Yeni
9786253811624
399244
https://www.legalkitabevi.com/turkiyede-kentsel-donusum-uygulamalari--1.htm
Türkiye'de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları
969.00
Suat ŞİMŞEK ( Daire Başkanı - Çevre ve Şehircilik Bakanlığı - Emlak Genel Müdürlüğü )
İÇİNDEKİLER
Önsöz
7
Yazarın Özgeçmişi
9
GİRİŞ
29
Birinci Bölüm
6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ
ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN’A GÖRE DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI
I. AFET RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ VE YIKIM SÜRECİ
36
1. Kapsam: Hangi Alanlarda Bulunan Yapıların Tespitinin Yapılması Gerekiyor?
37
1.1. Genel Kapsam
37
1.2. Riskli Alanlarda Bulunan Yapılar
38
1.3. İskan Alanları ve Köyler
39
1.4. Afete Maruz Alanlarda Kalan Yapıların Durumu
39
1.5. Özel Nitelikli Alanlar
41
1.5.1. Madde Hükmü
41
1.5.2. Maddenin Anayasa’ya Aykırılığı Konusundaki Görüşümüz
42
1.5.3. Anayasa Mahkemesinin Kararı
48
1.6. Hacizli ya da Kaçak Binaların Durumu
50
1.7. İmar Planı Dışında Kalan Yapılar
50
1.8. Kamu Binaları
50
1.9. Sit Alanları
51
1.10. İçme–Kullanma Suyu Havzalarında
51
2. Riskli Yapı Tespiti Başvurusu
52
2.1. Riskli Yapıların Tespitine Kimler Başvurabilir?
52
2.2. Yapı Malikinin Başvuruları
53
2.2.1. Malik Kavramı
54
2.2.2. Kiracıların Durumu
54
2.2.3. İntifa ya da Oturma Hakkı Sahiplerinin
55
2.2.4. Parsel Maliki ile Yapı Malikinin Farklı Olduğu Durumlar
56
2.2.5. Birden Fazla Maliki Bulunan Yapılarda Başvuru
56
2.2.6. Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda Başvuru
57
2.2.7. Kamu Binalarında Başvuru
58
2.2.8. Riskli Yapı Tespiti İçin Gerekli Belgeler
58
2.3. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının ve İdarenin Başvuru Hakkı
58
2.3.1. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Tarafından Malikten Talepte Bulunulması
58
2.3.2. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının İdareden Talepte Bulunması
59
2.3.3. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Riskli Yapı Tespiti Yapması veya Yaptırması
59
2.4. Riskli Yapı Tespitinin Engellenmesi Durumunda Yapılacak İşlemler
60
3. Riskli Yapı Tespit Çalışması Yapabilecek Kurum, Kuruluş ve Şirketler Tarafından Riskli Yapı Tespiti Çalışması Yapılması
60
3.1. Riskli Yapı Tespit Çalışması Yapabilecek Kurum, Kuruluşlar ve Şirketler
60
3.1.1. Riskli Yapı Tespit Raporunun Hazırlanmasında Görev Alacak Mühendisler İçin Gereken Şartlar
61
3.1.1.1. İlgili Meslek Odalarına Üyeliklerinin Devam Ediyor Olması
62
3.1.1.2. Mesleki Deneyim
63
3.1.1.3. Eğitim ve Başarı Belgesi Şartı
63
3.1.2. Lisanslandırma Süreci
64
3.1.2.1. Başvuru İçin Gerekli Belgeler
64
3.1.2.2. Lisanslandırma
65
3.1.3. Denetleme ve Yaptırımlar
66
3.1.3.1. Genel Olarak Denetleme Yetkisi
66
3.1.3.2. Riskli Yapı Tespit Faaliyetlerinin Durdurulması
66
3.1.3.3. Uyarı Cezasını Gerektiren Durumlar
67
3.1.3.4. İdari Para Cezası Gerektiren Durumlar
67
3.1.3.5. Lisans İptalini Gerektiren Durumlar ve Lisans İptalinin Sonuçları
68
3.1.4. Tebligat
69
3.2. Yapıların Lisanslandırılmış Kuruluşlar Tarafından İncelenmesi ve Raporun Düzenlenmesi
69
3.2.1. Yapıların İncelenmesi ve Değerlendirilmesi
69
3.2.2. Değerlendirmenin Şekli ve Sonucu
71
3.2.3. Raporun Düzenlenmesi
72
3.3. Raporun İdareye Gönderilmesi ve İncelenmesi
72
3.3.1. Raporların Gönderilmesi
72
3.3.2. Raporların İncelenmesi
73
4. Yapının Riskli Olduğunun Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine İşlenmesi ve Yapı Maliklerine Bildirimde Bulunulması
73
4.1. Yapının Riskli Olduğunun Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine İşlenmesi
73
4.2. Yapının Riskli Yapı Olarak Belirlendiğinin Ayni ve Şahsi Hak Sahiplerine Bildirilmesi
74
4.2.1. Tutanak Düzenlenmesi
77
4.2.2. Maliklere E–Devlet Kapısı Üzerinden Bildirim
78
4.2.3. Muhtarlıkta İlan
78
4.2.4. Tebligat Zamanı
78
5. Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz ve İtirazın Karara Bağlanması
78
5.1. Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz
78
5.2. İtirazı Karara Bağlayacak Teknik Heyetin Teşkili
79
5.3. Teknik Heyetin Çalışma Usul ve Esasları
80
5.4. Eksikliklerin Tamamlattırılması
82
5.5. Teknik Heyetin Kararı: Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi ya da Kaldırılması
82
5.5.1. Riskli Yapı Kararı
83
5.5.2. Riskli Yapı Kararının Teknik Heyet Tarafından Kaldırılması
83
6. Tespit Masrafları ve Bunların Tapu Kütüğünde Belirtilmesi
84
6.1. Malikler Tarafından Yaptırılan Tespitin Masrafları
84
6.2. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da İdare Tarafından Yaptırılan Tespitin Masrafları
84
6.3. Kamu Binalarında Tespit Masrafları
87
7. Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıktırılması
87
7.1. Genel Olarak
87
7.2. Riskli Yapıların Malikleri Tarafından Yıktırılması
88
7.2.1. Yıkım Tebligatı
88
7.2.2. Yıkım Ruhsatının Alınması
91
7.2.3. Yıkımın Gerçekleştirilmesi
91
7.2.4. Yapı Malikleri Tarafından Gerçekleştirilen Yıkımın Masrafları
92
7.3. Alt Yapı Hizmetlerinin Durdurulması
92
7.4. Riskli Yapıların Mülki Amirler Tarafından Yıktırılması
93
7.5 Riskli Yapıların İdare ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Tarafından Yıktırılması
93
7.5.1. Yıkım
93
7.5.2. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da İdare Tarafından Gerçekleştirilen Yıkımın Masrafları
94
7.6. Yıkımın Aile Konutu Şerhine Etkisi
95
7.7. Yıkım Kararından Sonra Riskli Yapı Beyanının Terkin Edilmesi
97
7.8. Riskli Yapıların Tespitini, Tahliyesini ve Yıkımını Engelleyenler Hakkında Yapılacak İşlemler
97
7.8.1. İlgililer Hakkında Suç Duyurusunda Bulunulması
97
7.8.2. Görevlerinin Gereklerini Yerine Getirmeyen Kamu Görevlileri Hakkında Gerekli İşlemlerin Yapılması
98
8. Yıkım Kredisi
98
8.1. Genel Olarak
98
8.2. Kredi Miktarı
98
8.3. Başvuru ve Onay Süreci
99
8.4. Kredi Alındıktan Sonra Yıkım Zorunluluğu
99
8.5. Kredinin Geri Ödemesi
99
8.5.1. Geri Ödeme Süresi ve Zamanı
99
8.5.2. İlk Taksit ve Ödemesiz Dönem
99
8.5.2. Kredi Borcunun Güncellenmesi ve Devam Taksitlerinin Hesaplanması
100
8.6. Taksitlerin ve Kredinin Erken Ödenmesi
101
8.7. Kredinin Geri Ödenmemesi
101
9. Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Bulunan Parsellerin Arsa Haline Getirilmesi
101
10. Riskli Yapı Tespitine ve Yıkım Kararına Dava
103
10.1. Görevli Yargı ve Yetkili Mahkeme
103
10.2. Riskli Yapı Tespitine ve Yıkım Kararına Kimler Dava Açabilir?
103
10.2.1. Taşınmaz Malikleri
103
10.2.2. Kiracıların Durumu
104
10.2.3. Satış Vaadi Sözleşmesi Alacaklısı
106
10.3. Husumet
107
10.4. İdari Merci Tecavüzü
110
10.5. İşlemin Kesin ve Yürütülmesi Zorunlu İşlem Olması
110
10.6. Bir Dilekçeyle Birden Fazla İşlem Dava Açılması
112
10.7. Riskli Yapı Tespitine ve Yıkım Kararına Dava Açma Süresi
113
10.8. Riskli Yapı Tespitine ve Yıkım Kararına Açılan Dava Nasıl Görülür?
115
10.9. Riskli Yapı Tespitine ve Yıkım Kararına Davanın Muhtemel Sonuçları Nelerdir?
117
II. REZERV YAPI ALANLARININ TESPİTİ
119
1. Genel Olarak Rezerv Yapı Alanlarının Tespiti
119
2. Hangi Amaçlar İçin Rezerv Yapı Alanı Belirlenebilir?
120
3. Rezerv Yapı Alanı Belirleme Yetkisi
122
4. Rezerv Yapı Alanlarının Belirlenmesi İşlem Süreci
123
4.1. Belge Hazırlığı
124
4.2. Muvafakat ve Devir
125
4.3. Başvuru ve Onay
125
4.4. Rezerv Alan Belirtmesi
125
5. Rezerv Yapı Alanı Belirlemesine Yönelik İşlemlere Karşı Dava
126
5.1. Görevli Yargı ve Yetkili Mahkeme
126
5.2. Dava Açma Süresi
127
5.3. Rezerv Yapı Alanlarına Karşı Açılan Davalarda Temyiz
127
III. RİSKLİ ALANLARIN TESPİTİ
129
1. Genel Olarak Riskli Alanın Tespiti
129
2. Riskli Alan İlan Edilebilecek Alanlar
132
2.2. Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Bozulduğu Alt Yapısı Hasarlı veya İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Bulunan Yerlerin Riskli Alan İlan Edilebilmesi
133
3. Riskli Alan İlanı İçin Gerekli Şartlar
134
3.1. Genel Olarak Riskli Alan İçin Gerekli Şartlar
134
3.2. Ek 1. Madde Kapsamında Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Bozulduğu Alt Yapısı Hasarlı veya İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Bulunan Yerlerle İlgili Şartlar
135
3.4. Riskli Alanlarda Bulunan Fakat Riskli Olmayan Yapılar
136
3.5. Riskli Alanda Bulunan Ruhsatlı–İskanlı Yapılar
144
4. Riskli Alan Tespit Süreci
145
4.1. Gerekli Belgeler
146
4.1.1. Teknik Rapor
147
4.1.2. Ek 1. Madde Kapsamında Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Bozulduğu Alt Yapısı Hasarlı veya İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Bulunan Yerlerle İlgili Teknik Rapor
154
4.1.3. Ek 1. Madde Kapsamında Gerekli Belgeler
155
4.1.4. Yapısal Analiz Raporu
159
4.1.5. Riskli Alan Sınır Krokisi ve Koordinat Listesi
161
4.1.6. Kamuya Ait Taşınmazların Listesi
162
4.1.7. Riskli Alanda Bulunan Parsellerin Mülkiyet Durumu
164
4.1.8. Uydu Görüntüsü veya Ortofoto Haritası
164
4.1.9. Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı
165
4.1.10. Halihazır Haritası
166
4.1.11. Alana İlişkin Fotoğraflar
167
4.1.12. Dönüşüm Senaryosu, Ön Fizibilite ve İş/Uygulama Takvimi
168
4.2. Başvuru Yapabilecekler
168
4.3. Başvurunun Yapılması
168
4.4. Cumhurbaşkanı Kararı
169
4.5. Tapu Sicilinde Riskli Alan Belirtmesi
169
5. Riskli Alan Tespitine Karşı Açılacak Davalarla İlgili Hususlar
169
5.1. Görevli Yargı
169
5.2. Ehliyet
172
5.2.1. Riskli Alanda Taşınmazı Bulunan Malikler
172
5.2.2. Gecekondu Sahipleri
173
5.2.3. Sivil Toplum Örgütleri
174
5.3. Davada Husumetin Yöneltileceği İdari Makam
175
5.4. Dava Açma Süresi
175
5.5. Uygulama İşlemlerine Karşı Açılacak Davalarda Riskli Alan Tespitine İlişkin Bakanlar Kurulu Kararının İptalinin İstenebilmesi
181
5.6. İşlemin Kesin ve Yürütülmesi Zorunlu Olması
182
5.7. Bir Dilekçe ile Birden Fazla İşleme Karşı Dava Açılması
184
5.8. Yürütmenin Durdurulması
185
5.9. Yargılama Usulü
187
5.10. Riskli Alan Kararının İptalinin Sonuçları
188
5.11. Riskli Alan İlanına İlişkin Açılan İptal Davalarında Temyiz
189
IV. RİSKLİ ALANLARIN, REZERV YAPI ALANLARININ VE RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU ALANLARIN TAŞINMAZ MALİKLERİ TARAFINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
190
1. Alanların Taşınmaz Malikleri Tarafından Değerlendirilmesinin Esas Olması
190
1.1. Genel Olarak Maliklerin Yetkisi ve Afet Riskli Alanlarda Yapılabilecek Dönüşüm Uygulamaları Alternatifleri
190
1.2. Afet Riskli Alanlarda Güçlendirme
191
1.2.1. Güçlendirmenin Şartları
192
1.2.1. Güçlendirme Kredisi
193
1.3. Satış
193
1.3.1. Satışın İdareye Teklif Edilmesi
193
1.3.2. Bakanlığın Ön Alım Hakkı
194
1.4. Yeniden İnşa
195
2. Afet Riskli Alanların Malikler Tarafından Dönüştürülmesinde Karar Nisabı
195
2.1. Genel Olarak
195
2.2. Karar Nisabı Açısından Hisse Kavramı ve Arsa Payının Düzeltilmesi
199
2.3. Bir Parselde Bulunan Tamamı Riskli Birden Fazla Yapı Açısından Karar Nisabı
199
2.4. Bir Parsel Bulunan Bir Kısmı Riskli Birden Fazla Yapı Açısından Karar Nisabı
199
2.6. Kat Mülkiyetine Tabi Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Hatalı Olması Durumu
201
2.6.1. Genel Olarak Arsa Payı
201
2.6.2. Arsa Payının Belirlenmesi
202
2.6.3. Arsa Payının Düzeltilmesi
202
2.6.4. Bağımsız Bölümlerde Sonradan Meydana Gelen Değer Artışları
204
2.7. Karar Alınması İçin Lisanslandırılmış Kuruluşlar
205
2.7.1. Kentsel Dönüşüm Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşlarının Faaliyet Alanı
205
2.7.2. Şartlar
206
2.7.3. İzin Belgesi Başvurusu
206
2.7.4. İzin Belgesi ve İzin Belgesinin Vize Ettirilmesi
207
2.7.5. Kuruluşlara Başvuru ve Danışmanlık
207
3. Kararın Alınış Şekli ve Sonuçları
208
3.1. Oybirliği ile Karar Alınması
208
3.2. Taşınmazın Ne Şekilde Değerlendirileceği Konusunda Salt Çoğunluk Sağlayan Bir Karar Alınmaması
209
3.3. Salt Çoğunluk ile Karar Alınması
209
4. Salt Çoğunluğa Katılmayan Payların Satın Alınması
209
4.1. Salt Çoğunluk Kararına Katılmayanlara Bildirim Zorunluluğu
211
4.1.1. Muhtarlıkta İlan
212
4.1.2. Noter Vasıtasıyla veya Elektronik Tebligat
214
4.1.3. Başkanlıkça veya İdarece Yapılacak Tebligat Usulü
214
4.1.4. Bildirimin Kapsamı
214
4.2. Salt Çoğunluğun Kararına Katılmayan Paydaşların Arsa Paylarının Diğer Paydaşlara Satılması
215
4.2.1. Taşınmazların Değerinin Malikler Tarafından Tespit Ettirilmesi
216
4.2.2. Başvuru
217
4.2.3. Tapu Kütüğüne Belirtme Yapılması
218
4.2.4. Taşınmaz Rayiç Değerinin Belirlenmesi
219
4.2.5. İlk Satışın Tebliğ Edilmesi
219
4.2.6. İlk Satıştan Sonraki Satışların Duyurulması
221
4.2.7. Satış İhalesine Katılabilecekler
222
4.2.8. Satış İhalesinin Yapılması ve Komisyon Kararının Alınması
223
4.2.9. Bedelin Yatırılması ve Diğer Yükümlülükler
224
4.2.10. Tapudaki Takyidatların Kaldırılması
224
4.2.11. Tapuda Yeni Malik Adına Tescil
225
4.2.12. İhalenin İptal Edilmesi
226
4.3. Çoğunluğun Kararına Katılmayan Paydaşların Arsa Paylarının Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Tarafından Satın Alınması
226
4.3.1. Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında
226
4.4.2. Riskli Yapılarda
228
4.4.3. Salt Çoğunluk Kararı Alınmış Parsellerde Ortaklığın Giderilmesi Davası
228
4.4. Salt Çoğunluğun Kararına Katılmayan Paydaşların Arsa Paylarının Diğer Paydaşlara Satılması İşlemine Dava
232
4.4.1. Ehliyet
232
4.2.2. Görevli Yargı ve Yetkili Mahkeme
233
4.4.3. Husumet
233
4.4.4. Davanın Görülmesi
234
5. Müteahhitle Anlaşma
234
5.1. Genel Olarak
234
5.2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri
235
5.2.1. Arsa Sahibin Yükümlülükleri
235
5.2.2. Yüklenicinin Yükümlülükleri
235
5.3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde Şekil Şartı
237
5.4. Müteahhitin Sigorta Şartı
237
5.5. Müteahhitin Teminat Şartı
237
5.5.1. Riskli Alanlarda
238
5.5.2. Rezerv Yapı Alanlarında
238
5.5.3. Riskli Yapılarda
239
5.5.4. Teminatla İlgili Genel Hususlar
239
5.6. Müteahhide Devredilen Arsa veya Arsa Payı Üzerinde Haciz Yasağı
239
5.7. Müteahhitin Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi, Sözleşmenin Feshi ve Teminatın Paraya Çevrilmesi
240
5.7.1. Fesih Hakkının Şartları
241
5.7.2. Fesih Kararı Alınması
242
5.7.3. İdareye Müracaat
242
5.7.4. Fesih
243
5.7.5. Feshin Sonuçları
244
5.8. Taşınmazın Müteahhitlerle Anlaşmak Suretiyle Değerlendirilmesi Durumunda Harç ve Vergi Muafiyeti
244
6. Taşınmazların Tahliye Edilmesi
245
6.1. Müteahhitle Anlaşılan Durumlarda Taşınmazların Tahliye Edilmesi ve Müteahhitlere Teslimi
245
6.2. Maliklerce Uygulama Yapılan Alanlarda Taşınmazların Tahliye Edilmesi
245
7. Dönüşüm Yapılacak Alanda Planlama İşleri
246
7.1. Planların Hazırlanmasında Uyulacak Esaslar
246
7.1.1. Genel İlkeler
246
7.1.2. Uygulamanın Başka Bir Parselde de Yapılabilmesi
246
7.1.3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Belirlenen Standartlara Uyulması Zorunluluğu
247
7.1.4. İmar Mevzuatındaki Kısıtlamalara Uyma Zorunluluğu
247
7.2. Plan Teklifi Sunabilecekler
249
7.3. Plan Tekliflerinde Müellif Şartı
249
7.3.1. Genel Olarak Müellif Şartı
249
7.3.2. Müelliflerin Nitelikleri
250
7.4. Planlama Süreci
251
7.5. Plan Tekliflerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Gönderilmesi ve Onanması
252
7.5.1. Genel Olarak Planlama Yetkisi
252
7.5.2. Planlama Yetkisinin Devredilebilmesi
253
7.6. Kentsel Tasarım Projesi Hazırlama Zorunluluğu
254
7.6.1. Kentsel Tasarım Projelerinin Hazırlanmasında Dikkat Edilecek Hususlar
255
7.6.2. Kentsel Tasarım Proje Müellifinde Aranacak Asgari Nitelikler
256
7.6.3. Kentsel Tasarım Projelerinin Teslimi
256
7.6.4. Kentsel Tasarım Projelerinin İncelemesi ve Onayı
256
7.7. Kentsel Dönüşümde İmar Hakkı Transferi
257
8. Taşınmazların İnşaata Elverişli Hale Getirilmesi
259
8.1. Hazırlık Çalışmaları ve Bilgi/Belge Temini
260
8.2. İmar Uygulamasının Yapılması ve Tapuya Tescil Edilmesi
261
8.2.1. İfraz–Tevhit İşlemleri
261
8.2.2. Parselasyon
262
8.2.3. İmar Uygulamasının Onayı ve Tapuya Tescil Edilmesi
263
8.3. İmar Uygulamalarında Harç Muafiyeti
263
8.3.1. İfraz–Tevhit harcı
264
8.3.2. İlk Parselasyon Harcı
267
8.3.3. İmar Uygulamalarının Tescilinde Tapu–Kadastro Harcı ve Döner Sermaye Ücreti Muafiyeti
269
9. Kat İrtifakının Kurulması
269
10. İnşaat Ruhsatının Alınması
271
10.1. Parsel Maliklerinin İnşaatları Bizzat Kendilerinin Yapacağı Durumlarda Geçici Müteahhitlik Belgesi Alınması
271
10.2. İnşaat Ruhsatına Hazırlık Çalışmaları
272
10.2.1. Jeolojik–Jeoteknik Etüt Raporunun Verilmesi
272
10.2.2. Kanal Kotu Tutanağının Alınması
273
10.2.3. İmar Durumu Belgesinin Alınması
273
10.2.4. Bina Kotunun Verilmesi
275
10.2.5. Belgelerin Alınacağı Makam
276
10.2.6. Belge Örneklerinin Verilmesinde Harç Muafiyeti
276
10.3. İnşaat Projelerinin Hazırlanması ve Onayı
277
10.3.1. Projelerin Hazırlanması ve Onayı
277
10.3.2. Plan/Proje Tasdik Harcı
278
10.4. Afet Riskli Alanlarda Yapılacak Uygulamalarda Ruhsat Kolaylıkları
279
10.5. İnşaat Ruhsatı Verecek Merci
281
10.6. Ruhsat Başvurusu Yapabilecek Kişiler ve Gerekli Belgeler
282
10.6.1. Tapu Yoksa Tapu Yerine Geçen Belgeler
284
10.6.2. İdarece Onaylı Projeler
285
10.6.3. Numarataj Bilgileri
285
10.6.4. Diğer Evraklar
285
10.7. Ruhsat Alınması Aşamasında Harçlar ve Bu Harçlardan Muafiyetler
286
10.7.1. Zemin Açma ve Toprak Hafriyatı Harcının Ödenmesi
286
10.7.2. Kanal Katılım ve Yol katılım Paylarının Ödenmesi
287
10.7.3. Bina İnşaat Harcı
287
10.7.4. Gelişme Alanlarında Ruhsat Verilecek Ruhsatlar İçin Teknik Alt Yapı Bedelinin Ödenmesi
290
10.7.5. Otopark Ücreti Muafiyeti
292
10.8. Ruhsat Başvurusunun Değerlendirilmesi
295
10.9. Ruhsatın Düzenlenmesi
296
11. İnşaatın Yapılması, Yapı Kullanma İzninin Alınması ve Kat Mülkiyetine Geçiş
297
11.1. İnşaatın Yapılması
297
11.2. Cins Değişikliğinin Yapılması
298
11.3. Yapı Kullanma İzninin Alınması
300
11.3.1. Genel Olarak
300
11.3.2. Yapı Kullanma İzni Almanın Şartları
301
11.3.3. Yapı Kullanma Müracaatının Değerlendirilmesi
306
11.3.4. Yapı Kullanma İzni Harcı Muafiyeti
306
11.4. Kat Mülkiyetine Geçiş
308
11.4.1. Genel Olarak
308
11.4.2. Kat Mülkiyetinin Kurulmasında Harç ve Döner Sermaye Ücreti Muafiyeti
310
12. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescili ve Bu Tescilde Vergi ve Harç Muafiyeti
310
12.1. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescili
310
12.2. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescilinde Tapu ve Kadastro Harcı ile Döner Sermaye Ücreti Muafiyeti
311
12.3. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescilinde KDV ve Harç Uygulaması
311
12.3.1. 6306 Sayılı Kanun Kapsamındaki Taahhğt İşlerinde KDV
312
12.3.2. Arsa Payı İnşaat Sözleşmesi Gereği Yapılan Konut Teslimlerinde KDV
313
12.3.3. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescilinde Tapu Harcı
314
12.4. Bağımsız Bölümlerden Müteahhitin Payına Düşenlerin Tescili
317
12.5. Müteahhitlerin Payına Düşen Bağımsız Birimlerin Satışı
317
12.5.1. Genel Olarak
317
12.5.2. İdarenin İzni
318
12.5.3. inşaatın Tamamlanma ve Satış Oranının Belirlenmesi
318
12.6. Bağımsız Bölümlerin Üçüncü Kişilere Satışında Vergi ve Harçlarla İlgili Muafiyetlerin Uygulanıp Uygulanmayacağı
318
12.6.1. Katma Değer Vergisi
318
12.6.2. Tapu ve Kadastro Harcı ile Döner Sermaye Ücreti
320
13. Afet Riskli Yapıların Malikler Tarafından Değerlendirilmesi İçin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Kredi Verilmesi
324
13.1. Genel Olarak
324
13.2. Kredi Verilebilmesi İçin Gereken Şartlar
324
13.3. Verilebilecek Kredi Miktarı
325
13.4. Başvuru, İnceleme ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Gönderme
325
13.5. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kararı ve Sözleşme
325
13.6. Kredinin Kullandırılması
327
13.7. Kredi Geri Ödemeleri
327
13.7.1. Geri Ödeme Süresi ve Zamanı
327
13.7.2. İlk Taksit ve Ödemesiz Dönem
328
13.7.3. Kredi Borcunun Güncellenmesi ve Devam Taksitlerinin Hesaplanması
328
13.7.4. Taksitlerin ve Kredinin Erken Ödenmesi
330
13.8. Dış Finansman Yoluyla Elde Edilen Kaynağın Kredi Olarak Kullandırılması
330
13.8.1. Genel Olarak
330
13.8.2. Kredinin Kullandırılması
330
13.8.3. Kredinin Geri Ödenmesi
331
13.8.4. Sigorta
331
13.8.5. Denetim
331
13.9. Kredinin Geri Ödenmemesi
331
13.10. Denetim
332
13.11. Kredi Kullanılarak İnşa Ettirilen Konutun Devri
332
13.12. Sigorta
332
14. Afet Riskli Yapıların Malikler Tarafından Değerlendirilmesi İçin Bankalardan Kullanılacak Krediler İçin Faiz Desteği Sağlanması
333
14.1. Kapsam
334
14.1.1. Kredi Kullanılacak Bankalar Yönünden Kapsam
334
14.1.2. Kullanılacak Kredi Türleri Yönünden Kapsam
334
14.1.3. Desteklenecek Unsurlar Yönünden Kapsam
335
14.2. Faiz Desteği ile İlgili Genel Esaslar
335
14.3. Faiz Desteğinden Yararlanacak Hak Sahipleri
336
14.4. Faiz Desteğinin Şartları
336
14.5. Faiz Desteği ve Limit
337
14.6. Faiz Desteğinden Yaralanma Usulü
338
14.6.1. Protokol Düzenlenmesi
338
14.6.2. Başvuru
339
14.6.3. Banka Değerlendirmesi
340
14.6.4. Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Bildirim ve Desteğin Ödenmesi
340
14.7. Kredi Geri Ödemelerinin Yapılaması Durumunda Yapılacak İşlem
340
14.8. Kredinin Erken Ödenmesi, Yapılandırılması ve Devredilmesi
341
14.9. Bilgi– Belge İsteme ve Denetim Yetkisi
341
14.10. 6306 sayılı Kanun Kapsamında Kullanılacak Kredilerde BSMV İstisnası
342
V. RİSKLİ ALANLARIN, REZERV ALANLARININ VE AFET RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU ALANLARIN KAMU İDARELERİ TARAFINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
342
1. Tasarrufların Kısıtlanması
342
1.1. İmar ve Yapılaşma İşlemlerinin Durdurulması
342
1.2. Alt Yapı İşlemlerinin ve Elektrik, Su, Doğal Gaz Hizmetlerinin Durdurulması
345
1.2.1. 6306 Sayılı Kanunda Yer Alan Düzenleme
345
1.2.2. 6306 Sayılı Kanunda Yer Alan Düzenlemeyle İlgili Anayasa Mahkemesi Görüşü
346
1.2.3. İmar Kanunu’nda Yapılan Düzenleme
348
2. Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında Dönüşüm Yetkisi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Yetkilendirme ve Yetkilendirilmiş Kuruluşlara Kaynak Aktarımı
349
2.1. Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında Dönüşüm Yetkisinin Maliklere Ait Olması
349
2.2. Maliklerin Dönüşümü Yapmadığı Durumlarda Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Yetkili Olması
350
2.3. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Maliklerin Muvafakati Olmaksızın Uygulama Yapabileceği Durumlar
350
2.3.1. Riskli Yapı Tespiti
351
2.3.2. Riskli Yapı Tespitinin Tebliği ve İtiraz
351
2.3.3. Yapının Tahliyesi
351
2.3.4. Taşınmazların Hazine Adına Tescili
351
2.3.5. Daha Önceki Sözleşmelerin Feshi
352
2.3.6. Uygulamanın Yapılması
353
2.3.7. Konutların Teslimi
354
2.4. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının TOKİ Başkanlığını veya Belediyeleri Yetkilendirmesi
355
2.4.1. Yetkilendirme Yapılabilecek Kuruluşlar
356
2.4.2. Yetkilendirmenin Kapsamı
357
2.4.3. Yetkilendirmenin Anayasa’ya Göre Durumu
357
2.5. Yetkilendirilmiş Kuruluşlara Kaynak Aktarımı
359
2.5.1. Başvuru ve Gerekli Belgeler
359
2.5.2. Değerlendirme ve Onay
360
2.5.3. Kaynağın Aktarılması
361
2.5.4. Kontrol ve Denetim
361
2.5.5. Özel Hesaba İade
361
3. Kamu İdarelerinin Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazların Kentsel Dönüşüm Başkanlığına Devri
362
3.1. Hazine Özel Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazlar
362
3.1.1. Herhangi Bir Kamu İdaresine Tahsisli Olmayanlar
364
3.1.2. Bir Kamu İdaresine Tahsisli Olanlar
364
3.1.3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tasarrufunun Kısıtlanması
365
3.1.4. Tahsis Amacına Uygun Olarak Kullanılmayan Taşınmazların İadesi
366
3.2. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Tescil Harici Alanlar
366
3.3. Hazine Mülkiyetinde Bulunan Alanlardan Çeşitli Kanunlara Göre Kamu İdarelerine Devredilmiş Olup Devir Amacında Kullanılmayan Taşınmazlar
367
3.4. Diğer Kamu İdarelerine Ait Taşınmazlar
368
3.5. Meralar
369
3.5.1. Genel Olarak
369
3.5.2. Anayasa Mahkemesinin Görüşü
370
3.5.3. Vasıf Değişikliğinin Yapılış Usulü
372
3.6. Devir Amacında Kullanılmayan Parsellerin Geri Alınması
373
4. Değerleme İşlemleri
374
5. Uygulama Alanındaki Taşınmazların, Malikleriyle Anlaşma Yoluyla İdarenin Tasarrufuna Alınması
374
5.1. Genel Olarak
374
5.2. Anlaşma Yapılacak Kişiler
375
5.3. Anlaşma Şekli
376
5.3.1. Taşınmazların Değerinin Tespiti
377
5.3.2. Maliklere Verilecek Konut ya da İşyerlerinin Maliyet Bedelinin/Rayiç Bedelinin Tespit Edilmesi
378
5.3.3. Konut ya da İşyeri Tahsisi
380
5.3.4. Alacak ya da Borç Miktarının Tespiti ve Uygulama
380
6. Anlaşma Yapılması Durumunda Kira Yardımı
380
6.1. Genel Olarak
380
6.2. Kira Yardımı Yapılabilecekler
381
6.2.1. Malikler
383
6.2.1.1. Hisseli (Paylı Mülkiyette) Kira Yardımı
383
6.2.1.2. Elbirliği Mülkiyetinde Kira Yardımı
384
6.2.1.3. Maliki Vefat Etmiş Yapılarda Kira Yardımı
384
6.2.1.4. Arsa Paylı Taşınmazlarda
384
6.2.1.5. Tüzel Kişiliği Sonlandırılamamış Konut Yapı Kooperatiflerinde
384
6.2.1.6. Birden Fazla Evi Olan Kira Yardımı Alabilir Mi?
385
6.2.1.7. Bir Yapı İçin Birden Fazla Kişinin Kira Yardımı Başvurusu
385
6.2.2. Gecekondu Sahipleri
385
6.2.3. Kapıcılar
386
6.2.4. Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olup İkamet Edenler veya İşyeri İşletenler
386
6.2.5. Kiracı Olarak İkamet Edenler veya İşyeri İşletenler
387
6.2.6. Kamu Lojmanlarında İkamet Eden Kiracılar
387
6.2.7. Yapıları Malik, Kiracı ve Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullanan Kişiler
387
6.2.8. Taşınmazı Anlaşma Yolu ile Kamulaştırılanlar
388
6.3. Kira Yardımı Yapılabilecek Yapılar
389
6.4. Kira Yardımının Şartları
389
6.4.1. Uygulama Alanında Kalma
389
6.4.2. 6306 Sayılı Kanun Hükümlerine Göre Yıkılmış Olma
390
6.4.3. Kira Yardımında İkamet Şartı
391
6.4.4. Kentsel Dönüşüm Kira Yardımında Adres Uyumu
393
6.4.5. Kira Yardımında İdare ile Anlaşma Şartı
394
6.4.6. Geçici Konut ya da İşyeri Tahsisinin Yapılmamış Olması
395
6.4.7. Malik, Kiracı ya da Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmak
396
6.4.8. Faiz Desteği Almıyor Olmak
396
6.5. Kira Yardımı Başvurusu
396
6.5.1. Genel Olarak
396
6.5.2. Başvuru Süresi ve Yeri
397
6.6. Kira Yardımı Başvurularında Başvuru Dilekçeleri
399
6.6.1. Maliklerin Kira Yardımı Başvurusu
400
6.6.2. Kiracıların Kira Yardımı Başvurusu
401
6.6.3. Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Kira Yardımı Başvurusu
401
6.6.4. Kamu Lojmanlarında İkamet Eden Kiracıların Kira Yardımı Başvurusu
403
6.6.5. Vekâletname ile Yapılan Başvurularda Dikkat Edilecek Hususlar
403
6.7. Kira Yardımı Başvurularında Bilgi ve Belge Kontrolü
403
6.7.1. Genel Olarak Belge Kontrolü
403
6.7.2. Adres Kontrolü
404
6.7.3. Banka Hesap Numarası Kontrolü
404
6.7.4. Bina Emlak Vergi Beyannamesi
404
6.7.5. Belgelerin Tamamlattırılması
405
6.8. Kira Yardımının İdare Hesaplarına Aktarılması
405
6.9. Kira Yardımların Hak Sahiplerine Ödenmesi
405
6.9.1. Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Hangi Bankaya Yapılmaktadır?
406
6.9.2. Hak Sahibinin Vefat Etmesi
406
6.9.3. Yersiz Ödenen Tutarların Geri Alınması
406
6.9.4. Kira Yardımı Süresi
407
6.9.5. Kira Yardımı Bedeli
407
6.10. Müteahhitle Anlaşmanın Feshi Halinde Kira Yardımı
407
7. Uygulama Alanındaki Taşınmazların Satın Alma Yoluyla İdare Tasarrufuna Alınması
407
8. Uygulama Alanındaki Taşınmazların Kamulaştırma Yoluyla İdare Tasarrufuna Alınması
409
8.1. Genel Olarak
409
8.2. Acele Kamulaştırma Yapılabilmesi
410
8.2.1. Dayanak
411
8.2.2. Ayrıntılı Bir Çalışma Yapılması ve Aceleliğin Ortaya Konulması
413
8.2.3. Acele Kamulaştırma Kararında Taşınmazların Tek Tek Belirtilmesi
416
8.2.4. Yeterli Bütçe Hazırlığı
417
8.2.5. Kamu Yararı Kararı veya İmar Planı Onayı
417
8.2.6. Acele Kamulaştırma İşlemine Karşı Dava Açma Süresi
418
8.3. 6306 sayılı Kanun Kapsamındaki Kamulaştırmaların İskân Projelerinin Gerçekleştirilmesi Amaçlı Kamulaştırma Sayılması
419
8.4. Kamulaştırma Bedelinin Taksitle Ödenebilmesi
420
8.5. İlk Taksit Bedeli
420
8.6. Mülkiyet Sorunu Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması
421
8.7. Kamulaştırma Yapacak İdarenin Yetkileri
421
8.8. Kamulaştırmanın Yapılması
422
9. Tahliye ve Yıkım
427
10. Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Bulunan Parsellerin Arsa Haline Getirilmesi
428
11. Planlama Süreci
429
11.1. Plan Teklifi Hazırlayabilecekler
429
11.2. Planların Hazırlanmasında Uyulacak Esaslar
430
11.3. Plan Tekliflerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Gönderilmesi ve Onanması
430
11.4. Planların İlanı
430
12. Taşınmazların İnşaata Elverişli Hale Getirilmesi
430
13. İnşaatların Gerçekleştirilmesi
431
13.1. Genel Olarak
431
13.2. İhale Yöntemi
432
13.2.1. Anayasa Mahkemesinin İptal Gerekçesi
434
13.2.2. Anayasa Mahkemesinin İptal Gerekçesinin İrdelenmesi
435
13.3. İptal Kararından Sonra Afet Riskli Alanların Dönüşümünde İhale Usulü
436
13.3.1. Hangi İhale Kanununun Uygulanacağı Meselesi
436
13.3.2. 4734 sayılı Kanunun Uygulanacağı Durumlarda İhale Usulü
438
13.3.3. Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Bozulduğu Alt Yapısı Hasarlı veya İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Bulunan Yerlerde Yapılacak Uygulamalarda İhale Usulü
438
13.3.4. Kamu İdareleri Arasında İhale Usulü
438
14. Kullanma İzni, Cins Tashi ve Kat Mülkiyeti
439
14.1. Kullanma İzninin Verilmesi
439
14.2. Cins Tashihinin Yapılması
439
14.3. Kat Mülkiyetinin Kurulması
439
15. Konut ve İşyerlerinin Hak Sahipleri Adına Tescili
440
15.1. Genel Olarak
440
15.2. Gecekondu Kanununa Göre Hak Sahibi Olanlara Konut Verilmesi
441
15.3. Gecekondu Kanununa Göre Hak Sahibi Olanlara Oturma Hakkı Sağlanması
442
VI. DÖNÜŞÜM GELİRLERİ VE 6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDAKİ UYGULAMALARDA VERGİ VE HARÇ MUAFİYETİ
443
1. Bütçe Ödenekleri
443
2. Kanun Kapsamında Bakanlığın Tasarrufundaki Taşınmazların Satışı ve Kiralanması
444
2.1. Giriş
444
2.2. Satış ve Kira Yetkisi ile Özel Satış Usulleri
445
2.3. Özel Satışlar
445
2.4. Satış–Kira İşlem Süreci
447
2.4.1. Bedel Tespiti
447
2.4.2. Kıymet Takdiri
447
2.4.3. Onay Alınması Satış Yönteminin Belirlenmesi
447
2.4.4. İhalenin İlanı
448
2.4.5. Bedelin Ödenmesi
448
2.4.6. Tapuda Ferağ Verilmesi
449
3. Diğer Gelirler
449
4. 6306 Sayılı Kanun Kapsamındaki Uygulamalarda Vergi ve Harç Muafiyeti
451
4.1. Genel Olarak Harç ve Vergi İstisnası
451
4.2. Harç ve Vergi İstisnasının Şartları
453
4.3. İstisnaya Tabi İşlemler
453
4.4. İstisnanın Uygulanacağı Harçlar
454
4.5. İmar Harçları
454
VII. AFET RİSKLİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN KAPSAMINDA YAPILAN UYGULAMALARIN ANAYASA’YA AYKIRILIK AÇISINDAN İNCELENMESİ
456
1. Mülkiyet Hakkı Açısından
456
2. Mülkiyet Hakkının Sınırlandırılması Yönüyle Anayasa’nın 13. Maddesi Açısından
463
3. Konut Dokunulmazlığı Açısından
466
4. Hak Arama Hürriyeti Açısından
467
İkinci Bölüm
BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM ALANLARINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM
I. GİRİŞ
471
II. YETKİ
474
1. Genel Yetki Kuralı
474
2. Büyükşehir Belediyelerinde
474
3. TOKİ Başkanlığının Yetkileri
475
III. ŞARTLARI
475
1. Kentsel Dönüşümün Amacı ve Yapı veya İmar Şartı
475
2. Söz Konusu Alanın Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçerisinde Kalması
480
3. Alan Büyüklüğü
480
4. Kamu Mülkiyetinde Bulunan Alanlar İçin Cumhurbaşkanı Kararı Alınması
481
IV. KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM ALANININ BELİRLENMESİ
481
1. İçerisinde Kamunun Mülkiyetinde ya da Kullanımında Alan Bulunmayan Yerler
481
1.1. Belediye Meclisi Kararı
481
1.2. Büyükşehirlerde Büyükşehir Belediye Meclisinin Kararı
482
2. Kamunun Mülkiyetinde ya da Kullanımında Bulunan Yerler
482
3. Tapu Kütüğünde Belirtme ve Tasarruf
483
4. Kentsel Dönüşüm Alanının Belirlenmesine İlişkin Kararların Niteliği ve Bu Kararlara Karşı Açılacak Davalarla İlgili Temel Hususlar
484
4.1. Dava Açma Süresi
484
4.2. Uygulama İşlemi Üzerine Dava Açılması Durumu
486
V. KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI İLAN EDİLEN BÖLGELERDE İNŞAAT İŞLERİNİN DURDURULMASI
486
VI. KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANINDA HAK SAHİPLİĞİ
487
1. Malikler
487
2. 2981 sayılı Kanuna Göre Hak Sahibi Olanlar
487
2.1. 2981 sayılı Kanun’a Göre Hak Sahipliği
487
2.2. 2981 sayılı Kanun’a Göre Hak Sahibi Sayılanların 5393 sayılı Kanun Kapsamında Hakları
491
3. 2981 sayılı Kanun Kapsamına Girmeyen Gecekondu Sahipleri
492
4. 2981 sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahibi Olanlar ve Olmayanlarla İlgili Olarak İdare Tarafından Tesis Edilen İşlemlere Karşı Dava
493
VII. KENSEL DÖNÜŞÜM ALANLARINDA PROJE VE UYGULAMA İŞLERİNİN KİM TARAFINDAN YAPILACAĞI
493
1. Taşınmaz Maliklerinin Dönüşüm İşlerini Kendilerinin Yapabileceği Durumlar
493
2. Parsel Maliklerinin Uygulama Yapabileceği Durumlarla İlgili Özel Hususlar
494
2.1. Proje Ortak Giderlerine Katılmak
494
2.2. Harçların Dörtte Bir Oranında Alınması
495
VIII. TAŞINMAZLARIN BELEDİYE TASARRUFUNA ALINMASI
495
1. Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazlar İçin Maliklerle Anlaşma ve Kamulaştırma
495
1.1. Anlaşma Yolunun Esas Olması
496
1.2. Kamulaştırma
497
1.2.1. Genel Olarak
497
1.2.2. Parsel Malikinin Kendisinin Uygulama Yapabileceği Parsellerde Kamulaştırma Yapılıp Yapılmayacağı
498
1.2.3. Kamulaştırmanın Şartları
501
1.2.4. Mülkiyet İhtilafı Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması
501
1.2.5. Acele Kamulaştırma Yapılıp Yapılamayacağı
501
1.2.6. Kentsel Dönüşüm İlanı Kararının İptalinin Acele Kamulaştırma Kararıan Etkisi
504
1.2.7. Kamulaştırma Dışı Tutulan ve İmar Hakkı Verilmeyen Parsellerin Durumu
505
2. Kamu Taşınmazlarının Devralınması
505
IX. PLANLAMA VE PLAN UYGULAMASI
506
X. YAPILAŞMA
507
XI. DAĞITIM
509
XII. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINA DAVA
509
1. Görevli Yargı ve Yetkili Mahkeme
510
2. Dava Açma Süresi
511
3. Ehliyet
511
4. Davanın Görülmesi
512
Üçüncü Bölüm
YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI
I. GİRİŞ
513
II. YETKİLİ İDARE
514
III. UYGULAMA BİRİMİNİN OLUŞTURULMASI
514
IV. YENİLEME ALANLARININ TESPİTİ
515
1. Yenileme Alanı Sınırının Belirlenmesi
515
2. Mevcut Durumun Tespit Edilmesi
516
3. Kamuoyunun Bilgilendirilmesi
516
4. Belde Belediyelerinin Görüşünün Hazırlanması
516
5. Meclis Kararı
516
6. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İncelemesi ve Bakanlar Kurulu Kararı
517
V. KORUMA BÖLGE KURULUNUN KURULMASI
517
VI. ETAP PROJE VE PROGRAMLARININ HAZIRLANMASI
517
VII. TASARRUFLARIN KISITLANMASI
518
VIII. YENİLEME AVAN VE UYGULAMA PROJELERİNİN HAZIRLANMASI VE ONAYI
518
1. Tanım
518
2. Yenileme Avan ve Uygulama Projelerinin Hazırlanması ve Onayı
519
3. Bilgi Verme Yükümlülüğü
520
IX. TAŞINMAZLARIN İDARE TASARRUFUNA ALINMASI
520
1. Mülkiyeti Hazineye Ait Taşınmazlar
521
1.1. Devredilebilecek Taşınmazlar
521
1.2. Hazine Tasarrufunun Kısıtlanması
523
1.3. Devir Amacında Kullanılmayan Taşınmazların İadesi
523
1.4. Proje Gelirlerinden Hazineye Pay Verilmesi
523
2. Vakıflar Genel Müdürlüğüne Ait Taşınmazlar
523
3. Diğer Kamu İdarelerine Ait Taşınmazlar
524
4. Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması
524
4.1. Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazların İdare Tasarrufuna Alınmasının Zorunlu Olmaması
524
4.2. Anlaşmanın Esas Usul Olması
525
4.3. Kamulaştırmaya Özgü Hususlar
525
5. Maliki Belli Olmayan Taşınmazlar
526
X. YENİLEME PROJELERİNİN UYGULANMASI
527
1. Uygulamayı Yapabilecekler
527
2. İhale Yöntemi ve Vergi Muafiyeti
528
3. Alt Yapı ve Ulaşım Projelerinin Uygulama Önceliği
528
4. Katkı Payı
529
XI. UYGULAMANIN TAMAMLANMASI
529
1. Genel Olarak
529
2. Sınırlı Ayni Hak Tesisi
530
3. Konut ve İşyerlerinin Satışı
530
XII. DENETİM
531
Kaynakça
533
Kavram Dizini
535
Suat ŞİMŞEK ( Daire Başkanı - Çevre ve Şehircilik Bakanlığı - Emlak Genel Müdürlüğü )
İÇİNDEKİLER
Önsöz
7
Yazarın Özgeçmişi
9
GİRİŞ
29
Birinci Bölüm
6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ
ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN’A GÖRE DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI
I. AFET RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ VE YIKIM SÜRECİ
36
1. Kapsam: Hangi Alanlarda Bulunan Yapıların Tespitinin Yapılması Gerekiyor?
37
1.1. Genel Kapsam
37
1.2. Riskli Alanlarda Bulunan Yapılar
38
1.3. İskan Alanları ve Köyler
39
1.4. Afete Maruz Alanlarda Kalan Yapıların Durumu
39
1.5. Özel Nitelikli Alanlar
41
1.5.1. Madde Hükmü
41
1.5.2. Maddenin Anayasa’ya Aykırılığı Konusundaki Görüşümüz
42
1.5.3. Anayasa Mahkemesinin Kararı
48
1.6. Hacizli ya da Kaçak Binaların Durumu
50
1.7. İmar Planı Dışında Kalan Yapılar
50
1.8. Kamu Binaları
50
1.9. Sit Alanları
51
1.10. İçme–Kullanma Suyu Havzalarında
51
2. Riskli Yapı Tespiti Başvurusu
52
2.1. Riskli Yapıların Tespitine Kimler Başvurabilir?
52
2.2. Yapı Malikinin Başvuruları
53
2.2.1. Malik Kavramı
54
2.2.2. Kiracıların Durumu
54
2.2.3. İntifa ya da Oturma Hakkı Sahiplerinin
55
2.2.4. Parsel Maliki ile Yapı Malikinin Farklı Olduğu Durumlar
56
2.2.5. Birden Fazla Maliki Bulunan Yapılarda Başvuru
56
2.2.6. Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda Başvuru
57
2.2.7. Kamu Binalarında Başvuru
58
2.2.8. Riskli Yapı Tespiti İçin Gerekli Belgeler
58
2.3. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının ve İdarenin Başvuru Hakkı
58
2.3.1. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Tarafından Malikten Talepte Bulunulması
58
2.3.2. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının İdareden Talepte Bulunması
59
2.3.3. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Riskli Yapı Tespiti Yapması veya Yaptırması
59
2.4. Riskli Yapı Tespitinin Engellenmesi Durumunda Yapılacak İşlemler
60
3. Riskli Yapı Tespit Çalışması Yapabilecek Kurum, Kuruluş ve Şirketler Tarafından Riskli Yapı Tespiti Çalışması Yapılması
60
3.1. Riskli Yapı Tespit Çalışması Yapabilecek Kurum, Kuruluşlar ve Şirketler
60
3.1.1. Riskli Yapı Tespit Raporunun Hazırlanmasında Görev Alacak Mühendisler İçin Gereken Şartlar
61
3.1.1.1. İlgili Meslek Odalarına Üyeliklerinin Devam Ediyor Olması
62
3.1.1.2. Mesleki Deneyim
63
3.1.1.3. Eğitim ve Başarı Belgesi Şartı
63
3.1.2. Lisanslandırma Süreci
64
3.1.2.1. Başvuru İçin Gerekli Belgeler
64
3.1.2.2. Lisanslandırma
65
3.1.3. Denetleme ve Yaptırımlar
66
3.1.3.1. Genel Olarak Denetleme Yetkisi
66
3.1.3.2. Riskli Yapı Tespit Faaliyetlerinin Durdurulması
66
3.1.3.3. Uyarı Cezasını Gerektiren Durumlar
67
3.1.3.4. İdari Para Cezası Gerektiren Durumlar
67
3.1.3.5. Lisans İptalini Gerektiren Durumlar ve Lisans İptalinin Sonuçları
68
3.1.4. Tebligat
69
3.2. Yapıların Lisanslandırılmış Kuruluşlar Tarafından İncelenmesi ve Raporun Düzenlenmesi
69
3.2.1. Yapıların İncelenmesi ve Değerlendirilmesi
69
3.2.2. Değerlendirmenin Şekli ve Sonucu
71
3.2.3. Raporun Düzenlenmesi
72
3.3. Raporun İdareye Gönderilmesi ve İncelenmesi
72
3.3.1. Raporların Gönderilmesi
72
3.3.2. Raporların İncelenmesi
73
4. Yapının Riskli Olduğunun Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine İşlenmesi ve Yapı Maliklerine Bildirimde Bulunulması
73
4.1. Yapının Riskli Olduğunun Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine İşlenmesi
73
4.2. Yapının Riskli Yapı Olarak Belirlendiğinin Ayni ve Şahsi Hak Sahiplerine Bildirilmesi
74
4.2.1. Tutanak Düzenlenmesi
77
4.2.2. Maliklere E–Devlet Kapısı Üzerinden Bildirim
78
4.2.3. Muhtarlıkta İlan
78
4.2.4. Tebligat Zamanı
78
5. Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz ve İtirazın Karara Bağlanması
78
5.1. Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz
78
5.2. İtirazı Karara Bağlayacak Teknik Heyetin Teşkili
79
5.3. Teknik Heyetin Çalışma Usul ve Esasları
80
5.4. Eksikliklerin Tamamlattırılması
82
5.5. Teknik Heyetin Kararı: Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi ya da Kaldırılması
82
5.5.1. Riskli Yapı Kararı
83
5.5.2. Riskli Yapı Kararının Teknik Heyet Tarafından Kaldırılması
83
6. Tespit Masrafları ve Bunların Tapu Kütüğünde Belirtilmesi
84
6.1. Malikler Tarafından Yaptırılan Tespitin Masrafları
84
6.2. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da İdare Tarafından Yaptırılan Tespitin Masrafları
84
6.3. Kamu Binalarında Tespit Masrafları
87
7. Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıktırılması
87
7.1. Genel Olarak
87
7.2. Riskli Yapıların Malikleri Tarafından Yıktırılması
88
7.2.1. Yıkım Tebligatı
88
7.2.2. Yıkım Ruhsatının Alınması
91
7.2.3. Yıkımın Gerçekleştirilmesi
91
7.2.4. Yapı Malikleri Tarafından Gerçekleştirilen Yıkımın Masrafları
92
7.3. Alt Yapı Hizmetlerinin Durdurulması
92
7.4. Riskli Yapıların Mülki Amirler Tarafından Yıktırılması
93
7.5 Riskli Yapıların İdare ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Tarafından Yıktırılması
93
7.5.1. Yıkım
93
7.5.2. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da İdare Tarafından Gerçekleştirilen Yıkımın Masrafları
94
7.6. Yıkımın Aile Konutu Şerhine Etkisi
95
7.7. Yıkım Kararından Sonra Riskli Yapı Beyanının Terkin Edilmesi
97
7.8. Riskli Yapıların Tespitini, Tahliyesini ve Yıkımını Engelleyenler Hakkında Yapılacak İşlemler
97
7.8.1. İlgililer Hakkında Suç Duyurusunda Bulunulması
97
7.8.2. Görevlerinin Gereklerini Yerine Getirmeyen Kamu Görevlileri Hakkında Gerekli İşlemlerin Yapılması
98
8. Yıkım Kredisi
98
8.1. Genel Olarak
98
8.2. Kredi Miktarı
98
8.3. Başvuru ve Onay Süreci
99
8.4. Kredi Alındıktan Sonra Yıkım Zorunluluğu
99
8.5. Kredinin Geri Ödemesi
99
8.5.1. Geri Ödeme Süresi ve Zamanı
99
8.5.2. İlk Taksit ve Ödemesiz Dönem
99
8.5.2. Kredi Borcunun Güncellenmesi ve Devam Taksitlerinin Hesaplanması
100
8.6. Taksitlerin ve Kredinin Erken Ödenmesi
101
8.7. Kredinin Geri Ödenmemesi
101
9. Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Bulunan Parsellerin Arsa Haline Getirilmesi
101
10. Riskli Yapı Tespitine ve Yıkım Kararına Dava
103
10.1. Görevli Yargı ve Yetkili Mahkeme
103
10.2. Riskli Yapı Tespitine ve Yıkım Kararına Kimler Dava Açabilir?
103
10.2.1. Taşınmaz Malikleri
103
10.2.2. Kiracıların Durumu
104
10.2.3. Satış Vaadi Sözleşmesi Alacaklısı
106
10.3. Husumet
107
10.4. İdari Merci Tecavüzü
110
10.5. İşlemin Kesin ve Yürütülmesi Zorunlu İşlem Olması
110
10.6. Bir Dilekçeyle Birden Fazla İşlem Dava Açılması
112
10.7. Riskli Yapı Tespitine ve Yıkım Kararına Dava Açma Süresi
113
10.8. Riskli Yapı Tespitine ve Yıkım Kararına Açılan Dava Nasıl Görülür?
115
10.9. Riskli Yapı Tespitine ve Yıkım Kararına Davanın Muhtemel Sonuçları Nelerdir?
117
II. REZERV YAPI ALANLARININ TESPİTİ
119
1. Genel Olarak Rezerv Yapı Alanlarının Tespiti
119
2. Hangi Amaçlar İçin Rezerv Yapı Alanı Belirlenebilir?
120
3. Rezerv Yapı Alanı Belirleme Yetkisi
122
4. Rezerv Yapı Alanlarının Belirlenmesi İşlem Süreci
123
4.1. Belge Hazırlığı
124
4.2. Muvafakat ve Devir
125
4.3. Başvuru ve Onay
125
4.4. Rezerv Alan Belirtmesi
125
5. Rezerv Yapı Alanı Belirlemesine Yönelik İşlemlere Karşı Dava
126
5.1. Görevli Yargı ve Yetkili Mahkeme
126
5.2. Dava Açma Süresi
127
5.3. Rezerv Yapı Alanlarına Karşı Açılan Davalarda Temyiz
127
III. RİSKLİ ALANLARIN TESPİTİ
129
1. Genel Olarak Riskli Alanın Tespiti
129
2. Riskli Alan İlan Edilebilecek Alanlar
132
2.2. Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Bozulduğu Alt Yapısı Hasarlı veya İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Bulunan Yerlerin Riskli Alan İlan Edilebilmesi
133
3. Riskli Alan İlanı İçin Gerekli Şartlar
134
3.1. Genel Olarak Riskli Alan İçin Gerekli Şartlar
134
3.2. Ek 1. Madde Kapsamında Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Bozulduğu Alt Yapısı Hasarlı veya İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Bulunan Yerlerle İlgili Şartlar
135
3.4. Riskli Alanlarda Bulunan Fakat Riskli Olmayan Yapılar
136
3.5. Riskli Alanda Bulunan Ruhsatlı–İskanlı Yapılar
144
4. Riskli Alan Tespit Süreci
145
4.1. Gerekli Belgeler
146
4.1.1. Teknik Rapor
147
4.1.2. Ek 1. Madde Kapsamında Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Bozulduğu Alt Yapısı Hasarlı veya İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Bulunan Yerlerle İlgili Teknik Rapor
154
4.1.3. Ek 1. Madde Kapsamında Gerekli Belgeler
155
4.1.4. Yapısal Analiz Raporu
159
4.1.5. Riskli Alan Sınır Krokisi ve Koordinat Listesi
161
4.1.6. Kamuya Ait Taşınmazların Listesi
162
4.1.7. Riskli Alanda Bulunan Parsellerin Mülkiyet Durumu
164
4.1.8. Uydu Görüntüsü veya Ortofoto Haritası
164
4.1.9. Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı
165
4.1.10. Halihazır Haritası
166
4.1.11. Alana İlişkin Fotoğraflar
167
4.1.12. Dönüşüm Senaryosu, Ön Fizibilite ve İş/Uygulama Takvimi
168
4.2. Başvuru Yapabilecekler
168
4.3. Başvurunun Yapılması
168
4.4. Cumhurbaşkanı Kararı
169
4.5. Tapu Sicilinde Riskli Alan Belirtmesi
169
5. Riskli Alan Tespitine Karşı Açılacak Davalarla İlgili Hususlar
169
5.1. Görevli Yargı
169
5.2. Ehliyet
172
5.2.1. Riskli Alanda Taşınmazı Bulunan Malikler
172
5.2.2. Gecekondu Sahipleri
173
5.2.3. Sivil Toplum Örgütleri
174
5.3. Davada Husumetin Yöneltileceği İdari Makam
175
5.4. Dava Açma Süresi
175
5.5. Uygulama İşlemlerine Karşı Açılacak Davalarda Riskli Alan Tespitine İlişkin Bakanlar Kurulu Kararının İptalinin İstenebilmesi
181
5.6. İşlemin Kesin ve Yürütülmesi Zorunlu Olması
182
5.7. Bir Dilekçe ile Birden Fazla İşleme Karşı Dava Açılması
184
5.8. Yürütmenin Durdurulması
185
5.9. Yargılama Usulü
187
5.10. Riskli Alan Kararının İptalinin Sonuçları
188
5.11. Riskli Alan İlanına İlişkin Açılan İptal Davalarında Temyiz
189
IV. RİSKLİ ALANLARIN, REZERV YAPI ALANLARININ VE RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU ALANLARIN TAŞINMAZ MALİKLERİ TARAFINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
190
1. Alanların Taşınmaz Malikleri Tarafından Değerlendirilmesinin Esas Olması
190
1.1. Genel Olarak Maliklerin Yetkisi ve Afet Riskli Alanlarda Yapılabilecek Dönüşüm Uygulamaları Alternatifleri
190
1.2. Afet Riskli Alanlarda Güçlendirme
191
1.2.1. Güçlendirmenin Şartları
192
1.2.1. Güçlendirme Kredisi
193
1.3. Satış
193
1.3.1. Satışın İdareye Teklif Edilmesi
193
1.3.2. Bakanlığın Ön Alım Hakkı
194
1.4. Yeniden İnşa
195
2. Afet Riskli Alanların Malikler Tarafından Dönüştürülmesinde Karar Nisabı
195
2.1. Genel Olarak
195
2.2. Karar Nisabı Açısından Hisse Kavramı ve Arsa Payının Düzeltilmesi
199
2.3. Bir Parselde Bulunan Tamamı Riskli Birden Fazla Yapı Açısından Karar Nisabı
199
2.4. Bir Parsel Bulunan Bir Kısmı Riskli Birden Fazla Yapı Açısından Karar Nisabı
199
2.6. Kat Mülkiyetine Tabi Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Hatalı Olması Durumu
201
2.6.1. Genel Olarak Arsa Payı
201
2.6.2. Arsa Payının Belirlenmesi
202
2.6.3. Arsa Payının Düzeltilmesi
202
2.6.4. Bağımsız Bölümlerde Sonradan Meydana Gelen Değer Artışları
204
2.7. Karar Alınması İçin Lisanslandırılmış Kuruluşlar
205
2.7.1. Kentsel Dönüşüm Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşlarının Faaliyet Alanı
205
2.7.2. Şartlar
206
2.7.3. İzin Belgesi Başvurusu
206
2.7.4. İzin Belgesi ve İzin Belgesinin Vize Ettirilmesi
207
2.7.5. Kuruluşlara Başvuru ve Danışmanlık
207
3. Kararın Alınış Şekli ve Sonuçları
208
3.1. Oybirliği ile Karar Alınması
208
3.2. Taşınmazın Ne Şekilde Değerlendirileceği Konusunda Salt Çoğunluk Sağlayan Bir Karar Alınmaması
209
3.3. Salt Çoğunluk ile Karar Alınması
209
4. Salt Çoğunluğa Katılmayan Payların Satın Alınması
209
4.1. Salt Çoğunluk Kararına Katılmayanlara Bildirim Zorunluluğu
211
4.1.1. Muhtarlıkta İlan
212
4.1.2. Noter Vasıtasıyla veya Elektronik Tebligat
214
4.1.3. Başkanlıkça veya İdarece Yapılacak Tebligat Usulü
214
4.1.4. Bildirimin Kapsamı
214
4.2. Salt Çoğunluğun Kararına Katılmayan Paydaşların Arsa Paylarının Diğer Paydaşlara Satılması
215
4.2.1. Taşınmazların Değerinin Malikler Tarafından Tespit Ettirilmesi
216
4.2.2. Başvuru
217
4.2.3. Tapu Kütüğüne Belirtme Yapılması
218
4.2.4. Taşınmaz Rayiç Değerinin Belirlenmesi
219
4.2.5. İlk Satışın Tebliğ Edilmesi
219
4.2.6. İlk Satıştan Sonraki Satışların Duyurulması
221
4.2.7. Satış İhalesine Katılabilecekler
222
4.2.8. Satış İhalesinin Yapılması ve Komisyon Kararının Alınması
223
4.2.9. Bedelin Yatırılması ve Diğer Yükümlülükler
224
4.2.10. Tapudaki Takyidatların Kaldırılması
224
4.2.11. Tapuda Yeni Malik Adına Tescil
225
4.2.12. İhalenin İptal Edilmesi
226
4.3. Çoğunluğun Kararına Katılmayan Paydaşların Arsa Paylarının Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Tarafından Satın Alınması
226
4.3.1. Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında
226
4.4.2. Riskli Yapılarda
228
4.4.3. Salt Çoğunluk Kararı Alınmış Parsellerde Ortaklığın Giderilmesi Davası
228
4.4. Salt Çoğunluğun Kararına Katılmayan Paydaşların Arsa Paylarının Diğer Paydaşlara Satılması İşlemine Dava
232
4.4.1. Ehliyet
232
4.2.2. Görevli Yargı ve Yetkili Mahkeme
233
4.4.3. Husumet
233
4.4.4. Davanın Görülmesi
234
5. Müteahhitle Anlaşma
234
5.1. Genel Olarak
234
5.2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri
235
5.2.1. Arsa Sahibin Yükümlülükleri
235
5.2.2. Yüklenicinin Yükümlülükleri
235
5.3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde Şekil Şartı
237
5.4. Müteahhitin Sigorta Şartı
237
5.5. Müteahhitin Teminat Şartı
237
5.5.1. Riskli Alanlarda
238
5.5.2. Rezerv Yapı Alanlarında
238
5.5.3. Riskli Yapılarda
239
5.5.4. Teminatla İlgili Genel Hususlar
239
5.6. Müteahhide Devredilen Arsa veya Arsa Payı Üzerinde Haciz Yasağı
239
5.7. Müteahhitin Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi, Sözleşmenin Feshi ve Teminatın Paraya Çevrilmesi
240
5.7.1. Fesih Hakkının Şartları
241
5.7.2. Fesih Kararı Alınması
242
5.7.3. İdareye Müracaat
242
5.7.4. Fesih
243
5.7.5. Feshin Sonuçları
244
5.8. Taşınmazın Müteahhitlerle Anlaşmak Suretiyle Değerlendirilmesi Durumunda Harç ve Vergi Muafiyeti
244
6. Taşınmazların Tahliye Edilmesi
245
6.1. Müteahhitle Anlaşılan Durumlarda Taşınmazların Tahliye Edilmesi ve Müteahhitlere Teslimi
245
6.2. Maliklerce Uygulama Yapılan Alanlarda Taşınmazların Tahliye Edilmesi
245
7. Dönüşüm Yapılacak Alanda Planlama İşleri
246
7.1. Planların Hazırlanmasında Uyulacak Esaslar
246
7.1.1. Genel İlkeler
246
7.1.2. Uygulamanın Başka Bir Parselde de Yapılabilmesi
246
7.1.3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Belirlenen Standartlara Uyulması Zorunluluğu
247
7.1.4. İmar Mevzuatındaki Kısıtlamalara Uyma Zorunluluğu
247
7.2. Plan Teklifi Sunabilecekler
249
7.3. Plan Tekliflerinde Müellif Şartı
249
7.3.1. Genel Olarak Müellif Şartı
249
7.3.2. Müelliflerin Nitelikleri
250
7.4. Planlama Süreci
251
7.5. Plan Tekliflerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Gönderilmesi ve Onanması
252
7.5.1. Genel Olarak Planlama Yetkisi
252
7.5.2. Planlama Yetkisinin Devredilebilmesi
253
7.6. Kentsel Tasarım Projesi Hazırlama Zorunluluğu
254
7.6.1. Kentsel Tasarım Projelerinin Hazırlanmasında Dikkat Edilecek Hususlar
255
7.6.2. Kentsel Tasarım Proje Müellifinde Aranacak Asgari Nitelikler
256
7.6.3. Kentsel Tasarım Projelerinin Teslimi
256
7.6.4. Kentsel Tasarım Projelerinin İncelemesi ve Onayı
256
7.7. Kentsel Dönüşümde İmar Hakkı Transferi
257
8. Taşınmazların İnşaata Elverişli Hale Getirilmesi
259
8.1. Hazırlık Çalışmaları ve Bilgi/Belge Temini
260
8.2. İmar Uygulamasının Yapılması ve Tapuya Tescil Edilmesi
261
8.2.1. İfraz–Tevhit İşlemleri
261
8.2.2. Parselasyon
262
8.2.3. İmar Uygulamasının Onayı ve Tapuya Tescil Edilmesi
263
8.3. İmar Uygulamalarında Harç Muafiyeti
263
8.3.1. İfraz–Tevhit harcı
264
8.3.2. İlk Parselasyon Harcı
267
8.3.3. İmar Uygulamalarının Tescilinde Tapu–Kadastro Harcı ve Döner Sermaye Ücreti Muafiyeti
269
9. Kat İrtifakının Kurulması
269
10. İnşaat Ruhsatının Alınması
271
10.1. Parsel Maliklerinin İnşaatları Bizzat Kendilerinin Yapacağı Durumlarda Geçici Müteahhitlik Belgesi Alınması
271
10.2. İnşaat Ruhsatına Hazırlık Çalışmaları
272
10.2.1. Jeolojik–Jeoteknik Etüt Raporunun Verilmesi
272
10.2.2. Kanal Kotu Tutanağının Alınması
273
10.2.3. İmar Durumu Belgesinin Alınması
273
10.2.4. Bina Kotunun Verilmesi
275
10.2.5. Belgelerin Alınacağı Makam
276
10.2.6. Belge Örneklerinin Verilmesinde Harç Muafiyeti
276
10.3. İnşaat Projelerinin Hazırlanması ve Onayı
277
10.3.1. Projelerin Hazırlanması ve Onayı
277
10.3.2. Plan/Proje Tasdik Harcı
278
10.4. Afet Riskli Alanlarda Yapılacak Uygulamalarda Ruhsat Kolaylıkları
279
10.5. İnşaat Ruhsatı Verecek Merci
281
10.6. Ruhsat Başvurusu Yapabilecek Kişiler ve Gerekli Belgeler
282
10.6.1. Tapu Yoksa Tapu Yerine Geçen Belgeler
284
10.6.2. İdarece Onaylı Projeler
285
10.6.3. Numarataj Bilgileri
285
10.6.4. Diğer Evraklar
285
10.7. Ruhsat Alınması Aşamasında Harçlar ve Bu Harçlardan Muafiyetler
286
10.7.1. Zemin Açma ve Toprak Hafriyatı Harcının Ödenmesi
286
10.7.2. Kanal Katılım ve Yol katılım Paylarının Ödenmesi
287
10.7.3. Bina İnşaat Harcı
287
10.7.4. Gelişme Alanlarında Ruhsat Verilecek Ruhsatlar İçin Teknik Alt Yapı Bedelinin Ödenmesi
290
10.7.5. Otopark Ücreti Muafiyeti
292
10.8. Ruhsat Başvurusunun Değerlendirilmesi
295
10.9. Ruhsatın Düzenlenmesi
296
11. İnşaatın Yapılması, Yapı Kullanma İzninin Alınması ve Kat Mülkiyetine Geçiş
297
11.1. İnşaatın Yapılması
297
11.2. Cins Değişikliğinin Yapılması
298
11.3. Yapı Kullanma İzninin Alınması
300
11.3.1. Genel Olarak
300
11.3.2. Yapı Kullanma İzni Almanın Şartları
301
11.3.3. Yapı Kullanma Müracaatının Değerlendirilmesi
306
11.3.4. Yapı Kullanma İzni Harcı Muafiyeti
306
11.4. Kat Mülkiyetine Geçiş
308
11.4.1. Genel Olarak
308
11.4.2. Kat Mülkiyetinin Kurulmasında Harç ve Döner Sermaye Ücreti Muafiyeti
310
12. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescili ve Bu Tescilde Vergi ve Harç Muafiyeti
310
12.1. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescili
310
12.2. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescilinde Tapu ve Kadastro Harcı ile Döner Sermaye Ücreti Muafiyeti
311
12.3. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescilinde KDV ve Harç Uygulaması
311
12.3.1. 6306 Sayılı Kanun Kapsamındaki Taahhğt İşlerinde KDV
312
12.3.2. Arsa Payı İnşaat Sözleşmesi Gereği Yapılan Konut Teslimlerinde KDV
313
12.3.3. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescilinde Tapu Harcı
314
12.4. Bağımsız Bölümlerden Müteahhitin Payına Düşenlerin Tescili
317
12.5. Müteahhitlerin Payına Düşen Bağımsız Birimlerin Satışı
317
12.5.1. Genel Olarak
317
12.5.2. İdarenin İzni
318
12.5.3. inşaatın Tamamlanma ve Satış Oranının Belirlenmesi
318
12.6. Bağımsız Bölümlerin Üçüncü Kişilere Satışında Vergi ve Harçlarla İlgili Muafiyetlerin Uygulanıp Uygulanmayacağı
318
12.6.1. Katma Değer Vergisi
318
12.6.2. Tapu ve Kadastro Harcı ile Döner Sermaye Ücreti
320
13. Afet Riskli Yapıların Malikler Tarafından Değerlendirilmesi İçin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Kredi Verilmesi
324
13.1. Genel Olarak
324
13.2. Kredi Verilebilmesi İçin Gereken Şartlar
324
13.3. Verilebilecek Kredi Miktarı
325
13.4. Başvuru, İnceleme ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Gönderme
325
13.5. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kararı ve Sözleşme
325
13.6. Kredinin Kullandırılması
327
13.7. Kredi Geri Ödemeleri
327
13.7.1. Geri Ödeme Süresi ve Zamanı
327
13.7.2. İlk Taksit ve Ödemesiz Dönem
328
13.7.3. Kredi Borcunun Güncellenmesi ve Devam Taksitlerinin Hesaplanması
328
13.7.4. Taksitlerin ve Kredinin Erken Ödenmesi
330
13.8. Dış Finansman Yoluyla Elde Edilen Kaynağın Kredi Olarak Kullandırılması
330
13.8.1. Genel Olarak
330
13.8.2. Kredinin Kullandırılması
330
13.8.3. Kredinin Geri Ödenmesi
331
13.8.4. Sigorta
331
13.8.5. Denetim
331
13.9. Kredinin Geri Ödenmemesi
331
13.10. Denetim
332
13.11. Kredi Kullanılarak İnşa Ettirilen Konutun Devri
332
13.12. Sigorta
332
14. Afet Riskli Yapıların Malikler Tarafından Değerlendirilmesi İçin Bankalardan Kullanılacak Krediler İçin Faiz Desteği Sağlanması
333
14.1. Kapsam
334
14.1.1. Kredi Kullanılacak Bankalar Yönünden Kapsam
334
14.1.2. Kullanılacak Kredi Türleri Yönünden Kapsam
334
14.1.3. Desteklenecek Unsurlar Yönünden Kapsam
335
14.2. Faiz Desteği ile İlgili Genel Esaslar
335
14.3. Faiz Desteğinden Yararlanacak Hak Sahipleri
336
14.4. Faiz Desteğinin Şartları
336
14.5. Faiz Desteği ve Limit
337
14.6. Faiz Desteğinden Yaralanma Usulü
338
14.6.1. Protokol Düzenlenmesi
338
14.6.2. Başvuru
339
14.6.3. Banka Değerlendirmesi
340
14.6.4. Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Bildirim ve Desteğin Ödenmesi
340
14.7. Kredi Geri Ödemelerinin Yapılaması Durumunda Yapılacak İşlem
340
14.8. Kredinin Erken Ödenmesi, Yapılandırılması ve Devredilmesi
341
14.9. Bilgi– Belge İsteme ve Denetim Yetkisi
341
14.10. 6306 sayılı Kanun Kapsamında Kullanılacak Kredilerde BSMV İstisnası
342
V. RİSKLİ ALANLARIN, REZERV ALANLARININ VE AFET RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU ALANLARIN KAMU İDARELERİ TARAFINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
342
1. Tasarrufların Kısıtlanması
342
1.1. İmar ve Yapılaşma İşlemlerinin Durdurulması
342
1.2. Alt Yapı İşlemlerinin ve Elektrik, Su, Doğal Gaz Hizmetlerinin Durdurulması
345
1.2.1. 6306 Sayılı Kanunda Yer Alan Düzenleme
345
1.2.2. 6306 Sayılı Kanunda Yer Alan Düzenlemeyle İlgili Anayasa Mahkemesi Görüşü
346
1.2.3. İmar Kanunu’nda Yapılan Düzenleme
348
2. Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında Dönüşüm Yetkisi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Yetkilendirme ve Yetkilendirilmiş Kuruluşlara Kaynak Aktarımı
349
2.1. Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında Dönüşüm Yetkisinin Maliklere Ait Olması
349
2.2. Maliklerin Dönüşümü Yapmadığı Durumlarda Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Yetkili Olması
350
2.3. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Maliklerin Muvafakati Olmaksızın Uygulama Yapabileceği Durumlar
350
2.3.1. Riskli Yapı Tespiti
351
2.3.2. Riskli Yapı Tespitinin Tebliği ve İtiraz
351
2.3.3. Yapının Tahliyesi
351
2.3.4. Taşınmazların Hazine Adına Tescili
351
2.3.5. Daha Önceki Sözleşmelerin Feshi
352
2.3.6. Uygulamanın Yapılması
353
2.3.7. Konutların Teslimi
354
2.4. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının TOKİ Başkanlığını veya Belediyeleri Yetkilendirmesi
355
2.4.1. Yetkilendirme Yapılabilecek Kuruluşlar
356
2.4.2. Yetkilendirmenin Kapsamı
357
2.4.3. Yetkilendirmenin Anayasa’ya Göre Durumu
357
2.5. Yetkilendirilmiş Kuruluşlara Kaynak Aktarımı
359
2.5.1. Başvuru ve Gerekli Belgeler
359
2.5.2. Değerlendirme ve Onay
360
2.5.3. Kaynağın Aktarılması
361
2.5.4. Kontrol ve Denetim
361
2.5.5. Özel Hesaba İade
361
3. Kamu İdarelerinin Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazların Kentsel Dönüşüm Başkanlığına Devri
362
3.1. Hazine Özel Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazlar
362
3.1.1. Herhangi Bir Kamu İdaresine Tahsisli Olmayanlar
364
3.1.2. Bir Kamu İdaresine Tahsisli Olanlar
364
3.1.3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tasarrufunun Kısıtlanması
365
3.1.4. Tahsis Amacına Uygun Olarak Kullanılmayan Taşınmazların İadesi
366
3.2. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Tescil Harici Alanlar
366
3.3. Hazine Mülkiyetinde Bulunan Alanlardan Çeşitli Kanunlara Göre Kamu İdarelerine Devredilmiş Olup Devir Amacında Kullanılmayan Taşınmazlar
367
3.4. Diğer Kamu İdarelerine Ait Taşınmazlar
368
3.5. Meralar
369
3.5.1. Genel Olarak
369
3.5.2. Anayasa Mahkemesinin Görüşü
370
3.5.3. Vasıf Değişikliğinin Yapılış Usulü
372
3.6. Devir Amacında Kullanılmayan Parsellerin Geri Alınması
373
4. Değerleme İşlemleri
374
5. Uygulama Alanındaki Taşınmazların, Malikleriyle Anlaşma Yoluyla İdarenin Tasarrufuna Alınması
374
5.1. Genel Olarak
374
5.2. Anlaşma Yapılacak Kişiler
375
5.3. Anlaşma Şekli
376
5.3.1. Taşınmazların Değerinin Tespiti
377
5.3.2. Maliklere Verilecek Konut ya da İşyerlerinin Maliyet Bedelinin/Rayiç Bedelinin Tespit Edilmesi
378
5.3.3. Konut ya da İşyeri Tahsisi
380
5.3.4. Alacak ya da Borç Miktarının Tespiti ve Uygulama
380
6. Anlaşma Yapılması Durumunda Kira Yardımı
380
6.1. Genel Olarak
380
6.2. Kira Yardımı Yapılabilecekler
381
6.2.1. Malikler
383
6.2.1.1. Hisseli (Paylı Mülkiyette) Kira Yardımı
383
6.2.1.2. Elbirliği Mülkiyetinde Kira Yardımı
384
6.2.1.3. Maliki Vefat Etmiş Yapılarda Kira Yardımı
384
6.2.1.4. Arsa Paylı Taşınmazlarda
384
6.2.1.5. Tüzel Kişiliği Sonlandırılamamış Konut Yapı Kooperatiflerinde
384
6.2.1.6. Birden Fazla Evi Olan Kira Yardımı Alabilir Mi?
385
6.2.1.7. Bir Yapı İçin Birden Fazla Kişinin Kira Yardımı Başvurusu
385
6.2.2. Gecekondu Sahipleri
385
6.2.3. Kapıcılar
386
6.2.4. Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olup İkamet Edenler veya İşyeri İşletenler
386
6.2.5. Kiracı Olarak İkamet Edenler veya İşyeri İşletenler
387
6.2.6. Kamu Lojmanlarında İkamet Eden Kiracılar
387
6.2.7. Yapıları Malik, Kiracı ve Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullanan Kişiler
387
6.2.8. Taşınmazı Anlaşma Yolu ile Kamulaştırılanlar
388
6.3. Kira Yardımı Yapılabilecek Yapılar
389
6.4. Kira Yardımının Şartları
389
6.4.1. Uygulama Alanında Kalma
389
6.4.2. 6306 Sayılı Kanun Hükümlerine Göre Yıkılmış Olma
390
6.4.3. Kira Yardımında İkamet Şartı
391
6.4.4. Kentsel Dönüşüm Kira Yardımında Adres Uyumu
393
6.4.5. Kira Yardımında İdare ile Anlaşma Şartı
394
6.4.6. Geçici Konut ya da İşyeri Tahsisinin Yapılmamış Olması
395
6.4.7. Malik, Kiracı ya da Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmak
396
6.4.8. Faiz Desteği Almıyor Olmak
396
6.5. Kira Yardımı Başvurusu
396
6.5.1. Genel Olarak
396
6.5.2. Başvuru Süresi ve Yeri
397
6.6. Kira Yardımı Başvurularında Başvuru Dilekçeleri
399
6.6.1. Maliklerin Kira Yardımı Başvurusu
400
6.6.2. Kiracıların Kira Yardımı Başvurusu
401
6.6.3. Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Kira Yardımı Başvurusu
401
6.6.4. Kamu Lojmanlarında İkamet Eden Kiracıların Kira Yardımı Başvurusu
403
6.6.5. Vekâletname ile Yapılan Başvurularda Dikkat Edilecek Hususlar
403
6.7. Kira Yardımı Başvurularında Bilgi ve Belge Kontrolü
403
6.7.1. Genel Olarak Belge Kontrolü
403
6.7.2. Adres Kontrolü
404
6.7.3. Banka Hesap Numarası Kontrolü
404
6.7.4. Bina Emlak Vergi Beyannamesi
404
6.7.5. Belgelerin Tamamlattırılması
405
6.8. Kira Yardımının İdare Hesaplarına Aktarılması
405
6.9. Kira Yardımların Hak Sahiplerine Ödenmesi
405
6.9.1. Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Hangi Bankaya Yapılmaktadır?
406
6.9.2. Hak Sahibinin Vefat Etmesi
406
6.9.3. Yersiz Ödenen Tutarların Geri Alınması
406
6.9.4. Kira Yardımı Süresi
407
6.9.5. Kira Yardımı Bedeli
407
6.10. Müteahhitle Anlaşmanın Feshi Halinde Kira Yardımı
407
7. Uygulama Alanındaki Taşınmazların Satın Alma Yoluyla İdare Tasarrufuna Alınması
407
8. Uygulama Alanındaki Taşınmazların Kamulaştırma Yoluyla İdare Tasarrufuna Alınması
409
8.1. Genel Olarak
409
8.2. Acele Kamulaştırma Yapılabilmesi
410
8.2.1. Dayanak
411
8.2.2. Ayrıntılı Bir Çalışma Yapılması ve Aceleliğin Ortaya Konulması
413
8.2.3. Acele Kamulaştırma Kararında Taşınmazların Tek Tek Belirtilmesi
416
8.2.4. Yeterli Bütçe Hazırlığı
417
8.2.5. Kamu Yararı Kararı veya İmar Planı Onayı
417
8.2.6. Acele Kamulaştırma İşlemine Karşı Dava Açma Süresi
418
8.3. 6306 sayılı Kanun Kapsamındaki Kamulaştırmaların İskân Projelerinin Gerçekleştirilmesi Amaçlı Kamulaştırma Sayılması
419
8.4. Kamulaştırma Bedelinin Taksitle Ödenebilmesi
420
8.5. İlk Taksit Bedeli
420
8.6. Mülkiyet Sorunu Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması
421
8.7. Kamulaştırma Yapacak İdarenin Yetkileri
421
8.8. Kamulaştırmanın Yapılması
422
9. Tahliye ve Yıkım
427
10. Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Bulunan Parsellerin Arsa Haline Getirilmesi
428
11. Planlama Süreci
429
11.1. Plan Teklifi Hazırlayabilecekler
429
11.2. Planların Hazırlanmasında Uyulacak Esaslar
430
11.3. Plan Tekliflerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Gönderilmesi ve Onanması
430
11.4. Planların İlanı
430
12. Taşınmazların İnşaata Elverişli Hale Getirilmesi
430
13. İnşaatların Gerçekleştirilmesi
431
13.1. Genel Olarak
431
13.2. İhale Yöntemi
432
13.2.1. Anayasa Mahkemesinin İptal Gerekçesi
434
13.2.2. Anayasa Mahkemesinin İptal Gerekçesinin İrdelenmesi
435
13.3. İptal Kararından Sonra Afet Riskli Alanların Dönüşümünde İhale Usulü
436
13.3.1. Hangi İhale Kanununun Uygulanacağı Meselesi
436
13.3.2. 4734 sayılı Kanunun Uygulanacağı Durumlarda İhale Usulü
438
13.3.3. Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Bozulduğu Alt Yapısı Hasarlı veya İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Bulunan Yerlerde Yapılacak Uygulamalarda İhale Usulü
438
13.3.4. Kamu İdareleri Arasında İhale Usulü
438
14. Kullanma İzni, Cins Tashi ve Kat Mülkiyeti
439
14.1. Kullanma İzninin Verilmesi
439
14.2. Cins Tashihinin Yapılması
439
14.3. Kat Mülkiyetinin Kurulması
439
15. Konut ve İşyerlerinin Hak Sahipleri Adına Tescili
440
15.1. Genel Olarak
440
15.2. Gecekondu Kanununa Göre Hak Sahibi Olanlara Konut Verilmesi
441
15.3. Gecekondu Kanununa Göre Hak Sahibi Olanlara Oturma Hakkı Sağlanması
442
VI. DÖNÜŞÜM GELİRLERİ VE 6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDAKİ UYGULAMALARDA VERGİ VE HARÇ MUAFİYETİ
443
1. Bütçe Ödenekleri
443
2. Kanun Kapsamında Bakanlığın Tasarrufundaki Taşınmazların Satışı ve Kiralanması
444
2.1. Giriş
444
2.2. Satış ve Kira Yetkisi ile Özel Satış Usulleri
445
2.3. Özel Satışlar
445
2.4. Satış–Kira İşlem Süreci
447
2.4.1. Bedel Tespiti
447
2.4.2. Kıymet Takdiri
447
2.4.3. Onay Alınması Satış Yönteminin Belirlenmesi
447
2.4.4. İhalenin İlanı
448
2.4.5. Bedelin Ödenmesi
448
2.4.6. Tapuda Ferağ Verilmesi
449
3. Diğer Gelirler
449
4. 6306 Sayılı Kanun Kapsamındaki Uygulamalarda Vergi ve Harç Muafiyeti
451
4.1. Genel Olarak Harç ve Vergi İstisnası
451
4.2. Harç ve Vergi İstisnasının Şartları
453
4.3. İstisnaya Tabi İşlemler
453
4.4. İstisnanın Uygulanacağı Harçlar
454
4.5. İmar Harçları
454
VII. AFET RİSKLİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN KAPSAMINDA YAPILAN UYGULAMALARIN ANAYASA’YA AYKIRILIK AÇISINDAN İNCELENMESİ
456
1. Mülkiyet Hakkı Açısından
456
2. Mülkiyet Hakkının Sınırlandırılması Yönüyle Anayasa’nın 13. Maddesi Açısından
463
3. Konut Dokunulmazlığı Açısından
466
4. Hak Arama Hürriyeti Açısından
467
İkinci Bölüm
BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM ALANLARINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM
I. GİRİŞ
471
II. YETKİ
474
1. Genel Yetki Kuralı
474
2. Büyükşehir Belediyelerinde
474
3. TOKİ Başkanlığının Yetkileri
475
III. ŞARTLARI
475
1. Kentsel Dönüşümün Amacı ve Yapı veya İmar Şartı
475
2. Söz Konusu Alanın Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçerisinde Kalması
480
3. Alan Büyüklüğü
480
4. Kamu Mülkiyetinde Bulunan Alanlar İçin Cumhurbaşkanı Kararı Alınması
481
IV. KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM ALANININ BELİRLENMESİ
481
1. İçerisinde Kamunun Mülkiyetinde ya da Kullanımında Alan Bulunmayan Yerler
481
1.1. Belediye Meclisi Kararı
481
1.2. Büyükşehirlerde Büyükşehir Belediye Meclisinin Kararı
482
2. Kamunun Mülkiyetinde ya da Kullanımında Bulunan Yerler
482
3. Tapu Kütüğünde Belirtme ve Tasarruf
483
4. Kentsel Dönüşüm Alanının Belirlenmesine İlişkin Kararların Niteliği ve Bu Kararlara Karşı Açılacak Davalarla İlgili Temel Hususlar
484
4.1. Dava Açma Süresi
484
4.2. Uygulama İşlemi Üzerine Dava Açılması Durumu
486
V. KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI İLAN EDİLEN BÖLGELERDE İNŞAAT İŞLERİNİN DURDURULMASI
486
VI. KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANINDA HAK SAHİPLİĞİ
487
1. Malikler
487
2. 2981 sayılı Kanuna Göre Hak Sahibi Olanlar
487
2.1. 2981 sayılı Kanun’a Göre Hak Sahipliği
487
2.2. 2981 sayılı Kanun’a Göre Hak Sahibi Sayılanların 5393 sayılı Kanun Kapsamında Hakları
491
3. 2981 sayılı Kanun Kapsamına Girmeyen Gecekondu Sahipleri
492
4. 2981 sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahibi Olanlar ve Olmayanlarla İlgili Olarak İdare Tarafından Tesis Edilen İşlemlere Karşı Dava
493
VII. KENSEL DÖNÜŞÜM ALANLARINDA PROJE VE UYGULAMA İŞLERİNİN KİM TARAFINDAN YAPILACAĞI
493
1. Taşınmaz Maliklerinin Dönüşüm İşlerini Kendilerinin Yapabileceği Durumlar
493
2. Parsel Maliklerinin Uygulama Yapabileceği Durumlarla İlgili Özel Hususlar
494
2.1. Proje Ortak Giderlerine Katılmak
494
2.2. Harçların Dörtte Bir Oranında Alınması
495
VIII. TAŞINMAZLARIN BELEDİYE TASARRUFUNA ALINMASI
495
1. Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazlar İçin Maliklerle Anlaşma ve Kamulaştırma
495
1.1. Anlaşma Yolunun Esas Olması
496
1.2. Kamulaştırma
497
1.2.1. Genel Olarak
497
1.2.2. Parsel Malikinin Kendisinin Uygulama Yapabileceği Parsellerde Kamulaştırma Yapılıp Yapılmayacağı
498
1.2.3. Kamulaştırmanın Şartları
501
1.2.4. Mülkiyet İhtilafı Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması
501
1.2.5. Acele Kamulaştırma Yapılıp Yapılamayacağı
501
1.2.6. Kentsel Dönüşüm İlanı Kararının İptalinin Acele Kamulaştırma Kararıan Etkisi
504
1.2.7. Kamulaştırma Dışı Tutulan ve İmar Hakkı Verilmeyen Parsellerin Durumu
505
2. Kamu Taşınmazlarının Devralınması
505
IX. PLANLAMA VE PLAN UYGULAMASI
506
X. YAPILAŞMA
507
XI. DAĞITIM
509
XII. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINA DAVA
509
1. Görevli Yargı ve Yetkili Mahkeme
510
2. Dava Açma Süresi
511
3. Ehliyet
511
4. Davanın Görülmesi
512
Üçüncü Bölüm
YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI
I. GİRİŞ
513
II. YETKİLİ İDARE
514
III. UYGULAMA BİRİMİNİN OLUŞTURULMASI
514
IV. YENİLEME ALANLARININ TESPİTİ
515
1. Yenileme Alanı Sınırının Belirlenmesi
515
2. Mevcut Durumun Tespit Edilmesi
516
3. Kamuoyunun Bilgilendirilmesi
516
4. Belde Belediyelerinin Görüşünün Hazırlanması
516
5. Meclis Kararı
516
6. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İncelemesi ve Bakanlar Kurulu Kararı
517
V. KORUMA BÖLGE KURULUNUN KURULMASI
517
VI. ETAP PROJE VE PROGRAMLARININ HAZIRLANMASI
517
VII. TASARRUFLARIN KISITLANMASI
518
VIII. YENİLEME AVAN VE UYGULAMA PROJELERİNİN HAZIRLANMASI VE ONAYI
518
1. Tanım
518
2. Yenileme Avan ve Uygulama Projelerinin Hazırlanması ve Onayı
519
3. Bilgi Verme Yükümlülüğü
520
IX. TAŞINMAZLARIN İDARE TASARRUFUNA ALINMASI
520
1. Mülkiyeti Hazineye Ait Taşınmazlar
521
1.1. Devredilebilecek Taşınmazlar
521
1.2. Hazine Tasarrufunun Kısıtlanması
523
1.3. Devir Amacında Kullanılmayan Taşınmazların İadesi
523
1.4. Proje Gelirlerinden Hazineye Pay Verilmesi
523
2. Vakıflar Genel Müdürlüğüne Ait Taşınmazlar
523
3. Diğer Kamu İdarelerine Ait Taşınmazlar
524
4. Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması
524
4.1. Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazların İdare Tasarrufuna Alınmasının Zorunlu Olmaması
524
4.2. Anlaşmanın Esas Usul Olması
525
4.3. Kamulaştırmaya Özgü Hususlar
525
5. Maliki Belli Olmayan Taşınmazlar
526
X. YENİLEME PROJELERİNİN UYGULANMASI
527
1. Uygulamayı Yapabilecekler
527
2. İhale Yöntemi ve Vergi Muafiyeti
528
3. Alt Yapı ve Ulaşım Projelerinin Uygulama Önceliği
528
4. Katkı Payı
529
XI. UYGULAMANIN TAMAMLANMASI
529
1. Genel Olarak
529
2. Sınırlı Ayni Hak Tesisi
530
3. Konut ve İşyerlerinin Satışı
530
XII. DENETİM
531
Kaynakça
533
Kavram Dizini
535
Yorum yaz
Bu kitaba henüz yorum yapılmamış.
Bonus Card ( Garanti - Teb - Denizbank - Şekerbank vb. )
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 969,00 | 969,00 |
Cardfinans ( Finansbank )
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 969,00 | 969,00 |
Maximum Card ( İş Bankası - Ziraat Bankası )
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 969,00 | 969,00 |
Worldcard ( YKB - Vakıfbank - Anadolubank - Albaraka )
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 969,00 | 969,00 |
Diğer Kartlar
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 969,00 | 969,00 |
-
-
-
%3İNDİRİM550,00TL 533,50TL
-
-
-
%5İNDİRİM860,00TL 817,00TL
-
-
Yeni-%5
Satışta değil -
Yeni-%3
Satışta değil
-
Yeni-%3
Satışta değil
-
Yeni
Satışta değil
-
Yeni
Satışta değil
-
Yeni
Satışta değil
-
Yeni
Satışta değil
-
Yeni
Satışta değil
-
Yeni
Satışta değil
-
Yeni
Satışta değil
