Konut Finansmanı Sözleşmeleri

KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİ



Dr. Sezer ÇABRİ



ÖNSÖZ .................................................................................................................. v ii

İÇİNDEKİLER......................................................................................................ix

K ISA LTM A LA R.................................................................................................x xi

GİRİŞ.........................................................................................................................1

I. KONUNUN SUNUMU ...............................................................................1

II. KAVRAM ve TARİHİ GELİŞİM ..............................................................4

A. Genel Olarak...............................................................................................4

B. Finansman Kavramı .................................................................................6

1. Kavram..................................................................................................6

2. Finansman Tedariki Yolları .............................................................9

a. Kurumsal Olmayan Finansman Tedariki..............................9

b. Modern Kurumsal Yapı............................................................11

c. Türkiye Uygulaması .................................................................13

III. ARAŞTIRMA PLANI ............................................................................... 20

Birinci Bölüm

GENEL OLARAK KONUT FİNANSMANI

SÖZLEŞMELERİ

§ 1.KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNİN TANIMI,

UNSURLARI ve HUKUKÎ NİTELİĞİ................................................. 23

I. KONUT KREDİSİ SÖZLEŞMESİ.......................................................... 23

A. Tanımı....................................................................................................... 23

İÇİNDEKİLERx

B. Unsurları .................................................................................................. 30

1. Meslekî ve Ticarî Olmayan Bir Konutu Edinmeye

Yönelik Bir Miktar Kredinin Verilmesi ..................................... 30

2. Tüketicinin Krediyi Belli Bir Ödeme Planı

Çerçevesinde Geri Ödemeyi Borçlanması .................................32

3. Konut Finansmanı Kuruluşu ile Tüketicinin Anlaşması ...... 34

C. Hukukî Niteliği........................................................................................35

II. FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMESİ ........................................... 38

A. Tanımı....................................................................................................... 38

B. Unsurları ...................................................................................................41

1. Kiralayanın Finansal Kiralama Konusu Konutun

Zilyetliğini Her Türlü Faydayı Sağlamak Üzere

Tüketiciye Bırakması.......................................................................41

2. Kiracının Kararlaştırılan Kira Bedelini Ödeme Borcu

Altına Girmesi...................................................................................43

3. Finansal Kiralama Şirketi ile Kiracının Anlaşması................. 44

C. Hukukî Niteliği........................................................................................45

§ 2.KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNİN

TARAFLARI ................................................................................................ 48

I. TÜKETİCİ..................................................................................................... 48

A. Genel Olarak Tüketici Kavramı.......................................................... 48

B. Tüketici Kavramının Unsurları...........................................................51

1. Gerçek veya Tüzel Kişi Olma ........................................................51

2. Mal veya Hizmeti Ticarî veya Meslekî Olmayan

Amaçlarla Edinme............................................................................55

II. KONUT FİNANSMANI KURULUŞLARI..........................................61

A. Bankalar.....................................................................................................62

1. Mevduat Bankaları...........................................................................62

2. Katılım Bankaları.............................................................................62

3. Kalkınma ve Yatırım Bankaları.................................................... 64

B. Finansal Kiralama Şirketleri.................................................................65

C. Finansman Şirketleri ..............................................................................65xi

§ 3.KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNİN KONUSU ......... 68

I. GENEL OLARAK ....................................................................................... 68

II. KONUT KAVRAMI................................................................................... 69

A. Genel Olarak ........................................................................................... 69

B. Taşınır-Taşınmaz Ayırımında Konut..................................................71

1. Taşınır Mülkiyetinin Konusu Olarak Konut.............................71

2. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu Olarak Konut ........................73

C. Taşınmaz Mülkiyeti Kapsamında Konutun Niteliği ......................75

1. Taşınmaz Mülkiyeti Kapsamında Konutun Taşıdığı

Özellikler............................................................................................75

2. Taşınmaz Mülkiyeti Kapsamında Konut Türleri ....................78

a. Müstakil Yapı Niteliğinde Konut ..........................................78

aa. Kavram..................................................................................78

bb. Medeni Kanun Uyarınca Tapu Siciline Kayıtlı

Müstakil Yapılar..................................................................79

cc. Zabıt Defterine Kayıtlı Müstakil Yapılar..................... 80

dd. Tapusuz Taşınmazlardaki Müstakil Yapılar................ 82

b. Kat Mülkiyetine Konu Konut................................................ 82

aa. Medeni Kanun Uyarınca Tapu Siciline Kayıtlı Kat

Mülkiyetine Tâbi Konutlar ..............................................85

aaa. Tamamlanmış Yapılarda Konutun Kat

Mülkiyetine Konu Olması........................................85

bbb.İnşa Halinde veya İnşasına Başlanmamış

Yapılarda Kat İrtifakına Konu Konut ................... 87

bb. Zabıt Defterine Kayıtlı Kat Mülkiyetine Tâbi

Konutlar............................................................................... 90

aaa. Tamamlanmış Yapılarda Zabıt Defterine Kayıtlı

Kat Mülkiyetine Tâbi Konutlar.............................. 90

bbb.İnşa Halinde veya İnşasına Başlanmamış Zabıt

Defterine Kayıtlı Kat İrtifakına Tâbi Konutlar...91

cc. Kat Mülkiyeti Türlerine Göre Konutun Taşıdığı

Özellikler..............................................................................91xii

aaa. Dikey Kat Mülkiyeti ................................................. 92

bbb.Toplu Yapı Kat Mülkiyeti......................................... 92

c. Bağımsız ve Sürekli Hakka Konu Konut............................. 94

aa. Genel Olarak Bağımsız ve Sürekli Haklar................... 94

bb. Üst Hakkına Konu Olarak Konutun Bağımsız ve

Sürekli Hakka Konu Olması........................................... 97

aaa. Ayrı Sayfaya Kaydedilmiş Bağımsız ve Sürekli Üst

Hakkına Konu Müstakil Yapı Olarak Konut .......98

bbb.Ayrı Sayfaya Kaydedilmiş Bağımsız ve Sürekli Üst

Hakkına Konu Kat Mülkiyetine Tâbi Konut ..... 99

D. İmar Mevzuatı Kapsamında Konutun Değerlendirilmesi...........101

1. İmar Mevzuatı Uyarınca Konut Kavramı.................................101

2. Konutun Yapı Kullanma İznini Almış Olması....................... 103

3. İmar Mevzuatına Aykırı, Kaçak Olarak İnşa Edilmiş

Yapının Konut Finansmanı Açışından Değerlendirilmesi .. 106

a. Ruhsatsız veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar ......... 106

b. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar................................. 108

§ 4.KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ,

İÇERİĞİ ve GENEL İŞLEM ŞARTLARI............................................ 109

I. SÖZLEŞMELERİN ŞEKLİ .................................................................... 109

A. Genel Olarak.......................................................................................... 109

B. Sözleşme Öncesi Bilgi Formu Verme Zorunluluğu ......................117

C. Şekle Aykırılığın Sonuçları ................................................................ 123

II. SÖZLEŞMELERİN İÇERMESİ GEREKEN ZORUNLU

K AY ITLA R..................................................................................................128

A. Genel Olarak..........................................................................................128

B. Sözleşme Şartlarının Bulunmamasının Sonuçları ....................... 130

III. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDE YER ALAN

GENEL İŞLEM ŞARTLARI .................................................................. 132

A. Genel İşlem Şartları Kavramı............................................................ 132

B. Genel İşlem Şartlarının Denetimi ................................................... 138

1. Yürürlük (Bağlayıcılık) Denetimi ............................................. 140xiii

2. Genel İşlem Şartlarının Yorumu................................................ 148

3. Genel İşlem Şartlarının İçerik Denetimi................................. 152

İkinci Bölüm

KONUT FİNANSMANI

SÖZLEŞMELERİNİN HÜKÜMLERİ

§ 5.KONUT KREDİSİ SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN

BORÇLARI ................................................................................................. 163

I. KREDİ VERENİN BORÇLARI............................................................ 163

A. Sözleşme Öncesi Tüketiciyi Bilgilendirme Borcu........................ 163

B. Krediyi Verme Borcu........................................................................... 165

C. Sözleşmede Öngörülen Şartların Tüketici Aleyhine

Değiştirilememesi................................................................................ 168

D. Sır Saklama Borcu .................................................................................170

E. Bağlı Kredilerde Konutun Hiç veya Zamanında Teslim

Edilmemesinden veya Konutun Ayıplı Olmasından Dolayı

Sorumluluk ............................................................................................ 173

1. Bağlı Kredi Kavramı..................................................................... 173

2. Konutun Hiç veya Zamanında Teslim Edilmemesinden

Dolayı Sorumluluk.........................................................................176

3. Konutun Ayıplı Olmasından Dolayı Sorumluluk...................178

II. KREDİ ALANIN BORÇLARI............................................................... 184

A. Müzakere Aşamasında Bilgi Verme Borcu .................................... 184

B. Krediyi Kabul Borcu............................................................................ 187

C. Krediyi Geri Ödeme Borcu................................................................ 188

D. Faiz Ödeme Borcu................................................................................ 190

1. Faiz Kavramı................................................................................... 190

2. Konut Kredisi Sözleşmelerinin Ticarî İş Olarak Faize

Tâbi Olması..................................................................................... 192

a. Konut Kredisi Alacaklısının Tacir Sıfatı Taşıması......... 192xiv

b. Konut Kredisi Sözleşmelerinde Faiz ................................. 193

c. Konut Kredisi Sözleşmelerinde Anapara Faizi Söz

Konusu Olması ....................................................................... 194

d. Faizin Belirlenme Yöntemi................................................... 195

aa. Sabit Faizli Konut Kredisi Sözleşmeleri..................... 195

bb. Değişken Faizli Konut Kredisi Sözleşmelesi ............ 197

cc. Sabit ve Değişken Faizli Konut Kredisi Sözleşmesi 199

e. Faiz Oranının Sözleşme Özgürlüğünce

Belirlenebilmesi ......................................................................200

f. Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Temerrüt

Sonrası Hukukî Sonuçlar......................................................204

aa. Temerrüt Faizi Oranının Kural Olarak Sözleşme

Özgürlüğünce Belirlenebilmesi....................................204

bb. Temerrüt Faizi Kararlaştırılmasa Dahi Akdî Faizin

Temerrüt Faizine Dönüşmesi .......................................206

E. Teminat Gösterme Borcu ..................................................................207

1. Genel Olarak Teminat Kavramı ve Konut Finansmanı

Sözleşmelerinde Teminatın Önemi ..........................................207

2. Konut Kredilerinde Aynî Teminat Olarak İpotek

Uygulaması .....................................................................................209

3. Konut Kredilerinde Şahsî Teminat Olarak Kefalet

Uygulaması ......................................................................................211

4. Konut Finansman Sözleşmelerinde Teminat

Sınırlamaları................................................................................... 221

5. Teminatın Muaccel Olmasına Dayalı Sonuçlar .....................224

a. İpoteğin Muaccel Olması .....................................................224

aa. Genel Olarak.....................................................................224

bb. İpoteğin Paraya Çevrilmesinde Konut Finansmanı

İlişkin Getirilen Özel Düzenlemeler .......................... 227

b. Kefalet Borcunun Muaccel Olması ....................................230

aa. Genel Olarak.....................................................................230

bb. Kefilin Sorumluluğunun Kapsamı..............................234xv

F. Sigorta Yaptırma Borcu ......................................................................236

1. Konut Finansman Sözleşmelerinde Sigorta ...........................236

2. Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Sigortanın Haksız

Şart Oluşturmaması .....................................................................238

3. Konut Finansman Sözleşmelerinde Sigorta Türleri.............. 239

a. Konutun Korunmasına Yönelik Sigortalar ...................... 239

aa. Zorunlu Deprem Sigortası ............................................ 239

bb. Bina Sigortası ...................................................................244

cc. Rizikonun Gerçekleşmesinin Hüküm ve Sonuçları 245

b. Kredi Hayat Sigortası ...........................................................248

aa. Genel Olarak ....................................................................248

bb. Rizikonun Gerçekleşmesinin Hüküm ve Sonuçları 252

aaa. Kredi Alanın Sigorta Ettiren Olduğu Hallerde 252

bbb.Konut Finansmanı Kuruluşunun Sigorta Ettiren

Olduğu Hallerde ...................................................... 253

c. Borç Ödemeden Aciz Halinde Sigorta (Kredi,

Mes’uliyet Sigortası) ..............................................................254

aa. Genel Olarak.....................................................................254

bb. Rizikonun Gerçekleşmesinin Hüküm ve Sonuçları 255

4. Kredinin Erken Ödenmesinin Sigorta Sözleşmesine

Etkisi.................................................................................................256

G. Sözleşme Masraflarını Ödeme Borcu..............................................258

§ 6.FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMESİNDE

TARAFLARIN BORÇLARI .................................................................. 261

I. KİRALAYANIN BORÇLARI................................................................ 261

A. Kiralananın Zilyetliğini Kiracıya Geçirme Borcu ....................... 261

B. Kiracının Kiralanandan Yararlanmasına Engel Olacak

Davranışlardan Kaçınma Borcu........................................................263

C. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu................................................................264

D. Kiralananı Bir Üçüncü Kişiye Devretmeme Borcu......................265

E. Kiralananı Sigorta Ettirme Borcu .................................................... 267xvi

II. KİRACININ BORÇLARI.......................................................................269

A. Finansal Kiralama Bedelini Ödeme Borcu ....................................269

B. Kiralananı Özenle Kullanma Borcu ................................................ 270

C. Kiralananın Her Türlü Bakımını Yapma ve Onu Koruma

Borcu ....................................................................................................... 272

D. Kiralananın Hasar ve Ziyaına Katlanma........................................ 275

E. Kiralanana İlişkin Sigorta Primlerini Ödeme Borcu................... 277

F. Kiralananın Zilyetliğini Bir Üçüncü Kişiye Devretmeme

Borcu .......................................................................................................280

G. Teminat Gösterme Borcu...................................................................282

H. Kiralananı Sözleşme Sonunda Tahliye Etme Borcu ....................283

I. Sözleşme Masraflarını Ödeme Borcu..............................................284

Üçüncü Bölüm

KONUT FİNANSMANI

SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN

BORÇLARIN İFA EDİLMEMESİ ve

SÖZLEŞMELERİN SONA ERMESİ

§ 7.KONUT KREDİSİ SÖZLEŞMESİNDE BORCA AYKIRILIK

HALLERİ, SONUÇLARI ve SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ 285

I. KREDİ VERENİN TEMERRÜDÜ ve BAĞLI KREDİLERDE

SORUMLULUĞU ....................................................................................285

A. Kredi Verenin Temerrüdü .................................................................285

B. Bağlı Kredilerde Konutun Hiç veya Zamanında Teslim

Edilmemesi ya da Ayıplı Teslim Edilmesinden Dolayı Kredi

Verenin Sorumluluğu .........................................................................289

1. Borcun Hiç veya Gereği Gibi İfa Edilmemesi

Kavramına Giren Durumlar.......................................................289

a. Borçlunun Sorumlu Olduğu İfa İmkânsızlığı ................289

b. Borçlunun Temerrüdü........................................................... 292

aa. Temerrüdün Şartları....................................................... 293xvii

bb. Borçlu Temerrüdünün Sonuçları ................................. 299

aaa. Gecikme Tazminatı ................................................299

bbb.Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerde

Borçlunun Temerrüdünün Hüküm ve

Sonuçları....................................................................302

c. Ayıptan Dolayı Sorumluluk .................................................310

aa. Ayıba Karşı Tekeffül Borcunun Şartları..................... 312

aaa. Ayıba Karşı Tekeffül Borcunun Maddî Şartları 3 12

bbb.Ayıba Karşı Tekeffül Borcunun Şeklî Şartları .. 322

bb. Tüketicinin Sahip Olduğu Seçimlik Haklar............. 326

2. Sahip Olunan Hakların Konut Finansmanı Kuruluşuna

Karşı İleri Sürülmesi.....................................................................336

3. Sorumluluğun Niteliği................................................................. 337

4. Sorumluluğun Sınırı..................................................................... 338

5. Satım Sözleşmesinden Dönmenin Kredi Sözleşmesine

Etkisi.................................................................................................340

II. TÜKETİCİNİN KREDİ BORCUNU ÖDEMEDE

TEMERRÜDE DÜŞMESİ ve SONUÇLARI ..................................... 342

A. Temerrüde Düşülen Taksidi ve Temerrüt Faizi İsteme

Hakkı ......................................................................................................343

1. Genel Olarak...................................................................................343

2. Temerrüt Faizinin Oranı .............................................................346

a. Türk Lirası Olarak Alınan Kredilerde Temerrüt

Faizi Oranı ...............................................................................346

aa. Temerrüt Faizi Oranının Sözleşmede Kararlaştırıldığı

Hallerde .............................................................................346

bb. Temerrüt Faizi Oranının Sözleşmede

Kararlaştırılmadığı Hallerde ........................................ 347

aaa. Adî İşlerde ................................................................. 347

bbb.Ticarî İşlerde.............................................................348

b. Yabancı Para Üzerinden Alınan Kredilerde

Temerrüt Faizi Oranı.............................................................349xviii

c. Temerrüt Faizini Talep Hakkının Kapsamı..................... 351

d. Temerrüt Faizinin Ödenmesinde Temerrüt

Sebebiyle Faiz Yürütülememesi .......................................... 353

B. Temerrüt Faizi İle Karşılanamayan Zararın Tazmini .................354

C. Kalan Borcun Tümünü İsteme Hakkı............................................. 359

1. Genel Olarak................................................................................... 359

2. Şartları.............................................................................................. 359

a. Bu Hakkın Sözleşmede Saklı Tutulması........................... 359

b. Birbirini İzleyen İki Ödemede Temerrüde

Düşülmesi ................................................................................360

c. En Az Bir Aylık Süre Verilerek Muacceliyet

Uyarısında Bulunulması ....................................................... 361

3. Kalan Borcun Tamamının Muaccel Olmasının

Sonuçları ........................................................................................ 361

III. KONUT KREDİSİ SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ ..............363

A. Genel Olarak..........................................................................................363

B. Konut Kredisi Sözleşmesinin Sona Erme Sebepleri..................... 365

1. Devri Edim Olarak Son Taksidin Ödenmesi.......................... 365

2. Erken Ödeme İle Sona Erme.......................................................366

a. Sabit Faizli Konut Finansmanı Sözleşmesinde Erken

Ödeme ve Erken Ödeme Ücreti ..........................................369

b. Değişken Faizli Konut Finansmanı Sözleşmesinde

Erken Ödeme .......................................................................... 374

C. Ölüm, Fiil Ehliyetinin Kaybı, İflas .................................................. 375

§ 8.FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMESİNDE BORCA

AYKIRILIK HALLERİ, SONUÇLARI ve SONA ERME ............. 377

I. KİRALAYANIN TEMERRÜDÜ ve KONUTUN AYIPLI

OLMASINDAN DOLAYI SORUMLULUĞU.................................. 377

A. Finansal Kiralama Şirketinin Temerrüdü ...................................... 377

B. Konutun Ayıplı Olmasından Dolayı Sorumluluk ........................ 382

II. TÜKETİCİNİN KİRA BEDELİNİ ÖDEMEDE

TEMERRÜDE DÜŞMESİ ve SONUÇLARI ..................................... 389xix

A. Temerrüde Düşülen Kira Bedelini ve Temerrüt Faizi İsteme

Hakkı ...................................................................................................... 390

B. Finansal Kiralama Sözleşmesini Feshetme ................................... 390

1. Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüde

Düşmesine Dayalı Fesih .............................................................. 390

a. Genel Olarak............................................................................ 390

b. Şartları....................................................................................... 394

aa. Bu Hakkın Sözleşmede Saklı Tutulması.................... 394

bb. Birbirini İzleyen İki Ödemede Temerrüde

Düşülmesi.......................................................................... 394

cc. En Az Bir Aylık Süre Verilerek Fesih Uyarısında

Bulunulması...................................................................... 395

c. Fesih Hakkının Kullanılması.............................................. 398

2. Haklı Nedenle Fesih..................................................................... 399

a. Kiracının Sözleşmeden Doğan Borçlarını İhlal

Etmesi........................................................................................ 399

b. Kiralayanın Sözleşmeden Doğan Borçlarını İhlal

Etmesi........................................................................................400

c. Tarafların Kusuru Olmaksızın İşlem Temelinin

Çökmesi.................................................................................... 401

3. Feshin Sonuçları ............................................................................406

III. FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMESİNİN SONA

ERMESİ.........................................................................................................410

A. Sözleşmede Öngörülen Sürenin Sona Ermesi ve Sonuçları ........410

1. Genel Olarak....................................................................................410

2. Kiracının Konutu Satın Alma Hakkı.........................................411

a. Genel Olarak.............................................................................411

b. Alım Hakkına İlişkin Anlaşmanın Şekli ...........................414

c. Alım Hakkının Kullanılmasının Şartları..........................418

d. Alım Hakkının Kullanılması ve Sonuçları........................419

B. Kiralayanın Tüzel Kişiliğinin Sona Ermesi, İflas Etmesi

veya İcra Takibine Uğraması ............................................................. 420xx

C. Kiracının Ölümü, Fiil Ehliyetini Kaybetmesi, İflası veya

Aleyhine Yapılan Takibin Semeresiz Kalması............................... 421

D. Erken Ödeme ile Sona Erme.............................................................. 422

1. Sabit Faizli Finansal Kiralama Sözleşmesinde Erken

Ödeme.............................................................................................. 423

2. Değişken Faizli Finansal Kiralama Sözleşmesinde

Erken Ödeme ................................................................................. 425

E. Sona Ermenin Sonuçları ..................................................................... 426

SONUÇ................................................................................................................ 427

KAYNAKÇA ...................................................................................................... 437