Taşınmaz Mülkiyetinin Devrinde İradi Temsil

Dr. Özge Uzun KAZMACI

İÇİNDEKİLER

KISALTMALAR XI

GİRİŞ 1

BİRİNCİ BÖLÜM

GENEL OLARAK TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN

DEVRİ VE TEMSİL KAVRAMI

I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DEVRİ 3

A. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu ve Kazanılması 3

B. Taşınmaz Mülkiyetinin Hukuki İşlemle Devri 8

1. Taşınmaz Mülkiyetinin Devrinde Borçlandırıcı İşlem 8

a. Genel Olarak Taşınmaz Mülkiyetini Devir Borcu

Doğuran Hukuki İşlemler 8

b. Taşınmaz Mülkiyetini Devir Borcu Doğuran Hukuki İşlemlerde Şekle Aykırılık ve Muvazaa 14

aa- Şekil Koşulu ve Şekle Aykırılık 14

aaa. Resmî Senedin Düzenlenmesi ve Elektronik

Tapu Sistemi (TAKBİS) 15

bbb. Şekil Koşulunun İstisnaları 23

ccc. Bazı Sözleşmelere İlişkin Şekil Sorunları 30

(1) Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Bu Çerçevede Üçüncü Kişilerle Yapılan Sözleşmeler 30

(2) Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi 36

(3) Konusu Taşınmaz Mülkiyetinin Devri Olan Vekâlet Sözleşmesi 38

(4) Konusu Taşınmaz Mülkiyetinin Devri Olan İnanç Sözleşmesi 39

ddd. Şekle Aykırılığın Sonuçları 43

bb- Muvazaa (Danışıklı İşlem) 48

aaa. Genel Olarak 48

bbb. Mutlak Muvazaa ve Tasarrufun İptali Davası 52

ccc.Temsilci Aracılığı ile Muvazaa 56

2. Tescil İşlemi 56

II. GENEL OLARAK TEMSİL KAVRAMI VE TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DEVRİNDE TEMSİLİN NEDENLERİ 62

A. Genel Olarak Temsil 62

1. Temsil Kavramı ve Türleri 62

2. Temsil ve Vekâlet Sözleşmesi 69

3. Temsil ve Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi 71

B. Taşınmaz Mülkiyetinin Devrinde Temsilin Nedenleri 75

İKİNCİ BÖLÜM

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DEVRİNDE

DOĞRUDAN TEMSİL

I. DOĞRUDAN TEMSİL KAVRAMI 79

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DEVRİNE İLİŞKİN TEMSİL

YETKİSİ 83

A. Temsil Yetkisi Verilmesi (Yetkilendirme) 83

B. Açıklama İlkesi 86

1. Genel Olarak 86

2. Taşınmaz Mülkiyetinin Devrinde Örtülü Bildirim ve İlgili

İçin İşlem Olmaması 88

3. Temsilcinin Aynı Zamanda Kendi Hesabına Hareket Edebilmesi (Temsilci Yararına Temsil) 89

C. Temsil Yetkisinin Bir Temel İlişkiye Dayanılarak Verilme Zorunluluğu Olmaması 91

D. Temsil Yetkisinin Geçerliliği 94

1. Genel Olarak 94

2. Temsil Olunanın İradesinin Sakatlanması 95

3. Temsil Yetkisinin Geçerlilik Koşulu Şekle Bağlanmaması 98

a. Şekle İlişkin Tartışmalar ve Değerlendirme 98

b. Noterde Yetki Belgesi Düzenlenmesi ve Noterlik Bilgi Sistemi (TNBBS) Üzerinden İşlem Yapılması 104

E. Temsil Yetkisinin Kapsamı ve Sınırlandırılması 106

1. Genel Olarak Kapsamın Belirlenmesi 106

2. Taşınmaz Mülkiyetinin Devrinde Özel Yetki Aranması 112

3. Taşınmaz Satışı için Verilen Temsil Yetkisinin Tescili Kapsaması 118

4. Yetkinin Sınırlandırılması ve Talimatın Temsil Yetkisine

Etkisi 119

F. Alt Temsil Yetkisi 125

III. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DEVRİNDE TEMSİL OLUNANIN

VE TEMSİLCİNİN EHLİYETİ 127

A. Temsil Olunanın -Taşınmazı Devredenin veya Devralanın-

Ehliyeti 127

1. Gerçek Kişi 127

2. Tüzel Kişi 136

B. Temsilcinin Ehliyeti 141

IV. TEMSİL YOLUYLA TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DEVRİNDE

BİLGİ İSNADI (BİLGİDE TEMSİL) VE UYGULAMA ALANI 144

A. Bilgide Temsil Kavramı ve Genel Olarak Uygulama Alanı 144

B. Temsilcinin Yaptığı İşlemde İrade Sakatlığı 145

C. Temsilcinin Yaptığı İşlemde Aşırı Yararlanma (Gabin) 150

V. TEMSİLCİNİN TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİ DEVİR İŞLEMLERİNİ KENDİSİYLE YAPMASI VEYA İŞLEMLERDE HER İKİ TARAFI TEMSİL ETMESİ (ÇİFTE TEMSİL) 156

VI. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DEVRİNDE TEMSİL YETKİSİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI 159

A. Genel Olarak 159

B. Hileli Anlaşma 169

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DEVRİNDE

DOLAYLI TEMSİL

I. DOLAYLI TEMSİLİN NİTELENDİRİLMESİ VE BAZI KAVRAMLARLA İLİŞKİSİ 177

A. Genel Olarak Dolaylı Temsil 177

B. Dolaylı Temsil ile Karşılaştırılan Kavramlar 180

1. Tarafta Muvazaa 180

2. İnançlı İşlem 182

3. Nam-ı Müstear 188

4. Trust 192

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DEVRİNE İLİŞKİN DOLAYLI TEMSİLDE BAĞIMSIZ BİR YETKİLENDİRME İŞLEMİNİN OLMAMASI 196

III. TEMSİL OLUNANIN VE DOLAYLI TEMSİLCİNİN EHLİYETİ 197

A. Temsil Olunanın Ehliyeti 197

B. Dolaylı Temsilcinin Ehliyeti 198

IV. TEMSİL OLUNAN İLE DOLAYLI TEMSİLCİ ARASINDAKİ İÇ İLİŞKİ 199

A. Genel Olarak 199

B. Vekâlet Sözleşmesi 200

1. Sözleşmenin Şekline İlişkine Değerlendirmeler 201

a. Temsilci ile Üçüncü Kişi Arasında Yapılan Taşınmaz Mülkiyetinin Devri Açısından 201

b. Temsilcinin Temsil Olunan Hesabına Devraldığı

Taşınmazı Temsil Olunana Devretmesi Açısından 202

c. Temsil Olunanın Taşınmaz Mülkiyetini Temsilciye Devretmesi Açısından 205

2. Genel Olarak Dolaylı Temsilcinin ve Temsil Olunanın

Vekâlet Sözleşmesinden Doğan Borçları 206

3. Dolaylı Temsilcinin Bazı Borca Aykırı Davranışları ve Sonuçları 209

a. Temsilcinin Temsil Olunan Hesabına Aldığı Taşınmazın Mülkiyetini Temsil Olununa Devretmemesi 209

b. Temsilcinin Taşınmazın Mülkiyetini Kendi Hesabına Devralması veya Devretmesi 214

C. Vekâletsiz İşgörme 218

V. DOLAYLI TEMSİLCİ İLE ÜÇÜNCÜ KİŞİ ARASINDA YAPILAN TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DEVRİNE İLİŞKİN İŞLEMLER -DIŞ İLİŞKİ- 221

A. Genel Olarak 221

B. Dolaylı Temsilcinin Yaptığı İşlemlerin Tarafı Olmasının

Sonuçları 222

C. Temsil Olunanın Dolaylı Temsilcinin Yaptığı İşlemlere Yabancı Olmasının Sonuçları 224

VI. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DEVRİNDE DOLAYLI TEMSİL İLİŞKİSİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI 226

A. Alacaklılardan Mal Kaçırma Amacı 229

B. Yabancıların Taşınmaz Edinme Yasağını Dolanma Amacı 232

C. TMK 1023 Hükmünden Dolaylı Olarak Yararlanma Amacı 234

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DEVRİNE İLİŞKİN

TEMSİL YETKİSİNİN SONA ERMESİ

VE YETKİSİZ TEMSİL

I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DEVRİNDE TEMSİL YETKİSİNİN SONA ERMESİ 237

A. Doğrudan Temsil Açısından Yetkinin Sona Ermesi 238

1. Genel Olarak 238

2. Temsil Yetkisinin Sona Ermesi ile Vekâlet Sözleşmesinin

Sona Ermesi Arasındaki İlişki 240

3. Temsil Yetkisinin Geri Alınması 241

a. Genel Olarak Yetkinin Geri Alınması ve Uygulanacak Hükümler 241

b. Taşınmaz Mülkiyetinin Devri İçin Verilen Temsil Yetkisinin ve Yetki Belgesinin Geri Alınması 246

c. Yetkinin Geri Alınması Hakkından Feragatin

Geçersizliği ve Yetkinin Geri Alınmasının

Sınırlanması 250

4. Diğer Sona Erme Nedenleri 254

5. Temsil Yetkisinin İstisnai Olarak Devam Etmesi 261

a. Genel Olarak 261

b. Taşınmaz Mülkiyetinin Devrinde Ölümden Sonra Etkili Temsil 264

B. Dolaylı Temsil Açısından Yetkinin Sona Ermesi 270

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DEVRİNDE YETKİSİZ TEMSİL 272

A. Doğrudan Temsil Açısından Yetkisiz Temsil 273

1. Genel Olarak Yetkisiz Temsil 273

2. Taşınmaz Mülkiyetinin Devrinde Yetkisiz Temsil 285

3. Temsilcinin Üçüncü Kişi ile Yaptığı İşlemle Bağlı

Tutulduğu Bazı Düzenlemeler 293

a. Adi Ortaklık Düzenlemeleri 293

b. Ticaret Şirketlerine -Özellikle Sermaye Şirketlerine-

İlişkin Düzenlemeler 297

4. Sahte Yetki Belgesi (Vekâletname) ile Taşınmaz

Mülkiyetinin Devri ve Sonuçları 302

a. Genel Olarak 302

b. Noterin Sorumluluğu 306

c. Devletin Sorumluluğu 312

B. Dolaylı Temsil Açısından Yetkisiz Temsil 324

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME 327

YARARLANILAN KAYNAKLAR 336