Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Teslimde Gecikmeye Bağlı Olarak Sona Ermesi

	Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Genel Özellikleri ve Yüklenicinin Teslim Borcu
	Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Teslimde Temerrüde Düşmesinin Şartları ve Arsa Sahibinin Temerrütte Sona Ermeye Bağlı Olmayan Hakları
	Yüklenicinin Temerrüdü Halinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi, Arsa Sahibinin Hakları ve Dönme Halinde Özellik Arz Eden Durumlar

İÇİNDEKİLER

SUNUŞ .......................................................................................................Vİİ

ÖNSÖZ ....................................................................................................... İX

İÇİNDEKİLER .......................................................................................... Xİ

KISALTMALAR LİSTESİ...................................................................XVİİ

GİRİŞ .............................................................................................................1

BİRİNCİ BÖLÜM

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GENEL

ÖZELLİKLERİ VE YÜKLENİCİNİN TESLİM BORCU

1. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI,

UNSURLARI, HUKUKİ NİTELİĞİ, TARAFLARI VE ŞEKLİ.............3

1. Genel olarak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Tanımı .........3
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları...........................7
3. Arsa Sahibi ve Yüklenicinin Anlaşması.......................................7
4. Yüklenici Tarafından Yapının İnşa Edilmesi ...............................8
5. Yüklenicinin Tamamladığı Yapıyı Arsa Sahibine Teslim

Borcu Altına Girmesi .................................................................10

4. Arsa Sahibinin Belirli Arsa Paylarının Mülkiyetini Devir Borcu

Altına Girmesi ............................................................................12

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği...............13
2. Genel Olarak...............................................................................13
3. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşme Olması................14
4. İsimsiz ve Karma Nitelikli Sözleşmesi Olması ..........................15
5. Ani Niteliğe Tabi Sözleşme Olması...........................................18
6. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tarafları ..........................21
7. Genel olarak ...............................................................................21
8. Arsa Sahibi .................................................................................22
9. Yüklenici ....................................................................................25
10. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Yapılış Şekilleri..............27
11. Genel olarak ...............................................................................27
12. Arsa Sahibinin Arsa Payını Yükleniciye Satış Vaadine Karşılık

Yüklenicinin İnşaat Yapma Taahhüdü .......................................28

3. Sözleşme ile Belirlenen Payların Bir Kısmının veya Tamamının

Yükleniciye Devir Edilmesi .......................................................29

xii

4. İnşaatın Geldiği Aşamaya Göre Arsa Paylarının Yükleniciye

Devri...........................................................................................29

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli................................30
2. Genel olarak ...............................................................................30
3. Şekle Aykırılığın Sonuçları ........................................................37
4. Genel olarak .........................................................................37
5. Şekle Aykırılığın İleri Sürülemeyeceği Haller.....................42
6. YÜKLENİCİNİN TESLİM BORCU .....................................................44
7. Genel Olarak.....................................................................................44
8. Teslim, Tesellüm ve Kabul Kavramları............................................45
9. Yüklenicinin Bağımsız Bölümleri Teslim Borcu .............................47
10. Yüklenicinin Bağımsız Bölümleri Teslim Şekli...............................56

İKİNCİ BÖLÜM

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE

YÜKLENİCİNİN TESLİMDE TEMERRÜDE DÜŞMESİNİN

ŞARTLARI VE ARSA SAHİBİNİN TEMERRÜTTE SONA ERMEYE

BAĞLI OLMAYAN HAKLARI

1. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE

YÜKLENİCİNİN TESLİMDE TEMERRÜDE DÜŞMESİNİN

ŞARTLARI.............................................................................................63

1. Genel Olarak Temerrüt.....................................................................63
2. Yüklenici Temerrüdünün Şartları.....................................................65
3. Yüklenicinin Yapıyı Teslim Borcunun Muaccel Olması ...........65
4. Sözleşmede Teslim Vadesi Kararlaştırılmış ise ...................71
5. Muacceliyet Anı Sözleşmede Kararlaştırılmamış ise...........73
6. Bağımsız Bölümlerin Teslim Süresinin Uzaması.................74
7. Yüklenicinin İnşaatı Teslim Borcunun Mümkün Olması...........83
8. Genel Olarak ........................................................................83
9. Borcun İfasının İmkansız Olmaması....................................84
10. Geçici İmkansızlık................................................................94
11. Yüklenicinin İnşaatı Teslim Borcunu Yerine Getirmemiş

Olması ........................................................................................95

4. Arsa Sahibinin Yükleniciye İhtarda Bulunması veya İhtar

Yerini Tutan Bir Durumun Olması.............................................97

1. Genel Olarak ........................................................................97
2. İhtar Şartının Aranmadığı Durumlar....................................99

b.1. Belirli Vadeli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin

Bulunması .....................................................................99

b.2. İhtarın Faydasız Olması...............................................100

xiii

b.3. Yüklenicinin İhtarı Kasten Engellemesi.......................100

5. Arsa Sahibinin Edimi Kabule Hazır Olması.............................101
6. YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ DURUMUNDA ARSA

SAHİBİNİN SONA ERDİRME DIŞINDAKİ HAKLARI...................102

1. Genel Olarak...................................................................................102
2. Seçimlik Hakların Kullanılması ve Mehil Durumu........................107
3. Yükleniciye Uygun Bir Ek Süre Verilmesi ..............................107
4. Yükleniciye Uygun Bir Ek Süre Verilmesine Gerek Olmayan

Durumlar ..................................................................................110

1. Aynen İfa Ve Gecikme Tazminatı..................................................112
2. Aynen İfa..................................................................................112
3. Nama ifa ...................................................................................116
4. Gecikme Tazminatı ..................................................................124
5. Genel Olarak ......................................................................124
6. Koşulları.............................................................................131
7. Kapsamı..............................................................................134

c.1. Fiili Zarar......................................................................134

c.2. Yoksun Kalınan Kazanç ...............................................137

c.3. Hesaplanması................................................................138

c.4. Zamanaşımı ..................................................................139

1. Olumlu (Müspet) Zararın Tazmini .................................................142
2. Genel Olarak Olumlu Zarar......................................................142
3. Fiili Zarar ile Yoksun Kalınan Kar...........................................144
4. Olumlu Zararın Unsurları.........................................................146
5. İfa Edilmeyen Edimin Değeri.............................................146
6. Gecikmeden Doğan Diğer Zararlar....................................147
7. Mübadele Teorisine ve Fark Teorisine Göre Zararın

Hesaplanması............................................................................148

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ HALİNDE ARSA PAYI KARŞILIĞI

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ, ARSA SAHİBİNİN

HAKLARI VE DÖNME HALİNDE ÖZELLİK ARZ EDEN

DURUMLAR

1. TEMERRÜT HALİNDE ARSA SAHİBİNİN SÖZLEŞMEYİ SONA

ERDİRMESİ.........................................................................................153

1. Genel Olarak Dönme ve Fesih.........................................................153
2. Dönme ......................................................................................153
3. Fesih .........................................................................................155
4. Dönme ile Feshin Karşılaştırılması ..........................................155

xiv

1. Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden

Dönmesi..........................................................................................157

1. Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Fesih

Etmesi.............................................................................................161

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesine İlişkin

Görüşler..........................................................................................166

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshini Kabul Eden

Görüşler....................................................................................166

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dönmeyi Kabul

Eden Görüşler...........................................................................168

3. Yargıtay’ın Görüşü...................................................................170
4. ARSA SAHİBİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ VE FESHİNİN

SONUÇLARI .......................................................................................179

1. Hukuki Sonuçlarına İlişkin Doktrindeki Görüşler ve Yargıtay

İçtihadı............................................................................................179

1. Klasik Dönme Görüşü ..............................................................179
2. Yasal (Kanuni) Borç İlişkisi Görüşü ........................................180
3. Ayni Etkili Dönme Görüşü.......................................................181
4. Yeni Dönme (Dönüşüm) Görüşü..............................................182
5. Yargıtay’ın Görüşü...................................................................182
6. Kanaatimiz................................................................................186
7. Sözleşme İlişkisinin Tasfiyesi ........................................................187
8. İfa Edilmemiş Edimlerin Sona Ermesi .....................................187
9. İfa Edilmiş Edimlerin İade Borcu.............................................188
10. Arsa Sahibinin İade Borcu .................................................189
11. Yüklenicinin İade Borcu ....................................................193
12. Elde Edilen Yararların ve Masrafların Durumu .................197
13. İade Konusu Maddi Edimin İmkansızlaşması....................197
14. Olumsuz (Menfi) Zararın Tazmini .................................................200
15. Genel Olarak Olumsuz Zarar....................................................200
16. Olumsuz (Menfi) Zararın Tazmini ...........................................201
17. Fiili Zarar............................................................................205
18. Yoksun Kalınan Kar...........................................................206
19. Olumsuz Zararın Hesaplanması ...............................................208

III. ARSA SAHİBİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ VEYA FESİH

ETMESİ HALİNDE ÖZELLİK ARZ EDEN DURUMLAR...............209

1. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi veya Fesih Edilmesi

Halinde Üçüncü Kişilerin Durumu.................................................209

1. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi Halinde Üçüncü

Kişilerin Durumu......................................................................209

1. Genel Olarak ......................................................................209

xv

3. Yükleniciden Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Alan 3.

Kişilerin Durumu................................................................210

b.1. Arsa Sahibinin Başlangıçta Yükleniciye Arsa Paylarını

Devretmiş Olması Halinde Yüklenicinin Arsa Paylarını

Üçüncü Kişiye Devretmesi .........................................229

b.2. Yüklenicinin Arsa Paylarını Arsa Sahibine Vekâleten

Üçüncü Kişiye Devretmesi .........................................237

b.3. Yüklenicinin Arsa Paylarını Üçüncü Kişiye Vaad

Etmesi..........................................................................239

3. Arsa Sahibinden Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Alan 3.

Kişilerin Durumu................................................................242

2. Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Fesih Etmesi Halinde Üçüncü

Kişilerin Durumu......................................................................244

1. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi veya Feshi Halinde

Sözleşmede Kararlaştırılan Ceza Koşulunun Durumu ...................246

1. Ceza Koşulu .............................................................................246
2. Genel Olarak ......................................................................246
3. Seçimlik Ceza Koşulu ..........................................................250
4. İfaya Ekli Ceza Koşulu ......................................................251
5. Dönme Cezası ....................................................................254
6. Yükleniciden Ceza Koşulu Talep Edilmesi..............................255
7. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi Halinde.................255
8. Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Fesih Etmesi Halinde .............256
9. Arsaya Üçüncü Kişilerin Koydurmuş Oldukları Haciz, Teminat Ve

Şerhlerin Durumu ...........................................................................258

1. Hacizlerin Durumu ...................................................................258
2. Teminatların Durumu ...............................................................259
3. Şerhlerin Durumu.....................................................................261

SONUÇ ......................................................................................................263

KAYNAKÇA.............................................................................................267