorumluluğun Kaldırılması veya
Sınırlanması.149
Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplı Olarak Devrinde Ağır
Kusurlu Olması 154
Kiraya Verenin Sorumsuzluk Anlaşmasına Dayanmasının
Hakkın Kötüye Kullanılması Niteliğinde Olması 156
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASI SÖZLEŞMELERİNDE 156
10. KİRACININ KİRALANANI GÖZDEN GEÇİRMESİ 158
11. KİRACININ AYIPLARI KİRAYA VERENE BİLDİRMESİ .160
KİRALANANIN TESLİMİ ANINDA VAR OLAN AYIPLARIN BİLDİRİLMESİ160
SONRADAN ORTAYA ÇIKAN AYIPLARIN BİLDİRİLMESİ163
III. BİLDİRİMİN ŞEKLİ164
12. AYIBIN KİRACIDAN KAYNAKLANAN BİR SEBEPLE ORTAYA ÇIKMAMIŞ
OLMASI 165
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
KİRAYA VERENİN AYIPTAN SORUMLULUĞUNUN HÜKÜMLERİ
13. KİRAYA VERENİN KİRALANANIN TESLİM ANINDA AYIPLI OLMASINDAN
SORUMLULUĞU169
GENEL OLARAK .169
KİRALANANIN ÖNEMLİ AYIPLARLA TESLİMİNİN TEKLİF EDİLMESİ172
Kiralananı Kabulden Kaçınarak Borçla Temerrüdü Hükümlerine
Başvurma.172
Kiralananı Teslim Almaktan Kaçınmanın Koşulları 172
Genel Olarak.172
Koşulları173
Kiralananın Ayıplı Olması 173
Kiralanandaki Ayıbın Önemli Nitelikte Olması 175
Kiracının Temerrüt Hükümlerine Başvurmasının Koşulları ve
Sonuçları .176
İçindekiler 15
Koşulları. 176
Muaccel Olmasına Rağmen Kiralananın Teslim
Borcunun İfa Edilmemesi . 177
Kiracının İhtarı 179
aaa. Kural 179
bbb. İhtara Gerek Olmayan Haller. 181
Sonuçları. 183
Genel Sonuçları . 183
Karşılıklı Borç Yükleyen Sözleşmelerde Borçlu
Temerrüdünün Hüküm ve Sonuçları . 186
Genel Olarak 186
Uygun Süre Verme . 187
aaa. Kural 187
bbb. Uygun Süre Verilmesine Gerek Olmayan
Haller . 189
Uygun Süre Sonunda Kiracının Hakları. 190
aaa. Genel Olarak. 190
bbb. İfa ile Birlikte Gecikme Tazminatı İsteme 192
ccc. İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazminini
İsteme 192
ddd. Sözleşmeden Dönüp Menfi Zararın
Tazminini İsteme . 194
Kiralananı Teslim Alarak Ayıptan Doğan Hakları Kullanma. 196
III. KİRALANANIN ÖNEMLİ OLMAYAN AYIPLARLA TESLİMİNİN TEKLİF
EDİLMESİ 198
14. KİRAYA VERENİN KİRALANANIN SONRADAN AYIPLI HALE
GELMESİNDEN SORUMLULUĞU 201
GENEL OLARAK 201
AYIBIN GİDERİLMESİNİ İSTEME 205
Genel Olarak . 205
Ayıbın Giderilmesi Kavramı. 208
Koşulları 210
Kiraya Verene Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre Verilmesi. 210
Ayıbın Giderilebilecek Nitelikte Olması 213
Kiracının Ayıbın Giderilmesine Katlanması, Kiralananın Geçici
Tahliyesi ve Ayıbın Giderilmesi Amacıyla Kiralananın Kiraya
Verene Teslim Edilmesi. 214
Kiracının Ayıbın Giderilmesine Katlanması. 214
16 İçindekiler
Genel Olarak.214
Ayıbın Giderilmesine Katlanmanın Koşulları 216
Yapılacak Çalışmanın Objektif Olarak Gerekli
Olması .216
Çalışmaların Uygun Bir Süre Önce Kiracıya
Bildirilmesi 216
Kiracının Menfaatlerinin Göz Önünde Tutulması217
Kiralananın Ayıbın Giderildiği Sırada Geçici Olarak Tahliye
Edilmesi.218
Genel Olarak.218
Geçici Tahliyenin Koşulları220
Olması .220
Ayıbın Giderilmesi Sırasında Kiralananın
Kullanılmasının Mümkün Olmaması .220
Kiralananın Kiraya Verene Teslim Edilmesi.222
III. KİRACININ KİRALANANDAKİ AYIBI BİZZAT GİDERMESİ.222
Genel Olarak 222
Ayıbı Bizzat Gidermenin Koşulları226
Kiralanan Ayıplı Olmalı226
Ayıbın Giderilmesi Kiracıya Ait Olmamalı227
Kiraya Verene Ayıbı Gidermesi İçin Uygun Süre Verilmeli 228
Ayıp Uygun Süre İçinde Giderilmemiş Olmalı .229
Önemli Ayıplarda Hâkimden İzin Alınmalı.230
Kiracının Yapmış Olduğu Giderleri İstemesi.232
Genel Olarak .232
Yapılan Giderleri İstemenin Hukukî Sebebi.233
Yapılan Masrafları Kira Bedelinden İndirme.233
Vekâletsiz İş Görme Hükümleri Uyarınca Talep Etme 236
KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİNİ İSTEME.239
Genel Olarak 239
Kira Bedelinin İndirilmesi Hakkının Hukukî Niteliği242
Kira Bedelinin İndirilmesinin Koşulları .245
Kiralananın Kullanımını Etkileyen Bir Ayıp Olmalı.245
Kiraya Veren Ayıptan Haberdar Olmalı.249
Ayıbın Kiracıdan Kaynaklanan Bir Sebeple Ortaya Çıkmamış
Olması .251
İçindekiler 17
İndirilecek Miktarın Hesaplanma Yöntemleri . 251
Mutlak Yöntem. 251
Tazminat Yöntemi 252
Nispî Yöntem 253
Değerlendirme ve Görüşümüz . 254
Kira Bedelinin İndirilmesi Talebinin Etkili Olacağı Süre. 256
KİRA SÖZLEŞMESİNİ FESHETME. 260
Genel Olarak . 260
Fesih Hakkının Hukukî Niteliği. 261
Fesih Hakkının Koşulları 269
Ayıbın Önemli Olması. 269
Kiraya Verene Ayıbı Gidermesi İçin Uygun Süre Verilmesi. 273
Ayıbın Uygun Süre İçinde Giderilmemesi. 278
Ayıbın Kiracı Tarafından Bilinmesinin Fesih Hakkına Etkisi 278
Fesih Hakkının Kullanılması. 282
Genel Olarak. 282
Konut ve İşyeri Kiralarında . 285
Fesih Hakkının Zaman Bakımından Kullanılması . 286
Sözleşmenin Sona Ermesi ve Tazminat . 289
KİRALANANIN AYIPSIZ BENZERİYLE DEĞİŞTİRİLMESİNİ İSTEME. 293
Genel Olarak . 293
Kiralananın Ayıpsız Benzeriyle Değiştirilmesini İstemenin
Koşulları 294
Ayıbı Giderilmesi İçin Kiraya Verene Uygun Süre Verilmesi
ve Uygun Süre İçinde Ayıbın Giderilmemesi 294
Kiralananın Benzerinin Bulunması 295
Kiracının Kiralananın Ayıpsız Benzeriyle Değiştirilmesini İsteme
Hakkının Uygulanması. 298
UĞRANILAN ZARARIN TAZMİNİNİ İSTEME. 299
Genel Olarak . 299
Koşulları 301
Kiralanan Ayıplı Olmalı . 301
Kiracı Ayıptan Dolayı Bir Zarara Uğramalı 301
Eşyalarının Hasar Görmesinden veya Telef Olmasından
Dolayı Kiracının Uğradığı Zarar 303
Müspet Zarar. 306
Bedensel Zararlar 309
Manevî Zarar . 311
18 İçindekiler
Ayıp ile Zarar Arasında Uygun İlliyet Bağı Olmalı 313
Kiraya Verenin Kusuru 314
Tazminatın Belirlenmesi 317
Kiracının Zararı Azaltma veya Artmasını Engelleme Külfeti 318
Kiraya Verenin Kusurunun Ağırlığı 318
Kiracının Zararın Doğmasında veya Artmasında Kusurunun
Bulunması .318
Kiracının Bildirim Borcunu Yerine Getirmemesi320
Kiracının Ayıptan Dolayı Elde Ettiği Yararların Tazminattan
İndirilmesi .321
Kiracının Kira Sözleşmesini Feshetmesinden Dolayı
Ödemekten Kurtulduğu Giderler 321
Tazminat Alacaklısı 321
Kiracı .321
Kiracının Birlikte Yaşadığı Kişiler .322
Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğu ile TBK m. 69 Uyarınca
Sorumluluğunun Yarışması 324
Ayıptan Dolayı Üçüncü Kişinin Zarara Uğraması326
VIII. KİRAYA VERENİN KİRACININ AYIPTAN DOLAYI SAHİP OLDUĞU
HAKLARI KULLANMASINI ENGELLEME HAKKI.327
Genel Olarak 327
Kiralananın Ayıpsız Benzeri Kavramı328
Kiraya Verenin Kiralanandaki Ayıbı Giderme Yerine Kiralananı
Ayıpsız Benzeriyle Değiştirme Hakkı329
Kiraya Veren Kiralananın Ayıpsız Benzerini Vererek ve Uğradığı
Zararları Gidererek Kiracının Seçimlik Hakları Kullanmasını
Engellemesi331
15. ZAMANAŞIMI .334
GENEL OLARAK .334
AYIBIN GİDERİLMESİNİ İSTEME, SÖZLEŞMENİN FESHİ VE
KİRALANANIN AYIPSIZ BENZERİYLE DEĞİŞTİRİLMESİNİ İSTEME
HAKLARININ TÂBİ OLDUĞU SÜRE.334
III. TAZMİNAT ALACAĞININ TABÎ OLDUĞU SÜRE 335
KİRA BEDELİNDEN İNDİRİLEN MİKTARIN İADE TALEBİNİN TÂBİ
OLDUĞU SÜRE337
SONUÇ.339
KAYNAKÇA.347
