Kira Hukuku

Mustafa KIRMIZI ( Avukat )

İÇİNDEKİLER

DÖRDÜNCÜ BASKIYA ÖNSÖZ . 5

ÜÇÜNCÜ BASKIYA ÖNSÖZ . 7

İKİNCİ BASKIYA ÖNSÖZ  9

ÖNSÖZ  11

KISALTMALAR  25

BİRİNCİ BÖLÜM

KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

TÜRLERİ ESASLI UNSURLARI

Genel Olarak . 27

Kira Sözleşmesinin Türleri . 27

Adi Kira 27

Ürün (Hâsılat) Kirası 29

Adi Kira ile Ürün (Hâsılat) Kirasının Farkları 30

III. Kira Sözleşmesinin Esaslı Unsurları  32

Anlaşma 32

Sözleşmenin Konusu Olan Mal veya Hak 39

Sözleşmenin Konusunun Kullanılmasının Devri 40

Önceden Belli Olan veya Sonradan Feshi İhbarla Belirlenen

Bir Sürenin Sonunda Kiralananı Geri Verme Borcu  41

Kira Bedeli 41

Kira Sözleşmesinin Tarafları 43

Ehliyet 43

Eşlerin Durumu . 44

Kiraya Verenin Malikten Başka Birisi Olabilmesi . 44

Kira Sözleşmesinin Taraflarının Birden Çok Kişi Olması . 47

Kiraya Verenin Birden Fazla Olması . 47

Kiracının Birden Fazla Olması . 69

Kira Sözleşmesinin Tapu Kütüğüne Şerhedilmesi . 73

Kira Bedelleri Beş Yıllık Zamanaşımı Süresine Tabidir 76

İçindekiler

14

VII. Bir Kira Bedeli İçin Makbuz Veren Kiraya Veren, Ondan

Önceki Kira Bedellerini de Almış Sayılır . 80

VIII. Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda

Arabulucuya Başvuru Şartı  83

İKİNCİ BÖLÜM

6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNUNDAKİ

KİRA SÖZLEŞMESİ İLE İLGİLİ HÜKÜMLER

GİRİŞ . 85

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğe Girmesi . 85

Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmesine İlişkin

Hükümlerinin Zaman Bakımından Uygulanması  85

III. TBK’nin 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi Hükmü ile

Ertelenen Hükümleri (8 yıllık süre 01.07.2020 tarihinde

dolmuştur.)  86

6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Kira Sözleşmesi

BİRİNCİ AYIRIM

Genel Hükümler

Tanımı - m. 299 88

Kira süresi - m. 300 90

Kiraya verenin borçları . 92

Teslim borcu - m. 301 92

Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu - m. 302 . 100

III. Yan giderlere katlanma borcu - m. 303 . 101

Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu 103

Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk m. 304 . 105

Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk . 108

Genel olarak - m. 305 108

Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih - m. 306 110

Kira bedelinin indirilmesi - m. 307 . 117

Zararın giderimi - m. 308 119

İçindekiler

15

Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk 120

Zapttan sorumluluk - m. 309 120

Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak

sahibi olması  128

Kiralananın el değiştirmesi - m. 310 . 128

Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması - m. 311 . 133

Tapu siciline şerh - m. 312 134

Kiracının borçları 144

Kira bedelini ödeme borcu . 144

Genel olarak - m. 313 . 144

İfa zamanı - m. 314 153

Kiracının temerrüdü - m. 315 . 162

Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu - m. 316 . 194

III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu - m. 317 . 223

Ayıpları kiraya verene bildirme borcu - m. 318 224

Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine

katlanma borcu - m. 319 . 225

Özel durumlar 228

Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması 228

Kiraya veren tarafından - m. 320 . 228

Kiracı tarafından - m. 321 231

Alt kira ve kullanım hakkının devri m. 322 248

III. Kira ilişkisinin devri - m. 323 . 275

Kiralananın kullanılmaması 284

Genel olarak - m. 324 . 284

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi -

325. 286

Takastan feragat yasağı - m. 326 291

Sözleşmenin sona ermesi . 292

Sürenin geçmesi - m. 327 . 293

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi 299

Genel olarak - m. 328 . 299

Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında - m. 329 302

Taşınır kiralarında - m. 330 307

İçindekiler

16

III. Olağanüstü fesih  308

Önemli sebepler - m. 331 . 309

Kiracının iflası - m. 332 . 317

Kiracının ölümü - m. 333 . 320

Kiralananın geri verilmesi 323

Genel olarak - m. 334 . 323

Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme - m. 335 . 344

Kiraya verenin hapis hakkı 348

Konusu - m. 336 . 348

Üçüncü kişilere ait olan eşya - m. 337 352

III. Hakkın kullanılması - m. 338  353

İKİNCİ AYIRIM

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

Uygulama alanı - m. 339 356

Bağlantılı sözleşme - m. 340 363

Kullanma giderleri - m. 341 365

Kiracının güvence vermesi - m. 342 . 366

Kira bedeli 379

Genel olarak - m. 343 . 379

Belirlenmesi - m. 344 . 387

III. Dava açma süresi ve kararın etkisi - m. 345  423

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı - m. 346 429

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi . 434

Bildirim yoluyla . 434

Genel olarak - m. 347 . 434

Bildirimin geçerliliği 465

Şekil - m. 348 465

Aile konutu - m. 349 . 466

Dava yoluyla . 469

Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle . 469

Gereksinim, yeniden inşa ve imar - m. 350 . 469

İçindekiler

17

Gereksinim, yeniden inşa ve imar nedenleriyle kira

sözleşmesinin sona erdirilmesi için açılacak davanın

süresi  472

Gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin sona

erdirilmesi. 478

aaa. Gereksinimi olan kişiler  478

bbb. Konut Gereksinimi Nedeniyle Kira

Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi  480

ccc. İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Kira

Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi  496

ddd. Gereksinim Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona

Erdirilmesi İçin Dava Açabilecek Kişiler . 526

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla

esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi

gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı

imkânsız olması nedeniyle kira sözleşmesinin sona

erdirilmesi . 531

Yeni malikin gereksinimi - m. 351 . 545

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle - m. 352 . 574

Yazılı Tahliye Taahhüdüne Rağmen Taahhüt Edilen

Tarihte Tahliye Edilmemesi Nedeniyle Tahliye - m.

352/I  577

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye - m. 352/II . 605

Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya

Belde Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir

Konutu Bulunması - m. 352/III . 620

Dava süresinin uzaması - m. 353 . 627

Dava sebeplerinin sınırlılığı - m. 354 . 633

Yeniden kiralama yasağı - m. 355 636

Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi - m. 356 . 645

ÜÇÜNCÜ AYIRIM

Ürün Kirası

Tanımı - m. 357 648

Genel hükümlerin uygulanması - m. 358 . 657

Tutanak düzenleme - m. 359 . 658

İçindekiler

18

Kiraya verenin borçları . 658

Teslim borcu - m. 360 659

Esaslı onarımlar - m. 361 661

Kiracının borçları 662

Kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu . 662

Genel olarak - m. 362 . 662

Olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim - m. 363 . 666

Kiralananı kullanma ve işletme borcu - m. 364 675

III. Bakım borcu - m. 365  677

Alt kira ve kullanım hakkını devir yasağı - m. 366 . 678

Sözleşmenin sona ermesi . 679

Sona erme sebepleri . 679

Sürenin geçmesi - m. 367 . 679

Fesih bildirimi - m. 368 682

Olağanüstü fesih . 686

Önemli sebepler - m. 369 686

Kiracının iflası - m. 370 687

Kiracının ölümü - m. 371 688

Sona ermenin sonuçları . 689

Geri verme - m. 372 . 689

Tutanağa geçirilmiş eşya - m. 373 . 690

Ürün ve yetişme giderleri - m. 374 691

Saman, gübre ve benzerleri - m. 375 692

Hayvan kirası . 693

Konusu - m. 376 . 693

Sorumluluk - 377 694

III. Fesih - m. 378  695

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN

UYUŞMAZLIKLARDA GÖREVLİ VE

YETKİLİ MAHKEME

Görevli Mahkeme 697

Mülga HUMK Döneminde Görevli Mahkeme 697

İçindekiler

19

HMK Döneminde Görevli Mahkeme 705

Yetkili Mahkeme 717

Mülga HUMK Döneminde Yetkili Mahkeme . 717

HMK Döneminde Yetkili Mahkeme . 722

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

İCRA HUKUKUNDA KİRA 2004 SAYILI İCRA VE

İFLAS KANUNU’NDAKİ KİRALAR HAKKINDA

ÖZEL HÜKÜMLER VE KİRALANAN TAŞINMAZLARIN

TAHLİYESİ-HAPİS HAKKI

GENEL OLARAK 729

KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE

İLAMSIZ TAHLİYE  734

Genel Olarak 734

Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Talebini de İçeren İlamsız

Takip-Takip Talebinde Bulunması Gereken Kayıtlar  735

Alacaklı-borçlu . 735

Kira bedeli (alacak) tutarı . 737

Tahliye talebi 738

Kira sözleşmesinin eklenmesi 739

Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Talebini de İçeren İlamsız

Takip-Ödeme Emrinde Bulunması Gereken Kayıtlar  741

Takip talebindeki kayıtlar 741

TBK’nin 315 ve 362 (mülga BK’nin 260 ve 288).

maddelerinde yazılı ihtar  743

İtiraz süresi ve kira akdine ilişkin itirazı varsa bildirmesi

ihtarı . 744

Ödeme ihtarı . 749

Tahliye ihtarı 752

Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi 755

İtirazın icra dairesine yapılması . 755

Takibin kesinleşmesi üzerine borcun ödenmesi . 756

Takibin kesinleşmesine rağmen borcun ödenmemesi 756

Kira alacağının (ve faiz, icra giderleri, vekalet ücreti gibi

ferilerinin) tahsili için borçlunun mallarının

haczedilmesinin istenmesi  758

İçindekiler

20

Tahliye Talebi ve tahliye kararı 758

Tahliye Kararının temyizi ve infazı 762

Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi 763

Genel olarak . 763

Kira sözleşmesine itiraz . 763

Kira sözleşmesinin inkârı dışında yapılabilecek itirazlar . 764

İtirazın etkisi 764

İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi . 765

İtirazın kaldırılması 765

İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi 767

İtirazın kaldırılması ve tahliye isteme süresi 771

Yetkili icra dairesi 772

İtirazın kaldırılması ve tahliye talebinin incelenmesi . 773

Genel olarak 773

Alacaklı (kiralayan) sözlü kira akdine dayanmışsa . 774

Alacaklı (kiralayan) adi yazılı (noterden tasdikli

olmayan) kira akdine dayanmışsa . 775

Alacaklı (kiralayan) noterlikçe düzenlenmiş veya

onaylanmış kira akdine dayanmışsa  776

Kira akdi dışındaki itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin

incelenmesi . 776

Genel olarak . 776

Kira akdi dışındaki başlıca itiraz sebepleri . 778

Ödeme itirazı ve ispatı 778

Takas itirazı ve ispat 783

Kira akdinin sona erdiği şeklindeki itiraz ve ispatı 783

İcra mahkemesi kararı 783

aaa. İtirazın kaldırılması ve tahliye kararı  783

bbb. İtirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddi

kararı . 786

Tahliye davası açılması 787

İtirazın iptali ve tahliye davası açılması . 790

Menfi tespit davası açılması . 793

İçindekiler

21

III. MUKAVELENAME İLE KİRALANAN

TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ (İİK m. 272-275) . 794

Genel olarak 794

Sürenin bitmiş olması nedeniyle İİK’nin 272-275. madde

hükümlerinden yararlanılarak tahliye talep edilmesi  796

Takip talebi 796

Tahliye emri . 796

Tahliye emrine itiraz edilmemesi . 797

Takibin kesinleşmesi . 797

Kiracının tahliyesi . 798

Tahliye emrine itiraz edilmesi 798

İtiraz süresi ve şekli . 798

İtiraz sebepleri . 798

İtirazın etkisi 799

İtirazın kaldırılması 799

Kiralayanın adi yazılı kira sözleşmesine dayanması

halinde itirazın kaldırılması  799

Kiralayanın noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış

yahut ikrar olunmuş bir kira sözleşmesine dayanması

halinde itirazın kaldırılması  800

İtirazın kaldırılması kararı . 801

TAAHHÜT NEDENİYLE İLAMSIZ TAKİPLE TAHLİYE

(TBK m. 352/I, GKHK m. 7/a)  801

Genel olarak . 801

Tahliye taahhüdü olmalıdır . 806

Takip talebi . 809

Bir ay İçinde icraya başvurulmalıdır 809

Takip talebine tahliye taahhütnamesinin eklenmesi . 811

Kiracıya tahliye emri gönderilmesi 811

Tahliye emrine itiraz edilmemesi . 812

Tahliye emrine itiraz edilmesi 812

İtiraz sebepleri . 812

İtirazın etkisi . 812

İçindekiler

22

İtirazın kaldırılması . 813

Adi yazılı (noterde düzenlenmemiş) tahliye taahhüdü

bulunması halinde itirazın kaldırılması . 813

aaa. Adi tahliye taahhütnamesindeki imza ve tarih

açıkça inkar edilmişse  813

bbb. Adi tahliye taahhütnamesindeki imza ve tarih

açıkça inkar edilmemişse (bu nedenle ikrar

edilmiş sayılmışsa)  814

ccc. Noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış tahliye

taahhüdü bulunması halinde itirazın kaldırılması  815

TAHLİYE DAVASI AÇILMASI . 829

İlamsız tahliye yoluna başvurmadan tahliye davası açılması . 829

İlamsız tahliye yoluna başvurulduktan sonra tahliye davası

açılması  829

TAHLİYESİNE KARAR VERİLEN TAŞINMAZDA

ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN BULUNMASI  830

Genel olarak . 830

Tahliyesine karar verilen taşınmazda üçüncü kişinin

bulunması halinde yapılacak işlemler  830

Üçüncü kişi sayılmayacak kişiler . 831

VII. İİK’DE KİRALAYANIN HAPİS HAKKIYLA İLGİLİ

HÜKÜMLER  845

Hapis hakkı için defter yapılması . 846

Kaçırılan hapis hakkına tabi malların geri alınması . 847

VIII. TAHLİYE İLAMININ İCRASI  848

Genel olarak . 848

Taşınmaz Tahliye ve Teslimi 848

Taşınmaz borçlunun elinde ise . 848

Taşınmaz üçüncü şahıs elinde ise 849

SONRADAN TESİS EDİLEN TAŞINMAZ

MÜKELLEFİYETLERİ VE İPOTEKLİ VE MAHCUZ

TAŞINMAZLARIN KİRALANMASINDA HÜKÜM . 856

TESCİL İÇİN TAPUYA TEBLİĞ VE ZORLA ÇIKARMA

(İİK m. 135) . 857

İçindekiler

23

BEŞİNCİ BÖLÜM

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

KİRA TESPİT VE KİRA UYARLAMA

KİRA TESPİT

GENEL OLARAK 867

TBK’NİN 344. MADDESİ 868

III. TBK’NİN 345. MADDESİ  880

İÇTİHATLAR 885

KİRA UYARLAMA

GENEL OLARAK 911

AÇIKLAMALAR 912

III. İÇTİHATLAR  913

ALTINCI BÖLÜM

DİLEKÇE ÖRNEKLERİ

Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası . 969

Yasal dayanak 969

Dilekçe örneği . 970

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası . 971

Yasal dayanak 971

Dilekçe örneği . 972

Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davası 973

Yasal dayanak 973

Gereksinim nedeniyle tahliye davası dilekçe örneği 974

III. Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası dilekçe örneği  975

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası 976

Yasal dayanak 976

Dilekçe örneği . 976

Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası 977

Yasal dayanak 977

Dilekçe örneği . 977

İçindekiler

24

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası 978

Yasal dayanak 978

Dilekçe örneği . 979

Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde

Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutu

Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası  980

Yasal dayanak 980

Dilekçe örneği . 980

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası 981

Yasal dayanak 981

İhtarname örneği . 981

III. Dilekçe örneği . 982

Takip talebi örneği 984

Ödeme emri örneği . 986

İcra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması ve

kiralananın tahliyesi talepli dava dilekçesi örneği . 987

KAYNAKÇA. 989

KAVRAM FİHRİSTİ . 991