Arsa Düzenlemeleri_{İmar Yasası 18.Madde Uygulaması}

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 7
Kısaltmalar 31
Bölüm 01
ARSA POLİTİKASI
01.1. ARSA POLİTİKASININ ANLAMI VE KAPSAMI 36
01.2. TAŞINMAZ MALLAR POLİTİKASI VE ARAZİ YÖNETİMİ 42
01.2.1. Taşınmaz Mallar Politikası 42
01.2.2. Arazi Yönetimi ve Alan Yönetimi 46
01.2.3. Arazi Stoku 48
01.2.4. Değerlendirme 52
01.3. KENT TOPRAĞI VE ARSA İLİŞKİSİ 54
01.4. NÜFUS GÖSTERGELERİ 61
01.5. KONUT SORUNU 63
01.5.1. Uluslararası Belgelerde Sorunun Çerçevesi 64
01.5.2. Türkiye’de Resmî Belgelerde Konut Sorunu ve Gelinen Nokta 64
01.5.3. Konutun Finansmanı 66
01.5.4. Konut Üretimi 68
01.5.5. Konut Sorunu ve Arsa ile İlişkisi 69
01.5.6. Değerlendirme 71
01.6. TÜRKİYE’DE İMAR DÜZENİNİN VE MEVZUATININ NİTELİĞİ 72
01.7. BİR İTİRAF OLARAK İMAR AFLARI 74
01.8. ARSA POLİTİKASI İLE MEKÂNSAL PLANLAMA VE ARSA DÜZENLEMESİ İLİŞKİSİ 78
01.9. ARSA GELİŞTİRME STRATEJİLERİ 81
01.9.1. Klasik Sunu Planlaması 83
01.9.2. Belediye Arazilerinin Belediye Tarafından Geliştirilmesi 84
01.9.3. Belediye Tarafından Kurulan Bir Şirket Tarafından Geçici Edinim 84
01.9.4. Kentsel Sözleşme veya Tasarım ve Altyapı Planı 84
01.9.5. Kentsel Geliştirme Önlemleri 85
01.9.6. Değerlendirme 85
01.10. KENTSEL TOPRAK REFORMU 86
01.10.1. Toprak Reformu 86
01.10.2. Kentsel Toprak Reformu 87
01.10.3. Diriliş Romanında Tolstoy’un Toprak Reformu’na Yaklaşımı 92
01.10.4. Henry George'un Topraktaki Özel Mülkiyete Bakışı 98
01.11. MEKÂNIN ÜRETİMİ 102
01.12. TÜRKİYE’DE ARSA POLİTİKASININ ARAÇLARI VE YÖNELİMLERİ 110
01.12.1. Neden Olunan Sorunlar 112
01.12.2. Sorulması Gereken Sorular 113
01.12.3. Siyasetçiler ve Yöneticiler Boyutu 114
01.12.4. Finansman Boyutu 114
01.12.5. Daha Fazla İş Birliği 115
01.12.6. Arsa Politikasının Kapsamı 116
01.12.7. Arsa Politikasının Hedefleri 117
01.12.8. Arsa Politikasının Araçları 118
01.12.9. Özel Vurgu 1: Öncelik Boş Bekletilen Arsalar Olmalı 121
01.12.10. Özel Vurgu 2: Arazi Stoku Politikası 123
01.12.11. Özel Vurgu 3: Soba Borusu Modelleri Terk Edilmeli 124
01.12.12. Arsa Politikasının Başarısının Koşulları 126
01.12.13. Lefebvre’ye Geri Dönüş ve Değerlendirme 127
01.13. ALMANYA, AVUSTURYA VE İSVİÇRE’DE ARSA POLİTİKASININ TEMEL İLKELERİ 130
01.13.1. Genel Yaklaşım 131
01.13.1.1. Kavramlar 131
01.13.1.2. Arsa Geliştirme ve Arsaları Kentleşme Amacıyla Kullanma Neden Önemli Bir Konudur? 133
01.13.1.3. İdeal Bir Arsa Piyasası Modeli 135
01.13.2. Arsa Piyasalarında Var Olan Durum 137
01.13.2.1. Almanya 137
01.13.2.2. Avusturya 143
01.13.2.3. İsviçre 145
01.13.2.4. Özet 150
01.14. ARSA POLİTİKASININ EN ÖNEMLİ UYGULAMA ARACI OLARAK ARSA DÜZENLEMELERİNİN ÖNDERLERİ 153
01.15. ARSA POLİTİKASININ VE İMAR PLANLARININ UYGULANMASINDA CUMHURİYETİN İLK YILLARINDAN BU YANA YAŞANAN ZORLUKLARIN TARİHSEL ARKA PLANI 161
01.16. DEĞERLENDİRMELER VE SONUÇ 167
Bölüm 02
ARSA DÜZENLEMESİ İLE MÜLKİYET İLİŞKİLERİ
02.1. GİRİŞ 171
02.2. TÜRKİYE’DE KADASTRO VE MÜLKİYET SİSTEMİNİN OLUŞTURULMASI 173
02.2.1. Cumhuriyet Döneminde Kadastro Çalışmalarının Başlatılması ve Tapu Sicilinin Oluşturulması 185
02.2.2. Tapu ve Kadastro Faaliyetlerini Yürüten Kurum 187
02.3. ARSA DÜZENLEMESİNDE TAPU SİCİLİNİN VE KADASTRO BİLGİLERİNİN ROLÜ 190
02.3.1. Kadastro Sisteminde Yenileme ve Güncelleme Çalışmaları 191
02.3.2. 3402 Sayılı Kadastro Yasası’nın 22/a Maddesine Göre Yenileme 196
02.3.3. 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Yasa’ya Göre Yenileme 197
02.3.4. Teknik Hataların Düzeltilmesi Yoluyla Yenileme 198
02.3.5. Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) 202
02.3.6. Tapu Sicilinin Elektronik Ortamda Tutulması Yetkisi ve Yetkili Kurum 203
02.3.7. Parsel Sorgu 204
02.4. ARSA DÜZENLEMESİNDE TAPU SİCİLİ VE KADASTRO BİLGİLERİNİN ROLÜNÜN DEĞERLENDİRİLMESİ 204
Bölüm 03
ARSA DÜZENLEMESİ İLE KAMU MALLARI İLİŞKİLERİ
03.1. KAMU MALLARI: TANIMI, HUKUKSAL DAYANAĞI, KULLANMA VE YARARLANMA İLKELERİ VE YÖNTEMLERİ 207
03.1.1. Kamu Malı Sayılabilme Nedenleri ve Hukuksal Dayanakları 209
03.1.2. Kamu Mallarının Tanımı 215
03.1.3. Kamu Mallarını Kullanma ve Yararlanma İlkeleri ve Yöntemleri 216
03.1.4. Kamu Malları ve Bazı Özel Planlama Bölgeleri ile Arsa Düzenlemesi İlişkileri 218
03.1.4.1. Kıyılar ve Arsa Düzenlemesi 220
03.1.4.1.1. Kıyıların Tanımı ve Hukuki Durumu 220
03.1.4.1.2. Kıyıda Tapu Sicilinde Kayıtlı Mülkiyet Kurulamaması 222
03.1.4.1.3. Sahil Şeritlerinde Kazanılmış Hak 229
03.1.4.1.4. Kıyılarda Arsa Düzenlemesinin Değerlendirilmesi 233
03.1.4.2. Ormanlar ve Arsa Düzenlemesi 237
03.1.4.2.1. Ormanların Hukuksal Niteliği 237
03.1.4.2.2. Ormanlarda Arsa Düzenlemesi Hakkında Genel Değerlendirme 242
03.1.4.3. Meralar ve Arsa Düzenlemesi 244
03.1.4.3.1. Meraların Hukuksal Niteliği 244
03.1.4.3.2. Meralarda Zilyetlik 246
03.1.4.3.3. Meralarda Nitelik ve Tahsis Amacının Değiştirilmesi 247
03.1.4.3.4. Meralarda Arsa Düzenlemesinin Değerlendirilmesi 248
03.1.4.4. Kültür ve Tabiat Varlıkları ve Arsa Düzenlemesi 249
03.1.4.4.1. Kültür ve Tabiat Varlıklarının Hukuksal Niteliği 249
03.1.4.4.2. Kültür ve Tabiat Varlıklarının Zilyetlikle Edinilmesi 251
03.1.4.4.3. Sit Türleri ve Kategorileri 255
03.1.4.4.4. Kültür ve Tabiat Varlığı İlan ve Tescil Edilen Yerlerde Kalan Taşınmazların Kamulaştırılması 256
03.1.4.4.5. Kültür ve Tabiat Varlığı İlan ve Tescil Edilen Yerlerde Arsa Düzenlemesi 259
03.1.4.5. İçme–Kullanma Suyu Havzaları ve Arsa Düzenlemesi 262
03.1.4.5.1. İçme–Kullanma Suyu Havzalarının Hukuksal Statüsü 262
03.1.4.5.2. İçme–Kullanma Suyu Havzaları ve Dere Yataklarında Arsa Düzenlemesinin Değerlendirilmesi 263
03.1.4.6. Tarım Alanları ve Arsa Düzenlemesi 268
03.1.4.7. Sanayi Alanları ve Arsa Düzenlemesi 272
03.1.4.7.1. Organize Sanayi Bölgelerinin Kamulaştırma Yapma Yetkisi 272
03.1.4.7.2. OSB Sınırları İçindeki Kamu Arazilerinin Edinimi 274
03.1.4.7.3. Parselasyon Planı ve Değişikliği Onayı 276
03.1.4.7.4. Sanayi Alanlarında Arsa Düzenlemesinin Değerlendirilmesi 277
03.2. KADASTRO/TAPULAMA HARİCİ YERLER: DEVLETİN HÜKÜM VE TASARRUFU ALTINDAKİ ALANLAR 278
03.2.1. Kadastro/Tapulama Harici Yerler 278
03.2.2. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerler 284
03.2.3. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin Özel Yasalarla Özel Mülkiyete Konu Olmaları 288
03.2.3.1. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) 290
03.2.3.2. Milli Emlak Genel Müdürlüğü (MEGM) 293
03.2.3.2.1. Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün Bağlı Olduğu Yeni Bakanlık 293
03.2.3.2.2. İdari Yoldan Hazine Adına Tescil 294
03.2.3.2.3. Hazinenin Özel Mülkiyetindeki Taşınmazların Satılması 296
03.2.3.2.4. 29.06.2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa Uygulamaları 297
03.2.3.3. Özelleştirme İdaresi Başkanlığı (ÖİB) 300
03.3. ARSA DÜZENLEMESİNDE DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI OLARAK DÜŞÜLECEK GENEL HİZMET ALANLARI 304
Bölüm 04
İMAR PLANI UYGULAMA YÖNTEMLERİ
04.1. GİRİŞ 313
04.2. AYIRMA VE BİRLEŞTİRME (İFRAZ VE TEVHİT) 317
04.2.1. Ayırma ve Birleştirme (İfraz ve Tevhit) İşleminin Hukuksal Dayanağı 317
04.2.2. Ayırma ve Birleştirme (İfraz ve Tevhit) İşleminde Yetki 322
04.2.3. Arsa Düzenlemesi ile Ayırma ve Birleştirme (İfraz ve Tevhit) İşlemi Arasındaki Farklar 323
04.2.4. Ayırma ve Birleştirme (İfraz ve Tevhit) İşlemlerinde Maliklerin Oybirliğiyle Onayı 326
04.2.5. Ayırma ve Birleştirme İşlemlerine İlişkin Anayasa Mahkemesi Kararları 329
04.2.6. Ayırma ve Birleştirme (İfraz ve Tevhit) İşlemi Yapılan Parselin Daha Sonra Arsa Düzenlemesi Kapsamına Alınması 331
04.2.6.1. Ayırma ve Birleştirme Yapılan Parsellerden “Düzenleme Ortaklık Payına Tamamlayan Fark” Kadar Kesinti Yapılmasıyla İlgili 04.07.2019 Tarihli ve 7181 Sayılı Yasa ile Yapılan Değişikliklerden Önce ve Sonraki Durum 334
04.2.6.2. 3194 Sayılı İmar Yasası’nda 04.07.2019 Tarihli ve 7181 Sayılı Yasa ile Yapılan Değişiklikten Sonra Ayırma ve Birleştirme 340
04.2.7. Ayırma ve Birleştirme ile İlgili Son Düzenlemeler 340
04.2.8. Genel Hizmet Alanında Kaldığı İçin Terk Edilen Yerler Plan Değişikliği ile İmara Açıldığında Eski Malikine Geri Döner mi? 345
04.2.9. Ayırma ve Birleştirme ile İlgili İşlemlerin Değerlendirilmesi 349
04.3. ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE–İ ŞÜYU) DAVALARI 352
04.3.1. Tapusuz Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi 358
04.3.2. Ortaklığın Giderilmesinde Özel Yasa Kısıtlamaları 359
04.3.3. Paylı Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesinde “Aynen Taksim” 360
04.3.4. Paylı Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesinde “Satış” 366
04.3.5. Paylı Bir Taşınmaz Üzerindeki Yapılarda Ortaklığın Giderilmesi 370
04.3.6. İmar Yasası Uyarınca Ortaklığın Giderilmesi (İzale–i Şüyu) 374
04.3.6.1. İmar Yasası Hükümlerine Göre Ortaklaştırılan Taşınmazlarda İmar Yasası’nın 16. Maddesi Uygulamaları 374
04.3.6.2. İmar Yasası Hükümlerine Göre Ortaklaştırılan Taşınmazlarda Kat Mülkiyeti Yasası’nın 54. Maddesi Uygulamaları 376
04.4. ARSA DÜZENLEMESİ 378
04.4.1. 2981 Sayılı Yasa’nın 10/b, 10/c ve Ek 1. Maddelerine Göre Yapılan Uygulamalar 381
04.4.1.1. Konunun Kapsamı 381
04.4.1.2. İmar Planı Olmayan Yerlerde Her Türlü Yapılaşma Amacıyla Arsa ve Parselleri Hisselere Ayıracak Özel Parselasyon Planları, Satış Vaadi Sözleşmeleri Yasağı 384
04.4.1.3. Türk Hukuk Sisteminin Tapu Dışı İşlemlere Bakışı 391
04.4.1.4. 2981 Sayılı Yasa’nın 10/b Maddesi Uyarınca ve Özel Parselasyon Planına Göre Doğrudan Kadastro Yapılması 402
04.4.1.5. 2981 Sayılı Yasa’nın 10/c Maddesi Uyarınca ve Islah İmar Planına Göre Arsa Düzenlemesi Yapılması 407
04.4.1.6. 2981 Sayılı Yasa’nın 10/c Maddesi Uyarınca Yapılan Düzenlemelerde Dağıtım Ölçütleri 408
04.4.1.7. 2981 Sayılı Yasa’nın 10/c Maddesi Uyarınca Yapılan Düzenlemelerde DOP ile İlgili Uygulamalar 410
04.4.1.8. Tapu Tahsis Belgesi Verilmesi 413
04.4.1.9. 2981 Sayılı Yasa’nın 10/c Maddesi Uyarınca Yapılan Düzenlemelerde Yetki 415
04.4.1.10. 2981 Sayılı Yasa’nın 10/c Maddesine Göre “Kanuni İpotek” 417
04.4.1.11. Kanuni İpotek Bedelinin Belirlenmesinde Yapılan Hatalı Uygulamalar 420
04.4.1.12. 2981 Sayılı Yasa’nın 10/c Uygulamalarında Bedele Dönüştürmenin Nedeni 425
04.4.1.13. 3194 Sayılı İmar Yasası’nın 18. Maddesi ile 2981 Sayılı Yasa’nın 10/c Maddesi Arasındaki Fark 427
04.4.1.14. 3194 Sayılı İmar Yasası’nın 18. Maddesi ile 2981 Sayılı Yasa’nın Ek 1. Maddesinin Birlikte Uygulanması 429
04.4.2. 3194 Sayılı İmar Yasası’nın 18. Maddesine Göre Yapılan Uygulamalar 435
Bölüm 05
ARSA DÜZENLEMESİ
05.1. ARSA DÜZENLEMESİNİN AMACI, TANIMI VE KAPSAMI 437
05.1.1. Arsa Düzenlemesinin Amacı ve Tanımı 437
05.1.2. Almanya, Avusturya ve İsviçre’de Düzenlemenin Amacı ve Kullanım Alanı 444
05.1.2.1. Almanya’da Düzenlemenin Amacı ve Kullanım Alanı 444
05.1.2.2. Avusturya’da Düzenlemenin Amacı ve Kullanım Alanı 450
05.1.3. Almanya, Avusturya ve İsviçre’de Düzenlemenin İlkeleri 451
05.1.3.1. Almanya’da Düzenlemenin ilkeleri 451
05.1.3.2. İsviçre’de Düzenlemenin ilkeleri 452
05.1.3.2.1. Zürih Kantonu’ndaki Yaklaşım 452
05.1.3.2.2. Bern Kantonu’ndaki Yaklaşım 454
05.1.4. Arsa Düzenlemesinin Kapsamı 454
05.1.4.1. Arsa Düzenlemesinde İmar Planlarının Rolü 455
05.1.4.2. Arsa Düzenlemesinde Mülkiyetin Rolü 463
05.1.4.3. Arsa Düzenlemesinin Uygulanamayacağı Alanlara İlişkin Özel Yasalar 467
05.1.4.4. İmar Yasası’nın 18. Maddesine Göre Düzenlemenin Kapsamı 468
05.2. ARSA DÜZENLEMESİNİN TARİHÇESİ 470
05.2.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Tarihsel Gelişimi 470
05.2.2. Almanya’da Arsa Düzenlemesinin Tarihsel Gelişimi 473
05.2.2.1. Arsa Düzenlemelerine Götüren Önsel Gelişmeler 473
05.2.2.2. Arsa Düzenlemesinin Yasal Altlığa Kavuşturulması Yönündeki Çabalar 475
05.2.3. Türkiye’de ve Almanya’da Arsa Düzenlemesinin Tarihsel Gelişiminin Karşılaştırılması 480
05.3. ARSA DÜZENLEMESİNİN HUKUKSAL NİTELİĞİ 482
05.3.1. Arsa Düzenlemesi Nitelik Olarak İmar Planından Farklı Bir İşlemdir 482
05.3.2. Arsa Düzenlemesi Nitelik Olarak Kamulaştırmadan Farklı Bir İşlemdir 486
05.3.2.1. Arsa Düzenlemesini Hatalı Değerlendiren ve Eleştiren Görüşler 486
05.3.2.2. Arsa Düzenlemesini Kamulaştırma Olarak Değerlendiren Anayasa Mahkemesi Kararı 487
05.3.2.3. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ve Anayasa Mahkemesi Kararına Göre Arsa Düzenlemesinin Kamulaştırmadan Farkı 488
05.3.2.4. Almanya Federal Anayasası ve Alman Anayasa Mahkemesi Kararına Göre Arsa Düzenlemesinin Kamulaştırmadan Farkı 493
05.3.3. Arsa Düzenlemesi Nitelik Olarak Mülkiyetin İçeriğini Belirleyen Bir Araçtır 494
05.3.4. Yargıtay’a Göre Arsa Düzenlemesinin Niteliği 499
05.4. ARSA DÜZENLEMESİNDE ÖNCELİKLE UYULACAK KURALLAR 499
05.4.1. Arsa Düzenlemesinde, Birinci Sırada Anayasa’nın Uygulanması 501
05.4.1.1. Arsa Düzenlemesinde Anayasa’nın Etkisi 502
05.4.1.2. Türk ve Alman Anayasa Mahkemesi Kararlarında Arsa Düzenlemesi 503
05.4.2. Arsa Düzenlemesinde, İkinci Sırada 3194 Sayılı İmar Yasası ve Özel Yasaların Uygulanması 504
05.4.3. Arsa Düzenlemesinde, Üçüncü Sırada Yönetmelik, Tüzük ve Genelgelerin Uygulanması 508
05.4.3.1. İmar Yasası ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Sayılan Genel Hizmet Alanları Arasında Farklılıklar 509
05.4.3.2. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Arsa Düzenlemelerini Genelgelerle Yönlendirmesi 509
05.5. İMAR PLANI UYGULAMALARINDA KAZANILMIŞ HAK 510
05.5.1. İmar Planlarının İptal Edilmesi Durumunda Kazanılmış Hak 512
05.5.1.1. Danıştay’ın 2013 Yılından Önceki Kararlarında Kazanılmış Hak 513
05.5.1.2. Danıştay’ın 2013 Yılından Sonraki Kararlarında Kazanılmış Hak 514
05.5.2. Arsa Düzenlemesine Göre Kazanılmış Hak 517
05.6. ARSA DÜZENLEMESİNİ YAPMAYA YETKİLİ MESLEK 522
05.6.1. Yasa ve Yönetmeliklerde Arsa Düzenlemesini Yapmaya Yetkili Meslek 523
05.6.1.1. 3194 Sayılı İmar Yasası 523
05.6.1.2. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik 524
05.6.1.3. Harita Mühendislik Hizmetlerini Yükümlenecek Müellif ve Müellif Kuruluşlarının Ehliyet Durumlarına Ait Yönetmelik 524
05.6.1.4. Tescile Konu Olan Harita ve Planlar Yönetmeliği 525
05.6.1.5. Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği 525
05.6.2. Arsa Düzenlemesi İşinin Onaylamaya Yetkili Kurumların Kendi Bünyelerindeki Harita Mühendislerine Yaptırılması 526
05.6.3. Arsa Düzenlemesi İşinin İhale ile Yaptırılması 531
05.6.3.1. Arsa Düzenlemesi İşinin Kamu İhale Yasası’na Göre Yaptırılması 532
05.6.3.2. Kamu İhale Sözleşmeleri Yasası’na Göre İhalelere İlişkin Sözleşmelerin Düzenlenmesi ve Uygulanması 534
05.6.3.3. Harita Mühendislik Hizmetlerini Yükümlenecek Müellif ve Müellif Kuruluşların Ehliyet Durumlarına Dair Yönetmelik 536
05.6.4. Almanya’da Arsa Düzenlemesini Yapmaya Yetkili Meslek 539
05.7. DÜZENLEME ALANLARININ TESPİT EDİLMESİ 544
05.7.1. Türkiye’de Düzenleme Bölgesi 544
05.7.2. Almanya’da ve İsviçre’de Düzenleme Bölgesi 552
05.7.2.1. Almanya’da Düzenleme Bölgesi 552
05.7.2.2. İsviçre’de Düzenleme Bölgesi 552
05.8. TAPU KAYITLARININ ELDE EDİLMESİ 552
05.8.1. Tapu Sicili Nedir? 554
05.8.2. Tapu Sicilinin Unsurları 555
05.8.3. Tapu Sicilinde Kısıtlamalar (Takyidatlar) 558
05.8.3.1. Kişiye Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları 558
05.8.3.2. Taşınmaza Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları 559
05.8.4. Şerhler Sütunundaki Kayıtlar: Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları 563
05.8.4.1. Şerhler Sütununa Yazılan Kişisel Haklar 564
05.8.4.2. Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Kısıtlayan Şerhler 564
05.8.4.3. Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler 565
05.8.5. Geçici Tescil Şerhi 567
05.8.6. Beyanlar Sütununa Belirtmeler: Kamu Hukuku Kısıtlamaları 568
05.8.7. Almanya’da Düzenleme Kararının Duyurulmasından Sonra Tasarruf ve Değişiklik Kısıtlamaları 568
05.9. TAPU KAYITLARINA BELİRTME YAPILMASI 569
05.9.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Tapu Kayıtlarında Belirtilmesi 569
05.9.2. Almanya, Avusturya ve İsviçre’de Arsa Düzenlemesinin Tapu Kayıtlarında Belirtilmesi 571
05.9.2.1. Almanya’da Arsa Düzenlemesinin Tapu Kayıtlarında Belirtilmesi 571
05.9.2.2. Avusturya’da Arsa Düzenlemesinin Tapu Kayıtlarında Belirtilmesi 572
05.9.2.3. İsviçre’de Arsa Düzenlemesinin Tapu Kayıtlarında Belirtilmesi 572
05.10. ARSA DÜZENLEMESİNDE DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI 573
05.10.1. Düzenleme Ortaklık Payının Tanımı, Amacı ve Kapsamı 573
05.10.2. Düzenleme Ortaklık Payı Olarak Düşmenin Hukuksal Dayanağı 579
05.10.2.1. Plan Değişikliklerinde Değer Artış Payı Ödemesi 580
05.10.2.2. Arsa Düzenlemesi ile Taşınmazlarda Oluşan Değer Artışları 580
05.10.2.3. Arsa Düzenlemesinde Kuramsal (Teorik) Değer Artışı ve Değer Artış Yüzdesi 581
05.10.3. DOP Olarak Düşülecek Genel (Umumi) Hizmet Alanları 584
05.10.3.1. Yönetmelikle, Yasada Sayılanlardan Farklı Genel Hizmet Alanlarına Yer Verilmesi 587
05.10.3.2. Yönetmelik ile Yasada Sayılan Genel Hizmet Alanlarına Ekleme Yapılabilir Mi? 590
05.10.3.3. Danıştay Kararıyla Yasada Sayılan Genel Hizmet Alanlarına Ekleme Yapılabilir mi? 593
05.10.3.4. Arsa Düzenlemelerinde Kamu Tesisleri Arsalarına Tahsis 597
05.10.3.5. Genel Hizmet Alanlarının Birçoğunun Yerel ve Ortaklaşa Nitelikte Olmaması ve Bazılarının Birden Fazla Kullanım İçermesi 600
05.10.3.6. Genel Hizmetlere ve Kamu Hizmetlerine Ayrılan Alanlarda Özel Tesis Yapılması 601
05.10.3.7. Düzenleme Ortaklık Payı Olarak Düşülen Genel Hizmet Alanlarında İmar ve Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları 602
05.10.4. Genel (Umumi) Hizmet Alanlarının Hukuksal Nitelikleri 604
05.10.4.1. Yol 605
05.10.4.1.1. Yolların Hukuki Niteliği 605
05.10.4.1.2. İmar Planlarında Yol Olarak Görünen Yerler 608
05.10.4.1.3. Tapuda Kayıtlı Olmayan, Ancak İmar Planlarında Yol Olarak Görünen Yerler 608
05.10.4.1.4. Tapuda Gerçek Kişiler ve Özel Hukuk Tüzel Kişileri Adına Kayıtlı Olan ve Aynı Zamanda İmar Planlarında Yol Olarak Görünen Yerler 608
05.10.4.1.5. Malikin İsteğiyle ya da Resen Yola Terk Edilen Yerlerin Eski Malikine Geri Verilmesi Süreci 611
05.10.4.1.6. Yol Koşuluyla Belediyeye Terk Edildikten Sonra İmar Planında Değişiklik Yapılarak Konut Alanına Dönüştürülen Taşınmaz Eski Malikine İade Edilebilir 613
05.10.4.1.7. Kadastro Yolları İmar Planıyla Kamu Malı Niteliğini Yitirebilir 613
05.10.4.1.8. Kadastro Yolları İmar Planı ile Nitelik Değiştirdikten Sonra Farklı Yasalarla Farklı Uygulamalara Konu Olmaktadır 615
05.10.4.1.9. İmar Yasası’na Göre Kapanan Yolların Bağımsız İnşaata Uygun Olup Olmaması Durumunda Yapılacak İşlemler 616
05.10.4.1.10. Arsa Düzenlemesinde Kapanan Yollar ve Yol Fazlalarıyla İlgili Uygulamalar 620
05.10.4.1.11. Otoyol İçin Kamulaştırılan, Sonrasında Kapanan Yollar ve Yol Fazlalarıyla İlgili Uygulamalar 625
05.10.4.2. Meydan 625
05.10.4.2.1. Meydanların Hukuki Niteliği 625
05.10.4.2.2. Meydanların İmar Planıyla Kamu Malı Niteliğini Yitirmesi 626
05.10.4.2.3. Meydanların Genel Hizmet Alanı Niteliği 628
05.10.4.2.4. Meydanlar Üzerinde Yapılaşma Hakkı 629
05.10.4.2.5. İmar Planlarında “Meydan” Olarak Özgülenen Tapuda Maliye Hazinesi Mülkiyetindeki Yerler 630
05.10.4.3. Otopark 631
05.10.4.3.1. Otoparkların Genel Hizmet Alanı Niteliği 631
05.10.4.3.2. İmar Planlarında “Otopark” Olarak Özgülenen Tapuda Maliye Hazinesi Mülkiyetindeki Yerler 631
05.10.4.3.3. Otoparkların İmar Hukuku İçindeki Önemi 631
05.10.4.3.4. Yönetmelik Eki Liste: Yerleşim Alanlarında Otopark Aranması Gereken Kullanım Çeşitleri ve Bunlara Ait En Az Otopark Miktarları 633
05.10.4.3.5. Otopark Gereksiniminin Kısmen veya Tamamen Parselde Karşılanamadığı Durumlar 634
05.10.4.3.6. Otoparkların, Yapı Ruhsatı/Yapı Kullanma İzni ile Kat irtifakı/Kat Mülkiyeti ile İlişkileri 635
5.10.4.4. Yeşil Saha 638
05.10.4.4.1. Yeşil Alanların Hukuki Niteliği 638
05.10.4.4.2. Yeşil Sahanın Genel Hizmet Alanı Niteliği 638
05.10.4.4.3. Tapuda Maliye Hazinesi Mülkiyetinde Olup İmar Planlarında “Yeşil Alan” Olarak Özgülenen Yerler 640
05.10.4.4.4. Yeşil Alanlar Üzerinde Yapılaşma Hakkı 640
05.10.4.4.5. Taşınmazların Yeşil Alana Dönüştürülerek Mağduriyet Yaratılması 641
05.10.4.4.6. Yeşil Alandaki Taşınmazlarda Kullanım Değişiklikleri 645
05.10.4.4.7. Yeşil Alanların Kamunun Eline Geçmesi 647
05.10.4.5. Park 648
05.10.4.5.1. Parkların Hukuki Niteliği 648
05.10.4.5.2. Parkların Genel Hizmet Alanı Niteliği 648
05.10.4.5.3. Parklar Üzerinde Yapılaşma Hakkı 649
05.10.4.5.4. Park ile Kültürpark Arasındaki Fark 649
05.10.4.6. Çocuk Bahçesi 649
05.10.4.6.1. Çocuk Bahçesinin Hukuki Niteliği 649
05.10.4.6.2. Çocuk Bahçesinin Genel Hizmet Alanı Niteliği 650
05.10.4.6.3. Çocuk Bahçeleri Üzerinde Yapılaşma Hakkı 650
05.10.4.7. İbadet Yeri 651
05.10.4.7.1. İbadet Yerlerinin Hukuki Niteliği, Tespiti ve Tescili 653
05.10.4.7.2. İbadet Yapılarının Yapımında Yetkili İdare ve Kurallar 658
05.10.4.7.3. İbadet Yerlerinin Bakımı ve Yönetimi Kime Aittir? 661
05.10.4.7.4. İbadet Yerlerinde Dini Tesise Hizmet Veren Ticari Mekânlar Yapılabilir mi? 663
05.10.4.7.5. İmar Mevzuatına Aykırı Yapılan Camilerden Sorumlu İdare 667
05.10.4.7.6. İbadet Yerleri İmar Affı ve İmar Barışından Yararlanabilir mi? 668
05.10.4.8. Karakol 670
05.10.4.8.1. Karakolun Hukuksal Niteliği 670
05.10.4.8.2. Karakolun Genel Hizmet Alanı Niteliği 671
05.10.4.8.3. Karakol Alanı Üzerinde Yapılaşma Hakkı 671
05.10.4.9. Pazar Yerleri 672
05.10.4.9.1. Pazar Yerlerinin Hukuksal Niteliği 672
05.10.4.9.2. Pazar Yerlerinin Genel Hizmet Alanı Niteliği 673
05.10.4.9.3. Pazar Yerlerinin Yer Seçimi ve Üzerindeki Yapılaşma Durumu 673
05.10.4.10. Millî Eğitim Bakanlığı’na Bağlı Öğretime Yönelik Eğitim Tesis Alanları 675
05.10.4.10.1. Millî Eğitim Bakanlığı’na Bağlı Öğretime Yönelik Eğitim Tesis Alanlarının Hukuksal Niteliği 675
05.10.4.10.2. Millî Eğitim Bakanlığı’na Bağlı Öğretime Yönelik Eğitim Tesis Alanlarının Genel Hizmet Alanı Niteliği 675
05.10.4.10.3. Millî Eğitim Bakanlığı’na Bağlı Öğretime Yönelik Eğitim Tesis Alanları Üzerinde Yapılaşma Hakkı 680
05.10.4.11. Semt Spor Alanları 681
05.10.4.11.1. Semt Spor Alanının Genel Hizmet Alanı Niteliği 681
05.10.4.11.2. Semt Spor Alanı ile İlgili Mekânsal Planlama Kararları 682
05.10.4.12. Özel Tesis Yapılmasına Konu Olmayan Ağaçlandırılacak Alanlar 683
05.10.4.12.1. Özel Tesis Yapılmasına Konu Olmayan Ağaçlandırılacak Alanların Genel Hizmet Alanı Niteliği 683
05.10.4.12.2. Özel Tesis Yapılmasına Konu Olmayan Ağaçlandırılacak Alanların Mekânsal Planlama Sistemindeki Tanımı ve Yeri 685
05.10.4.13. Otoyol Hariç Erişme Kontrolünün Uygulandığı Yol 687
05.10.4.13.1. Kesinleşen Karayolu Güzergâh Planları ve Düzenleme Ortaklık Payı 687
05.10.4.13.2. Otoyol Hariç Erişme Kontrolünün Uygulandığı Yolun Tanımlandığı Mevzuat 689
05.10.4.14. Su Yolu 690
05.10.4.15. Taşkın Kontrol Tesisi Alanları 693
05.10.4.16. Sağlık Bakanlığı’na Bağlı Sağlık Tesis Alanları 694
05.10.4.16.1. Sağlık Bakanlığı’na Bağlı Sağlık Tesis Alanlarının Hukuksal Niteliği 694
05.10.4.16.2. Sağlık Bakanlığına Bağlı Sağlık Tesis Alanlarının Genel Hizmet Alanı Niteliği 695
05.10.4.16.3. Sağlık Bakanlığı’na Bağlı Sağlık Tesis Alanları ile İlgili Mekânsal Planlama Kararları ve Yapılaşma Hakları 697
05.10.4.16.4. Özel Hastaneler Düzenleme Ortaklık Payından (DOP) Karşılanan Genel Hizmet Alanları İçinde Değerlendirilebilir mi? 698
05.10.4.17. Toplu Taşıma İstasyonları ve Durakları 699
05.10.4.17.1. Tapuda Maliye Hazinesi Mülkiyetinde Olan ve İmar Planlarında “Toplu Taşıma İstasyonları ve Durakları” Olarak Özgülenen Yerler 700
05.10.4.17.2. Toplu Taşıma İstasyonları ve Durakları ile İlgili Yetkili İdare 701
05.10.4.18. Resmî Kurum Alanı 701
05.10.4.18.1. Resmî Kurum Alanının Hukuki Niteliği 701
05.10.4.18.2. Resmî Kurum Alanının Genel Hizmet Alanı Niteliği 702
05.10.4.19. Mezarlık Alanı 703
05.10.4.19.1. Mezarlık Alanlarının Hukuki Niteliği 704
05.10.4.19.2. Mezarlıklar, Gömü ve Nakil ile Görevli ve Yetkili İdareler 707
05.10.4.19.3. Müslüman Olmayanlara Ait Mezarlıklar 709
05.10.4.19.4. Mezar Yeri Kullanım Tahsis Belgesi 710
05.10.4.19.5. İmar Planlarında “Mezarlık Alanları” ve Uygulama 711
05.10.4.19.6. Mezarlıklarda Cins Değişikliği 712
05.10.4.19.7. Mezarlıkların İç Planlaması 714
05.10.4.19.8. Mezarlık Defteri 714
05.10.4.19.9. Mezarlık Alanlarına Tecavüz, El Atma ve Ağaç Kesme 714
05.10.4.20. Belediye Hizmet Alanı 716
05.10.4.20.1. Belediye Hizmet Alanının Hukuksal Niteliği 716
05.10.4.20.2. Belediye Hizmet Alanının Genel Hizmet Alanı Niteliği 716
05.10.4.20.3. Belediyelerde Taşınmaz Yönetimi 718
05.10.4.20.4. Encümen Kararlarına Karşı Dava Açma Kısıtlaması Var mıdır? 721
05.10.4.20.5. Belediye Taşınmazlarının Tapu Müdürlüğündeki Satış İşleminde Kim Yetkilidir? 721
05.10.4.20.6. Belediyeler, Bedelsiz Taşınmaz Devredebilirler mi? 721
05.10.4.20.7. Belediye Meclisi Üyeleri Belediyeye Taşınmaz ya da Mal Satabilirler mi? 722
05.10.4.20.8. Belediye Sattığı Taşınmazı Geri Alabilir mi? 722
05.10.4.20.9. Belediyelerin Kiralamalarında Süre Kaç Yıldır? 723
05.10.4.20.10. Belediye Kiracılarının Tahliyesinde Hangi Yasalar Uygulanır? 723
05.10.4.20.11. Kira Süresi Bitmemiş Taşınmazlarda Tahliye Süreci Nasıldır? 725
05.10.4.20.12. Belediyeler Sosyal Amaçlı Olarak Taşınmaz Tahsisi Yapabilir mi? 725
05.10.4.20.13. Belediyelerin Ecrimisil Uygulamalarının Hukuki Dayanakları Nelerdir? 728
05.10.4.20.14. Belediyenin Trampa Yapma (Değiştirme) Yetkisi Var mıdır? 730
05.10.4.20.15. Belediyenin Bağış Yapma Yetkisi Var mıdır? 730
05.10.4.20.16. Belediye Taşınmazlarının Haczi Olanaklı mı? 731
05.10.4.20.17. İptal Davaları 733
05.10.4.21. Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı 734
05.10.4.22. Rekreasyon Alanı Olarak Ayrılan Parseller 735
05.10.4.22.1. Rekreasyon Alanlarının Niteliği 735
05.10.4.22.2. Rekreasyon Alanlarının Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanamayacağına İlişkin Danıştay Kararları 736
05.10.4.22.3. Rekreasyon Alanlarının Kamu Tesisleri Arsaları (KOP) Olarak Değerlendirilemeyeceğine İlişkin Bir Danıştay Kararı 737
05.10.4.22.4. “Rekreasyon Alanı” ile “Rekreaktif Alan” Arasındaki Fark 737
05.10.4.22.5. Rekreasyon Alanlarında Yapı Ruhsatı Düzenlenemeyeceğine İlişkin Bir Danıştay Kararı 738
05.10.4.23. Mesire Alanları 739
05.10.4.23.1. Mesire Yerleri Yönetmeliği 740
05.10.4.23.2. Ormanlardaki Mesire Yerleri 741
05.10.4.23.3. Göl ve Deniz Kıyılarındaki Mesire Yerleri 742
05.10.5. Düzenleme Ortaklık Payının (DOP) ve Düzenleme Ortaklık Payı Oranının (DOPO) Hesaplanması 743
05.10.5.1. 02.11.1985 tarihli Resmî Gazete’de Yayımlanan İmar Kanunu’nun 18’inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelikte DOP ve DOPO 745
05.10.5.2. 22.02.2020 Tarihli Resmî Gazete’de Yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte DOP ve DOPO 745
05.10.5.3. Düzenlemeye Giren Parsellerin Tam ve Eksiksiz Olması ve Eşit Oranda DOP Düşülmesi 750
05.10.5.4. Bazı Parsellerden Düzenleme Ortaklık Payı Alınmaması İşlemin İptal Nedenidir 752
05.10.5.5. Kapanan Yollar ve Yol Fazlalarının Bulunması Durumunda DOP ve DOPO Hesabı 754
05.10.5.6. Ayırma ve Birleştirme ile Oluşan Parsellerin Bulunması Durumunda DOP ve DOPO Hesabı 757
05.10.5.7. Bağışlanan Arazi Parçalarının Bulunması Halinde DOP ve DOPO Hesabı 759
05.10.5.8. Kamulaştırılan Alanların Bulunması Durumunda DOP ve DOPO Hesabı 764
05.10.6. Genel Hizmet Alanlarının DOP Oranından Fazla Olması 766
05.10.6.1. 02.11.1985 Tarihli Resmî Gazete’de Yayınlanan İmar Kanunu’nun 18’inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik 768
05.10.6.2. 22.02.2020 Tarihli Resmî Gazete’de Yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik 769
05.10.6.3. Hesaplanan DOP Oranının Yasadaki DOP Oranına İndirilmesi İçin Tescil Harici Alanlardan Yararlanılması 772
05.10.7. İkinci DOP: Daha Önce Arsa Düzenlemesi Görmüş Parsellerde DOP ve DOPO Hesabı 785
05.10.8. Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi 791
05.10.8.1. 2019 Düzenlemesi Öncesi Durum 791
05.10.8.1.1. 18. Maddedeki Düzenleme 792
05.10.8.1.2. Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesinde Yönetmeliğin Başarılı Olamamasının Nedenleri 792
05.10.8.1.3. 2019 Yılı Öncesi Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesinin Değerlendirilmesinin 794
05.10.8.2. 2019 Yılında Yapılan Yeni Düzenleme 796
05.10.8.3. Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesinin Nedeni Olan Yapının Niteliği 797
05.10.8.3.1. İmar Planının İptaliyle Kendiliğinden Geçersiz Duruma Gelen Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni 799
05.10.8.3.2. Hukuka Aykırı Verilen Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak 800
05.10.8.4. Düzenleme Ortaklık Payının Alınamadığı Durumlarda Bedele Dönüştürülecek Payların Hesaplanması 805
05.10.8.5. Düzenleme Ortaklık Payının Alınamadığı Durumlarda Bedele Dönüştürülecek Payların Değer Tespiti 806
05.10.9. Genel (Umumi) Hizmet Alanlarının Tapuya Tescili 812
05.10.10. Yapıların ve Ağaçların Başkasına Ait Parsellerde ve Genel Hizmet Alanlarında Kalması 815
05.10.11. Almanya’da Düzenleme Ortaklık Payı ve Eşdeğerlik 818
05.11. ARSA DÜZENLEMESİNDE TAPUDA KAYITLI PARSELLERİN İMAR PARSELLERİNE DAĞITIMI 820
05.11.1. Düzenlemeye Giren Parsellerin İmar Parsellerine Dağıtılması ile İlgili İmar Yasalarındaki ve Yönetmeliklerindeki Kurallar 822
05.11.1.1. Düzenlemeye Giren Parsellerin İmar Parsellerine Dağıtılması ile İlgili İmar Yasalarındaki Kurallar 822
05.11.1.2. Düzenlemeye Giren Parsellerin İmar Parsellerine Dağıtılması ile İlgili Yönetmeliklerdeki Kurallar 824
05.11.1.3. Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) Taşınmaz Mülkiyeti ve Mülkiyet Hakkının Sona Ermesi 826
05.11.1.4. Kat Mülkiyeti Yasası (KatMY)’nda Taşınmaz Mülkiyeti ve Mülkiyet Hakkının Sona Ermesi 833
05.11.2. Arsa Düzenlemesinde Düzenlemeye Giren Parsellerin İmar Parsellerine Dağıtılması Biçimleri 838
05.11.2.1. Paylı Mülkiyet Olarak Dağıtma 838
05.11.2.2. Bağımsız Mülkiyet Olarak Dağıtma 845
05.11.2.3. Kat Mülkiyetli Olarak Dağıtma 846
05.11.3. Düzenlemeye Giren Parsellerin İmar Parsellerine Dağıtılması Ölçütleri 858
05.11.3.1. Düzenlemeye Alınan Taşınmazın Bulunduğu Yerden Tahsisi 859
05.11.3.1.1. Düzenlemeye Alınan Taşınmazın Aynı Yerdeki İmar Parsellerine Tahsisi 859
05.11.3.1.2. Düzenlemeye Giren Parselin Malikine Yapısının Bulunduğu İmar Parselinin Verilmesi 866
05.11.3.1.3. Plan ve Mevzuata Göre Korunması Olanaklı Yapıların Başkasına Ait İmar Parselinde Kalması 869
05.11.3.1.4. Plan ve Mevzuata Göre Korunması Olanaklı Olmayan ve Genel Hizmet Alanlarında Kalan Yapılar 871
05.11.3.2. Düzenlemeye Alınan Parselin En Yakınındaki Eşdeğer Alandan Tahsisi 872
05.11.3.2.1. Dağıtımda En Az Parsel Büyüklüğü, Kullanım Türü ve İmar Hakkı Ölçütlerinin Dikkate Alınması 878
05.11.3.2.2. Düzenlemeye Giren Taşınmazlara En Yakınındaki Alandan Yer Verilmesi 879
05.11.3.2.3. Bir Parsele Bulunduğu Yerden İmar Parseli Verilememesinde Zorunluluk Durumu 881
05.11.4. Düzenlemeye Giren Parsellerin İmar Parsellerine Dağıtılmasında Özel Yasa Uygulamaları 883
05.11.4.1. Dağıtımın Değer Ölçütüne Göre Yapılması 884
05.11.4.2. İmar Hakkı Aktarımı 887
05.11.4.2.1. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yasasında İmar Aktarımı 887
05.11.4.2.2. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasada İmar Aktarımı 888
05.11.4.2.3. 3194 Sayılı İmar Yasasında İmar Hakkı Aktarımı 889
05.11.4.2.4. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Görev ve Yetkilerini Yeniden Düzenleyen, 1 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinde İmar Aktarımı 890
05.11.4.2.5. Bazı Parsellerin Belediyeye Bedelsiz Terki Karşılığında Emsalin Artırılması 891
05.11.4.3. Trampa 892
05.11.4.3.1. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yasası’na göre Trampa 893
05.11.4.3.2. 1 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinde Trampa 895
05.11.5. Almanya ve İsviçre’de İmar Parsellerine Dağıtım 895
05.11.5.1. Almanya’da Düzenleme Kütlesi ve Dağıtım Kütlesi 895
05.11.5.2. İsviçre’de Düzenleme Kütlesi ve Dağıtım Kütlesi 897
05.11.6. Almanya ve Avusturya’da Dağıtım Ölçütü 897
05.11.6.1. Almanya’da Dağıtım Ölçütü 897
05.11.6.1.1. Değerlere Göre Dağıtım 897
05.11.6.1.2. Alanlara Göre Dağıtım 897
05.11.6.1.3. Dağıtım Oranı 898
05.11.6.2. Avusturya’da Dağıtım Ölçüsü 899
05.11.7. Almanya ve Avusturya’da Arsa Düzenlemesinde Değerleme 899
05.11.7.1. Almanya’da Arsa Düzenlemesinde Değerleme 899
05.11.7.2. Avusturya’da Arsa Düzenlemesinde Değerleme 902
05.11.8. Almanya, Avusturya ve İsviçre’de Tahsis 903
05.11.8.1. Almanya’da Tahsis 903
05.11.8.1.1. Tahsis Hakkı 903
05.11.8.1.2. Görüşme Takvimi 904
05.11.8.1.3. Tahsis İlkeleri 905
05.11.8.1.4. Para Denkleştirmesi 906
05.11.8.2. İsviçre’de Tahsis 906
05.11.8.2.1. Alanlara Göre Tahsis 906
05.11.8.2.2. Değerlere Göre Tahsis 906
05.11.8.2.3. Ortak Mülkiyetlerin, Üst Haklarının ve Benzerlerinin Tahsisi 907
05.11.8.2.4. Yapıya Zorlamayla Birlikte Tahsis 907
05.11.8.2.5. Yeni Tahsisin Hazırlanması 907
05.11.8.3. Avusturya’da Tahsis 907
05.11.9. Almanya ve İsviçre’de Ödenti 908
05.11.9.1. Almanya’da Ödenti 908
05.11.9.2. İsviçre’de Ödenti 909
05.11.9.2.1. Ödentilerin Belirlenmesi 909
05.11.9.2.2. Ödentiler 909
05.11.10. Almanya’da Ortak Mülkiyet ve Özel Tüzel Koşullar 910
05.12. ARSA DÜZENLEMESİNDE TEKNİK İŞLER 911
05.13. ARSA DÜZENLEMESİNDE İDARİ YARGI DENETİMİ 919
05.13.1. Ön Koşullar Yönünden İnceleme 922
05.13.1.1. İdari Yargının Arsa Düzenlemesini Ön Koşullar Yönünden Denetlemesinde Görev ve Yetki 922
05.13.1.2. Arsa Düzenlemesinin Ön Koşullar Yönünden Denetlenmesinde İdari Mercii Tecavüzü 928
05.13.1.3. Arsa Düzenlemesinin Ön Koşullar Yönünden Denetlenmesinde Ehliyet 929
05.13.1.3.1. İdari Yargıda Taraf Ehliyeti, Dava Ehliyeti ve Dava Şartı 930
05.13.1.3.2. İdari Yargıda Davacı Yönünden “Menfaat veya Hak İhlali” 935
05.13.1.3.3. 2577 Sayılı Yasada “Menfaati İhlal Edilenler” Deyimi Yerine “Kişisel Hakları İhlal Edilenler” Deyimi ile İlgili Değişikliğin İptali Kararı 938
05.13.1.3.4. İmar Planlarına Karşı Açılan İptal Davalarında Dava Açma Ehliyeti 941
05.13.1.3.5. Arsa Düzenlemesine Karşı Açılan İptal Davalarında Dava Açma Ehliyeti 946
05.13.1.4. Arsa Düzenlemesinin Ön Koşullar Yönünden Denetlenmesinde İdari Davaya Konu Olacak Kesin ve Yürütülmesi Gereken Bir İşlem Olup Olmadığı 951
05.13.1.5. Arsa Düzenlemesinin Ön Koşullar Yönünden Denetlenmesinde Süre Aşımı 954
05.13.1.5.1. Arsa Düzenlemesinin Bildirim Şekli ve Süre 955
05.13.1.5.2. Arsa Düzenlemesinde Bildirim (Tebligat) 962
05.13.1.5.3. Arsa Düzenlemesinin Bildirimi (Tebliği) Ardından Dava Açılması 965
05.13.1.5.4. Arsa Düzenlemesinin Bir Aylık İlanı Süresi İçinde İdari İtiraz ve Dava Açılması 968
05.13.1.5.5. Dava Açmanın Son Gününün Tatil Gününe ya da Çalışmaya Ara Verme Günlerine Rastlaması 977
05.13.1.5.6. Bir Ay Süreyle İlan Edilmeyen (Askıya Çıkarılmayan) ya da Askı Süresi Tamamlanmayan Arsa Düzenlemesine Karşı Dava Açılıp Açılamayacağı 979
05.13.1.5.7. İmar Planlarının Uygulanması Niteliğindeki İşlemlere Karşı Açılacak Davalarda Dava Açma Süresi 981
05.13.1.6. Arsa Düzenlemesinin Ön Koşullar Yönünden Denetlenmesinde Husumet 985
05.13.1.7. Arsa Düzenlemesinin Ön Koşullar Yönünden Denetlenmesinde İdari Yargılama Usulü Yasası’nın 3. ve 5. Maddelerine Uygunluk 987
05.13.2. İdari Yargıda Arsa Düzenlemesinin Esas Yönünden İncelenmesi 987
05.13.2.1. İdari Yargıda Arsa Düzenlemesinin Esas Yönünden İncelenmesinde Yetki 988
05.13.2.1.1. Arsa Düzenlemesi ile İlgili Olarak İdarelere Verilen Yetkinin Dayanağı 988
05.13.2.1.2. Arsa Düzenlemesini Onaylamaya Yetkili İdareler 996
05.13.2.1.3. 5393 sayılı Belediye Yasası’na Bağlı İl/İlçe Belediyelerine Verilen Arsa Düzenlemesini Onaylama Yetkisi 1001
05.13.2.1.4. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Yasası ile Büyükşehir Belediyelerine ve Büyükşehir İçindeki İlçe Belediyelerine Verilen Arsa Düzenlemesini Onaylama Yetki 1005
05.13.2.1.5. Büyükşehirlerde Nazım İmar Planının Onayından Sonra Arsa Düzenlemesinin Yapılmasında ve Parselasyon Planının Onaylanmasında Yetki 1013
05.13.2.1.6. Büyükşehirlerde, Yasalarla Büyükşehir Belediyesine Verilmiş Görevlerin ve Hizmetlerin Gerektirdiği İşlerle İlgili Arsa Düzenlemesinin Yapılmasında ve Parselasyon Planının Onaylanmasında Yetkisi 1016
05.13.2.1.7. TCDD Yasası ile Büyükşehir Belediyelerine ve İl/İlçe Belediyelerine Verilen Yetki 1017
05.13.2.1.8. 5302 Sayılı Yasa ile İl Özel İdaresine Verilen Arsa Düzenlemesini Onaylama Yetkisi 1019
05.13.2.1.9. 1 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile (m. 97) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na Verilen Arsa Düzenlemesini Onaylama Yetkisi 1021
05.13.2.1.10. 4562 Sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Yasası ile Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’na Verilen Arsa Düzenlemesini Onaylama Yetkisi 1027
05.13.2.1.11. 3194 Sayılı İmar Yasası (Ek m. 3) ile Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’na Verilen Yetki 1030
05.13.2.1.12. Türkiye’deki Arsa Düzenlemesinin Görev ve Yetki Bakımından Değerlendirilmesi 1031
05.13.2.1.13. Almanya, Avusturya ve İsviçre’de Arsa Düzenlemesinde Görev ve Yetki 1033
05.13.2.1.14. Almanya, Avusturya ve İsviçre’de Düzenleme Kararı 1036
05.13.2.1.15. Almanya ve İsviçre’de Arsa Düzenlemesine Katılanlar 1039
05.13.2.1.16. Almanya ve Avusturya’da Düzenleme Kararının Duyurulması 1041
05.13.2.1.17. Almanya ve İsviçre’de Durum (Halihazır+Kadastro) Haritası ve Durum Kaydı 1043
05.13.2.1.18. Almanya, Avusturya ve İsviçre’de Arsa Düzenleme (Parselasyon) Planı 1044
05.13.2.1.19. Almanya ve İsviçre’de Resmi Sicillerin Düzeltilmesi 1049
05.13.2.1.20. Almanya ve Avusturya’da Masraflar ve Finansman 1050
05.13.2.2. İdari Yargıda Arsa Düzenlemesinin Esas Yönünden İncelenmesinde Şekil (Usul= Biçim) 1052
05.13.2.2.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinde Şekil (Usul= Biçim) 1052
05.13.2.2.2. Almanya Federal İmar Yasası’nda Eşdeğerlik İlkesine Dayalı Arsa Düzenlemesinde İşlem Sırası (Şekil=Usul=Biçim) 1059
05.13.2.3. İdari Yargıda Arsa Düzenlemesinin Esas Yönünden İncelenmesinde Sebep 1061
05.13.2.4. İdari Yargıda Arsa Düzenlemesinin Esas Yönünden İncelenmesinde Konu 1069
05.13.2.5. İdari Yargıda Arsa Düzenlemesinin Esas Yönünden İncelenmesinde Amaç (Maksat) 1070
05.13.2.5.1. Kamu Yararının Tanımı ve Kapsamı 1070
05.13.2.5.2. Kamu Yararı ve Toplum Yararı Arasındaki Farklar 1071
05.13.2.5.3. Kamu Yararının Niteliği 1074
05.13.2.5.4. AİHM Penceresinden Kamu Yararı 1078
05.13.2.5.5. Arsa Düzenlemelerinde Kamu Yararı 1079
05.13.3. İdari Yargıda Yürütmenin Durdurulması 1082
05.13.4. Bilirkişilik Kurumu 1089
05.14. ARSA DÜZENLEMESİNİN İPTALİ VE SONUÇLARI 1093
05.14.1. Arsa Düzenlemesinin İptali 1093
05.14.1.1. İdare, 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişmediği Sürece, Aynı Plana Dayalı Yeni Düzenleme Yapamaz 1093
05.14.1.2. Arsa Düzenlemesinin İdarece Geri Alınması veya Düzeltilmesinin Koşulları 1095
05.14.1.3. Arsa Düzenlemesi ile Oluşan Tapu Kayıtlarında “Sebebe Bağlılık” Kuralı 1098
05.14.1.4. Arsa Düzenlemesi İşlemi İdari Kararla Oluştuğundan İdari Bir İşlemdir ve Yargı Yetkisi İdari Yargıdadır 1101
05.14.1.5. Arsa Düzenlemesine Karşı Açılacak Davada Adli Yargı Yetki Kullanamaz 1103
05.14.1.6. Arsa Düzenlemesinin İdari Yargı Yerince İptal Edilmesi 1105
05.14.1.7. Arsa Düzenlemesinin İdari Yargıda İptali ile Birlikte Tapu Kayıtlarının “Yolsuz Tescil”e Dönüşmesi 1109
05.14.2. Arsa Düzenlemesinin İdari Yargıda İptali Sonrası Yapılması Gereken İşlemler 1113
05.14.2.1. Arsa Düzenlemesinin İptali ile Tapu Kayıtlarının Kendiliğinden Geçersiz Duruma Gelmemesi 1115
05.14.2.2. Arsa Düzenlemesinden Önceki Duruma Geri Dönülmesi 1116
05.14.2.3. Düzenlemeden Önceki Duruma Geri Dönülmesi ile Yeniden Arsa Düzenlemesinin Birlikte Yapılması 1122
05.14.3. Arsa Düzenlemesini İptal Eden Mahkeme Kararlarının Uygulanmaması ve Sonuçları 1127
Bölüm 06
ÜLKEMİZDE ARSA DÜZENLEMELERİNİN
YENİDEN MODELLENMESİ
06.1. GİRİŞ 1135
06.2. VAR OLAN DURUM 1136
06.3. EŞİT ORANLI TOPRAK KESİNTİSİNİN SAKINCALARI 1138
06.4. ÜLKEMİZDEKİ BAZI GİRİŞİMLER VE EŞDEĞERLİĞİN KAVRANAMAYIŞI 1140
06.4.1. İmar Yasası Tartışmaları 1140
06.4.2. Torba Yasayla Yapılmak İstenen Değişiklikler 1141
06.4.3. Bakanlığın Yaptırdığı Pilot Çalışmalar 1142
06.5. BİR MODEL ARAYIŞININ ÖN SAVLARI 1143
06.5.1. Mülkiyet Açısından İnceleme 1143
06.5.2. Arsa Düzenlemelerinde Eşdeğerlik Sürecine Katılanların Eşitliği Açısından İnceleme 1144
06.5.3. Değerleme Açısından İnceleme 1147
06.5.4. Arsa Düzenlemesi ile Taşınmazlarda Oluşan Değer Artışları Kamuya Mal Edilmelidir 1150
06.5.5. Düzenleme, Tahsis Aşamasında Hak Sahiplerine Seçenekler Sunulabilmelidir 1151
06.5.6. Dağıtım Ölçütleri: Alan Ölçüsüne ve Değer Eşitliğine Göre Dağıtım 1151
06.6. EŞDEĞERLİK MODELİNİN İLKELERİ 1152
06.7. ALMANYA, İSVİÇRE VE AUSTURYA’DA ARSA DÜZENLEMESİ SÜRECİNİN TEMEL ÖĞELERİ 1153
06.7.1. Arsa Düzenlemesinin Amacı ve Dayanağı 1154
06.7.2. Arsa Düzenlemesinde Yetki ve Koşullar 1154
06.7.3. Maliklerle Görüşme ve Düzenleme Kararı 1155
06.7.4. Arsa Düzenlemesi Kararının İçeriği 1155
06.7.5. Arsa Düzenlemesi Kararının Duyurulması 1155
06.7.6. Arsa Düzenlemesi Kurullarının Oluşturulması 1156
06.7.7. Arsa Düzenlemesi Kurullarının Yetkilerinin Devredilmesi 1156
06.7.8. Arsa Düzenlemesinde Durum Haritası ve Durum Çizelgesi 1157
06.7.9. Arsa Düzenlemesinin Tapu Kütüğünde Belirtilmesi 1158
06.7.10. Arsa Düzenlemesinde Düzenleme Kütlesi ve Dağıtım Kütlesi 1158
06.7.11. Arsa Düzenlemesinde Dağıtım Ölçüsü 1159
06.7.12. Arsa Düzenlemesinde Tahsis ve Ödenti 1161
06.7.13. Arsa Düzenlemesinde Ortak Mülkiyet, Özel Tüzel Koşullar 1163
06.7.14. Arsa Düzenleme (Parselasyon) Planının Hazırlanması ve İçeriği 1163
06.7.15. Arsa Düzenlemesi Planının Duyurulması ve Yürürlüğe Girmesi 1164
06.7.16. Eşdeğerlik İlkesinin Uygulanmasında Taşınmaz Değerlemesi 1165
06.7.17. Maliklerin Arsa Düzenlemesine Katılımı 1166
06.7.18. Düzenleme Sonuçlarının Kabulü ve Tapuya Tescili 1167
Kaynakça 1171
Kavramlar Dizini 1189
Yazarlar Hakkında 1197