Av. Arb. Deniz DENİZ
İÇİNDEKİLER
İKİNCİ BASKIYA ÖNSÖZ 7
PROF. DR. ŞEBNEM AKİPEK ÖCAL’IN BİRİNCİ BASKIYA ÖNSÖZÜ . 11
KISALTMALAR DİZİNİ 35
TAPU SİCİLİ 37
KLASİK TAPU SİCİLİ SİSTEMİ 39
2.1. Tapu Sicili ve Tarihsel Gelişimi . 39
2.2. Kadastro ve Tesis Kadastrosunun Yapılış Esasları . 43
2.2.1. Kadastro ve amacı . 43
2.2.2. Tesis kadastrosunun yapılış esasları . 45
2.2.2.1. Kadastronun hazırlık çalışmaları . 46
2.2.2.2. Taşınmazların sınırlandırılması ve üzerindeki hakların tespiti çalışmaları . 50
2.2.2.3. Hak düşürücü süre . 56
2.2.3. Kadastroda mülkiyet hakkının tespitinin esasları . 57
2.2.4. Kadastro mahkemesi . 63
2.2.5. Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin kadastrosu ve tescili 67
2.3. Zilyetlik 70
2.4. Tapu Sicilinin Unsurları . 74
2.4.1. Genel olarak 74
2.4.2. Ana siciller 75 14
2.4.2.1. Tapu kütüğü . 75
2.4.2.2. Kat mülkiyeti kütüğü . 76
2.4.2.3. Yevmiye defteri . 80
2.4.2.4. Resmî belgeler . 82
2.4.2.5. Plân 83
2.4.3. Yardımcı siciller . 85
2.4.3.1. Aziller sicili 85
2.4.3.2. Düzeltmeler sicili . 85
2.4.3.3. Kamu orta malları sicili . 87
2.4.3.4. Tapu envanter defteri . 88
2.5. Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar . 88
2.5.1. Genel olarak 88
2.5.2. Arazi . 90
2.5.3. Bağımsız ve sürekli haklar 91
2.5.4. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler . 93
2.6. Tapu Siciline Hakim İlkeler . 94
2.6.1. Genel olarak 94
2.6.2. Her taşınmaza bir sahife açılması ilkesi 95
2.6.3. Açıklık ilkesi . 95
2.6.4. Tescil ilkesi . 97
2.6.5. Tescilin sebebe bağlılığı ilkesi 97
2.6.6. Tapu siciline güven ilkesi . 98
2.6.7. Devletin sorumluluğu ilkesi 99
2.7. Tapu Siciline Yapılan İşlemler . 105
2.7.1. Kayıt işlemi . 105 15
2.7.2. Tescil işlemi 106
2.7.3. Terkin işlemi . 106
2.7.4. Şerh işlemi . 108
2.7.5. Beyan işlemi 110
2.8. Tapu İşlemlerinde Şekil 111
TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI 121
3.1. Giriş 121
3.2. Elektronik Tapu Sicili Kavramı 125
3.3. Elektronik Tapu Sicilinin Amaçları 128
3.4. Mukayeseli Hukukta Elektronik Tapu Sicili 130
3.4.1. Genel olarak 130
3.4.2. Avusturya Hukukunda 130
3.4.3. Alman Hukukunda 131
3.4.4. İsviçre Hukukunda 136
3.4.5. Hollanda Hukukunda 138
3.5. Türk Hukukunda Elektronik Tapu Siciliyle İlgili Mevzuat . 139
3.6. Elektronik Tapu Sicilinin Unsurları 143
3.7. Elektronik Ortamda Aleniyetin Sağlanması 145
TAPU VE KADASTRO BİLGİ SİSTEMİ (TAKBİS) . 159
4.1. Tarihçe ve Projenin Aşamaları 159
4.2. Tanım ve Projenin Hedefleri 161
4.3. TAKBİS Ortamında Tutulan Siciller, Veri Güvenliği ve Sicil Örnekleri 164
4.4. TAKBİS’in Faydaları . 177 16
TAPU VE KADASTRO TEŞKİLATI. 183
TAPU SİCİLİNDE GENEL OLARAK İŞLEM AŞAMALARI 189
6.1. Başvuru (TMK md. 1013, TST md. 16) 189
6.1.1. İstem . 189
6.1.2. Hangi yerdeki tapu müdürlüğüne başvuru yapılacaktır? 193
6.1.2.1. Taşınmazın kayıtlı bulunduğu yer tapu müdürlüğüne başvuru yapılması 193
6.1.2.2. Yetki alanı dışı tapu işlemlerinde Türkiye’nin herhangi bir ilçesindeki tapu müdürlüğü veya yurtdışı teşkilatına başvuru yapılması 194
6.1.2.3. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde tarafların bulunduğu yere bakılmaksızın Türkiye’nin herhangi bir ilçesindeki tapu müdürlüğüne veya yurtdışı teşkilatına taraflarca ayrı ayrı başvuru yapılması 198
6.1.3. Kimler istemde bulunabilir? (TMK md. 1013, TST md. 17, 18) . 204
6.2. Hak Sahibinin Belirlenmesi (TST md. 18) 206
6.3. Tasarruf Yetkisinin ve Hukukî Sebebin Belirlenmesi (TMK md. 1015, TST md. 19) 207
6.4. Tescil İstem Belgesi veya Resmî Senet Düzenlenmesi (TST md 20, 21) . 209
6.5. Resmî Senet veya Tescil İstem Belgesinin İmzalanması 210
6.6. Yevmiye Defterine Kayıt (TST md. 23) . 211
6.7. Tescil veya Terkin . 212
İSTEMİN REDDEDİLMESİ (RET PROSEDÜRÜ) (TMK MD. 1016, TST MD. 26) . 215 17
TAPU İŞLEMLERİNDE TEMSİL . 219
8.1. Genel Olarak . 219
8.2. Gerçek Kişilerin Temsili . 221
8.2.1. Rızaî (iradî) temsil 221
8.2.2. Kanunî (yasal) temsil 225
8.2.2.1. Velâyet . 226
8.2.2.2. Vesayet. 234
8.2.2.3. Kayyımlık 242
8.2.2.4. Yasal danışmanlık 244
8.3. Tüzel Kişilerin Temsili 246
8.3.1. Kamu tüzel kişilerinin temsili . 248
8.3.2. Özel hukuk tüzel kişilerinin temsili 249
8.3.2.1. Şirketler 249
8.3.2.2. Dernek, vakıf, sendika ve siyasi partiler 255
8.3.2.3. Kamu iktisadi teşebbüsleri . 256
8.3.2.4. Kamu bankaları 257
8.3.2.5. Organize sanayi bölgeleri 257
8.4. Kamu Kurumu Niteliğindeki Meslek Kuruluşları . 257
8.5. Yabancı Sermayeli Şirketler 258
YABANCILARIN ÜLKEMİZDEN TAŞINMAZ EDİNİMİ 259
9.1. Genel Olarak . 259
9.2. Yabancı Uyruklu Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi . 261
9.2.1. Kanunî kısıtlamalar 265
9.2.1.1. Tapu Kanunu haricindeki kanunî kısıtlamalar ve istisnaî (ayrıcalıklı) hükümler 265 18
9.2.1.1.1. 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu . 265
9.2.1.1.2. 1062 sayılı Mukabelei Bilmisil Kanunu . 268
9.2.1.1.3. 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu . 269
9.2.1.1.4. 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu . 270
9.2.1.1.5. 5580 sayılı Özel Öğretim Kurumları Kanunu . 270
9.2.1.2. Tapu Kanunu’nda yer alan kısıtlamalar . 271
9.2.1.2.1. Yüzölçüme (miktara) ilişkin kısıtlama 271
9.2.1.2.2. Uyruğa ilişkin kısıtlama . 271
9.2.1.2.3. Cumhurbaşkanının kısıtlama veya yasaklama yetkisi . 272
9.2.1.2.4. Yapısız taşınmazlarda proje geliştirme zorunluluğu 272
9.3. Yabancı Tüzel Kişilerin Taşınmaz Edinimi 274
9.4. Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz ve Sınırlı Aynî Hak Edinimleri . 276
9.5. Türk Vatandaşlığı Kazanılması İçin Taşınmaz Edinimi . 282
9.6. Yabancıların Miras İşlemleri . 302
9.7. Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Bazı Özel Durumlar 303
9.7.1. İzin almak suretiyle Türk Vatandaşlığından çıkanların taşınmaz işlemleri . 303
9.7.2. Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşlarının taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinimleri . 307 19
9.7.3. Türk Asıllı Yunan Uyrukluların taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinimleri . 308
9.7.4. Vatansızların taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinimleri . 309
9.7.5. Çifte uyrukluların taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinimleri . 310
9.8. Yabancı Gerçek Kişilerin Temsili 311
MÜLKİYET HAKKI VE TESCİLİ 317
10.1. Genel Olarak 317
10.2. Mülkiyet Hakkının Türleri . 320
10.2.1. Tek kişi (müstakil) mülkiyeti . 320
10.2.2. Birlikte mülkiyet . 321
10.2.2.1. Paylı (müşterek) mülkiyet . 321
10.2.2.2. Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyeti . 326
SINIRLI AYNÎ HAKLAR VE TESCİLLERİ . 333
11.1. Genel Olarak 333
11.2. Sınırlı Aynî Hakların Genel Özellikleri . 333
11.3. Malik Lehine Sınırlı Aynî Hak Kurulması 335
11.3.1. Malik lehine irtifak hakkı (TMK md. 782) . 335
11.3.2. Malik lehine taşınmaz rehni (TMK md. 914) . 336
11.4. İrtifak Hakları ve Tescilleri 336
11.5. İrtifak Haklarının Çeşitleri . 337
11.6. Önemli İrtifak Hakkı Uygulamaları 338
11.6.1. İntifa hakkı (TMK md. 794 vd.) . 338
11.6.2. Oturma (sükna) hakkı (TMK md. 823 vd.). 343
11.6.3. Üst (inşaat) hakkı (TMK md. 826 vd.) . 345 20
11.6.4. Kaynak hakkı (TMK md. 837) . 349
11.6.5. Geçit hakkı 352
11.6.6. Mecra hakkı . 356
11.7. Taşınmaz Yükü ve Tescili (TMK md. 839 vd.) 358
11.8. Rehin Hakları ve Tescili 362
11.8.1. Taşınmaz rehni 362
11.8.2. Taşınmaz rehninin temel ilkeleri 363
11.8.2.1. Belirlilik ilkesi . 363
11.8.2.2. Kamuya açıklık (aleniyet) ilkesi . 365
11.8.2.3. Taşınmaz rehniyle teminat altına alınan alacak hakkında zamanaşımının işlememesi ilkesi 367
11.8.2.4. Teminat ilkesi, teminatın ve alacağın kapsamı . 367
11.8.2.5. Taşınmaz mal rehninde sabit dereceler sistemi ilkesi 369
11.8.2.5.1. Sabit derece sisteminin istisnaları . 371
11.9. Lex Commissoria Yasağı . 373
11.10. Rehinli Taşınmazın Parçalara Bölünmesi (İfrazı) ve Başka Taşınmazlarla Birleşmesi 373
11.10.1. Rehinli taşınmazın bölünmesi 373
11.10.2. Rehinli taşınmaz malın başka bir taşınmaz malla birleşmesi 377
11.11. İpotek 378
11.11.1. Genel olarak . 378
11.11.2. İpoteğin kurulması . 379 21
11.11.3. İpoteğin başlıca özellikleri 382
11.11.4. Tescile tâbi kanunî ipotek hakları 385
11.12. İpotekli Borç Senedi . 388
11.13. İrat Senedi . 388
11.14. Rehin Haklarının Tescili ve Tescil/Terkin Örnekleri 390
ŞERHLER . 405
12.1. Genel Olarak 405
12.2. Kişisel (Şahsî) Hakların Şerhi (TMK md. 1009) . 408
12.2.1. Arsa payı karşılığı inşaat hakkı (kat karşılığı inşaat hakkı) şerhi (TMK md. 1009, TK md. 26, TST md. 47) 408
12.2.2. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şerhi (TMK md. 1009, TBK md. 237, TK md. 26, TST md. 47) 410
12.2.3. Bağışlama vaadi sözleşmesi şerhi (TBK md. 288/2, TST md. 47) . 413
12.2.4. Kira sözleşmesi şerhi (TMK md. 1009, TBK md. 312, TST md. 47) 414
12.2.5. Sözleşmeden doğan önalım (şufa) hakkı şerhi (TMK md. 1009, 735; TBK md. 237-242; TST md. 47) 416
12.2.6. Sözleşmeden doğan alım (iştira) hakkı şerhi (TMK md. 1009, 736; TBK md. 237, 238, 239; TST md. 47) 424
12.2.7. Sözleşmeden doğan geri alım (vefa) hakkı şerhi (TMK md. 1009, 736; TBK md. 237, 238, 239; TST md. 47) 426
12.2.8. Serbest dereceden istifade (boşalan dereceye geçme) hakkının şerhi (TMK md. 871, TST md. 31/3, 47) 427 22
12.2.9. Bağışlamadan rücu (dönme) hakkının şerhi (TBK md. 292, TST md. 47) 429
12.2.10. Paylı mülkiyetin devamına (şüyun idame mükellefiyeti) ilişkin sözleşmelerin şerhi (TMK md. 698) . 430
12.2.11. Paylı taşınmazlarda kullanma, yararlanma ve yönetime ilişkin sözleşmelerin şerhi (TMK md. 689, 695/2) 431
12.2.12. Finansal kiralama sözleşmesinin şerhi (6361 sayılı Kanun md. 22) 435
12.2.13. İrtifak hakkı vaadi sözleşmesinin şerhi (Tapu Kanunu md. 26, TST md. 47) . 437
12.3. Tasarruf Yetkisini Kısıtlayan/Yasaklayan Şerhler (TMK md. 1010, TST md. 48, 49) . 439
12.3.1. Haciz (TMK md. 1010, TST md. 48) . 440
12.3.1.1. İcraî haciz 440
12.3.1.2. Kamu haczi 444
12.3.1.3. İhtiyatî haciz 446
12.3.2. İhtiyatî tedbir (HMK md. 389 vd.) . 448
12.3.3. İflas (İİK md. 154 vd., TST md. 49) . 453
12.3.4. Konkordato (iflas anlaşması) (İİK md. 285 vd., TST md. 49) . 454
12.3.5. İİK md. 150/c şerhi (satışa arz şerhi veya ipoteğin paraya çevrilmesi şerhi) 458
12.3.6. Henüz kesinleşmemiş ilamların (mahkeme kararlarının) şerhi (İİK md. 28). 460
12.3.7. Davalıdır (çekişmeli hakların korunması) şerhi (TMK md. 1010/1, TST md. 48/1-c) 461 23
12.3.8. Eşlerden birinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin kaldırılması şerhi (TMK md. 199, TST md. 49/1-d) . 466
12.3.9. 1515 sayılı Tapu Kayıtlarından Hukukî Kıymetlerini Kaybetmiş Olanların Tasfiyesine Dair Kanun şerhi (md. 2). 468
12.3.10. Ortaklığın giderilmesi şerhi (TMK md. 699, TMK md. 703, TMK md. 1010/1) 469
12.3.11. Kamulaştırma şerhleri (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 7, 31/b, 27/2) 470
12.3.12. Harcamalara katılma payı şerhi 470
12.3.13. Tacirin ticareti terk ettiğine dair şerh (İİK md. 44) 471
12.3.14. Aile konutu şerhi ve paylaşmalı mal ayrılığı rejiminde aile konutunda kalma hakkının şerhi 472
12.3.15. Aile yurdu şerhi (TMK md. 386 vd, 1010, TST md. 49/1-ç) 478
12.3.16. Devretmekle yükümlü önmirasçı atama şerhi (TMK md. 523, 1010/3, TST md. 48/1-b) 480
12.3.17. 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre muvakkat (geçici) inşaat (yapı) şerhi (md. 33) . 481
12.3.18. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 8’inci maddesi gereğince değer artış şerhi 483
12.3.19. Ceza mahkemesi tarafından taşınmazlara elkonulması şerhi (CMK md. 128) 486
12.3.20. 3713 sayılı Terörle Mücadele Kanunu’na göre tedbir şerhi (md. 20/A) 487
12.3.21 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’na göre taşınmazın aynî sermaye konulması şerhi ve tescili (TTK md. 128) 489 24
12.3.22. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’na göre şerh . 494
12.3.23. 5015 sayılı Petrol Piyasası Kanunu’na göre şerh 500
12.3.24. 5346 sayılı Yenilenebilir Enerji Kaynaklarının Elektrik Enerjisi Üretimi Amaçlı Kullanımına İlişkin Kanun’a göre şerh . 501
12.3.25. 5366 sayılı Yıpranan Tarihî ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun’a göre şerh . 503
12.3.26. Vakıf şerhi 506
12.3.27. Bazı Özel Kanunlara Göre Yapılan Tahsis İşlemlerinde Yasaklama/Kısıtlama Şerhleri . 509
12.3.27.1. 775 sayılı Gecekondu Kanunu’na göre tahsis işlemleri ve şerhi . 510
12.3.27.2. 442 sayılı Köy Kanunu’na göre köy yerleşim alanlarında tespit, tescil, tahsis ve arsa satışı ve şerhi . 514
12.3.27.3. 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu’na göre tahsis suretiyle tescil işlemleri ve şerhi . 517
12.3.27.4. İskân Kanunu’na göre tahsis suretiyle tescil işlemleri . 524
12.3.27.5. Afet Kanunu’na göre tahsis suretiyle tescil işlemleri ve kanunî ipotek . 524
12.3.27.6. 1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’a göre şerh . 526
12.3.28. Arabuluculuk sürecine ilişkin şerh . 529
12.4. Geçici Tescil Şerhi (TMK md. 1011) 533 25
BEYANLAR (TMK MD. 1012, TST MD. 52) 535
13.1. Genel Olarak 535
13.2. Eklenti (Teferruat) Belirtmesi (TMK md. 686, 1012, TST md. 53) . 537
13.3. Kurulmaları Artık Mümkün Olmayan Aynî Hakların ve Muhdesatın Yazımı (4722 sayılı Kanun md. 18, KK md. 19/2, TST md. 54) . 539
13.4. Vesayet Kararlarının Yazımı (TST md. 55) 540
13.5. Mahkeme Kararlarının Varlığı (TST md. 52) . 541
13.6. Yetki Alanı Dışı Tapu İşlemleri Belirtmesi . 541
13.7. Ret Kararlarının Belirtilmesi (TST md. 26) 544
13.8. Birden Fazla Sicil Bölgesinde Kalan Arazilerin Belirtilmesi (TST md. 6) . 545
13.9. Zanaatkârlar veya Yüklenicilerin İşe Başlama Tarihinin Yazımı (TMK md. 897/3, TST md. 56) 546
13.10. Yolsuz Tescilin Belirtilmesi (TST md. 52/2) 548
13.11. Tapu Sicilinde Düzeltme Davası Açıldığının Belirtilmesi (TST md. 74/4) 549
13.12. Sayfa Kapatılma Nedeninin Belirtilmesi (TST md. 67) 550
13.13. Ortaklaşa Kullanılan Yerlerin Tescili ve Belirtilmesi (TST md. 29) . 551
13.14. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa Göre Aile Malları Ortaklığı Belirtmesi 552
13.15. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa Göre Diğer Beyanlar . 555
13.16. 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu’na Göre Belirtme 561
13.17. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’na Göre Belirtme. 565 26
13.18. Taşınmazın Heyelan Bölgesinde Kaldığının Belirtilmesi (TMK md 710/son) . 567
13.19. Yönetim Planı ve Değişikliklerinin Belirtilmesi (KMK md. 28) 567
13.20. Devre Mülk Hakkının ve Sözleşmesinin Belirtmesi (KMK md. 60, 61) 568
13.21. Kat Mülkiyetinde Eklentilerin Belirtilmesi (KMK md. 6/2) . 569
13.22. Kamulaştırma Kanunu 30’uncu Madde Belirtmesi 570
13.23. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’na Göre Yenileme, Güncelleme ve Sayısallaştırma Belirtmesi . 570
13.24. Yenileme, Güncelleme ve Sayısallaştırmaya Karşı Dava Açılması Halinde Beyanlar Hanesine Belirtme Yapılması 574
13.25. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 41’inci Maddesine Göre Teknik Hataların Düzeltilmesine Dair Belirtme . 575
13.26. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna Göre Riskli Yapı, Rezerv Yapı Alanı, Riskli Alan Belirtmesi ve Karara Katılmayan Hissedarın Hissesinin Satışa Çıkarıldığına Dair Belirtme ile Diğer Belirtmeler . 576
13.27. Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri İçin Belirtme İşlemleri . 582
13.28. Yola Veya Komşu Parsele Taşan Binaların Belirtilmesi 584
13.29. 5543 sayılı İskân Kanununa Göre Tahsis Suretiyle Tescil İşlemleri ve Belirtme 585
13.30. 3194 sayılı İmar Kanunu’na Göre İmar Uygulaması ve Belirtmeleri . 587
13.30.1. İmar uygulamasına alınma belirtmesi . 599 27
13.30.2. İmar Kanunu’na göre “umumî hizmetlere ayrılmıştır” belirtmesi (md. 11) 599
13.30.3. Umumî hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlarda özel tesis yapılması halinde yapılan belirtme . 601
13.30.4. İmar planına göre tescile tabidir belirtmesi 602
13.30.5. Uygulamaya alınan parselden mevcut yapılar sebebiyle DOP kesilememesi halinde tespit edilen bedelin belirtilmesi . 602
13.30.6. İmar Kanunu’na göre “ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapı” belirtmesi (md. 32) 603
13.30.7. Kapanan imar ve kadastro yolları nedeniyle imar mevzuatına uygun olarak oluşturulan ve belediye adına tescil edilen imar parseliyle ilgili belirtme 604
13.30.8. İmar uygulamasında kat mülkiyeti belirtmesi. 605
13.30.9. Bir imar parseli üzerindeki binaların belirtilmesi . 606
13.30.10. Malik hanesi açık olan imar parsellerinin belirtilmesi . 607
13.30.11. İmar uygulaması sebebiyle sayfa kapatılmasında belirtme 607
13.31. 3561 sayılı Mal Memurlarının Kayyım Tayin Edilmesine Dair Kanun Gereğince Kayyımlık Belirtmesi . 608
13.32. Mevzuattaki Diğer Beyanlar . 609
KAT MÜLKİYETİ, KAT İRTİFAKI, TOPLU YAPI VE DEVRE MÜLK HAKKI 613
14.1. Genel Olarak 613
14.2. Kat Mülkiyeti . 615
14.2.1. Kavram ve hukukî niteliği 615
14.2.2. Kat mülkiyetinin kuruluşu 616 28
14.2.2.1. Kat mülkiyeti kurulmasının şartları . 616
14.2.2.2. Kat mülkiyetinin kurulması için gerekli belgeler 618
14.2.2.3. Kat mülkiyetinin kuruluş şekilleri . 623
14.2.3. Üzerinde takyidat bulunan taşınmazlarda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması 631
14.2.4. Kat mülkiyetinin tescili . 633
14.2.4.1. Genel olarak 633
14.2.4.2. Kat mülkiyeti kütüğüne elektronik ortamda tescil yapılması ve geçiş uygulaması 639
14.2.5. Hatalı blok ve bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi . 641
14.2.5.1. Genel esaslar . 641
14.2.5.2. Hatalı blok numarası (adı) düzeltilmesi 643
14.2.5.3. Hatalı bağımsız bölüm numarası düzeltilmesi . 644
14.2.6. Bağımsız bölüm ilavesi (KMK md. 44) 646
14.2.7. Bağımsız bölümlerin birleştirilmesi veya ayrılması . 648
14.2.8. Kat maliklerinin hakları ve borçları 649
14.2.8.1. Kat maliklerinin hakları 649
14.2.8.2 Kat maliklerinin borçları (yükümlülükleri) . 651
14.2.9. Anagayrimenkulün yönetimi 657
14.2.9.1. Kat malikleri kurulu 657
14.2.9.2. Yönetim planı (KMK md. 28) . 660
14.2.9.3. Yönetici veya yönetim kurulu (KMK md. 34) . 661 29
14.2.9.4. Denetçi veya denetim kurulu (KMK md. 41) . 663
14.2.10. Kat mülkiyetinin sona ermesi . 663
14.2.10.1. Kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi 664
14.2.10.2. Anataşınmazın tamamen yok olması . 665
14.2.10.3. Anataşınmazın kamulaştırılması 665
14.2.10.4. Anataşınmazın harap olması 665
14.2.10.5. Mahkeme kararı ile sona erme . 666
14.3. Kat İrtifakı 666
14.3.1. Kavram ve hukukî niteliği 666
14.3.2. Kat irtifakının kuruluşu . 667
14.3.2.1. Kat irtifakının kurulmasının şartları 667
14.3.2.2. Kat irtifakının kurulması için gerekli belgeler 668
14.3.2.3. Kat irtifakının tapu sicilinde kuruluşu . 669
14.3.2.4. Kat irtifakının tescili . 672
14.3.3. Kat irtifakı sahiplerinin hakları ve borçları . 675
14.3.4. Kat irtifakının sona ermesi 677
14.4. Toplu Yapı 678
14.4.1. Genel olarak 678
14.4.2. Toplu yapılarda kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması . 679
14.4.2.1. Toplu yapılarda kat mülkiyetinin kurulması . 682
14.4.2.2. Toplu yapılarda kat irtifakının kurulması . 684 30
14.4.3. Ortak yerler . 685
14.4.4. Vaziyet planı ve projeleri 686
14.4.5. Toplu yapılarda yönetim . 687
14.4.5.1. Blok yönetimi 688
14.4.5.2. Ada yönetimi . 688
14.4.5.3. Toplu yapı yönetimi 689
14.4.5.3.1. Yönetici ve denetçi seçilmesi 689
14.4.5.3.2. Geçici yönetim 690
14.4.6. Ortak giderlere katılma . 690
14.5. Devre Mülk Hakkı . 691
14.5.1. Genel olarak 691
14.5.2. Devre mülk hakkının kurulması ve şartları . 691
14.5.2.1. Devre mülk hakkının kurulmasının şartları 691
14.5.2.2 Devre mülk hakkının kurulması 692
14.5.3. Devre mülk hakkının tescili 694
14.5.3.1. Tapu veya kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde yapılacak belirtmeler 694
14.5.3.2. Tapu veya kat mülkiyeti kütüğünün "irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri" sütununda yapılacak tescil işlemi 695
14.5.4. Devre mülk hakkının hükümleri . 696
14.5.5. Devre mülk hakkının sona ermesi 698
14.5.6. Devre mülk hakkının devre tatil sözleşmesi ile karşılaştırılması . 698 31
TAPU İŞLEMLERİ 703
15.1. Genel Olarak 703
15.2. Tapu Müdürlüklerince Sözleşme Düzenlenmesi Gereken Tapu İşlemleri 703
15.2.1. Satış sözleşmesi (TBK md. 207 vd.) . 709
15.2.1.1. Taşınmaz satış sözleşmesinin noterler tarafından düzenlenmesi 711
15.2.2. Bağış (hibe) sözleşmesi (TBK md. 285 vd.) . 715
15.2.3. Mal değişim (trampa) sözleşmesi (TBK md. 282 vd.) 716
15.2.4. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi (TBK md. 611 vd.) 717
15.2.5. Ömür boyu gelir sözleşmesi (TBK md. 607 vd.) 726
15.2.6. Miras payının temliki (pay temliki) sözleşmesi 726
15.2.7. Taksim (paylaşma) sözleşmesi . 727
15.2.8. Kat karşılığı temlik sözleşmesi (TBK md. 470 vd.) 728
15.3. Tapu Müdürlüklerince Sözleşme Düzenlenmesi Gerekmeyen Tapu İşlemleri 729
15.4. Resmî Yazışma İle Yapılan Tapu İşlemleri . 730
15.5. Re’sen Yapılan Tapu İşlemleri . 731
TEKNİK YÖNÜ BULUNAN TAPU SİCİLİNDEKİ BAZI İŞLEMLER 733
16.1. Genel Olarak . 733
16.2. Ayırma (İfraz-Bölünme) 738
16.3. Birleştirme (Tevhit) . 739
16.4. Cins Değişikliği 741 32
16.5. Yola Terk . 745
16.6. Yoldan İhdas . 746
KAMULAŞTIRMA VE KAMULAŞTIRMANIN TAPU SİCİLİ YÖNÜ . 753
17.1. Genel Olarak 753
17.2. Kamulaştırma Şerhleri 757
17.2.1. Kamulaştırma Kanunu 7’nci madde şerhi. 757
17.2.2. Kamulaştırma Kanunu 31/b maddesi şerhi . 759
17.2.3. Acele kamulaştırmalarda devir yasağı şerhi (md. 27/2) . 760
17.3. Kamulaştırma İle İlgili Beyanlar (md. 30/5) 761
17.4. Kamulaştırmanın Tescili . 763
17.4.1. Anlaşma (satın alma) yoluyla tescil 763
17.4.2. Mahkeme kararıyla tescil 769
17.5. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları (md. 11) . 772
17.6. Kamulaştırma İşleminin İptali Davası (md. 14) 773
17.7. Kamulaştırmada Çeşitli Durumlar 775
17.7.1. Üzerinde takyit ve hak bulunan taşınmazların kamulaştırılması 775
17.7.2. Kamulaştırılacak taşınmazda idarenin ifraz/cins değişikliği talepleri . 776
17.7.3. İntikali yapılmamış taşınmazın kamulaştırılması . 777
17.8. Kamulaştırılacak Taşınmazın Aynının Çekişmeli Olması (KK. md. 18) . 777
17.9. Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazların Kamulaştırılması (KK. md. 19) 778
17.10. Kısmî Kamulaştırma (KK. md. 12) 779 33
17.11. Kamulaştırma Yolu İle İrtifak Hakkı Kurulması Ve Tescili 781
17.12. İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi 783
17.13. Malikin Geri Alma Hakkı (md. 23) 784
17.14. Taşınmaz Malın Boşaltılması (md. 20) . 786
17.15. Kamulaştırmada Harç Ve Döner Sermaye Ücreti . 787
MAHKEME KARARLARININ VE CEBRİ İCRA KARARLARININ UYGULANMASI, ARABULUCULUK UYGULAMALARI. 791
18.1. Mahkeme Kararlarının Uygulanması 791
18.2. Cebrî İcra Kararlarının Uygulanması . 805
18.3. Arabuluculuk Uygulamaları . 814
TAPU SİCİLİNDE DÜZELTME İŞLEMLERİ 821
19.1. Genel Olarak 821
19.2. Basit Yazım Hatalarının Düzeltilmesi 827
19.3. Taşınmazın Yüzölçümü veya Niteliğindeki Belgesine Aykırı Basit Yazım Hatalarının Düzeltilmesi 829
19.4. İlgililerin Onayı İle Düzeltme Yapılması . 830
19.5. Kimlik Bilgilerine İlişkin Kadastro Çalışmalarından Kaynaklanan Hata ve Eksikliklerin Düzeltilmesi 834
19.6. Diğer İdarî Düzeltmeler 838
19.7. Mahkeme Kararıyla Düzeltme . 840
19.8. TAKBİS’te Veri Düzeltme 842
19.9. Hisse Hatalarının Düzeltilmesi 843 34
5403 SAYILI TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNU İŞLEMLERİ . 847
20.1. Genel Olarak . 847
20.2. Tarım Arazilerinde Mülkiyetin Devrine İlişkin İşlemler 848
20.3. Tarım Arazilerinde Mirasın İntikali, Taksim Ve Pay Temliki İşlemleri 851
20.4. Tarım Arazilerine Haciz Konulması, İpotek Tesisi, Cebri Satış Ve Mahkeme Kararlarının İnfazı, Kamulaştırma İşlemleri İle Kullanma, Yararlanma Yönetime İlişkin Sözleşmelerin Şerhi 860
20.5. Tarımsal Arazilerde Vasıf Değişikliği 861
6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN İŞLEMLERİ . 863
KAYNAKLAR 889
YAZARIN ÖZGEÇMİŞİ . 895
Av. Arb. Deniz DENİZ
İÇİNDEKİLER
İKİNCİ BASKIYA ÖNSÖZ 7
PROF. DR. ŞEBNEM AKİPEK ÖCAL’IN BİRİNCİ BASKIYA ÖNSÖZÜ . 11
KISALTMALAR DİZİNİ 35
TAPU SİCİLİ 37
KLASİK TAPU SİCİLİ SİSTEMİ 39
2.1. Tapu Sicili ve Tarihsel Gelişimi . 39
2.2. Kadastro ve Tesis Kadastrosunun Yapılış Esasları . 43
2.2.1. Kadastro ve amacı . 43
2.2.2. Tesis kadastrosunun yapılış esasları . 45
2.2.2.1. Kadastronun hazırlık çalışmaları . 46
2.2.2.2. Taşınmazların sınırlandırılması ve üzerindeki hakların tespiti çalışmaları . 50
2.2.2.3. Hak düşürücü süre . 56
2.2.3. Kadastroda mülkiyet hakkının tespitinin esasları . 57
2.2.4. Kadastro mahkemesi . 63
2.2.5. Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin kadastrosu ve tescili 67
2.3. Zilyetlik 70
2.4. Tapu Sicilinin Unsurları . 74
2.4.1. Genel olarak 74
2.4.2. Ana siciller 75 14
2.4.2.1. Tapu kütüğü . 75
2.4.2.2. Kat mülkiyeti kütüğü . 76
2.4.2.3. Yevmiye defteri . 80
2.4.2.4. Resmî belgeler . 82
2.4.2.5. Plân 83
2.4.3. Yardımcı siciller . 85
2.4.3.1. Aziller sicili 85
2.4.3.2. Düzeltmeler sicili . 85
2.4.3.3. Kamu orta malları sicili . 87
2.4.3.4. Tapu envanter defteri . 88
2.5. Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar . 88
2.5.1. Genel olarak 88
2.5.2. Arazi . 90
2.5.3. Bağımsız ve sürekli haklar 91
2.5.4. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler . 93
2.6. Tapu Siciline Hakim İlkeler . 94
2.6.1. Genel olarak 94
2.6.2. Her taşınmaza bir sahife açılması ilkesi 95
2.6.3. Açıklık ilkesi . 95
2.6.4. Tescil ilkesi . 97
2.6.5. Tescilin sebebe bağlılığı ilkesi 97
2.6.6. Tapu siciline güven ilkesi . 98
2.6.7. Devletin sorumluluğu ilkesi 99
2.7. Tapu Siciline Yapılan İşlemler . 105
2.7.1. Kayıt işlemi . 105 15
2.7.2. Tescil işlemi 106
2.7.3. Terkin işlemi . 106
2.7.4. Şerh işlemi . 108
2.7.5. Beyan işlemi 110
2.8. Tapu İşlemlerinde Şekil 111
TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI 121
3.1. Giriş 121
3.2. Elektronik Tapu Sicili Kavramı 125
3.3. Elektronik Tapu Sicilinin Amaçları 128
3.4. Mukayeseli Hukukta Elektronik Tapu Sicili 130
3.4.1. Genel olarak 130
3.4.2. Avusturya Hukukunda 130
3.4.3. Alman Hukukunda 131
3.4.4. İsviçre Hukukunda 136
3.4.5. Hollanda Hukukunda 138
3.5. Türk Hukukunda Elektronik Tapu Siciliyle İlgili Mevzuat . 139
3.6. Elektronik Tapu Sicilinin Unsurları 143
3.7. Elektronik Ortamda Aleniyetin Sağlanması 145
TAPU VE KADASTRO BİLGİ SİSTEMİ (TAKBİS) . 159
4.1. Tarihçe ve Projenin Aşamaları 159
4.2. Tanım ve Projenin Hedefleri 161
4.3. TAKBİS Ortamında Tutulan Siciller, Veri Güvenliği ve Sicil Örnekleri 164
4.4. TAKBİS’in Faydaları . 177 16
TAPU VE KADASTRO TEŞKİLATI. 183
TAPU SİCİLİNDE GENEL OLARAK İŞLEM AŞAMALARI 189
6.1. Başvuru (TMK md. 1013, TST md. 16) 189
6.1.1. İstem . 189
6.1.2. Hangi yerdeki tapu müdürlüğüne başvuru yapılacaktır? 193
6.1.2.1. Taşınmazın kayıtlı bulunduğu yer tapu müdürlüğüne başvuru yapılması 193
6.1.2.2. Yetki alanı dışı tapu işlemlerinde Türkiye’nin herhangi bir ilçesindeki tapu müdürlüğü veya yurtdışı teşkilatına başvuru yapılması 194
6.1.2.3. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde tarafların bulunduğu yere bakılmaksızın Türkiye’nin herhangi bir ilçesindeki tapu müdürlüğüne veya yurtdışı teşkilatına taraflarca ayrı ayrı başvuru yapılması 198
6.1.3. Kimler istemde bulunabilir? (TMK md. 1013, TST md. 17, 18) . 204
6.2. Hak Sahibinin Belirlenmesi (TST md. 18) 206
6.3. Tasarruf Yetkisinin ve Hukukî Sebebin Belirlenmesi (TMK md. 1015, TST md. 19) 207
6.4. Tescil İstem Belgesi veya Resmî Senet Düzenlenmesi (TST md 20, 21) . 209
6.5. Resmî Senet veya Tescil İstem Belgesinin İmzalanması 210
6.6. Yevmiye Defterine Kayıt (TST md. 23) . 211
6.7. Tescil veya Terkin . 212
İSTEMİN REDDEDİLMESİ (RET PROSEDÜRÜ) (TMK MD. 1016, TST MD. 26) . 215 17
TAPU İŞLEMLERİNDE TEMSİL . 219
8.1. Genel Olarak . 219
8.2. Gerçek Kişilerin Temsili . 221
8.2.1. Rızaî (iradî) temsil 221
8.2.2. Kanunî (yasal) temsil 225
8.2.2.1. Velâyet . 226
8.2.2.2. Vesayet. 234
8.2.2.3. Kayyımlık 242
8.2.2.4. Yasal danışmanlık 244
8.3. Tüzel Kişilerin Temsili 246
8.3.1. Kamu tüzel kişilerinin temsili . 248
8.3.2. Özel hukuk tüzel kişilerinin temsili 249
8.3.2.1. Şirketler 249
8.3.2.2. Dernek, vakıf, sendika ve siyasi partiler 255
8.3.2.3. Kamu iktisadi teşebbüsleri . 256
8.3.2.4. Kamu bankaları 257
8.3.2.5. Organize sanayi bölgeleri 257
8.4. Kamu Kurumu Niteliğindeki Meslek Kuruluşları . 257
8.5. Yabancı Sermayeli Şirketler 258
YABANCILARIN ÜLKEMİZDEN TAŞINMAZ EDİNİMİ 259
9.1. Genel Olarak . 259
9.2. Yabancı Uyruklu Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi . 261
9.2.1. Kanunî kısıtlamalar 265
9.2.1.1. Tapu Kanunu haricindeki kanunî kısıtlamalar ve istisnaî (ayrıcalıklı) hükümler 265 18
9.2.1.1.1. 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu . 265
9.2.1.1.2. 1062 sayılı Mukabelei Bilmisil Kanunu . 268
9.2.1.1.3. 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu . 269
9.2.1.1.4. 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu . 270
9.2.1.1.5. 5580 sayılı Özel Öğretim Kurumları Kanunu . 270
9.2.1.2. Tapu Kanunu’nda yer alan kısıtlamalar . 271
9.2.1.2.1. Yüzölçüme (miktara) ilişkin kısıtlama 271
9.2.1.2.2. Uyruğa ilişkin kısıtlama . 271
9.2.1.2.3. Cumhurbaşkanının kısıtlama veya yasaklama yetkisi . 272
9.2.1.2.4. Yapısız taşınmazlarda proje geliştirme zorunluluğu 272
9.3. Yabancı Tüzel Kişilerin Taşınmaz Edinimi 274
9.4. Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz ve Sınırlı Aynî Hak Edinimleri . 276
9.5. Türk Vatandaşlığı Kazanılması İçin Taşınmaz Edinimi . 282
9.6. Yabancıların Miras İşlemleri . 302
9.7. Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Bazı Özel Durumlar 303
9.7.1. İzin almak suretiyle Türk Vatandaşlığından çıkanların taşınmaz işlemleri . 303
9.7.2. Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşlarının taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinimleri . 307 19
9.7.3. Türk Asıllı Yunan Uyrukluların taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinimleri . 308
9.7.4. Vatansızların taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinimleri . 309
9.7.5. Çifte uyrukluların taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinimleri . 310
9.8. Yabancı Gerçek Kişilerin Temsili 311
MÜLKİYET HAKKI VE TESCİLİ 317
10.1. Genel Olarak 317
10.2. Mülkiyet Hakkının Türleri . 320
10.2.1. Tek kişi (müstakil) mülkiyeti . 320
10.2.2. Birlikte mülkiyet . 321
10.2.2.1. Paylı (müşterek) mülkiyet . 321
10.2.2.2. Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyeti . 326
SINIRLI AYNÎ HAKLAR VE TESCİLLERİ . 333
11.1. Genel Olarak 333
11.2. Sınırlı Aynî Hakların Genel Özellikleri . 333
11.3. Malik Lehine Sınırlı Aynî Hak Kurulması 335
11.3.1. Malik lehine irtifak hakkı (TMK md. 782) . 335
11.3.2. Malik lehine taşınmaz rehni (TMK md. 914) . 336
11.4. İrtifak Hakları ve Tescilleri 336
11.5. İrtifak Haklarının Çeşitleri . 337
11.6. Önemli İrtifak Hakkı Uygulamaları 338
11.6.1. İntifa hakkı (TMK md. 794 vd.) . 338
11.6.2. Oturma (sükna) hakkı (TMK md. 823 vd.). 343
11.6.3. Üst (inşaat) hakkı (TMK md. 826 vd.) . 345 20
11.6.4. Kaynak hakkı (TMK md. 837) . 349
11.6.5. Geçit hakkı 352
11.6.6. Mecra hakkı . 356
11.7. Taşınmaz Yükü ve Tescili (TMK md. 839 vd.) 358
11.8. Rehin Hakları ve Tescili 362
11.8.1. Taşınmaz rehni 362
11.8.2. Taşınmaz rehninin temel ilkeleri 363
11.8.2.1. Belirlilik ilkesi . 363
11.8.2.2. Kamuya açıklık (aleniyet) ilkesi . 365
11.8.2.3. Taşınmaz rehniyle teminat altına alınan alacak hakkında zamanaşımının işlememesi ilkesi 367
11.8.2.4. Teminat ilkesi, teminatın ve alacağın kapsamı . 367
11.8.2.5. Taşınmaz mal rehninde sabit dereceler sistemi ilkesi 369
11.8.2.5.1. Sabit derece sisteminin istisnaları . 371
11.9. Lex Commissoria Yasağı . 373
11.10. Rehinli Taşınmazın Parçalara Bölünmesi (İfrazı) ve Başka Taşınmazlarla Birleşmesi 373
11.10.1. Rehinli taşınmazın bölünmesi 373
11.10.2. Rehinli taşınmaz malın başka bir taşınmaz malla birleşmesi 377
11.11. İpotek 378
11.11.1. Genel olarak . 378
11.11.2. İpoteğin kurulması . 379 21
11.11.3. İpoteğin başlıca özellikleri 382
11.11.4. Tescile tâbi kanunî ipotek hakları 385
11.12. İpotekli Borç Senedi . 388
11.13. İrat Senedi . 388
11.14. Rehin Haklarının Tescili ve Tescil/Terkin Örnekleri 390
ŞERHLER . 405
12.1. Genel Olarak 405
12.2. Kişisel (Şahsî) Hakların Şerhi (TMK md. 1009) . 408
12.2.1. Arsa payı karşılığı inşaat hakkı (kat karşılığı inşaat hakkı) şerhi (TMK md. 1009, TK md. 26, TST md. 47) 408
12.2.2. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şerhi (TMK md. 1009, TBK md. 237, TK md. 26, TST md. 47) 410
12.2.3. Bağışlama vaadi sözleşmesi şerhi (TBK md. 288/2, TST md. 47) . 413
12.2.4. Kira sözleşmesi şerhi (TMK md. 1009, TBK md. 312, TST md. 47) 414
12.2.5. Sözleşmeden doğan önalım (şufa) hakkı şerhi (TMK md. 1009, 735; TBK md. 237-242; TST md. 47) 416
12.2.6. Sözleşmeden doğan alım (iştira) hakkı şerhi (TMK md. 1009, 736; TBK md. 237, 238, 239; TST md. 47) 424
12.2.7. Sözleşmeden doğan geri alım (vefa) hakkı şerhi (TMK md. 1009, 736; TBK md. 237, 238, 239; TST md. 47) 426
12.2.8. Serbest dereceden istifade (boşalan dereceye geçme) hakkının şerhi (TMK md. 871, TST md. 31/3, 47) 427 22
12.2.9. Bağışlamadan rücu (dönme) hakkının şerhi (TBK md. 292, TST md. 47) 429
12.2.10. Paylı mülkiyetin devamına (şüyun idame mükellefiyeti) ilişkin sözleşmelerin şerhi (TMK md. 698) . 430
12.2.11. Paylı taşınmazlarda kullanma, yararlanma ve yönetime ilişkin sözleşmelerin şerhi (TMK md. 689, 695/2) 431
12.2.12. Finansal kiralama sözleşmesinin şerhi (6361 sayılı Kanun md. 22) 435
12.2.13. İrtifak hakkı vaadi sözleşmesinin şerhi (Tapu Kanunu md. 26, TST md. 47) . 437
12.3. Tasarruf Yetkisini Kısıtlayan/Yasaklayan Şerhler (TMK md. 1010, TST md. 48, 49) . 439
12.3.1. Haciz (TMK md. 1010, TST md. 48) . 440
12.3.1.1. İcraî haciz 440
12.3.1.2. Kamu haczi 444
12.3.1.3. İhtiyatî haciz 446
12.3.2. İhtiyatî tedbir (HMK md. 389 vd.) . 448
12.3.3. İflas (İİK md. 154 vd., TST md. 49) . 453
12.3.4. Konkordato (iflas anlaşması) (İİK md. 285 vd., TST md. 49) . 454
12.3.5. İİK md. 150/c şerhi (satışa arz şerhi veya ipoteğin paraya çevrilmesi şerhi) 458
12.3.6. Henüz kesinleşmemiş ilamların (mahkeme kararlarının) şerhi (İİK md. 28). 460
12.3.7. Davalıdır (çekişmeli hakların korunması) şerhi (TMK md. 1010/1, TST md. 48/1-c) 461 23
12.3.8. Eşlerden birinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin kaldırılması şerhi (TMK md. 199, TST md. 49/1-d) . 466
12.3.9. 1515 sayılı Tapu Kayıtlarından Hukukî Kıymetlerini Kaybetmiş Olanların Tasfiyesine Dair Kanun şerhi (md. 2). 468
12.3.10. Ortaklığın giderilmesi şerhi (TMK md. 699, TMK md. 703, TMK md. 1010/1) 469
12.3.11. Kamulaştırma şerhleri (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 7, 31/b, 27/2) 470
12.3.12. Harcamalara katılma payı şerhi 470
12.3.13. Tacirin ticareti terk ettiğine dair şerh (İİK md. 44) 471
12.3.14. Aile konutu şerhi ve paylaşmalı mal ayrılığı rejiminde aile konutunda kalma hakkının şerhi 472
12.3.15. Aile yurdu şerhi (TMK md. 386 vd, 1010, TST md. 49/1-ç) 478
12.3.16. Devretmekle yükümlü önmirasçı atama şerhi (TMK md. 523, 1010/3, TST md. 48/1-b) 480
12.3.17. 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre muvakkat (geçici) inşaat (yapı) şerhi (md. 33) . 481
12.3.18. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 8’inci maddesi gereğince değer artış şerhi 483
12.3.19. Ceza mahkemesi tarafından taşınmazlara elkonulması şerhi (CMK md. 128) 486
12.3.20. 3713 sayılı Terörle Mücadele Kanunu’na göre tedbir şerhi (md. 20/A) 487
12.3.21 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’na göre taşınmazın aynî sermaye konulması şerhi ve tescili (TTK md. 128) 489 24
12.3.22. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’na göre şerh . 494
12.3.23. 5015 sayılı Petrol Piyasası Kanunu’na göre şerh 500
12.3.24. 5346 sayılı Yenilenebilir Enerji Kaynaklarının Elektrik Enerjisi Üretimi Amaçlı Kullanımına İlişkin Kanun’a göre şerh . 501
12.3.25. 5366 sayılı Yıpranan Tarihî ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun’a göre şerh . 503
12.3.26. Vakıf şerhi 506
12.3.27. Bazı Özel Kanunlara Göre Yapılan Tahsis İşlemlerinde Yasaklama/Kısıtlama Şerhleri . 509
12.3.27.1. 775 sayılı Gecekondu Kanunu’na göre tahsis işlemleri ve şerhi . 510
12.3.27.2. 442 sayılı Köy Kanunu’na göre köy yerleşim alanlarında tespit, tescil, tahsis ve arsa satışı ve şerhi . 514
12.3.27.3. 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu’na göre tahsis suretiyle tescil işlemleri ve şerhi . 517
12.3.27.4. İskân Kanunu’na göre tahsis suretiyle tescil işlemleri . 524
12.3.27.5. Afet Kanunu’na göre tahsis suretiyle tescil işlemleri ve kanunî ipotek . 524
12.3.27.6. 1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’a göre şerh . 526
12.3.28. Arabuluculuk sürecine ilişkin şerh . 529
12.4. Geçici Tescil Şerhi (TMK md. 1011) 533 25
BEYANLAR (TMK MD. 1012, TST MD. 52) 535
13.1. Genel Olarak 535
13.2. Eklenti (Teferruat) Belirtmesi (TMK md. 686, 1012, TST md. 53) . 537
13.3. Kurulmaları Artık Mümkün Olmayan Aynî Hakların ve Muhdesatın Yazımı (4722 sayılı Kanun md. 18, KK md. 19/2, TST md. 54) . 539
13.4. Vesayet Kararlarının Yazımı (TST md. 55) 540
13.5. Mahkeme Kararlarının Varlığı (TST md. 52) . 541
13.6. Yetki Alanı Dışı Tapu İşlemleri Belirtmesi . 541
13.7. Ret Kararlarının Belirtilmesi (TST md. 26) 544
13.8. Birden Fazla Sicil Bölgesinde Kalan Arazilerin Belirtilmesi (TST md. 6) . 545
13.9. Zanaatkârlar veya Yüklenicilerin İşe Başlama Tarihinin Yazımı (TMK md. 897/3, TST md. 56) 546
13.10. Yolsuz Tescilin Belirtilmesi (TST md. 52/2) 548
13.11. Tapu Sicilinde Düzeltme Davası Açıldığının Belirtilmesi (TST md. 74/4) 549
13.12. Sayfa Kapatılma Nedeninin Belirtilmesi (TST md. 67) 550
13.13. Ortaklaşa Kullanılan Yerlerin Tescili ve Belirtilmesi (TST md. 29) . 551
13.14. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa Göre Aile Malları Ortaklığı Belirtmesi 552
13.15. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa Göre Diğer Beyanlar . 555
13.16. 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu’na Göre Belirtme 561
13.17. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’na Göre Belirtme. 565 26
13.18. Taşınmazın Heyelan Bölgesinde Kaldığının Belirtilmesi (TMK md 710/son) . 567
13.19. Yönetim Planı ve Değişikliklerinin Belirtilmesi (KMK md. 28) 567
13.20. Devre Mülk Hakkının ve Sözleşmesinin Belirtmesi (KMK md. 60, 61) 568
13.21. Kat Mülkiyetinde Eklentilerin Belirtilmesi (KMK md. 6/2) . 569
13.22. Kamulaştırma Kanunu 30’uncu Madde Belirtmesi 570
13.23. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’na Göre Yenileme, Güncelleme ve Sayısallaştırma Belirtmesi . 570
13.24. Yenileme, Güncelleme ve Sayısallaştırmaya Karşı Dava Açılması Halinde Beyanlar Hanesine Belirtme Yapılması 574
13.25. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 41’inci Maddesine Göre Teknik Hataların Düzeltilmesine Dair Belirtme . 575
13.26. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna Göre Riskli Yapı, Rezerv Yapı Alanı, Riskli Alan Belirtmesi ve Karara Katılmayan Hissedarın Hissesinin Satışa Çıkarıldığına Dair Belirtme ile Diğer Belirtmeler . 576
13.27. Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri İçin Belirtme İşlemleri . 582
13.28. Yola Veya Komşu Parsele Taşan Binaların Belirtilmesi 584
13.29. 5543 sayılı İskân Kanununa Göre Tahsis Suretiyle Tescil İşlemleri ve Belirtme 585
13.30. 3194 sayılı İmar Kanunu’na Göre İmar Uygulaması ve Belirtmeleri . 587
13.30.1. İmar uygulamasına alınma belirtmesi . 599 27
13.30.2. İmar Kanunu’na göre “umumî hizmetlere ayrılmıştır” belirtmesi (md. 11) 599
13.30.3. Umumî hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlarda özel tesis yapılması halinde yapılan belirtme . 601
13.30.4. İmar planına göre tescile tabidir belirtmesi 602
13.30.5. Uygulamaya alınan parselden mevcut yapılar sebebiyle DOP kesilememesi halinde tespit edilen bedelin belirtilmesi . 602
13.30.6. İmar Kanunu’na göre “ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapı” belirtmesi (md. 32) 603
13.30.7. Kapanan imar ve kadastro yolları nedeniyle imar mevzuatına uygun olarak oluşturulan ve belediye adına tescil edilen imar parseliyle ilgili belirtme 604
13.30.8. İmar uygulamasında kat mülkiyeti belirtmesi. 605
13.30.9. Bir imar parseli üzerindeki binaların belirtilmesi . 606
13.30.10. Malik hanesi açık olan imar parsellerinin belirtilmesi . 607
13.30.11. İmar uygulaması sebebiyle sayfa kapatılmasında belirtme 607
13.31. 3561 sayılı Mal Memurlarının Kayyım Tayin Edilmesine Dair Kanun Gereğince Kayyımlık Belirtmesi . 608
13.32. Mevzuattaki Diğer Beyanlar . 609
KAT MÜLKİYETİ, KAT İRTİFAKI, TOPLU YAPI VE DEVRE MÜLK HAKKI 613
14.1. Genel Olarak 613
14.2. Kat Mülkiyeti . 615
14.2.1. Kavram ve hukukî niteliği 615
14.2.2. Kat mülkiyetinin kuruluşu 616 28
14.2.2.1. Kat mülkiyeti kurulmasının şartları . 616
14.2.2.2. Kat mülkiyetinin kurulması için gerekli belgeler 618
14.2.2.3. Kat mülkiyetinin kuruluş şekilleri . 623
14.2.3. Üzerinde takyidat bulunan taşınmazlarda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması 631
14.2.4. Kat mülkiyetinin tescili . 633
14.2.4.1. Genel olarak 633
14.2.4.2. Kat mülkiyeti kütüğüne elektronik ortamda tescil yapılması ve geçiş uygulaması 639
14.2.5. Hatalı blok ve bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi . 641
14.2.5.1. Genel esaslar . 641
14.2.5.2. Hatalı blok numarası (adı) düzeltilmesi 643
14.2.5.3. Hatalı bağımsız bölüm numarası düzeltilmesi . 644
14.2.6. Bağımsız bölüm ilavesi (KMK md. 44) 646
14.2.7. Bağımsız bölümlerin birleştirilmesi veya ayrılması . 648
14.2.8. Kat maliklerinin hakları ve borçları 649
14.2.8.1. Kat maliklerinin hakları 649
14.2.8.2 Kat maliklerinin borçları (yükümlülükleri) . 651
14.2.9. Anagayrimenkulün yönetimi 657
14.2.9.1. Kat malikleri kurulu 657
14.2.9.2. Yönetim planı (KMK md. 28) . 660
14.2.9.3. Yönetici veya yönetim kurulu (KMK md. 34) . 661 29
14.2.9.4. Denetçi veya denetim kurulu (KMK md. 41) . 663
14.2.10. Kat mülkiyetinin sona ermesi . 663
14.2.10.1. Kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi 664
14.2.10.2. Anataşınmazın tamamen yok olması . 665
14.2.10.3. Anataşınmazın kamulaştırılması 665
14.2.10.4. Anataşınmazın harap olması 665
14.2.10.5. Mahkeme kararı ile sona erme . 666
14.3. Kat İrtifakı 666
14.3.1. Kavram ve hukukî niteliği 666
14.3.2. Kat irtifakının kuruluşu . 667
14.3.2.1. Kat irtifakının kurulmasının şartları 667
14.3.2.2. Kat irtifakının kurulması için gerekli belgeler 668
14.3.2.3. Kat irtifakının tapu sicilinde kuruluşu . 669
14.3.2.4. Kat irtifakının tescili . 672
14.3.3. Kat irtifakı sahiplerinin hakları ve borçları . 675
14.3.4. Kat irtifakının sona ermesi 677
14.4. Toplu Yapı 678
14.4.1. Genel olarak 678
14.4.2. Toplu yapılarda kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması . 679
14.4.2.1. Toplu yapılarda kat mülkiyetinin kurulması . 682
14.4.2.2. Toplu yapılarda kat irtifakının kurulması . 684 30
14.4.3. Ortak yerler . 685
14.4.4. Vaziyet planı ve projeleri 686
14.4.5. Toplu yapılarda yönetim . 687
14.4.5.1. Blok yönetimi 688
14.4.5.2. Ada yönetimi . 688
14.4.5.3. Toplu yapı yönetimi 689
14.4.5.3.1. Yönetici ve denetçi seçilmesi 689
14.4.5.3.2. Geçici yönetim 690
14.4.6. Ortak giderlere katılma . 690
14.5. Devre Mülk Hakkı . 691
14.5.1. Genel olarak 691
14.5.2. Devre mülk hakkının kurulması ve şartları . 691
14.5.2.1. Devre mülk hakkının kurulmasının şartları 691
14.5.2.2 Devre mülk hakkının kurulması 692
14.5.3. Devre mülk hakkının tescili 694
14.5.3.1. Tapu veya kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde yapılacak belirtmeler 694
14.5.3.2. Tapu veya kat mülkiyeti kütüğünün "irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri" sütununda yapılacak tescil işlemi 695
14.5.4. Devre mülk hakkının hükümleri . 696
14.5.5. Devre mülk hakkının sona ermesi 698
14.5.6. Devre mülk hakkının devre tatil sözleşmesi ile karşılaştırılması . 698 31
TAPU İŞLEMLERİ 703
15.1. Genel Olarak 703
15.2. Tapu Müdürlüklerince Sözleşme Düzenlenmesi Gereken Tapu İşlemleri 703
15.2.1. Satış sözleşmesi (TBK md. 207 vd.) . 709
15.2.1.1. Taşınmaz satış sözleşmesinin noterler tarafından düzenlenmesi 711
15.2.2. Bağış (hibe) sözleşmesi (TBK md. 285 vd.) . 715
15.2.3. Mal değişim (trampa) sözleşmesi (TBK md. 282 vd.) 716
15.2.4. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi (TBK md. 611 vd.) 717
15.2.5. Ömür boyu gelir sözleşmesi (TBK md. 607 vd.) 726
15.2.6. Miras payının temliki (pay temliki) sözleşmesi 726
15.2.7. Taksim (paylaşma) sözleşmesi . 727
15.2.8. Kat karşılığı temlik sözleşmesi (TBK md. 470 vd.) 728
15.3. Tapu Müdürlüklerince Sözleşme Düzenlenmesi Gerekmeyen Tapu İşlemleri 729
15.4. Resmî Yazışma İle Yapılan Tapu İşlemleri . 730
15.5. Re’sen Yapılan Tapu İşlemleri . 731
TEKNİK YÖNÜ BULUNAN TAPU SİCİLİNDEKİ BAZI İŞLEMLER 733
16.1. Genel Olarak . 733
16.2. Ayırma (İfraz-Bölünme) 738
16.3. Birleştirme (Tevhit) . 739
16.4. Cins Değişikliği 741 32
16.5. Yola Terk . 745
16.6. Yoldan İhdas . 746
KAMULAŞTIRMA VE KAMULAŞTIRMANIN TAPU SİCİLİ YÖNÜ . 753
17.1. Genel Olarak 753
17.2. Kamulaştırma Şerhleri 757
17.2.1. Kamulaştırma Kanunu 7’nci madde şerhi. 757
17.2.2. Kamulaştırma Kanunu 31/b maddesi şerhi . 759
17.2.3. Acele kamulaştırmalarda devir yasağı şerhi (md. 27/2) . 760
17.3. Kamulaştırma İle İlgili Beyanlar (md. 30/5) 761
17.4. Kamulaştırmanın Tescili . 763
17.4.1. Anlaşma (satın alma) yoluyla tescil 763
17.4.2. Mahkeme kararıyla tescil 769
17.5. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları (md. 11) . 772
17.6. Kamulaştırma İşleminin İptali Davası (md. 14) 773
17.7. Kamulaştırmada Çeşitli Durumlar 775
17.7.1. Üzerinde takyit ve hak bulunan taşınmazların kamulaştırılması 775
17.7.2. Kamulaştırılacak taşınmazda idarenin ifraz/cins değişikliği talepleri . 776
17.7.3. İntikali yapılmamış taşınmazın kamulaştırılması . 777
17.8. Kamulaştırılacak Taşınmazın Aynının Çekişmeli Olması (KK. md. 18) . 777
17.9. Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazların Kamulaştırılması (KK. md. 19) 778
17.10. Kısmî Kamulaştırma (KK. md. 12) 779 33
17.11. Kamulaştırma Yolu İle İrtifak Hakkı Kurulması Ve Tescili 781
17.12. İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi 783
17.13. Malikin Geri Alma Hakkı (md. 23) 784
17.14. Taşınmaz Malın Boşaltılması (md. 20) . 786
17.15. Kamulaştırmada Harç Ve Döner Sermaye Ücreti . 787
MAHKEME KARARLARININ VE CEBRİ İCRA KARARLARININ UYGULANMASI, ARABULUCULUK UYGULAMALARI. 791
18.1. Mahkeme Kararlarının Uygulanması 791
18.2. Cebrî İcra Kararlarının Uygulanması . 805
18.3. Arabuluculuk Uygulamaları . 814
TAPU SİCİLİNDE DÜZELTME İŞLEMLERİ 821
19.1. Genel Olarak 821
19.2. Basit Yazım Hatalarının Düzeltilmesi 827
19.3. Taşınmazın Yüzölçümü veya Niteliğindeki Belgesine Aykırı Basit Yazım Hatalarının Düzeltilmesi 829
19.4. İlgililerin Onayı İle Düzeltme Yapılması . 830
19.5. Kimlik Bilgilerine İlişkin Kadastro Çalışmalarından Kaynaklanan Hata ve Eksikliklerin Düzeltilmesi 834
19.6. Diğer İdarî Düzeltmeler 838
19.7. Mahkeme Kararıyla Düzeltme . 840
19.8. TAKBİS’te Veri Düzeltme 842
19.9. Hisse Hatalarının Düzeltilmesi 843 34
5403 SAYILI TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNU İŞLEMLERİ . 847
20.1. Genel Olarak . 847
20.2. Tarım Arazilerinde Mülkiyetin Devrine İlişkin İşlemler 848
20.3. Tarım Arazilerinde Mirasın İntikali, Taksim Ve Pay Temliki İşlemleri 851
20.4. Tarım Arazilerine Haciz Konulması, İpotek Tesisi, Cebri Satış Ve Mahkeme Kararlarının İnfazı, Kamulaştırma İşlemleri İle Kullanma, Yararlanma Yönetime İlişkin Sözleşmelerin Şerhi 860
20.5. Tarımsal Arazilerde Vasıf Değişikliği 861
6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN İŞLEMLERİ . 863
KAYNAKLAR 889
YAZARIN ÖZGEÇMİŞİ . 895
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 1.600,50 | 1.600,50 |
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 1.600,50 | 1.600,50 |
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 1.600,50 | 1.600,50 |
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 1.600,50 | 1.600,50 |
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 1.600,50 | 1.600,50 |
