Konut Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi

Yıldıray Çıvgın

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ 

5

ÖZET 

7

İÇİNDEKİLER 

9

KISALTMALAR 

13

GİRİŞ 

15

BİRİNCİ BÖLÜM

GENEL OLARAK KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ

1. KONUT KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, HUKUKİ NİTELİĞİ VE SÜRESİ 

17

1. Konut Kira Sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu Sistematiği İçerisindeki

Yeri 

17

1. Tanımı 

19

1. Konut Kavramı 

19

2. Konut Kira Sözleşmesi 

21

1. Hukuki Niteliği 

22

1. Unsurları 

23

1. Kiralanan 

23

2. Kira Bedeli 

24

3. Anlaşma 

25

1. Kira Sözleşmesinin Süresi 

25

1. Genel Hükümlere Tabi Adli Kira Sözleşmelerinde Süre 

26

2. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Süre 

26

1. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI VE TARAFLARIN HAK VE BORÇLARI 

27

1. Taraflar 

27

1. Kiraya Veren 

27

2. Kiracı 

29

1. Tarafların Borçları 

30

1. Kiraya Verenin Borçları 

30

1. Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Teslim Borcu 

30

1. Ayıpları Giderme Borcu 

31

1. Kiralananda Ayıp Türleri 

31

1. Kiraya Verenin Sorumlu Tutulma Şartları 

33

1. Kiracının Ayıptan Kaynaklanan Hakları 

33

1. Vergi ve Benzeri Yükümlülükleri Ödeme Borcu 

34

1. Yan Giderlere Katlanma Borcu 

35

1. Üçüncü kişilerin İleri Sürdüğü Haklar Nedeniyle Kiraya

Verenin Sorumluluğu 

35

2. Kiracının Borçları 

36

1. Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanma ve

Komşulara Saygı Gösterme Borcu 

36

1. Kira Bedelini Ödeme Borcu 

37

1. Temizlik ve Bakım Giderlerine Katlanma Borcu 

41

1. Konut Kiralarında Kullanım Giderlerini Ödeme Borcu 

42

1. Ayıpları Bildirme, Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın

Gösterilmesine Katlanma Borcu 

42

1. Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu 

43

İKİNCİ BÖLÜM

KİRAYA VERENİN KONUT KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRME NEDENLERİ

1. TÜRK BORÇLAR KANUNU GENEL HÜKÜMLERİNE GÖRE SONA ERDİRME 

45

1. Kiraya Verenin, İrade Bozukluğu Nedeniyle Sözleşmeyi Sona Erdirmesi 

45

1. Aldatma 

45

2. Korkutma 

46

3. Yanılma 

46

1. Kiraya Verenin Aşırı Yararlanma Nedeniyle Sözleşmeyi Sona Erdirmesi 

47

1. İkale ile Sona Erdirme 

48

1. KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLERE GÖRE SONA ERDİRME 

48

1. Kiraya Verenin Önemli Bir Sebepten Ötürü Kira Sözleşmesini Sona

Erdirmesi 

48

1. Önemli Sebep Kavramı 

48

2. Kiraya Verenin Kiracıya Önemli Sebebi Bildirmesi 

51

3. Kiraya Verenin Kiracının Zararını Gidermesi 

51

1. Kiracının İflas Etmesi 

52

1. Kiraya Verenin Güvence Verilmesini Talep Etmesi 

52

2. Kiracının Güvence Vermemesi 

53

3. Kiraya Verenin Sözleşmesi Sona Erdirme Hakkının Doğması 

54

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi 

54

1. Kiracının Kira Bedelini Tamamen veya Kısmen Ödememiş Olması 

55

2. Kiracıya Yazılı Bildirim ile Süre Verilmesi 

55

3. Verilen Sürede Bedelin Ödenmemesi 

56

1. Kiralananın Sözleşmeye Uygun Olarak Kullanılmaması 

56

1. Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı

Gösterme Borcunu Yerine Getirmemesi 

57

2. Yazılı Bildirim ile Süre Verilmesi 

59

3. Yazılı Bildirim ile Süre Verilmeden Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 

60

III. KONUT KİRA SÖZLEŞMESİNE ÖZGÜ NEDENLERLE SONA ERDİRME 

61

1. Fesih Bildirimi ile Sona Erdirme 

61

1. Belirli Süreli Sözleşmelerde 

61

1. Bildirimin Şartları 

62

1. 10 Yıllık Uzama Süresinin Niteliği 

63

2. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde 

64

3. Konutun Aile Konutu Olması 

64

1. Dava Yolu ile Sona Erdirme 

64

1. İhtiyaç Nedeniyle Dava 

65

1. İhtiyaç Sahibi Kişiler 

65

1. İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması 

67

1. Dava Açma Süresi 

68

2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Dava 

69

1. Konutun Yeniden İnşa Edilmesi ya da İmar Aracılıyla Esas Bir

Şekilde Onarılması, Genişletilmesi ya da Değiştirilmesi 

69

1. Çalışmalar Sırasında Konutta İkamet Etmenin Mümkün

Olmaması 

70

1. Dava Açma Süresi 

71

1. Kentsel Dönüşümün Yeniden İnşa veya İmar Nedeni Olarak

Kabul Edilip Edilmeyeceği Meselesi 

71

3. Yeni Malikin İhtiyacı 

73

1. Gereksinimin Gerçek ve Samimi Olması 

73

1. Konutun Kira Sözleşmesi Kurulduktan Sonra Edinilmesi 

74

1. Yazılı Bildirim Şartı 

75

1. Dava Açma Süresi 

76

4. Yazılı Tahliye Taahhüdü 

76

1. Taahhüdün Konut Teslim Edildikten Sonra Verilmesi 

78

1. Tahliye Tarihinin Belirli Olması 

79

1. Taahhüdün Yazılı Olması 

79

1. Dava Açma ya da İcra Takibi Başlatma Süresi 

80

5. İki Haklı İhtar 

80

1. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi 

81

1. İhtarın Yazılı Olması 

81

1. İhtarda Ödenmeyen Bedellerin Gösterilmesi 

82

1. İhtar Sonucunda Bedelin Ödenmesi 

82

1. Yasada Belirtilen Sürelerde İki Kez Haklı İhtar Yapılması 

83

1. Dava Açma Süresi 

84

6. Kiracının ya da Eşinin Aynı İlçe – Belde Sınırında Konutunun

Olması 

84

1. Kiracının ya da Eşinin Mülkiyetinde Konutunun Olması 

85

1. Konutun Aynı İlçe ya da Beldede Olması 

86

1. Konutun İkamet Etmeye Elverişli Olması 

87

1. Kiraya Verenin Konuttan Haberdar Olmaması 

87

1. Dava Açma Süresi 

87

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİNİN SONUÇLARI

1. KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ 

89

1. Genel Olarak 

89

1. Kapsamı 

90

1. Teslim Alınan Halde Geri Verilmesi 

90

2. Kullanımdan Kaynaklanan Olağan Eskime ve Bozulmalar 

91

3. Sözleşmeye Uygun Kullanım Dışında Ortaya Çıkan Zarar 

92

4. Kiracının Geri Verme Borcuna Aykırı Davranması 

92

5. Kiraya Verenin Kiralananı Gözden Geçirmesi ve Kiracıya Bildirimde

Bulunması 

93

1. Gözden Geçirme Yükümlülüğü 

94

1. Ayıp ve Eksikleri Bildirme Yükümlülüğü 

94

1. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI 

95

III. TAHLİYE DAVASINA İLİŞKİN USULÎ DÜZENLEMELER 

97

1. Dava Şartı Arabuluculuk 

97

1. Görevli Mahkeme 

100

1. Yetkili Mahkeme 

101

SONUÇ 

103

KAYNAKÇA 

107