Kira Hukukunda Takas, Mahsup ve Bedelden İndirim

Doç. Dr. Emre Cumalıoğlu

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ ............................................................................................................................... 5
İÇİNDEKİLER....................................................................................................................... 7
KISALTMALAR .................................................................................................................. 15
GİRİŞ ......................................................................................................................... 17

BİRİNCİ BÖLÜM
KİRA HUKUKUNDA TAKAS

§ I. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ ........................................................................... 21
A. GENEL OLARAK ................................................................................................. 21
B. KİRALANANIN NİTELİĞİNE VE KULLANIM AMACINA GÖRE KİRA
SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ.................................................................................. 23
1. Adi (Genel-Olağan) Kira ............................................................................. 23
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası ........................................................................ 24
a. Genel Olarak Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarına İlişkin
Hükümlerin Uygulama Alanı (TBK. 339) ............................................. 24
b. Konut Kavramı .................................................................................... 27
c. Çatılı İşyeri Kavramı ............................................................................ 30
3. Ürün (Hasılat) Kirası................................................................................... 33
C. SÖZLEŞMENİN SÜRESİNE GÖRE KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ : BELİRLİ
SÜRELİ – BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ ................................................ 35
§ II. TAKASIN TANIMI, NİTELİĞİ, İŞLEVLERİ ve ÖNEMLİ KAVRAMLAR......................... 37
§ III. KİRA HUKUKU ÖZELİNDE TAKASIN KOŞULLARI................................................... 42
A. İKİ ALACAK OLMASI ve BU ALACAKLARIN HUKUKİ SEBEPLERİNİN
ÖNEMLİ OLMAMASI ......................................................................................... 42
1. Kiraya Verenin Konusu Para Olan Alacakları ............................................. 43
a. Kira Bedeli .......................................................................................... 43
b. Diğer Alacaklar ................................................................................... 47
2. Kiracının Konusu Para Olan Alacakları ....................................................... 49
B. ALACAKLARIN GEÇERLİ OLMASI........................................................................ 50
1. Dar Anlamda Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (Kiracı Aleyhine
Muacceliyet Kaydı, Ceza Koşulu vb. Ödeme Yükümlülükleri
Belirlenmesi Yasağı -TBK. 346-) ................................................................. 51
2. Tazminat Düzenlemesi Yasağı (TBK. 334/II)............................................... 57
3. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında
Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı (TBK. 343)............................................... 57
4. Bağlantılı Sözleşme Yasağı (TBK. 340)........................................................ 58

8 İçindekiler
C. ALACAKLARIN KARŞILIKLI OLMASI.....................................................................60
1. Genel Olarak...............................................................................................60
2. Alacağın Devrinde Karşılıklılık.....................................................................61
D. ALACAKLARIN ÖZDEŞ EDİMLER veya PARA OLMASI .........................................63
E. AKTİF ALACAĞIN TALEP EDİLEBİLİR (MUACCEL), PASİF ALACAĞIN İFA
EDİLEBİLİR OLMASI............................................................................................67
1. Ön Açıklamalar ...........................................................................................67
a. Genel Olarak .......................................................................................67
b. İflas ve Konkordatoda Özel Düzenlemeler ..........................................68
c. Aktif Alacağa Karşı Def’i İleri Sürülmesinin ve Sözleşmeyi İptal
Hakkının Etkisi .....................................................................................70
2. Kiraya Verenin Alacaklarının Doğum ve Muacceliyet Anları ......................72
a. Kira Bedeli ...........................................................................................72
(1) Doğumu........................................................................................72
(2) Muacceliyeti.................................................................................74
(3) Zamanaşımı..................................................................................81
(4) Faiz ...............................................................................................81
b. Yan Giderler ........................................................................................83
c. Sözleşme Süresince Doğan ve Muaccel Olan Tazminat
Alacakları.............................................................................................83
d. Sözleşmenin Feshi veya Kiralananın İadesi ile Doğan ve
Muaccel Olan Tazminat Alacakları ......................................................86
(1) Sözleşmenin Feshi Nedeniyle Tazminat .......................................86
(2) Kiralananın İadesinde Temerrüt Nedeniyle Doğan
Alacaklar.......................................................................................86
(a) Genel Olarak Kiralananın İadesi ............................................86
(b) Kiralananın İadesinde Temerrüt Nedeniyle Tazminat...........90
(3) Kiralananın İadesinde Sözleşmeye Aykırı Kullanım Sonucu
Eksilme, Bozulma ve Ayıp Nedeniyle Tazminat (Hor Kullanma
Tazminatı)......................................................................................91
(4) Kiracının Kiralananı Sözleşmenin Bitiminden Önce (Erken)
Geri Vermesi Nedeniyle Tazminat (TBK. 325/I)............................94
e. Ecrimisil ve Sebepsiz Zenginleşmeden Doğan Alacaklar .....................98
(1) Malın Ürün Getirme Niteliğine Göre Ecrimisil ve Sebepsiz
Zenginleşme.................................................................................98
(2) Kiracının Kiralananı Alan ve Süre Bakımından Taşkın
Kullanması Nedeniyle Doğan Alacak ..........................................102
(3) Kiracının İade Borcunda Temerrüdü Nedeniyle Ecrimisil...........103
f. Caiz Olmayan Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Nedeniyle
Elde Edilen Menfaatlerin Devrine İlişkin Alacak ................................104
3. Kiracının Alacaklarının Doğum ve Muacceliyet Anları..............................107

İçindekiler 9
a. Tazminat Alacakları .......................................................................... 108
(1) Genel Olarak.............................................................................. 108
(2) Kiralananı Teslimde Temerrüt Nedeniyle Tazminat .................. 109
(3) Kiraya Verenin Yaptığı Yenilik ve Değişiklik Nedeniyle
Tazminat.................................................................................... 110
(4) Kiralanandaki Ayıp Nedeniyle Tazminat .................................... 111
(5) Kiralananın Zaptı Nedeniyle Tazminat....................................... 115
b. Ayıpların Kiracı Tarafından Giderilmesi Nedeniyle Doğan
Alacak (TBK. 306/I) ........................................................................... 116
c. Kiracının Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapması Nedeniyle
Değer Artışı Alacağı .......................................................................... 121
(1) Kiraya Verenin İzni Olmadan veya İzin Kapsamı Aşılarak
Yapılan Yenilik ve Değişikliklerin Sonuçları: Sözleşmenin
Feshi, Tazminat ve Eski Hale İade.............................................. 122
(2) Değer Artışı Alacağının Doğumu İçin Gerekli Ön Koşullar ......... 124
(a) Olumlu Ön Koşullar ............................................................ 124
a.1. Yenilik ve Değişiklik Yapılması ..................................... 124
a.2. Değer Artışı ................................................................. 124
(b) Olumsuz Ön Koşullar .......................................................... 125
(c) Olumsuz Koşulların İstisnaları : Sözleşmenin Kiracıdan
Kaynaklanmayan Bir Nedenle Erken Feshi veya
Sözleşmenin Baştan Geçersizliği Nedeniyle
Kiralananın Erken İadesi..................................................... 126
(3) Değer Artışının Talebinin Hukuki Dayanağı ............................... 128
(a) Kiraya Verenin Yenilik-Değişikliğe Rıza Göstermesi ve
Değer Artışı İstenebileceğinin Kararlaştırılması
Halinde Değer Artış Talebinin Hukuki Dayanağı................. 128
(b) Kiraya Verenin Yenilik-Değişikliğe Rızasının
Bulunmaması veya Değer Artışı İstenebileceğinin
Kararlaştırılmamış Olması Halinde Değer Artış
Talebinin Hukuki Dayanağı ................................................. 129
(4) Değer Artışı Alacağının Doğum ve Muacceliyet Anları ve
Zamanaşımı ............................................................................... 134
d. Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Nedeniyle Doğan Alacak
(TBK. 355) ......................................................................................... 138
e. Peşin Ödenen Kira Bedellerinin İadesine İlişkin Alacak .................... 139
f. Kat Malikinin Payına Düşen Gider ve Avans Borcunun
Ödenmesinden Doğan Alacak (KMK. 22/I) ....................................... 153
4. Yan Giderler............................................................................................. 157
a. Genel Olarak..................................................................................... 157
b. Yan Giderlerin İadesi ........................................................................ 162
c. Zamanaşımı ...................................................................................... 163

10 İçindekiler
5. Vergi ve Benzeri Yükümlülükler (TBK. 302) ..............................................164
6. Depozito (Güvence Bedeli/Parası) (TBK. 342) ..........................................167
a. Sözleşmenin Başında Verilmesi Gereken Bir Miktar Para Olarak
Depozito............................................................................................167
b. Sözleşme Sonunda Kiracının İade Alacağı ve Kiraya Verenin
Teminatı Olarak Depozito .................................................................169
F. AKTİF ALACAĞIN DAVA EDİLEBİLİR OLMASI: ZAMANAŞIMINA UĞRAMIŞ
ALACAKLARIN VE EKSİK BORÇLARIN TAKASI ...................................................173
G. TAKAS HAKKINDAN FERAGAT EDİLMEMİŞ OLMASI.........................................176
1. Takas Hakkından Feragat .........................................................................176
2. Kira Hukukunda Takastan Feragat Yasağı.................................................177
H. ALACAKLARIN TAKASA ELVERİŞLİ BULUNMASI (YASADA TAKAS
HAKKININ YASAKLANMAMIŞ OLMASI) ............................................................180
§ IV. TAKAS HAKKININ KULLANILMASI...................................................................... 182
A. GENEL OLARAK................................................................................................182
B. TAKAS SÖZLEŞMESİ .........................................................................................184
C. TARAFLAR........................................................................................................185
D. TAKAS HAKKININ DAVADA KULLANILMASI......................................................189
1. Takas Savunmasının Niteliği, Savunmanın Hakim Tarafından
Dikkate Alınması.......................................................................................189
2. Davada Takas Beyanında Bulunulmasının Niteliği ve Sonuçları
Hakkında Teoriler .....................................................................................197
a. Maddi (Medeni) Hukuk Teorisi..........................................................197
b. Usul Hukuku Teorisi ..........................................................................199
c. Karma Teori.......................................................................................201
3. Takasın Terditli Olarak İleri Sürülmesi, Kesin Hükmün Kapsamına
Girmesi, Dava Masrafları ve Görüşümüz..................................................201
§ V. TAKASIN SONUÇLARI ........................................................................................ 206
A. KİRACININ KİRA BEDELİ veya YAN GİDER ÖDEMEDE GECİKMESİ
NEDENİYLE SÖZLEŞMESİNİN FESHİNE İLİŞKİN SONUÇLARI..............................206
1. Genel Olarak.............................................................................................206
2. Kiracının Kira Bedeli veya Yan Gideri Ödemede Gecikmesi
Nedeniyle Sözleşmenin Feshinin, Fesih Beyanı Dışındaki Koşulları..........209
a. Kira Bedeli veya Yan Gideri Ödemede Gecikme................................209
b. İhtar/Ödeme Emri .............................................................................212
(1) Genel Olarak ..............................................................................212
(2) Taraflar.......................................................................................214
(a) Kiraya Veren........................................................................214
(b) Kiracı ...................................................................................219

İçindekiler 11
c. Kiracının Borca İtiraz Etmemesi ve Verilen Sürede Borcu
Ödememesi ............................................................................................. 221
3. Fesih Anına İlişkin Görüşler ve Değerlendirme........................................ 222
4. Takasın Feshi Önlemesi ve Etkisiz Kılması................................................ 227
a. İcra Sürecinde................................................................................... 227
b. Davada.............................................................................................. 233
B. ALACAKLAR ile BORÇLU ve ALACAKLI TEMERRÜDÜNÜN SONA ERMESİ ........ 238
1. Genel Olarak............................................................................................ 238
2. Birden Fazla Alacak.................................................................................. 240
3. Çekişmeli Alacaklar.................................................................................. 241
4. Sona Ermenin Geçmişe Etkili Olması ....................................................... 242
a. Geçmişe Etkinin Anlamı ve Kapsamı................................................. 242
b. Yabancı Para Alacağında Geçmişe Etki ............................................. 245
c. Geçmişe Etki Kuralının Sözleşmenin Feshine ve Sözleşmeden
Dönmeye Etkisi................................................................................. 246
C. ZAMANAŞIMININ KESİLMESİ .......................................................................... 247

İKİNCİ BÖLÜM

KİRA HUKUKUNDA MAHSUP VE BEDELDEN İNDİRİM

§ VI. MAHSUP ...........................................................................................................249
A. MAHSUP KAVRAMI ve TAKASTAN FARKI ........................................................ 249
B. MAHSUP NEDENLERİ ...................................................................................... 255
1. Ödemelerin Mahsubu.............................................................................. 255
a. Erken Ödemenin Mahsubu............................................................... 255
b. Geç Ödemenin Mahsubu.................................................................. 256
c. Kısmi Ödemenin Mahsubu ............................................................... 257
d. Birden Çok Borçta Ödemenin Mahsubu........................................... 257
e. TBK. 315 Uyarınca Süre Verilmesinden Sonra Yapılan
Ödemenin Mahsubu......................................................................... 260
2. Kiralananın Kullanılmaması Nedeniyle Mahsup (TBK. 324) ..................... 260
3. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce (Erken) İadesi Nedeniyle
Mahsup (TBK. 325/II)............................................................................... 263
a. Genel Olarak..................................................................................... 263
b. Mahsup Kalemleri ............................................................................ 266
(1) Kiraya Verenin Yapmaktan Kurtulduğu Giderler ....................... 267
(2) Kiraya Verenin Kiralananı Başka Biçimde Kullanmakla Elde
Ettiği Yararlar............................................................................. 267
(3) Kiraya Verenin Kiralananı Başka Biçimde Kullanmakla Elde
Etmekten Kasten Kaçındığı Yararlar .......................................... 269

12 İçindekiler
4. Caiz Olmayan Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devrinde Mahsup ...............269
5. Hapis Hakkının Kullanılması Sonucu Elde Edilen Miktarın Mahsubu........270
C. MAHSUBUN UYGULANMASI ...........................................................................271
§VII. KİRA BEDELİNDEN İNDİRİM.............................................................................. 273
A. BEDELDEN İNDİRİM HAKKININ TANIMI, HUKUKİ NİTELİĞİ, AMACI .................273
1. Genel Olarak Bedelden İndirim ve Benzer Kavramlarla
Karşılaştırılması ........................................................................................273
2. Kira Hukukunda Bedelden İndirim Hakkının Hukuki Niteliği ....................275
B. KİRA BEDELİNDEN İNDİRİM HAKKIYLA İLGİLİ YASAKLAR .................................282
1. Kiraya Verenin Sözleşmeye Uygun Teslim ve Bulundurma Borcunda
Değişiklik Yasağı (TBK. 301, 360) ..............................................................282
2. Tarımsal Taşınmazlara İlişkin Ürün Kirasında Öngörülemeyen
Olaylar Nedeniyle Kira Bedelinden İndirim Hakkından Feragat
Yasağı (TBK. 363/II) ..................................................................................287
C. KİRA BEDELİNDEN İNDİRİM NEDENLERİ ..........................................................287
1. Genel Olarak.............................................................................................287
2. Kısmi Temerrüt.........................................................................................289
3. Ayıp Nedeniyle Kira Bedelinin İndirilmesi ................................................291
a. Ayıptan Sorumluluğun Genel Koşulları..............................................291
(1) Kiralananda Kullanımı Etkileyen Nitelikte Bir Ayıp Var
Olmalıdır ....................................................................................291
(2) Kiraya Verenin Kusuru ve Ayıbı Giderme İmkanına Sahip
Olması Aranmaz .........................................................................294
(3) Kiracı Ayıbı Kabul Etmemiş Olmalıdır .........................................295
(4) Ayıptan Sorumluluk Kaldırılmamış Olmalıdır .............................296
(5) Ayıp Kiracıdan Kaynaklanan Bir Sebeple Ortaya Çıkmamış
Olmalıdır ....................................................................................297
(6) Muayene ve Bildirim Külfetlerinin Olup Olmadığı......................297
b. Kira Bedelinden İndirim Hakkının Özel Koşulları ...............................300
(1) Kiraya Verenin Ayıptan Haberdar Olması...................................300
(2) Ayıbın Giderilmesinin İstenmesine ve Ayıpların Giderilmesi
İçin Süre Tanınmasına Gerek Olmaması.....................................302
(3) Ayıbı Giderilmemiş veya Kiralananın Ayıpsız Benzerinin
Hemen Verilmemiş Olması.........................................................302
(4) Kiracının Talebi ya da Hakim Kararı............................................303
4. Kısmi ve Geçici İmkansızlık .......................................................................303
5. Kısmi Zapt Nedeniyle Kira Bedelinden İndirim .........................................305
6. Kiracının Katlanma Yükümlülüklerinin İfası Nedeniyle Kira
Bedelinden İndirim...................................................................................306

İçindekiler 13
a. Genel Olarak..................................................................................... 306
b. Katlanma Yükümlülükleri ................................................................. 307
(1) Ayıpların Giderilmesine ve Zararın Önlenmesine Yönelik
Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğü (TBK. 319/I) ...................... 307
(2) Kiralananın Gezilip Görülmesine Katlanma Yükümlülüğü
(TBK. 319/II)............................................................................... 308
(3) Kiraya Verenin Kiralananda Yenilik-Değişiklik Yapmasına
Katlanma Yükümlülüğü (TBK. 320) ............................................ 308
c. Kiracının Bedelden İndirim Hakkı ve Tazminat Hakkıyla İlişkisi ........ 310
7. Tarımsal Bir Taşınmazın Her Zamanki Veriminin Olağanüstü Felaket
veya Doğal Olaylar Yüzünden Önemli Ölçüde Azalması .......................... 312
D. İNDİRİM HAKKININ KULLANILMASI................................................................. 316
1. Genel Olarak............................................................................................ 316
2. Bedelden İndirime Dayanan İade Alacağı................................................ 320
3. İndirim Miktarının Hesaplanması ............................................................ 322
4. İspat......................................................................................................... 325
5. İsviçre’de Kiracının Kira Bedelini Depo Etme Hakkı ve Uzlaştırma
Makamı.................................................................................................... 326
6. İndirim Oranının Uygulanacağı Kira Miktarının Belirlenmesi................... 330
a. Kira Sözleşmesinin ve Kira Miktarının Tarafların Açık veya
Örtülü İradeleriyle Belirlenmesi ve Değiştirilmesi ............................ 330
b. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Miktarının Hakim
Kararıyla Değiştirilmesi (Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası)
(TBK. 344/II, III ve IV) ve Uyarlama Davası........................................ 335
SONUÇ .....................................................................................................................343
KAYNAKLAR..............................................................................................................357