Türk Hukukunda Anapara İpoteği
Dr. Öğr. Üyesi İsmail ATAMULU ( Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi )
İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ. 7
İÇİNDEKİLER 9
KISALTMALAR . 19
GİRİŞ . 21
KONUNUN TAKDİMİ VE SINIRLANDIRILMASI 21
KONUNUN TAKDİMİ 21
KONUNUN SINIRLANDIRILMASI 23
BİRİNCİ BÖLÜM
İPOTEK HAKKINA DAİR GENEL BİLGİLER
REHİN HAKKI VE TAŞINMAZ REHNİ TÜRLERİ 25
GENEL OLARAK REHİN HAKKI 25
TAŞINMAZ REHNİNE DAİR TÜRK MEDENÎ KANUNUNUN SİSTEMATİĞİ. 30
Genel olarak . 30
Mehaz düzenleme olan İsviçre Medenî Kanununda taşınmaz
rehninin düzenlenişi . 32
TÜRK MEDENÎ KANUNUNDA YER ALAN TAŞINMAZ REHNİ TÜRLERİNE
GENEL BAKIŞ . 33
GENEL OLARAK 33
İpotek . 36
İpotekli Borç Senedi 37
İrat Senedi 39
İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ VE İRAT SENEDİNİN ORTAK ÖZELLİKLERİ . 41
Genel Olarak. 41
Tedavül Kabiliyeti . 42
Asil Borcun Yenileme Suretiyle Sona Ermesi 42
Malik Lehine Düzenlenebilme 43
Şartsız ve Karşı Edimsiz Bir Alacağı Temin Etmeleri 44
III. TAŞINMAZ REHNİNE HAKİM OLAN İLKELER. 45
GENEL OLARAK 45
BELİRLİLİK (TAHSİS) İLKESİ . 46
Genel Olarak. 46
Alacakta Belirlilik (Rehin Yükünün Belirli Olması). 47
Genel olarak. 47
10 İçindekiler
Alacağın hukukî sebebinin, belirlilik ilkesine etkisi. 50
Teminat altına alınan alacak miktarının ipoteğin türüne etkisi 53
Alacakta belirlilik ilkesinin bir istisnası olarak yabancı para
ipoteği 55
Alacağın değişmesi . 58
Taşınmazda Belirlilik (Rehin Konusunun Belirli Olması) 61
Genel olarak . 61
İpoteğe konu taşınmazın tapuya kayıtlı olması 62
Genel olarak 62
Taşınmazın ayırt edilmesi 63
Birden fazla taşınmazın ipoteğe konu edilmesi . 64
Taşınmazın parçası üzerinde ipotek tesisi . 66
Birlikte mülkiyete konu taşınmaz üzerinde ipotek tesisi . 68
aaa. Paylı mülkiyette. 68
bbb. Elbirliği mülkiyetinde. 70
ALENİYET (KAMUYA AÇIKLIK) İLKESİ 71
Genel Olarak . 71
Tescil İşleminin İpoteğin Aleniyetinin Gerçekleşmesine Etkisi 72
Aleniyet İlkesine Bağlanan Neticeler. 74
SABİT DERECE İLKESİ 75
Genel Olarak Aynî Haklar Arasında Sıra 75
Rehin Hakları Arasında Sıra. 76
Genel olarak . 76
Rehin hakları arasındaki sırayı belirleyen sistemler . 77
İlerleme sistemi . 77
Sabit dereceler sistemi 79
aaa. Genel olarak 79
bbb. Derecelerin bağımsızlığı ve sabitliği. 81
ccc. Derecelerin saklı tutulması veya boşalması 85
ddd. Rehin hakkının diğer sınırlı aynî haklarla birlikte
bulunması hâlinde bunlar arasındaki sıra87
eee. Aynı derecede birden fazla rehin hakkının bulunması
hâlinde (yan derece) bunlar arasındaki sıra91
aaaa. Yan derece kavramı 91
bbbb. Yan derecede yer alan rehin hakları arasında sıra .92
Sabit dereceler sisteminin istisnaları. 92
aaa. Genel olarak 92
bbb. Sözleşmeden doğan istisna (Boş dereceye ilerleme
sözleşmesi) 93
İçindekiler 11
aaaa. Genel olarak 93
bbbb. Boşalan dereceye ilerleme sözleşmesinin
şekli 96
cccc. Boşalan dereceye ilerleme sözleşmesinin
şerhi . 97
ccc. Kanundan doğan istisnalar 99
aaaa. Genel olarak. 99
bbbb. Rehnin paraya çevrilmesi durumunda ortaya
çıkan istisna . 100
cccc. Arazinin iyileştirilmesi hâlinde gündeme
gelen istisna. 102
İKİNCİ BÖLÜM
İPOTEK HAKKININ TEMEL ÖZELLİKLERİ,
ANAPARA İPOTEĞİNİN KURULMASI VE KAPSAMI
GENEL OLARAK İPOTEK HAKKI 105
İPOTEK HAKKININ TEMEL ÖZELLİKLERİ 107
TEMİNAT GÖREVİ 107
Genel Olarak. 107
Teminatın Kapsamı . 108
Genel olarak. 108
Taşınmaz 110
Genel olarak 110
Arazi 111
Tapu kütüğünde ayrı sayfada kayıtlı bağımsız ve sürekli haklar 112
aaa. Genel olarak 112
bbb. Üst hakkı . 114
Kat mülkiyetine tâbi bağımsız bölümler 115
Bütünleyici parça . 116
Genel olarak 116
Bütünleyici parçanın taşınmazdan ayrılması veya
taşınmaza sonradan dahil olması 118
Üst hakkı ve bütünleyici parça arasındaki ilişkinin ipotek
hakkı bakımından önemi. 120
Eklenti 121
Genel olarak 121
Taşınır eşyanın sonradan eklenti vasfı kazanması veya bu
vasfını kaybetmesinin ipotek hakkına etkisi 123
Eklentinin bağımsız tasarruf işlemine konu edilmesi ve
bunun ipotek hakkına etkisi 125
12 İçindekiler
Eklentinin taşınmaz malikine ait olduğu ve teminat
kapsamında yer aldığı karinesi 127
aaa. Genel olarak 127
bbb. Eklenti üzerinde üçüncü kişinin üstün hakkı 129
ccc. Eklentinin ipotek akit tablosunda belirtilmesi. 131
Eklentinin ipoteğin paraya çevrilmesindeki durumu. 132
Kira bedeli 133
Genel olarak 133
İpotek teminatı kapsamında yer alan kira bedeline dair
sınırlama 136
TMK. m. 863 hükmünün uygulanmasının kiracı bakımından
neticeleri 138
Kira bedeli üzerinde taşınmaz malikinin gerçekleştirdiği
tasarruf işlemleri . 140
Kaim değerler . 141
Genel olarak 141
Sigorta tazminatı . 142
aaa. Genel olarak 142
bbb. Muaccel sigorta alacağının malike ödenmesi148
aaaa. Genel olarak . 148
bbbb. Sigorta tazminatının taşınmazın eski hâle
getirilmesi için kullanılması 148
ccc. Ödemenin yapılacağı kişinin sigortacı tarafından
tespiti. 150
Kamulaştırma bedeli 151
aaa. Genel olarak 151
bbb. Kamulaştırma bedelinin tespiti . 153
ccc. Kamulaştırmanın iptali 155
Teminat Görevi Kapsamında Taşınmaz Üzerindeki Diğer Hakların
İpotek Hakkına Etkisi. 156
Teminatın Korunması 158
Genel olarak . 158
Teminatın korunmasında esas alınacak değer . 159
Türk Medenî Kanununda teminatın korunmasına dair
hükümlerin düzenleniş biçimi 160
Teminatın değerinin eksilmesinde veya eksilme tehlikesinin
meydana gelmesinde malik kusurlu ise . 161
Genel olarak 161
Teminatın değerinde bir eksilme meydana gelmişse 163
Teminat değerinde azalma başlamış ve devam etmekteyse.166
İçindekiler 13
aaa. Genel olarak 166
bbb. İpotekli alacaklının önleme davası açma hakkı . 166
ccc. İpotekli alacaklının bizzat tedbir alma hakkı . 167
Teminat değerinde yakın eksilme tehlikesinin bulunması 168
Alacaklının yaptığı masrafları malikten talebi ve bunun
teminatı olarak kanunî ipotek hakkı 168
Teminatın değerinin eksilmesinde malikin kusuru
bulunmuyorsa 169
Genel olarak 169
İpotekli alacaklının gerekli tedbirleri bizzat alması . 171
Alacaklının yaptığı masrafların teminatı olarak kanunî
ipotek hakkı. 172
Taşınmazın bölünmesi veya kısmen devri . 173
Genel olarak 173
Alacaklının edimin ifasını talep hakkı 174
Malikin bölünen parça üzerindeki ipoteği sonlandırma
hakkı 175
Taşınmazların Birleştirilmesi (Tevhit İşlemi) 177
MUTLAK HAK NİTELİĞİ 178
Genel Olarak. 178
İpoteğin Mutlak Hak Olmasına Bağlanan Neticeler 179
SINIRLI AYNÎ HAK NİTELİĞİ 181
Genel Olarak. 181
İpoteğin Sınırlı Aynî Hak Olmasına Bağlanan Neticeler 182
ALACAĞA BAĞLILIK (FER’İLİK) NİTELİĞİ . 183
Genel Olarak. 183
İpoteğin Fer’i Niteliğinin Teminat Altına Alınan Alacağın Varlığına
Etkisi . 184
İpoteğin Fer’i Niteliği Bakımından Alacağın Durumu 184
İPOTEK HAKKININ KIYMETLİ EVRAKA BAĞLANAMAMASI (TEDAVÜL
KABİLİYETİNİN BULUNMAMASI) 189
Genel Olarak. 189
İpotek Belgesi 189
BORÇLUNUN ŞAHSÎ SORUMLULUĞUNUN DEVAM ETMESİ. 191
ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN, BAŞKASININ BORCU İÇİN KENDİ TAŞINMAZI
ÜZERİNDE İPOTEK TESİS EDEBİLMESİ (ÜÇÜNCÜ ŞAHIS İPOTEĞİ) 191
Genel Olarak. 191
Başkasının Borcu İçin Taşınmazı Üzerinde İpotek Tesis Eden
Kimsenin Hukukî Durumu. 192
Genel olarak. 192
14 İçindekiler
Alacaklının ödeme talebini taşınmazın maliki üçüncü kişiye de
yöneltmesi şartı 193
Taşınmazın maliki olan üçüncü kişinin ipoteğin paraya
çevrilmesini önleme imkanı . 194
Genel olarak 194
Alacağın, borcu ifa eden taşınmaz malikine intikali. 194
MALİKİN KENDİ TAŞINMAZI ÜZERİNDE KENDİ ALACAĞI İÇİN İPOTEK
TESİS EDEMEMESİ 196
III. ANAPARA İPOTEĞİNİN TANIMI, KURULMASI VE ANAPARA İPOTEĞİNDE
TEMİNATTAN İSTİFADE EDEBİLECEK ALACAKLAR.198
TEMİNAT ALTINA ALINAN ALACAK MİKTARI BAKIMINDAN İPOTEĞİN
TÜRLERİ (ANAPARA – ÜST SINIR İPOTEĞİ AYIRIMI) . 198
Genel Olarak . 198
Anapara İpoteği. 200
Üst Sınır İpoteği. 201
Genel olarak . 201
Miktarı belli alacaklar için üst sınır ipoteği tesisi 204
ANAPARA İPOTEĞİNİN KURULMASI. 205
Genel Olarak . 205
Anapara İpoteğinin Hukukî Sebebi 206
Genel olarak . 206
Anapara İpoteği Sözleşmesi . 207
Genel olarak 207
Sözleşmenin tarafları. 212
aaa. Genel olarak 212
bbb. Temsilci vasıtasıyla ipotek tesisi 213
ccc. İpotek ilişkisinde alacaklı, borçlu ve taşınmaz maliki
sıfatlarında gerçekleşen değişiklikler. 215
aaaa. Genel olarak . 215
bbbb. Taşınmaz malikinin değişmesi215
aaaaa. Genel olarak. 215
bbbbb. Yeni Malikin taşınmazı ipotekten
kurtarma hakkı (TMK. m. 885) 219
aaaaaa. Genel olarak 219
bbbbbb. İpotekten kurtarma
hakkının kullanılabilmesi
için aranan şartlar . 219
cccccc. İpotekten kurtarma
bedelinin dağıtımı . 221
dddddd. İpotekten kurtarma
talebinin geri alınması. 222
İçindekiler 15
cccc. Asıl ilişkideki borçlunun değişmesi 223
aaaaa. Genel olarak . 223
bbbbb. İpotekli borcun üstlenilmesinin şekli 225
ccccc. Alacaklının borcun üstlenilmesine
rıza göstermemesi 226
ddddd. İİK. m. 125 hükmüne göre borçların
yeni malike intikal etmesi. 228
dddd. Asıl ilişkideki alacaklının değişmesi (İpotekli
alacağın temliki). 229
aaaaa Genel olarak 229
bbbbb. İpotekli alacağın temlikinin şekli. 231
ccccc. İpotekli alacağın temlikinde
borçlunun rızasının aranmaması 233
ddddd. İpotekli alacağın kısmen temliki . 234
eeeee. İpotekli alacağın borçluya
temlikinin mümkün olmaması 234
fffff. İpotekli alacağın temlikinde def’i ve
itirazlar 234
Sözleşmenin şekli 235
aaa. Genel olarak 235
bbb. Sözleşmede gerçekleştirilecek değişikliklerde aranan
şekil . 238
Anapara ipoteği sözleşmesinde kararlaştırılan teminat
miktarının uyarlanması . 240
Anapara ipoteği sözleşmesinin muhtevası 243
aaa. Genel olarak 243
bbb. Sözleşmenin objektif esaslı noktaları 244
ccc. Sözleşmenin objektif esaslı noktaları 245
Ölüme bağlı tasarrufla anapara ipoteği tesisi 247
İpotek hakkının kanun hükmü gereği doğması 248
Mahkeme kararı ile ipotek hakkı tesisi 251
Anapara ipoteğinin tesisinde hukukî işlem ehliyeti . 252
Genel olarak 252
Tam ehliyetlinin taşınmazı üzerinde ipotek tesis etmesi 253
Tam ehliyetsizin taşınmazı üzerinde ipotek tesis edilmesi . 253
Sınırlı ehliyetsizin taşınmazı üzerinde ipotek tesis edilmesi 256
aaa. Genel olarak 256
bbb. Sınırlı ehliyetsizin kendi başına taşınmazı üzerinde
ipotek tesis edebileceği hâller 260
Sınırlı ehliyetsizin temsilci sıfatıyla başkasının taşınmazı
üzerinde ipotek tesis etmesi . 261
16 İçindekiler
Sınırlı ehliyetlinin taşınmazı üzerinde ipotek tesis edilmesi 262
aaa. Genel olarak 262
bbb. Yasal danışman atanmış kişilerin taşınmazı üzerinde
ipotek tesis edilmesi 262
aaaa. Yasal danışmanlık . 262
bbbb. Oy danışmanı atanmış kişilerin taşınmazı
üzerinde ipotek tesis edilmesi 263
cccc. Yönetim danışmanı atanmış kişilerin
taşınmazı üzerinde ipotek tesis edilmesi . 263
dddd. Karma danışman atanmış kişilerin taşınmazı
üzerinde ipotek tesis edilmesi 264
Evli kişilerin taşınmazları üzerinde ipotek tesis etmesi . 265
aaa. Genel olarak 265
bbb. Eşlerden birine ait olup aile konutu niteliği
taşımayan taşınmaz üzerinde ipotek tesisi265
ccc. Aile konutu üzerinde ipotek tesisi . 266
Tüzel Kişilerin Taşınmazları Üzerinde İpotek Tesisi. 270
Genel olarak . 270
Kamuya ait taşınmazlar üzerinde ipotek tesisi. 270
Özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar üzerinde ipotek
tesisi . 272
Genel olarak 272
Dernek ve vakıflara ait taşınmazlar üzerinde ipotek tesisi 274
Ticaret şirketlerinin taşınmazları üzerinde ipotek tesisi 277
aaa. Genel olarak 277
bbb. 6762 sayılı Kanun dönemindeki uygulama277
ccc. 6102 sayılı Kanun dönemindeki uygulama279
Anapara İpoteğinin Tesisinde Malikin Tasarruf Yetkisi . 282
Genel olarak . 282
Taşınmazı üzerinde ipotek tesis etmek isteyen malikin tasarruf
yetkisinin kısıtlandığı hâller 282
Genel olarak 282
Taşınmazın haczi 283
aaa. Genel olarak 283
bbb. Haciz şerhi . 286
ccc. İhtiyati haciz 286
İflâs 288
Konkordato 292
aaa. Genel olarak 292
bbb. Adi konkordato 292
ccc. Malvarlığının terki suretiyle konkordato . 295
Uzlaşma yoluyla yeniden yapılandırma . 296
İçindekiler 17
ANAPARA İPOTEĞİNİN TESCİLİ 298
Genel Olarak. 298
Tescil Talebinin Şekli ve Tescilin Gerçekleştirilmesi 300
ANAPARA İPOTEĞİNDE TEMİNATIN KAPSAMI (İPOTEKLİ ALACAKLININ
TEMİNATTAN İSTİFADE EDEBİLECEK TALEPLERİ). 303
Genel Olarak. 303
Anapara (Re’sülmal) . 306
Takip Giderleri 308
Genel olarak. 308
Takip giderlerinin ipoteğin paraya çevrilmesi amacıyla yapılmış
olması 309
Gecikme ve Anapara Faizi. 312
Genel olarak faiz kavramı ve oranı. 312
Gecikme (temerrüt) faizi 313
Akdî (sözleşmeden doğan) faiz 319
TMK. m. 875 Hüküm Kapsamında Güvence Kapsaminda Yer Alan
Alacakların Karşılanmasında Sıra 328
İpotekli Taşınmazın Korunması İçin Yapılan Zorunlu Masraflar 328
Genel olarak. 328
TMK. m. 876 hükmü kapsamında yapılan zorunlu masrafların
teminattan istifade edebilmesi için aranan şartlar 329
İpotekli taşınmazın korunması için yapılan zorunlu masrafların,
taşınmazın değerinin düşmesine karşı alınacak önlemler
sebebiyle yapılacak masraflardan farkı 331
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
ANAPARA İPOTEĞİNİN SONA ERMESİ
GENEL OLARAK REHİN HAKKININ SONA ERMESİ . 333
ANAPARA İPOTEĞİNİN SONA ERME SEBEPLERİ . 333
ANAPARA İPOTEĞİNİN TERKİNLE SONA ERMESİ . 334
ANAPARA İPOTEĞİNİN SİCİL DIŞI SONA ERMESİ . 338
Anapara İpoteğinin Alacağa Bağlı Olarak Sona Ermesi. 338
Anapara İpoteğinin Alacaktan Bağımsız Olarak Sona Ermesi . 348
Genel olarak. 348
Kamulaştırma. 349
Mahkeme kararı. 350
Taşınmazın tamamen yok olması. 350
Sürenin dolması . 353
ANAPARA İPOTEĞİNİN, TEMİNATIN PARAYA ÇEVRİLMESİ SURETİYLE
SONA ERMESİ 357
Genel Olarak. 357
Lex Commissoria Yasağı 358
18 İçindekiler
Aynı Alacak İçin Birden Fazla Taşınmazın İpoteğe Konu Edilmesi
Hâlinde Paraya Çevirme 361
Önce Rehne Başvurma Kuralı ve Bu Kuralın İstisnaları . 362
Önce rehne başvurma kuralı 362
Önce rehne başvurma kuralının istisnaları. 367
Genel olarak 367
İpotekli taşınmazın değerinin alacağı karşılamaya
yetmemesi. 367
Konut finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilmiş
alacaklar ve toplu konut idaresi başkanlığının rehinle
temin edilmiş alacaklarına dair istisna 370
Kambiyo senedine bağlı alacağa dair istisna . 372
İpotekle temin edilmiş olan faiz ve senelik taksit
alacaklarına dair istisna . 373
Kefalet ilişkisinin varlığı hâlinde uygulanan istisnalar 375
İpoteğin Paraya Çevrilmesi Amacıyla Gerçekleştirilen Takip 378
Genel olarak . 378
İpoteğin paraya çevrilmesi usulü ile takipte anapara – üst sınır
ipoteği ayırımınıN önemi 379
Anapara İpoteğinde Paraya Çevrilme Yoluyla Takip Usulü . 381
Genel olarak . 381
Takip talebi. 382
Genel olarak 382
Üçüncü kişi ipoteğinde takip talebi . 384
Takip talebinin icra müdürlüğünce kiracılara bildirimi 388
Takip talebinin şerhi 390
Anapara İpoteğinin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamlı Takip 391
Genel olarak 391
Takibin ilâm veya ilâm nitelindeki belgeye dayanılarak
gerçekleştirilmesi. 391
Takibin kayıtsız şartsız para borcunu ihtiva eden ipotek
sözleşmesine dayanılarak gerçekleştirilmesi. 392
Takibin kredi kuruluşlarının alacağını temin için kurulan
ipotek sözleşmesine dayanılarak gerçekleştirilmesi 394
Anapara İpoteğinin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlâmsız Takip . 396
SONUÇ.399
KAYNAKÇA.405
