Devreli Tatil Sistemleri
Av. Şimal Melike TOL
Prof. Dr. Etem Saba ÖZMEN
İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZLERi
İÇİNDEKİLER.iii
KISALTMALAR CETVELİ xx
BÖLÜM
1. GENEL OLARAK KONUNUN TANITIMI 1
2. ÜLKEMİZ AÇISINDAN KISA TARİHİ GEÇMİŞ VE KANUNİ
DÜZENLEME 3
3. KANUNİ DÜZENLEME . 6
4. TERMİNOLOJİ SORUNU 7
BÖLÜM
DEVRELİ TATİL SİSTEMLERİ ÜST BAŞLIĞI ALTINDA FARKLI
HUKUKİ SİSTEMLER VE KİŞİSEL ALACAK HAKKINA DAYANAN
DEVRE TATİL SİSTEMLERİ
5. DEVRELİ TATİL SİSTEMLERİNİN ESASLI NOKTALARINA BAĞLI
OLARAK FARKLI SİSTEMLER 13
ÜLKEMİZ AÇISINDAN DEVRELİ TATİL SİSTEMLERİ BAŞLIĞI
ALTINDA GÖRÜLEN FARKLI UYGULAMALAR 13
SÖZLEŞME ÖZGÜRLÜĞÜNE BAĞLI OLARAK ÇEŞİTLİ
SİSTEMLERİN AYIRT EDİCİ ÖZELLİĞİ OLARAK AYNİ HAKKA
DAYANIP DAYANMAMA 13
6. DEVRELİ TATİL SİSTEMLERİNİN TEMEL UNSURLARI. 15
KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN ÖZELLİKLER İLE BELİRLİ BİR
YER 15
KONUSU TAŞINMAZDA BELİRLİ BİR SÜRE YARARLANMA . 16
7. DEVRELİ TATİL SİSTEMLERİNİN KAZANDIRICI İŞLEMLER
AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ. 19
8. DEVRELİ TATİL SÖZLEŞMESİNİN ASLİ UNSURLARI. 20
ALACAKLI 20
BORÇLU 21
III. EDİM 21
9. UYGULAMADA NİSPİ (KİŞİSEL) ALACAK HAKKI SAĞLAYAN
SİSTEMLER: DEVRE TATİL HAKKI 22
TERMİNOLOJİ OLARAK DEVRE TATİL HAKKI. 22
İçindekiler
iv
DEVRE TATİL SİSTEMLERİNİN AYIRT EDİCİ ÖZELLİKLERİ 22
Devre Tatil Sahiplerinin Yararlanılan Taşınmaz Üzerinde Ayni
Hakları Bulunmaması.22
Bağımsız Bir Bölüm Üzerinde Devrelere Bağlı (Periyodik)
Yararlanma Hakkı.23
Yararlanmaya Konu Ünitenin Varlığı24
Devre Kavramının Varlığı.25
Yararlanma Hakkının Devamlılık Arz Etmesi (Çerçeve Süre) .27
10. DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN HÜKÜM VE SONUÇLAR .28
DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİ, İSİMLİ SÖZLEŞMELER BAŞLIĞI
ALTINDA DEĞERLENDİRİLEMEZ 28
SÖZLEŞMENİN KİŞİSEL ALACAK HAKKINA DAYALI NİTELİĞİ .29
III. DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNİN GÜVENCE SAĞLAMASI
AÇISINDAN ŞERHİ OLANAĞI .34
DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI.35
Sağlayıcı (Uygulamadaki Tabir ile Devre Tatil ‘‘Satıcı’’sı)35
Hak Sahibi38
DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ 39
DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARA YÜKLEDİĞİ HAK
VE BORÇLAR .40
Devre Tatil Sözleşmesinin Tüketici İşlemi Olup Olmamasına Dayalı
Olarak Hak ve Yükümlülüklerin Farklı Sonuçlara Tabi Olma
Özelliği.40
Devre Tatil Sözleşmesinin Ani Edim ve Sürekli Edimli Olmasına
Dayalı Çifte Özellik Barındırmasına İlişkin Sonuçlar41
Devre Tatil Borçlusunun Devre Tatil Hak Sahiplerine Borçları .41
Devre Tatil Borçlusunun Ani Edim Olarak Borçları 41
Devre Tatil Borçlusunun Sürekli Edim Borçları 44
Devre Tatil Hak Sahibinin Ani Edim ve Sürekli Edim Olarak
Borçları .44
Devre Tatil Edinme Bedelini Ödeme Borcu ve Karşılığın
Söz Konusu Olmadığı Sözleşmeler44
Ön Ödemeli Devre Tatil Edinme Yasağına İlişkin
Sonuçlar .47
Devre Tatil Bedelinin Veresiye ve Taksitle Ödenmesine
Bağlı Hüküm ve Sonuçlar 51
Genel Giderlere Katılım Payı ve Diğer Ödemelerin
Yapılması .53
İçindekiler
v
Üniteleri Devre Tatil Sözleşmesine ve İşin Niteliğine Dayalı
Olarak Özenle Kullanma Yükümlülüğü 56
Devre Tatil Sahibinin Hakları. 57
İlk Yararlanma Devresi ile Ani Edimin İfasını Talep Hakkı 57
Çerçeve Süre İçinde Tekrarlanan Zilyetliğin Devri Talebi ve
Kombine Sözleşme Edimlerinin Devre Boyunca Kullanıma
Uygun Şekilde Sağlanmasını Talep Hakkı. 62
Devre Tatil Hakkının Tümüyle Devri ile Dönemlere Bağlı
Kullanımının Devrinin Farklılığına Dayalı Hüküm ve Sonuçlar . 64
Devre Tatil Hakkının Tümüyle Devri. 64
Devre Tatile Konu Ünitelerden Dönemsel Kullanım Hakkının
Devri. 66
Devre Tatil Hakkının Mirasçılara Geçişi veya Ölüme Bağlı
Tasarruflara Konu Olması 68
11. DEVRE TATİL HAKKININ SONA ERMESİ . 70
BORCUN İFASININ İMKANSIZLAŞMASI, EMREDİCİ HUKUK
KURALLARINA AYKIRILIK SONUCU DEVRE TATİLDEN
YARARLANMANIN MÜMKÜN OLMAMASI. 70
İlk Yararlanma Devresi Öncesi İmkansızlaşma 70
İlk Yararlanma Devresi Sonrası Sürekli Edim Niteliğiyle
İmkansızlaşma 72
Çerçeve Süre Boyunca İmkansızlığın Gerçekleşmesi 72
Yalnızca Belli Devrelere Özgü İmkânsızlık Gerçekleşmesi . 73
DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNE HAS ÖZELLİKLİKLE DEVRE
TATİL SAĞLAYICISININ İFLASI VE ÖDEME ACZİNE DAYALI
HACİZLERE İLİŞKİN SONUÇLAR 74
BÖLÜM
AYNİ HAK SAĞLAYAN (TAPULU) SİSTEMLER
12. TARİHİ GELİŞMEYE BAĞLI OLARAK DEVRE TATİL HAKKINDAN
DEVRE MÜLK HAKKINA GEÇİŞ . 77
13. DEVRE MÜLKE İLİŞKİN KANUNİ DÜZENLEME VE SONRASINDA
TKHK MEVZUATINA TAŞINMA SÜRECİ. 79
14. DEVRE MÜLK KONUSUNDA KAYNAKLARIN SIRALANIŞI
(NORMLAR HİYERARŞİSİ) . 80
KAT MÜLKİYETİ KANUNUMUZ ÇERÇEVESİNDE DEVRE MÜLK
UYUŞMAZLIKLARINDA UYGULANACAK HÜKÜMLERİN
SAPTANMASI. 80
İçindekiler
vi
TKHK HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE DEVRE MÜLK HAKKININ
DEĞERLENDİRİLMESİ .85
III. OLMASI LAZIM GELEN (DE LEGE FERANDA) HUKUK
AÇISINDAN DEVRE MÜLKE İLİŞKİN KANUNİ DÜZENLEMENİN
DEĞERLENDİRİLMESİ .86
15. DEVRE MÜLKE İLİŞKİN TERMİNOLOJİ İRDELEMESİ88
16. DEVRE MÜLK İRTİFAKININ TMK İÇİNDEKİ YERİ, NİTELİĞİ VE
TANIMI .92
PAYLI MÜLKİYET KAVRAMI VE DEVRE MÜLK İLE ZORUNLU
İLİŞKİSİ .92
Devre Mülkün Birlikte Mülkiyet İçindeki Yeri 92
Elbirliği Halinde Mülkiyet93
Paylı Mülkiyet (Eski Tabirle Müşterek Mülkiyet)94
Devre Mülkün Zorunlu Hukuki Temeli Olan Paylı Mülkiyet ve
Payın Hukuki Niteliği.94
Paylı Mülkiyetin Doğuşu96
Pay Oranı ve Buna Bağlı Hüküm ve Sonuçlar .97
Paylı Mülkiyette Yararlanma 100
Türk Medeni Kanunumuzun Getirdiği Yararlanma Kuralı
(TMK m.693)100
Yararlanmanın Paydaşlarca Karara Bağlı Olarak (Anlaşma ile)
Düzenlenmesi .101
Anlaşmaların Niteliği ve Geçerliliği 101
Anlaşma Çeşitleri.103
Yararlanma ve Yönetim Anlaşmalarının Şerhine Bağlı
Hüküm ve Sonuçlar104
Paylı Mülkiyette Yararlanmanın Sınırlı Ayni Haklara Konu
Edilebilmesi Olanağı Açısından Devre Mülkün İstisnai Özelliği .106
DEVRE MÜLK HAKKININ TANIMI VE NİTELİĞİ. 113
Devre Mülk Hakkının Hukuki Niteliği.115
Devre Mülk Hakkının Bir İrtifak Hakkı Oluşturmadığına Dayalı
Görüşler 115
Devre Mülk Hakkının İrtifak Hakkı Olmadığına Dair
Görüşlerin Deyimsel Yorumla KMK m.60-61 Hükümlerine
Dayanma Özelliği 115
Devre Mülk Hakkının İrtifak Hakkı Olmadığına Dair
Görüşte Olan Yazarların İddialarının Özetlenmesi.116
İçindekiler
vii
Devre Mülk Hakkının İrtifak Hakkı Olmadığına Dair
Görüşlerinin Hatalı Sonuçlarının İrdelenmesi . 118
Devre Mülk Hakkı Paya Bağlı Bir İrtifak Niteliği ile Çifte Ayni
Hak Sağlamaktadır . 122
Genel Olarak İrtifak Haklarına Dayalı Paya Bağlı Tesis
Özelliği 122
Devre Mülk Hakkı Gerçek Bir İrtifak Hakkı Niteliğindedir 124
Devre Mülk Hakkı Olumlu (Müsbet) Bir İrtifak Çeşididir 128
Devre Mülk Hakkı, Taşınmaz Lehine İrtifak
(TMK m.779-793) Niteliği Taşımaz 129
Devre Mülk İrtifakı Kişiye Bağlı İrtifak Değildir 131
Devre Mülk Hakkı Malik Lehine İrtifak Hakkı Olarak
Nitelendirilemez 131
Devre Mülk Hakkı Kendine Özgü (Nevi Şahsına Münhasır;
Sui Generis) Bir İrtifak Hakkıdır. 133
Devre Mülk Hakkının Tanımı 134
BÖLÜM
DEVRE MÜLK İRTİFAKININ KURULMASI KOŞULLARI
17. DEVRE MÜLK İRTİFAKININ KONUSU 135
DEVRE MÜLK İRTİFAKI PAYLI MÜLKİYET KONUSU
TAŞINMAZLARDA KURULABİLİR. 136
Paylı Mülkiyetin Devre Mülk İrtifakından Önce veya Devre Mülk
İrtifakıyla Birlikte Doğumunun Hüküm ve Sonuçları 137
Halihazır Paydaşların Devre Mülk İrtifakı Kurması 137
Tek Kişi Malik Tarafından Devre Mülk İrtifakı Kurulması
Olanağına İlişkin Hüküm ve Sonuçlar 137
Malik Lehine Devre Mülk İrtifakı Kurulması İmkânı ve Doğurduğu
Hukuki Sonuçlar 140
DEVRE MÜLK İRTİFAKI MESKEN NİTELİKLİ TAŞINMAZ
ÜZERİNDE KURULABİLİR 142
Mesken Niteliği ve Sonuçları. 142
Devre Mülke Konu Mesken Nitelikli Yapı Türleri. 147
Arazi Bütünleyici Parçası Müstakil (Bağımsız) Yapı . 148
Kat Mülkiyeti Kanunu Konusu Mesken Nitelikli Bağımsız
Bölümler. 151
Kat Mülkiyetine Geçilmiş Yapılarda Devre Mülk İrtifakı
Kurulması 151
İçindekiler
viii
Kat İrtifakına Konu Mesken Nitelikli Yapılar153
Kat İrtifakına Konu Bağımsız Bölümlerin
Tamamlanmış Olup Olmadığına Bakılmaksızın Devre
Mülk İrtifakına Konu Olabilme Özelliği153
Kat İrtifakının, Yapı Kullanma İzin Belgesiyle Kat
Mülkiyetine Çevrilmesine Dayalı Olarak Devre Mülk
İrtifakına Bağlı Hüküm ve Sonuçlar 156
Kat Mülkiyetine Bağlı Taşınmazlarda Devre Mülk
Kurulmasına Muvafakat Konusu .158
Mesken Nitelikli Bir Yapıya Vücut Vermesi Özelliğiyle Üst
Hakkına Bağlı Hüküm ve Sonuçlar 160
Genel Olarak Konunun Önemi.160
Üst Hakkının Niteliği ve İçeriği (Muhtevası).161
Üst Hakkına Bağlı Mesken Nitelikte Yapılarda Devre Mülk
İrtifakı Kurulması İmkânı ve Doğurduğu Sorunlar.165
Üst Hakkının Niteliğine Bağlı Olarak Devre Mülk Hakkına
Konu Olabilme Özelliği Açısından Ayrıca İrdelenmesi .165
Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkının Devre Mülk Hakkına
Konu Olabilmesine İlişkin Hüküm ve Sonuçlar.166
18. MESKEN NİTELİĞİNE BAĞLI OLARAK DEVRE MÜLK SAHİBİ
EMEKLİLERİN MEVCUT KONUTLARINA İLİŞKİN VERGİ
MUAFİYETİNİN KALDIRILMASINA YÖNELİK GARABET BELEDİYE
UYGULAMALARI.170
19. DEVRE MÜLK İRTİFAKI GEÇERLİ BİR İRTİFAK HAKKI OLARAK
KURULABİLİR170
DEVRE MÜLK İRTİFAKININ TESCİLLE KURULMASI 172
DEVRE MÜLK İRTİFAKININ İKİ AYRI SÖZLEŞMEYE BAĞLI
OLARAK TESİSİ .173
Resmi Şekle Bağlı Devre Mülk İrtifak Sözleşmesinin (Devre Mülk
Resmi Senedi) Yapılması173
Devre Mülk İrtifak Sözleşmesi Kavramı ve Niteliği 173
Devre Mülk İrtifak Sözleşmesinin Tapu Uygulamalarına Dayalı
Garabet Sonuçları .178
Paydaşların Devre Mülk Tesisi Yolunda Borçlandırıcı İşlem
Olarak İrtifak Sözleşmesinin ve Tescili Talep Beyanlarının
Aynı Metinde Yer Alması.179
Tapu Dairelerinin Vade ve Koşula Bağlı Devre Mülk Tesisi
Sözleşmelerini Yapmamalarına Dayalı Olarak Noterlerce
Gerçekleştirilmesine Bağlı Hüküm ve Sonuçlar 181
İçindekiler
ix
Adi Yazılı Devre Mülk (Yönetim) Sözleşmesi. 182
Genel Olarak 182
Devre Mülk Yönetim Sözleşmesinin Geçerliliği ve Şekli 183
Adi Yazılı Şekil Zorunluluğu. 183
Paydaşlarca Oybirliğiyle İmzalanması Gerekliliği 184
Devre Mülk Yönetim Sözleşmesinin Değiştirilmesi 185
Devre Mülk Yönetim Sözleşmesinin Meskenin İçinde
Bulunduğu Anagayrimenkulün Yönetim Planıyla
Bağlantısına İlişkin Hüküm ve Sonuçlar . 187
Devre Mülk Yönetim Sözleşmesi Hakkında Uygulamadaki
Yanılgılar . 189
Devre Mülk Yönetim Sözleşmesinin Hüküm ve Sonuç
Doğurması 190
Devre Mülk Yönetim Sözleşmesinin İçeriği 192
Devre Mülk Yönetim Sözleşmesiyle Getirilen Borç ve
Yükümlülüklerin Niteliği . 194
Devre Mülk İrtifakı Kurulmasına Bağlı Olarak Paylı Mülkiyet Pay
Oranlarının Saptanması ve Pay Oranlarına Bağlı Devre
Özgülemesine Dayalı İrade Özgürlüğü İlkesi 200
Devre Mülk İrtifakının Doğumu İçin Tescil Talebinde Bulunulması. 202
Devre Mülk İrtifakının Tescil ile Doğumu. 203
Medeni Kanun Sicilinde Tapuya Kayıtlı Arazilerde Devre Mülk
İrtifakının Tescili 203
İRTİFAK HAKLARI VE TAŞINMAZ YÜKÜ (GAYRİMENKUL
MÜKELLEYİTLETLERİ). 205
İRTİFAK HAKLARI VE TAŞINMAZ YÜKÜ . 206
Zabıt Kayıt Defterine Kayıtlı Arazilerde Devre Mülk İrtifakının
Tescile Konu Olması 208
III. DEVRE MÜLK İRTİFAK HAKKININ TESCİLSİZ EDİNİLMESİNE
İLİŞKİN HÜKÜM VE SONUÇLAR . 209
Genel Olarak 209
Devre Mülk İrtifakının Paya Bağlı Olarak Tescilsiz Doğumu . 209
Mevcut Devre Mülk Hakkının Paya Bağlı Olarak Tescilsiz
Edinilmesi 210
Miras Yoluyla Devre Mülk Hakkı Kazanılmasına İlişkin Hüküm
ve Sonuçlar. 211
Mirasbırakanın Terekesinde Yer Alan Devre Mülk Hakkının
Kanuni ve Atanmış Mirasçılara İntikaline İlişkin Hüküm ve
Sonuçlar. 211
İçindekiler
x
Devre Mülk Hakkının Mirasbırakanın Ölümüyle Külli
Halefiyet İlkeleri Gereği Mirasçıya veya Miras
Ortaklığına Geçişine Dayalı Sonuçlar212
Devre Mülk Hakkının Tereke Paylaşımına Konu
Olmasına İlişkin Hüküm ve Sonuçları .214
aaa. Mirasbırakanın Ölüme Bağlı Tasarrufu ile Devre
Mülke İlişkin Paylaşma Kuralı Yolunda Hüküm
Getirme Olasılığı214
bbb. Devre Mülkün Mirasçılar Arasında Borçlandırıcı
İşlem Niteliğiyle Adi Yazılı Paylaşma (Taksim)
Sözleşmesine Konu Olmasına İlişkin Hüküm ve
Sonuçlar .215
ccc. İradi Yolla Paylaşma Sözleşmesine Konu
Olmayan Devre Mülk Hakkının Dava Yoluyla
Paylaşma İstemine Konu Olması .219
Ölüme Bağlı Tasarrufla Belirli Mal Bırakma Alacaklısı
Atama (Vasiyet Tasarrufu) .221
Cebri İcra Sonucu Devre Mülk Hakkının Tescilsiz Kazanılması223
Ayni Neticeli Talepler Sonucunda Devre Mülk İrtifakının
Bildirici Tescile Konu Olmasına İlişkin Hüküm ve Sonuçlar.223
Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davasına Konu Olarak Devre
Mülk Hakkının Davacı Lehine Tesciline İlişkin Hüküm ve
Sonuçlar .224
Tescili İsteme Davası ile Devre Mülk Hakkının Tescilsiz
Kazanılması225
Olağanüstü Zamanaşımıyla (TMK m.713) Devre Mülk Hakkının
Kazanılması 230
İşgal ile Devre Mülk Hakkının Tescilsiz Kazanılması231
20. DEVRE MÜLK HAKKININ VE DEVRE MÜLK YÖNETİM
SÖZLEŞMESİNİN BEYANLAR HANESİNE YAZILMASI .233
DEVRE MÜLK HAKKININ KURULDUĞU ANAGAYRİMENKUL
İLE BAĞIMSIZ BÖLÜM/ MÜSTAKİL YAPI TAPU KÜTÜĞÜNÜN
BEYANLAR HANESİNE YAZIMI.233
DEVRE MÜLK YÖNETİM SÖZLEŞMESİNİN BEYANLAR
HANESİNE YAZIMINA BAĞLI HÜKÜM VE SONUÇLAR.236
İçindekiler
xi
BÖLÜM
DEVRE MÜLK HAKKININ HÜKÜM VE SONUÇLARI
21. GENEL OLARAK 239
22. DÖNEM SÜRESİ VE DEVRELERİN BELİRLENMESİ 240
DÖNEM SÜRESİNİN BELİRLENMESİ 240
DEVRELERİN SÜRESİNİN BELİRLENMESİ 240
İRTİFAK HAKLARI VE TAŞINMAZ YÜKÜ (GAYRİMENKUL
MÜKELLEFİYETLERİ). 244
İRTİFAK HAKLARI VE GAYRİMENKUL MÜKELLEFİYETLERİ 245
İRTİFAK HAKLARI VE GAYRİMENKUL MÜKELLEFİYETLERİ 246
III. DEĞİŞİMLİ (KAYMALI) DEVRELER SAPTANMASI SORUNU. 247
23. DEVRE MÜLK HAKKINDAN YARARLANMA. 248
24. DEVRE MÜLK HAKKI İLE İLGİLİ KAZANDIRICI İŞLEMLER 250
DEVRE MÜLK HAKKININ KULLANIMININ DEVRİ 250
DEVRE MÜLKLE BAĞDAŞAN SINIRLI AYNİ HAKLAR
KURULMASI. 255
Devre Mülke Konu Taşınmazların Bütünü Üzerinde Sınırlı Ayni
Haklar Kurulması. 255
Devre Mülke Konu Taşınmazın Bütününü Kısıtlayan İpotek
Tesisi Olanağı. 257
Devre Mülke Konu Taşınmazın Bütününü Kısıtlayan Taşınmaz
Yükü ve İrtifak Hakkı Kurulması. 260
Devre Mülk Hakkı Temelinde Yatan Paya Bağlı Sınırlı Ayni Haklar
Kurulması. 262
Temelde Yatan Paya Bağlı Devre Mülk Hakkının İpoteğe Konu
Edilmesi 263
Devre Mülk Hakkıyla Bağdaşan İrtifaklar Kurulması 265
Devre Mülk Hakkı Üzerinde İntifa Hakkı Kurulması . 265
Devre Mülk Hakkı Üzerinde Oturma (Süknâ) Hakkı
Kurulması 267
Devre Mülk Hakkıyla Bağdaşan Sınırlı Ayni Hakların Birlikte
Tesisi Olanağına İlişkin Hüküm ve Sonuçlar . 268
Devre Mülk Hakkına Bağlı Olarak Eşyaya Bağlı Borç İlişkisi
Yaratılması İmkânı. 271
Devre Mülk İrtifakının Bağımsız (Müstakil) ve Sürekli (Daimî) Hak
Olarak Tapu Kütüğünün Ayrı Bir Sayfasına Kaydedilmesi Mümkün
Değildir 275
İçindekiler
xii
25. DEVRE MÜLK HAKKININ PAYLI MÜLKİYET PAYINA BAĞLI
OLARAK DEVRİ.278
HAK SAHİPLERİNİN, PAYA BAĞLI OLARAK DEVRE MÜLK
HAKKININ MÜLKİYETİNİ DEVİR KONUSUNDA SÖZLEŞME
ÖZGÜRLÜĞÜNE DAYALI TASARRUF YETKİSİNE SAHİP
OLMASI .278
DEVRE MÜLK HAKKININ PAYA BAĞLI OLARAK SATIŞI VEYA
EKONOMİK BAKIMDAN EŞDEĞER KARŞILIKLA DEVRİ
HALİNDE ÖNALIM VE PAYLAŞMA TALEBİNE KONU
OLMASINA DAYALI HÜKÜM VE SONUÇLAR281
Paylı Mülkiyet Birliğinde Kanuni Önalım ve Paylaşma Talebine
İlişkin Genel Esaslar.281
Devre Mülke Konu Paylı Mülkiyet Birliğinde Kanuni Önalım
(Şufa) Hakkı .283
Devre Mülk Hakkında Paydaşların Kanuni Önalım Hakkı
Kaldırılmamıştır283
Devre Mülk Hakkına Dayalı Olarak Kanuni Önalım Hakkının
Ortadan Kaldırılabilmesi İmkânı 284
Devre Mülk Hakkının Paya Bağlı Olarak Satış veya Ekonomik
Karşılıkla Devri Halinde Önalım Hakkına İlişkin Hüküm ve
Sonuçlar286
Devre Mülk Hakkının Kanuni Önalım Hakkına Dayalı
Hüküm ve Sonuçları.287
Önalım Hakkının Kullanılmasına İlişkin Garabet Hükmün
Değerlendirilmesi.288
Devre Mülk Hakkına Konu Paya Bağlı Olarak Önalım
Hakkının Kullanılmasına İlişkin Diğer Hüküm ve Sonuçlar .290
Önalım Hakkının Devre Mülk Birliğinde Kaldırılmamış
Olmasına Yönelik Eleştiriler.292
Devre Mülke Konu Paylı Mülkiyet Birliğinde Paylaşma (İzale-i
Şuyu) Talebinde Bulunulamaması293
26. DEVRE MÜLKÜN YÖNETİMİ294
GENEL OLARAK YÖNETİM KAVRAMI294
KMK’NIN DEVRE MÜLKE İLİŞKİN HÜKÜMLERİ KARŞISINDA
DEVRE MÜLKÜN YÖNETİMİ 295
Yönetimin Paydaşların Anlaşması ile Düzenlenmesi .298
Devre Mülk Sözleşmesi ile Yönetim 298
Genel Hükümler Uyarınca Yapılacak Anlaşmalarla Yönetim.302
İçindekiler
xiii
Hak Sahiplerinin TMK’nın Paylı Mülkiyette Yönetime
İlişkin Yedek Hukuk Kurallarının Aksine Düzenleme
Getirilebilmesine Yönelik Hüküm ve Sonuçlar. 302
Kararların Devre Mülk Yönetim Sözleşmesine Aykırılık
Oluşturmasına Dayalı Hüküm ve Sonuçlar 305
Devre Mülk Hak Sahiplerinin Yönetime İlişkin Kararlarında
Şekil Sorunu 306
TMK’mızın Paylı Mülkiyetin Yönetimine İlişkin Hükümleriyle
Yönetim 307
Genel Olarak Paylı Mülkiyette Yönetime Dayalı
Hükümlerin Niteliğiyle Bağdaştığı Ölçüde Devre Mülkle
İlgili Uygulanması . 307
Paylı Mülkiyette Yönetim İşlerinin Kanuni Ayrımına Bağlı
Olarak Devre Mülkte Uygulanması. 309
Devre Mülke Özgü Olağan Yönetim İşlerinin TMK
Uyarınca Çözümlenmesi 309
aaa. Olağan Onarım İşleri (Küçük Onarım) 310
bbb. Olağan Tarımsal İşler. 310
ccc. Diğer Olağan Yönetim İşleri 311
Devre Mülke Özgü Önemli Yönetim İşleri Konusunda
Çıkan Uyuşmazlıkların TMK Uyarınca Çözümlenmesi 312
aaa. İşletme Usulünün Değiştirilmesi . 313
bbb. Tarım Türünün Değiştirilmesi 314
ccc. Toprağın Islahına Yönelik Önemli Yönetim İşleri314
ddd. Adî Kiraya veya Ürün Kirasına İlişkin
Sözleşmelerin Yapılması veya Feshi 315
eee. Önemli Onarım, Bakım ve Yapım İşleri 315
fff. Diğer Önemli Yönetim İşleri . 318
Zorunlu ve İvedi Yönetim İşlerinin Olağan ve Önemli
Yönetim İşlerinden Bağımsız Olarak Düzenlenmesine
Bağlı Devre Mülk Uygulaması 319
Olağanüstü Yönetim İşleri . 324
aaa. Şeyin Bütününe İlişkin Tasarruf İşlemleri . 325
bbb. Paylı Malın Özgülendiği Amacın Değiştirilmesi. 326
ccc. Yapı İşlerine Girişilmesi 327
Devre Mülk Hak Sahiplerince Alınan Kararlar veya TMK
Hükümlerine Tabi Olarak Gerçekleştirilecek Yönetim İşlerine
İlişkin Ortak Hukuki Sonuçlar . 328
Kararların Şekli 328
İçindekiler
xiv
Devre Mülk Hak Sahiplerince Alınan Kararların Uygulanması,
Yönetici veya Temsilcilerin Kararın İcrasını Sağlamasına İlişkin
Hüküm ve Sonuçlar 329
Devre Mülk Uyuşmazlıklarında Paylı Mülkiyet Hükümlerince
Hâkime Başvurularak Çözüm Oluşturulması .331
Devre Mülke Konu Meskenin Kullanılabilirliğinin ve
Değerinin Korunması Yolunda İşlerin Yapılmamasına Bağlı
Olarak Hakime Başvurma331
Önemli Yönetim İşlerinde Eşit Dağılıma Dayalı Olarak
Karar Alınamaması Halinde Hâkime Başvurma 332
Sonuç 334
27. DEVRE MÜLK YÖNETİMİNDEN DOĞAN MASRAFLARIN
KARŞILANMASI.334
GENEL OLARAK 334
Yönetimden Doğan Masraflar ve Avans Toplanması Sorunu .335
Genel Giderlere Katılımın Götürü Ücretle Saptanmasına İlişkin
Hüküm ve Sonuçlar 337
Sabit Aidat (Yıldat) Olarak Yılda Bir Defa Ödenen Bedel
Karşılığı Yönetim.337
Sabit Yıldat Dışında Masraflara Bireysel Harcamaya Dayalı
Katılım .338
Genel Giderin Avans Niteliğinde Toplanmasına Bağlı Hüküm ve
Sonuçlar339
Devre Mülk Hak Sahiplerinin Avansla Karşılanmayan
Masraflara Katılma Yükümlülüğü 343
Katılmakla Yükümlü Olduğu Miktardan Fazla Ödeme Yapan
Devre Mülk Hak Sahibinin Durumu.345
Avans Borcuna Dayalı Olarak İfa Zamanının Belirlenmesi347
Avans Miktarının Yönetici Tarafından Belirlenmesine
Yönelik Olarak Devre Mülk Hak Sahiplerinin Korunması347
Genel Olarak Devre Mülk Sistemine Dayalı Ciddi
Tüketici Sorunu Yaratan Aidat Belirlemeleri .347
Avansın Endekse Bağlı Olarak Devre Mülk Yönetim
Sözleşmesinde Götürü Olarak Belirlenmiş Olmasına
Dayalı Hüküm ve Sonuçlar 348
Devre Mülk Genel Giderlere Katılma Avansının Her
Yıl Yönetici Tarafından Belirlenmesine İlişkin Hüküm
ve Sonuçlar.350
Genel Giderlere Katılma Borcu Harcamalarının ve
Avansının Davaya Konu Edilmesi .350
İçindekiler
xv
Tüketici İşlemi Olarak Değerlendirmeye Bağlı Hüküm
ve Sonuçlar 350
Genel Hükümlere Bağlı Değerlendirmeye İlişkin
Sonuçlar. 351
Ödenmiş Avansların İadesinin Davaya Konu Olması 352
Avans Sömürüsüne Bağlı Olarak Toplu Dava Açılma İmkânı ve Bu
Konuda Tüketici Derneklerinin Önemi 352
DEVRE MÜLKE YÖNETİCİ TAYİN EDİLMESİ 354
Genel Olarak 354
Devre Mülk Yöneticisinin Hukuki Niteliği 354
Devre Mülk Yöneticisinin Tayini Zorunlu Değildir. 355
Devre Mülk Hak Sahiplerinin Yönetici Ataması 357
Yönetici Atanması 357
Devre Mülk Yöneticisi Olarak Atanabilecek Kişiler 358
Gerçek Kişi Yönetici Atanması . 358
Tüzel Kişi Yönetici Atanması 359
Anagayrimenkül Yöneticisinin Görevlendirilmesi 359
Devre Mülk Yöneticisinin Hak ve Sorumlulukları. 360
Devre Mülk Yöneticisinin Görevi . 360
Devre Mülk Yöneticisinin Hakları. 362
Görmekte Olduğu Vekalet Edinimine Dayalı Olarak
Hakları . 362
Devre Mülk Yöneticisinin Ücret İsteme Hakkı 363
Devre Mülk Yöneticisinin Denetlenmesi ve Sorumluluğu 365
Devre Mülk Yöneticisinin Görevinin Sona Ermesi 367
III. KAT MÜLKİYETİNE BAĞLI YAPILARDA DEVRE MÜLK HAK
SAHİPLERİNİN KAT MALİKLERİ KURULUNA TEMSİLCİ
ATAMALARI. 371
Devre Mülk Sistemlerinde Kat Malikleri Kuruluna Temsilci
Atanmasına İlişkin Gereklilik 371
Kat Malikleri Kuruluna Temsilci Atama Zorunluluğu
Bulunmayışına İlişkin Hüküm ve Sonuçlar . 372
Kat Malikleri Kuruluna Temsilci Olarak Atanabilecek Kişilerin
Saptanması . 372
Devre Mülk Hak Sahiplerinin Kat Mülkiyetine Konu Meskene
İlişkin Kat Malikleri Kuruluna Temsilci Atamalarına İlişkin Hüküm
ve Sonuçlar. 372
Kat Malikleri Kurulu Temsilcisinin Görevinin Sona Ermesi . 374
İçindekiler
xvi
28. DEVRE MÜLK HAKKININ KORUNMASI VE DEVRE MÜLKE KONU
TAŞINMAZIN BOŞALTILMASI375
DEVRE MÜLKE KONU MESKENİN ZİLYETLİĞİNİ DEVRE
SONUNDA TESLİM YÜKÜMLÜLÜĞÜ375
DEVRE MÜLK HAKKININ BOŞALTMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNE
DAYALI KORUNMASI.377
Taşınmazı Devresi Sonunda Boşaltmayan Paydaş ve Diğer Kişiler
Aleyhine Başvurulabilecek Hukuki Yollar .377
Genel Hükümler Uyarınca Korunma 377
İrtifak Hakkının Korunması .377
Devre Mülk Hakkının Zilyetlik Davaları ile Korunması
(TMK m.981-983)378
Devre Mülk İrtifakının İdari Yoldan Korunması.382
Genel Olarak 382
Devre Mülk Hakkının İdari Yoldan Korunmasının Koşulları
ve Usulü .383
Taşınmaz Devre Bitiminde Boşaltılmamış Olmalıdır 383
Mahallin En Büyük Mülki Amirine Başvurma 384
Başvurunun Yararlanacak Devre Sahibi veya Yöneticisi
Tarafından Yapılması385
Başvurunun Şekli ve Eklenecek Belgeler 387
Başvuru Üzerine Hiçbir İşlem ve Tebligat
Yapılmaksızın Boşaltma Kararı Verilmesi Zorunluluğu.390
Boşaltma Kararının İnfaz Memurlarınca (Zabıtaca)
Derhal Yerine Getirilmesi.391
İdarece Verilecek Kararların Kesinliği .392
İdarece Verilecek Kararların Niteliği ve Genel Hükümlerin Saklı
Olması 392
BÖLÜM
DEVRE MÜLK HAKKININ SONA ERMESİ
29. GENEL OLARAK 395
30. DEVRE MÜLKÜ SONA ERDİREN SEBEPLER .395
DEVRE MÜLKE KONU TAŞINMAZLARDA PAYLI HALİN
GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU)395
Genel Olarak Paylı Halin Giderilmesine İlişkin Hüküm ve Sonuçlar 395
KMK m.63 Uyarınca Devre Mülk Birliğinde Paylı Halin
Giderilmesi Talebine İlişkin Hüküm ve Sonuçlar.397
İçindekiler
xvii
DEVRE MÜLK İRTİFAKININ SÜRESİNİN DOLMASI VEYA
BOZUCU KOŞULA BAĞLANMASI . 399
Süreli Devre Mülk İrtifakının Süre Bitimi Nedeniyle Sona Ermesi. 399
Bozucu Koşula Bağlı Olması. 401
III. DEVRE MÜLKE KONU TAŞINMAZIN YOK VEYA HARAP
OLMASI. 402
Müstakil Yapılarda Taşınmazın (Arazinin) veya Meskenin Yok veya
Harap Olması . 402
Kat İrtifakı/Kat Mülkiyetine Konu Devre Mülklerde Arazinin veya
Anayapı/Toplu Yapısının Yok veya Harap Olmasına Bağlı Sonuçlar 406
Kat Mülkiyetine/Kat İrtifakına Konu Bağımsız Bölümün İçinde
Yer Aldığı Arazinin (Anagayrimenkul Parselinin) Yok Olması 406
Kat Mülkiyetine İlişkin Konu Bağımsız Bölümün İçinde Yer
Aldığı Arazinin Yok Olması 407
Klasik Kat Mülkiyetinde Arazinin Yok Olması . 407
Toplu Yapılarda Arazinin Yok Olması . 409
Klasik ve Toplu Yapılarda Kat İrtifakına Konu Bağımsız
Bölümün İçinde Yer Aldığı Arazinin Yok Olması 411
Kat Mülkiyetine/Kat İrtifakına Konu Meskenin Yok veya Harap
Olmasının Devre Mülk Hakkına Etkileri 412
Kat Mülkiyetine Konu Meskenin Yok veya Harap Olması . 412
Klasik Kat Mülkiyetine Özgü Sonuçlar. 412
Toplu Yapılara Özgü Sonuçlar. 416
Klasik ve Toplu Yapılarda Kat İrtifakına İlişkin Oluşumlarda
Devre Mülke Konu Meskenin Yok veya Harap Olması. 418
DEVRE MÜLK HAKKININ TARAFLARIN İRADESİ İLE SONA
ERMESİ 421
MESKEN NİTELİĞİNİN KAYBI VE TATİL AMAÇLI
YARARLANMAYA ELVERİŞSİZLİK 423
Mesken Niteliğinin Kaybı 423
Devre Mülk Hakkının Sağladığı Yararın Kalmamasına İlişkin
Sonuçlar . 425
ARAZİNİN KAMULAŞTIRILMASI VE DİĞER SEBEPLERLE
DEVRE MÜLK HAKKININ SONA ERMESİ 428
VII. ÖZEL KANUNLAR GERĞİNCE DEVRE MÜLK HAKKININ SONA
ERMESİ 432
İçindekiler
xviii
BÖLÜM
PAYLI MÜLKİYET TEMELLİ YARARLANMA VE YÖNETİM
ANLAŞMALARINA DAYALI SİSTEMLER
31. UYGULANMIŞ PAYLI MÜLKİYETE DAYALI SİSTEMLER 433
GENEL OLARAK ÜLKEMİZDE MEVCUT UYGULAMALARIN
TARİHÇESİ433
PAYLI MÜLKİYETE DAYALI MODELİN TERMİNOLOJİSİ433
III. PAYLI MÜLKİYETE DAYALI MODELİN GENEL HÜKÜMLERE
İLİŞKİN NİTELİĞİ VE ÖZELLİKLERİ .434
Temelde Paylı Mülkiyet Kurumunun Varlığı434
Klasik Paylı Mülkiyet İlişkisinde Kullanma ve Yararlanmanın Aynı
Anda Tüm Paydaşlara Bölünemez Nitelikte Ait Olmasına Dayalı
Hukuki Engelin Varlığına İlişkin Hüküm ve Sonuçlar .435
Paylı Mülkiyet Konusu Taşınmazda Yararlanma ve Yönetim
Anlaşmalarının Geçerliliği ve Şerhine İlişkin Hüküm ve Sonuçlar436
Klasik Paylı Mülkiyet İlişkisinde TMK’mızın Kullanma ve
Yararlanma Anlaşmalarına İlişkin Hükümlerinin İrdelenmesi436
Paylı Mülkiyete Dayalı Olarak Devrelere Bağlı Yararlanma
Statüsünün Yararlanma ve Yönetim Sözleşmeleriyle
Oluşturulması ve Şerhine Dayalı Hüküm ve Sonuçlar .439
Devrelere Bağlı Yararlanma Hakkının Arazide Belirli Bir
Ünite ve Zamana Bağlı Olarak Sözleşme Gereği Sağlanması439
Yararlanma ve Yönetim Sözleşmelerinin Şerhinin Hayati
Önemi.440
Paylı Mülkiyete Dayalı Kurulmuş Devreli Tatil Sisteminin
Yönetiminin Yararlanma ve Yönetim Anlaşmasıyla
Düzenlenmesine Tabi Sonuçlar441
PAYLI MÜLKİYETTE YARARLANMA SÖZLEŞMESİYLE
DEVRELERE BAĞLI YARARLANMA KONUSUNDA MEVCUT
TMK HÜKÜMLERİ UYARINCA GİDERİLEMEYECEK
SORUNLAR.442
Önalım (Şuf’a) Hakkının Kanundan Doğan Kısıtlamaya Dayalı
Varlığı.442
Paylaşma İsteminin Kanundan Doğan Kısıtlamaya Dayalı Varlığı 442
DEVRELİ TATİL SİSTEMİNİN PAYA BAĞLI YARARLANMA
STATÜSÜYLE EDİNİLMESİNİN ENGELLENMİŞ OLMASI443
İçindekiler
xix
EK-1 447
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA DEVRE MÜLK HAKKI İLE İLGİLİ
MADDELER EKLENMESİNE DAİR KANUN
EK-2 449
Genelge No: 1476 Genelge Tarihi: 09.07.1985 Konusu: Devre Mülk Hakkı Hk.
İlgi: 8/Aralık/1965 ve 4-1-1-7/1392 sayılı genelge.
EK-3 455
DEVRE MÜLK GEREKÇESİ
EK-4 461
DEVRE TATİL SİSTEMLERİ
EK-5 462
DEVRE MÜLK VE ANAGAYRİMENKUL BİRLİKTE YÖNETİMİ
EK-6 463
DEVRE MÜLK DEĞİŞİM TABLOSU
BİBLİYOGRAFYA . 465
