Kira Hukuku

İÇİNDEKİLER
SEKİZİNCİ BASIYA ÖNSÖZ 7
KAYNAKLAR 41
KISALTMALAR 47

BİRİNCİ KİTAP
KİRA SÖZLEŞMESİ İLE İLGİLİ MADDELERİN AÇIKLANMASI VE YORUMU

BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL HÜKÜMLER

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Kira Sözleşmesi BİRİNCİ AYIRIM
Genel Hükümler
A. Tanımı
MADDE 299 51
 Kira sözleşmesinin ayırt edici nitelikleri 52
 Hizmet ve kiradan oluşan bileşik sözleşmelerde kısmi butlan 53
 Ahlaka aykırı amaca hizmet eden kira sözleşmeleri, ahlaka aykırılık nedeniyle
batıldır 53
 Kira sözleşmesinin şekli 54
 Geçerliliği şekle bağlı tutulan kira sözleşmeleri 55
 İspat şekli 56
 Kira sözleşmesinin vekâleten yapılması ve kiralananın teslim edilmemesinden
doğan zarar 60
 Kira sözleşmesinin vekâleten icrası sorunu 60
 Vekilin şahsına dava açılamaz 60
 Sözleşmeyi vekâleten yapan kişi tahliye davası açamaz 61
 Umumi vekilin kira sözleşmesi düzenleyebilmesi için özel yetkiye gerek bulun- mamaktadır 61
 Vekaletin kötüye kullanılması ve kira sözleşmesinin kurulması 61
 Temsilcinin kendi kendisi ile sözleşme yapması hususu ve bunun geçerlik şartı 61
 Kiralananın teslim edilmemesinden doğan zarar 62
 Kira sözleşmesi yapma vaadi 62

 Borca katılma sözleşmesi 62
 Kirada saik yanılması 63
 Kirada, aldatılan veya korkutulan sözleşmeyi kısmen iptal edebilir mi? 63
 Katılmalı kira 64
 Borcun nakli 64
 Üçüncü kişi lehine sözleşme 64
B. Kira süresi
MADDE 300 74
 Kira sözleşmelerinde süre 74
 Kira sözleşmesinin örtülü yenilenmesi (zımnen tecdit) 77
 Kira sözleşmesinde kararlaştırılan süre sona ermelidir 78
 Kira sözleşmesi son bulmakla beraber kiracı, kiralanan şeyi kullanmağa devam
etmeli, yani şeye zilyedliği baki (devam) kalmalıdır 78
 Kiralayanın, sürenin sona erdiğinden ve kiracının kullanmaya devam ettiğinden bilgisi olmalı ve bu kullanmaya karşı koymamalıdır. Kiralayanın hiçbir çekince (ihtirazı kayıt) ileri sürmeden yeni döneme ait kira parasını alması, sözleşme-
nin yenilenmesine zımnen muvafakat ettiği anlamını taşır 78
 Ürün (hasılat) kirasında susma ile yenilemenin şartları 81
 Zımni (üstü kapalı) yenilenmenin hukuksal niteliği 82
 Süresi biten sözleşme için verilen teminatlar 83
 Susma ile tecdidin (zımni tecdidin) ispat şekli 83
 Bileşik sözleşmelerde kira süresi 84
C. Kiraya verenin borçları
I. Teslim borcu
MADDE 301 88
 Kiralayanın yardımcıdan dolayı sorumluluğu 89
 Kiralananın sözleşmeye uygun surette teslim ve bu şekilde bulundurma borcu 90
 Zamanı 90
 Yerine getirilmemesi 90
 Sözleşmeye aykırılık nedeniyle akdin feshi ve tazminat 90
 Kötüniyetle yapılan kira sözleşmesi nedeniyle kiracının uğradığı zararın tazmini 92
 Yangın nedeniyle kiralayanın sorumluluğu 92
 Taşınmazda yangın çıkması nedeniyle hasar bedeli 93
 Konutların geç teslim edilmesi nedeniyle mahrum kalınan kira bedeli 93
 Davalılar arasında yapılan sözleşmenin davacıyı bağlamaması 93
 İfa yeri 94
 Şekli teslime gerek yoktur 94
 Kiracının teslim alma borcu yoktur. 94

 Taşınmaz mal kiracıya teslim edilmedikçe, kiracı fer’i zilyed durumuna
giremez 95
 Sorumluluk 95
 Kiralayanın kiralananı haklı nedenle teslimden kaçınması 95
 Kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu sözleşme ile sınırlanabilir veya kaldırılabi-
lir mi? 96
 Kira sözleşmesinde tekeffül borcu ve sorumsuzluk anlaşması 97
 Kiralanan şeyin sözleşmeden amaçlanan bir halde teslim edilmesi borcu 99
 Kiralananın işletmeye uygun halde bulundurulması 108
II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
MADDE 302 109
III. Yan giderlere katlanma borcu
MADDE 303 113
 Geniş anlamda borç ilişkisi - yan borç ilişkisi kavramları 113
 Asli borç ilişkisi 113
 Yan borçlar 113
 Borç ilişkisinde bütün borçların ilişkinin kurulduğu anda doğması gerekmez 114
 TBK: mad. 303 ile 341’in karşılaştırılması 115
 Masraf (gider)-Yan gider ayrımı 115
 Tüketime ilişkin giderler yan gider niteliği taşımamaktadır 115
 Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından giderlere katlanma borcu 116
 Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak gider kavramı ile yan gider kavramı
arasındaki farklar 117
 Kira sözleşmesinde tarafların yan edim yükümlülüğü borçlanması veya bundan kurtulması anlamına gelen örtülü irade beyanlarında bulunması 118
 Sonuç açıklamaları 120
 Yan giderler 120
 Ortak alanlar 120
 Kalıcı tesislerin yapılması 120
 Alışveriş merkezi 121
 Onarım ve tadilat giderleri 121
 Temizlik ve bakım giderleri 121
 Vergi 121
 Yan giderlerin ödenme şekli 122
 Zamanaşımı 122
IV. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu
1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk
MADDE 304 126
 Önemli ayıplar 126
 Önemli olmayan ayıplar. 127

 Önemli ayıplarda kiraya verenin sorumluluğu 127
 Önemli olmayan ayıplarda kiraya verenin sorumluluğu 130
 Sözleşme ilişkisinin ortadan kaldırılması 130
 Kiralayanın borçları: Kira konusu eşyayı kullanmaya elverişli biçimde teslim ve muhafaza (ayıba karşı tekeffül) borcu 131
 Kiralananın sözleşmeye uygun surette teslim ve bu şekilde muhafaza (ko-
ruma) borcu 131
 Ayıba karşı tekeffül borcu 134
 Ayıp halinde kiracının hakları 140
 Ayıbın giderilmesini, şeyin tamirini talep hakkı 140
 Kiracının, ayıpları kiralayanın hesabına gidertmesinin koşulları 141
 Kiralanan şey tamamen veya kısmen yok olacak olursa acaba kiralayan şeyi yeniden yaptırmakla yükümlü müdür? 146
 Kiranın indirilmesini talep hakkı 147
 Müspet zararın tazminini talep etme hakkı (kira hukukunda müspet zarar ve
kâr kaybı) 148
 Manevi zararın tazminini talep etme hakkı 154
 Sözleşmeden dönme ya da sözleşmeyi feshetme hakkı 155
 Kiralayanın tekeffül borcunun kaldırılması 156
 Kira bedelinden indirilen miktarın iade isteminin tabi olduğu süre 158
 Ayıbın giderilmesini isteme, sözleşmenin feshi ve kiralananın ayıpsız benze-
riyle değiştirilmesini isteme haklarının tabi olduğu zamanaşımı süreleri 159
 Kiralayan, zararın artırılmasına neden olamaz 159
2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk
a. Genel olarak
MADDE 305 165
 Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinde sorumluluk 165
 Kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini isteyebilir 166
 Ayıbın giderilmesi kiracıya ait olmamalıdır 166
 Ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir mehil (önel) vermelidir 167
 Önemli ayıplarda kiraya verenin hesabına hareket edebilmek için hakimin
iznini almak gerekmez 167
 Kiralanan şeyin tamamen ya da kısmen yok olma durumu 168
 Kiralayan, kiralananda değişiklik yapamaz 168
 Kira bedelinden ayıpla orantılı indirim 168
 Zararın giderilmesini isteme 169
 Kiracının sözleşmeyi fesih hakkı 170
b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih
MADDE 306 177
 Ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteme ve sonuçları 177
 Kiracının sözleşmeyi feshetmesi 177

 Ayıpsız benzeri ile değiştirme 178
 Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını ön-
leyebilir 178
 TBK. mad.306/1. maddesinin 818 sayılı eski BK’ndan (mad.251/2)
ayrıldığı noktalar 179
c. Kira bedelinin indirilmesi
MADDE 307 181
 Kiralananın kullanımını etkileyen ayıplar 181
 Ayıpla orantılı indirim 183
 Ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesi 183
 Kiralananın ayıbından doğan tazminat talebi ve davası 184
 Kira bedelinden indirim isteme hakkı ne zaman kullanılabilir 185
d. Zararın giderimi
MADDE 308 187
 Olumlu zararın tazminini talep etme hakkı 187
 Manevi zarar istemi 188
 Kiracı, ayıptan dolayı uğradığı bedensel zararlarının da tazminini isteyebilir 189
V. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk
1. Zapttan sorumluluk
MADDE 309 190
 Üçüncü kişinin iddiasına karşı sorumluluk (zabta karşı tekeffül) 191
 Dava açılması yolu 191
 Tazminat ödenmesi yolu 191
2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması
a. Kiralananın el değiştirmesi
MADDE 310 201
b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması
MADDE 311 217
c. Tapu siciline şerh
MADDE 312 221
 Taşınmaz kiralarının tapuya şerh verilmesi sorunu 221
 İspatı 222
 Kiralanan başkasına ait ya da rehin hakkı ile yükümlü ise 222
 Süresi 222

 Kiralayanın iflası halinde 223
 Şerhin iptali 223
 Etkisi 223
 Diğer hususlar 226

D. Kiracının borçları
I. Kira bedelini ödeme borcu
1. Genel olarak
MADDE 313 228
 Kira borcu ne zaman ödenir? 228
 Kiracının davadan kurtulabilmesi için, kira borcunu tam olarak kiralayana
ödemesi gerekir 230
 Ödeme yerine kaim olmak üzere icra dairesine tahvil verilmesi, süresinde
ödeme olarak kabul edilemez 231
 Kira parasının ifa yerine edim veya ifa amacıyla edim yoluyla ödenmesi 231
 Kira borcunun niteliği, kapsamı ve ödenmesi ile ilgili sorunlar 233
 Niteliği 233
 Kapsamı 233
 Kira parasının ödenme tarzı 235
 Kira parasının ödenme zamanı 236
 Kira parasının taksitle ödenmesi sorunu 237
 Kira borcunun “ödeme zamanının” gelmiş sayılabilmesi için, kiranın peşin ödeneceği kararlaştırılmış olsa bile önce kiralayanın kiralananı sözleşmeye uygun biçimde teslim etmiş olması gerekir. Fakat kira sözleşmesinin geçerliliği
için, kiralananın kiracıya teslimine gerek bulunmadığına karar verilmiştir 237
 Kiralanan yerin tahliye edilmiş bulunması onun usulüne göre kiralayana
teslimi anlamına gelmez 238
 Kira borcunun PTT aracılığıyla gönderilmesi 238
 Bir aya ait makbuz veren kiralayan, o aydan önceki tüm kiraları da almış sa- yılır 240
 Kira sözleşmesine konulan kefalet kaydı 242
 Kirada garanti ve kefalet sözleşmeleri arasındaki farklar 244
 Kira sözleşmesinde kefaletin geçerliliği 248
 Evli kişilerin kefaletinde eşin rızası 251
 Kefilin kira bedelinden sorumluluğunun sona ermesi 254
 Kiracının savunması 264
 Kiracının ilk kiralayana yaptığı ödeme geçerli olup kendisini kira borcundan
kurtarır 264
 Taşınmazı kullanmadığı gibi kefil de bulunmayan kişiden kira parası
istenilemez 265
 Kira parası alacaklı ya da onun yetkili temsilcisine ödenmelidir 266

 Kaçak elektriğin bedelini ancak taşınmazı ve elektriği kullanan ya da kaçak
elektrik kullanımına ihmali ile sebebiyet veren kişi ödemekle yükümlüdür 266
 Sözleşme ancak taraftarına hak ve sorumluluk yükler. Bu nedenle sözleşmeyi
kiracı adına imzalayan temsilci kira parasından sorumlu tutulamaz 267
 Kira karşılığı verilen senetlerin tahliyeden sonraki süreye ait kısmının iptali gerekir 267
 Kira parasının ödendiğine dair ispat yükü davalı konumunda da olsa kiracıya
ait olmak gerekir 267
 Kiracı kiralayanda olan alacağını kira borcu ile mahsup edebilir 268
 Paydaşlardan birisine elbise dikmiş bulunan davacı kiracı, dikiş ücretini, bütün paydaşlara ödemekle yükümlü bulunduğu kira parası ile takas edemez 268
 Takas beyanı, iki borcun takas edilebilecekleri günden başlayarak en az olan borcun oranında ortadan kalkmalarını gerektirir 268
 Kiracı, kira parasını ödemek istediği halde kiralayanın bunu kabul etmediği savunmasını 11.3.1959 gün ve 23/20 sayılı içtihadı birleştirme kararı uya-
rınca tanıkla ispatlayabilir 269
 Kira alacaklarında faiz sorunu 269
 Kira alacaklarında zamanaşımı 275
 Kiralanandaki bozukluk (ayıp) nedeniyle alacak ve tazminat davalarında ki-
racı istemleri 277
 Götürülecek borçlar 282
 Bir döneme ait kira borcu için kiralayanın makbuz vermesi hali daha önce
doğmuş kira alacağının ödenmiş sayılmasına karine teşkil eder 283
 Birikmiş kira bedeli borcu bulunan borçlu, bu borçlarından dilediğini ödeye- bilir. hangisini ödediğini bildirmemişse mahsubun nasıl yapılacağı BK. mad.
85 ve 86’ya (TBK 101, 102) göre belirlenir 284
 Para borçları götürülecek borçlardandır. Davalı borcunu alacaklının ikamet- gahında ifa etmesi gerekir 286
2. İfa zamanı
MADDE 314 290
3. Kiracının temerrüdü
MADDE 315 296
 Temerrüt faizi 304
II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MADDE 316 326
III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
MADDE 317 365
 Kiracının damdaki karları temizlememesi nedeniyle birikip yolda geçen davacı-
nın aracı üzerine düşmesi sonucu doğan zarardan sorumluluk 366

 Temizlik ve bakım giderleri 368
 Kiracının borçları 368
IV. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu
MADDE 318 371
 Kiracının kiralananı hor kullanmasından dolayı sorumluluğu 372
V. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
MADDE 319 375
 Konutun, kira ile tutmak ya da satın almak isteyen kişiler tarafından gezilip gö-
rülmesi 377

E. Özel durumlar
I. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması
1. Kiraya veren tarafından
MADDE 320 379
 Kiralananda yapılan tadilat masrafına zamanaşımı 381
2. Kiracı tarafından
MADDE 321 382
 Kiralananda kiracı tarafından yapılan yenilik ve değişikliklere ilişkin talep hakkı 383
 Yazılı rıza 384
 Yazılı rızanın geçerlilik veya ispat şekline tabi olup olmadığı 385
 Kiraya verenin yenileme ve değişikliklere rıza göstermesi 385
 Kiracı, aksine yazılı anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını iste- yemez 386
 Sözleşmede hüküm bulunmamak koşuluyla; kiracının kiralananda yaptığı gider
ve onarımların tazmin edilmesini isteme olanakları 388
 Kiracının istemlerini TMK 722 ve 723. maddelerine dayandırması 388
 Kiracının istemlerini gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükümlerine da- yandırması 388
 Kiracının istemlerini nedensiz zenginleşme hükümlerine dayandırmaz 389
II. Alt kira ve kullanım hakkının devri
MADDE 322 393
 Kiracının kiracısı sorunu 396
 İhtar (uyarı) 401
 Sözlü kira sözleşmelerinde devir yetkisinin ispatı 403

III. Kira ilişkisinin devri
MADDE 323 408
 Kiranın devri 408
 Borç ilişkisi 410
 Doğmamış kira alacağının devri (beklenen hak) 411
 Şartları 412
 Devreden ve devralan arasında yapılan anlaşmaya kiraya verenin onayı 414
 İşyeri kiralarında onaya ilişkin özel düzenleme 414
 İşyeri kiralarında kiralayan haklı bir sebep olmaksızın uygun bir sürede rızasını bildirmezse 415
 Hükmün hukuksal niteliği 417
 Kiraya veren ile devreden kiracı arasındaki ilişki 418
 Kira sözleşmesinin devrinin hukuksal sonuçları 418
IV. Kiralananın kullanılmaması
1. Genel olarak
MADDE 324 421
 Uygulamada makul süre belirleme yöntemi. 423
 Kiralananın kullanılmaması / ifa imkansızlığı 424
2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
MADDE 325 426
 Yeni kiracı ikame teklifi 428
 İkame kiracının kabul edilmemesinin sonuçları 430
 Yeni kiracı ikame teklifinin değerlendirilmesi sırasında, sadece objektif ölçütler
değil subjektif ölçütler de dikkate alınır 430
 Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira be-
delinden indirmekle yükümlüdür 432
V. Takastan feragat yasağı
MADDE 326 442
F. Sözleşmenin sona ermesi
I. Sürenin geçmesi
MADDE 327 445
 Kira, belirli bir süre için kararlaştırılmış olmalıdır 446
 Sözleşmedeki belirli süre, sona ermelidir 447
 Kiracı süre bittiği halde kullanmaya devam edecektir 447
 Kiracı, kiralayanın bilgisi altında ve onun karşı koyması bulunmaksızın
kiralananı kullanmaya devam etmelidir 447
 Karine 448
 Genel hükümlere göre belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin
dolmasının sonuçları 450

II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi
1. Genel olarak
MADDE 328 469
 Belirsizlik kavramı 470
 Fesih ve fesih bildirimi kavramları arasındaki fark 470
 Kira sözleşmesinin hiçbir şekilde feshedilemeyeceğine ilişkin sözleşme şartı ge- çersizdir 470
 Fesih vadesi bir yedek hukuk kuralıdır 470
2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında
MADDE 329 473
 Taşınmaz veya taşınır yapı kavramı 473
 Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşme-
sini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için feshedebilir 473
 Böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için,
üç aylık fesih bildirim süresine uyularak feshedilebilir 473
3. Taşınır kiralarında
MADDE 330 479
 Kulübe ve barakaların kiraları 480
 Reklam için binaların dış yüzeylerinin kiralanması 480
 Gecekondular 480
 Kiralık kasa 481
 Kiralayan aleyhine haksız fesih nedeniyle tazminat 481
 Kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kulla-
nımına yarayan taşınır kiralarında 482
III. Olağanüstü fesih
1. Önemli sebepler
MADDE 331 484
 Kira hukukunda fesih, haklı sebeple fesih 485
 Feshi ihbarla fesih 485
 Sözleşmeden dönme 485
2. Kiracının iflası
MADDE 332 494
 Kira alacağının tehlikeye düşmesi ya da kiracının iflası halinde sözleşmenin
feshinin koşulları 495
3. Kiracının ölümü
MADDE 333 497

G. Kiralananın geri verilmesi
I. Genel olarak
MADDE 334 501
 Kira ilişkisinin doğması 502
 Fesih hakkının kullanılmasında durum 502
 Kural olarak kiralananın yanması halinde kiracı kusursuz olduğunu kanıtlama-
dıkça meydana gelen zarardan sorumludur 503
 Hor kullanma tazminatı 504
 Kiralananın geri verilmesinin yerine getirilme şekli ve ifada gecikme 504
 Anahtarın kiralayana veya icra memuruna teslimi sorunu 504
 Geri vermede kiralayanın yükümlülükleri ve de zorunlulukları 507
 İspat 507
 Kiralananın zamanında ve yasaya uygun olarak geri verilmemesinden doğan
tazminat istemleri 508
 Kira davalarında zamanaşımı 512
II. Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme
MADDE 335 525
H. Kiraya verenin hapis hakkı
İ. Konusu
MADDE 336 531
II. Üçüncü kişilere ait olan eşya
MADDE 337 533
III. Hakkın kullanılması
MADDE 338 534
 Hapis hakkı, kiralanana ikinci kiracı tarafından getirilen eşyaya da uygulanabilir 536
 Hapis hakkının kiralanandaki üçüncü kişilere ait eşya üzerinde kullanılışı soru-
nu 536
 Kiracıya ait olmadığını kiralayanın bildiği veya bilmesi gereken eşya (kiralaya-
nın hapis hakkını iyiniyetle kullanması gerektiği ilkesi) 537
 Çalınmış, kaybolmuş yahut başka suretle malikinin elinden çıkmış eşya 537
 Hapis hakkının kullanılması 538
 Kiracının kiralanan yere iadesini istemekte olduğu eşyanın gizlice yahut cebren
(zorla) götürülmüş olması gerekir 539

İKİNCİ BÖLÜM
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN HÜKÜMLER

İKİNCİ AYIRIM
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları
A. Uygulama alanı
MADDE 339 541
 Kulübe, baraka ve gecekondu 543
 Kiralananla beraber kullanılması kiracıya bırakılan eşyalar için konut ve çatılı
işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanır 544
 Arsa olarak kiralanan taşınmaz üzerinde sonradan kiracı tarafından bina ya-
pılması halinde uyuşmazlık 544
 Mabetler kiraya verilemez 545
 Kullanımı kiracıya bırakılan eşyalar 546
 Ürün kirasına verilen taşınmazlara 6098 sayılı Yeni Türk Borçlar Kanununun
339. maddesi uygulanır mı? 547
 Taşınmazın bulunduğu yer itibariyle uygulama alanı 547
 İstisnası 550
 Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptık-
ları bütün kira sözleşmelerinde de bu hükümler uygulanır 551
 Devlet ihale yasasına göre tahliye 551

B. Bağlantılı sözleşme
MADDE 340 554
 Sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesinin başka bir borca bağlanması 554
 Maddenin uygulanma koşulları 555
 Alış veriş merkezi kiralamalarına ilişkin örnekler 557
 Mal ya da hizmetin belli kişiden alınmasının zorunlu kılınması 557
 Yaptırımı (müeyyide) 558

C. Kullanma giderleri
MADDE 341 560

D. Kiracının güvence vermesi
MADDE 342 562
 Kira sözleşmesinde güvence kavramı 563
 Güvence verme borcu kira sözleşmesi kurulurken ya da kira sözleşmesi kurul-
duktan sonra kararlaştırılabilir 565
 Güvencenin bankaya yatırılması ya da depo edilmesi durumunda 569

 Güvence parası üç aylık kira bedelini aşamaz 569
 Güvence parası vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır, kıymetli evrak ise bir
bankaya depo edilir 570
 Depozito ve bankaların sorumluluğu 570
 Teminat miktarının artırılması (yükseltilmesi) 572
 Yasağa aykırılığın yaptırımı 572
 Hesabın açılması (Banka hesabı kimin adına açılacaktır?) 573
 Kiracının depozito verme yükümünü yerine getirmekten kaçınması 574
 İcra takibi 574
 Fesih 575
 Ödemezlik def’i 575
 Hapis hakkı 575
 Kiraya verenin kesinti yapması 576
 Bankanın sorumluluğu 577
 818 sayılı eski Borçlar Kanununa göre kira sözleşmelerinde kararlaştırılan gü-
vence (teminat) parası 579
E. Kira bedeli
I. Genel olarak
MADDE 343 616
 Kira sözleşmesinin şartları, kiracı aleyhine ağırlaştırılamaz 616
 Kira parasının belirlenmesinin üçüncü kişiye bırakılması sorunu 617
 Kira parasının saptanmasına ilişkin kararların niteliği 621
 Yakıt parası, aydınlatma ve temizlik ücreti, sigorta veya doğrudan doğruya ta- şınmazın kullanılmasından doğan masraf kalemlerinden olmayan vergi (örne-
ğin katma değer vergisi) ile ilgili kimi sorunlar 624
II. Belirlenmesi
MADDE 344 628
 Kira tespit davasının esasları 632
 Kira bedelinin belirlenmesi (kira tespit) davasında yargılama usulüne ilişkin açıklamalar 634
 Keşif ve bilirkişi incelemesi hakkında genel bilgiler 634
 Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi 635
 Kira parasının miktarı bilirkişi tarafından takdir edilemez 636
 Kira tespit davalarında taraflar 638
 Taraf ehliyeti/dava ehliyeti 639
 Kira tespiti davaları kimler aleyhine açılabilir 646
 Kira tespit davası kiralayan ve kiracı tarafından açılabilir 647
 Kiracı kendi kiracısı aleyhine tespit davası açabilir / Kiranın devri halinde tespit 647

 Paydaşın kira tespit davası açması sorunu 647
 Yönetici kira tespit davası açabilir mi? 648
 Kiracının kiranın artırılması için tespit davası açıp açamayacağı sorunu 649
 Zorunlu dava arkadaşlığı 650
 İhtiyari dava arkadaşlığı 652
 İştirak veya müşterek mülkiyete konu olan taşınmazların (4721 sayılı TMK. mad. 691) ve (4721 sayılı TMK. mad. 702/2) maddelerine aykırı olarak kira-
ya verilmesinin sonuçları 652
 İstekle bağlılık ilkesi 658
 Aleyhe bozma yasağı 658
 Talepten noksanına hüküm verilebilir 658
 Yazılı kira sözleşmesine karşı tanık dinlenemez 660
 Menfi tespit ve istirdat davalarında ispat yükü 660
 Kira sözleşmesinin üçüncü kişiler hakkındaki ispat gücü 663
 Kira tespit davalarında yetkili mahkeme 664
 Kira tespiti ile ilgili genel ilkelerin dökümü 666
 Süresiz kira sözleşmelerinde kira tespiti ve özellikle tespit edilecek kira pa-
rasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi ile ilgili uygulama örnekleri 668
 Kira tespit davalarında hüküm 672
 Kira tespit davalarında sulh, kabul ve feragat 675
 TBK’nın 344. maddesinin şerhi 676
III. Dava açma süresi ve kararın etkisi
MADDE 345 732
 Kira parasının geçerli olacağı dönem belli edilirken uyulması gereken ilkeler 733
 İhtar yazılı yapılmalıdır 733
 İhtarın tarafları 734
 Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bu- lunması durumunda 735
 Kira parasının hak ve nesafete göre belirlenmesi 738
IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
MADDE 346 742
 Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemez 743
 Yan giderler 743
 Cezai şart ve muacceliyet koşulu yasağı 745

F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
I. Bildirim yoluyla
1. Genel olarak
MADDE 347 762
 Örtülü yenileme 767

 Sözleşmenin aynı koşullarla uzatılması 768
 Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdire- mez 771
 Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi ile sona erdirme 773
 Uygulama zamanı 773
2. Bildirimin geçerliliği
a. Şekil
MADDE 348 784
b. Aile konutu
MADDE 349 786
 Hakimin müdahalesi 788
 Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin ta-
rafı sıfatını kazanması halinde 788
 Kocanın verdiği tahliye taahhüdü geçersizdir 788

II. Dava yoluyla
1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350 795
 Düzenlemenin esin kaynağı olan 6570 sayılı kanundan farklı yanları 798
 Konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle sona erdirme 799
 Kiraya verenin kendisinin gereksinimi 800
 Kiralayanın sağlık durumunun kiraladığı konuta geçmeyi gerektirmesi 801
 Evlenmek üzere (nişanlı) olma nedeniyle tahliye 802
 Kiralanan yerin konumu, fiziki ve ekonomik durumu itibariyle daha elverişli
olması halinde tahliye istemi 803
 Kiracıya teklif edilen dairenin kira bedeli makul ve hakkaniyete uygun olma- lıdır 806
 Ev eşyalarını kiralananda muhafaza amacıyla tahliye davası açılabilir 806
 Yurtdışında bulunan kiralayanların tahliye davası açma hakkı ve ihtiyaç iddi- ası. 807
 Yazlık konutta oturma isteğine dayanan ihtiyaç iddiası 809
 Kiralayanın oturduğu evin daha iyi kullanılması amacına dayanan ihtiyaç id- diası. 809
 Birden fazla evi bulunması halinde, konut ihtiyacı tercih hakkı kiracıya değil
ve fakat kiralayana ait bulunmaktadır 811
 Kiralayanın ikametgahını kiralananın bulunduğu yere nakletmesi 811
 İhtiyacın gerçek ve samimi olmadığına dair olgusal örnekler 811
 Kiraya verenin altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu
kişiler 817

 Kiralanan yerin bir kısmına ihtiyacı bulunan davacının, kiralananın tamamının tahliyesini istemiş olması 817
 Kiralayanın eşinin veya çocuklarının konut ihtiyacı 818
 İşyeri gereksinimi 819
 Kiralanan yerin, davacının yapacağını öne sürdüğü işe uygun olması gerekir 820
 İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye / İki dükkan arasında kapı açılması 822
 Davacının kiralananın bulunduğu yerde oturmaması 824
 Yapılacak iş için davacının sağlık durumunun ve niteliklerinin elverişli bu- lunması 824
 İhtiyaç kavramı ve ortaya çıkış nedenleri 825
 Kiralayanın, kendisinin kiracı konumunda olması hali 827
 Kiralayandan başka sadece onun eşinin veya çocuklarının işyeri ihtiyacı dik-
kate alınmalıdır 828
 Tüzel kişilerin işyeri ihtiyacı 829
 Bankaların işyeri ihtiyacı 832
 Ortaklıklar tarafından açılan tahliye davaları 833
 Konut ihtiyacı ile işyeri ihtiyacının bir arada ileri sürülmesi 836
 Meslek ve san’atın bizzat icrası 836
 Kiralananın kısmen tahliyesi 837
 İhtiyaç doğmadan tahliye davası açılamaz 839
 Dava sırasında gerçekleşen ihtiyaç dikkate alınmalıdır 839
 İhtiyacı ileri sürülen kiralayanın yurtdışında olması 840
 İhtiyacın samimi ve gerçek olmadığını gösteren olgular 841
 Yeniden imar-inşa amacıyla tahliyenin şartları 846
 Kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya (yeniden inşa veya imar ama- cıyla) esaslı surette tadil (değiştirme), tevsi (genişletme) veya tamir (ona-
rım) edilmesi 846
 Yeniden inşa nedeniyle tahliye davalarını kimler açabilir? 851
 Davanın açılma süresi 855
 Konut ve çatılı işyeri kiralarında usul ile ilgili özet bilgiler 857
 Yeniden inşa veya imar amacı ile esaslı onarımı nedeniyle sözleşmenin sona
ermesi ile ilgili özet bilgiler 861
b. Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351 874
2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
MADDE 352 886
 Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi 890
 Taahhütnamenin ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması gerekir 891

 Tevali eden taahhütler 893
 Geçerli bir tahliye taahhüdünde cezai şart öngörülebilir mi? 891
 Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır 892
 Tahliye taahhüdünü bizzat kiracı yapmış olmalıdır 898
 Beyaza imza atan kiracı, belgenin amaç dışı doldurulduğunu kanıtlayamadığı
takdirde, imzasının sonuçlarına katlanmalıdır 900
 Kira sözleşmesi yapılırken kiracıdan alınan tarihsiz ya da daha sonraki bir tarihi
taşıyan (tahliye taahhütleri)nin doğurduğu sonuç 902
 Tahliye taahhüdünü taşıyan yazıda (taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceği-
nin de belirtilmiş bulunması) gerekir 904
 Şarta bağlı tahliye taahhüdü geçerlidir 904
 İlk kira sözleşmesi ile birlikte verilen tahliye taahhüdünün geçersizliği hususu,
yazlık olarak kiralanan yerler bakımından uygulanamaz 905
 Tahliye taahhütlerinde icra ve dava süreleri ile sürenin hesaplanması 906
 Kiralayan icra takibini ve dava hakkını bir arada kullanabilir mi? 908
 Vekilin verdiği tahliye taahhüdü 913
 İki haklı ihtar nedeniyle tahliye. 925
 Kira bedelinin zamanında ödenmemesinden dolayı iki haklı ihtar sebebiyle sona
erdirme konusunda yeni türk borçlar kanunu mad. 352/2’nin getirdiği yenilikler 928
 Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin (aynı ilçe veya belde belediye sınırları
içinde oturmaya elverişli bir konutu) bulunması nedeniyle sona erdirme 938

3. Dava süresinin uzaması
MADDE 353 853
 Kira süresi sona erdikten sonra kira bedelinin alınması 857
 Kira sözleşmesindeki (mal sahibi kiracı aleyhine ihtiyaçtan dolayı dava açamaz) kaydının, kiralayanın ihtiyaç doğsa bile, hiç olmazsa sözleşmenin bitiminden sonraki ilk kira yılında dava açılamayacağı şeklinde yorumlanması gerektiği
yargıtay tarafından kabul edilmektedir 957
 Islah ya da dava sırasında ihtiyaçlının değiştirilmesi 957
4. Dava sebeplerinin sınırlılığı
MADDE 354 960
 6570 sayılı yasada ve borçlar kanununda açıklanan nedenler dışındaki sebep- lerle açılacak tahliye davaları, sözleşmelerde aksine şart bulunsa dahi dinle-
nemez 961
5. Yeniden kiralama yasağı
MADDE 355 968
 Mücbir neden (Haklı neden = TBK. mad. 355/1) 972
 İhtarname 973
 Zamanaşımı 973
 Kiralananın boş bırakılması sorumluluğu gerektirmez 973

 6570 sayılı Yasanın 15. (TBK. 355) maddesinin uygulanabilmesi için; zararın varlığının, hukuka aykırı eylemle bu zarar arasında illiyet bağının; bir başka an- latımla zararın, bu hukuka aykırı eylemin uygun sebep ve sonucu olduğunun
kanıtlanması zorunludur 973
 6570 sayılı Yasanın 15. (TBK. 355) maddesinde öngörülen zarar ve tazminatın kapsamı/ Manevi tazminatın istenemeyeceği sorunu 974
 İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen taşınmazın bir başkasına kiraya verilmesi
olayı için manevi tazminata hükmedilemez 975
 Kiracı tahliye etmek zorunda kaldığı taşınmazı hangi şartlarla yeniden kiralaya-
bilir 977
 Peştemaliye ve hava parası arasındaki ilişkiler 979
 Kira bedeli, kira sözleşmenin esaslı unsurlarından olup bunun üzerinde tarafla-
rın anlaşması gerekmektedir 980
6. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi
MADDE 356 986

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
ÜRÜN (HASILAT) KİRASINA İLİŞKİN HÜKÜMLER

ÜÇÜNCÜ AYIRIM
Ürün Kirası
A. Tanımı
MADDE 357 993
 Adi kira ile ürün kirası arasındaki benzerlikler ve ayrılıklar 993
 Zirai bir taşınmazın maliki birbirinden ayrı iki kira sözleşmesi kurabilir 997
 Ürün kirası sözleşmesi feshi ihbar yapılmadığı sürece kendiliğinden sona ermez 998
 Adi kira ile hasılat (ürün) kirasının tanımları, karşılaştırılması ve esaslı unsurları (öğeleri) 1004
 Tanımlar 1004
 İki kira çeşidi arasındaki farklar 1004
 Hasılat (ürün) kirasının ileride çıkarılacak veya yetişecek ürün satışından
ayırt edilmesi 1017
 Kira sözleşmesinin esaslı unsurları 1019
B. Genel hükümlerin uygulanması
MADDE 358 1034
C. Tutanak düzenleme
MADDE 359 1034
 Ürün kirasında geri verme. 1035
 Tutanak tutma yükümlülüğünden taraflardan birisinin kaçınması halinde yapı-
lacak işlem 1035

D. Kiraya verenin borçları
I. Teslim borcu
MADDE 360 1036
II. Esaslı onarımlar
MADDE 361 1038

E. Kiracının borçları
I. Kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu
1. Genel olarak
MADDE 362 1040
 Kira bedelinin ödenmesi zamanı 1040
 Kiracının temerrüdü (direnimi) 1040
 Finansal kiralama 1041
2. Olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim
MADDE 363 1045
 Ürün kirası bedelini indirme talebinin sözleşmenin değişen şartlara uyarlanma-
sı istemi ile bağlantısı 1048
 Umulmayan durumlar nedeniyle kira bedelinden indirim 1048
 Fevkalade haller (olağanüstü felaketler) 1048
 Tarımsal taşınmaz (gayrimenkulün her vakit ki hâsılatı) 1049
 BK. md. 282’nin uygulanmasını gerektirmeyen durumlar 1049
 Her zamanki hâsılatın önemli surette azalması kavramı. 1049
 Ürün toplandıktan sonra ortaya çıkan doğal olaylar nedeniyle bu ürünün
yok olması sorunu 1050
 Kiracının bu haktan önceden feragat etmesi geçersizdir 1050
 Ürün kiracısının felaket durumlarında indirmeye ilişkin talep hakkı emredici (buyurucu) hukuktur 1051
 Zirai ürün kirasından kaynaklanan kira bedelini indirme davasının esasları ile
ilgili bir yargıtay kararı 1052
 BK. md. 282 hükmünün sözleşmenin uyarlanması davası ile ilişkisi 1056
II. Kiralananı kullanma ve işletme borcu
MADDE 364 1059
III. Bakım borcu
MADDE 365 1061
F. Alt kira ve kullanım hakkını devir yasağı
MADDE 366 1064

G. Sözleşmenin sona ermesi
I. Sona erme sebepleri
1. Sürenin geçmesi
MADDE 367 1066

2. Fesih bildirimi
MADDE 368 1071

3. Olağanüstü fesih
a. Önemli sebepler
MADDE 369 1073

b. Kiracının iflası
MADDE 370 1075

c. Kiracının ölümü
MADDE 371 1077

II. Sona ermenin sonuçları
1. Geri verme
MADDE 372 1079
 Genel olarak geri verme yükümlülüğünün kapsamı 1079
 Rekabet etmeme borcu 1080

2. Tutanağa geçirilmiş eşya
MADDE 373 1081
 İspat için tutanak 1081
 Hasarın kiracıya ait olmasını sağlamak 1081
 Kiracının değer artış istemi 1082
 Kiracı yaptığı giderler için kiralayandan tazminat isteyebilir 1082
 Kiralanana, kiracının yaptığı değer arttırıcı masraflar 1082

3. Ürün ve yetişme giderleri
MADDE 374 1085
 Tarımsal taşınmazların ürün kirasında sözleşme sonunda ürünlerin kime ait
olacağı sorunu 1085

4. Saman, gübre ve benzerleri
MADDE 375 1086
 Düzenli bir işletmenin gerektirdiği stokların bırakılması 1086

H. Hayvan kirası
İ. Konusu
MADDE 376 1088
II. Sorumluluk
MADDE 377 1090
III. Fesih
MADDE 378 1091

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
ÇEŞİTLİ İNCELEMELER

BİRİNCİ KESİM
KİRA SÖZLEŞMESİ KAVRAMI 1093
 Kira sözleşmesinin ayırt edici nitelikleri 1094
 Kira sözleşmelerinde süre ve şart 1097
 Kira sözleşmesinin konusu 1098
 Kira sözleşmesinin şekli 1100
 Müşterek mülkiyete konu olan şeyin kiraya verilmesi 1102
 Kira bedeli 1109
 Birlikte kiraya verme / Küçük ve mahcurların kira sözleşmesini kurması / Mü- messilin imzaladığı kira sözleşmesinin geçerliliği ve de kira sözleşmesindeki
(matbu şartlara karşı) özel şartlar sorunu 1116
 Toplu kira sözleşmeleri 1116
 Kira sözleşmesinin ispatı 1120
 Çeşitli hükümler 1123
İKİNCİ KESİM
KİRALAYAN, KİRA SÖZLEŞMESİNDE (yaptığı bedelde muvazaaya)
DAYANABİLİR Mİ? 1130
 Maddi olay 1130
 Muvazaa ile ilgili bilgiler 1130
 Taraflar arasındaki sözleşme (bileşik) mahiyette bir sözleşme türüdür 1131
 Maruf ve meşhur vakıalardan amaç 1132
 İspat 1132
 Kötü kazanılmış durumun veya hakkın ileri sürülmesi 1132

ÜÇÜNCÜ KESİM
KİRA HUKUKUNUN NEDENSİZ ZENGİNLEŞME VE
VEKALETSİZ İŞGÖRME DAVALARI İLE İLGİLİ KİMİ SORUNLARI 1134
 Kiralananda kısmi fesih ve nedensiz zenginleşme davası 1134
 Kira sözleşmesinde kararlaştırılandan fazla ödeme halinde nedensiz zengin-
leşme davası 1135
 Vekâletsiz işgörme ile ilgili sorunlar 1144
 Kiralayanın nedensiz zenginleşmesi 1150
 Kiracının kiralananda yaptığı faydalı giderler karşılığı sözleşme hükümlerine
göre belirlenir 1150
 Hâsılat kirası ile nedensiz zenginleşme arasındaki etkileşmeler 1153
 Kiracıya ziraat giderleri için verilmesi gereken tazminat 1154
 Saman ve gübre gibi şeylerin bırakılması 1156
DÖRDÜNCÜ KESİM
KİRAYA VERİLEN TAŞINMAZIN BİR BAŞKASINA (ÜÇÜNCÜ KİŞİYE) DEVREDİLMESİ
HALİNDE KİRACININ HAKLARI 1157
 Muvazaalı devir halinde 1157
 Muvazaasız devir halinde 1160
 Kira bedelinde muvazaa ve alacak davası 1171
BEŞİNCİ KESİM
ÜÇÜNCÜ KİŞİYİ KORUYUCU ETKİLİ SÖZLEŞME VE
BUNUN KİRA HUKUKUNDAKİ BAZI YANSIMA ÖRNEKLERİ 1172
 Üçüncü kişilere sözleşmeye dayanarak tazminat talep edebilme imkânı tanın-
masının hukuksal dayanağı 1172
 Uygulama örnekleri 1174
 Tuhr’un verdiği örnek 1174
 Alman Federal Mahkemesi uygulamasından örnekler 1175
 Kira sözleşmelerine ilişkin örnekler 1175
 Üçüncü kişinin zararını tazmin 1176
 Üçüncü kişi yararına sözleşme 1176

İKİNCİ KİTAP
TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN KİRA İLE İLGİLİ BÖLÜMÜNÜN SİSTEMATİK AÇIKLAMASI

BİRİNCİ KESİM
KİRA PARASININ ÖDEME YERİ VE TARZI 1179
 Kural olarak kira parası memleket parasıyla ödenir 1179
 Altın üzerinden ödeme 1179
 Kira parası alacaklının ikametgahında ödenmelidir 1179

İKİNCİ KESİM
KİRA PARASINI ÖDEME ZAMANI (BK. 257; TBK. 314) 1183
ÜÇÜNCÜ KESİM
BORÇLAR KANUNUNA GÖRE KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEMEKTE TEMERRÜDÜ NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE SONUÇLARI
(BK. mad. 260 ve 288; TBK. mad. 315 ve 362) 1185
 Feshin koşulları 1185
 Kira bedelinin zamanında ödenmemesi 1185
 Kira sözleşmesinin sona erdiği ihtarı ile mehil (süre) tayini 1198
 Feshin hükümleri 1203
 Tahliye davası açma hakkı 1203
 Tazminat isteme hakkı 1207
 Tazminat ödeme borcu 1208
 Sözleşmenin sona ermesinden vazgeçme ya da feshin sonuçlarından feragat 1208
 İki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin şartları 1208
 Kira bedelini ödememeden dolayı kiracıya haklı ihtar yapılmış olmalıdır 1208
 İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğini belirtmesi 1211
 Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmış olması 1211
 Usule ilişkin hükümler 1212
 Zorunlu dava arkadaşlığında ihtarın tüm kiralayanlarca gönderilmesi gere-
kir. Davaya onay vermek temerrüt ihtarı yerine geçer mi? 1212
DÖRDÜNCÜ KESİM
KİRACININ BORÇLARI (BK. mad. 256; TBK. mad. 316) 1213
 Kullanma hak ve yükümlülüğü 1213
 Kiracı kiralananı özenle kullanmak zorundadır 1214
 Apartmanda köpek beslemenin sonuçları 1217
 Kiracı, kiralananı, tahsis yönüne (amacına) aykırı olarak kullanamaz 1218
 Kiracının aynı bina içinde oturanlara saygı gösterme borcu 1220
 Kiralananın iyi bir durumda muhafazası için özen göstermek ve gereken ihbar-
ları yapmak mükellefiyetleri 1223
 Kiralananda zorunlu tamirat yapılmasına ve kiralananın (kira ile tutmak ya da satın
almak isteyen kişiler tarafından) gezilip görülmesine müsaade etme mükellefiyetleri 1225
 Kiracının yukarıda sayılan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde kirala-
yanın hakları (hukuksal sonuçlar) 1227
BEŞİNCİ KESİM
KİRACININ KİRALANANI BAŞKASINA KİRALAMASI
(KİRACININ KİRACISI SORUNU) 1230
 Adi kirada durum 1230
 Kural 1230

 Sözleşmesel sınırlamalar 1230
 Şeyin başkasına kiralanması kiralayana zarar verici bir değişikliğe neden ol- mamalıdır 1231
 Alt kira ve kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını bir üçüncü
kişiye (devrin)in hukuksal etkileri 1231
 Kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını bir üçüncü kişiye devretmesinin hukuksal mahiyeti ve hükümleri (kiracının, kiracılık hakkını başkasına devretmesi sorunu) 1234
 Alt kira ile kiranın devrinin karşılaştırılması 1236
 Hâsılat kirasında durum 1240
 Borçlar Kanunu madde 284 (TBK. mad. 366) metni kaynak kanundaki tarzda değerlendirilmelidir 1240
 Alt ürün kirası yasağı 1240
 Hasılat kirasına dahil olan bazı yerlerin (özellikle hasılat getirmeyen; tarıma elverişli olmayan yerlerin) ilk kiralayanın muvafakati olmaksızın dahi kiraya
verilebilir 1240
 Sözlü kira sözleşmelerinde devir yetkisinin ispatı 1241
 İstisna 1242
 İlk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden feshedilmiş
sayılır mı? 1243
ALTINCI KESİM
KULLANMANIN MÜMKÜN OLMAMASI HALİNDE KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİ (BK.
mad. 252; TBK. mad. 324) 1252
YEDİNCİ KESİM
BELİRSİZ SÜRELİ SÖZLEŞMELERDE FESHİ BİLDİRME
(BK. mad. 262, 285; TBK. mad. 328, 368) 1255
 Genel olarak (feshi bildirmenin mahiyeti, tarzı ve hangi hallerde yapılabileceği) sorunu 1255
 Feshi ihbar dönemleri (vadesi) ve süreleri 1255
SEKİZİNCİ KESİM
ÖNEMLİ NEDENLERDEN DOLAYI FESHİ BİLDİRME
(BK. mad. 264, 286; TBK. mad. 331, 369) 1264
 Bu hükümler (clausula rebus sic stantibus) veya işlem temelinin çökmesi kura-
lının özel bir uygulama halidir 1264
 Feshi bildirmenin şartları 1265
 Kira sözleşmesine başlama ya da devamın dayanılmaz olduğu durumlar ortaya çıkmalıdır 1265
 Önemli neden ortaya çıkınca BK. mad. 262 (TBK. 329) veya 285’teki (TBK. 368)
feshi bildirme sürelerine uyularak fesih beyanında bulunmalıdır 1267
 Önemli sebepler dolayısıyla feshi bildirmenin hükümleri 1267
 Hâsılat (ürün) kirasında önemli nedenlerden ötürü feshi bildirme (dönme) 1268

DOKUZUNCU KESİM
KİRACININ İFLASI HALİNDE KİRALAYANIN SÖZLEŞMEYİ FESHİ
(BK. mad. 261 ve 290; TBK. mad. 332 ve 370) 1270
 Kiralayanın hakları 1271
 Teminat isteme hakkı 1271
 Akdi feshetmek hakkı 1271
 Kiralayanın iflası. 1272
 Hasılat kirasında, kiracının iflası nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi ve
kiracının kiralanandan tahliyesi 1273
ONUNCU KESİM
KİRACININ ÖLÜMÜ SEBEBİYLE FESHİ BİLDİRME
(BK. mad. 265 ve 291; TBK mad. 333 ve 371) 1275
 Kira sözleşmesinin feshi bildirme yoluyla sona erebilmesinin koşulları 1275
 Kiracının ölümü 1275
 Yasal fesih bildirim süresine uyulmalıdır 1276
 Kiracının mirasçılarının ya da kiralayanın Borçlar Kanunu madde 262’deki
feshi bildirme sürelerine uyarak en yakın dönem sonu için feshi bildirmesi 1276
 Borçlar Kanunu 265’e dayanan feshi bildirmede herhangi bir tazminat
ödenmesinin gerekmemesi 1277
ONBİRİNCİ KESİM
KİRALANANI KİRA SÜRESİ SONUNDA GERİ VERME BORCU 1279
 Âdi kira sözleşmesinde 1279
 Hâsılat kirasında kiralananı geri verme borcu 1284
 Defter (tutanak) tutulması halinde geri verme yükümlülüğünün kapsamı 1285
 Tarımsal bir taşınmazın hasılat kirasında, sözleşme sonunda semerelerin
kime ait olacağı sorunu 1287
 İyi bir işletmenin gerektirdiği stokların bırakılması 1288
 Geri verme (iade) yükümlülüğü bakımından adi kira ile hâsılat kirası arasındaki
fark 1289
 Hayvan kirası 1290
 Kiralayanın borçları 1290
 Kiracının yükümlülükleri 1290
 Ev hayvanlarının konuttan tahliyesi ile ilgili Yargıtay uygulamasından örnekler 1291
ONİKİNCİ KESİM
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE 1292
 Konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye 1292
 İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye 1301

ONÜÇÜNCÜ KESİM
TAŞINMAZI YENİDEN İNŞA VEYA İMAR AMACIYLA TAHLİYE 1310
 Yasal düzenleme 1310
 Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyenin tamir için geçici tahliyeden farkı 1310
 Yeniden imar-inşa amacıyla tahliyenin şartları 1312
 Kiracının yeniden kiralama (kiraya tutma) hakkı 1312
ONDÖRDÜNCÜ KESİM
YENİDEN İKTİSAP NEDENİYLE TAHLİYE
(6570 SK. mad. 7/d; TBK mad. 351) 1322
 Genel olarak 1322
 Bir ay içerisinde haberdar etme sorunu 1322
 Hangi durumlarda dava açılabilir 1322
 Dava açma suresi 1322
 Kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilmişse yeni malik TBK 351 hükmünden ya- rarlanabilir mi? 1323
ONBEŞİNCİ KESİM
YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYANILARAK KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİL-
MESİ (6570 SK. mad. 7/a; TBK mad. 352/1) 1324
 Geçerli bir tahliye taahhüdünün şartları 1324
 Taahhütnamenin ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olmasi gerekir 1324
 Tevali eden taahhütler (birbiri arkasından gelen sözvermeler) 1325
 Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır 1327
 Tahliye taahhüdünü bizzat kiracı yapmış olmalıdır 1328
 Beyaza imza atan kıracı, belgenin amaç dışı doldurulduğunu kanıtlayamadığı
takdirde, imzasının sonuçlarına katlanmalıdır 1329
 Kira sözleşmesi yapılırken kiracıdan alınan tarihsiz ya da daha sonraki bir tarihi
taşıyan (tahliye taahhütlerinin) doğurduğu sonuç 1331
 Tahliye taahhüdünü taşıyan yazıda (taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceği-
nin de belirtilmiş bulunması) gerekir 1331
 Şarta bağlı tahliye taahhüdü geçerlidir 1331
 İlk kira sözleşmesi ile birlikte verilen tahliye taahhüdünün geçersizliği hususu,
yazlık olarak kiralanan yerler bakımından uygulanamaz. 1332
 Tahliye taahhütlerinde icra ve dava süreleri ile sürenin hesaplanması 1331
 Davacı-davalı 1334
 Kiralayan icra takibini ve dava hakkını bir arada kullanabilir mi?. 1335
 TBK mad. 352/1 gereğince verilen tahliye taahhüdünün fonksiyonu ve doğur-
duğu talep hakları 1336
ONALTINCI KESİM
İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE
(6570 SK. mad. 7/e; TBK mad. 352/2) 1341

 Kira bedelini ödemediğinden dolayı kiracıya haklı ihtar yapılmış olmalıdır 1341
 İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğini belirtmesi ge-
rekir 1341
 Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmalıdır 1341
 Kira süresinin sonunu izleyen ay içinde tahliye davası açılmalıdır 1342
ONYEDİNCİ KESİM
KİRACININ VEYA BİRLİKTE YAŞADIĞI EŞİNİN (aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu) BULUNMASI NEDENİYLE TAHLİYE (TBK mad.
352/son) 1345
 Amaç 1345
 Bu boşaltma (tahliye) imkanı sadece konut olarak kiralanan yerler için söz ko-
nusudur 1345
 Kiraya verenin, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin maliki bulunduğu otur-
maya elverişli konutunun bulunduğunu bilmemesi gerekir 1345
 GKK. mad. 7/son (TBK mad. 352/son) fıkrasındaki haktan önceden feragat edi-
lebilir mi? 1345
 Oturulacak meskenin (konutun) halen bir başkası tarafından işgal edilmekte bulunması tahliye davasının kabulüne engel değildir 1347
 Kiralayanın kiralanana şahsen veya yakınları için ihtiyacı bulunmasa dahi, yine kiracısına karşı 6570 sayılı yasa madde 7 son fıkraya (TBK mad. 352/son) daya- narak tahliye davası açabileceği gibi tahliye edilen kiralananı tekrar dilediği
başka birine kiraya verebilir 1347
 Davanın açılma süresi 1347
 6570 sayılı yasa madde 7/son’un (TBK mad. 352/son) uygulama şartları 1347
 Dava açma hakkı 1352

ONSEKİZİNCİ KESİM
TARIMSAL TAŞINMAZLARIN HÂSILAT KİRASINDA OLAĞANÜSTÜ OLAYLARDA (felâket
veya doğal âfetler) KİRA PARASININ İNDİRİLMESİ
(BK. mad. 282; TBK mad. 363). 1354
 Tarımsal taşınmazların hasılat kirası 1354
 Hasılatın önemli surette azalmasına yol açan olağanüstü felâketlere ve doğal
olaylara örnekler 1356
 Ürün azalması hangi aşamada gerçekleşmelidir? 1357
 Mutat ürünün önemli ölçüde azalması 1357
 Kiradan indirmeye ilişkin talep hakkı bir tazminat değildir 1358
 Ürün kirası bedelinde orantılı indirme yapılmalıdır 1358
 Kira bedelinin indirilmesini talep hakkından felâketin ortaya çıkmasından sonra feragat edilebilir. fakat önceden feragat kural olarak caiz değildir 1359
 Âdi kira açısından BK. mad. 282’ye (TBK. 363) benzer bir hüküm söz konusu değildir 1360
ONDOKUZUNCU KESİM

KİRALANANDA SİGORTA 1361
 Kiracı sorumluluk sigortası 1361
 Sigortalı (kiralayanın), halefiyete konu olan hakları korumak ve ihlalden kaçın-
mak ile yükümlüdür 1361
 Halefiyetin işlerliği kaybettiği durum 1361
YİRMİNCİ KESİM
KİRALANAN TAŞINMAZLARIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ 1362
 Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye 1362
 Yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazların kira süresinin bitiminde tahliye 1366
 İcra mahkemesinin görevi 1367
YİRMİBİRİNCİ KESİM
KİRALAYANIN HAPİS HAKKI 1374
 Hukuksal mahiyeti ve bunun genel hapis hakkı ile karşılaştırılması 1374
 Hapis hakkının koşulları 1375
 Takip hukuku yönünden kiralayanın hapis hakkının korunması 1388
 Kaçırılan hapis hakkına tabi eşyanın geri alınması ya da kaçırılan eşyayı takip hakkı 1394
YİRMİİKİNCİ KESİM
DEVLET İHALE KANUNUNA GÖRE TAHLİYE VE ECRİMİSİL DAVALARI 1397
 Yasal dayanak 1397
 Tahliye ve ecrimisil 1398
 Gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliye istenebilir 1398
 Kira sözleşmesi niteliğinde olmayan sözleşmelere dayanılarak ilamsız tahliye
takibi yapılamaz 1398
 Fuzuli şagil hakkında tahliye davası açılabilir 1399

ÜÇÜNCÜ KİTAP
KİRA HUKUKU İLE İLGİLİ ALACAK, TAZMİNAT VE MEDENİ YARGILAMA HUKUKUNA İLİŞKİN AÇIKLAMALAR

BİRİNCİ KESİM
BİRİNCİ ALT KESİM (GENEL OLARAK)
KİRA ALACAĞI VE TAZMİNAT DAVALARININ İLKELERİ 1403
 Kira alacağı ve tazminat davalarının ilkeleri 1403
 Cezai şart 1416
İKİNCİ ALT KESİM (ÖZEL OLARAK) 1419
 Davacı sıfatı (aktif husumet ehliyeti) 1419
 Görevli mahkeme 1431
 Yetkili mahkeme 1434

 Uygulama örnekleri 1439
 Davacı ancak dava açıldığı tarihte var olan (o zamana kadar gerçekleşmiş olan) kira alacağının hüküm altına alınmasını isteyebilir. Dava tarihinden sonra do-
ğacak (kira alacağı) için o davada karar verilmesi olanaklı değildir 1438
 Yalnız öleni ilgilendiren (yani mirasçılara geçmeyen) haklara ilişkin davalar, ta- rafın ölümü ile konusuz kalır. Bu davalara ölen tarafın mirasçılarına karşı (veya
mirasçıları tarafından) devam edilmesine olanak yoktur 1439
 Davanın ihbarı 1439
 Cezayı gerektirecek eylemler hakkında yemin teklif edilemez 1439
 Konusuz kalan talep dışındaki diğer talepler için yargılamaya devam edilmesi
gerekir 1440
 İspat 1440
 Diğer usul hükümleri 1452
 Davaya cevap 1459
 Kira alacağı ve tazminat davalarına örnekler 1460

İKİNCİ KESİM
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KEFALET, ADİ VE MÜTESELSİL KEFALET FARKI İLE KEFALETİN KAPSAMI 1467
 Kira sözleşmesine konulan kefalet, süreli olmayan kefalettir 1467
 Uygulama örnekleri 1468
 Yeni TBK ile sona erdirilen kimi uygulama örnekleri 1470
 Ödeme günü gelmemesine karşın, alacaklının akdi feshetmesine bağlanmış sözleşmelerde (örneğin cari hesap ya da kira sözleşmelerinde) kefaletten kur-
tulmak için TBK mad. 600/1 hükmünden yararlanma çabaları 1470

ÜÇÜNCÜ KESİM
KİRACININ KİRALANANDA GİDER VE ONARIM YAPMASI SORUNU 1472

DÖRDÜNCÜ KESİM
DAVAYA FER’İ VE ASLI MÜDAHALE 1475

BEŞİNCİ KESİM
ISLAH 1477

ALTINCI KESİM
KESİN HÜKÜM VE DERDESTLİK İTİRAZI 1483

YEDİNCİ KESİM
YEMİN 1485

SEKİZİNCİ KESİM
FERAGAT - KABUL - SULH 1487

DOKUZUNCU KESİM
İKRAR (HMK mad. 188) 1491
ONUNCU KESİM
BİRDEN ÇOK KİRALAYAN VE KİRACI OLMASI SORUNU 1493
 Kiralayanın birden fazla olması 1493
 Müşterek mülkiyet halindeki şeyin kiraya verilmesi 1493
 İştirak halinde bir mülkün kiraya verilmesi 1495
 Müşterek mülkiyet ve iştirak halinde mülkiyet şeklinin karışmış olduğu bir
şeyin kiralanması 1496
 Birden fazla kiralayan karşısında kiracının durumu 1496
 Kiralayanların birden fazla olması halinde, hepsinin birlikte ihtarname gön-
dermesi ve dava açması gerekir 1496
 Kira sözleşmesinde özel bir kayıt bulunmadığı sürece kira bedelinin iki kira-
layan arasında yarı yarıya bölüştürülmesi gerekir 1497
 Kiracının birden fazla olması 1497
 Birden çok kiracının müteselsil borçlu olması gerektiği görüşü 1497
 Birlikte kiracıların âdi ortaklık teşkil ettiği görüşü 1498
 Boşluk olduğu görüşü 1499
 Ticari bir kira söz konusu olmadığı ve sözleşmede aksine bir hüküm bulunma-
dığı sürece kiracıların borçlarının bölünmesi olanaklı bir borç olduğu görüşü 1499
 Kiracıların her birisinin kendi payına düşen kısımdan sorumluluğu, paylar
belli değilse kira bedelinin eşit şekilde dağıtılacağı görüşü 1500
 Kiralanan taşınmazda paydaş olmakla beraber kiralayan konumunda bulun-
mayan kişinin kiracı karşısındaki hakları 1500
 Kocanın yaptığı kira sözleşmesini eşinin de imzalaması durumunda sorumlulu-
ğunun kapsamı 1501
ONBİRİNCİ KESİM
ŞARTA BAĞLI OLARAK YAPILAN KİRA SÖZLEŞMELERİ 1503
ONİKİNCİ KESİM
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE ETTİRİLEN YERİN BAŞKASINA KİRALANMASI 1504
ONÜÇÜNCÜ KESİM
KİRA İLE İLGİLİ MEDENİ USUL HUKUKU’NA İLİŞKİN
YARGITAY’IN EN SON İÇTİHATLARI 1511
ONDÖRDÜNCÜ KESİM
KİRA PARASININ UYARLANMASI 1551
 Kira parasının uyarlanmasında gözönünde bulundurulması gerekli ilkeler 1551
 Aşırı ifa güçlüğü (TBK. mad. 138) nedeniyle kira bedelinin uyarlanmasının ko- şulları 1558

 Tacirlerin uyarlama istemleri 1561
 Müşteri portföyü 1563
ONBEŞİNCİ KESİM
KİRA DAVALARINDA İTİRAZIN İPTALİ DAVASI 1564
ONALTINCI KESİM
KİRA DAVALARINDA İSTİNAF 1568
 Kira hukukuna ilişkin sulh hukuk mahkemesinden verilen kararlara karşı istinaf
ile ilgili kısa bilgiler 1568
 İstinaf mahkemelerinin göreve başladığı 20.07.2016 tarihinden sonra verilen
kararlar hakkında uygulanacak olan kanun yolları 1572
 Kira ile ilgili olarak istinaf mahkemelerinin birbirine karşıt olan içtihatlarının birleştirilmesi 1573
 İstinaf Yoluna Başvurma Dilekçe Örneği 1580
DİLEKÇE ÖRNEKLERİ 1581
 İstinaf yoluna başvurma dilekçe örneği 1581
 Kiralanan taşınmazdaki hasarın tespiti dilekçesi 1582
 Delil tespiti istemine ilişkin dilekçe 1583
 Kira bedelinin artırılması istemi dilekçesi 1584
 Kira bedelinin tespiti dilekçesi 1585
 Kira alacağı davası dilekçesi 1586
 Depozito bedelinin iadesi davası dilekçesi 1587
 Yeni iktisap ve ihtiyaç nedeni ile tahliye davası dilekçesi 1588
 Yeniden inşa ve imar nedeni ile tahliye davası dilekçesi 1589
 Taşınmazın izinsiz olarak alt kiracıya kiralanması nedeni ile tahliye davası dilekçesi 1590
 Tahliye taahhütnamesi nedeni ile tahliye istemi dilekçesi 1591
 Sözleşmeye aykırı kullanma nedeni ile tahliye dilekçesi 1592
 Kiralanın tahliyesi ve kira alacağının tahsili talebine ilişkin dilekçe 1593
 Kiralananı hor kullanma nedeni ile açılan tazminat davası dilekçesi 1594
 İki haklı ihtar ile nedeni ile tahliye davası dilekçesi 1595
 Mesken ihtiyacı nedeniyle tahliye talebine ilişkin dilekçe 1596
KAVRAM DİZİNİ 1597