^{Tüm Yönleriyle}Kentsel Dönüşüm

İçindekiler

İçindekiler

Yazarın Özgeçmişi  7

2. Baskıya Önsöz 9

Önsöz  11

1. Bölüm

Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Hakkında

Genel Açıklamalar

1. Kentsel Dönüşüm Kavramı 19
2. Türkiye’de Kentleşme Süreci 20
3. Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Gelişimi 21
4. Gecekondu Kanunu Düzenlemeleri 21
5. Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi 24
6. Tarlabaşı (Beyoğlu) Kentsel Dönüşüm Projesi 24
7. Zağnos Ve Tabakhane Vadileri Kentsel Dönüşüm Projesi 25
8. Zafer Meydanı Projesi (Bursa) 26
9. Kuştepe Kentsel Dönüşüm Projesi (İstanbul) 26
10. Dünyada Kentsel Dönüşüm Uygulamaları 27
11. Paris’in Dönüşümü 27
12. Trafalgar Meydanı (Londra) Dönüşüm Projesi 28
13. Hiroşima (Japonya) Kentsel Dönüşüm Projesi 28
14. Beyrut Tarihi Kent Merkezi Dönüşüm Projesi (Lübnan) 30
15. Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya) 32
16. Dünyadaki Ve Ülkemizdeki Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Karşılaştırılması 33
17. Kentsel Dönüşümün Amacı 34
18. Deprem Riskine Karşı Korunma 34

1.1. Deprem Yönetmeliği’nin İçeriği Ve Kapsamı  35

1.2. Ülkemizdeki Binaların Afet Riskine Karşı Durumu  36

1. Kentsel Dönüşüm Uygulamasına İlişkin Genel Kavramlar 39
2. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Yapı Nedir 39
3. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Alan Uygulması 42
4. Ekonomik Açıdan İşlevini Kaybetmiş Alanların Canlandırılması, Kentin Tarihi Ve Kültürel Değerlerinin Korunması, Sosyal Donatı Alanları Oluşturulması 44
5. Rezerv Yapı Alanı Uygulaması 46
6. Yenileme Alanı Nedir? 46

5.1. Yenileme Alanı Uygulamasının Amacı  49

5.1.1. Yeniden Canladırma (Revitalization)  49

5.1.2. Eski Hale Getirme (Rehabilitation)  50

5.1.3. Yenileme (Renewal)  50

5.2. Yenileme Alanı Kararı Alınması Usulü Ve Uygulaması  51

5.3. Yenileme Alanı Projesine Mülk Sahiplerinin Katılımı Ve Yenileme Alanlarındaki Hazineye Ait Taşınmazların Durumu  52

5.4. Yenileme Alanı Uygulamalarında Ortaya Çıkan Sorunlar  53

Iı. Bölüm

Temel Nitelikli Düzenleme Olarak Kabul Edilen, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Kapsamı Ve Uygulama Alanı

Birinci Kısım

1. 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasasının Temel Mantığı Nedir? 57
2. Riskli Yapı Tespit Esasları 58

2.1. Riskli Yapı Başvurusunu Kimler Yapabilir?  58

2.2. Riskli Yapı Başvurusu Nereye Yapılır Ve Tespit Masrafları Nasıl Karşılanır?  59

2.3. Riskli Yapı Tespiti Müracaatında İbraz Edilecek Belgeler Nelerdir?  60

2.4. Riskli Yapı Tespit Tekniği Nedir?  60

2.5. Gecekondu Niteliğindeki Yapılar Ve İnşaat Ruhsatı Bulunmayan Binalarda Kentsel Dönüşüm Uygulaması Yapılabilir  61

2.6. Metruk Ve Kullanılmayan Yapılar Riskli Bina Sınıfına Girmez  62

2.7. Riskli Yapı Tespit Başvurusu Yapılmadan Önce, Kat Maliklerinin Kendi Aralarında Bir Anlaşma Yapmasının Faydalı Olacağı Kanaatindeyiz  65

2.8. Riskli Yapı Şerhinin Tapu Kütüğüne İşlenmesi  66

2.9. Riskli Yapı Şerhi, Gayrimenkulün Devir Veya Temlikine Engel Değildir  67

2.10. Riskli Yapı Tespitini Engelleyenlerin Cezai Sorumluluğu Var Mıdır ?  68

3. Riskli Yapı Kararına Karşı İtiraz Usulü 69

3.1. Riskli Yapı Tespit Raporuna İtirazın İncelenmesi  72

4. Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı Dava Açılması 73
5. Yıkım Ve Tahliye İşlemleri 76

5.1. Yıkım İçin Öngörülen Kanuni Süreler  76

5.2. Riskli Yapıda Yıkım Kararı Verme Yetkisi Kime Aittir?  77

5.3. Yıkım Masraflarını Kim Öder  81

6. Yıkım İşlemini Durdurabilecek Kanun Yolları Var Mıdır ? 82

6.1. Riskli Yapının Güçlendirilmesi Yıkım İşlemini Durdurur  82

6.2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları  86

6.2.1 Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları Bina Yıkılmadan Önce Açılmalıdır  89

6.2.2. Arsa Payı Düzeltilmesi Davalarının Yıkım Kararına Etkisi  89

7. Riskli Yapıda Bulunan Kiracıların Mağduriyeti Nasıl Giderilecektir? 91

İkinci Kısım

Riskli Yapı Kararının Kesinleşmesi Sonrasında

Yapılacak İşlemler

1. Riskli Yapının Ne Şekilde Değerlendirileceği Konusunda Maliklerle Yapılacak Toplantının Zamanı 95
2. Toplantı Öncesinde Değerleme Raporu Alınması Şarttır 95

2.2. Riskli Yapının Değeri Nasıl Tespit Edilecektir?  96

3. Üçte İki Çoğunluk Karar Toplantısı 97

3.1. Toplantı Davetinin Şekli  97

3.2. Toplantının Yapılması Ve Toplantıda Alınacak Kararlar  99

3.3. Üçte İki Çoğunluk Kararının Azınlıkta Kalan Hissedarlara Noter Vasıtasıyla Bildirilmesi  101

3.4. Üçte İki Çoğunluk Sağlanamaması Halinde Yapılacak İşlem  102

4. Üçte İki Çoğunluk Kararına Karşı Hukuki Başvuru Yolları 102

4.1. Çoğunluk Tarafından İmzalanan Sözleşmenin İptali Davası  110

5. Açık Arttırma Yoluyla Satış İşlemi 112

5.1. Açık Arttırma Yoluyla Satış İşlemi Sonucunda, Tapu Kaydında Görünen, “İhtiyati Tedbir” Ve “İrtifak Haklarının” Akıbeti Ne Olacaktır ?  119

5.2. Açık Arttırma Ve Satış İşlemlerine Karşı Açılacak Davalar  120

6. Kira Yardımı Başvurusu Ve Gerekli Belgeler 121
7. Müteahhit Belirlenirken Nelere Dikkat Edilmelidir 123
8. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Düzenlenirken Dikkat Edilecek Hususlar 124

8.1. İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği  124

8.2. İnşaat Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Hususlar  125

8.2.1. Sözleşme Mutlak Surette Noterde Yapılmalıdır  125

8.2.2. Mümkünse, Asıl Sözleşme İmzalanmadan Önce, Binanın Avan Projesi Belediyeden Tasdik Ettirilmelidir  126

8.2.3. İnşaat Ruhsatının Alınma Süresi Açıkça Belirtilmelidir  126

8.2.4. İnşaat Süresinin Niteliği Ve Mücbir Sebep Kavramı Tanımlanmalıdır  127

8.2.5. İnşa Edilecek Dairelerin Net Veya Brüt M2’leri Açıkça Yazılmalıdır  128

8.2.6. Teknik Şartname Ve Bağımsız Bölümler Listesi Sözleşmeye Eklenmelidir  129

8.2.7. Teminat Ve Cezai Şart  130

8.2.8. Müteahhidin Hak Edeceği Dairelerin Kademeli Olarak Teslimi  131

8.2.9. Sözleşme Bedeli, İmar Artışının Paylaşımı Ve Kira Yardımı  131

8.2.10. Yönetim Planı Ve Arsa Paylarının Düzenlenmesi  132

8.2.11. Sözleşmenin Feshi İle İlgili Düzenlemeler  133

9. Sözleşmenin Feshi Halinde Ortaya Çıkacak Hukuki Sonuçlar : 135

Iıı. Bölüm

Riskli Alan İlan Edilen Bölgelere İlişkin

Kentsel Dönüşüm Uygulamaları

1. 5393 Sayılı Belediye Kanunu Kapsamında Kentsel Dönüşüm : 139

1.1. Kentsel Dönüşüm Alanı (Riskli Alan) İlanında Yetkili İdare  142

1.2. Belediye Kanunu Kapsamında Riskli Alan İlanı Usulü  146

1.3. Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi Kapsamında Büyükşehir Belediyelerine Tanınan İmar Yetkileri  148

1.4. Bakanlar Kurulu Tarafından Alınan Riskli Alan Kararlarının İptali Davaları  150

1.5. Bakanlar Kurulu’nun Aldığı Riskli Alan Kararına Karşı Dava Açma Süresi  152

1.6. Acele Kamulaştırma Kararları Ve Uygulaması  152

1.7. Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Acele Kamulaştırma  153

1.8. Acele Kamulaştırma Kararlarının İptaline İlişkin Danıştay İçtihatları  156

2. Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliğinde Yapılan Değişiklikler 171

Iv. Bölüm

Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Yaşanan Hukuki Sorunların Mülkiyet Hakkı Ve

Evrensel Hukuk Prensipleri Çerçevesinde Çözülebilmesi İçin Önerilerimiz

1. Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Tarafların Haklarını Koruyucu Düzenlemeler İçeren, Tip Sözleşme Zorunluluğu Getirilmelidir 177
2. Arsa Sahipleri Tüketici Kanunu Kapsamında Tüketici Olarak Kabul Edilmelidir 179
3. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında İmzalanan Tüm Sözleşmelerde Bina Tamamlama Sigortası Yaptırılması Zorunluluğu Getirilmelidir: 180
4. Çoğunluk Karar Toplantısı Bakanlık Komiseri Gözetiminde Yapılmalıdır 180
5. Kentsel Dönüşümde Katılım Bankacılığı Modeli 181

Sonuç  183

1. Bölüm

Kentsel Dönüşüm Uygulamaların İlişkin

Dilekçe Örnekleri

1. Riskli Yapı Tespit Müracaatı Dilekçesi Örneği 185
2. Çoğunluk Kararı Alınması İçin Toplantı Daveti Örneği 186
3. Çoğunluk Kararı Bildirim İhtarı 187
4. Azınlık Hissesinin Satışı İçin Müracaat Dilekçesi 189
5. Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı İtiraz Dilekçesi Örneği 190
6. Riskli Yapı Tespit Raporunun İptali Dava Dilekçesi Örneği 192
7. Üçte İki Çoğunluk Kararının İptali Dava Dilekçesi Örneği (Asliye Hukuk Mahkemesi) 195
8. Üçte İki Çoğunluk Kararının İptali Dava Dilekçesi Örneği (Sulh Hukuk Mahkemesi) 198
9. Arsa Payının Düzenlenmesi Dava Dilekçesi Örneği 201

Vı. Bölüm

Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının

Vergisel Boyutu

Harç Ve Vergi Muafiyetlerinin Kapsamına İlişkin Bakanlık Resmi Yazıları  218

Vıı. Bölüm

Kentsel Dönüşüm Mevzuatı

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun  227

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği  244

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik  263

Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Esaslar  276

Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar  277

Yıpranan Tarihi Ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun  279

Yıpranan Tarihi Ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği  283

İstanbul Deprem Risk Haritaları  291

Kaynakça  293

Kavramlar Dizini  295