Kira Hukuku Davaları

Hikmet KANIK ( Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Üyesi )

İÇİNDEKİLER

BASKIYA ÖNSÖZ 7

İÇİNDEKİLER . 9

KISALTMALAR  43

BİRİNCİ BÖLÜM KİRA HUKUKUNUN TEMEL İLKELERİ VE KİRA MEVZUATI

KİRA HUKUKUNUN TEMEL İLKELERİ 47

GENEL OLARAK . 47

KİRACININ KORUNMASI İLKESİ 47

KİRA HÜKÜMLERİNİN EMREDİCİLİĞİ İLKESİ . 48

KİRA HUKUKU KAMU DÜZENİ İLE İLİŞKİLİDİR . 50

DÜRÜSTLÜK VE HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMAMASI İLKELERİNE AYKIRI DAVRANMAMA İLKESİ 52

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  54

KİRA HUKUKU MEVZUATI VE GELİŞİMİ . 58

GENEL OLARAK . 58

KİRA MEVZUATI VE GELİŞİM SÜRECİ . 59

MEVZUATIN UYGULAMA SIRASI . 60

818 SAYILI BORÇLAR KANUNUN DAN 6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNA GEÇİŞ (6101, 6217 VE 7161 SAYILI KANUNLAR) . 62

COVİD-19 SALGININ ETKİSİNİN AZALTILMASI AMACIYLA YAPILAN MEVZUAT DEĞİŞİKLİKLERİ 66

İş Yeri Kira Sözleşmeleri Bakımından 01.03.2020-30.06.2020 Arası Kiraların Fesih Ve Tahliye Sebebi Oluşturmaması (7226 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi) . 66

Cumhurbaşkanlığının 2279 sayılı Kararı 66

25.03.2020 Kabul 26.03.2020 RG de Yayın Tarihli 7226 Sayılı Kanun (Geçici 1. Maddesi) İle Sürelerde Yapılan Düzenlemeler 66

İşyeri Kira bedelindeki Stopaj ve KDV Oranlarındaki Değişiklikler . 68

TBK ‘DA KİRA TESPİTİNE / BELİRLEMESİNE İLİŞKİN YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER . 69

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  69

10 İçindekiler

İKİNCİ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA DAVA HAKKI –TARAF EHLİYETİ, GÖREV, YETKİ, TAHKİM, ARABULUCULUK VE KANUN YOLU İNCELEMESİ

KİRAYA VEREN TARAF OLMA EHLİYETİ 73

KİRAYA VEREN, TEMSİLİ, İŞLEM EHLİYETİ VE DAVA HAKKI 73

Genel Olarak 73

Kiraya Verenin İşlem Ehliyeti ve Temsili . 77

Asaleten İşlem Yapılması . 77

Temsilen İşlem 80

Birlikte Kiraya Verenlik 83

Genel Olarak . 83

Birlikte Kiraya Verenlik Durumunun Sonuçları . 85

Yükümlülükler Bakımından . 85

Hakların Kullanımı Bakımından 86

Birlikte Kiraya Verme Halinde (Paydaş Veya Ortakların) Dava Hakkı 88

aaa. Genel Olarak 88

bbb. Paylı Mülkiyet Halinde Birlikte Kiraya Verenlik  88

ccc. Elbirliği (İştirak) ile Mülkiyet Halinde Birlikte Kiraya Verenlik . 91

ddd. Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Sözleşme Tarafı Olmayanların Durumu  94

eee. Kira Sözleşmesinde Birlikte Kiraya Verenlerin Dava Hakkı  95

aaaa. Genel Olarak  95

bbbb. Kira Sözleşmesinde Birlikte Kiraya Verenlerin Sözleşmenin Feshi, Tahliye ve Usul (İhtar Çekimi, Dava Açılması vs.) İşlemleri Bakımından Durumu  98

cccc. Birlikte Kiraya Verenlerin Fesih ve Tahliye Dışındaki (Alacak, Tespit, vs) Talepler Bakımından Durumları  101

MALİKİN DAVA HAKKI 103

KİRALANANIN DEVRİ İLE YENİ MALİKİN DAVA HAKKI (TBK m. 310, m. 351) . 105

KİRACILIKTA, TARAF OLMA EHLİYETİ, TEMSİL VE DAVA HAKKI 109

KİRACININ İŞLEM EHLİYETİ VE DAVA HAKKI . 109

Genel Olarak 109

Kiracılık Ehliyeti 109

Sözleşmede Temsil 110

Birlikte Kiracının Kira Sözleşmesi ile Yükümlendiği Borçlar Bakımından Durumu . 111

Birlikte Kiracılıkta Kira Bedelini Ödeme Borcu . 111

İçindekiler 11

Birlikte Kiracılıkta Kiralananı Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu. 113

Kira Sözleşmesinin Bitiminde Kiralananı Geri Verme Borcu 114

Birlikte Kiracılıkta Taraf Ehliyeti ve Dava Hakkı 114

Birlikte Kiracıların Kiralananı Teslim Alma Ve Kira Süresince Kullanıma Hazır Bulundurulmasına İlişkin Hakları . 114

Birlikte Kiracıların Kiralananın Ayıplı Olarak Teslim Edilmesinden Veya Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Doğan Haklarını Kullanmaları . 115

Birlikte Kiracıların Kiralanan Üzerindeki Kiracı Zilyetliğinin Korunması Hükümlerinden Yararlanma Hakkı. 117

BİRLİKTE KİRACILIK HALİNDE FESİH VE TAHLİYE İLE USUL (İHTAR ÇEKİMİ, DAVA AÇILMASI VS.) İŞLEMLERİ 118

Genel Olarak 118

Eşlerin Birlikte Kiracılığı . 119

KİRACININ ÖLÜMÜ HALİNDE TARAF VE DAVA EHLİYETİ 121

ADİ ORTAKLIĞIN KİRACILIĞI 123

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  124

III. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN DAVALARDA GÖREV . 139

MÜLGA 1086 SAYILI HUMK HÜKÜMLERİNE GÖRE GÖREVLİ MAHKEME 139

SHM ‘nin Görevi . 139

Asliye Hukuk Mahkemelerinin Görevi . 140

İcra Mahkemelerinin Görevi . 140

6100 SAYILI HMK HÜKÜMLERİNE GÖRE GÖREVLİ MAHKEME 140

Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görevi 140

Asliye Hukuk / Ticaret Mahkemelerinin Görevi 145

İcra Mahkemelerinin Görevi . 146

Fuzuli İşgal (Kira sözleşmesinin bulunmadığı) Halinde Görev . 146

Tahkim Usulü ile Görevli Mahkeme (3533 sayılı Umumi, Mülhak ve Hususi Bütçelerle İdare Edilen Daireler veBelediyelerle Sermayesinin Tamamı Devlete veya Hususi İdarelere Ait Daire ve Müesseseler Arasındakiİhtilafların Tahkim Yolu ile Halli hakkında Kanun) 147

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  151

KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN DAVALARDA YETKİ . 169

GENEL OLARAK . 169

KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN KAYNAKLANAN DAVALARDA YETKİ . 170

YETKİ SÖZLEŞMESİ . 173

GÖREVSİZLİK VE YETKİSİZLİK KARARI SONRASI YAPILACAK İŞLEMLER . 175

12 İçindekiler

KİRA İLİŞKİSİNDEN DOĞAN DAVALARDA YARGILAMA USUL VE İŞLEMLERİ 178

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  180

VII. KİRA İLİŞKİSİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA TAHKİM  190

GENEL OLARAK . 190

MİLLİ TAHKİM 198

MİLLETLER ARASI TAHKİM . 199

KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA TAHKİM . 200

Genel Olarak 200

Kira Uyuşmazlıklarında Tahkime Elverişlilik 203

Genel Olarak . 203

Kira Belirleme Ve Uyarlama Davaları Bakımından Tahkim 204

Fesih ve Tahliye Uyuşmazlıkları Bakımından Tahkim Yargılaması . 206

Diğer Kira Uyuşmazlıklarında (alacak, menfi tespit, itirazın iptali vs) Tahkim . 207

Tahkim Kararlarına Karşı İptal Davası Açılması 208

Tahkim Kararı İptal Nedenleri 210

Genel Olarak . 210

Tahkim Sözleşmesinin Taraflarından Birinin Ehliyetsiz Ya Da Tahkim Sözleşmesinin Geçersiz Olması Hali . 210

Hakem Seçiminin Tarafların Anlaşmasına Veya Kanuna Aykırı Yapılmış Olması . 211

Kararın Tahkim süresi İçinde Verilmemesi . 211

Hakem veya Hakem Kurulunun, Hukuka Aykırı Olarak Yetkili veya Yetkisiz Olduğuna Karar vermesi . 212

Hakem veya Hakem Kurulunun, Tahkim Sözleşmesi Dışında Kalan Bir Konuda Karar Verdiği veya Talebin Tamamı Hakkında Karar Vermediği ya da Yetkisini Aşması Hali . 212

Tahkim Yargılamasının, Usul Açısından Sözleşmede veya Bu Yönde Bir Sözleşme Bulunmaması Hâlinde, Bu Kısımda Yer Alan Hükümlere Uygun Olarak Yürütülmediği ve Bu Durumun Kararın Esasına Etkili Olması . 213

Tarafların Eşitliği İlkesi ve Hukuki Dinlenilme Hakkına Riayet Edilmemesi 213

ı. Hakem veya Hakem Kurulu Kararına Konu Uyuşmazlığın Türk Hukukuna Göre Tahkime Elverişli Olmaması . 214

Kararın Kamu Düzenine Aykırı Olması 215

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  216

VIII. KİRA İLİŞKİSİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA ARABULUCULUK . 218

GENEL OLARAK ARABULUCULUK 218

Dava Şartı Olmayan (İhtiyari / Genel) Arabuluculuk . 222

Dava Şartı Olan (zorunlu) Arabuluculuk 228

Genel Olarak . 228

İçindekiler 13

Ticari Davalarda Zorunlu Arabuluculuk 230

Uyuşmazlığın 6102 sayılı TTK m.4 ve diğer kanunlarda belirtilen “Ticari dava “ niteliğinde olmalı . 230

Davanın konusu bir miktar paranın ödenmesine ilişkin olmalı . 232

Dava konusu olan bir miktar paranın ödenmesi için yapılan talep, bir alacak veya tazminat talebi olarak ileri sürülmeli 232

KİRA İLİŞKİSİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA ARABULUCULUK . 234

Genel Olarak 234

Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklarda İhtiyari Arabuluculuk Dönemi (22.06.2013 ilâ 01.01.2019 tarihleri Arası dönem) . 234

Kira İlişkisinden Doğan Nispi Ticari Dava niteliğinde Olup Konusu Bir Miktar Para Olan Ticari Davalar Bakımından Dava Şartı Olan Arabuluculuk Dönemi (01.01.2019 -01.09.2023 Arası Dönem) 235

Genel Olarak . 235

Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlık Ticari Dava olmalı 235

Kira Sözleşmesinden (İlişkisinden ) Doğan Uyuşmazlık Bir Miktar Paranın Ödenmesine İlişkin Alacak Ve Tazminat Talepleri Olmalı 241

Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıkların Tümü İçin ( Taşınmaz Kiralarında İİK İle Tahliye Usulü Hariç) Zorunlu Arabuluculuk Dönemi (01.09.2023 tarihi sonrası dönem ) 243

Genel Olarak . 243

Kira Belirleme Davasında Dava Şartı Olan Arabuluculuk . 247

Genel Olarak . 247

Endeks Dönemi Kira Belirlemesi İçin Arabulucu Anlaşma Tutanağı Düzenlenmesi. 251

aaa. Genel Olarak . 251

bbb. Endeks Dönemi Kira Belirlemesinin Tarafların Üzerinde Serbestçe Tasarruf Edebilecekleri Uyuşmazlıklardan Olup Olmadığı  251

ccc. Kira Belirlemesine İlişkin Arabuluculukta Anlaşma Belgesi Düzenlenmesi . 255

ddd. Arabuluculukta Anlaşmanın Sağlanamaması  255

Hak ve Nesafet Dönemi İçin Arabuluculuk Yoluyla Kira belirlenmesi . 257

Arabuluculuğa Başvuru Süresi ile Dava Açma Süresi 257

Kira uyarlama Davasında Arabuluculuk 260

Kira İlişkisinden Doğan Diğer Dava Türlerinde Dava Şartı Arabuluculuk 262

Dava Şartı Arabuluculuk Başvurusunun süresi . 263

Arabuluculuk Anlaşma Tutanağının Düzenlenmesi İle İcrası 264

Arabulucu Anlaşma Tutanağının İptali 266

14 İçindekiler

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  267

KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN DAVALARDA KANUN YOLU İNCELEMESİ . 272

KİRA DAVALARINDA İSTİNAF YOLU . 272

KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA TEMYİZ YOLU . 276

Genel Olarak 276

20.07.2016 Öncesi Döneme Ait Kararlar Bakımından Durum 278

Temyiz İncelemesi 278

Karar Düzeltme . 279

20.07.2016 Tarihi Sonrası İstinaf mahkeme kararları ile Yargıtay Bozma Kararı Sonrasında İlk Derece Mahkeme Kararlarının Temyizi 280

Genel Olarak . 280

Maddi hukuka ilişkin Temyiz sebepleri . 280

Usul Hukukuna ilişkin temyiz sebepleri 281

Temyiz Süresi . 281

Kira İlişkisinden Doğan Davalarda Temyiz Kanun Yolu . 284

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  288

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMESİNİN NİTELİĞİ, TÜRLERİ VE İSPATI

GENEL OLARAK 293

KİRA SÖZLEŞMESİ 293

TANIM 293

HUKUKİ NİTELİĞİ 297

Borç Sözleşmesidir 297

Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerdendir 297

Sürekli Borç İlişkisi Kuran Sözleşmelerdendir . 298

Rızai Bir Sözleşmedir 299

İvazlı Bir Sözleşmedir . 299

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖGELERİ . 299

Genel Olarak 299

Kiralamanın konusu olan kiralanan . 299

Genel Olarak . 299

Kiralananın Kiracıya Teslimi Ve Sözleşme Süresince Bulundurma 301

Kira Bedeli . 302

Genel Olarak . 302

Kira Bedelinin Belirlenmesi . 303

Kira Bedelinin Kapsamı . 304

Kira Bedelinin Ödeme Zamanı 307

Ödeme Yeri . 307

İndirim, Fesih veya Tahliye Halinde Ödenen Kiranın İstirdatı . 308

Tarafların karşılıklı anlaşması . 309

Kira Sözleşmesinin Şekli (Geçerlilik ve İspat Olarak) . 312

İçindekiler 15

Genel Olarak . 312

Kira Sözleşmesinin Varlığının İspatı . 316

Genel Olarak . 316

Yazılı Sözleşme (Belge (Senet)) İle İspat 318

aaa. Kira İlişkisinin Varlığının İspatı . 318

bbb. Sözleşme Unsurları Bakımından Uyuşmazlık . 325

ccc. Sözleşme Tarafları Dışındaki Yazılı Sözleşmede İmzası Olanlar Bakımından Sorumluluk  327

Sözlü Kira Sözleşmesinin ve Unsurlarının İspatı . 331

aaa. Sözleşmenin Varlığının İspatı . 331

bbb. Sözleşmenin Kabul Edilip Başlangıç Ve Süresinde Uyuşmazlık Çıkması Halinde İspatı  334

Sözleşme Bedelinin İspatı. 335

Yazılı Delil Başlangıcı İle İspat 338

Kira Sözleşmesinin Sona Erdiğinin İspatı 339

Kira ve Adi Ortaklık Sözleşmesi . 343

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  345

Kira Süresi 365

Genel Olarak . 365

Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri . 367

Genel Olarak . 367

Genel Hükümlere Tabi olan Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin Uzaması . 368

aaa. Genel Olarak . 368

bbb. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunması Halinde . 369

ccc. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunmadığında . 372

Konut veya Çatılı iş yeri Kiralarında Belirli Süreli Sözleşme . 375

aaa. Kiracı Bakımından  375

bbb. Kiraya Veren Bakımından  376

Kiraya Verenin Belirli Süreli Sözleşme Sonunu Beklemeden Haksız Olarak Kiracıyı Tahliye Etmesi Veya Kusuru ile Tahliyeye Sebebiyet Vermesi Hali . 384

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  387

Belirli Süreli Ürün Kirası 394

aaa. Sözleşmede ihbar şartının Bulunması Halinde . 394

bbb. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunmadığında . 394

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri . 396

Belirsiz Süreli Genel Hükümlere Tabi Kiralar . 396

Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları 399

Belirsiz Süreli Ürün Kirası . 399

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  400

KİRA SÖZLEŞME TÜRLERİ 406

Genel Olarak 406

Kira Sözleşmesi Genel Hükümlerine Tabi (Adi Kira) Kiralar (TBK 299 vd.) 406

16 İçindekiler

Konut Ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmeleri (TBK m.339-356 vd.) . 408

Genel Olarak . 408

Konut Veya Çatılı İş Yeri Kavramları . 409

Konut Niteliği . 409

Çatılı İş Yeri 411

Üzerinde Bulunduğu Taşınmaz İle Bütünlüğü Bulunmalı 414

Kiralananın Taşınmaz Olması 417

Geçici Kullanıma Özgülenmiş Taşınmaz 418

Konut ve Çatılı İşyeri İle Birlikte Kiracıya Bırakılan Eşya . 419

Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşme Tarafları 420

Kamu Kurumlarının Kira Sözleşme Tarafı (Kiracı /Kiraya Veren) Olmaları 423

Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı (TBK m. 340) . 428

ı. Kullanma Giderleri (TBK m 341)  429

Kiracının Güvence (Depozito) Vermesi (TBK m.342) . 430

TBK Öncesi Uygulama: . 431

TBK m. 342’ye Göre Kiracının Güvence (Depozito) Yükümlülüğü 433

aaa. Genel Olarak 433

bbb. Güvence Parası ile Kıymetli Evrakın Muhafazası . 436

ccc. Güvencenin Bankadan Kiraya Verene Ödenmesi  436

ddd. Güvencenin Kiracıya İadesi  437

eee. Güvence Bedeli Üzerinde Tasarruf Hakkı . 438

Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Kira Bedeli 438

Sözleşmenin Kuruluşunda (İlk Kira Yılı İçin) Kira Belirleme . 438

aaa. Kira Bedelinde Stopaj  443

bbb. Kira Bedelinde KDV  444

ccc. Kiranın Devamı Sırasında Kiraya Veren Değişimine Göre Stopaj Veya KDV Değişimi  445

Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında, Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılması Yasağı (TBK m. 343) 446

Kira Bedelinin Belirlenmesinde (Tespit) Yasal Düzenlemeler 447

Ürün (Hasılat) Kirası (TBK m.357-378) . 450

Genel Olarak . 450

Tanımı . 452

Ürün Kira Sözleşmelerine Uygulanacak Mevzuat 454

Ürün (Hasılat) Kirasının Hukuki niteliği . 455

Ürün Kirasının Şekli . 457

Genel Olarak . 457

Rödövans Sözleşmelerinde Şekil . 458

Ürün Kirasının Unsurları 464

Ürün Kirasının Konusunu (Kiralanan) Ürün Veren Taşınır, Taşınmaz Mallar veya Haklar Oluşturur 464

İçindekiler 17

Kiralanandan Yararlanma ve Kullanma Devri Belli Bir Süre İçin Olmalı 467

Ürün Kirasında Kira Bedeli 468

Tarafların Anlaşması. 470

Kiracının Kiralananı İşletme Yükümlülüğü (TBK m.364) . 471

Ürün Kirasında Tutanak Tutulması 472

Ürün Kirasında Tarafların Hak ve Borçları . 472

Genel Olarak . 472

Kiraya Verenin Borçları . 473

aaa. Genel Olarak . 473

bbb. Kiralananın Teslimi Borcu  473

ccc. Kiralananı Kira Süresince Kullanıma Uygun Halde Bulundurma Borcu . 474

ddd. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu . 474

eee. Kiraya Verenin Zapta Karşı Tekeffül Borcu  479

aaaa. Sözleşmenin Kurulması Anında Mevcut Olan Zapt  479

bbbb. Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Meydana Gelen Zapt  480

fff. Kiraya Verenin Kiralananın Vergi ve Mükellefiyetlerini Ödeme Borcu  481

ggg. Kiraya Verenin Esaslı Tamiratları Yapma Borcu  481

Kiracı Borçları . 483

aaa. Genel olarak  483

bbb. Kiralananı İyi Bir Şekilde İşletme Borcu . 483

ccc. Kiralananın Bakım Borcu . 484

ddd. İhbar Borcu  485

eee. Kira Bedelini Ödeme Borcu . 486

fff. Kiralananı Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devir Yasığına Uyma Borcu (TBK m.366) . 489

ı. Ürün Kirasının Sona Ermesi  490

Genel Olarak . 490

Belirli Süreli Ürün Kirası Sözleşmesinin Sona Ermesi (TBK m.367) . 490

Önemli Sebeplerden Dolayı (Olağanüstü) Sona Erme 493

Kiracının Ürün Kirasında Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borçlarını Yerine Getirmemesinden Dolayı Sona Erme . 494

Belirsiz süreli Ürün Kirasında Fesih Bildirimi(TBK m.368) . 496

Belirsiz Süreli Ürün Kirasının Çekilmez Olması Nedeniyle Sona Ermesi 496

Kiracının Kira Bedeli ve Yan Giderleri ödememesi (Temerrüdü) 497

Kiracının İflası 500

ıı. Kiracının Ölümü . 501

18 İçindekiler

Ürün Kirasının Sona Ermesinin Sonuçları . 501

Kiralananın Geri Verilmesi . 501

Tutanağa Geçirilmiş Eşyanın İadesi . 504

Ürün Ve Yetişme Giderleri Talebi . 504

Saman, Gübre ve Benzerleri . 504

HAYVAN KİRASI (TBK m. 376) . 505

Genel Olarak . 505

Sorumluluk (TBK m.377) 506

Sona Ermesi (TBK m.378) . 506

Belirli Süreli Hayvan kirasının Sona Ermesi . 506

Belirsiz Süreli Hayvan Kirasının Sona Ermesi 507

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  507

6- 2886 sayılı Devlet İhale Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmeleri  526

Genel olarak 526

Sözleşme Konusu Kiralananın (Kamu İdaresinin Kamu Hizmetine Tahsisli Malları İle Özel Hukuka Tabi Malları) Mahiyeti 529

2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmeleri Bakımından Yargı Yolu . 532

Kiralamada 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunundaki Usullerin Uygulanması . 533

Kira Sözleşmesinin Kurulması . 539

2886 Sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Kira Sözleşmesinin Süresi . 541

Kiraya Veren İdarenin Sözleşme Yapma Yetki Ve Ehliyeti . 542

2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmesinin Şekli . 545

ı. 2886 Sy. Kanunda ki İhale Usul ve Yöntemine Aykırılık Halinde Sözleşmelerin Durumu . 547

Taşınmaz Kiraları Bakımından 2886 Sayılı Kanun ve TBK m. 349/II nin Uygulama Sorunu 549

2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmesinin İfası Ve Sonlandırılması . 556

Sözleşme Taraflarının Değişmesi . 556

Sözleşme Süresinin Bitimi İle Sonlanma . 558

Sözleşmenin Fesih İle Sona Erdirilmesi . 567

2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmelerinde Tahliye Davası 571

aaa. Genel Olarak 571

bbb. 2886 Sayılı DİK ‘nun 75/3-4. Maddesine Tabi Olan Kurumlar. 577

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  579

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞME TARAFLARININ HAK VE BORÇLARI

GENEL OLARAK 599

KİRAYA VERENİN BORÇLARI . 602

İçindekiler 19

KİRALANANI KULLANIM AMACINA UYGUN TESLİM İLE KİRA SÜRESİNCE KULLANIMA HAZIR BULUNDURMA BORCU (TBK m.301) 602

Kiralananın Kullanım Amacına Uygun Olarak Kiracıya Teslimi 602

Genel Olarak . 602

Kiralananın Kararlaştırılan Tarihte Teslimi . 603

Kiralanan Sözleşmede Amaçlanan Kullanıma Elverişli Olarak Teslim Edilmeli 605

Kiralananın Teslim Yeri . 607

Kiralananın Hiç Teslim Edilmeme Durumu 608

Kusursuz İmkansızlık Hali . 608

aaa. Teslim Öncesi İmkansızlık Hali . 608

bbb. Kiralama Sırasında İfa Mümkün İken Sonradan Kusursuz Olarak Hiç Teslim Edilememe Hali  609

Kiraya Verenin Kusuruna Dayalı Olarak Kiralananın Hiç Teslim Edilmemesi 610

Kiraya Verenin Temerrüdünün Sonuçları 615

aaa. Genel Olarak . 615

bbb. İfa için Uygun Süre Verilmesi  616

ccc. Kiracının Hakları . 617

Kiralananın Eksik Veya Ayıplı İfası 619

Kiralananın Önemli Ayıplı Olarak Tesliminin Teklifi 619

Kiralananın Önemli Ayıplı Hali ile Tesliminin Teklifi Halinde Temerrüt Hükümlerinin Uygulanması . 620

Kiralananın Önemli Ayıplı Olarak Teslim Alınması Sonrasında Kiraya Verenin Sorumluluğu 622

Kiralananın Önemli Olmayan Ayıplarla Teslimi . 623

Kira süresince Kiralananın Kiracının Kullanımına Hazır Bulundurma Borcu 624

Genel Olarak . 624

Kiralananın Teslimi Sonrası İfa İmkansızlığı 624

Teslim Sonrası Kusursuz İfa İmkansızlığı . 624

aaa. Genel Olarak . 624

bbb. Teslim Sonrası Kiralananın Kullanımında Sürekli-Geçici Tam İmkansızlık  626

ccc. Teslim Sonrası Kusursuz Kısmi İmkansızlık . 629

Teslim Sonrası Kusura Bağlı (Ayıp Hali) İmkansızlık 631

Kiralananın Teslimi Sonrası Aşırı İfa Güçlüğü . 635

Teslim borcunun anlaşma ile sınırlanamaması 637

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  638

KİRAYA VERENİN VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE KATLANMA BORCU 645

YAN GİDERLERE KATLANMA BORCU 646

KİRAYA VERENİN KİRALANANIN AYIPLARINDAN SORUMLULUĞU . 650

Genel Olarak 650

20 İçindekiler

Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk . 656

Genel Olarak . 656

Kiralananın Teslim Anında Ayıplı Olmasından Dolayı Teslim Almaktan Kaçınma . 658

Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Doğan Hakları kullanabilir . 659

Kiraya Verenin Kiralanın Tesliminde Önemli Olmayan Ayıplardan Sorumluluğu 661

Kiralananın Ayıplı Teslimi veya Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Sorumluluğu 662

Koşullar . 662

Kiraya verenin kusurunun aranmaması 662

Kiracı veya Eylemlerinden Sorumlu Olunanların Ayıpların Meydana Gelmesinde Etkisi Olmamalı . 665

Kiralananda Ayıp Olarak Nitelenebilecek Eksiklik veya Bozukluk Bulunmalı . 666

Gözden Geçirme ve Bildirim Yükümlülüğü 666

Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı . 666

Ayıbın Kiracı Tarafından Giderimi 669

Kira Bedelinden İndirim Yapılmasını isteme Hakkı (TBK m. 307) . 672

Genel Olarak . 672

İndirim Hakkının Kullanım Şekli ve Süresi . 672

İndirim Hesabı. 674

Kiralananın Ayıpsız Bir Benzeriyle Değiştirilmesini İsteme Hakkı . 675

Kiracının Sözleşmeyi Fesih Hakkı . 677

Kiralanandaki Ayıp Önemli Olmalı . 678

Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre verilmeli 679

Ayıp Hali Verilen Uygun Sürede Giderilmemeli 680

Fesih Hakkının Kullanımı 682

Kiracının Zararın Giderilmesini İsteme Hakkı (TBK m.308) . 683

Ayıp Halinden Sorumlulukta Kiraya Verenin Hakları 688

Ayıp Sorumluluğunda Zamanaşımı 689

Kiraya Verenin Ayıptan Sorumlu Tutulmadığı Durumlar . 692

Kiracının Teslimde Açık Ayıpları Kiraya Verene Bildirmediği, Haklarını Saklı Tutmadığı Durumlar 692

Genel Hükümlere Tabi ( Adi ) Kiralarda Giderimini Kanun Veya Sözleşme Gereği Kiracının Üstlendiği Ayıplar 695

Ayıbın Oluşumunda Kiracı Veya Eylemlerinden Sorumlu Olduğu Kişilerin Kusurunun Bulunması Halinde Kiraya Verenin Sorumluluğuna Gidilmez . 697

6- Ayıptan Sorumluluk İle Diğer Sorumluluk Hallerinin Yarışması  698

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  701

KİRAYA VERENİN ZAPTTAN SORUMLULUĞU . 716

Genel Olarak 716

İçindekiler 21

Kiralanan Üzerinde Kiracı Haklarıyla Uyuşmayan Hak İleri Sürülmüş Olmalı 717

İleri Sürülen Hak Kira Öncesinde Mevcut Olmalıdır . 719

Kiracıya Karşı Yapılan Üstün Hak İddiasının Kiraya Verene Bildirimi . 719

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  722

III. KİRACININ BORÇLARI  724

KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCU (TBK m.313) . 724

Genel Olarak 724

Kira Sözleşmesinin Bedel Unsurunun İlk Belirlenmesi . 731

Kira Bedelinin Yıllara Göre Belirlenmesi . 732

Yenilenen Kira Dönemi Veya Bir Yıldan Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Miktarlı Olarak Belirleme 732

Yenilenen Kira Dönemi Veya Bir Yıldan Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Oranlı Artış Belirleme 734

Kira Bedeli İle Benzer Kavramların İlişkisi 735

Yan Gider 735

Kullanma Gideri . 736

Vergi Yükümlülüğü İle Bu Kapsamda Brüt ve Net Kira Bedeli 736

Genel Olarak . 736

Stopaj . 737

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  741

Kirada KDV Uygulaması . 749

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  753

Kiraya Verende Değişiklik Halinde KDV-Stopaj Dönüşümü . 755

Kira Bedelinde Muvazaa . 755

Kira Bedelinin Yabancı Para Cinsinden Veya Yabancı Paraya Endeksli Belirlenmesi 758

Kira Sözleşmeleri Bakımından Döviz Cinsinden Veya Dövize Endeksli Olarak Kararlaştırma Yasağının İstisnaları . 761

Yabancı Para Cinsinden Olan veya Yabancı paraya Endeksli Sözleşmelerin (TL) ‘na Dönüşümde İhtimaller . 763

Yeniden Belirlemede Damga Vergisi 765

Döviz Cinsinden Veya Dövize Endeksli Olan Kira Sözleşmeleriyle İlgili Bir Kısım İhtimaller 765

Döviz Cinsinden Veya Dövize Endeksli Kiralarda (TL) Dönüşümünden İki Yıllık Süre Sonrasında Artırım 769

Tarafların Mutabakatı Halinde . 769

Tarafların Mutabakata varamamaları Halinde . 770

Kira Bedeli Ödeme Yeri 771

Ödeme Zamanı . 778

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  783

22 İçindekiler

KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCU (TBK m.316) 787

Genel Olarak 787

Kiralananı Özenle Kullanma Borcu 788

Komşulara Saygı Gösterme Borcu 791

Kiralananı Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırı Şekilde Kullanmanın Sonuçları 791

Kiraya Verenin Kira Süresince Sessiz kalması 791

Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Özensiz Kullanım ve Komşulara Saygısızlık Nedeniyle Sözleşmenin Feshi ve Tahliye 794

Kiraya Verenin Kiracıya Süreli Yazılı Uyarıda Bulunması Gereken Haller . 794

Süre Vermeksizin Yazılı Bildirim ile Sözleşmenin Derhal Feshi Gereken Durum . 795

Diğer Kira Sözleşmelerinde Fesih 796

Özensiz (Münhasıran kötü) Kullanıma Bağlı Olarak Oluşan Zararın Tazmini 797

TEMİZLİK VE BAKIM GİDERLERİNİ ÖDEME BORCU 799

AYIPLARI KİRAYA VERENE BİLDİRME BORCU (TBK m.318) 801

AYIPLARIN GİDERİLMESİNE VE KİRALANANIN GÖSTERİLMESİNE KATLANMA BORCU 803

Ayıpların Giderilmesine Katlanma . 803

Kiralananın Kiralamak Veya Satın Almak İsteyen Kişiler Tarafından Gezilip Görülmesi . 805

Kira Bedelinin İndirilmesi ve Zararının Giderilmesine İlişkin Haklar . 805

KİRALANANI SÜRE SONUNDA GERİ VERME BORCU (TBK m.334) 806

Genel Olarak 806

Kiralananın Geri Verilmesinin Yerine Getirilme Usulü . 807

Geri Vermenin Zamanı 809

Kiracının Geri Verme Yükümlülüğünü İhlal 809

Kiralananın Geri Verme Yeri 810

Geri Vermede Kiraya Verenin Yükümlülükleri . 810

Kiralananı Geri Teslim Alma Yükümü . 810

Kiralananda Yapılan Yenilik, Değişiklikler ile Faydalı Ve Zorunlu Masrafların Kiracıya Ödeme Yükümlülüğü 811

Geri Vermenin (Teslim) İspatı 813

Geri Verme Sonrası Kiralananın Gözden Geçirilme İle Bildirim Yükümlülüğü (TBK m.335) 814

Genel Olarak . 814

Kiralananın Durumunun Gözden Geçirilmesi . 815

Bildirimin Şekli ve İçeriği 816

Bildirimde Bulunma Zamanı 816

Açık Ayıplarda 816

İçindekiler 23

Gizli Ayıplarda 816

Bildirimde Bulunmama Hali 817

Kiralananın Geri Verilmesine Bağlı Alacak, Tazminat Talebi İle Zamanaşımı 817

Kiraya Veren Bakımından 817

Kiracı Bakımından . 823

GÜVENCE (DEPOZİTO) PARASI ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ 824

BEŞİNCİ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN BAZI ÖZEL DURUMLAR

KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI (TBK M.320, M.321) . 827

KİRAYA VEREN TARAFINDAN YAPILAN YENİLEME VE DEĞİŞTİRME (TBK m.320) . 827

KİRALANANDA YENİLEME VE DEĞİŞTİRME SIRASINDA GEÇİCİ TAHLİYE (TBK m.319, m.320) . 828

KİRACI TARAFINDAN YAPILAN YENİLEME VE DEĞİŞTİRME HARCAMALARI (TBK m.321) . 830

KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI (TBK M.346) . 836

GENEL OLARAK . 836

KİRACIYA KİRA BEDELİ VE YAN GİDER DIŞINDA BİR ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ GETİRME YASAĞI . 837

CEZAİ ŞART VE MUACCELİYET YASAĞI 837

Cezai Şart Yasağı . 837

Muacceliyet Yasağı . 838

III. KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ (TBK M.310)  838

KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI . 840

Genel Olarak 840

Konut Ve Çatılı İş Yeri Sözleşmeleri Bakımından Yeni Malikin Durumu 842

KİRALANAN ÜZERİNDE SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİ OLMA (TBK M.311) . 844

KİRALANANIN AİLE KONUTU OLMASI (TBK M.349) 844

KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPU SİCİLİNE ŞERHİ (TBK M 312) . 846

GENEL OLARAK . 846

TAPU SİCİLİNE KİRA SÖZLEŞMESİNİN TESCİLİ USULÜ . 847

KİRA ŞERHİNİN SİCİLDEN TERKİNİ 848

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA ŞERHİN ETKİSİ . 850

DİĞER TAŞINMAZLARI KONU EDİNEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ŞERHİN ETKİSİ 852

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  853

VII. ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ (TBK M.322) 856

GENEL OLARAK . 856

24 İçindekiler

ÜRÜN KİRASINDA ALT KİRA 857

GENEL HÜKÜMLERE TABİ KİRALARDA ALT KİRA . 858

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA ALT KİRA . 859

ALT KİRANIN ŞARTLARI VE SONUÇLARI 861

Asıl ve Alt Olmak Üzere En Az İki Kira Sözleşmesinin Varlığı Gerekir 861

Her iki sözleşmede Kiralanan Aynı olmalıdır . 861

Alt Kiranın yapılmasına Engel Bir Durum Olmamalı 861

Genel Olarak . 861

Asıl Sözleşmenin Kiraya Verenine Zarar Verecek Bir Değişikliğe Yol Açmamalı . 862

Genel Hükümlere Tabi Kirada Asıl sözleşme İle Yasak Getirilmemiş, konut Ve Çatılı İş Yeri Kirasında Yazılı Olarak İzin Verilmiş Olmalı . 862

Alt Kira İlişkisinin Sonuçları . 863

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  866

VIII. SÖZLEŞMENİN (KİRACILIK İLİŞKİSİNİN) DEVRİ (TBK M. 323) . 868

KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI (TBK M.336) 871

GENEL OLARAK . 871

HAPİS HAKKININ KAPSAMI 872

HAPİS HAKKININ KULLANILMASI . 874

KİRALANANIN KULLANILMAMASI (TBK M.324) 875

ALTINCI BÖLÜM KİRA BELİRLEME (TESPİT) VE UYARLAMA DAVALARI

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) DAVALARI . 877

TARİHSEL GELİŞİM 877

MÜLGA 818 SAYILI BK DÖNEMİNDE KİRA TESPİTİ UYGULAMASI . 882

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİ BELİRLENMESİNDE 6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU DÖNEMİ . 885

Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında, Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılması Yasağı (TBK m. 343, 346) . 885

Kira Bedelinin Belirlenmesinde (Tespit) Yasal Düzenlemeler 888

Sözleşmenin Kuruluşunda (İlk Kira Yılı İçin) Kira Belirleme . 892

İlk Yıl Sonrasındaki Yeni Kira Yılında Kira Bedelinin Belirlenmesi . 894

Genel Olarak . 894

Kiralanan Konut Veya Çatılı İş Yeri Niteliğinde Olmalı 897

Kiranın İlk Yıl Sonrasındaki Dört (4) Uzama (Yenilenen) Kira Yılları (Endeks Dönemi) İçin Kiranın Belirlenmesi 898

Genel Olarak . 898

İçindekiler 25

Sözleşmede İlk Yıl Sonrasındaki Uzayan Yıllar (Yeni Dönem) İçin Kira Bedelinde Artış Yapılacağı ve Oranın (Miktarı) Belirlenmiş Olması Hali . 901

Sözleşmede Belirlenen Kira Artış Oranı Bir Önceki Kira Yılı 12 Aylık Ortalama TÜFE Oranından Yüksek İse Bir Önceki Kira Yılı Ortalama 12 Aylık TÜFE Değişim Oranı Artışta Uygulanır . 903

Sözleşmede Artış Yapılacağının Kararlaştırılmadığı veya Artış Yapılacağının Kararlaştırıldığı Halde Artış Oranının Belirtilmediğinde Bir Önceki Kira Yılı Ortalama 12 Aylık TÜFE Değişim Oranı Geçmeyecek Şekilde Artışlı Kira Belirlenir . 905

Sözleşmede Belirlenen Artış Oranı Bir Önceki Kira Yılı 12 Aylık Ortalama TÜFE den Daha Düşük İse Sözleşmede Kararlaştırılan Artış Oranı Uygulanacağından Bu Orana Göre Artırılarak Kira Tespiti Yapılır . 906

Çatılı İş Yeri Kiralarından Kiracısı Tacir, Özel Hukuk Veya Kamu Hukuku Tüzel Kişisi Olanlar Bakımından 01.01.2019 Tarihi Sonrası İçin Kira Sözleşmesinde Artış ve Oranının Kararlaştırılmadığı Durum 908

İlk Yıl Sonrası Yenileme Yılında Tarafların Artışlı Kirayı Anlaşmayla Belirlemesi 909

7409 ve 7456 sayılı Kanunlarla Değişik TBK Geçici 1 ve 2. Maddelerine Göre Konut Kiralarında Kira Belirlemesi 910

aaa. Genel Olarak . 910

bbb. Kira Sözleşmesinde Kiralanan Konut Olmalı  911

ccc. İlk Yıl Sonrası ( veya 6. Yenileme yılı sonrası ) Dört Yenileme Kira Dönemi 11.06.2022 İla 01.07.2024 Arasında Başlamalıdır . 912

ddd. Konut Kirası Olup Yenilenen Kira Döneminin Hak Ve Nesafet Dönemi Olmaması Gerekir  913

eee. Yenilenen Kira (Endeks) Döneminin 11.06.2022 ila 01.07.2024 tarihleri arasında olması halinde artış oranı %25 oranını Geçemez  914

Uzun Süreli, Belirsiz Süreli veya Belirli Süreli Olup ilk yıldan itibaren Dört (4) Yenileme Yılı Sonrasında Sözleşme Başlangıcından İtibaren Beş (5) Yıldan Sonra Yenilenen Kira Dönemi İçin (6. Kira Yılı için) Kiranın Belirlenmesi (Hak Ve Nesafet Dönemi) 915

Her Beşyıldan Sonraki Yeni Kira Dönemi (Hak ve Nesafet Dönemi) Sonrasındaki Yeni Kira Döneminde Belirleme . 924

Yabancı Para (Dövizli) Veya Yabancı Paraya Endeksli Kira Sözleşmelerinde 13.09.2018 Tarihi Sonrası Dönüşüm ve Dönüştürülen “TL “ Üzerinden Kira Tespiti . 924

26 İçindekiler

13.09.2018 Tarihli R.G. de yayınlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı Uyarınca Dövizli Veya Dövize Endeksli Kiraların Ülke Parasına (TL) Dönüşümü 924

Ülke Parasına Dönüşen Kiranın 13.10.2020 Tarihi Sonrasındaki Yeni (uzayan) Kira Yılı İçin Artış Ve oranı Üzerinde Tarafların Mutabakatı Halinde . 925

Tarafların Artış Ve Oranı Üzerinde Mutabakata Varamamaları Halinde . 926

Yabancı Para Üzerinden Yapılan Sözleşmelerde Kira Tespiti (Belirlemesi ) 926

İş Yeri Kirasında Kiracının 6102 Sayılı TTK da Tacir olarak sayılan kişiler İle Özel Hukuk Ve Kamu Hukuku Tüzel Kişileri Olan Sözleşmeler Bakımından Erteli (01.07.2012-01.01.2019) Dönemde Kira Belirlenmesi (TBK m.344 Düzenlemesinin Uygulanmadığı dönem) 930

Kira Belirleme (Tespit) Davasında Usul Kuralları (TBK m.345) . 932

Genel Olarak . 932

Mülga 818 sayılı BK Zamanında Kira Tespit Davasında Usul . 935

TBK Sonrası Kira Belirlenmesi (Tespit) Davalarında Usul Kuralları 939

Kira Belirlenmesi (Tespit) Davasının Tarafları 939

Kira Tespit Davası Usul ve Şartları 943

aaa. Dava Şartı Arabuluculuğa Başvuru  943

bbb. Dava Açma Zamanı ( TBK m.345 ) : . 944

ccc. Davanın Açılma Zamanına Göre Verilen Kararın Etkisi  947

aaaa. Yeni Kira Döneminin Başlangıcından İtibaren Bağlayıcı Olma Hali . 948

bbbb. Yeni Dönem Sonrası İçin Karar Verme  954

Kira Tespit Davası Açılmasında Hukuki Yarar . 955

Kira Tespit Davalarında Kanun yolu İncelemesi . 956

aaa. HUMK Hükümlerinin Uygulandığı Kararlar . 956

bbb. 6100 sayılı HMK dönemi . 956

aaaa. İstinaf İncelemesi . 956

bbbb. Temyiz İncelemesi . 956

Kira Tespit Davasına İlişkin Diğer Hususlar . 957

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  962

Kira Belirleme (Tespit) Kararı ve Etkisi 967

Tespit (Belirleme) Davasında Verilen Kararın İfası 970

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  971

Kira Tespit Davalarında Yargılama Usulü, Harç, Yargılama Gideri ve Vekalet Ücreti . 971

aaa. Genel Olarak 971

bbb. Yargılama Giderleri: . 972

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  974

ccc. Kira Tespit Davasında Harç  975

İçindekiler 27

aaaa. Başvurma Harcı  976

bbbb. Karar Ve İlam harcı  977

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  978

ddd. Kira Belirleme (Tespit) Davasında Vekalet Ücreti  979

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  980

KİRA SÖZLEŞMESİNDE UYARLAMA DAVALARI (TBK m.138) 983

Genel Olarak 983

TBK Öncesi Kira Sözleşmelerinde Uyarlama 989

TBK Döneminde Uyarlama 994

Genel Olarak . 994

Kira Uyarlama Davalarında Arabuluculuk 997

Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı Uyarlama (TBK m. 138) . 997

Genel Olarak . 997

Kira Sözleşmelerinde Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı Uyarlama . 998

Uyarlama Hakkının Sözleşmede Kararlaştırılması İle Dava Dışı Kullanımı 999

Genel Olarak . 999

Sözleşmede Uyarlama Konusunda Bir Hükmün Bulunması . 1000

Uyarlamanın Dava Yolu ile Yapılması 1001

Uyarlama Davasında Arabuluculuk . 1005

Uyarlama Davasına Hakim Olan İlkeler 1006

Ahde Vefa (Pacta Sund Servanda) İlkesi . 1006

Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması (Clausula Rebus Sic Stantibus) İlkesi . 1007

İşlem Temelinin Çökmesi İlkesi . 1007

Kira Sözleşmesinde Uyarlama Davasının Şartları . 1008

Sözleşmenin Yapıldığı Sırada, Taraflarca Öngörülmeyen ve Öngörülmeside Beklenmeyen Olağanüstü Bir Durum Sonradan Ortaya Çıkmış Olmalıdır . 1010

Olağanüstü Durum ve Bu Durum Sebebiyle Şartlarda Esaslı Değişiklik Meydana Gelmesine Uyarlama Talep Edenin Sebep Olmaması Gerekliliği 1017

ı. Mücbir Sebep,Beklenmeyen Hal, Olağanüstü Durum ve Sonuçları . 1018

Genel Olarak . 1018

Sonuçları . 1021

Olağanüstü Durumun, Sözleşmenin Yapıldığı Sırada Mevcut Olguları, Kendisinden İfanın İstenmesini Dürüstlük Kurallarına Aykırı Düşecek Derecede Borçlu Aleyhine Ağırlaştırmak Suretiyle Değiştirmiş Olması 1022

Borcun İfa Edilmemiş Veya İhtirazı Kayıtla İfa Edilmiş Olması . 1024

28 İçindekiler

Uyarlama Kararı ve Sonuçları 1026

Sözleşme Unsurlarının Uyarlanması 1026

Sözleşmenin Feshi (Sona Erdirilmesi) . 1030

aaa. Sözleşmeden Dönme . 1030

bbb. Sözleşmenin Feshi . 1031

Uyarlama Davalarında Geçici Hukuki Korumalar 1033

Genel Olarak . 1033

İhtiyati Tedbir Kararı 1035

Şartları . 1035

Teminat . 1037

Uyarlama Davalarında İhtiyati Tedbir . 1037

Uyarlama Davalarında Görev, Yetki Yargılama Giderleri, Harç ve Vekalet Ücreti . 1039

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1041

YEDİNCİ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ, FESHİ VE TAHLİYE DAVALARI

GENEL OLARAK 1059

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME USULLERİ . 1063

TARAFLARIN RIZASI (İKALE) İLE SONA ERME . 1063

MAHKEME KARARI (TAHLİYE /FESİH) İLE SONA ERME 1064

KİRALANANIN YOK OLMASI / ORTADAN KALKMASI . 1065

KİRACININ SONRADAN HER HANGİ BİR SEBEPLE KİRALANANIN MALİKİ OLMASI DURUMU 1065

AŞIRI YARARLANMA (GABİN), HATA, HİLE VEYA TEHDİT SEBEBİYLE SÖZLEŞMENİN TBK m.39’A GÖRE SÜRESİNDE AÇILACAK DAVADA VERİLECEK İPTAL KARARI İLE SONA ERME 1065

FESİH, DÖNME VE TAHLİYE . 1066

Fesih . 1066

Dönme 1069

İhtar, İhbar (Bildirim) 1071

Tahliye Davası . 1071

Fesih Ve Tahliyesi Gereken Kira Sözleşmesinin Varlığı . 1075

Fesih ve Tahliye Davalarında Taraf Sıfatı, Dava Hakkı . 1077

Fesih ve Tahliye Davalarında Dava Hakkı 1077

Kiraya veren ve Kiracının Dava Hakkı (Taraf Sıfatı ) İle Tahliye Sebeplerinin Sınırlılığı . 1077

aaa. Tek ve Birlikte Kiraya Verenlik Halinde Dava Hakkı . 1077

bbb. Temsilen Kiraya Verenlik Halinde Dava Hakkı  1080

Malikin Fesih ve Tahliye Davasında Dava Hakkı . 1081

Malikin kiraya veren olması durumu . 1081

Kiraya Verenin Malik Olmadığı Durum 1081

İçindekiler 29

Malikin Sözleşmede Vekille Temsili Halinde Dava Hakkı . 1083

Paylı Mülkiyet Halinde Kiraya Veren Olmayan Paydaşın Durumu 1083

Elbirliği Mülkiyetinde Kiraya Veren Olmayan Ortağın Durumu . 1085

Birlikte (Birden Çok) Kiraya Verenlik Halinde Durum 1086

Çıplak Mülkiyette (İntifa Ve Sükna Hakkının Başkasına Ait Olduğunda) Durum. 1087

Yeni Malikin Dava Hakkı 1087

Yeni Malikin Önceki Malikin Taraf Olduğu Sözleşmeye Dayalı Olarak Dava Hakkı . 1088

Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası Açma hakkı . 1088

Yeni Malikin Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Açma Hakkı 1089

Yeni Malikin İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açma Hakkı 1090

Yeni Malikin Tahliye Taahüdü Nedeniyle Tahliye Davası Açma Hakkı 1090

Paydaşın Diğer Payı Satın alması Hali . 1091

Sonradan İntifa Hakkı sahip olunması . 1092

Diğer Mülkiyeti Devir Hallerinde Durum 1092

ıı. Önceki Kiraya Veren Veya Malikin Dava Hakkını Devri  1092

Fesih ve Tahliye Davalarında Pasif Taraf (Husumet) Ehliyeti . 1092

Genel Olarak . 1092

Birlikte Kiracılık Halinde Fesih ve Tahliye . 1093

Kiracının, Sözleşmenin Paydaşlar Arasında Yapılması, Davanın Devamı Sırasında Alt Kiraya Verilmesi, Devri, Ölümü ve İflası Halinde Pasif Taraf Sıfatı . 1094

Kiralananın Aile Konutu, Kiracıların Evli Eş Olması Durumu 1097

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1097

Tahliye Davalarında Islah 1105

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1109

Tahliye Davalarında Yargılama Giderleri . 1111

ı. Tahliye Davalarında Harç  1113

Tahliye Davalarında Vekalet Ücreti 1114

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1116

Dava Açma Süresinin Süre Tutum İhtarıyla Uzaması (TBK m.353) 1129

Fesih Ve Tahliye Davalarında Arabuluculuk 1132

Fesih Ve Tahliye Davalarına Özgü Diğer Usul Kuralları 1133

III. ÖZEL KANUNLARDAKİ FESİH VE TAHLİYE NEDENLERİ . 1136

30 İçindekiler

2886 SAYILI KANUNA GÖRE KİRAYA VERİLEN TAŞINMAZLAR BAKIMINDAN SÜRE BİTİMİNE DAYANAN TAHLİYE . 1136

Kiraya Verenin Sıfatına Göre Kapsam 1136

Kiralanan Bakımından Kapsam 1138

Sözleşme Usulü Bakımından . 1138

Tahliye Usulü . 1139

Süre Bitimine Bağlı Tahliye . 1139

Kiralananın Kira Sözleşmesi Genel Hükümlerine veya Ürün Kirasına Tabi Taşınmaz Olması Hali 1139

Kiralananın Konut ve Çatılı İş Yeri Niteliğinde Taşınmaz Olması Hali 1140

Sürenin Bitmesi Sonrasında Tahliye Talebinin İncelenmesi . 1140

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1145

KİRA GENEL HÜKÜMLERİNE GÖRE FESİH VE TAHLİYE NEDENLERİ 1152

KİRACININ KİRALANANDAKİ ÖNEMLİ AYIP SEBEBİYLE SÖZLEŞMEYİ FESHİ (TBK m.305 vd.) 1152

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1161

TEMERRÜT NEDENİYLE FESİH VE TAHLİYE (TBK m. 315, İİK.m. 269/b-4) . 1166

Genel Olarak 1166

Kiracıya Yazılı İhtar Tebliği 1168

Yazılı İhtar Unsurları 1168

İhtarda Bulunması Gereken Ödeme Süreleri . 1169

Süre Hesabı . 1169

İhtarın Usulü ve Tebliği 1170

İhtarnamenin Yazılı veya Ödeme Emri Suretiyle Tebliği . 1170

İhtara Konu Olan Meblağın (Kira Bedeli ve Yan Giderin) Verilen Sürede Ödenmemiş Olması . 1171

Temerrüt Oluşturan Alacağın Kapsamı 1173

Dava Açma Hakkı 1175

Kiraya Verenin Dava Açma Hakkı 1175

Kiraya Veren Olmayan Malikin Dava Hakkı 1177

Kiralananı Yeni İktisap Eden Yeni Malikin Dava Hakkı 1178

Davalı Olma (Pasif Husumet) Sıfatı 1178

Dava Açma Süresi . 1180

Ödemenin Süresinde Yapılmaması Üzerrine SHM ‘de Dava Açılması . 1181

Doğrudan SHM ‘de Açılan Davada Talep ve Savunmaların İncelenmesi . 1181

İlamsız İcra Takibi Sonrası SHM ‘de İtirazın İptali ile Tahliye Davası Acılması 1184

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1185

İçindekiler 31

KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCUNA AYKILIK NEDENİYLE FESİH VE TAHLİYE (TBK m.316) 1200

Genel Olarak 1200

Genel Hükümlere Tabi Kiralar ve Ürün Kirasında Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık Halinde Kiraya Verenin Fesih Hakkı (TBK m.316/ 2, m.364) 1202

Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Sözleşmeye Aykırılık Halleri 1203

İhtarı Gerektiren Akde Aykırılık Halleri (TBK m. 316/2) 1203

İhtar Gerektirmeyen Aykırılık (Açıktan Fena Kullanım) Halleri(TBK m. 316/ 3) 1205

Dava Hakkı 1205

Davalı Taraf Sıfatı 1206

Dava Açma Süresi . 1206

Dava Açma Şartları 1207

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1208

KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞAN SEBEPLERLE FESHİ . 1226

Genel Olarak 1226

Belirli Süreli Sözleşmelerin Süre Bitimi Nedeniyle Fesih ve Tahliyesi (TBK m. 327, İİK m. 272) . 1227

Genel Hükümlere Tabi Sözleşmeler Bakımından Süre Bitimi Nedeniyle Fesih Ve Tahliye (TBK m. 327, İİK m. 272) . 1227

aaa. Sözleşme Belirli Süreli Olarak Yapılmış Olmalıdır  1227

bbb. Sözleşmedeki Kararlaştırılan Belirli Sürenin Sona Ermiş Olması Gerekir  1228

ccc. Kiracı Süre Bittiği Halde Kullanım veya Faydalanmaya, Kiraya Veren Kira Bedelini Tahsile Devam Etmemelidir . 1228

ddd. Kiralananın Kiraya Verenin Bilgisi İle Veya Onun Karşı Koymaması Üzerine Kullanımının Devamı Halinde Belirsiz Süreli Sözleşmeye Dönüşür . 1229

eee. Belirli Süreli Sözleşmenin Belirsiz Süreli Sözleşme Haline Gelmesi . 1232

fff. Dava Açma Zamanı  1234

Belirli Süreli Ürün Kirasında Süre Bitimi ile Fesih ve Tahliye (TBK m.367) 1235

Belirli Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi . 1236

2886 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Taşınmazların Belirli Süreli Kiralanmaları (2886 Sayılı Kanunun 75. Maddesi) 1237

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Bildirimi Ve Tahliye (TBK m. 328-329) . 1238

Genel Hükümlere Tabi Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri Bakımından Fesih Ve Tahliye (TBK m. 328 -330) . 1238

aaa. Genel Olarak (TBK m.328)  1238

32 İçindekiler

bbb. Belirsiz Süreli Taşınmaz veya Taşınır Yapı Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi ve Tahliye (TBK m.329) . 1239

aaaa. Fesih Dönemi  1240

bbbb. Fesih Bildirim Süresi . 1240

Belirsiz Süreli Ürün Kirasının Feshi (TBK m. 368) 1243

Belirsiz Süreli Taşınır Kiralarının Fesih Bildirimi İle Sona Erdirilmesi (TBK m. 330) 1243

aaa. Genel Olarak . 1243

bbb. Kiraya Verenin Mesleki Faaliyeti Gereği Olarak Kiraladığı Taşınırların Durumu (TBK m.330/2)  1244

Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Sözleşmelerinin Fesih Bildirimi İle Sona Erdirilmesi (TBK m. 347) 1244

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1245

OLAĞANÜSTÜ SEBEPLERLE FESİH VE TAHLİYE . 1256

Önemli Sebeplerle Fesih (TBK m.331) 1256

Genel Olarak . 1256

Uygulama Koşulları 1259

Fesih hakkının Kullanımının Sonuçları . 1262

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1263

Kiracının İflası Halinde Fesih (TBK m.332) 1266

Genel Olarak . 1266

Kiracı Hakkında İflas Erteleme Kararı Verilmesi Halinde Durum . 1267

Kiracının Ölümü Sebepli Olağanüstü Fesih (TBK m. 333) . 1269

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ İLE DAVA YOLU İLE SONA ERDİRİLMESİ . 1270

GENEL OLARAK . 1270

BELİRLİ VE BELİRSİZ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESİH BİLDİRİMİ YOLU İLE SONA ERDİRİLMESİ . 1274

2886 Sayılı Kanun Kapsamında Kiraya Verilen Konut Ve Çatılı İş Yerleri Bakımından 1274

Belirli Süreli Konut Ve çatılı İş Yeri Kiraları Bakımından Süre Bitimi ile Fesih Ve Tahliye (TBK m.347/1) . 1275

Kiracı Bakımından Belirli Süreli Kirada Fesih 1276

Kirayaveren Bakımından Belirli Süreli Sözleşmelerde Süre Bitimi Sebepli Olarak Fesih . 1278

Genel Olarak . 1278

Sözleşmenin TBK 300. Maddesine Uygun Olarak Yapılmış, Belirli Süreli Konut Veya Çatılı İş Yeri Kirası Olmalıdır . 1279

Sözleşme Süresinin Bitimi Sonrası Yıldan Yıla Yenilenerek Uzamalar Toplamının 10 Yılı Tamamlaması Gerekir 1280

İçindekiler 33

Kiralanan, Niteliği İtibariyle Türk Borçlar Kanununun Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarına İlişkin Hükümlere Tabi Olmalıdır . 1282

Fesih Bildiriminin Yazılı (Adi Yazılı, İadeli Taahhütlü Mektupla, Telgrafla Veya Noter Vasıtası İle) Olarak Yapılması Gerekir. (TBK m.348) . 1282

Dava Hakkı . 1283

Dava Açma Süresi 1285

Geçiş Dönemi (01.07.2012-01.07.2014/01.07.2017) 1285

Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Kirasında Bildirim Yolu İle Fesih . 1287

Kiraya Veren Bakımından Fesih 1287

Kiracı Bakımından Fesih 1289

Fesih Bildirimi Yazılı Olarak Yapılmalıdır. (TBK m.348) . 1289

Dava Açma Süresi 1289

Aile Konutu Niteliği Bulunan Kiralananın Feshi . 1290

Kiracının ölmesi Durumu 1291

Genel Olarak . 1291

Çatılı İş Yeri Kiraları Bakımından Kiracının ölümü (TBK m.356) . 1291

Konut Kirasında Kiracının Ölümü . 1292

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1292

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA DAVA YOLU İLE TAHLİYE . 1295

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davaları . 1295

Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye Davaları (TBK m. 350/1) 1296

Genel Olarak . 1296

Dava Hakkı . 1296

aaa. Kiraya Veren . 1296

bbb. Kiraya Veren Olmayan Malik  1296

ccc. Kiralananın Paylı Mülkiyete Tabi Olması Hali  1297

ddd. Kiralananın Elbirliği Mülkiyeti Konusu Olması Hali  1297

eee. Kiralananın Yeni Malike İntikalinde Dava Açma Hakkı . 1298

fff. İntifa Hakkı Sahibinin Dava hakkı . 1298

ggg. Tüzel kişilerde Tahliye Davası Açma Hakkı . 1298

Davalı Olma Sıfatı 1299

Konut Gereksinimi Sebebiyle Tahliye . 1299

aaa. Kiraya Verenin Kendisinin Konut Gereksinimi Sebebiyle Kullanma Zorunluluğunun Bulunması  1299

bbb. Kiraya Verenin, Altsoyu, Üstsoyu Veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilerin Konut Gereksinimi Sebebiyle Kullanma Zorunluluğunun Bulunması  1301

34 İçindekiler

ccc. Kiraya Verenin Eşinin ve Çocuklarının Konut Gereksinimi . 1301

ddd. Kiralananın Kısmen Tahliyesi Davaya Konu Olabilir . 1302

İş Yeri Gereksinimi . 1302

Gereksinim Hali Samimi ve Gerçek olmalı . 1305

Taraf Teşkili İle Usuli Şartlar . 1306

Dava Açma Süresi 1307

aaa. Genel Olarak 1307

bbb. Dava Açma Süresi İçinde Dava Şartı Arabuluculuğa Başvurulmalı . 1308

ccc. Sözleşme İle Feshi İhbar Süresi Belirlenmesi  1309

ddd. Belirli Süreli Kiralarda Dava Açma Süresi  1309

eee. Belirsiz Süreli Kiralarda Dava Açma Süresi  1310

fff. Dava Açma Süresinin Uzaması  1311

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1312

Yeni Malikin Gereksinim Sebebiyle Dava Açma Hakkı (TBK m. 351) . 1328

Genel Olarak . 1328

Dava Hakkı . 1330

Davalı Olma Sıfatı 1330

Yazılı Bildirim Şartı 1330

Gereksinim Sebebiyle Kiralananı Kullanma Zorunluluğu Bulunmalı ve Bu Durum Kanıtlanmalıdır 1332

Kiracının Muvazaa İddiası 1332

Yeni Malikin Seçimlik Hakkı . 1333

Dava Açma Süresi 1333

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI  1335

Kiralananın Yeniden İnşası Veya İmarı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2) 1341

Genel Olarak . 1341

Kiralanan Taşınmazın Yıkılıp Yeniden İnşası Veya İmar Amacıyla Esaslı Onarım, Genişletilme ya da Değiştirilme Olmalı 1342

Kiralanandaki Yeniden İnşa Veya Esaslı İmarı Sırasında Taşınmazın Sözleşmedeki Amaçlanan Şekilde Konut Veya İş Yeri Olarak Kullanımı Mümkün Olmamalıdır . 1343

Yeniden İnşa Yada İmarı İçin Sunulan Projenin Mevzuat Kapsamında Kiralanana Uygulanması Mümkün Olmalıdır . 1343

Dava Açma Süresi ve Diğer Usuli Şartlar 1343

Dava Hakkı . 1344

Davalı Sıfatı 1345

Süre Uzaması (TBK m.353) . 1345

ıı. Başkasına Kiralama Yasağı (Kiracının yeniden kiralama hakkı) . 1345

İçindekiler 35

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI  1346

Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Tahliye Davaları 1351

Yazılı Boşaltma (Tahliye) Üstlenmesi (Taahhüdü) Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 352/1) 1351

Genel Olarak . 1351

Üstlenme (Taahhüt) Kiralananın Kiracıya Teslimi Sonrası Verilmiş Olmalıdır. 1352

Üstlenme (Taahhüt) Yazılı Olarak Kiracı Veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Yapılmış Olmalıdır 1353

Üstlenmenin (Taahhüdün) Boşaltma Tarihini İçermesi Gerekir. 1355

İmza İnkarı Yapılmayan Yazılı Taahhüdün Belge ve Boşaltma Tarihlerinin Sonradan Tamamlanması 1356

Kiraya Verenin Hakları . 1357

Dava Açma Süresi 1357

Dava Hakkı . 1359

ıı. Davalı Olma Sıfatı  1359

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1361

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2) 1367

Genel Olarak . 1367

Kiraya Verenin Muaccel Olan Kira Bedelini Ödememesi Nedeniyle Kiracıya Aynı Kira Süresi veya Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Yapılmış Olmalıdır 1368

İhtarların Haklı ve Yazılı Olması Gerekir 1369

Süre 1371

Dava Hakkı . 1372

Davalı Olma Sıfatı 1373

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI  1373

Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Beldede Konutunun Bulunması (TBK m.352/son) . 1376

Genel Olarak . 1376

Şartları . 1377

aaa. Kiralananın ve İle Birlikte Yaşayan Eşinin Sahip Olduğu Taşınmazın Konut Niteliği İle Kullanımı Söz Konusu Olmalıdır  1377

bbb. Kiracının kendi veya Birlikte Yaşadığı (TMK m. 197 ) Uyarınca Ayrı Yaşamakta Hakkının Olmadığı Hallerde ) Eşinin, Sahibi Olduğu Oturmağa Elverişli Konutunun Bulunması Gerekir . 1378

ccc. Kiralananla Aynı Belde Veya İlçede Bulunması Gerekir . 1379

ddd. Kiracı Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Sahip Olduğu Taşınmazın Sosyal ve Sağlık Yönünden Oturmaya Uygun Bir Konut Olması Gerekir . 1379

36 İçindekiler

eee. Sözleşmenin Kurulması Sırasında Kiraya Verence Bu Durumun Bilinmemesi Gerekir  1379

Süre 1380

Davacı Sıfatı 1380

Davalı Olma Sıfatı 1381

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1381

Yeniden kiralama Yasağı (TBK m.355) . 1382

Genel Olarak . 1382

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ İLE KİRALANANINTAHLİYESİNİN SONUÇLARI . 1384

Kiracı Bakımından Sonuçları 1384

Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu (TBK m. 334) İle Buna Bağlanan Sonuçlar 1384

Genel Olarak . 1384

Kiralananın Kiraya Verene Teslimi . 1386

Geri Teslim Yeri Ve Zamanı 1387

Geri Vermede Kiraya Veren . 1388

Geri Verme Yükümlülüklerine Aykırılık Nedeniyle Kiracının Sorumlulukları . 1388

aaa. Genel Olarak 1388

bbb. Hor Kullanma Tazminatı  1389

ccc. Eski Hale Getirme Tazminatı . 1391

Kiralananın Geç Teslime Bağlı Olarak Kararlaştırılan Ceza Koşulu . 1391

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI  1392

Kiraya Veren Bakımından Geri Vermenin Sonuçları . 1394

Faydalı ve Zorunlu Masraf Tazminat Sorumluluğu 1394

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1397

Fesih ve Tahliye Davasında Kiralananın Geri Verilme Sonrasında Kiraya Verenin Kiralananı Gözden Geçirme Ve Bildirim Yükümlülüğü (TBK m. 335) . 1399

Genel Olarak . 1399

Kiralananın Durumunun Gözden Geçirilmesi . 1400

Gözden Geçirmenin Zamanı 1400

Yazılı Bildirim Zorunluluğu . 1400

Bildirim Zamanı 1400

aaa. Açık Eksiklik ve Ayıplarda . 1400

bbb. Gizli Ayıplarda  1401

Zamanında Bildirimin Yapılmamasının Sonuçları 1401

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1401

Erken Tahliye (Haksız Fesih) Halinde Tarafların Durumu (TBK m. 325) (Makul süre tazminatı) . 1402

Genel Olarak . 1402

Kiraya Veren Talepleri Bakımından 1403

Kiracı Talepleri Bakımından 1405

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1406

İçindekiler 37

SEKİZİNCİ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN ALACAK, TAZMİNAT VE MENFİ TESPİT DAVALARI

GENEL OLARAK 1411

KİRAYA VERENİN KİRA SÖZLEŞMESİ SEBEPLİ OLARAK AÇABİLECEĞİ ALACAK VE TAZMİNAT DAVALARI . 1413

KİRA ALACAĞI VE YAN GİDER (ALACAK VE İTİRAZIN İPTALİ ) TALEPLİ DAVALAR . 1413

Genel Olarak 1413

Kira Alacağı ile Stopaj ve KDV 1418

Ödeme Zamanı . 1420

Ödeme Yeri 1423

Kira Alacağı Tahsilatında Makbuz Düzenlenmesi . 1424

Kira Parasında Yapılabilecek Artış, İndirim ve Mahsuplar 1426

Artışlı Talep 1426

Kiralanana Yapılan Zorunlu ve Faydalı Masrafların Takas ve Mahsubu . 1428

Kısmi ve Belirsiz Alacak Davası . 1429

Alacak Davasında Davalı Kiracının Savunmaları 1431

Davacı Sıfatı . 1435

Davalı Sıfatı . 1437

Kira Alacağında Zamanaşımı 1439

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1441

KİRA SÖZLEŞMESİNDE KEFALET VE KEFİLİN SORUMLULUĞUNDAN DOĞAN DAVA 1457

Genel Olarak 1457

Kefaletin Koşulları, Süresi ve Sorumluluğun Kapsamı 1459

Kefaletin Şartları . 1459

Kefaletin Süresi 1461

Kefaletin Kapsamı 1464

Zamanaşımı 1464

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1465

KİRALANANIN SÜRESİNDEN ÖNCE ERKEN TAHLİYESİ HALİNDE KİRAYA VERENİN TAZMİNAT HAKKI (MAKUL SÜRE TAZMİNATI -TBK m. 325) 1475

Genel Olarak 1475

Makul Süre . 1475

Tazminat Kapsamı . 1478

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1481

HOR KULLANMA TAZMİNATI 1487

Genel Olarak 1487

Bildirim Süresi . 1489

Taraflar . 1490

Hor kullanmanın İspatı 1490

Alacağın Muaccel Olduğu Tarih ve Faiz Başlangıç Tarihi 1493

38 İçindekiler

Hor Kullanma Halinde Tazminat Hesaplama Usulü 1493

Zamanaşımı 1496

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1496

ESKİ HALE GETİRME TAZMİNATI . 1502

Genel Olarak 1502

Bildirim Süresi . 1504

Tazminat Kapsamı . 1505

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI  1506

III. KİRACININ AÇABİLECEĞİ ALACAK TAZMİNAT VE DİĞER DAVALAR . 1510

KİRALANANI İYİLEŞTİRME BEDELİ ALACAĞI DAVASI (TBK m.321) 1510

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1513

KİRACININ FAYDALI VE ZORUNLU MASRAFLARA İLİŞKİN TAZMİNAT DAVASI . 1513

Genel Olarak 1513

Sözleşme İle Düzenleme . 1515

Kiracı Tarafından Kiralanana Yapılan Masraflar . 1516

Zorunlu Masraf . 1516

Faydalı masraf 1517

Lüks masraflar 1518

Sökülebilir imalat 1519

Kullanmakla tükenen şeyler . 1519

Tezyinat ve Süslemeler . 1519

Kiralananın Tahliye Edilmiş Olması 1520

Faydalı ve Zorunlu Masrafların Geri Verilmesi Talebinin Hukuki Mahiyeti (Vekaletsiz İşgörme ve Sebepsiz Zenginleşme) 1522

Genel Olarak . 1522

Vekaletsiz İş Görme Hükümlerine Göre Talep 1522

Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Talep 1525

ı. Zamanaşımı . 1527

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1527

GÜVENCE / DEPOZİTO BEDELİ ALACAĞI DAVASI 1536

Genel Olarak 1536

TBK Döneminde Uygulama . 1536

Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında TBK Öncesi Depozito /Güvence Uygulaması 1538

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1541

YENİDEN KİRALAMA YASAĞINDAN DOĞAN TAZMİNAT DAVASI (TBK m.355) 1545

Genel Olarak 1545

Koşulları . 1546

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1548

İçindekiler 39

ERKEN FESİH/TAHLİYE NEDENİYLE KİRACININ AÇABİLECEĞİ DAVALAR 1551

Genel Olarak 1551

İstirdat Davası 1552

Kâr Yoksunluğuna Dayalı Tazminat Talebi . 1553

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1554

KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ DAVASI . 1556

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1559

AYIBA DAYALI TAZMİNAT DAVASI (KİRALANANIN SÖZLEŞMEDE AMAÇLANAN KULLANIMA UYGUN TESLİM EDİLMEME, BULUNDURMAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNE AYKIRILIK) . 1561

Kiracının Kiralananın Kullanıma Elverişli Olarak Tesliminin Gerçekleştirilmemesi Halinde Tazminat Talebi . 1565

Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumluluk (TBK.m.305 vd.) 1566

ZAPTTAN DOĞAN TAZMİNAT DAVASI . 1567

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1567

CEZA KOŞULU TALEPLİ DAVALAR 1573

Genel Olarak 1573

Ceza Koşulu . 1574

Gecikme Cezası (Tazminatı ) -Ceza Koşulu . 1576

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1577

İ. İCRA İNKAR TAZMİNATI . 1585

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1588

ALACAK VE TAZMİNAT DAVALARINDA ARABULUCULUK YARGILAMA USULÜ İLE VEKALET ÜCRETİ, HARÇ VE YARGILAMA GİDERİ 1590

Kira İlişkisinden Doğan Alacak ve Tazminat Davalarında Arabuluculuk 1590

İhtiyari Arabuluculuk Dönemi (22.06.2013-01.01.2019 ) 1590

Ticari Dava Niteliğinde Olan Kira Sözleşemelerinden Kaynaklanan Davalarda Zorunlu Arabuluculuk (01.01.2019 – 01.09.2023 arası Dönem) 1591

Tüm Kira İlişkisinden Doğan Alacak, Tazminat ve diğer Uyuşmazlıklarda 01.09.2023 tarihi sonrası Dava Şartı Arabuluculuk 1593

Görev 1593

Yetki . 1598

Yargılama Usulü 1600

Vekalet Ücreti 1601

Harçlar 1603

Genel Olarak . 1603

Harçtan Muaf Olan Kurum ve Kişiler . 1603

40 İçindekiler

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1605

Alacak ve Tazminat Davalarında Yargılama Giderleri 1606

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI  1607

DOKUZUNCU BÖLÜM İCRA HUKUKUNDA KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ

MEVZUAT . 1611

2004 Sy. İCRA VE İFLAS KANUNUN İLGİLİ MADDELERİ . 1611

TÜRK BORÇLAR KANUNUN İLGİLİ MADDELERİ . 1615

GENEL OLARAK 1616

III. KİRA BEDELİ VE YAN GİDERLERİN VERİLEN SÜREDE ÖDENMEMESİ DURUMUNDA KİRALANAN TAŞINMAZLARIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ (İİK M. 269-269D) . 1617

GENEL OLARAK . 1617

TAKİP TALEBİ . 1619

Genel Olarak 1619

Yetkili İcra Dairesi . 1620

Takip talebinin alacaklısı . 1621

Takip Talebinin Borçlusu 1623

Takipte Muaccel Olan Ödeme Miktarı İçin Haciz ve Tahliye Talep Edilmeli 1625

ÖDEME EMRİ . 1629

BORÇLU KİRACININ ÖDEME EMRİNE İTİRAZ ETMEYEREK ÖDEMEYİ YAPMASI (İİK m.269/a) . 1632

ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMEMESİ VE ÖDEMENİN HİÇ YAPILMAMASI VEYA EKSİKYAPILMASI HALİNDE HACİZ VE TAHLİYE TALEBİ (İİK m.269/a) 1635

Genel Olarak 1635

İcra Dairesine Haciz Başvurusu 1635

İcra Mahkemesine Tahliye Başvurusu ve Süresi 1636

Tahliye talebinin İnceleme Usulü ile Karar 1636

Verilen Kararın Yerine getirilmesi ile Menfi tespit 1640

ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMESİ ÜZERİNE DURAN TAKİPTE İTİRAZIN KALDIRILMASI VE TAHLİYE (İİK m.269/b vd.) . 1640

Genel Olarak 1640

İcra Mahkemesine Sadece İtirazın Kaldırılması Talepli Olarak Başvuruda Bulunulması . 1643

İcra Mahkemesine İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talepli Olarak Başvuruda Bulunulması . 1644

İstem süresi . 1647

İtirazın Kaldırılması ile Tahliyede İnceleme Usulü 1648

Genel Olarak . 1648

Kira Sözleşmesine ve Kiracılığa İtirazın İncelenmesi (İİK m.269/b) 1650

İçindekiler 41

Sözlü Kira Sözleşmesine Dayanan Takiplerde İnceleme 1650

Adi Yazılı Kira Sözleşmesine Dayanan Takipte Kiracılığa İtiraz . 1651

Noterlikte Düzenlenmiş veya Onaylanmış Kira Sözleşmesine Dayanan Takiplerde İnceleme . 1652

Kira Sözleşmesi (kiracılık) Dışındaki itirazın Kaldırılması ile Tahliye Talebinin İncelenmesi (İİK m.269/c) . 1652

Genel Olarak . 1652

Değişik İtiraz Sebeplerinin (Kira Bedeli İtirazı, Ödeme, Takas, Sona Erme, zamanaşımı vs.) İncelemesi 1653

İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebi İncelemesi Sonucunda Verilecek Kararlar 1658

İtirazın Kaldırılması ile Tahliye Kararı 1658

İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebinin Reddi Kararı . 1659

İtirazın Kaldırılması Kararı . 1661

İtirazın Kaldırılmasının Kabulü ile Tahliye Talebinin Reddi Kararı 1661

İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebinin Konusuz Kalması . 1662

ÖDEME EMRİ TEBLİĞ EDİLMEKSİZİN İTİRAZ HALİNDE İNCELEME 1662

İLAMSIZ TAHLİYE TAKİBİ SONRASI SHM‘DE AÇILABİLECEK DAVALAR 1663

Genel Olarak 1663

SHM ‘de Tahliye Davası Açılması ( TBK m.315 ) 1663

İtirazın İptali ve Tahliye Davası Açılması (İİK m.67 ) . 1664

Menfi Tespit ve İstirdat Davası (İİK m.72 ) 1667

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1668

KİRALANAN TAŞINMAZLARIN KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ VEYA YAZILI OLARAK BOŞALTMAYI ÜSTLENME (YAZILI TAHLİYE TAAHÜDÜ) SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYESİ (İİK M. 272-275) . 1690

GENEL OLARAK . 1690

KİRA SÖZLEŞMESİ GENEL HÜKÜMLERİNE (ADİ KİRA ) VEYA ÜRÜN KİRASINA TABİ TAŞINMAZLARIN SÜRE BİTİMİNDE İLAMSIZ TAHLİYESİ . 1693

Genel Olarak 1693

İlamsız Tahliye Takibinde Bulunma Süresi 1695

Takip Talebi . 1696

Tahliye Emri 1697

İlamsız Tahliye Takibinde Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi İle Takibin Kesinleşmesi . 1697

Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi Halinde İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması İncelemesi 1698

Genel Olarak . 1698

İtirazın kaldırılması ve Tahliye Kararı Verilmesi 1699

42 İçindekiler

İtirazın Kaldırılması ile Tahliye Talebinin Reddi 1701

İtirazın Kaldırılması Talebinin Konusuz Kalması . 1702

Süre Bitimi Nedeniyle SHM ‘de Doğrudan Tahliye Davası Açılması ile Duran Takibin Devamı İçin İtirazın İptali İle Tahliye Davası Açılması . 1702

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA İLAMSIZ İCRA TAKİBİ YOLU İLE YAZILI BOŞALTMA ÜSTLENMESİ (TAHLİYE TAAHHÜDÜ) İLE TAHLİYESİ 1702

Genel Olarak 1702

Yazılı Olarak Boşaltmayı Üstlenme (Yazılı Tahliye Taahhüdü) . 1703

Takip Talebi . 1708

Tahliye Emri (Örnek-14) . 1709

Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi Hali. 1710

6 Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi ve Takibin Durması  1710

İcra Mahkemesine İtirazın Kaldırılması Talebinde Bulunulması ve İncelenmesi (İİK m.275 ) . 1711

Genel Olarak . 1711

Adi Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Yapılan Takipte İtirazın Kaldırılması 1713

İmza İnkarı 1713

Tahliye Taahüdündeki Tarihe İtiraz Edilmesi 1714

Noterlikçe Düzenlenen, imza ve tarihi Onaylanmış Tahliye Taahhüdü Bulunması 1715

Kiracı İtirazlarının İspatı ve İncelenmesi . 1715

İtirazın kaldırılması İle Tahliye Kararı . 1716

İtirazın Kaldırılması Talebinin Reddi Kararı . 1717

İtirazın Kaldırılması Talebinin Konusuz Kalması . 1719

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak SHM’de Doğrudan Tahliye Davası veya İtirazın İptali ve Tahliye Davası Açılması 1719

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Tahliye Davası Açılması 1719

İtirazın İptali İle Tahliye Davası Açılması . 1720

Kiracı tarafından Açılabilecek Olan Menfi Tespit Davası . 1720

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1721

TAŞINMAZ TAHLİYESİ (İİK M.276 ) 1733

GENEL OLARAK . 1733

TAŞINMAZDA BORÇLU, AİLESİ İLE İŞ ORTAĞI OTURUYORSA . 1734

TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ KİŞİ OTURUYORSA . 1736

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  1737

KAYNAKÇA . 1741

KAVRAM DİZİNİ  1747