Taşınmaz Değerlemesi_{Taşınmaz Hukuku-İmar Hukuku Değerleme Yöntemleri}

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Birinci Baskıya Önsöz 7
İkinci Baskıya Önsöz 9
Üçüncü Baskıya Önsöz 11
Dördüncü Baskıya Önsöz 13
Kısaltmalar 35
Bölüm 1
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI, KAPSAMI VE ÖNEMİ
1.1 GİRİŞ 41
1.2 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI 43
1.3 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN KAPSAMI 45
1.4 TOPRAK POLİTİKASI VE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN ÖNEMİ 48
1.5 TAŞINMAZ EKONOMİSİ–TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ İLİŞKİSİ 49
Bölüm 2
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN KAVRAMLAŞMA, TAŞINMAZ PİYASASI VE ANALİZLER
2.1 GENEL 51
2.2 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN EKONOMİK KAVRAMLAR 51
2.2.1 Rant Nedir ve Kaynağı Nedir? 52
2.2.2 Fiyatın Temeli Nedir? 54
2.2.3 Değer Nedir? 55
2.2.4 Dil Birliği 55
2.2.5 Fiyat–Maliyet–Pazar–Değer İlişkisi 55
2.3 DEĞER TANIMLARI VE TÜRLERİ 57
2.3.1 Temel Kavram: Piyasa (Pazar) Değeri 57
2.3.2 Diğer Tanımlar 59
2.3.3 Türk Hukuk Sisteminde Değerleme ile İlgili Tanımlar ve Kavramlar 62
2.3.3.1 Anayasa 62
2.3.3.2 Türk Medeni Kanunu 63
2.3.3.3 Vergi Usul Yasası 66
2.3.3.4 Emlak Vergisi Yasası 68
2.3.3.5 Kamulaştırma Yasası 69
2.3.3.6 Sermaye Piyasası Yasası 70
2.3.3.7 Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Yasa 72
2.3.3.8 Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Yasa’da Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa 72
2.3.3.9 Kat Mülkiyeti Yasası 72
2.3.3.10 Vakıflar Yasası 73
2.3.3.11 Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Yasa 73
2.3.3.12 Harçlar Yasası 73
2.3.3.13 Türk Borçlar Yasası 74
2.3.3.14 Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Yasa 75
2.3.3.15 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa 77
2.3.3.16 Tapu ve Kadastro Mevzuatı 79
2.4 TAŞINMAZ PİYASASI 79
2.4.1 Taşınmaz Piyasasının Özellikleri 79
2.4.2 Piyasa Araştırma Teknikleri 83
2.4.3 Veri Analizi 85
2.4.4 Analiz Teknikleri 87
2.4.5 Para ve Sermaye Piyasalarının Rolü ve Taşınmaz Piyasaları ile Etkileşimi 88
2.4.6 Taşınmaz Değerlemesinin Adımları ve Piyasa Analizlerinin Öğeleri 89
2.5 DEĞERLEME SÜRECİNDEKİ İNCELEMELER 91
2.5.1 Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri 91
2.5.2 Taşınmazın Konumu 94
2.5.3 Taşınmazın Fiziksel ve Yerel Özellikleri 95
2.5.4 Taşınmazın Türü ve Kullanış Amacı 96
2.6 TAŞINMAZIN ANALİZİ 98
2.6.1 En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi 98
2.6.2 SWOT Analizi 100
2.6.3 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi 103
2.7 BİLGİSAYAR DESTEKLİ ANALİZLER 106
Bölüm 3
TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
3.1 TÜRKİYE’DE KURUMLARIN VE KİŞİLERİN FAALİYETLERİNDE TEMEL ALDIKLARI VE KULLANDIKLARI DEĞERLEME SİSTEMLERİ 110
3.1.1 Kamulaştırma Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar 110
3.1.2 Emlak Vergisi Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar 112
3.1.3 Mahkemelerce Değerleme Yapılmasını Temel Alan Yasalar ve Kurumlar 112
3.1.4 SPK’dan Lisans Almış Taşınmaz/Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarını ve Şirketlerini Esas Alan Yasalar ve Kurumlar 112
3.1.5 Özel Amaçlı Komisyonları Temel Alan Yasalar ve Kurumlar 113
3.2 KAMULAŞTIRMA AMAÇLI DEĞERLEME 114
3.2.1 Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi 116
3.2.2 Kamu Yararı Kararı Alınması ve Onaylanması 117
3.2.3 İdarelerin Satın Alma Yöntemi 118
3.2.4 Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesinde Yetki 120
3.2.5 Bilirkişi Kurulu 122
3.2.6 Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları 123
3.2.6.1 Taşınmazın Cinsi (Türü) ve Nevi (Niteliği) 125
3.2.6.1.1 Taşınmazın “Arsa mı?” Yoksa “Arazi mi?” Olduğunun Belirlenmesi 126
3.2.6.1.2 Arsa Olarak Değerlendirilmeyen Taşınmazlar: Köy Merkezlerindeki Taşınmazlar 133
3.2.6.2 Taşınmazın Yüzölçümü 133
3.2.6.3 Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Nitelikleri ve Unsurları 135
3.2.6.4 Taşınmazın Varsa Vergi Bildirimi 136
3.2.6.5 Kamulaştırma Tarihindeki Resmi Makamlarca Yapılmış Değerlemeler 138
3.2.6.6 Değerlemede (Bedel Tespitinde) Etkili Olacak Diğer Nesnel Ölçüler 138
3.2.7 Arsalarda Değerleme 142
3.2.7.1 Emsal Alınamayacak Satışlar 145
3.2.7.2 Özel Amaçlı Satışlar 146
3.2.7.3 Kamulaştırma Gününden Sonraki Satışlar 148
3.2.7.4 Kamulaştırma Nedeniyle Yapılan Alımlar 149
3.2.7.5 Paydaşlar ve Yakın Akrabalar Arasındaki Satışlar 149
3.2.7.6 Resmi Olmayan Satışlar 149
3.2.7.7 En İyi Emsal Satışlar 151
3.2.7.8 Düzenleme Ortaklık Payı Düşülmesi 152
3.2.8 Yapılarda Değerleme 155
3.2.8.1 Yapılardaki Değerlemelerde “Kamulaştırma Tarihi” ile İlgili Anayasa Mahkemesi Kararı 155
3.2.8.2 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri 156
3.2.8.3 Kat Mülkiyetli Binalar 157
3.2.8.4 Yapılarda Özel Durumlar 158
3.2.9 Arazilerde Değerleme 160
3.2.9.1 Arazinin Kamulaştırma Tarihindeki Konumu ve Koşulları 162
3.2.9.2 Arazinin Mevkii ve Şartlarına Göre ve Olduğu Gibi Kullanılması 163
3.2.9.3 Ürünlere İlişkin Resmi Bilgilerin Elde Edilmesi 163
3.2.9.4 Sulu–Kuru Arazi 164
3.2.9.5 Kapama Arazi 166
3.2.9.6 Taşınmaz Üzerindeki Ağaçlar ve Muhdesat 168
3.2.9.7 Kapitalizasyon Faizi 169
3.2.9.8 Ürün Net Gelirinin Hesaplanması 173
3.2.10 İrtifak Hakkı Değerlemesi 174
3.2.11 Değerlemede Dikkate Alınmayacak Konular 175
3.2.12 Kısmen Kamulaştırma 176
3.2.13 Kamulaştırmasız El Koyma 180
3.3 EMLAK VERGİSİ AMAÇLI DEĞERLEME 194
3.3.1 Emlak Vergisinin Tarihsel Gelişimi 195
3.3.2 Emlak Vergisi Sisteminde Yetkili Kurumlar 197
3.3.3 Emlak Vergisini Düzenleyen Hukuk Kaynakları 199
3.3.4 Emlak Vergisinin Yükümlüleri 199
3.3.5 Emlak Vergisinin Konusu 200
3.3.6 Emlak Vergisinin Oranı 201
3.3.7 Emlak Vergisi İçin Temel Alınan Değer (Matrah) ve Bina, Arsa ve Arazinin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi 201
3.3.7.1 Binaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi 202
3.3.7.2 Arsaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi 205
3.3.7.3 Arazilerin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi 208
3.3.7.4 Emlak Vergisi Değerlerinin Duyurulması ve Kesinleşmesi 209
3.3.7.5 Emlak Vergisine Karşı Açılacak Davada Ehliyet 211
3.3.8 Emlak Vergisinin Tarhı ve Tahakkuku 212
3.3.9 Emlak Vergisinde, Dava Açma Süresi, Bilirkişi İncelemesi ve Diğer İşlemler 214
3.3.9.1 Dava Açma Süresi 214
3.3.9.2 Emlak Vergisinin Tespitinde Bilirkişi İncelemesi 215
3.3.9.3 Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Dava Açılmış Olup Olmamasına Göre Yapılacak İşlemler 216
3.3.10 Emlak Vergisi Yükümlülüğünün Başlangıcı ve Sonraki Yıllarda Yapılan Artışlar 217
3.3.11 Emlak Vergisi Ödeme Tarihleri 218
3.3.12 Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi ile Vergi Değerini Değiştiren Nedenler 219
3.3.12.1 Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi 219
3.3.12.2 Vergi Değerini Değiştiren Nedenler (EmlakVK, m. 33) 220
3.3.12.3 Tapudaki İşlemler Sırasında Alınacak Harca Esas Emlak Vergisi Değeri 221
3.4 SERMAYE PİYASASI’NDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ 226
3.4.1 Sermaye Piyasasında Tanımlar ve Kavramlar 227
3.4.2 Sermaye Piyasası Kurulu 228
3.4.2.1 Sermaye Piyasası Kurulunun Oluşumu 228
3.4.2.2 Sermaye Piyasasında Kurumlar 229
3.4.3 Sermaye Piyasasında Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler 230
3.4.4 Sermaye Piyasası Kuruluna Bağlı Kuruluşlar 234
3.4.4.1 Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB) 234
3.4.4.2 Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. (SPL) 234
3.4.4.3 Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) 236
3.4.5 Gayrimenkul/Taşınmaz Değerleme Şirketleri 241
3.5 TOPLU DEĞERLEME 252
Bölüm 4
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE TAŞINMAZ HUKUKU
4.1 TAŞINMAZ MÜLKİYETİ 255
4.1.1 Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu 260
4.1.1.1 Arazi 260
4.1.1.2 Bağımsız ve Sürekli Haklar 261
4.1.1.3 Bağımsız Bölümler 262
4.1.2 Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı 263
4.1.2.1 Bütünleyici Parça 263
4.1.2.2 Doğal Ürünler 263
4.1.2.3 Eklenti 263
4.1.2.4 Arazideki Yapılar 264
4.1.3 Taşınmaz Mülkiyetinin Türleri 265
4.1.3.1 Bağımsız Mülkiyet 266
4.1.3.2 Birlikte Mülkiyet 266
4.1.3.2.1 Paylı Mülkiyet 266
4.1.3.2.2 Elbirliği Mülkiyeti 272
4.1.4 Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması 272
4.1.4.1 Satış (Temlik) 273
4.1.4.2 Bağışlama 275
4.1.4.3 Trampa 277
4.1.4.4 Taksim (Bölme) 278
4.1.4.5 Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi 279
4.1.4.6 Miras 281
4.1.4.7 İşgal 282
4.1.4.8 Yeni Arazi Oluşması 283
4.1.4.9 Kazandırıcı Zamanaşımı 283
4.1.5 Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması 284
4.1.5.1 Mahkeme Kararı 285
4.1.5.2 Cebri İcra 285
4.1.5.3 Kamulaştırma 285
4.1.5.4 Yasada Öngörülen Diğer Durumlarda Mülkiyetin Tescilden Önce Kazanılması 286
4.1.6 İrtifak Hakları 286
4.1.6.1 İntifa Hakkı 292
4.1.6.2 Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) 297
4.1.6.3 Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) 299
4.1.6.4 Kaynak Hakkı 302
4.1.6.5 Diğer İrtifak Hakları 304
4.1.7 Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti) 304
4.1.8 Taşınmaz Rehni 305
4.1.8.1 İpotek 307
4.1.8.2 İpotekli Borç Senedi 311
4.1.8.3 İrat Senedi 312
4.2 HARİTA 312
4.3 KADASTRO 317
4.3.1 Kadastronun Tarihi 318
4.3.2 Tapu ve Kadastro Faaliyetlerini Yürüten Kurum 320
4.3.3 Kadastro’da İşlem Akışı 324
4.3.4 Kadastro Haritalarında Teknik Sorunlar 326
4.3.5 Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları (LİHKAB) 328
4.4 TAPU SİCİLİ 328
4.4.1 Tapu Sicilinin Unsurları 329
4.4.1.1 Ana Siciller 330
4.4.1.2 Yardımcı Siciller 334
4.4.1.3 Diğer Siciller 336
4.4.1.4 Tapu Sicilini Oluşturan Ana ve Yardımcı Sicillerle İlgili İşlemler 336
4.4.2 Tapu Sicilinin İlkeleri 337
4.4.3 Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar 340
4.4.3.1 Arazi 340
4.4.3.2 Taşınmazlar Üzerindeki Bağımsız ve Sürekli Haklar 340
4.4.3.3 Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler 341
4.4.3.3.1 Kat İrtifakının Kurulması 343
4.4.3.3.2 Yapı Ruhsatı Alınmadan Yalnızca Onaylı Projeye Dayalı Kat İrtifakı Kurulması Olanaklı mıdır? 344
4.4.3.3.3 Kat Mülkiyetinin Kurulması 346
4.4.3.3.4 17 Ocak 1957 ve 10 Ocak 1975 Öncesine Ait Yapılarda Kat Mülkiyetinin Kurulması 347
4.4.3.3.5 Kat Mülkiyetinin veya Kat İrtifakının Tapuya Tescili 347
4.4.3.3.6 Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulmasının Değerlendirilmesi 348
4.4.4 Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve Kabul, Kayıt ve İstemin Reddi Durumu 349
4.4.4.1 Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuru ve Hak Sahibinin Belirlenmesi 349
4.4.4.2 Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuruda Tasarruf Yetkisinin Belirlenmesi 350
4.4.4.3 Tapu Müdürlüğünde Resmi Senet Düzenlenmesini Gerektiren ve Gerektirmeyen İşlemler 351
4.4.4.4 Mülkiyet Hakkı ve Sınırlı Ayni Hakların Tescili 355
4.4.4.5 Tapu Sicili Özet Bilgileri 357
4.5 TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI VE TAKBİS UYGULAMASI 360
4.5.1 Tapu Sicilinin Elektronik Ortamda Tutulması Yetkisi ve Yetkili Kurum 361
4.5.2 Tapu Sicilindeki Bilgi ve Belgelerin Veriliş Esasları 362
4.5.3 Değerleme Uzmanlarının Tapu Sicil ve Kadastro Bilgilerine Elektronik Ortamda Ulaşması 366
4.6 TAPU SİCİLİNDE HATALI BLOK VEYA BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALARINDA DÜZELTME İŞLEMİ 371
4.7 TAPU İŞLEMLERİNDE ARACILIK HİZMETLERİ 377
4.8 CİNS DEĞİŞİKLİĞİ 378
4.9 YABANCILARA TAŞINMAZ SATIŞI 384
4.10 MİRASÇILIK BELGESİ 386
4.11 TAPU İŞLEMLERİNDE SORUMLULUK VE RÜCU 389
4.12 TAPU KÜTÜĞÜNDE TAKYİDATLAR, ŞERHLER VE BEYANLAR SÜTUNUNDAKİ KAYITLARIN KISITLAMALARI 389
4.12.1 Şerhler Sütunundaki Kayıtlar: Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları 394
4.12.1.1 Şerhler Sütununa Yazılan Kişisel Haklar 394
4.12.1.2 Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Kısıtlayan ve Yasaklayan Şerhler 395
4.12.1.2.1 Tasarruf Hakkını Kısıtlayan Şerhler 395
4.12.1.2.2 Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler 396
4.12.1.3 Geçici Tescil Şerhi 398
4.12.2 Beyanlar Sütununa Belirtmeler: Kamu Hukuku Kısıtlamaları 398
4.12.3 Beyanlar ve Şerhler Sütunundaki Kayıtlardan Tasarruf Hakkını Sınırlandıran Şerhler ve Belirtmeler 405
4.12.3.1 Kişiye Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları 407
4.12.3.2 Taşınmaza Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları 408
4.12.3.2.1 İhtiyati Tedbir 408
4.12.3.2.2 Haciz 410
4.12.3.2.3 Kamu Haczi 411
4.12.3.2.4 İhtiyati Haciz 412
4.12.3.2.5 İflas 414
4.12.3.2.6 Konkordato 415
4.12.3.2.7 Taşınmaz Davasında Davacı Lehine Verilen Kararın Şerhi – Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi (İcra ve İflas Yasası’nın 28. Maddesine Göre Şerh) 415
4.12.3.2.8 Aile Yurdu 416
4.12.3.2.9 Artmirasçı (Adaymirasçı) Atanması Şerhi 417
4.12.3.2.10 Aile Konutu Şerhi 417
4.12.3.2.11 Yargıç Kararıyla Eşin Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasının Şerhi 418
4.12.3.2.12 Ticareti Terk Şerhi 419
4.12.3.2.13 Kamulaştırma Yasası’na göre, Taşınmazların Tapu Kaydına Yazılan Kısıtlamalar 420
4.12.3.2.14 Tapu Kütüğünün Nev’i Hanesinde Vakıf Şerhinin Bulunması 423
4.12.3.2.15 Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesinde “Arazi Toplulaştırması Kapsamına Alınmıştır” veya “Arazi Düzenlemesine Tabidir” Belirtmesi 424
4.12.3.2.16 Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası’na Göre Şerh ve Belirtmeler 432
4.12.3.2.17 İskân Yasası’na Göre Şerh 442
4.12.3.2.18 Gecekondu Yasası’na Göre Şerh 443
4.12.3.2.19 3367 Sayılı Yasaya Göre, Köy Yasası Kapsamında Köy Yerleşim Alanlarında Arazi Tahsisi İle İlgili Şerh 444
4.12.3.2.20 Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Belirtmesi 445
4.12.3.2.21 Kültür ve Tabiat Varlığı Belirtmesi 447
4.12.3.2.22 İpoteğin Paraya Çevrilmesi Şerhi (150/c Şerhi, Satışa Arz Şerhi) 452
4.12.3.2.23 1164 Sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Yasa’ya Göre Belirtme 453
4.12.3.2.24 Davalıdır Şerhi 455
4.12.3.2.25 Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi 455
4.12.3.2.26 Arsa Düzenlemesine Tabidir Belirtmesi 455
4.12.3.2.27 “Bina Kişisine Aittir” Belirtmesi 456
4.12.3.2.28 Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Şerhi 457
4.12.3.2.29 Geçici Tescil Şerhi 460
4.12.3.2.30 Organize Sanayi Bölgesi Şerhi 461
4.12.3.2.31 3402 Sayılı Kadastro Yasası’nın 22/a Maddesine Göre Konulan Şerh 464
4.12.3.2.32 Teknik Hataların Düzeltilmesine İlişkin Belirtme 465
4.12.3.2.33 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Yasa’ya Göre Yenileme Yapılacağına İlişkin Belirtme 466
4.12.3.2.34 Tecavüzlü Bina Belirtmesi 467
4.12.3.2.35 2981 Sayılı İmar Affı Yasası Belirtmesi 468
4.12.3.2.36 Muvakkat (Geçici) İnşaat Şerhi 469
4.12.3.2.37 İkinci Kez Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Yapılan Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Parsellerde Parsele Yapılan Hisselendirme 469
4.12.3.2.38 Otopark Şerhi 470
4.12.3.2.39 7269 Sayılı Yasaya Göre Şerh 473
4.12.3.2.40 “İmar Planında Turizm Tesis Alanıdır vb” Şerhi 474
4.12.3.2.41 Zonguldak Taşkömürü Havzasında “Havza–i Fahmiye” Belirtmesi 478
4.12.3.2.42 Geçit Hakkı Belirtmesi 478
4.12.3.2.43 Önalım (Şufa) Hakkı Şerhi 482
4.12.3.2.44 Alım (İştira) Hakkı Şerhi 483
4.12.3.2.45 Geri Alım (Vefa) Hakkı Şerhi 484
4.12.3.2.46 Kıyı Yasası ile Uygulama Yönetmeliği Uyarınca Konulan Belirtme 485
4.12.3.2.47 Hatalı Blok ve/veya Hatalı Bağımsız Bölüm Belirtmesi 489
4.12.3.2.48 Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Alanı, Riskli Alan, Riskli Yapı ve Rezerv Yapı Alanı Belirtmesi 490
4.12.3.2.49 Zemin ve Gedikler (Örfü Belde ve Paftos) 501
4.12.3.2.50 Taşkın Yapılar 504
Bölüm 5
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE İMAR HUKUKU
5.1 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE İMAR HUKUKU İNCELEMELERİNİN ÖNEMİ 509
5.1.1 İmar Hukuku İncelemelerinde Mutlaka Görülmesi Gereken Belgeler 509
5.1.2 İmar Hukuku İncelemelerinde Dikkate Alınması Gereken Mevzuat 514
5.2 TÜRKİYE’DE MEKÂNSAL PLANLAMA (İMAR PLANLARI) 518
5.2.1 İmar Planları 522
5.2.1.1 İmar Planının Amacı, Tanımı ve Niteliği 523
5.2.1.2 İmar Mevzuatında Özel Yasaların Rolü ve Öncelikle Uygulanma Koşulları 525
5.2.1.3 Bir Bölgede Birden Çok Yasa Bulunması Durumunda Öncelikle Uygulanacak Yasa? 532
5.2.1.4 Mekânsal Planlama Kademeleri 533
5.2.1.4.1 Mekânsal Strateji Planı 537
5.2.1.4.2 Çevre Düzeni Planı 537
5.2.1.4.3 İmar Planı 540
5.2.1.5 Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Plan ve Projeler 541
5.2.1.5.1 Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Plan ve Projelerin Hukuki Durumu 541
5.2.1.5.2 Özel Amaçlı Plan ve Projelerin Tanımları 542
5.2.1.6 İmar Planları Konusunda Yetkili Kurumlar 543
5.2.1.6.1 İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Yerel Yönetimler Arasında Görev–Yetki ve Sorumluluklarla İlgili Farklı Düzenlemeler 544
5.2.1.6.2 Büyükşehirlerde İmar Planlarının Onayıyla İlgili Büyükşehir Belediyesi ile İlçe Belediyelerinin Yetkileri 548
5.2.1.6.3 Büyükşehirlerde İmar Planları ile İlgili Olarak Büyükşehir Belediye Başkanına Verilen Denetleme Yetkisinin Artırılması 551
5.2.1.6.4 İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Merkezi Yönetimin Görev–Yetki ve Sorumluluklarını Artıran Düzenlemeler 553
5.2.1.6.5 İmar Planları ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Etkisi 556
5.2.1.6.6 İmar ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Denetimi 556
5.2.1.7 Üst ve Alt Ölçekli Planlar Arasında Uyumluluk 559
5.2.1.8 Türkiye’de Mekânsal Planlar (İmar Planları) ile İlgili Genel Esaslar 560
5.2.1.8.1 İmar Planları Müellif Olmadan Yapılabilir mi? 561
5.2.1.8.2 Mekânsal Plan Yapımında Kurum ve Kuruluş Görüşlerinin Alınması Zorunlu mudur? 562
5.2.1.8.3 İmar Planlarının İdareye Sunulması (MPYY, m. 31) 562
5.2.1.8.4 Mekânsal Planların İdarelerce Ön İncelemesinde Süre Kısıtlaması Var mıdır? 562
5.2.1.8.5 Mekânsal Planlar Hangi Karar Mercilerince Onaylanır ve Nasıl Yürürlüğe Girer? 562
5.2.1.8.6 Çevre Düzeni Planı ve İmar Planları Onaylandıkları Tarihten Başlayarak Kaç Gün Sonra İlan Edilir? 565
5.2.1.8.7 İmar Planları Ne Zaman Kesinleşir? 566
5.2.1.8.8 İmar Planlarının Kesinleşmesinde Hangi Tarihi Temel Almak Gerekir? 567
5.2.1.8.9 Mekânsal Planlar, Sit Alanlarında Nasıl Onaylanır ve Yürürlüğe Girer? 567
5.2.1.8.10 İmar Planlarının Aleniyeti (Herkese Açıklık) Nasıl Sağlanır? 568
5.2.1.8.11 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Olmadan 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yapılabilir mi? 569
5.2.1.8.12 İmar Planı Revizyonu ve İlaveleri Nasıl Yapılır? İmar Planları Değiştirilebilir mi? 572
5.2.1.9 İdari Yargıda İmar Planlarının İptali ve Sonuçları 573
5.2.1.9.1 İmar Planlarına Karşı İtirazın ve İptal Davasının Süre Açısından Hukuksal Dayanağı Nedir? 575
5.2.1.9.2 İmar Planlarına Karşı Kaç Tür Dava Açma Durumu Vardır? 577
5.2.1.9.3 İmar Planı İptal Edilirse ve/veya Yürürlüğü Durdurulursa Hangi Durumlar Ortaya Çıkar? 580
5.2.1.9.4 İmar Planı İptal Edildiğinde Önceki Plan Yürürlüğe Girer mi? 582
5.2.1.9.5 Türkiye’de İmar Planlarını Kimler Geçersiz Duruma Getirir? 583
5.2.1.10 İmar Hakları 583
5.2.1.10.1 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde Yer Verilen Tanımlar 583
5.2.1.10.2 Parsel Kullanım Fonksiyonlarına Göre Yapılaşma Koşulları 583
5.2.1.10.3 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde İmar Haklarının Oluşmasını Etkileyen Tanımlar 588
5.2.1.10.4 Plan Raporu, Gösterim (Lejant) Teknikleri ve Plan Notu 591
5.2.1.10.5 İmar Planlarının Yapımı ve Değişikliklerinde Standartlar 594
5.2.1.10.6 İmar Planlarında İnşaat Miktarını Tanımlayan (E, TAKS, KAKS, h) Özel İşaretler 595
5.3 İMAR PROGRAMI 600
5.3.1 İdareler Kamulaştırma+Arsa Düzenlemesi+İmar Planı Yapımına Zorlanabilir mi? 600
5.3.2 İmar Hukuku ve Taşınmaz Mülkiyeti İlişkilerini Düzenleyen Kaç Tür Plan Vardır? 604
5.3.3 Türkiye’de İmar Planlarının Uygulanmasında Yeni Düzenlemeler 606
5.4 İMAR DURUMU BELGESİ 608
5.5 ARSA DÜZENLEMESİ 610
5.5.1 Türkiye’de Arsa Düzenlemesi 611
5.5.1.1 Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Tarihi ve Düzenlemenin Niteliği 611
5.5.1.2 Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Hukuksal ve Teknik Temelleri 613
5.5.1.3 Düzenleme Ortaklık Payı Nedir ve Nasıl Hesaplanır? 620
5.5.1.4 Arsa Düzenlemesinde “Kapanmış Yollarla Yol Fazlaları” veya “Yoldan İhdas” Nedir? 631
5.5.1.5 Arsa Düzenlemelerinde Hatalı Uygulamalarla İlgili Danıştay İçtihatları 635
5.5.1.6 Arsa Düzenlemeleri ile Taşınmaz Değerlerinde Oluşan Artış 644
5.5.1.7 Kat Mülkiyeti ya da Kat İrtifakı Kurulmuş Yapılar Yeniden Arsa Düzenlemesine Konu Olabilir mi? 645
5.5.2 Arsa Düzenlemesi ile İlgili Alıştırmalar 646
5.6 YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ 650
5.6.1 Yapı Ruhsatı 652
5.6.1.1 Yapı Ruhsatı Düzenlenirken Esas Alınan Tanımlar 660
5.6.1.2 Yapı Ruhsatında Yapı Tipleri Sınıflaması 663
5.6.1.3 Adına Yapı Ruhsatı Düzenlenebilecek Kişiler ve Kuruluşlar 663
5.6.1.4 Yapı Ruhsatı İçin Hangi Belgelerle Başvurulur? 664
5.6.1.5 Yapı Ruhsatı Başvurusunda Tapu Yerine Geçen Belgeler 666
5.6.1.6 Yapı Ruhsatı Başvurusunda İdareye Verilecek Projeler 667
5.6.1.7 Projelerin İncelenmesi ve Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi Süresi 669
5.6.1.8 Yapı Ruhsatı İçin Taşınmazın Arsa (İmar Parseli) Durumuna Getirilmesi Zorunluluğu 670
5.6.1.8.1 Arsa Düzenlemesi Yapılmadan Ayırma ve Birleştirme İşlemi ile “Arsa” Oluşturulabilir mi? 671
5.6.1.8.2 Yapı Düzeni veya Kullanım Kararı Birbirinden Farklı Olan Parseller Birleştirilebilir mi? 673
5.6.1.8.3 Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulabilir mi? 673
5.6.1.9 Yapı Ruhsatı Kaç Kopya Düzenlenir? 674
5.6.1.10 Yapı Ruhsatının Düzenlenmesinde ve İncelenmesinde Dikkat Edilecek Konular 674
5.6.1.11 Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen Değişiklikler ve Onarımlar 686
5.6.1.12 Yapı Ruhsatı Gerektiren Değişiklikler ve Onarımlar 689
5.6.1.13 Kamu Kurumlarınca ve Kuruluşlarınca Yapılacak veya Yaptırılacak Yapılar 699
5.6.1.14 Yapı Ruhsatı Alındıktan Sonra Yapıya Başlama ve Bitirme 699
5.6.1.14.1 Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmuşsa 700
5.6.1.14.2 Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmamışsa 701
5.6.2 Yapı Kullanma İzni 702
5.6.2.1 Yapı Kullanma İzni İçin Hangi Belgelerle Başvurulur? 704
5.6.2.2 İdarelerce Yapı Kullanma İzni Başvurularının İncelenmesi 704
5.6.2.3 İdarelerce Yapı Kullanma İzni Ne Kadar Sürede Verilir? 704
5.6.2.4 Yapı Kullanma İzinlerinde Başvuru Sahibinden Bilgi ve Belge İstenmesine İlişkin İlkeler 706
5.6.2.5 Yapı Kullanma İzin Belgesinin Ulusal Adres Veri Tabanı’ndan Mekânsal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) Üzerinden Verilmesi 707
5.6.3 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzninin Taşınmaz Değerlemesine Olan Etkileri 707
5.7 İMARDA KAZANILMIŞ HAK 711
5.7.1 Kazanılmış Hak Nedir, Ne Zaman Doğar? 711
5.7.2 İmar Planının İptal Edilmesi veya Yürürlüğünün Durdurulması Durumunda İmarda Kazanılmış Hak 716
5.7.2.1 Danıştay’ın 2013 Yılından Önceki Kararlarında Kazanılmış Hak 716
5.7.2.2 Danıştay’ın 2013 Yılından Sonraki Kararlarında Kazanılmış Hak 724
5.7.3 İmar Planlarının Değiştirilmesi Durumunda Kazanılmış Hak 726
5.7.4 Arsa Düzenlemesinin (Parselasyon İşleminin) İptal Edilmesi Durumunda Kazanılmış Hak 727
5.7.5 Hukuka Aykırı Verilen Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak 730
5.7.6 Türk Medeni Kanunu ve Taşınmaz Mülkiyeti Açısından Kazanılmış Hak 734
5.8 RUHSATSIZ VE/VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR 737
5.8.1 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili Yıkım İşlemleri 739
5.8.1.1 Ruhsatsız Yapıyı veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Kimler Tespit Eder? 740
5.8.1.2 Ruhsatsız Olduğu veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Tespit Edilen Yapı İçin Ne Tür Bir Tutanak Düzenlenir? 740
5.8.1.3 Tebligatlarda Muhatap Kimlerdir? 741
5.8.1.4 Tebligat Hangi Adrese Gönderilir? 742
5.8.1.5 Yapı Tatil Zaptına Neler Yazılmalıdır? 742
5.8.1.6 Yapı Sahibine Ne Kadar Süre Verilir? 743
5.8.1.7 Verilen Süre İçinde Ruhsata Uygun Duruma Getirilmeyen veya Ruhsat Alınmayan Yapılarla İlgili İşlemler 744
5.8.1.7.1 İmara Aykırılık Daha Sonra Tesis Edilen Bir İşlemle Giderilebilir mi? 745
5.8.1.7.2 İmara Aykırılık “İmar Hakkı Transferi” ile Giderilebilir mi? 746
5.8.1.8 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılması İçin Önkoşullar 748
5.8.1.8.1 Yapının Candan ve Eşyadan Tahliye Edilmesi 748
5.8.1.8.2 Yapının Bedelinin Ödenmesi 750
5.8.1.8.3 Yapı Sahiplerinin Yıkım ile İlgili Belediye Encümeni Kararının İptali İçin İdari Yargıya Başvurmaları 750
5.8.1.9 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılmamasının Sonuçları, Sorumlular Hakkında Yapılacak İşlemler 751
5.8.1.9.1 Mahkeme Kararlarının Uygulanmaması Durumu 752
5.8.1.9.2 İmara Aykırılığı Tespit Edilen Yapılarla İlgili Türk Ceza Yasası Uygulamaları 754
5.8.2 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili İdari Para Cezası İşlemleri 756
5.8.3 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Taşınmaz Değerlemesindeki Rolü 758
5.8.4 İmar Barışı Uygulamaları 762
5.9 İMAR MEVZUATINDA ÖZEL DURUMLAR 767
5.9.1 SİT İlan Edilen Yerler 768
5.9.2 Su Havzaları ve Dere Yatakları 782
5.9.3 Kıyılar 789
5.9.3.1 Kıyılarda “Kıyı Çizgisi” ve “Kıyı Kenar Çizgisi” 789
5.9.3.2 Cumhuriyet Döneminde Kıyılar ile İlgili Yasal Düzenlemeler 794
5.9.3.3 “Kıyı”da Yapılacak Uygulamalar 796
5.9.3.3.1 “Kıyı”nın Hukuksal Durumu 796
5.9.3.3.2 “Kıyı”da İmar Planları ve Yapı İzni Süreçleri 799
5.9.3.4 “Sahil Şeridi”nde Yapılacak Uygulamalar 802
5.9.3.4.1 “Sahil Şeridi”nde Planlama ve Yapılaşma 802
5.9.3.4.2 Sahil Şeridinde Farklı Yapı Yaklaşma Mesafelerinde İnşa Edilen Yapılar ve Kazanılmış Hak 804
5.9.4 Tarım Arazileri 808
5.9.5 Sanayi Alanları 811
5.9.6 Ormanlar 818
5.9.6.1 Devlet Ormanlarında Yapı İzni Verilmesi 818
5.9.6.2 Ormanlardan Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerler 821
5.9.6.3 Özel Ormanlar 824
5.9.7 Turizm Koruma ve Geliştirme Bölgeleri ve Turizm Merkezleri 826
5.9.7.1 İmar ve Planlama Açısından İncelemeler 827
5.9.7.2 Turizm Tesislerinin Değerlemelerinde Turizm Tesislerinin Nitelikleri Açısından İncelemeler 829
5.9.7.3 Turizm Tesislerine Yapı Ruhsatı Verilmesinde Yeni Düzenleme 830
5.9.8 Kentsel Dönüşüm/Yenileme 832
5.9.8.1 Kentsel Dönüşüm Uygulamaları 833
5.9.8.2 6306 Sayılı Yasa Uygulamaları 836
5.9.8.3 5393 Sayılı Belediye Kanunu Uygulamaları 849
5.9.9 Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri 854
5.9.10 Boğaziçi Alanı 855
5.9.11 Vakıf Arazileri 857
5.9.12 Zeytinlik Alanları 858
5.9.13 Mera Arazileri 860
5.9.14 Zonguldak Taşkömürü Havzası 865
Bölüm 6
FİNANS MATEMATİĞİ
6.1 FİNANS MATEMATİĞİNİN KAPSAMI 867
6.2 PARANIN ZAMAN DEĞERİ (Finansın Birinci Temel İlkesi) 868
6.3 FAİZ KAVRAMI 870
6.3.1 Faizin Tanımı ve Faizi Etkileyen Faktörler 870
6.3.2 Nominal Faiz – Reel Faiz Oranı Ayrımı 872
6.3.3 Basit Faiz 874
6.3.3.1 Basit Faizde Gelecekteki Değer 875
6.3.3.2 Basit Faizde Bugünkü (Şimdiki) Değer 875
6.3.4 Bileşik Faiz 876
6.3.5 Bugünkü (Şimdiki) Değer, Net Bugünkü Değer ve Gelecekteki Değer 878
6.3.5.1 Bugünkü (Şimdiki) Değer 879
6.3.5.2 Net Bugünkü (Şimdiki) Değer 879
6.3.5.3 Gelecekteki Değer 880
6.3.6 Anüiteler 881
6.3.6.1 Dönem Sonu Anüiteleri 881
6.3.6.1.1 Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri 881
6.3.6.1.2 Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri 882
6.3.6.2 Dönem Başı Anüiteleri (Erkan a) 883
6.3.6.2.1 Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri 883
6.3.6.2.2 Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri 883
6.3.6.3 Artan Anüiteler 884
6.3.6.4 Geciktirilmiş Anüiteler 885
6.3.6.4.1 Dönem Sonu Geciktirilmiş Anüiteler 885
6.3.6.4.2 Dönem Başı Geciktirilmiş Anüiteler 885
6.4 ULUSLARARASI GEÇERLİLİĞİ OLAN YATIRIM KARLILIĞI HESAPLARI 886
6.4.1 Net Bugünkü Değer (NBD /NPV) 887
6.4.2 İç Verim Oranı (OİV / IRR) 890
6.4.3 Amorti (Geri Ödeme) Süresi (SGÖ / PBP) 892
6.4.4 Kârlılık Endeksi (EK / PI) 892
Bölüm 7
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YÖNTEMLERİ
7.1 GENEL 895
7.1.1 Taşınmaz Değerlemesi Yöntemlerinin Gruplandırılması 895
7.1.2 Yöntemlere İlişkin Değerlendirme 899
7.1.3 Değerleme Yönteminin Belirlenmesi 900
7.2 KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ 901
7.2.1 Genel 901
7.2.2 Yöntemin Uygulanması 903
7.2.2.1 Toprak Değeri 903
7.2.2.2 Satış İşlemleri Verilerinin Araştırılması 904
7.2.2.3 İşlem Verilerinin Doğrulanması 905
7.2.2.4 Karşılaştırma Birimlerinin Seçilmesi 905
7.2.2.5 Benzer (Emsal) Satışların İncelenmesi ve Düzeltilmesi 907
7.2.2.6 Karşılaştırma Yönteminde Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması 907
7.2.2.7 Yapılı Taşınmazların Değerinin Belirlenmesi 908
7.2.2.8 Çarpanlar 908
7.2.2.8.1 Gelir Çarpanı 909
7.2.2.8.2 Yapı Çarpanı 909
7.2.3 Örnekler 909
7.2.4 Alıştırma Soruları 916
7.3 GELİR YÖNTEMİ 920
7.3.1 Genel 920
7.3.2 Yöntemin Uygulanması 921
7.3.2.1 Potansiyel Brüt Gelir (Potential Gross Income, PGI) 922
7.3.2.2 Kira 923
7.3.2.2.1 Dönemsel Kira (Sözleşme Kirası) 923
7.3.2.2.2 Tarihsel Kira 923
7.3.2.2.3 Dış Ekonomik Faktörler 924
7.3.2.3 Diğer Gelirler 924
7.3.2.4 Efektif (Fiili) Brüt Gelir (Effective Gross Income, EGI) 925
7.3.2.5 Net Faaliyet Geliri (Net Operating Income, NOI) 926
7.3.2.6 Faaliyet (İşletme) Giderleri 926
7.3.2.6.1 Faaliyet Giderlerinin Sınıflandırılması 926
7.3.2.6.2 Muhasebe Amaçlı Giderler 927
7.3.2.6.3 Faaliyet Giderleri Tablosunun Yeniden Düzenlenmesi 927
7.3.2.7 Faaliyet Tablosu Oranları 928
7.3.2.8 Kapitalizasyon Oranı 929
7.3.2.8.1 Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi 930
7.3.2.8.2 Kapitalizasyon Oranının Yapılandırılması 931
7.3.2.8.3 Anapara Geri Ödemesi İçin Oran Seçme 932
7.3.2.8.4 Piyasadan Çıkarma Yöntemiyle Faiz Oranının Belirlenmesi 933
7.3.2.8.5 Yatırım Bandı Yöntemi–İpotek ve Özkaynak Bileşenleri 934
7.3.2.9 Gelir Yönteminin Uygulanması ile İlgili Formüller 935
7.3.2.9.1 Kapitalizasyon Formülleri 935
7.3.2.9.2 Çarpanlar 935
7.3.3 Örnekler 937
7.3.4 Alıştırma Soruları 946
7.4 İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI (İNA) YÖNTEMİ 947
7.4.1 Genel 947
7.4.2 İndirgenmiş Nakit Akışı Yönteminin Tanımı ve Kapsamı 948
7.4.3 İNA Yönteminin Uygulaması 950
7.4.3.1 Yöntemin Temel Formülü 950
7.4.3.1.1 Nakit Akışlarının Belli Bir Oranda Büyüdüğü Varsayıldığında 951
7.4.3.1.2 Nakit Akışlarının Belli Bir Oranının Yeni Yatırımlara Aktarıldığı Varsayıldığında 951
7.4.3.1.3 Enflasyonist Ortamlarda 952
7.4.3.1.4 Nakit Akışları Kestiriminde Risk Faktörü Dikkate Alınırsa 952
7.4.3.2 İNA Yönteminde 3 Önemli Öğe 953
7.4.3.2.1 Nakit Akış Tabloları 953
7.4.3.2.2 Nakit Akışları Kestirim Süresi 954
7.4.3.2.3 İndirgeme Oranı 955
7.4.3.3 Yöntemin En Yaygın Uygulamaları 961
7.4.4 Örnekler 961
7.4.5 Alıştırma Soruları 964
7.5 MALİYET YÖNTEMİ 965
7.5.1 Genel 965
7.5.2 Maliyet Yönteminin Tanımı ve Kapsamı 967
7.5.3 Yapı Türleri ve Yapı Malzemeleri 968
7.5.4 Yöntemin Uygulanması 970
7.5.4.1 Genel 970
7.5.4.2 Yöntemin Adımları 970
7.5.4.3 Amortismanın Önemi 973
7.5.4.3.1 Tanımlar 973
7.5.4.3.2 Amortisman Belirleme Yöntemleri 973
7.5.4.3.3 Amortismanla İlgili Bazı Formüller 976
7.5.5 Örnekler 976
7.5.6 Alıştırma Soruları 983
7.6 DİĞER YÖNTEMLER 984
7.6.1 Kalan (Residual) Yöntemi 984
7.6.1.1 Kalan Yönteminin Kapsamı 984
7.6.1.2 Kalan Yönteminin Yapı Taşları 986
7.6.1.3 Kalan Yönteminin Sakıncaları 989
7.6.1.4 Örnekler 990
7.6.2 Likidasyon Yöntemi 995
7.6.2.1 Yöntemin Tanımı ve Kapsamı 996
7.6.2.2 Yöntemin Seçenekleri 996
7.6.2.2.1 Hemen Yıkım Durumunda Likidasyon Değeri 996
7.6.2.2.2 Hemen Yıkımın Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri 997
7.6.2.2.3 Uzun Süre Yıkım Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri 998
7.6.2.3 Genel Likidasyon Değeri Formülleri 998
7.6.2.4 Örnekler 999
Bölüm 8
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE ÖZEL UYGULAMALAR
8.1 ARSALARIN DEĞERLEMESİ 1003
8.1.1 Arsa–Arazi Kavramları 1003
8.1.2 Arsaların Değer Tespit Raporlarının İmar Mevzuatı Açısından Analizi 1004
8.1.2.1. Mekânsal Planlar 1005
8.1.2.2. Plan Notu 1005
8.1.2.3. Arsaların Yapılaşma Koşullarına İlişkin Tanımlamalar 1006
8.1.3 Tapu Kayıtlarının İncelenmesi ve Önemi 1009
8.1.4 Konum Tespiti ve Önemi 1010
8.1.5 Arsa Değer Tespitinde Kullanılan Değerleme Yaklaşımları 1010
8.1.5.1 Pazar Yaklaşımı 1010
8.1.5.1.1 Değerleme Adımları 1011
8.1.5.1.2 Verilerin Araştırılması 1011
8.1.5.1.3 Verilerin Doğrulanması 1011
8.1.5.1.4 Karşılaştırma Kriterlerinin Seçimi 1011
8.1.5.1.5 Emsal Satışların Düzeltilmesi 1013
8.1.5.1.6 Uzlaştırma 1013
8.1.5.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı 1016
8.1.5.3 Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti 1017
8.1.5.4 En Verimli ve En İyi Kullanım 1018
8.1.6 Uygulama Örnekleri 1019
8.1.6.1 Pazar Yaklaşımı Uygulama Örneği 1019
8.1.6.2 Proje Geliştirme Yaklaşımı Uygulama Örneği 1020
8.1.6.3 Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti Uygulama Örneği 1023
8.2 KONUT VE İŞYERİ (OFİS, BÜRO, DÜKKAN, MAĞAZA, SHOWROOM V.B.) DEĞERLEMELERİ 1024
8.2.1 Konut ve İşyeri Kavramları 1024
8.2.2 Konut Sektörü ve Gelişimi 1025
8.2.3 Konut Değerlemesinin Önemi 1030
8.2.3.1 Pazar Analizi Süreci 1032
8.2.3.2. Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 1032
8.2.3.2.1 Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma Yöntemi–Karşılaştırmalı Satış Analizi) 1032
8.2.3.2.2 Maliyet Yaklaşımı 1037
8.2.3.2.3 Gelir Yaklaşımı 1040
8.2.4. Konut ve İşyeri Değerlemelerinde Yöntemlerin Uygulamasında Yaşanan Sorunlar 1042
8.3 ARAZİ (TARIMSAL TOPRAKLARIN) DEĞERLEMESİ 1043
8.3.1 Genel 1043
8.3.2 Yöntemler 1044
8.3.2.1 Karşılaştırma Yönteminin Temelleri 1045
8.3.2.1.1 Kişisel Kanıya Dayanan Karşılaştırma Yöntemi 1046
8.3.2.1.2 Karşılaştırmaya Dayanan Değerleme Yöntemi 1046
8.3.2.1.3 Çarpan Temeline Dayanan Karşılaştırma Yöntemi 1048
8.3.2.1.4 Tipik Değerlere Dayanan Karşılaştırma Yöntemi 1049
8.3.2.2 Gelir Yönteminin Temelleri 1050
8.3.2.2.1 İşletmenin Net Geliri 1051
8.3.2.2.2 Kapitalizasyon Oranı 1052
8.3.2.3 Maliyet Yöntemi 1055
8.3.2.4 İkame Fiyatı Yöntemi 1056
8.3.2.5 Dönüşüm Fiyatı Yöntemi 1056
8.3.2.6 Tamamlayıcı Değer Yöntemi 1056
8.3.3 Üzerinde Ağaç Bulunan Taşınmazların Değerlemesi 1056
8.3.4 Örnekler 1060
8.3.5 Alıştırmalar 1065
8.4 İPOTEK KREDİSİ AMAÇLI HESAPLAMALAR 1067
8.4.1 Bazı Kavramlar ve Eşitlikler 1067
8.4.2 Yatırım Bandı Yöntemi 1068
8.4.3 Kalan Değer Yöntemleri 1068
8.4.4 Finansal Kaldıraç 1070
8.4.4.1 Kaldıracın Etkileri 1070
8.4.4.2 Pozitif, Negatif ve Nötr Kaldıraç 1070
8.4.4.3 Özkaynak Kapitalizasyon Oranı 1071
8.4.5 Örnekler 1071
8.5 TURİZM TESİSLERİ (OTEL, TATİL KÖYÜ vb) DEĞERLEMESİ 1078
8.5.1 Turizm Tesislerinin Değerlemesi Sırasında Dikkate Alınacak Yasalar ve Yönetmelikler 1081
8.5.2 Turizm Tesisleri Değerlemesinin Farklılıkları 1081
8.5.3 Kültür ve Turizm Bakanlığınca Her Yıl Duyurulan Oda m2 Birim Maliyetleri 1082
8.5.4 Turizm Tesisleri Değerleme Yöntemleri 1083
8.5.4.1 Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Karşılaştırma Yöntemi 1083
8.5.4.2 Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Maliyet Yöntemi 1085
8.5.4.3 Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Gelir Yöntemi 1086
8.5.4.4 Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi 1089
8.5.4.4.1 Kapitalizasyon Oranının Piyasadan Elde Edilen Verilere Göre Hesaplanması 1089
8.5.4.4.2 Yatırım Bandı Tekniği 1092
8.5.4.4.3 Yıllık Yatırım Bandı Yöntemi 1094
8.5.4.5 Turizm Tesisinin Değerinin Ortalama Oda Fiyatından Çıkarılması 1094
8.5.5 Örnek Uygulamalar 1095
8.6 ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (AVM) DEĞERLEMESİ 1098
8.6.1 Saha İncelemesi 1099
8.6.2 Pazar Analizi ve Konum Değerlendirmesi 1100
8.6.3 Değer Takdiri 1101
8.6.3.1 Pazar Yaklaşımı 1102
8.6.3.2 Maliyet Yaklaşımı 1102
8.6.3.3 Gelir Yaklaşımı 1102
8.6.4 AVM Değerlemesinde Önemli Konular 1104
8.6.4.1 Kira Sözleşmeleri 1104
8.6.4.2 İşletme Gideri 1104
8.6.4.3 Doluluk Oranı 1104
8.6.4.4 Marka Karması 1105
8.6.4.5 Yapılaşma Hakkı 1105
8.7 AKARYAKIT İSTASYONLARI DEĞERLEMESİ 1105
8.7.1 Akaryakıt İstasyonlarına İlişkin Tanımlar 1105
8.7.2 İstasyon Kurulum Süreci 1107
8.7.2.1 İnşaat Sonrası Alınacak Belgeler 1107
8.7.2.2 Çalışma Ruhsatı İçin Görüşü Gereken Kurumlar ve Belgeler 1108
8.7.2.3 EPDK Lisansı 1108
8.7.2.4 Asgari Mesafe Tespit Tutanağı 1108
8.7.2.5 İntifa Hakkı, Kira Şerhi, İpotek 1109
8.7.2.5.1 İntifa Hakkı 1109
8.7.2.5.2 Kira Şerhi 1109
8.7.2.5.3 İpotek 1109
8.7.2.6 Sözleşmeler 1109
8.7.2.6.1 Bayilik Sözleşmesi 1109
8.7.2.6.2 Akaryakıt İstasyonlarında İntifa Hakkı Sözleşmeleri 1111
8.7.2.7 Akaryakıt İstasyonlarında Bayilik ve Lisans Alma Koşulları 1112
8.7.3 Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde Mülkiyet İncelemeleri 1113
8.7.4 Akaryakıt İstasyonlarının Değerlemesinde İmar ve Planlama Açısından İnceleme 1115
8.7.5 Akaryakıt ve LPG İstasyonlarını Değerleme 1120
8.7.5.1 Analizler 1120
8.7.5.1.1 Konum Analizi 1121
8.7.5.1.2 Ticari Yoğunluk 1121
8.7.5.1.3 Yapı Donanım Analizleri 1121
8.7.5.1.4 Gelir Verileri 1122
8.7.5.2 Akaryakıt İstasyonu Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler 1122
8.7.5.2.1 Pazar Yaklaşımı 1122
8.7.5.2.2 Gelir Yaklaşımı 1122
8.7.5.2.3 Maliyet Yaklaşımı 1127
8.7.5.2.4 Rapor Ekleri 1128
8.7.6 Değerleme Sürecinde Karşılaşılan Sorunlar 1128
8.7.7 Sonuç ve Öneriler 1130
8.8 KIYI YAPILARI (MARİNA, YAT ÇEKEK YERİ) DEĞERLEMESİ 1131
8.8.1 Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemlerinin Birlikte Kullanılması 1133
8.8.1.1 Karşılaştırma Yöntemine Göre Arsaların Değerlemesi 1133
8.8.1.2 Maliyet Yöntemine Göre Yapıların Değerinin Saptanması 1134
8.8.1.2 Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemine Göre Toplam Değer 1135
8.8.3 Gelir Yöntemine Göre Değer Belirleme 1136
8.8.4 Tersane Değerlemesi Örneği 1139
8.8.5 Sonuç ve Düşünceler 1141
8.9 FABRİKA DEĞERLEMESİ 1142
8.9.1 Fabrika ile İlgili Kavramlar 1142
8.9.2 Fabrikanın Diğer Taşınmazlardan Ayrılan Yönleri 1143
8.9.3 Fabrika Türleri 1145
8.9.3.1 Emlak Vergisi Tebliğine Göre 1146
8.9.3.2 Yapım Tekniklerine Göre 1146
8.9.3.3 Taşıyıcı Sistemine Göre 1147
8.9.3.4 Temel Sistemine Göre 1147
8.9.3.5 Çatı Sistemine Göre 1147
8.9.3.6 Cephe Sistemine Göre 1148
8.9.3.7 İş Sağlığı ve Güvenliği Tehlike Sınıfına Göre 1148
8.9.3.8 Üretilen Ürüne Göre 1148
8.9.3.9 Değerleme Kriterlerine Göre 1149
8.9.4 Fabrikaların Tabi Oldukları Hukuk Kaynakları 1150
8.9.5 Fabrika Değerlemesinde Değer Tanımı ve Değerleme Yöntemleri 1150
8.9.5.1 Değerleme ile İlgili Tanımlar 1150
8.9.5.2 Fabrika Değerleme Yöntemleri 1152
8.9.5.3 Maliyet Yöntemine Dayalı Değerlemenin Tanımı ve Çeşitleri 1153
8.9.6 Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar ve Talep Edilecek Belgelerle Bilgiler 1155
8.9.6.1 Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar 1155
8.9.6.2 Fabrika Değerlemesi Öncesi Talep Edilecek Bilgiler ve Belgeler 1157
8.9.7 Fabrika Değerlemesi Raporunda Bulunması Gereken Özet Bilgiler 1158
8.9.8 Fabrika Değerlemesinde Dikkat Edilecek Noktalar 1159
8.9.9 Fabrika Değerlemesi İçin Örnek 1163
8.10 İRTİFAK HAKKI DEĞERLEMESİ 1171
8.10.1 Genel Olarak İrtifak Hakları ve Değerleme 1171
8.10.2 Uygulamada İrtifak Hakkı Değerlemeleri 1176
8.10.3 Kamulaştırmada İrtifak Hakkı ve Uygulaması 1182
8.10.4 Diğer Örnekler 1187
8.10.5 İntifa Hakkı Değerlemesi 1192
8.10.6 Üst Hakkı Değerlemesi 1194
8.11 ŞEREFİYELENDİRMELER 1195
8.11.1 Yasalarda Şerefiye 1195
8.11.1.1 3194 Sayılı İmar Yasası’na Göre Şerefiyelendirme 1195
8.11.1.2 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’na Göre Şerefiyelendirme 1196
8.11.1.3 1163 Sayılı Kooperatifler Yasası’na Göre Şerefiyelendirme 1196
8.11.1.4 Belediye ve Belediye Şirketlerince Yapılacak Konutların Şerefiyelendirilmesi 1197
8.11.2 Uygulama Açısından Şerefiye 1198
8.11.3 Şerefiyendirme Çalışmaları Uygulama Örnekleri 1201
8.11.3.1 Şerefiyelendirme Raporları Nasıl Hazırlanır? 1202
8.11.3.2 Tamamlanmış Konut Sitesi İçin Şerefiyelendirme / Değerleme Çalışması Örneği 1204
8.11.3.2.1 Konum Faktörü 1205
8.11.3.2.2 Manzara Faktörü 1205
8.11.3.2.3 Kat Faktörü 1206
8.11.3.2.4 Cephe Faktörü 1206
8.11.3.2.5 Yön Faktörü 1207
8.11.3.2.5 Sonuç 1207
8.11.3.3 Proje Aşamasındaki Konut Sitesi İçin Şerefiyelendirme / Değerleme Çalışması Örneği 1208
8.11.3.4 Dükkân, Mağaza vb. Ticari Alanların Şerefiyelendirilmesi 1209
8.11.3.5 Mağaza Şerefiyelendirme Çalışması Örneği 1210
8.12 ECRİMİSİL İŞLEMLERİ VE DEĞERLEMESİ 1211
8.12.1 Ecrimisil ve İşgalci Kavramları 1211
8.12.2 Ecrimisilin Yasal Mevzuatı 1212
8.12.3 Ecrimisil Tespit İşlemleri 1213
8.12.3.1. Taşınmaz Tespit Tutanağı 1214
8.12.3.2 Tespit İşlemlerinde Süre 1214
8.12.3.3 Tespit Sonucu Ecrimisil Talep Etmenin Koşulları 1214
8.12.3.3.1 Hazineye Ait Taşınmazın İşgal Edilmiş Olması 1214
8.12.3.3.2 Kullanıcıların Hakkı Bulunmaması ve İdarenin Rızasının Olmaması 1214
8.12.4 Ecrimisil Takdir İşlemleri 1215
8.12.5 Ecrimisil Tebliğ İşlemleri 1218
8.12.6 Ecrimisil Tahsil İşlemleri 1218
8.12.6.1 Vadesinde Ödenmeyen Ecrimisiller 1218
8.12.6.2 Ecrimisilin Taksitle Ödenmesi 1219
8.12.6.3 Ecrimisilde İndirim 1219
Bölüm 9
ALMANYA’DA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
9.1 GENEL 1223
9.2 ALMANYA FEDERAL İMAR YASASI (AFİY)’NIN DEĞERLEMEYE İLİŞKİN HÜKÜMLERİ 1226
9.3 TAŞINMAZLARIN PİYASA (RAYİÇ) DEĞERLERİNİN SAPTANMASINA İLİŞKİN İLKELER TÜZÜĞÜ (Taşınmaz Değerlemesi Tüzüğü, ImmoWertV) 1230
9.4 KARŞILAŞTIRMA DEĞERİNİN VE TOPRAK DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Vergleichswertrichtlinie, VW–RL) 1240
9.5 GELİR DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Ertragswertrichtlinien, EW–RL) 1257
9.6 MALİYET DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Sachwertrichtlinie, SW–RL) 1280
Bölüm 10
ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI
ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI 2017 1293
Ek 1: ALIŞTIRMA SORULARININ ÇÖZÜMLERİ 1355
Ek 2: TERİMLER VE SİMGELER 1369
Kaynaklar 1375
Kavramlar Dizini 1391
Özgeçmişler 1399