UygulamadaArsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Av. Tahsin TAŞKIN
İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ 5
İÇİNDEKİLER TABLOSU 7
BÖLÜM - 1
101 SORUDA ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT HUKUKU
SÖZLEŞME HAKKINDA TEMEL BİLGİLER. 49
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hangi isimlerle anılmaktadır? 49
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl tanımlanmaktadır? . 49
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların borçları nelerdir? 49
SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ 50
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle tabi midir? 50
Resmi şekle aykırı yapılan sözleşme kapsamında arsa sahibi taşınmazı
tapuda yükleniciye devrederse ne olur? 50
Sözleşme resmi şekle aykırıysa ancak yüklenici inşaatı tamamen veya
reddolunamayacak oranda tamamlamışsa ne olur? . 50
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde değil de
onaylama şeklinde yapılırsa ne olur? . 51
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılacak değişiklikler nasıl
yapılmalıdır?. 51
Taraflardan birinin ehliyetsiz olması halinde arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesi geçersiz olur mu?. 51
III. SÖZLEŞMENİN İMKÂNSIZLIĞI 51
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imkânsızlığı ne anlama
gelmektedir? 51
Askıda imkânsızlık nedir? . 52
İmkânsızlık, tahammül süresi içinde giderilmezse ne olur? . 52
Çevreden gelen tehditler nedeniyle yüklenicinin can güvenliğinin
bulunmaması imkânsızlık sayılır mı? 52
Arsa sahibine bağlı objektif imkânsızlık halinde yüklenici neleri talep
edebilir? . 53
8 İçindekiler
Sözleşmenin şekle aykırılık veya imkânsızlık nedeniyle
geçersiz/hükümsüz sayılmasının sonuçları nelerdir?53
YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ 53
Yüklenicinin temerrüdü nedir? .53
Yüklenicinin temerrüdünün şartları nelerdir? 54
Teslim tarihi sözleşmeyle belirlenmişse ihtara gerek var mıdır? 54
Teslim süresi, inşaat ruhsatının alınmasından sonra 24 ay olarak
belirlenmişse ancak ruhsat alınmamışsa teslim tarihi nasıl belirlenir?.54
Sözleşmede, işin teslim tarih iskân ruhsatının alınacağı tarih olarak
belirlenmişse ne olur? 54
Sözleşmede teslim tarihi belirlenmemişse ne olur? .54
Yüklenici mahkemeden ek süre isteyebilir mi?.55
Teslim süresi arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerle uzarsa ne olur? 55
Yüklenicinin borcunun ifası objektif olarak mümkün değilse ne olur? .55
İhtarın geçerlilik şekli var mıdır?.55
İhtar niteliğinde sayılan işlemler nelerdir? .55
İhtar niteliğinde sayılmayan işlemler nelerdir?.56
Arsa sahibi, temerrüde düşen yükleniciye karşı seçimlik haklarını
kullanmak için süre vermek zorunda mıdır?.56
Arsa sahibinin, yükleniciye süre vermesine (dolayısıyla ihtarda
bulunmasına) gerek olmayan haller nelerdir? 56
Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibinin seçimlik hakları nelerdir?57
Arsa sahibinin seçimlik haklarını kullanması için bir süre sınırı var mıdır? .57
Arsa sahibi kullandığı seçimlik haktan geri dönebilir mi? .57
AYNEN İFA58
Aynen ifa nedir?58
NAMA İFA 58
Nama ifa nedir? 58
Arsa sahibinin nama ifa talebinde bulunabilmesinin şartları neleridir? .58
Nama ifa ile aynen ifa arasında nasıl bir bağlantı vardır? .58
Nama ifa yoluyla yapılacak aynen ifa ile yükleniciden bedel tahsili
şeklinde yapılan aynen ifanın kapsamı arasındaki temel fark nedir?59
Arsa sahibi nama ifa yoluna gittiğinde yükleniciye düşecek bağımsız
bölümleri de tamamlayabilir mi?59
İçindekiler 9
Nama ifa kapsamında yüklenici nasıl ödeme yapar? . 60
Nama ifa sadece eksik işler için mi talep edilebilir?. 60
Nama ifaya gidildiğinde artan avans bedeli ne yapılır? 60
Nama ifa yoluna gidildiğinde avansın yetmemesi halinde ne yapılır? . 60
Nama ifa yoluna gidilmesi halinde gecikme tazminatı istenebilir mi? . 60
Hem nama ifa hem de eksik işlerin bedeli istenebilir mi? 60
Tamamlanmış binada sadece iskân ruhsatı almak için nama ifa yoluna
gidilebilir mi? 61
Nama ifa kararından sonra arsa sahibi işe başlamazsa veya işi geç
yaparsa ne olur?. 61
Satılacak taşınmazın dava tarihindeki değeri mi yoksa karar tarihine en
yakın tarihteki değeri mi esas alınır? 61
Mahkemeden karar alınmadan nama yoluna gidilebilir mi? 61
Sözleşmeye, mahkemeye başvurmadan nama ifa yetkisi sağlayan bir
hüküm konulabilir mi? . 61
Nama ifa davasında kimler davalı gösterilmelidir? 62
Arsa sahibi inşaatı teslim alırken tespit yaptırmamışsa nama ifa yoluna
gidildiğinde nasıl hesaplama yapılır? . 62
İnşaatın tamamlanma oranı düşük olduğunda nama ifa yoluna gidilebilir
mi? . 62
Teminat dairenin bedeli, eksik iş bedelinden çok yüksek ise nama ifa
yoluna gidilebilir mi? 62
Yükleniciden bağımsız bölüm alan kişiler mahkemeden nama ifa yetkisi
isteyebilir mi?. 62
VII. GERİYE ETKİLİ FESİH. 62
Geriye etkili fesih halinde sözleşmenin tasfiyesi nasıl yapılır? . 62
Yüklenici, geriye etkili fesihte, inşa ettiği bağımsız bölümlerin piyasa
rayicine göre bedelini isteyebilir mi? . 63
Geriye etkili fesih davası açıldıktan kısa bir süre sonra iskân ruhsatı (yapı
kullanım izni) alınmışsa ne olur? 63
Geriye etkili fesihte, bağımsız bölüm için kredi kullanan 3. kişinin taşınmazına
konulan banka ipoteğinin akıbeti ne olur?. 63
Üçüncü kişi konumundaki alıcı, sözleşmeyle yükleniciye bırakılan
bağımsız bölümü arsa sahibinden satın almışsa yani tapudaki devir işlemi
arsa sahibi tarafından yapılmışsa, sözleşmenin geçmişe dönük feshi
halinde bu tapu da iptal edilir mi? . 63
10 İçindekiler
Sözleşme geriye ekili feshedilmişse, kendisine düşen bağımsız bölümü
tamamlayan 3. kişi hak sahibi olabilir mi? 63
VIII. İLERİYE ETKİLİ FESİH 64
İleriye etkili fesihte sözleşmenin tasfiyesi nasıl yapılır?64
İnşaat, imar mevzuatına aykırıysa ve uygun hale getirme imkânı yoksa
ileriye etkili fesih yoluna gidilebilir mi?.64
İleriye etkili fesih için inşaatın tamamlanma oranı ne olmalıdır? .64
İnşaatın tamamlanma oranının %90 veya üzerinde olduğu hallerde eksik
kalan kısmın bedeli depo edilirse ne olur? .64
İnşaatın tamamlanma oranı %90’ın altındaysa ancak arsa sahibi ileriye
etkili fesih istemişse ileriye etkili fesih yapılabilir mi? 65
İnşaatın tamamlanma oranı tespit edilirken natamam bağımsız bölümler
mi yoksa inşaatın tamamı mı dikkate alınır?.65
Yargılama devam ederken inşaat tamamlanırsa ne olur?.65
Yükleniciden bağımsız bölüm alan davalılar, yargılama sırasında
tamamlanma oranını %90’ın üzerine çıkarırsa ne olur? .65
İleriye etkili fesihte ceza koşulu istenebilir mi? 65
İleriye etkili fesihte, yükleniciden bağımsız bölüm almış olan 3. kişilerin
tapuları iptal edilebilir mi?66
Yüklenici, henüz kat irtifakı kurulmadan, haricen bağımsız bölüm
satmışsa ileriye etkili fesih halinde, bu bağımsız bölümleri almış olan 3.
kişilerin hakları nedir?.66
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde olmayan eser sözleşmesi
niteliğindeki inşaat sözleşmeleri tek taraflı olarak feshedilebilir mi? .66
Geriye veya ileriye etkili fesihte, yükleniciden taşınmaz devralan 3.
kişilerin iyi niyeti korunur mu? .66
Arsa sahibi ve yüklenicinin fesih iradesi birleşmişse ancak feshin ileriye
etkili mi yoksa geriye etkili mi olacağını belirlemişlerse mahkeme bunu
nasıl belirler? 67
TESLİM .67
Teslim, hukuken ne anlama gelir? 67
Yüklenici, aboneliklerin açıldığını ispatlayarak gecikme tazminatı
ödemekten kurtulur mu?67
İskân ruhsatı almayan yüklenicinin binayı tamamlayarak fiilen teslim
etmesinin sonucu nedir? 67
Arsa üzerinde bulunan gecekondu yüzünden inşaatın geç teslim
edilmesinin sonucu nedir?68
İçindekiler 11
Sözleşme devam ederken işleri kimin yaptığı kabul edilir? 68
GECİKME TAZMİNATI 68
Gecikme tazminatı nedir? 68
Gecikme tazminatı için kusurun varlığı gerekli midir? . 68
Sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırılmamışsa yine de istenebilir
mi? . 68
Arsa sahibi, bağımsız bölümü kiraya vermişse gecikme tazminatı
isteyebilir mi?. 68
Sözleşmede, gecikme tazminatı istenebilecek süre belirlenmişse, bu süreyi
aşan süre için de gecikme tazminatı istenebilir mi?. 69
Sözleşmenin ileriye etkili feshi veya geriye etkili feshi (dönme) halinde
gecikme tazminatı istenebilir mi? 69
Yüklenici inşaatı teslim etmişse ancak iskân ruhsatı almamışsa yine de
gecikme tazminatı öder mi?. 69
Arsa sahibi yükleniciyi vekâletten azlederse gecikme tazminatı öder mi?. 69
Arsa sahibine ödenen gecikme tazminatı kira bedeline eşit veya onun
üzerindeyse arsa sahibi ayrıca gecikme tazminatı isteyebilir mi? 69
Gecikme nedeniyle yüklenicinin arsa sahibine ödeyeceği kira bedeli nasıl
belirlenir?. 69
Sözleşmede yazılı tutar mı yoksa bilirkişi tarafından hesaplanan tutar mı
dikkate alınmalıdır? 70
Yüklenici, binayı kiraya vermeye engel eksiklikler varken teslim etmişse
gecikme tazminatı öder mi?. 70
Fiili teslim tarihi nasıl belirlenir? 70
Sözleşmeden dönen arsa sahibi gecikme tazminatı isteyebilir mi? . 70
Gecikme tazminatı hangi dönem için istenir? 70
Arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi, yükleniciden
gecikme tazminatı isteyebilir mi? 70
İNŞAATIN SEVİYESİ 71
İnşaatın seviyesi nasıl belirlenir? 71
İnşaatın tamamlanma oranı tespit edilirken natamam bağımsız bölümler
mi yoksa inşaatın tamamı mı dikkate alınır? 71
12 İçindekiler
BÖLÜM - 2
GENEL OLARAK ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI VE UNSURLARI.73
Sözleşmenin adı konusunda terminoloji birliği olmaması 73
Sözleşmenin tanımı.73
TARAFLARIN BORÇLARI74
BÖLÜM- 3
SÖZLEŞMENİN RESMİ ŞEKİLDE YAPILMASININ ZORUNLU OLMASI
BÖLÜM ÖZETİ 75
SÖZLEŞMENİN RESMİ ŞEKİLDE YAPILMASININ YASAL DAYANAĞI .75
III. YARGITAY’IN RESMİ ŞEKLE AYKIRI ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİ
GEÇERLİ SAYDIĞI HALLER.77
Arsa sahibinin, sözleşme kurulurken taşınmazı tapuda yükleniciye
devretmiş olması 77
Yüklenicinin edimini, tamamen veya reddolunamayacak oranda
tamamlamış olması.78
Yargıtay’ın, tamamlanma oranını yeterli sayarak, adi yazılı şekilde yapılan
arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini geçerli saydığı kararları .80
Yargıtay’ın, tamamlanma oranının düşük olması nedeniyle adi yazılı
şekilde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini geçersiz saydığı
kararları 82
SÖZLEŞMENİN RESMİ ŞEKLE AYKIRILIĞININ/GEÇERSİZLİĞİNİN HÂKİM
TARAFINDAN RE’SEN DİKKATE ALINIP ALINMAYACAĞI SORUNU 83
SÖZLEŞMENİN NOTERDE DÜZENLEME ŞEKLİNDE DEĞİL ONAYLAMA ŞEKLİNDE
YAPILMASININ HUKUKİ SONUÇLARI 85
SÖZLEŞMENİN DEĞİŞTİRİLMESİNDE ŞEKİL .86
VII. TARAFLARDAN BİRİNİN EHLİYETSİZ OLMASI NEDENİYLE SÖZLEŞMENİN
GEÇERSİZLİĞİ88
Arsa sahiplerinden birinin kısıtlı olması halinde sözleşme baştan beri
geçersiz olması, yüklenicinin sadece menfi zararını isteyebilmesi88
Yüklenicinin inşaatı bitirip iskân ruhsatını alması halinde, arsa sahibinin
ehliyetsizliğine dayanarak sözleşmenin geçersiz olduğunun ileri
sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olması.89
İçindekiler 13
BÖLÜM – 4
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İMKÂNSIZLIĞI
GENEL OLARAK İFA İMKÂNSIZLIĞI. 92
İMKÂNSIZLIĞIN BAŞTAN BERİ MEVCUT OLUP OLMADIĞININ TESPİTİNİN
GEREKLİ OLUŞU . 93
III. KURULDUĞU ANDA İMKÂNSIZ OLAN SÖZLEŞMENİN ÖLÜ DOĞMUŞ VE KESİN
HÜKÜMSÜZ NİTELİKTE OLMASI. 93
ASKIDA GEÇERSİZLİK/HÜKÜMSÜZLÜK 94
ASKIDA GEÇERSİZLİK DURUMUNDA TAHAMMÜL SÜRESİNİN GEÇMESİ. 94
SONRADAN MEYDANA GELEN İFA İMKÂNSIZLIĞI NEDENİYLE İSTENEBİLECEK
ZARAR TÜRÜ VE ZARARI BELİRLENME YÖNTEMİ 95
Arsada kaynak suyu çıkması nedeniyle meydana gelen imkânsızlık 96
Kot izni alınamaması nedeniyle meydana gelen imkânsızlık 96
Yüklenicinin can güvenliğinin bulunmaması nedeniyle meydana gelen
imkânsızlık 96
İmara aykırı imalat nedeniyle tapu alınamadığı için imkânsız hale gele
sözleşme nedeniyle, yüklenicinin alıcıya taşınmazın dava tarihindeki
değerini ödemesi . 97
Yüklenicinin, kendisinden bağımsız bölüm satın alan kişiye olan tapuda
devir borcunun imkânsız hale gelmesi. 97
İskân izni alınması konusunda imkânsızlık olup olmadığının ek
sözleşmeye etkisi . 97
İmar planı değişikliği nedeniyle sözleşmenin imkânsız hale gelmesi . 98
İfa imkânsızlığının hangi taraftan kaynaklandığının sonuca etkisi 98
VII. İFA İMKÂNSIZLIĞINA İLİŞKİN 12 ADET YARGITAY KARARININ ANALİZİ 99
BÖLÜM – 5
SÖZLEŞMENİN ŞEKLE AYKIRILIK VEYA İMKÂNSIZLIK NEDENİYLE
GEÇERSİZ HALE GELMESİNİN SONUÇLARI
YASADA “HÜKÜMSÜZLÜK” TERİMİ KULLANILMASINA RAĞMEN YARGITAY
UYGULAMASINDA VE DOKTRİNDE “GEÇERSİZLİK” TERİMİNİN KULLANILMASI. 113
GEÇERSİZ SÖZLEŞMENİN FESHİNE DEĞİL ANCAK GEÇERSİZLİĞİN TESPİTİNE
KARAR VERİLEBİLMESİ. 114
III. GEÇERSİZ OLARAK KURULAN SÖZLEŞMEDE KAZANÇ KAYBI NEDENİYLE ZARAR
VEYA TAZMİNAT İSTENEMEMESİ 114
14 İçindekiler
GEÇERSİZ SÖZLEŞMEYE DAYANILARAK KİRA ALACAĞININ TALEP EDİLEMEMESİ 114
GEÇERSİZ SÖZLEŞMEYE DAYANILARAK MÜSPET ZARARIN TALEP EDİLEMEMESİ 115
BÖLÜM - 6
YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ
YÜKLENİCİNİN BORCUNUN MUACCEL HALE GELMESİ.117
Teslim tarihinin sözleşmeyle belirlenmiş olması.117
Teslim süresinin inşaat ruhsatının alınmasından sonra başlaması.118
Sözleşmede, işin teslim tarihinin iskân ruhsatının alınacağı tarih olarak
belirlenmiş olması119
Teslim tarihinin sözleşmeyle belirlenmemiş olması .120
Teslim süresinin tarafların anlaşmasıyla uzatılması120
Teslim süresinin haklı nedenle uzaması120
Teslim süresinin arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerle uzaması.121
YÜKLENİCİNİN BORCUNUN İFASININ OBJEKTİF OLARAK MÜMKÜN OLMASI 122
III. ARSA SAHİBİNİN İHTAR ÇEKMESİ VEYA İHTARIN YERİNİ TUTAN BİR HALİN
VARLIĞI 123
İhtarın temerrüde düşürme ve temerrüde düşmüş yükleniciye mehil
verme fonksiyonları 123
İhtarın geçerlilik şekli 123
Yükleniciye yapılacak ihtarda temerrütten bahsetmenin zorunlu
olmaması 124
İhtar niteliğinde sayılan işlemler.124
İhtar niteliğinde sayılmayan işlemler124
ARSA SAHİBİNİN TEMERRÜDE DÜŞEN YÜKLENİCİYE KARŞI SEÇİMLİK HAKLARINI
KULLANMASI İÇİN SÜRE VERMESİNİN ZORUNLU OLMASI.125
Süre verilmesinin amacı125
Sözleşmede işin teslim tarihi belirlenmiş olmasına rağmen temerrüde
bağlı seçimlik hakların kullanılması için, kural olarak, süre vermenin
zorunlu olması 126
Arsa sahibinin sadece aynen ifayı talep etmesi halinde borçluya süre
verilmesine gerek olmaması .126
Süre verilmesinin temerrüdün sonuçlarını ortadan kaldırmaması .126
Verilen sürenin uygun olmasının zorunlu olması126
İçindekiler 15
Süre vermenin şekle tabi olmaması . 127
ARSA SAHİBİNİN, YÜKLENİCİYE SÜRE VERMESİNE (DOLAYISIYLA İHTARDA
BULUNMASINA) GEREK OLMAYAN HALLER 127
Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre
verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması. 128
Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifasının alacaklı için yararsız
kalması . 128
Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde
gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceğinin
sözleşmeden anlaşılması 128
BÖLÜM – 7
TEMERRÜDE BAĞLI SEÇİMLİK HAKLAR
YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ SONUCUNDA ARSA SAHİBİNİN SEÇİMLİK HAKLARI . 129
Arsa sahibinin sözleşmeyi ayakta tutarak aynen ifa, gecikme tazminatı ve
sözleşme ile öngörülmüşse ifaya ekli ceza koşulunu talep etmesi. 129
Seçimlik hakların, zamanaşımı süresi içinde her zaman kullanılabilmesi. 130
Kullanılan seçimlik haktan geri dönülememesi 131
ARSA SAHİBİNİN TEMERRÜDÜ HALİNDE YÜKLENİCİNİN KULLANABİLECEĞİ
SEÇİMLİK HAKLAR . 132
Arsa sahibinin dairleri teslim etmede temerrüde düşmesi nedeniyle
yüklenici, gecikmeden kaynaklı zararını isteyebilmesi . 132
BÖLÜM – 8
NAMA İFA
ARSA SAHİBİNİN NAMA İFA TALEBİNDE BULUNABİLMESİNİN ŞARTLARI 133
NAMA İFANIN, AYNEN İFA KAPSAMINDA DEĞERLENDİRİLMESİ . 134
III. NAMA İFA YOLUYLA YAPILACAK AYNEN İFA İLE YÜKLENİCİDEN BEDEL TAHSİLİ
ŞEKLİNDE YAPILAN AYNEN İFANIN KAPSAMI ARASINDAKİ TEMEL FARK 134
NAMA İFADA, YAKLAŞIK BİR BEDELİN PEŞİN OLARAK ÖDENMESİ, BU BEDELİN
SONRADAN ARTIRILABİLMESİ . 134
NAMA İFAYA İZİN DAVASIYLA BİRLİKTE, EDA KAPSAMINDA TAHSİL DAVASININ
DA AÇILABİLMESİ 135
EKSİK İŞLERİN YANI SIRA AYIPLI İŞLER İÇİN DE NAMA İFANIN TALEP
EDİLEBİLMESİ 135
16 İçindekiler
VII. NAMA İFADA, ARSA SAHİBİNİN, İNŞAATIN TAMAMINI MI YOKSA SADECE
KENDİSİNE DÜŞEN BÖLÜMÜ MÜ TAMAMLAMA YETKİSİNİN OLDUĞU
TARTIŞMASI .136
Bağımsız bölümlerin paylaşımının yapılmamış olması halinde arsa
sahibinin inşaatın tamamı için nama ifa talep edebilmesi137
VIII. NAMA İFA KAPSAMINDA SATIŞINA İZİN VERİLEN TAŞINMAZLARIN
BEDELİNDEN ARTANIN YÜKLENİCİYE VERİLMESİ .138
BEKLENMEDİK HALDEN SORUMLULUK138
EKSİK İŞLERİN BEDELİNİN HÜKÜM FIKRASINDA GÖSTERİLMESİ 139
EKSİK KALAN TUTARIN YÜKLENİCİDEN İSTENİLMESİ139
XII. NAMA İFADA GECİKME TAZMİNATI.140
XIII. DAVACI ARSA SAHİBİNİN BİLİRKİŞİ TARAFINDAN TESPİT EDİLEN EKSİK İŞ BEDELİ
ÜZERİNDEN HARÇ ÖDEMESİ 141
XIV. ARSA SAHİBİNİN, AYNI ANDA HEM NAMA İFA HEM DE EKSİK İŞLERİN BEDELİNİ
TALEP EDEMEMESİ 142
ARSA SAHİBİNİN FİZİKEN TAMAMLANMIŞ BİNADA İSKÂN RUHSATI İÇİN
MAHKEMEDEN NAMA İFA İZNİ ALABİLMESİ142
XVI. NAMA İFADA, İŞİN UYGUN BİR SÜRE İÇİNDE TAMAMLANMASI144
XVII. NAMA İFADA, KARAR TARİHİNE EN YAKIN DEĞERİN ESAS ALINMASI144
XVIII. MAHKEMEDEN KARAR ALINMADAN NAMA YOLUNA GİDİLMESİ145
Yüklenicin mahkemeden nama ifa kararı almadan, teminat olarak
uhdesinde tuttuğu daireleri satıp satamayacağı.145
Mahkeme kararı alınmadan yapılan nama ifada, satılan dairelerin
değerlerinin inşaatın eksik kısmını karşılayıp karşılamadığının
araştırılması 145
Arsa sahibinin teminat olarak bırakılan dükkânı satarak eksiklikleri
gidermesi 147
Sözleşmede arsa sahibinin mahkemeye başvurmadan nama ifa yoluna
gitme yetkisinin mevcut olması 148
Yüklenicinin işten el çekmiş olması halinde arsa sahibinin, mahkemeden
nama ifa kararı almadan, teminat olarak uhdesinde tuttuğu daireyi
satarak eksik işleri yapabilmesi.149
XIX. NAMA İFA TALEBİNDE BULUNAN ARSA SAHİBİNİN DAVA AÇARKEN, YÜKLENİCİNİN
YANINDA, NAMA İFA TALEBİNDE BULUNMAYAN ARSA SAHİPLERİNİ DE HASIM
GÖSTERME ZORUNLULUĞU 151
TEMİNAT NİTELİĞİNDEKİ DAİRELERİN SATIŞINA KARAR VERİLMESİ 152
İçindekiler 17
XXI. SÖZLEŞMEDE NAMA İFA YÖNTEMİNİN YER ALMASININ, SÖZLEŞMENİN
FESHİNE ENGEL OLMAMASI 152
XXII. İŞ TESLİM ALINIRKEN TESPİT YAPILMAMIŞ OLMASI DURUMUNDA NAMA
İFANIN NASIL YAPILACAĞI. 153
XIII. İNŞAATIN TAMAMLANMA SEVİYESİNİN DÜŞÜK OLUŞUNUN NAMA İFAYA
ENGEL OLMASI. %10 SEVİYESİNDEKİ BİR İNŞATTA NAMA İFA YOLUNA
GİDİLEMEMESİ 154
XXIV. YÜKLENİCİNİN BORCUNUN, TEMİNAT OLARAK BIRAKILAN DAİRENİN
DEĞERİNDEN ÇOK DÜŞÜK OLMASI HALİNDE, DAİRENİN SATIŞININ
İSTENMESİNİN HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI NİTELİĞİNDE OLMASI 155
XXV. YAPI DENETİM MASRAFLARININ NAMA İFA YOLUYLA İSTENİP İSTENEMEYECEĞİ 155
XXVI. YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN KİŞİLERİN NAMA İFA YETKİSİ
İSTEYEMEMESİ 157
BÖLÜM – 9
AYNEN İFA KAPSAMINDA EKSİK İŞLERİN BEDELİNİN TALEP EDİLMESİ
GENEL OLARAK 159
BÖLÜM ÖZETİ 160
III. ARSA SAHİPLERİNİN BİRDEN FAZLA OLMASI. 162
Arsa sahiplerinin birden fazla olması halinde, kendi payları oranında
yükleniciden eksik ve ayıplı işlerin bedelini talep edebilmeleri . 162
ARSA SAHİBİNİN, ALDIĞI ÖDEMEYİ ORTAK YERLERE HARCAMAMASI 162
ARSA SAHİBİNİN KUSURUYLA ZARARIN ARTMASI. 163
Eksik teslime rağmen uzun süre dava açmayan arsa sahibinin malzeme
fiyatı artışından sorumlu tutulması 163
Teslimden 3 yıl sonra dava açılması halinde, malzeme fiyatındaki artıştan
yüklenicinin sorumlu tutulamaması. 163
EKSİK İŞLER İLE FAZLA İMALAT İÇİN AÇILAN DAVALARIN BİRLEŞTİRİLMESİ. 164
VII. EKSİK İŞLER VARKEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN SATILMASI. 165
VIII. EKSİK YÜZÖLÇÜM İÇİN BEDEL BELİRLEME YÖNTEMİ 167
Eksiksiz daire ile eksiksiz daire arasındaki fiyat farkının esas alınması. 167
EKSİK İŞLERİN BEDELİNİ HESAPLAMA YÖNTEMİ 168
Eksik işler bedelinin, işin fiilen teslim edildiği tarihi takip eden makul süredeki
serbest piyasa rayiçlerine göre hesaplanması . 168
Dava açılması beklenebilecek tarihteki rayicin esas alınması 168
18 İçindekiler
Eksik imalâtların bedeli hesaplanırken, davacının sunduğu faturaların
değil yapıldıkları yıl serbest piyasa rayiçlerinin dikkate alınması169
HİSSEYE DÜŞEN BEDELİN İSTENEBİLMESİ 170
Arsa sahibinin, taşınmazın tamamına ilişkin eksikliklerin bedelini değil
yalnızca kendi hissesine düşen kısma ilişkin eksikliklerin bedelini
isteyebilmesi.170
Arsa sahibinin, ortak yerlerdeki eksikliklerin tamamının bedelini değil yalnızca
kendi hissesine düşen kısmı isteyebilmesi171
Arsa sahibi davacının ortak yerlerdeki talep edebileceği miktarın
sözleşmedeki paylaşım oranı ve arsa payıyla sınırlı olması.172
İNŞAATIN MEVZUATA UYGUN OLMASININ ZORUNLU OLMASI .174
Eksik işlerin bedelinin istenebilmesi için inşaatın yasal ve imar projesine
uygun şekilde yapılmış olması veya imara uygun hale getirilebilir
olmasının zorunlu olması174
Temelden itibaren imara ve projesine aykırı olarak yapılan inşaat 175
Yıkım kararı verilen yapı176
XII. YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM TEMLİK ALAN KİŞİNİN EKSİK İŞLER BEDELİNİ
KARŞILAMASI .177
Arsa sahibi, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiden tüm
eksik işlerin bedelini isteyebilir.177
Yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tüm borcu karşılaması .178
XIII. TABLO - NAMA İFA İLE EKSİK VE AYIPLI İŞLER BEDELİNİN TALEP EDİLMESİNİN
KARŞILAŞTIRILMASI179
BÖLÜM - 10
SÖZLEŞMEDEN DÖNME (GERİYE ETKİLİ FESİH)
SÖZLEŞMEDEN DÖNME İLE SÖZLEŞMENİN GERİYE ETKİLİ FESHİNİN AYNI
HUKUKİ DURUM OLMASI.181
DÖNME HALİNDE, TARAFLARIN SÖZLEŞMENİN YAPILDIĞI TARİHTEKİ
MALVARLIĞINA DÖNMELERİ .181
III. DÖNME HALİNDE, SÖZLEŞMENİN HİÇ YAPILMAMIŞ GİBİ FARZOLUNMASI VE
SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME HÜKÜMLERİNE GÖRE TASFİYE OLMASI182
İFAYA EKLİ CEZA KOŞULUNUN VE GECİKME TAZMİNATININ İSTENEMEMESİ183
TEK TARAFLI İRADE BEYANIYLA DEĞİL MAHKEME KARARIYLA YAPILABİLMESİ .183
TARAFLARIN FESİH İRADELERİNİN BİRLEŞMESİ184
Taraf iradeleri fesih konusunda birleştiğinde feshin gerçekleşmesi 184
İçindekiler 19
Tarafların birbirlerine gönderdikleri ihtarnamelerle fesih iradelerinin
birleşmesi 185
Tarafların mahkemeye verdikleri dilekçelerle fesih iradelerinin birleşmesi 185
VII. SÖZLEŞMEDEN DÖNME ANLAMINA GELECEK DİĞER TALEPLER . 186
Elatmanın önlenmesi ve sözleşmenin tapudan terkininin talep edilmesinin
sözleşmeden dönmenin de talep edildiği anlamına gelmesi. 186
VIII. TARAFLARIN FESHİN İLERİ Mİ YOKSA GERİ Mİ OLACAĞI KONUSUNDA
ANLAŞAMAMASI . 187
BANKA İPOTEĞİ . 187
Geriye etkili fesihte banka ipoteğinin de geçersiz hale gelmesi . 187
ÜÇÜNCÜ KİŞİYE YAPILAN DEVRİN KİM TARAFINDAN YAPILDIĞININ SONUCA
ETKİSİ. 188
KENDİSİNE DÜŞEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ TAMAMLAYAN 3. KİŞİNİN GERİYE
ETKİLİ FESİH HALİNDE HAK SAHİBİ OLAMAMASI. 188
XII. İNŞAAT MALİYETİNİN İSTENMESİ 189
XIII. TAMAMLANMA ORANI . 190
Tamamlanma oranı %68,5 olduğundan geriye etkili fesih yapılması . 190
XIV. SÖZLEŞMEDEN DÖNME NEDENİYLE ARSA SAHİBİNİN DAHA AZ DAİRE ALMASI . 190
Sonradan başka bir yükleniciyle yapılacak sözleşme nedeniyle arsa sahibinin daha
az daire almak zorunda kalıp kalmadığının tespiti 190
YÜKLENİCİDEN TEMLİK ALAN KİŞİLERİN DURUMU 192
Geriye etkili fesihte, yükleniciden taşınmaz devralan 3. kişilerin iyi
niyetinin korunmaması 192
BÖLÜM – 11
SÖZLEŞMENİN İLERİYE ETKİLİ FESHİ
YÜKLENİCİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALMAYA HAK KAZANMASI 195
İleriye etkili fesihte yüklenicinin, inşaatın tamamlanma seviyesine göre
oranlanarak sözleşmede belirtilen bağımsız bölümlerin bir kısmına hak
kazanması, fazla aldığı bağımsız bölümleri iade etmesi. 195
İLERİYE ETKİLİ FESİHTE, YÜKLENİCİNİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE DEVRETTİĞİ
TAPULARIN, YÜKLENİCİNİN HAK ETMEDİĞİ ORANDA İPTAL EDİLMESİ . 197
III. İNŞAATIN YASAL OLMASININ ZORUNLU OLMASI 198
İleriye etkili fesih için inşaatın yasal imar mevzuatına uygun veya uygun hale
getirilebilir durumda olması gerekir 198
20 İçindekiler
İNŞAATIN %90 ORANINDA TAMAMLANMIŞ OLMASI 198
Yüklenicinin ileriye etkili fesih yoluna gidebilmesi için, inşaatın %90 veya
üzerindeki bir oranda tamamlanmış olmasının gerekmesi.198
İnşaatın tamamlanma oranının %90 veya üzerinde olduğu hallerde,
yüklenici veya haleflerinin eksik işlerin bedelini mahkeme veznesine
depo etmeleri halinde arsa sahibinin fesih talebinin reddedilmesi199
%90’IN ALTINDAKİ TAMAMLANMA ORANINDA ARSA SAHİBİNİN İLERİYE ETKİLİ
FESHİ TERCİH EDEBİLMESİ .199
İnşaatın tamamlanma oranının %77,50 olması halinde davacı arsa sahibi
ileriye etkili fesih istemesi halinde mahkemenin ileriye etkili feshe karar
vermesinin gerekmesi.199
TARAFLARIN FESİH İRADELERİ BİRLEŞTİĞİNDE TAMAMLAMA ORANINA
BAKILARAK FESİH TÜRÜNÜN BELİRLENMESİ .200
VII. DAVA SIRASINDA İNŞAATIN TAMAMLANMASI 201
VIII. YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN DAVALILARIN YARGILAMA SIRASINDA
TAMAMLANMA ORANINI %50’DEN %93,1’E ÇIKARMASI 203
İLERİYE ETKİLİ FESİHTE CEZA KOŞULU205
İleriye etkili fesihte ifaya ekli ceza koşulunun istenebilmesi ancak
sözleşmede aksine hüküm yoksa seçimlik ceza koşulunun istenememesi .205
İLERİYE ETKİLİ FESİHTE SEÇİMLİK HAKLARIN KULLANILMASI .205
KAT İRTİFAKI KURULMADAN SATILAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLER .206
Yüklenicinin kat irtifakı kurmadan 3. kişilere sattığı daireler için de
tamamlanma oranına bakılarak tescil kararı verilebilmesi .206
XII. İNŞAATIN TAMAMININ DEĞERLENDİRİLMESİ207
XIII. SÖZLEŞMENİN TÜRÜNÜN ÖNEMİ208
XIV. İLERİYE ETKİLİ FESİH ANLAMINA GELECEK TALEPLER.208
BÖLÜM – 12
TAMAMLANAN İNŞAATIN ARSA SAHİBİNE TESLİMİ
YALNIZCA İMARA VE ONAYLI PROJEYE UYGUN BİR YAPININ TESLİM EDİLMİŞ
KABUL EDİLEBİLECEĞİ 211
TESLİM TARİHİNİN TESPİTİ İÇİN ABONELİK TARİHLERİNE BAKILMASI211
III. YÜKLENİCİNİN, GEÇ TESLİM ETTİĞİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN HAK SAHİPLERİ
TARAFINDAN FİİLEN KULLANILDIĞINI İSPATLAMASI HALİNDE GECİKME
TAZMİNATI ÖDEMEKTEN KURTULMASI.212
İçindekiler 21
YÜKLENİCİNİN BİNAYI, İSKÂN RUHSATI ALMADAN TESLİM ETMESİ HALİNDE,
YAPININ ARSA SAHİBİ TARAFINDAN FİİLEN KULLANILDIĞINI İSPATLAYARAK
KİRA TAZMİNATI ÖDEMEKTEN KURTULMASI 214
ARSA ÜZERİNDE BULUNAN GECEKONDU YÜZÜNDEN İNŞAATIN GEÇ
BAŞLANMASI VE TESLİMİN GECİKMESİ . 214
ESER SÖZLEŞMESİ İLİŞKİSİNİN DEVAM ETTİĞİ SÜRECE VE TESLİM ANINA KADAR
GERÇEKLEŞTİRİLEN TÜM İŞ VE İMALÂTLARIN YÜKLENİCİ TARAFINDAN
YAPILDIĞININ KABUL EDİLMESİ. 215
BÖLÜM – 13
GECİKME TAZMİNATI
YÜKLENİCİNİN GECİKME TAZMİNATI ÖDEMESİ İÇİN TEMERRÜDE DÜŞMEDE
KUSURLU OLMASININ GEREKMESİ 217
MÜSPET ZARARIN İSTENİLMESİNDEN SONRAKİ DÖNEM İÇİN GECİKME
TAZMİNATI VE İFAYA EKLİ CEZA KOŞULU İSTENEMEMESİ 218
III. SÖZLEŞMEDE GECİKME TAZMİNATI KARARLAŞTIRILMIŞ OLMASA DAHİ
GECİKME TAZMİNATI İSTENEBİLMESİ . 218
ARSA SAHİBİNİN, TAŞINMAZI KİRAYA VERDİKTEN SONRAKİ DÖNEM İÇİN
GECİKME TAZMİNATI TALEP EDEMEMESİ. 219
SÖZLEŞMEDE, GECİKME TAZMİNATI İSTENEBİLECEK SÜRE OLARAK
BELİRLENMİŞ OLAN SÜREYİ AŞAN SÜRE İÇİN DE GECİKME TAZMİNATI
İSTENEBİLMESİ 220
SÖZLEŞMENİN İLERİ VEYA GERİYE ETKİLİ FESHİ (DÖNME) HALİNDE GECİKME
TAZMİNATI İSTENEBİLMESİNİN KOŞULU. 221
VII. İSKÂN RUHSATI ALINMADAN İNŞAATIN TESLİMİ HALİNDE İSTENİLEBİLECEK
GECİKME TAZMİNATI 224
VIII. ARSA SAHİBİNİN YÜKLENİCİYİ VEKÂLETTEN AZLETMESİ HALİNDE ÖDENECEK
GECİKME TAZMİNATI 226
YÜKLENİCİNİN, SÖZLEŞMEDEN DÖNEN ALICIYA ÖDEDİĞİ GECİKME
TAZMİNATINI (KİRA) GERİ ALMASI 227
ARSA SAHİBİNE ÖDENEN GECİKME TAZMİNATININ KİRA BEDELİNE EŞİT VEYA
ONUN ÜZERİNDE OLMASININ GEREKMESİ . 228
GECİKME NEDENİYLE YÜKLENİCİNİN ARSA SAHİBİNE ÖDEYECEĞİ KİRA
BEDELİNİN BELİRLENME YÖNTEMİ 229
Gecikme nedeniyle ödenecek kira tazminatı hesaplanırken bilirkişi
tarafından belirlenen tutarın değil, sözleşmede yazılı tutarın esas
alınması 230
22 İçindekiler
XII. BİNANIN KİRAYA VERMEYE ENGEL EKSİKLİKLER VARKEN TESLİM EDİLMESİ
HALİNDE GECİKME TAZMİNATI231
XIII. FİİLİ TESLİM TARİHİNİN BELİRLENMESİ İÇİN ABONELİKLERE BAKILMASI .232
XIV. SÖZLEŞMEDEN DÖNEN ARSA SAHİBİNİN GECİKME TAZMİNATI İSTEYEMEMESİ .232
Kira kaybının müspet zarar kapsamında olması ve sözleşmeden dönme
halinde istenememesi.233
SÖZLEŞMEDE BELİRLENEN TESLİM TARİHİ İLE İSKÂN RUHSATININ ALINDIĞI
TARİH ARASINDAKİ DÖNEM İÇİN GECİKME TAZMİNATI İSTENMESİ234
XVI. ARSA SAHİBİNDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN,
YÜKLENİCİ İLE ARSA SAHİBİ ARASINDAKİ SÖZLEŞMENİN TARAFI OLMADIĞI İÇİN
SÖZLEŞMEDEKİ GECİKME TAZMİNATINI İSTEYEMEMESİ .235
BÖLÜM – 14
CEZA KOŞULU (CEZAİ ŞART)
CEZA KOŞULU TÜRLERİ 237
SEÇİMLİK CEZA KOŞULU (SEÇİMLİK CEZAİ ŞART) (TBK M.179/1) .238
Eksik işler bedeli istenildiğinde seçimlik ceza koşulunun istenememesi 238
III. İFAYA EKLİ CEZA KOŞULU (İFAYA EKLİ CEZAİ ŞART) (TBK M.179/2) 239
İfaya ekli ceza koşulunda ihtirazi kayıt zorunluluğu239
İhtirazi kaydın teslimden sonra makul süre içinde ileri sürülebilmesi 239
Teslimden sonra mutat süre içinde ihtirazi kaydın bildirilmemesinin
sonucu 240
Teslim alınırken ihtirazi kayıt konulmamasının sonuçları .241
Teslim tarihinden 19 ay sonra ceza koşulunun istenememesi .242
Teslimden önce çekilen ihtarla ceza koşulunun istenmesi .242
İfaya ekli ceza koşulunun sözleşmenin feshi halinde istenememesi 244
BORÇLUNUN CEZA KOŞULUNU İFA EDEREK SÖZLEŞMEDEN DÖNEBİLECEĞİ
CEZA KOŞULU (DÖNME CEZASI) (TBK M. 179/3) .245
ALACAKLININ, ZARARA UĞRAMAMIŞ OLSA DAHİ, CEZA KOŞULUNU
İSTEYEBİLMESİ246
ASIL BORÇ GEÇERSİZ HALE GELMİŞSE CEZA KOŞULUNUN İSTENEMEMESİ246
VII. CEZA KOŞULUNA YÖNELİK İTİRAZIN İPTALİ DAVASINDA İCRA İNKÂR TAZMİNATI
İSTENEMEMESİ 246
VIII. SÖZLEŞMEDE AYIPLI İFA İÇİN CEZA KOŞULU ÖNGÖRÜLMÜŞ OLMASI247
İçindekiler 23
MÜHÜRLENDİĞİ İÇİN GECİKEN İNŞAAT AÇISINDAN CEZA KOŞULU. 247
FAHİŞ CEZA KOŞULUNUN GEÇERSİZ SAYILMASI VEYA CEZA TUTARININ HÂKİM
TARAFINDAN RE’SEN İNDİRİLMESİ 249
Ceza koşulu indirilirken her halükarda müspet zararın üzerinde
kalınmasının gerekmesi 249
Tacir sıfatı taşıyan davalı yüklenicinin ceza koşulunun fahiş olduğu
gerekçesiyle indirilmesini isteyememesi 250
Fahiş ceza koşulundan indirim konusunda HGK tarafından belirlenen
ilkeler . 250
Hâkimin fahiş görülen ceza koşulunda indirim yapması halinde davacı
aleyhine vekâlet ücretine hükmedilememesi 251
Sözleşmenin feshi halinde yüklenicinin hiçbir şey talep etmeyeceği
yönündeki ceza koşulu. 252
Yapılmış olan tüm imalatların arsa sahibine geçeceği yönündeki ceza
koşulu. 252
Mahkemenin 50.000 TL tutarındaki ceza koşulunun fahiş olup olmadığını
değerlendirilmesinin gerekmesi. 253
KUSURU OLMAYAN TARAFIN CEZA KOŞULUNDAN SORUMLU TUTULMAMASI 255
İnşaata başlamamakta kusuru olmayan arsa sahibinin ceza koşulu
ödememesi 255
XII. SÖZLEŞMEYE, CEZA KOŞULU TALEP ETMENİN SÜREYE BAĞLI OLMADIĞI
YÖNÜNDE HÜKÜM KONULMASI . 257
Sözleşmede, işin kabulü halinde ceza koşulu talep etme hakkının
düşmeyeceğine ilişkin bir madde bulunması halinde, işin ihtirazi kayıt ileri
sürülmeden kabul edilmesi durumunda dahi ceza koşulu talep etme
hakkının düşmemesi 257
XIII. İFAYI KABUL ETMEMİŞ OLMAK ŞARTIYLA, TEMERRÜTTEN SONRAKİ SÜRENİN
TAMAMI İÇİN CEZA KOŞULUNUN İSTENEBİLMESİ. 258
Anahtar teslim sözleşmelerde iskân ruhsatı alınıncaya kadar geçen
sürenin tamamı için ceza koşulu istenmesi 260
XIV. GECİKME TAZMİNATI İLE CEZA KOŞULUNUN BİRLİKTE İSTENEMEMESİ 260
Gecikme tazminatını talep eden arsa sahibinin seçimlik ceza koşulunu
talep edememesi . 260
Sözleşmede, gecikmeye bağlı ceza koşulu ve gecikme tazminatının
birlikte istenebileceğine dair bir hüküm olmaması halinde arsa sahibinin
ancak ceza koşulunu aşan zararı isteyebilmesi 262
FESHEDİLEMEYEN DÖNEM İÇİN ÖNGÖRÜLEN CEZA KOŞULU. 262
XVI. SÖZLEŞMEYE SONRADAN CEZA KOŞULU EKLENMESİ . 264
24 İçindekiler
XVII. İLERİYE ETKİLİ FESİHTE, KURAL OLARAK, CEZA KOŞULU İSTENEMEMESİ.264
XVIII. TABLO - GECİKME TAZMİNATI İLE CEZA KOŞULUNUN KARŞILAŞTIRILMASI.265
BÖLÜM – 15
MÜSPET (OLUMLU) ZARAR
MÜSPET ZARARIN TANIMI VE KAPSAMI 267
MÜSPET ZARARIN HUKUKİ DAYANAĞI 267
III. KANUNDA MÜSPET VEYA OLUMLU ZARAR İFADESİNİN YER ALMAMASI267
MÜSPET ZARARIN, SÖZLEŞMEYE AYKIRI DAVRANIŞ NEDENİYLE ALACAKLININ
TALEP EDEBİLECEĞİ BİR TAZMİNAT OLUŞU .268
HAKLI OLAN TARAFIN, DİĞER TARAFIN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ HALİNDE DE
MÜSPET ZARARINI İSTEYEBİLMESİ.268
SÖZLEŞMEDEN DÖNEN/DÖNMEYİ TALEP EDEN TARAFIN MÜSPET ZARARINI
İSTEYEMEMESİ .268
VII. HEM ARSA SAHİBİ HEM DE YÜKLENİCİ KUSURLU İSE İKİ TARAFIN DA
MÜSPET/MENFİ ZARARLARININ TAZMİNİNİ İSTEYEMEMESİ .269
VIII. MÜSPET ZARAR İSTEYEN TARAFIN, SÖZLEŞMENİN FESHİNDE TAMAMEN
KUSURSUZ OLMASININ GEREKMESİ 271
YÜKLENİCİNİN MÜSPET ZARARINI TALEP EDEBİLMESİ İÇİN GEREKLİ OLAN
ŞARTLAR:272
Yüklenicinin müspet zararını talep etmesi272
Yüklenicinin müspet zararının hesaplanma yöntemi273
Yüklenicinin müspet zararının, kesinti yöntemine göre hesaplanması.276
Arsa sahibinin tapuyu teslim etmemesi nedeniyle yüklenicinin müspet
zarar istemesi278
Arsa sahibinin sözleşmeden dönmede haksız olması nedeniyle
yüklenicinin müspet zararının tazminine karar verilmesi .279
Arsa sahibinin sözleşmeyi haksız olarak feshetmesi nedeniyle
yüklenicinin müspet zarar kapsamında yoksun kaldığı karı isteyebilmesi 280
Davalı arsa sahibi kooperatifin sözleşmeyi fesihte haklı olması nedeniyle
davacı yüklenicinin müspet zarar talebinin reddedilmesi.280
Arsa sahibinin kusurlu olması halinde yüklenicinin kar kaybını
isteyebilmesi.281
Kusurlu yüklenicinin müspet zararını isteyememesi.282
ARSA SAHİBİNİN MÜSPET ZARARINI TALEP ETMESİ 283
İçindekiler 25
Taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeline hükmedilmesi 283
Yüklenicinin, arsa sahibine binanın rayiç değerini ödemesi, arsa
paylarının da yüklenici adına tescil edilmesi 283
Bağımsız bölümlerin temerrüt tarihindeki değerinin istenilmesi. 284
Davalı yüklenicinin, yapmayı üstlendiği 3 dairenin bedelini, ifadan
vazgeçen davacı arsa sahibine müspet zarar kapsamında ödemesi 285
Mahsup talebi 287
SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZ OLARAK KURULMASI HALİNDE MÜSPET VEYA MENFİ
ZARARIN İSTENEMEMESİ, SÖZLEŞMENİN SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME
HÜKÜMLERİNE GÖRE TASFİYE EDİLMESİ 288
Paydaşlardan birinin sözleşemeye katılmamış olması . 288
XII. YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN KİŞİNİN MÜSPET ZARARININ
TAZMİNİNİ İSTEMESİ . 289
Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşme, dönme ile sonuçlanmış olsa
dahi, 3. kişinin müspet zararı kapsamında taşınmazın dava tarihindeki
rayiç değerini isteyebilmesi 289
XIII. AYNEN İFA YERİNE MÜSPET ZARAR TALEP EDİLEREK TAŞINMAZLARIN DAVA
TARİHİNDEKİ BEDELİNİN TALEP EDİLEBİLMESİ 291
XIV. OBJEKTİF İMKÂNSIZLIK 292
Yüklenicinin, objektif imkânsızlık halinde yalnızca menfi zararını
isteyebilmesi, müspet zararını isteyememesi 292
İLERİYE ETKİLİ FESİHTE MÜSPET ZARARIN İSTENEBİLMESİ 293
İleriye etkili fesih halinde müspet zararın tazmininin istenebilmesi 293
XVI. TABLO - NAMA İFA İLE MÜSPET (MÜSPET) ZARARIN KARŞILAŞTIRILMASI 293
XVII. MÜSPET ZARAR HESABINDA, TAŞINMAZIN TEMERRÜT TARİHİNDEKİ
DEĞERİNİN Mİ YOKSA DAVA TARİHİNDEKİ DEĞERİNİN Mİ ESAS ALINMASI
GEREKTİĞİ . 294
Yargıtay’ın, taşınmazın dava tarihindeki değil, sözleşmeye göre teslim
edilmesi gereken tarihteki değerinin hükme esas alınacağı yönündeki
kararları 294
Yargıtay’ın, taşınmazın dava tarihindeki değerinin hükme esas alınacağı
yönündeki kararları 295
BÖLÜM – 16
MENFİ (OLUMSUZ) ZARAR
YASAL DAYANAĞI 299
26 İçindekiler
TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ299
III. MENFİ ZARARIN İSTENEBİLECEĞİ DURUMLAR.300
MENFİ ZARAR KAPSAMINDA İSTENİLEBİLECEK ZARAR UNSURLARI.300
Menfi ve müspet zarara birlikte hükmedilememesi .301
KUSURLU OLAN TARAFIN İSTEYEBİLECEĞİ MENFİ ZARAR UNSURLARI 301
Kusurlu yüklenicinin imalat bedelini isteyebilmesi .302
KUSURU OLMADIĞINI İSPAT EDEN TARAFIN, MENFİ ZARAR ÖDEMEKTEN
KURTULMASI304
VII. FESİH İRADESİNİN BİRLEŞMESİ.304
Dava sırasında fesih iradesi birleşse dahi mahkemenin kusurun kime ait
olduğunu tespit etmesinin gerekmesi 304
VIII. KUSURLU OLAN TARAF SÖZLEŞMEDEN DÖNMEYİ İSTEDİĞİNDE, DİĞER
TARAFIN, MENFİ YA DA MÜSPET ZARARINI İSTEYEBİLMESİ.306
ARSA SAHİBİNİN MENFİ ZARARINI TALEP ETMESİ VE HESAPLAMA YÖNTEMİ.306
Ödenen kiranın ve daha yüksek inşaat maliyetinin istenilmesi 307
Zararın somut hale getirilip istenmesinin zorunlu olması.309
Kaçırılan fırsat hesaplanırken, arsa sahibinin sonradan başka bir yüklenici
ile yapacağı sözleşme kapsamında alabileceği bağımsız bölümlerin
değeriyle ilk sözleşme yapılan dönemde alabileceği bağımsız bölümün
değerlerinin karşılaştırılması.310
YÜKLENİCİNİN MENFİ ZARARINI TALEP ETMESİ VE HESAPLANMA YÖNTEMİ311
Haksız olan yüklenicinin, arsa sahibinin işine yaramayan masrafların
tazminini isteyememesi311
Projenin arsaya uygulanabilir olması ve arsa sahibine teslim edilmiş
olması .312
ARSA SAHİBİNİN EŞİNİN TAŞINMAZA AİLE KONUTU ŞERHİ KOYDURMUŞ
OLMASI, YÜKLENİCİNİN MENFİ ZARAR İSTEMESİ.313
XII. SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZ OLMASI HALİNDE, SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME
HÜKÜMLERİNE GÖRE MASRAFLARIN İSTENEBİLMESİ .315
Sözleşmenin şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olması 315
Arsa sahiplerinden birinin kısıtlı olması halinde istenebilecek menfi zarar .315
Sözleşmenin geçersiz olması halinde noter masraflarının istenebilmesi317
XIII. İŞ SAHİBİ YÜZÜNDEN İŞİN İMKÂNSIZLAŞMASI NEDENİYLE MENFİ ZARARIN
İSTENEBİLMESİ.317
Objektif imkânsızlık halinde yüklenicinin yalnızca menfi zararını
isteyebilmesi, müspet zararını isteyememesi.318
İçindekiler 27
BÖLÜM – 17
AYNEN İFA, MÜSPET ZARAR VEYA MENFİ ZARARIN TALEP EDİLEBİLECEĞİ SÜRE
AYNEN İFANIN HER ZAMAN İSTENEBİLMESİ . 319
ZAMANAŞIMININ, İŞİN TESLİMİNDEN SONRA İŞLEMEYE BAŞLAMASI . 319
III. MÜSPET (OLUMLU) VEYA MENFİ (OLUMSUZ) ZARARIN TEMERRÜT
OLUŞTUĞUNDA DERHAL İSTENMESİNİN ZORUNLU OLUP OLMADIĞI 319
HGK: Arsa sahibi, sözleşmeye göre kararlaştırılan teslim tarihinden sonra
makul sürede TBK 125/I deki seçimlik haklarını kullanmaya zorlanamaz. . 320
HGK: Alacaklı, BK m. 106/II’deki (TBK m.125/2) seçimlik haklarını 10 yıllık
zamanaşımı süresi içinde dilediği zaman kullanabilir. 321
ALACAKLININ, SEÇTİĞİ SEÇİMLİK HAKKINI BORÇLUYA BİLDİRDİKTEN SONRA
BUNDAN DÖNEMEMESİ 321
BÖLÜM – 18
MUNZAM ZARAR (AŞKIN ZARAR)
GENEL OLARAK MUNZAM ZARAR . 323
MUNZAM ZARAR BORCUNUN ASIL BORÇTAN BAĞIMSIZ YENİ BİR BORÇ
OLMASI . 323
III. MUNZAM ZARAR SORUMLULUĞUNUN KUSUR SORUMLULUĞU OLMASI 324
TEMERRÜT FAİZİ YÜRÜTÜLEBİLEN TÜM PARA BORÇLARINDA MUNZAM ZARAR
İSTENEBİLMESİ 324
ANAYASA MAHKEMESİ KARARINDAN SONRA UYGULANAN MUNZAM ZARAR
KARİNESİ . 325
MUNZAM ZARAR HESAPLAMA YÖNTEMİ . 327
VII. MUNZAM ZARARIN BAŞLADIĞI VE BİTTİĞİ TARİH. 328
VIII. NAMA İFA HALİNDE, FİYAT ARTIŞLARI NEDENİYLE KARŞILANMAYAN KISMIN
MUNZAM ZARAR OLARAK DEĞİL NAMA İFA KAPSAMINDA İSTENEBİLMESİ. 330
İNŞAATIN GECİKMESİNDE KENDİ KUSURU DA BULUNAN DAVACI ARSA
SAHİBİNİN MUNZAM ZARAR TALEBİNDE BULUNAMAMASI . 331
MUNZAM ZARARININ TAZMİNİNİ İSTEYEN ARSA SAHİBİNE MUNZAM ZARAR
YERİNE İMALAT BEDELİNİN ÖDENMESİNE KARAR VERİLEMEMESİ . 332
MUNZAM ZARAR İSTENEBİLMESİ İÇİN BORÇLU YÜKLENİCİNİN
MUNZAM ZARAR AÇISINDAN TEMERRÜDE DÜŞÜRÜLMESİNİN GEREKMESİ 333
XII. ASIL ALACAK NİTELİĞİNDEKİ REHİN AÇIĞI ZAMANAŞIMINA UĞRADIĞINDA
MUNZAM ZARARIN İSTENEMEMESİ 333
28 İçindekiler
BÖLÜM – 19
EKSİK İFA / AYIPLI İFA
BÖLÜM ÖZETİ 335
GENEL OLARAK AYIP 336
III. AÇIK AYIP – GİZLİ AYIP .337
AYIP İHBAR SÜRESİ.337
Ayıp ihbarının kural olarak şekle tabi olmaması .338
Ayıp ihbarının yapılıp yapılmadığının mahkemece re’sen dikkate
alınmaması339
Gizli ayıp ortaya çıktığında derhal bildirimde bulunulma külfeti 339
EKSİK İFA / EKSİK İŞ 339
Eksik işler bedelinin 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde istenebilmesi 339
ESER SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA İLERİ SÜRÜLEBİLECEK AYIPLAR 339
Ayıpla ilgili herhangi bir bildirim yapılmadan işin açık veya örtülü şekilde
kabul edilmesi.339
Ayıplı ifada arsa sahibinin seçimlik hakları340
Ayıbın, iş sahibinin verdiği talimattan kaynaklanmış olması.341
Zamanaşımı.341
VII. TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA İLERİ SÜRÜLEBİLECEK AYIP 342
Taşınır satışına ilişkin kuralların uygulanması .342
Satıcının taşınmazdaki eksik veya ayıptan kaynaklanan sorumluluğu ve
zamanaşımı süresi.342
Satılan bağımsız bölümün yüzölçümünün sözleşmede belirtilenden eksik
olması .343
Satılan bağımsız bölümün tapudaki yüzölçümünün gerçek
yüzölçümünden düşük olması 343
Genel olarak satıcının ayıp sorumluluğu (taşınır satışından kıyasen
uygulanmaktadır)343
Satıcının, alıcının bildiği ayıplardan sorumlu olmaması 343
Satıcının ağır kusuru halinde sorumsuzluk anlaşmasının geçersiz olması.344
Alıcının taşınmazı gözden geçirme ve ayıpları satıcıya bildirme süresi.344
Satıcının kasıt, ağır kusur veya ihmalle taşınmazın nitelik veya niceliği
konusunda alıcıyı yanıltması .344
İçindekiler 29
Vaad edilen sosyal donatının site sınırları içinde olmaması veya hiç
yapılmaması . 345
Garanti verilmiş olması 345
VIII. TÜKETİCİ SIFATINI TAŞIYAN ALICININ AYIPLI İFA DURUMUNDAKİ HAKLARI. 345
Tüketici sayılan / sayılmayan kişiler . 346
Satıcının ticari veya mesleki amaçla hareket eden bir kişi olmasının
zorunlu olması 346
Ayıplı mal kavramı 346
Satıcının, sözleşmede yer almayan niteliklerden sorumlu olmaması. 347
Teslimden itibaren ilk 6 ay içinde ortaya çıkan ayıplar 347
Tüketicinin, bağımsız bölümün ayıplı olduğunu bilerek alması 348
Ayıplı bağımsız bölüm satın alan tüketicinin seçimlik hakları 348
Birinci el bağımsız bölüm satışlarında tüketici açısından zamanaşımı
süresi (5 yıl) 349
İkinci el bağımsız bölüm satışında tüketici açısından ayıp zamanaşımı
süresi (3 yıl) 349
Ağır kusur ya da hile ile gizlenen ayıplarda zamanaşımının
uygulanmaması 349
EKSİK İFA İLE AYIPLI İFANIN İHBAR KÜLFETİ AÇISINDAN FARKI . 350
EKSİK İFA / AYIPLI İFA KONUSUNA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI . 350
Açık ayıp ve gizli ayıba ilişkin ihbar ve dava zamanaşımı süreleri 350
17 yıldır iskân halinde olan binanın riskli çıkması halinde, yapıldığı
dönemdeki deprem yönetmeliğine uygunluğunun araştırılmasının
gerekmesi. 351
Ayıplı işler için site yönetiminin dava açma hakkının olmaması. Kat
maliklerinin açık ayıbı 30 gün içinde ihbar etme yükümlülüğü 352
Bilirkişiden hangi işlerin eksik, hangilerinin ayıplı sayılması gerektiği
konusunda rapor alınması 355
Binanın kaymasından sorumlu olan davalı mühendise açılan davanın geç
açılmış olması nedeniyle mühendisin zararın ilk halinden sorumlu
tutulabilmesi, geç bildirim nedeniyle artan zarardan sorumlu
tutulamaması . 356
İnşaatın ruhsata uygunluğu açısından yapılan denetimin, sözleşmenin
yapıldığı dönemde yürürlükte olan yönetmeliğe göre değil, geriye etkili
fesih kararının kesinleştiği tarihte yürürlükte olan yönetmeliğe göre
yapılması gerektiği . 358
30 İçindekiler
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacıların, ortak alanlara ilişkin
eksikliklerin tazminini kendi hisseleri oranında isteyebilmeleri359
İşin teslimine kadar yapılan işlerin yüklenici tarafından yapıldığı, işin
tesliminden sonra yapılan işlerin arsa sahibi tarafından yapıldığı karinesi.360
Davalı yüklenicinin, eksik yaptığı işler nedeniyle arsa sahibine ödeyeceği
bedelden fazla yaptığı işlerin bedelini mahsup edebilmesi 361
Bağımsız bölüm yüzölçümünün sözleşmeye aykırı şekilde küçük
yapılmasının, ayıplı ifa değil eksik ifa niteliğinde olması, eksikliğin
zamanaşımı süresi içinde ileri sürülebilmesi.362
HGK – Site içindeki spor tesisi tapusunun siteye ait olmaması açık ayıp
niteliğindedir. Mülga TKHK gereğince 30 gün içinde ayıp ihbarı
yapılmalıdır. 364
BÖLÜM – 20
ZAMANAŞIMI
BÖLÜM ÖZETİ 367
ESER SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN ZAMANAŞIMI SÜRELERİ (5 YIL – 20 YIL).368
III. TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN ZAMANAŞIMI SÜRELERİ
(5 YIL – 20 YIL).369
Taşınır satışına ilişkin kuralların uygulanması .370
TÜKETİCİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALMASI HALİNDE UYGULANACAK
ZAMANAŞIMI SÜRESİ .370
Birinci el bağımsız bölüm satışlarında tüketici açısından zamanaşımı
süresi (5 yıl).370
İkinci el bağımsız bölüm satışında tüketici açısından ayıp zamanaşımı
süresi (3 yıl).370
Ağır kusur ya da hile ile gizlenen ayıplarda zamanaşımının
uygulanmaması.371
ZAMANAŞIMI SÜRESİNİN SÖZLEŞMEYLE DEĞİŞTİRİLEMEMESİ371
Zamanaşımından Feragat Edilememesi 371
Asıl alacak zamanaşımına uğradığında cezai şart ve gecikme tazminatı
gibi bağlı alacakların da zamanaşımına uğraması .371
Zamanaşımının mahkemece re’sen dikkate alınamaması, en geç ikinci
cevap dilekçesiyle ileri sürülmesi gerektiği.372
ZAMANAŞIMININ BAŞLANGICI VE SÜRENİN HESAPLANMASI373
Zamanaşımının teslimden sonra başlaması 373
İçindekiler 31
Tarafların fesih iradelerinin birleşmesiyle zamanaşımının işlemeye
başlaması . 374
Eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli ile gecikme tazminatı ve cezai şart
alacaklarına ilişkin zamanaşımı süresinin iskân ruhsatı alındıktan sonra
işlemeye başlaması 374
Zamanaşımı süresinin, en son blokun yapı kullanma izin belgesinin
alındığı tarihte başlaması . 376
Zamanaşımı süresinin, iskân ruhsatı alındıktan sonra işlemeye başlaması 377
Tarafların fesih iradesinin davada birleşmesi halinde dava edilmeyen
kısım için zamanaşımının başlama tarihi 378
Güvence olarak tutulan daire açısından zamanaşımının başlama tarihi 379
VII. ZAMANAŞIMININ DURMASI 380
VIII. ZAMANAŞIMININ KESİLMESİ. 381
Zamanaşımın kesen sebepler. 381
Zamanaşımının kesilmesinin müteselsil borçlulara ve kefile etkisi . 381
Zamanaşımının kesilmesi üzerine yeni bir süre başlaması. 382
Zamanaşımının, yargılamaya ve icra takibine ilişkin her işlemle kesilip
yeniden işlemeye başlaması 382
Davanın reddi halinde gelen ilave 60 günlük zamanaşımı süresi 382
Alacağın taşınır rehni ile güvenceye bağlanmış olması 383
Kısmi davada zamanaşımının yalnızca dava edilen kısım için kesilmesi,
kalan kısmın ıslahı halinde zamanaşımı def’inde bulunulabilmesi. 383
DAVANIN ZAMANAŞIMI NEDENİYLE REDDİ HALİNDE DAVALI VEKİLİ LEHİNE
VEKÂLET ÜCRETİNE HÜKMEDİLMESİ GEREKTİĞİ. 383
KOOPERATİFLE ÜYESİ ARASINDA ZAMANAŞIMININ İŞLEMEMESİ. 384
REHİN AÇIĞI BELGESİNDE ZAMANAŞIMI. 385
XII. ZAMANAŞIMI SÜRESİNİN SÖZLEŞMENİN İPTALİNDEN SONRA İŞLEMEYE
BAŞLAMASI 386
XIII. GEÇİCİ TESLİM TUTANAĞININ İBRA İÇERMEMESİ HALİNDE ZAMANAŞIMI . 387
BÖLÜM – 21
BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖN ÖDEMELİ KONUT
SATIŞ SÖZLEŞMESİ YOLUYLA SATIN ALINMASI
GENEL OLARAK ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ. 389
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN YASAL DAYANAĞI . 389
32 İçindekiler
III. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA İNŞA EDİLEN KONUT
SATIŞLARININ ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SAYILACAĞI HALLER.389
PROJEDEN / LANSMANDAN / MAKETTEN YAPILAN KONUT SATIŞLARININ ÖN
ÖDEMELİ KONUT SATIŞI ŞEKLİNDE YAPILMASININ ZORUNLU OLUP OLMADIĞI389
TAMAMLANMIŞ KONUTLARIN ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ
KAPSAMINDA SATILIP SATILAMAYACAĞI.390
ALICI İLE SATICI ARASINDA ÖN SÖZLEŞME YAPILIP ALICININ PARANIN
TAMAMINI TAŞINMAZIN TAPUDA DEVRİ SIRASINA VERMESİ HALİNDE ÖN
ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ HÜKÜMLERİNİN UYGULANIP
UYGULANMAYACAĞI .390
VII. SADECE KONUTLAR İÇİN UYGULANABİLMESİ 390
VIII. SÖZLEŞMENİN TARAFLARI .391
Tüketici sayılan / sayılmayan kişiler391
Birden fazla konut alan kişinin tüketici sayılıp sayılmadığı .391
Üç adet bağımsız bölüm satın alan davacının "tüketici" olarak kabul
edilmemesi .392
Birden fazla taşınmaz satın alan davacının ticari amaçla hareket ettiği ve
tüketici sıfatının bulunmadığı .392
Davalıdan 2 adet taşınmaz satın alan davacının tüketici sayılmaması393
Davacının 2 adet daire satın almış olmasının tek başına onun tüketici
olmadığı anlamına gelmeyeceği, davacının satın alma amacının
araştırılmasının gerektiği 393
Hisseli olarak 3 daire satın alan davacıların tüketici olarak kabul edilmesi
gerektiği393
Kendi kullanımları için bağımsız bölüm satın alan ticari şirketlerin tüketici
sıfatı kazanıp kazanamayacakları394
Tüketici sıfatı taşımayan kişinin yaptığı satın alma işleminin tabi olacağı
kanun 394
Bir projeden bağımsız bölüm alan alıcıların bir kısmı tüketici sayılırken
diğer kısmının tüketici sayılmayabilmesi 394
SATICININ TİCARİ VEYA MESLEKİ AMAÇLA HAREKET EDEN BİR KİŞİ OLUP
OLMADIĞI 394
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİYLE ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ
SÖZLEŞMESİ ARASINDAKİ FARKLAR .395
PROJEDEKİ KONUT SAYISININ 30’DAN AZ OLMASININ SONUÇLARI 396
XII. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN KURULMASI 396
Tüketicilere bilgi formu verilmesi zorunluluğu .396
İçindekiler 33
Yapı ruhsatının (inşaat ruhsatının) alınmış olması . 397
Satıcının, yapı ruhsatı almadan tüketicilerle sözleşme yapması halinde idari
para cezasına çarptırılması 397
XIII. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞME METNİNDE BULUNMASI GEREKEN
ZORUNLU UNSURLAR 398
XIV. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN NOTERDE YAPILMASININ VEYA
TAPUYA TESCİL EDİLMESİNİN ZORUNLU OLMASI . 399
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN KANUNİ ŞEKLE AYKIRI
YAPILMASININ SONUÇLARI . 399
XVI. SATICININ ADİ YAZILI OLARAK DÜZENLENEN SÖZLEŞMENİN ŞEKLE AYKIRI
OLDUĞUNU İLERİ SÜREMEMESİ . 399
XVII. SATIŞ BEDELİNİN PEŞİN YA DA TAKSİTLİ ÖDENEBİLMESİ 400
XVIII. SATIŞ BEDELİNİN YABANCI PARA İLE BELİRLENİP BELİRLENEMEYECEĞİ SORUNU 400
Türk vatandaşı olmayan kişilerin döviz cinsinden veya dövize endeksli
taşınmaz ön alım sözleşmesi yapabilmeleri . 400
XIX. SÖZLEŞMEDE FAİZ ORANININ BELİRTİLME ZORUNLULUĞU 401
TEMERRÜT FAİZİNİN ÜST SINIRI 401
XXI. TÜKETİCİNİN, NEDEN GÖSTERMEKSİZİN ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ
SÖZLEŞMESİNDEN CAYMA HAKKI . 401
Cayma süresi 401
Cayma bildiriminin noter aracılığıyla gönderilmesi 401
Bağlı kredinin ve bina tamamlama sigortasının, kurulduğu tarihten
itibaren geçerli olmak üzere 14 günlük cayma hakkı süresi dolduktan
sonra yürürlüğe girmesi . 402
Cayma hakkını kullanan tüketiciye 14 gün içinde bedel iadesi yapılması 402
Tüketicinin edinimlerini 10 gün içinde satıcıya iade etmesi. 402
Satıcının ispat yükümlülüğü . 402
XXII. TÜKETİCİNİN, GEREKÇE GÖSTERMEKSİZİN ÖN ÖDEMELİ KONUT
SÖZLEŞMESİNDEN DÖNME HAKKI 402
Gerekçe göstermeksizin dönme süresi 402
Dönme bildiriminin noter aracılığıyla gönderilmesi. 403
Satıcının, sözleşmeden dönen alıcıdan vergi, harç ve tazminat istemesi. 403
Tüketicinin herhangi bir bedel ödemeden sözleşmeden dönebileceği
haller 403
Bir konutun birden fazla kişiye satılması halinde tüketicinin tazminat
ödemeksizin dönme hakkı . 404
34 İçindekiler
Sözleşmeden dönme halinde paranın ve borç doğuran belgelerin 180
gün içinde tüketiciye iade edilmesi.404
Bağlı kredi kullanılmışsa dönme halinde satıcının, masrafları ve tazminatı
düştükten sonra kredi tutarını bankaya iade etmesi 404
Tüketicinin edinimlerini 10 gün içinde iade etmesi 404
XXIII. SATICININ KONUTU TESLİM EDECEĞİ SON TARİH404
XXIV. KONUT TESLİMİ OLARAK KABUL EDİLECEK HALLER .404
XXV. PROJE DEĞİŞİKLİKLERİNİN TÜKETİCİYE BİLDİRİLMESİ 405
XXVI. PROJE DEĞİŞİKLİĞİ ÜZERİNE TÜKETİCİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ .405
XXVII. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDEN CAYMA / DÖNME
KARŞILAŞTIRMA TABLOSU .405
XXVIII. SATICININ TEMİNAT SAĞLAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ 406
Teminat yükümlülüğünün konut adedinin 30 veya üzerinde olan projeler
için aranması.406
Teminat yükümlüğü hesabında sadece projedeki konutların dikkate
alınması, diğer bağımsız bölümlerin hesaba katılmaması.406
Bakanlıkça uygun görülebilecek başka bir teminatın kullanılması406
Bina tamamlama sigortası 406
Bina tamamlama sigortasının konusu ve şartları407
Sigortacının, taahhüt edilen teslim tarihi üzerinden 12 ay geçtikten sonra
ödeme yapması .408
Banka teminat mektubu .408
Hakediş sistemi .408
Hakediş sisteminde paranın satıcı adına açılan bir hesapta bloke şekilde
tutulması ve devir tarihine kadar kademeli olarak serbest bırakılması .408
Konutu devretmeyen satıcının hesap üzerindeki haklarını kaybetmesi,
hesapta kalan paranın tüketiciye ödenmesi409
Bankanın hakediş miktarını tespit için dışarıdan hizmet alabilmesi 409
Bağlı kredi ile teminat.409
Satıcının, kullanılanın bağlı kredi tutarının üzerinde kalan kısım için başka bir
teminat gösterme zorunluluğu 409
Bağlı kredide satıcı, sağlayıcı ve bankanın ayıplı ifadan müteselsilen sorumlu
olmaları410
Tüketicinin indirim hakkı 410
Bankanın sorumluluğu için 1 yıl içinde talepte bulunma zorunluluğu .410
İçindekiler 35
XXIX. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMELERİNE SÖZLEŞMENİN YAPILDIĞI
TARİHTEKİ YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI. 410
BÖLÜM – 22
YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALINMASI/DEVRALINMASI
YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN KİŞİNİN HAKLARI VE
KARŞILAŞABİLECEĞİ RİSKLER . 411
Projeden / lansmandan / maketten / topraktan satış olarak adlandırılan
satış 411
Kat irtifakı kurulduktan sonra tapuyu devir yoluyla satış. 413
Kat mülkiyeti kurulduktan sonra satış 414
ADİ YAZILI SÖZLEŞMEYLE YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALINMASININ
GEÇERLİ OLUP OLMADIĞI . 415
Yüklenicinin, kendisine düşecek bağımsız bölümleri 3. kişiye adi yazılı
sözleşme/harici sözleşme ile satabileceğine ilişkin Yargıtay kararları 415
III. BİR BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN YÜKLENİCİ TARAFINDAN BİRDEN FAZLA ALICIYA
SATILMASI . 418
Yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümü tapu dışında (adi
yazılı/noter sözleşmesi) birden fazla kişiye satması halinde ilk sözleşme
yapan kişinin hak sahibi olmasına ilişkin Yargıtay kararı 418
Şahsi hakların yarışması halinde önceki tarihli sözleşmeye değer
tanınması . 420
Yüklenicinin haricen sattığı kişilerden biriyle sulh olması halinde
diğerlerinin hakları . 420
Yüklenicinin haricen ilk alıcıya sattığı bağımsız bölümü muvazaalı olarak
tapuda ikinci alıcıya devretmesi nedeniyle ikinci alıcının tapu kaydı iptal
edilerek ilk alıcı adına kaydedilmesi. 421
Yükleniciden haricen daire alan davacının, burayı sonradan yükleniciden
tapuda devralan 3. ve 4. kişilerin kötü niyetini ispatlaması halinde tapu
davacı adına tescil edilmesi 424
Çekişmeli taşınmazın sırf kişisel hak sahibini zarara uğratmak amacıyla
tapu malikince danışıklı olarak tapudan temliki. 425
Davacının, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkını bertaraf
etmek amacıyla tapuda devir alan kişinin kötü niyetinin korunmaması 426
Yüklenicinin, 3. kişiye noterde sattığı bağımsız bölümün tapusunu
sonradan başkasına devretmesi halinde devredilen kişi aleyhine ek dava
açılıp birleştirilmesi ve davacı adına tescile karar verilmesi. 427
36 İçindekiler
İki davacıdan birinin davasını kabul eden davalı arsa sahibi ve yüklenicin,
o davacı ile aralarında işbirliği olup olmadığı araştırılmasının gerektiği .429
Yükleniciden haricen bağımsız bölüm alan davacının, tapuyu alma imkânı
kalmadığından müspet zararı kapsamında, taşınmazın dava tarihindeki
rayiç bedelini alabilmesi .429
DEFİLER 431
Arsa sahibinin, yükleniciye karşı ileri sürebileceği tüm defileri,
yükleniciden bağımsız bölüm alan 3. kişilere karşı da ileri sürebilmesi 431
Yüklenicinin şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişinin, ancak
yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmiş
olması halinde arsa sahibinden hak talebinde bulunabilmesi 432
Yükleniciden bağımsız bölüm alan 3. kişinin, açacağı davayı yükleniciye ve
tüm arsa sahiplerine yöneltmesinin gerekmesi434
Yapı kullanım izni alınmamış olması halinde üçüncü kişinin durumu .435
DOLANDIRICILIK SUÇUNUN OLUŞMASI .438
Yüklenicinin bir daireyi birden fazla kişiye satması halinde nitelikli
dolandırıcılık suçunu oluşması438
İnşaat şirketi yetkilisinin, adi yazılı sözleşmeyle katılana sattığı daireyi
sonradan başka bir kişiye satmasının “tacir veya şirket yöneticisi olan ya
da şirket adına hareket eden kişilerin dolandırıcılığı suçunu” oluşturması 438
Müştekiden para alan yüklenicinin inşaata başlamaması.439
Bir daireyi birden fazla kişiye satan yüklenici hakkında verilen KYOK
kararının kaldırılması 440
Bir dükkânın birden fazla kişiye satılması olayında, dolandırıcılık suçu
açısından değerlendirme yapılmasının gerekmesi441
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iptal olmasına rağmen sanığın
taşınmazı katılana satması halinde dolandırıcılık suçunun oluşması 442
Gösterilen yerden farklı bir yerin tapuda devredilmesinin, dolandırıcılık
suçunu oluşturması.442
EKSİK İŞLERİN BEDELİNİN MAHKEME VEZNESİNE DEPO EDİLMESİ 443
Üçüncü kişinin, eksik işlerin bedelini arsa sahiplerine ödenmek üzere
depo etmesinin gerekmesi .443
Yükleniciden bağımsız bölüm alan kişinin, tapu-iptal tescil talebinde
bulunabilmek için inşaatta eksik kalan kısımların bedelini mahkeme
veznesine depo etmesinin gerekmesi.444
Yüklenicinin anahtar teslim yapmayı üstlendiği binada, yüklenicinden
bağımsız bölüm alan üçüncü kişinin eksiklikleri mahkeme veznesine
depo etmesinin gerekmesi .445
İçindekiler 37
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerin eksiklikleri gidermeyi
reddetmesi. 446
Yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alan kişinin, SGK primlerini ve
yüklenicinin ödemesi gereken ceza koşulunu depo etmesinin gerekmesi 447
Üçüncü kişilerin, başka mahkemede açtıkları davada inşaata ait
eksiklikleri depo etmiş olmaları . 449
Birlikte ifa kuralı gereğince depo edilen paranın ödenmesi hususunun
tapu iptal - tescil kararı hükmünde yer almasının gerekmesi 450
VII. EKSİK İŞLERİN TAMAMLANMASI İÇİN, MAHKEMENİN YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ
BÖLÜM ALAN KİŞİYE YETKİ VERMESİ. 452
Yükleniciden bağımsız bölüm satın almış olan davacıya inşaatın
tamamına yapı kullanma izin belgesini alması için yetki verilmesi 452
VIII. GECİKME TAZMİNATI 455
Yükleniciden bağımsız bölüm alan kişinin tapuyu alabilmek için
yüklenicinin ödemesi gereken gecikme tazminatını da ödemesinin
gerekmesi. 455
İNŞAATIN KAÇAK HALE GELMESİ. 456
İnşaatın kaçak hale gelmesi durumunda yükleniciden tapu devralmış
olan 3. kişilerin tapularının iptal edilmesi 456
KADEMELİ FERAĞ 457
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişinin kademeli ferağ gereğince
yükleniciye verilecek bağımsız bölümün tapusunu istemesi 457
Yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirip getirmediğinin
tespit edilmesinin gerekmesi . 458
SEÇİMLİK HAKLARIN KULLANILMASI . 458
Yükleniciden bağımsız bölüm alan davacı, ödediği bedelinin iadesini talep
ettiğinden sözleşmeden dönme yönünde seçimlik hak kullandığının kabul
edilmesi, kullanılan seçimlik haktan geri dönülememesi 458
Terditli taleplerden ilkine karar verilmesi 460
XII. TAMAMLANMA ORANININ DÜŞÜK OLMASI . 461
Tamamlanma oranının %23 olması 461
XIII. TÜKETİCİ MAHKEMESİNİN GÖREVLİ OLMASI 462
Yükleniciden konut satışı sözleşmesiyle konut satın alınmasına ilişkin
uyuşmazlıkta tüketici mahkemesinin görevli olması 462
Konut satışı sözleşmesiyle konut satın alınmasına ilişkin uyuşmazlıkta
tüketici mahkemesinin görevli olması 462
38 İçindekiler
XIV. YETKİSİZ TEMSİLCİ İDDİASI – (YÜKLENİCİ ÇALIŞANININ SATIŞ YETKİSİ
OLMADIĞINDAN SATIŞIN GEÇERSİZ OLDUĞU İDDİASI)463
Davalı şirketin, satış yetkisi olmadığını savunduğu personelinin yaptığı
önceki satışların benimsemiş olması 463
Şirket adına sözleşme imzalayan yüklenicinin, şirketin temsilcisi
olduğuna dair bir sözleşme hükmü bulunmasa da temsilci olarak hareket
ettiği için yaptığı sözleşmelerin şirketi bağlaması.464
YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN KİŞİNİN, MÜSPET ZARARININ
TAZMİNİNİ İSTEMESİ465
Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşme dönme ile sonuçlanmış olsa
dahi 3. kişinin müspet zararı kapsamında taşınmazın dava tarihindeki
rayiç değerini isteyebilmesi 465
Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin feshi durumunda, kaba
inşaatı alıp tamamlayan kişinin hakları.465
XVI. ZORUNLU DAVA ARKADAŞLIĞI.466
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişinin açtığı davada, yüklenici,
arsa sahibi ve haciz alacaklısı arasında zorunlu dava arkadaşlığı
bulunması .466
XVII. ZAMANAŞIMI469
Yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alan kişinin bedel talebi için
zamanaşımı süresinin, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden itibaren 10 yıl olması .469
Tapu iptal-tescil davası reddedilen 3. kişinin, kararın kesinleşmesinden
itibaren 10 yıl içinde bedelin geri alınması davası açabilmesi 470
BÖLÜM – 23
YAPSATÇIDAN ADİ YAZILI SÖZLEŞMEYLE BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALINMASI
YÜKLENİCİNİN AYNI ZAMANDA ARSA SAHİBİ OLDUĞU (YAPSATÇI)
PROJELERDEN ADİ YAZILI SÖZLEŞMEYLE BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALMA
İŞLEMİNİN SONUÇLARI 473
YAPSATÇI OLAN YÜKLENİCİDEN HARİCEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALMAKLA,
YAPSATÇI OLMAYAN YÜKLENİCİDEN ALMAK ARASINDAKİ FARK.473
III. YARGITAY’IN YAPSATÇI İLE YAPILAN ADİ YAZILI SATIŞ SÖZLEŞMESİNİ,
TAMAMLAMA ORANINA BAKILMAKSIZIN, GEÇERLİ KABUL ETTİĞİ KARARLARI.473
YARGITAY’IN YAPSATÇI İLE YAPILAN ADİ YAZILI SATIŞ SÖZLEŞMESİNİ,
REDDEDİLEMEYECEK ORANDA TAMAMLANMASI ŞARTIYLA, GEÇERLİ KABUL
ETTİĞİ KARARLARI475
İçindekiler 39
BÖLÜM – 24
ARSA SAHİBİNDEN ADİ YAZILI SÖZLEŞMEYLE BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALINMASI
ARSA SAHİBİNDEN ADİ YAZILI SÖZLEŞMEYLE BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALMA
İŞLEMİNİN GEÇERSİZ OLMASI 477
ARSA SAHİBİNDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN 3. KİŞİNİN SÖZLEŞMENİN GEÇMİŞE
ETKİLİ FESHİ HALİNDE, SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME HÜKÜMLERİNE GÖRE TALEPTE
BULUNABİLMESİ 478
BÖLÜM – 25
YARGILAMA USULÜNE İLİŞKİN KONULAR (Alfabetik sırayla)
ARABULUCULUK 481
Dava şartı tüketici uyuşmazlığı arabuluculuğu. 481
Dava şartı ticari uyuşmazlık arabuluculuğu 481
BİLİRKİŞİ 481
Bilirkişi raporları arasında çelişki bulunması 481
III. DAVADAN FERAGAT 482
GÖREVLİ MAHKEME – ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ 483
Eser sözleşmesi mutlak ticari davalardan olmadığından, davacı
yüklenicinin tacir olması, davalı arsa sahibinin ise tacir olmaması halinde
Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olması 483
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı sözleşmesinin Tüketicinin
Korunması Kanunu kapsamında olmaması, davanın asliye hukuk
mahkemesinde görülmesi 484
GÖREVLİ MAHKEME – TÜKETİCİ MAHKEMESİ 486
Yükleniciden konut satışı sözleşmesiyle konut satın alınmasına ilişkin
uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesinin görevli olması . 486
Taşerondan daire alan kişi tüketici konumunda olduğundan davaya
tüketici mahkemesinde bakılması 487
Konut satışı sözleşmesiyle konut satın alınmasına ilişkin uyuşmazlıkta
tüketici mahkemesi görevli olması. 488
HARÇ . 488
Tüketici olan davacının harçtan muaf olması. 488
Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan görevsiz mahkemede yatırdığı
harç kendisine iade edilmesi 488
40 İçindekiler
Davanın (ve karşı davanın), başvuru harcının yatırıldığı tarihte açılmış
sayılması .489
Mahkemenin, nispi harcın eksik olup olmadığını re’sen incelemesi ve
harç eksik ise tamamlatması.489
Bilirkişi tarafından tespit edilen değer üzerinden nispi ilam harcı ikmal
edilmeden karar verilmesin bozma nedeni sayılması.490
Sözleşmeye aykırı hususların giderilmesi ile dava konusuz kaldığından,
karar verilmesine yer olmadığına karar verildiğinde davalı lehine yargılama
giderine hükmedilememesi .490
VII. ISLAH491
Dava dilekçesinde olmayan bir alacak kaleminin kısmi ıslah suretiyle
dava davaya ithal edilememesi.491
Dava (karşı dava) konusu edilmeyen imalat bedelinin, ıslah yoluyla
istenememesi .491
Hak veya alacağı ortadan kaldıran feragat, sulh ve kabul gibi maddi
hukuk işlemlerinin ıslah yoluyla düzeltilememesi.493
Tam ıslah halinde, bütün usul işlemleri yapılmamış sayılsa da yeni bir
dava açılmış sayılmaması ve davanın ilk dava gününde açılmış sayılması 494
Hiç dava konusu edilmemiş bir unsurun, ıslah yoluyla davaya dâhil
edilememesi .494
Yargıtay bozmasından sonra, tahkikata ilişkin bir işlem yapılması halinde
ıslah yapılabilir. .495
VIII. KESİN SÜRE 496
Gerekli açıklama yapılmadan verilen kesin sürenin hukuki sonuç
doğurmaması496
KEŞİF 498
Keşfe katılmayan bilirkişilerin düzenlediği raporun hükme dayanak
oluşturmaması498
TANIK – YAZILI DELİL BAŞLANGICI498
Yüklenicinin, kendisine düşecek bağımsız bölümleri şantiye şefine
devrettiği iddiasının ancak yazılı delille veya yazılı delil başlangıcı
bulunması halinde tanıkla ispatlanabileceği.498
TARAF SIFATI –TARAF TEŞKİLİ – ZORUNLU DAVA ARKADAŞLIĞI499
Tarafların tümünün davada yer alması zorunlu olması, davanın ihbarının
sonuç doğurmaması .499
Aralarında adi ortaklık ilişkisi bulunan yüklenicilerin birlikte dava
açmalarının gerekmesi500
İçindekiler 41
Tapu iptal ve tescil talepli davanın taşınmaz malikine yöneltilmesinin
gerekmesi. 501
Terekeye temsilci atanması . 501
Davalı arsa sahibi üzerine kayıtlı teminat dairesinin devri için açılan
davanın, sözleşmede yer alan diğer tüm arsa maliklerine de
yöneltilmesinin zorunlu olması 502
Haciz ve ipotek alacaklıları aleyhine de dava açılarak birleştirilmesinin
gerekmesi. 502
Davacının, tarafı olmadığı sözleşmenin feshini isteyememesi. 503
Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki zorunlu dava arkadaşlığı . 503
XII. USULİ KAZANILMIŞ HAK 506
Bozmadan sonra yapılan mahsup talebinin dikkate alınmaması . 506
Yargıtay’ın dosyada bulunan bir belgeyi gözden kaçırarak verdiği karara
mahkeme tarafından uyulmasının usuli kazanılmış hak oluşturmaması 507
Davacının, bilirkişi tarafından tespit edilen bedele itiraz etmemesi
nedeniyle davalı lehinde usuli kazanılmış hak oluşması 507
XIII. VEKÂLET ÜCRETİ 507
Cezai şart ile ilgili ret sebebi tüm davalılar için aynı olmasına rağmen, her
bir davalı için ayrı ayrı vekâlet ücretine hükmedilememesi. 507
XIV. YARGILAMA GİDERLERİ . 508
Duruşmada iade edilen teminat çeki nedeniyle davacı lehine vekâlet
ücretine hükmedilememesi . 508
Davanın açılmasına sebebiyet vermeyen arsa sahiplerinin yargılama
giderinden ve vekâlet ücretinden sorumlu tutulamaması . 509
BÖLÜM – 26
UYGULAMADA SIK KARŞILAŞILAN KONULAR (Alfabetik Sırayla)
AİLE KONUTU ŞERHİ 511
Tapu üzerine konulan aile konutu şerhinin, inşaatın yapılmasına engel
olmaması 511
ARSA SAHİBİNİN ÖLÜMÜ 512
Arsa sahibinin ölmesi üzerine mirasçılarının mirası reddetmesi 512
Arsa sahibinin ölmesi üzerine sözleşmedeki edimi ifaya yanaşmayıp satış
yetkisi vermeyen mirasçıların tümüne karşı dava açılması 513
42 İçindekiler
Murisin bıraktığı parayla alınan arsada, arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesiyle yapılan dairelerden davalıya daha fazla daire verilmesinin
muris muvazaası kapsamına girmemesi .514
Temyiz aşamasında sulh yapılması halinde Yargıtay’ın, dosyayı sulh
hususunda ek karar verilmek üzere hükmü veren mahkemeye
göndermesi.515
Arsa sahibinin vefatı halinde, yüklenicinin, mirasçılar aleyhine dava
açılarak inşaatın devamı konusunda yetki talep etmesi .516
III. ARSA SAHİBİNİN YÜKLENİCİYİ AZLETMESİ .517
Haksız şekilde azledilen yüklenicinin, inşaata devam etmek için
mahkemeden yetki alması517
BELEDİYE 518
Belediye ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli
olabilmesi için belediye meclis kararı ve bunun uygulanmasına yönelik
encümen kararı bulunmasının gerekmesi 518
Belediyenin güven-garantörlük sorumluluğu .519
Büyükşehir Yasası çıktıktan sonra davanın büyükşehir belediyesine
yönlendirilmesi .520
BİRLİKTE İFA (İFADA SIRA / AYNI ANDA İFA/KARŞILIKLI İFA) 522
Arsa sahibi tarafından karşılanan masrafların, birlikte ifa kuralı
gereğince, tapu tescili isteyen yüklenici tarafından ödenmesi .522
Akdin ifasını talep eden tarafın, kendi borcunu yerine getirmedikçe veya
yerine getirmeyi karşı tarafa teklif etmedikçe alacağını talep edememesi 523
Yüklenicinin, edimini sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına göre edimi ifa
etmesi halinde kendisine düşecek taşınmazlara hak kazanabilmesi 523
İskân ruhsatını almamış olan yüklenicinin, sözleşmede kademeli ferağ
öngörülmemişse, birlikte ifa (karşılıklı ifa) kuralı gereğince, bağımsız
bölümlerin kendisine devrini isteyememesi .524
DAİRE NUMARASININ DEĞİŞMESİ .524
Davacıya bırakılan daire numarasının sonradan değişmesi halinde
davacının o numaranın maliki olarak gözüken kişiye karşı yeni bir dava
açmasının ve davalar birleştirilmesinin gerekli oluşu .524
VII. ECRİMİSİL.525
Ecrimisilin hukuki niteliği 525
Ecrimisil davalarının 5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olması.526
Ecrimisil hesaplama yöntemi 526
İçindekiler 43
Arsada paydaş olup binanın yapılmasında katkısı olmayan davacının,
bina üzerinden değil sadece arsa üzerinden ecrimisil talep edebilmesi 527
Tapuda hissedar olan davalının, intifadan men edilmedikçe ecrimisil
ödememesi 527
Yükleniciden aldığı dairenin tapusu iptal edilen alıcının ecrimisil
ödemeye başlayacağı aşama 527
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alarak kullanan ve kötü niyetli
olmayan kişinin ecrimisilden sorumlu tutulamaması. 528
VIII. EL ATMANIN ÖNLENMESİ . 529
Sözleşme gereğince davacıya düşen daireyi haksız olarak kullanan davalı
hakkında elatmanın önlenmesine ve ecrimisile karar verilmesi 529
FAİZ . 530
Arsa payı karşılığı inşaat yapım işinin ticari iş mahiyetinde olması
nedeniyle davacının, 3095 sayılı Kanun’un 2. maddesi gereğince avans
faizi isteyebilmesi. 530
Ticari faiz uygulanması. 531
Ticari iş niteliğinde olduğundan avans faizi istenmesi . 532
FAZLADAN YAPILAN BAĞIMSIZ BÖLÜM 532
Sözleşmede, fazladan daire çıkması halinde bunun yükleniciye ait
olacağına dair hüküm bulunmaktaysa da fazladan yapılan bir bloğun
tamamının yükleniciye bırakılmasının hatalı olması 532
Fazladan yapılan bağımsız bölümün sözleşmedeki paylaşım oranına göre
paylaştırılması gerektiği . 533
Fazla yapılan işlerin dava tarihindeki değil, temerrüt tarihindeki
değerinin esas alınması 535
HAKSIZ TEDBİR NEDENİYLE TAZMİNAT . 536
Arsa maliki ile 3. kişi arasındaki muris muvazaası davası kapsamında, 3.
kişinin yükleniciye düşecek bağımsız bölümlere tedbir koydurması
nedeniyle, bu bağımsız bölümleri değerinin altında satmak zorunda
kalan davacı yüklenicinin 3. kişiden zararının tazmini isteyebilmesi 536
XII. HİSSEYE DÜŞEN EKSİKLİK BEDELİNİN İSTENEBİLMESİ 539
Davacı arsa sahibinin, kendi bağımsız bölümüyle ilgili eksikliklerin
tamamını, ortak alanlardaki eksikliklerin ise kendi payına düşen miktarını
isteyebilmesi 539
XIII. İCRA – İFLAS 540
Borçlu yüklenicinin muvazaalı olarak başkalarına devrettiği dairelerin
tapuları ile yüklenicinin hak ettiği ancak henüz yüklenici adına
kaydedilmemiş tapuların iptali. 540
44 İçindekiler
İflas takibi varsa açılan davaya, ikinci alacaklılar toplantısından 10 gün
sonra devam edilebilmesi.542
XIV. İLAVE OLARAK YAPILAN İŞLER542
Genel paylaşım oranı dikkate alınarak paylaşım yapılması.542
Yüklenicinin, inşaatın tamamı için yaptığı ilave iş bedellerini değil sadece
arsa sahibi lehine yaptığı ilave iş bedellerini isteyebilmesi.543
Sözleşmenin tadil edilmesi halinde fazla imalat bedeli.544
İMAR 545
İmar Kanununa aykırılığın kamu düzenine ilişkin olması ve yargılamaman
her aşamasında hâkim tarafından re’sen gözetilmesi 545
Sözleşmeye konu parselin imar uygulaması sonrasında ikiye ayrılması
sonucunda yüklenicinin, üzerinde inşaat yapmadığı yeni parseldeki hakkı546
Yalnızca imarlı parseller için inşaat ruhsatı alınabilmesi, imarsız kadastro
parseli için inşaat ruhsatı alınamaması.548
XVI. KAÇAK HALE GELEN YAPI – İSKÂN RUHSATININ ALINAMAMASI549
Binanın yasal hale getirilip getirilmeyeceğinin araştırılmasının gerektiği,
yasal hale gelemeyen binada yüklenicinin imalat bedelini alamaması.549
Yüklenicinin 16 yıl önce tamamlayıp teslim ettiği binaya iskân ruhsatı
alamaması.551
İmar suçu oluşturan kaçak yapıların yıkılması gerekeceğinden, bu tip
yapılarda yaratılan ekonomik değerlerin korunmaması .553
XVII. KDV 553
Toptan götürü bedel kararlaştırılan eser sözleşmelerinde KDV, götürü
bedele dâhil olduğundan yüklenicinin ayrıca KDV isteyememesi.553
XVIII. KIYI KENAR ÇİZGİSİ İÇİNDE KALAN TAŞINMAZ .554
TMK m.1007 gereğince tazminat belirlenirken emsal taşınmazların satış
fiyatlarının esas alınması, varsa DOP’un düşülmesi554
Kıyı kenar çizgisi içinde kalan taşınmaz arsa vasfında ise emsal incelemesi
ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde ise tarımsal gelir metoduna
göre tapu iptal tarihindeki gerçek değerinin tespit edilmesi gerektiği .555
XIX. KİRA KAYBI .555
İnşa ettiği dairelerin zilyedi konumundaki davacı yüklenicinin, tapuyu
devretmeyen arsa sahibinden kira kaybı talebinde bulunamaması .555
Yüklenicinin işi geç teslim etmesi nedeniyle davacı arsa sahibinin kira
tazminatı talebinin kabulüne karar verilmesi gerektiği 556
KOOPERATİF.557
İçindekiler 45
Dava devam ederken, dava gizlenerek tasfiye edilerek sicilden terkin
edilen kooperatif, taraf sıfatını kaybettiğinden kooperatifin yeniden
ihyasının gerektiği 557
Kooperatif üyeliğine dayanılarak aynı bağımsız bölümün tapusunun iptali
için iki ayrı kişi tarafından açılan davaların birleştirilmesinin ve hangi
üyeye öncelik verileceğinin tespitinin gerektiği . 557
Kooperatif üyesinin bireysel olarak arsa sahibine tapu iptal tescil davası
açması 558
Kooperatifle arsa sahibi arasındaki davanın kooperatif üyesiyle arsa
sahibi arasındaki dava için bekletici mesele yapılmasına gerek olmadığı 559
Kooperatif ile üyesi arasındaki davalarda görevli mahkemenin, asliye
ticaret mahkemesi olduğu . 560
Kooperatif adına bir kişi tarafından imzalanan sözleşmenin kooperatif
tarafından benimsenip benimsenmediğinin, bu konuda genel kurul
kararı olup olmadığı araştırılmasının gerektiği. 561
XXI. MİRASÇI. 561
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin ölmesi üzerine
mirasçısının onun yerine geçmesi ve aktif dava ehliyetine sahip olması . 561
Vefat etmiş olan arsa sahibinin kızının aktif dava ehliyetinin olması. 562
XXII. ORTAK ALANLAR İÇİN DAVA 563
Arsa sahibinin ortak alanlarla ilgili olarak sadece kendi payına düşen
orandaki eksik işler için dava açabilmesi 563
Arsa sahiplerinin, ortak alandaki eksikliklerle ilgili olarak arsa payı
oranına göre değil, sözleşmedeki paylaşım oranına göre talepte
bulunabilmesi. 563
XXIII. PROJEYE AYKIRI İMALAT 564
Projeye aykırılığının giderilip giderilemeyeceğinin mahkemece
araştırılmasının gerektiği 564
XXIV. TÜZEL KİŞİLİK PERDESİNİN KALDIRILMASI (TÜZEL KİŞİLİK PEÇESİNİN
ARALANMASI) . 565
Davacının yüklenici şirketten satın aldığı dairenin, arsa sahibiyle başka
bir yüklenici arasında yapılan sözleşme nedeniyle 2. yükleniciye geçmesi
halinde tüzel kişilik perdesinin kaldırılması 565
HGK: Kurucuları ve adresleri aynı olan ve alacaklılardan mal kaçırmak
amacıyla hareket ettikleri anlaşılan şirketlerin tüzel kişilik perdesinin
aralanması koşulları oluşmuştur. . 568
HGK: Tüzel kişilik perdesi çapraz olarak kaldırılmalıdır. . 569
46 İçindekiler
HGK: Her iki şirketin unvanının asıl unsurunun (SC) olduğu, iki şirketin
hâkim ortaklarının karı-koca olduğu, şirketlerin faaliyet alanlarının büyük
oranda kesiştiği, hatta bir şirketin Web sayfasında, diğerine yönelik
bilgilere ve referanslara yer verildiği. tüzel kişilik perdesi çapraz olarak
kaldırılmalıdır569
Her iki şirketin hâkim ortaklarının aynı kişiler ve karı – koca olmaları,
faaliyet alanlarının büyük oranda kesişmesi gibi nedenlerle şirketlerden
birinin davacıya olan borcundan diğer şirketin de sorumlu olması 572
Perdenin aralanması teorisi sonucu sorumlu tutulmak istenen şirket ya
da şahısların da davada yer almalarının zorunlu olması .574
Tüzel kişilik perdesinin kaldırılması şartları oluşmadığından, Belediyenin
%99 hisse sahibi olduğu şirkette tüzel kişilik perdesi kaldırılarak
belediyeye icra takibi yapılması yönündeki davanın reddinin gerektiği .575
Her iki şirketin kurucu ortakları, adresleri, faaliyet alanları aynı olmasına
rağmen Yargıtay’ın tüzel kişilik perdesinin kaldırılma şartının
bulunmadığı yönündeki kararı576
XXV. VEKÂLET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI.577
Yetkisini kötüye kullandığı için azledilen yüklenici şirket çalışanına verilen
yetkinin, yüklenici şirket tarafından mahkemeden şirkete verilmesinin
talep edilmesi .577
XXVI. YAPI DENETİMİ.578
Arsa sahibinin, yapı denetim masrafları için nama ifa yoluna
gidememesi. Ödeme yapan arsa sahibinin, yükleniciye rücu edebilmesi.578
Kanun gereği, yapı denetim sözleşmesinin arsa sahibi ile yapı denetim
firması arasında yapılması. Sözleşmede hüküm varsa, ücretin yüklenici
tarafından ödenmesi 579
XXVII. YAPI KAYIT BELGESİ580
Yapı kayıt belgesi alan yüklenicinin, edimini yerine getirmiş kabul
edilememesi .580
Yapı kayıt belgesinin, kaçak yapıyı yasal hale getirmediği, arsa sahibinin
sözleşmeyi feshetmeye hakkı olduğu .581
Yapı kayıt belgesinin yapıyı ve inşaatı yasal hale getiren ve yapı kullanma
izin belgesi yerine geçen bir belge niteliğinde olmadığı .582
İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesine göre alınan yapı kayıt belgesinin
yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı) yerine geçmediği .583
XXVIII. YAPI KULLANIM İZNİ (İSKÂN İZNİ/RUHSATI)584
Yola tecavüz nedeniyle imara aykırı olan yapıda, yüklenicinin imalat
bedeline hak kazanabilmesi için yapının imara uygun hale getirilebilir
olmasının gerektiği .584
İçindekiler 47
İskân ruhsatının yüklenici tarafından alınacağına ilişkin olarak sonradan
yapılan adi yazılı sözleşmenin geçersiz olduğu 585
Yükleniciden haricen daire alan davacının, verilen süre içinde tüm
inşaatın iskân ruhsatını alamaması nedeniyle tapuya hak kazanamaması 586
İskân ruhsatı alınabilmesi için gerekli masrafların depo edilmesi 587
İnşaatın yasal hale getirilmesi için yapılması gereken işlemlerin neler
olduğunun Belediyeden sorulması gerektiği 588
İskân ruhsatı alınmamış olan dükkanların arsa sahibine teslim edilmiş
kabul edilemeyeceği 588
Yüklenici iskân ruhsatı almış olsa dahi eksik işler varsa, arsa sahibinde
kalan tapunun iptalini isteyememesi . 590
XXIX. YÜKLENİCİNİN İNŞAATI TERK ETMESİ . 590
İnşaatı yüklenicinin yaptığı karinesi . 590
XXX. YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ ÜSTLENEN KİŞİNİN SORUMLULUĞU 590
Yüklenicinin annesinin, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranarak
vereceği zarardan doğan sorumluluğu üstlendiğinden menfi zarardan
sorumlu olması. 590
XXXI. YÜKLENİCİNİN İŞTEN EL ÇEKTİRİLMESİ . 591
Termerrüde düşen yüklenicinin işten el çektirilmesi . 591
XXXII. YÜKLENİCİNİN MAHKEMEDEN YETKİ İSTEMESİ . 591
İnşaatı %98 oranında tamamlamış olan yüklenicinin, kalan kısmı
tamamlamak için mahkemeden yetki alabilmesi. 591
İnşaatı tamamlayan yükleniciye yapı kullanım izin belgesi alınması için
yetki verilmesi 592
XXXIII. YÜKLENİCİNİN ÖLÜMÜ . 593
Yüklenicinin tüm mirasçılarının mirası reddetmeleri . 593
KAYNAKÇA595
İNDEX .597
