Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Av. Cemalettin Gürler

İçindekiler

ÖNSÖZ .. v
KISALTMALAR ... xiii
GİRİŞ. 1
1. Bölüm
KAT MÜLKİYETİ VE ARSA PAYI KAVRAMINA GİRİŞ
1.1. Kat Mülkiyeti Kavramı 3
1.1.1. Tanımı ve Hukuki Niteliği 3
1.1.2. Kat Mülkiyetinin Unsurları
(Ana Taşınmaz, Bağımsız Bölüm, Ortak Yerler, Eklenti) .. 4
1.1.3. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki İlişki ve Farklar 4
1.2. Arsa Payı Kavramı 5
1.2.1. Tanımı (KMK m. 2/d) ve Hukuki Niteliği 5
1.2.2. Arsa Payı – Bağımsız Bölüm Bağlılığı (Fer’ilik İlkesi) 6
1.2.3. Arsa Payının Temel Özellikleri 6
1.3. Arsa Payının Kat Mülkiyeti Sistemindeki İşlevleri 7
2. Bölüm
ARSA PAYININ BELİRLENMESİNİN TARİHSEL GELİŞİMİ
2.1. 634 Sayılı Kanun Öncesi Dönem 9
2.2. 634 Sayılı Kanun’un İlk Halinde Arsa Payı Düzenlemesi 10
2.3. 5711 Sayılı Kanun ile Getirilen Değişiklik (14.11.2007) ve
Objektif Kriterlere Geçiş .. 10
2.3.1. Değişiklik Öncesi Uygulama 10
2.3.2. Değişikliğin Amacı ve Getirdikleri 10
2.3.3. Güncel Mevzuat Metni 11
2.4. Zaman İçinde Yargıtay İçtihatlarının Gelişimi 11
3. Bölüm
ARSA PAYININ BELİRLENMESİ VE DÜZELTİLMESİ ESASLARI
3.1. Arsa Payının Belirlenme Zamanı 13
3.1.1. Kat İrtifakının Kurulduğu Tarih 13
3.1.2. Doğrudan Kat Mülkiyetine Geçilen Hâllerde
Kuruluş Tarihi ... 13
3.1.3. Sonradan İlave/Genişletme Hâllerinde Değerlendirme Tarihi (KMK m. 44) 13
3.2. Değerlendirmede Esas Alınan Objektif Ölçütler 14
3.2.1. Yüzölçümü Değerlendirmesinde Alan Türleri Ayrımı 15
3.2.2. Dikey ve Yatay Konum Şerefiyesi
(Kat ve Cephe Faktörü). 15
3.2.3. Kullanım Amacına Göre Şerefiye Farkı
(Ticari–Mesken Ayrımı) ... 15
3.2.4. Mahremiyet ve Çevresel Olumsuzluklar (Negatif Şerefiye) 16
3.2.5. Uygulamadaki Hata Yaygınlığı ve Bilirkişi Raporundan Beklenen Standart 16
3.3. Değerlendirme Dışı Bırakılan Unsurlar 16
3.4. Arsa Payının Sabitliği (Değişmezlik) İlkesi ve Yasal İstisnaları 17
3.4.1. İlkenin Kanuni Temeli 17
3.4.2. Yasal İstisnalar 17
4. Bölüm
ARSA PAYININ HATALI BELİRLENMESİ VE DÜZELTİM YOLLARI
4.1. Arsa Payının Hatalı Belirlenmesinin Başlıca Nedenleri 19
4.1.1. Proje Hazırlama Aşamasındaki Teknik Hatalar 19
4.1.2. Maliklerin Kişisel Beyanına Dayalı Eski Usul Uygulamalar ve Dürüstlük Kuralı 19
4.1.3. Eşit veya Metrekare Esaslı Basit Paylaştırma Hataları 19
4.1.4. Yönetim Planı ve Resmi Senetteki Tutarsızlıklar — Belgeler Arası Üstünlük Kuralı 20
4.2. Arsa Payının Düzeltilmesi Yöntemleri 20
4.2.1. Kat Malikleri Kurulu Kararıyla (İradi) Düzeltme 20
4.2.2. Dava Yoluyla Düzeltme (Arsa Payı Düzeltme Davası) 21
4.3. Arsa Payının Düzeltilmesinin Amacı 22
5. Bölüm
DAVANIN HUKUKİ NİTELİĞİ VE DAVA ŞARTLARI
5.1. Davanın Hukuki Dayanağı 23
5.2. Davanın Hukuki Niteliği Tartışması: Tespit mi, Eda mı? 23
5.3. Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi (TMK m. 1024-1025) ve İnfaz Karakteri 24
5.4. Diğer Kurumlarla Karşılaştırma 24
5.5. Davanın Kabul Edilebilirlik Şartları (Dava Şartları) 24
5.6. Yargılama Usulü, İspat ve Muvafakat Şartı 25
5.7. Davanın Süreye Bağlı Olup Olmadığı 26
5.7.1. Zamanaşımı Yokluğu 26
5.7.2. Dürüstlük Kuralı (TMK m. 2) Filtresi 26
5.7.3. Sessiz Kalma Yoluyla Hak Kaybı 26
6. Bölüm
DAVANIN TARAFLARI
6.1. Davacı (Aktif Husumet Ehliyeti) 27
6.1.1. Kat Maliki 27
6.1.2. Kat İrtifakı Sahibi 27
6.1.3. Kanuni Temsilciler ve Yasal Mirasçılar 27
6.1.4. Sonradan Malik Olanların (Külli/Cüzi Halef) Dava Hakkı 27
6.1.5. Kurucu Maliklerin (İmza Sahiplerinin) Durumu 28
6.1.6. Dava Açamayacak Kişiler ve “Çifte Sıfat” İstisnası 28
6.2. Davalı (Pasif Husumet Ehliyeti) 28
6.2.1. Diğer Tüm Kat Malikleri / Kat İrtifakı Sahipleri 28
6.2.2. Zorunlu (Maddi Mecburi) Dava Arkadaşlığı (HMK m. 59) 28
6.2.3. Taraf Teşkilinde Dikkat Edilecek Hususlar 29
6.2.4. Yargılama Sırasında Mülkiyetin Devri (HMK m. 125) 29
7. Bölüm
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
7.1. Görevli Mahkeme 31
7.1.1. Sulh Hukuk Mahkemesi ve Gerekçesi 31
7.1.2. Görev Konusundaki İstisnalar 31
7.2. Yetkili Mahkeme .. 32
7.2.1. Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi (Kesin Yetki) 32
7.2.2. Birden Fazla Taşınmazı İlgilendiren Hâllerde Yetki
(HMK m. 12/3) . 32
7.2.3. Usul Hukuku Görev-Yetki Kontrol Tablosu 32
8. Bölüm
DAVANIN AÇILMASI VE USUL İŞLEMLERİ
8.1. Basit Yargılama Usulü 33
8.1.1. Dava Dilekçesinin Zorunlu Unsurları 33
8.1.2. Cevaba Cevap Yasağı (HMK m. 317) 33
8.1.3. Delillerin İlk Dilekçede Sunulması (HMK m. 318) 33
8.1.4. Dava Şartı — Zorunlu Arabuluculuk 33
8.1.5. Talep Sonucunun Doğru Formüle Edilmesi 34
8.2. İhtiyati Tedbir Talebi 34
8.2.1. Tapu Kaydına Şerh Konulması 34
8.2.2. Şartları ve Süreleri 34
8.3. Harç ve Vekâlet Ücreti 35
8.3.1. Dava Değeri ve Nispi Harç 35
8.3.2. Vekâlet Ücretinin Hesaplanması 35
9. Bölüm
YARGILAMA SÜRECİ VE BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ
9.1. Yargılamaya Hâkim İlkeler 37
9.1.1. Dava Şartı Arabuluculuk 37
9.1.2. Sınırlı Re’sen Araştırma İlkesi 37
9.1.3. Taraf Delillerinde HMK m. 318 Uygulaması 37
9.2. Bilirkişi İncelemesi 37
9.2.1. Bilirkişi Heyeti Kompozisyonu 37
9.2.2. Bilirkişi Tespitinde Cevabı Aranan Sorular 38
9.2.3. Keşif ve Raporun İçeriği 38
9.2.4. Rapora İtiraz ve Ek/Yeni Heyet 38
9.3. Diğer Delil Araçları 38
9.3.1. Tapu Kayıtları ve Proje Çatışması 38
9.3.2. Tadilat Projesi Uygulaması ... 38
9.3.3. Tanık Beyanları 39
10. Bölüm
KARARIN SONUÇLARI VE UYGULANMASI
10.1. Kararın Hukuki Niteliği ve Kesinleşmesi 41
10.2. Tapu Siciline Tescil (Bildirici Etki) 41
10.3. Üçüncü Kişilerin Durumu 41
10.3.1. İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Korunması (TMK m. 1023) 41
10.3.2. Kararın Geriye Etkili Olmaması
(Geçmiş Aidatların Akıbeti)  41
10.4. Kanun Yolları 42
10.4.1. İstinaf 42
10.4.2. Temyiz — HMK m. 362/1-b Uygulaması 42
11. Bölüm
ÖZELLİK ARZ EDEN HALLER VE GÜNCEL SORUNLAR
11.1. Kentsel Dönüşüm (6306 Sayılı Kanun) Sürecinde Arsa Payı 43
11.1.1. Riskli Yapı Tespiti Sonrası Arsa Payının Önemi 43
11.1.2. Karar Nisabında Salt Çoğunluk (7471 s.K.) 43
11.1.3. Yapının Yıkılmasından Önce/Sonra Dava Açılabilirliği 43
11.1.4. Paylı Mülkiyete Dönüşüm ve İzale-i Şüyu Zırhı
(6306 s.K. m. 6/16).. 44
11.2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde
Arsa Payı Sorunları  44
11.2.1. Kat İrtifakının Kurulmaması (Hisse Devri) 44
11.2.2. Sözleşmenin Tapuya Şerhi 45
11.2.3. Kademeli Devir (Avans Tapu) ve İyiniyet İstisnası 45
11.2.4. Sözleşme Dışı (Kaçak) İmalatın Paylaşımı 45
11.2.5. İmar Değişikliği Nedeniyle İfa İmkânsızlığı 45
11.3. İmar Mevzuatına Aykırı (Kaçak) Yapılarda
Arsa Payı Düzeltilmesi ... 45
11.3.1. Kaçak Yapıların Ekonomik Değersizliği 45
11.3.2. İmar Barışı (Yapı Kayıt Belgesi) ve
Oybirliği Zorunluluğu . 46
11.3.3. Mahkemece “Yasal Hâle Getirme” İçin Süre Verilmesi 46
11.4. Ortaklığın Giderilmesi Davası ile Arsa Payı Düzeltme Davası Arasındaki İlişki 46
11.5. Sık Karşılaşılan Yargılama Hataları 46
SONUÇ  49
EKLER  51
KAYNAKÇA... 95
KAVRAMLAR DİZİNİ . 99